חטב ואח' נ' ד.י. דוידי השקעות בנדל"ן בע"מ ואח'

הצדדים השלישיים

שולחת ההודעה לצד רביעי

1. החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ (להלן: "חכ"ל")

ע"י ב"כ עוה"ד גלעד שיף ומאיר קייקוב

2. אפרידר חברה לשיכון ולפיתוח ישראל בע"מ (להלן: "אפרידר")

ע"י ב"כ עוה"ד שגית גליקסמן ואור רבי

נגד

הצד הרביעי

החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ ('חכ"ל')

ע"י ב"כ עוה"ד גלעד שיף ומאיר קייקוב

פסק דין 

מבוא וטענות הצדדים

1. לפניי תביעה לפיצוי בגין עיכובים בעבודות פיתוח במגרשים לבנייה עצמית במתחם "מגדל המים הצעירה" באשקלון.

2. הנתבעת, ד.י. דוידי השקעות ונדל"ן בע"מ (להלן: "דוידי"), רכשה את המתחם מאפרידר חברה לשיכון ולפיתוח ישראל בע"מ (להלן: "אפרידר"), הן עבור עצמה (להקמת מרכז מסחרי), הן כנאמנת עבור חלק מן התובעים ועבור הנתבע 2 (שלימים מכר את מגרשו למי מן התובעים), הן במטרה למכור מגרשים במתחם לאחרים מבין התובעים.

3. רוב התובעים רכשו את מגרשיהם מדוידי, לאחר שזו רכשה אותם מאפרידר [להלן: "הרוכשים מדוידי". מדובר בתובעים 2-1 (חטב/חטאב), 6-5 (כהן), 8-7 (בטיטו), 10-9 (גאוטע), 11 (מינאי), 15-14 (צור), 17-16 (ארז), 21-20 (אבהר), 23-22 (חליוה) ו-25-24 (אלבז)]. קבוצה אחרת של רוכשים – התובעים 4-3 (מור), 13-12 (נחמני) ו-19-18 (אביטן) – רכשו את מגרשיהם באמצעות דוידי, כנאמנת שלהם מול המוכרת, אפרידר (להלן: "הרוכשים בנאמנות"). התובעים 27-26 (ביטון) רכשו את מגרשם מן הנתבע 2, מר נתנאל דוידי (להלן: "נתנאל"), שנמנה עם הרוכשים בנאמנות [נתנאל הוא אחיינו של מר יואל דוידי, מנהל חברת דוידי ובעל השליטה בה (להלן: "מר דוידי"), אך נתנאל אינו קשור לחברת דוידי. ראו עדותו, שלא נסתרה, בפרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 17]. רשימה זו כוללת הן את התובעים בהליך שהוגש מלכתחילה בבית משפט זה, הן את התובעים בהליך מקביל, ת"א (קריית גת) 13615-07-16, אשר צורפו להליך זה [להלן ביחד: "התובעים". הפירוט לעיל הוא בהתאם לאמור בסיכומי דוידי, פסקה 2, שאינו במחלוקת].

4. דוידי טוענת כי בחוזים שבינה לבין התובעים הובהר שפיתוח המתחם הוא באחריותן של החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ (להלן: "חכ"ל"), שהוסמכה על ידי עיריית אשקלון לבצע את עבודות הפיתוח הציבוריות במתחם; ושל אפרידר, שממנה רכשה דוידי את המתחם, ואשר נטלה על עצמה חלק מעבודות הפיתוח. דוידי טוענת שלא הפרה כל חיוב כלפי התובעים; וכי העיכובים בפיתוח הם באחריות חכ"ל ואפרידר. בהתאם לכך כפרה דוידי באחריותה כלפי התובעים, ושלחה הודעות לצד שלישי נגד חכ"ל ואפרידר.

5. אף צד אינו מכחיש את העיכובים בפיתוח המתחם. אולם, כל צד טוען כי האחריות לכך אינה עליו, אלא על מי מן הצדדים האחרים. אפרידר אף הגישה, בשל כך, הודעה לצד רביעי נגד חכ"ל.

6. המחלוקת בין הצדדים אודות העיכוב בפיתוח המתחם מתמקדות בעיכובים שחלו בתכנון הפיתוח; בביצוע עבודות עפר וקירות תמך פנימיים במגרשים הפרטיים; בביצוע הפיתוח הציבורי במתחם; בהעתקת קווי המים של חברת מקורות ובהקמת קיר תמך ראשי בין המתחם הנדון והשכונה הוותיקה הסמוכה, הגבוהה יותר טופוגרפית.

7. דוידי, חכ"ל ואפרידר מוסיפות וטוענות כי התובעים לא הוכיחו את נזקיהם הפרטניים בגין העיכוב. הם לא חשפו את העלויות שנחסכו מהם, ואת רווחיהם, שנבעו מן העיכוב – אשר ראוי לקזזם מנזקיהם. לטענתן, חוות הדעת השמאיות שהגישו התובעים, בהיעדר עדויות בדבר נסיבותיו הפרטניות של כל תובע, אינן מרימות את נטל הראייה הנדרש.

8. להלן אדון בעבודות הקשורות בפיתוח המתחם, אשר ביצוען התעכב ועיכב את השלמת הפיתוח; אקבע את מיהות האחראים לעבודה ולעיכוב בביצועה ואת שיעור האחריות של כל אחד מהם; ואת משכו של העיכוב שנגרם למשך הכולל של הפיתוח. לאחר מכן אדון בטענות לעניין הנזק ואקבע את סכום הפיצוי בגינו, אשר יושת על הצדדים לפי מידת אחריותם.

    

   הערה מקדימה בסוגיית העיכובים

9. המונח "עיכוב", הרווח בהליך זה, עמום וטעון הנהרה. "זה קורה, שהדרך מתמשכת" ["זה קורה", שמוליק קראוס]. פער בין מהירותו המקווה של פיתוח מקרקעין לבין מהירותו בפועל, מאכזב ומתסכל ככל שיהיה – אינו מורה, כשלעצמו, על הפרת חיוב. כדי להצביע על עילת תביעה לכאורה לפיצוי בגין עיכוב, יש להראות כי מועד השלמתו של הפיתוח היה מאוחר למועד שנקבע לו, בחוזה או בהוראת דין (להלן: "איחור"); או כי מהירות הפיתוח נפלה מן הסטנדרט המתחייב מחובת השתדלות חוזית, או מחובת זהירות נזיקית, או שנבעה מחסכנות-יתר מצד המפתח, שהיה בה משום עשיית עושר ולא במשפט על חשבונם של בעלי המקרקעין (להלן: "התמהמהות"). נטל אפשרי נוסף בדרך לביסוס תביעה כאמור הוא שלילתן של טענות הגנה כגון אי-התקיימות תנאי מתלה, התממשותו של "סיכון רקע", או שיקולי צדק. האפשרות השיורית היא עיכוב באשמו של צד שלישי, שאינו מהווה הפרת חיוב (להלן: "הימשכות").

10. הוכחת איחור אינה מצריכה אלא הצבעה על חיוב להשלים עבודת פיתוח כלשהי במועד נקוב מסוים, שהחייב לא עמד בו. אולם, כדי להוכיח עילת התמהמהות – לרבות טענה כי התמהמהות מצד אלמוני גרמה לאיחורו של פלוני – יש לבסס את הטענה כי מפתח מקרקעין סביר, בנסיבות העניין וחרף האתגרים בתחומי ההנדסה, הניהול והרישוי – היה משלים את הפיתוח בזמן קצר יותר. פיתוח מקרקעין הוא עניין שבמומחיות בתחום של מיזמים הנדסיים. למעשה, מדובר בענייננו בתביעה בגין ליקויי בנייה: אין נפקא מינה אם ליקוי הבנייה הנטען הוא בתחום איכות הביצוע או בתחום משך הביצוע. בהיעדר הפרה גלויה על פניה, או הודאת בעל דין – לא ניתן להרים את הנטל להוכיח ליקויי בנייה, לרבות מבחינת משך הבנייה, ללא חוות דעת מומחה שתבסס טענה כאמור. התובעים לא עשו כן. גם שולחת ההודעה לצדדים השלישיים (דוידי), ושולחת ההודעה לצד רביעי (אפרידר), לא עשו כן.

11. התובעים תבעו את דוידי, ודוידי שלחה הודעות לצד שלישי נגד חכ"ל ואפרידר, בגין עיכוב שתחילתו ביום 1.3.10, שבו היו המגרשים אמורים להימסר לתובעים כשהם מוכנים לתחילת הבנייה של בתיהם [השמאות מטעם התובעים העמידה את ראש הנזק הזה על 36 חודשים, מתחילת מרץ 2010 עד סוף פברואר 2013]. למעשה, נראה שהעיכוב היה קצר יותר; משום שהבקשה הראשונה להיתר בנייה מטעם מי מן התובעים נחתמה על ידי חכ"ל כבר ביום 11.9.12 [עדות המהנדס חדד, פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 85, שלא נסתרה]. מועד זה סימן את סוף התקופה שבה היו התובעים מעוכבים מלהתחיל את התהליך של הקמת בתיהם במגרשים שרכשו. התובעים יכלו, אפוא, לקדם את הבנייה במגרשים הפרטיים עוד לפני הסיום הפורמלי של הפיתוח הציבורי במתחם [שם, עמ' 87], וזוהי העובדה המהותית הרלבנטית לתביעה. לפיכך אני מעמיד את העיכוב מושא התביעה, לצורך ניתוח האחריות וכימות הנזק בגינו, על 31 חודשים – מחודש מרץ 2010 עד חודש ספטמבר 2012 ועד בכלל.

12. ניתוח האחריות בגין העיכוב האמור נעשה בתנאי עמימות ראייתית. הפיתוח היה כרוך בפעולות רבות, שהיו באחריות צדדים שונים. בין הפעולות היו קשרים סיבתיים ונסיבתיים רבים. חלק מן הפעולות, וחלק מן המחדלים, נעשו בתקופות זמן מקבילות. חרף קשיים אלה ובהתחשב בהם – אקבע את משך העיכובים ואת שיעור תרומתו של כל צד לאותו עיכוב באופן מסוים ככל הניתן, ולחלופין – על דרך האומדן, או "שודא דדייני".

     

    קביעה כללית בדבר אחריותה של דוידי כלפי התובעים

13. לכאורה, החוזים בין דוידי לבין התובעים, הן הרוכשים מדוידי הן הרוכשים בנאמנות, סותרים את טענת התובעים כי דוידי הייתה אחראית כלפיהם לפיתוח המתחם [כתב התביעה, סעיפים 7 ו-8]. אדרבא: החוזים הללו קובעים במפורש כי הפיתוח אינו באחריות דוידי אלא באחריות חכ"ל ואפרידר; וכי דוידי ממחה לתובעים את זכויותיה וחיוביה כלפי חכ"ל ואפרידר, בעניין הפיתוח, כמות שהם [כדוגמא לחוזים עם הרוכשים מדוידי ראו החוזה עם חטב, ת/16, סעיפים 3.6 ו-4.4; כדוגמא לחוזים עם הרוכשים בנאמנות ראו החוזה עם מור, ת/21, סעיף 2; וכן ראו החוזה עם ביטון, ת/80, סעיפים 3.1, 3.5, 4.4, 4.9 ו-6.1]. דוידי טענה כי די באמור לדחיית התביעה נגדה [סיכומי דוידי, פסקה 22. משמעות התניה החריגה לגבי קיר התמך הראשי בחוזה עם חטב, ת/16, סעיף 4.8 סיפה, הנעדרת מחוזים אחרים – תידון להלן].

14. לכאורה, חיובי הפיתוח הללו של דוידי הומחו לרוכשים ממנה עם רכישת מגרשיהם; תוך הפנייתם, כבעליהם החדשים של המגרשים שדוידי רכשה מאפרידר, לממש את חיובי הפיתוח של חכ"ל ואפרידר שניתנו בשעתו לדוידי. אולם, כפי שיובהר להלן, דוידי לא "יצאה מן התמונה" של הפיתוח. להפך: היא הסכימה "להוציא מן התמונה" את התובעים; וקיבלה על עצמה לייצגם בלעדית מול חכ"ל ואפרידר. דברים אלו פשוטים לגבי הרוכשים בנאמנות; אך להלן ניווכח כי הם תקפים גם לגבי הרוכשים מדוידי. 

15. בעליה ומנהלה של דוידי, מר יואל דוידי, העיד כי אפרידר סירבה לעמוד מול הרוכשים הפרטניים, ודוידי קיבלה על עצמה לייצגם מול אפרידר [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 20 ו-23].

16. גם חכ"ל, לפי עדות מר דוידי, עמדה בתקופה הרלבנטית על כך שהסכם הפיתוח ייחתם רק מול דוידי, ולא הסכימה להתקשר פרטנית עם התובעים [שם, עמ' 44].

17. בחוזים בין דוידי והרוכשים בנאמנות נקבע כי "הקשר של הנהנה עם אפרידר, בקשר לנכס, יבוצע על ידי הנאמן בלבד" [הסכם נאמנות דוידי-מור, ת/21, סעיף 2.2]. על הרוכשים בנאמנות חל חוזה הפיתוח שדוידי כבר כרתה עם חכ"ל, והם לא הופנו, כמו הרוכשים מדוידי, להתקשר ישירות עם חכ"ל בחוזי פיתוח פרטניים [כגון בהסכם מכר דוידי-חטב, ת/16, סעיף 4.6].

18. בנספח מחודש נובמבר 2008 להסכם אפרידר-דוידי מיום 9.5.08 [א/82] הוסכם כי "על אף האמור בכל הסכם ו/או מסמך אחר, אפרידר לא תשא באחריות ו/או בחבות מכל מן וסוג כלפי רוכשי מגרשים במתחם אלא כלפי דוידי. מובהר כי אחריותה של אפרידר כלפי דוידי מתייחסת לכלל 64 המגרשים במתחם – בין אם נרכשו ע"י דוידי כנאמן, בין אם נרכשו ע"י דוידי באופן אישי עבורו ובין אם דוידי מכר ו/או ימכור את זכויותיו במגרשים אלו – אפרידר מחויבת כלפי דוידי למלא התחייבויותיה בקשר לכלל המגרשים במתחם ולדוידי הזכות לתבוע את אפרידר ביחס לכלל המגרשים במתחם וכאילו הוא בעל מלוא הזכויות במגרשים במתחם..." [שם, סעיף 1. נספח זה אינו נושא תאריך; אך מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, העיד שהוא נחתם בנובמבר 2008, בסמוך לתאריך המוטבע בחותמת הפקס על גביו; פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 102]. משום מה, דווקא הנספח האמור [א/82] – המסגיר את האחריות של דוידי כלפי הרוכשים בעניין הפיתוח – לא צורף לחוזים של דוידי עם התובעים. למר דוידי לא היה הסבר לכך [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 31 ו-44].

19. משמעות האמור היא כי דוידי, במסגרת רכישת המתחם, נטלה על עצמה חיוב חוזי, כלפי חכ"ל ואפרידר, לפעול כשלוחתם של התובעים לקידומו של פיתוח המתחם. מעמד זה מטיל עליה חובת נאמנות כלפי התובעים [חוק השליחות, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות"), סעיף 8].

20. יתר על כן: דוידי קיבלה על עצמה לייצג את התובעים כלפי חכ"ל ואפרידר ללא שיתוף התובעים וקבלת הסכמתם לכך. אדרבא: בחוזים שלה עם התובעים, דוידי התיימרה להקצות להם את האחריות למימוש חיובי הפיתוח כלפי חכ"ל ואפרידר. כלומר, דוידי התיימרה להמחות לתובעים את זכויות הפיתוח במתחם כלפי חכ"ל ואפרידר; ועם זאת שיירה בידיה את הכוח הבלעדי לממש זכויות אלה כלפי החייבות בהן. על ידי כך חשפה דוידי את התובעים לפגיעוּת הנובעת מהדרתם מן הקשר עם חכ"ל ואפרידר בנושא הפיתוח של מגרשי התובעים [למקבץ דוגמאות ואסמכתאות להדרת התובעים על ידי דוידי מן הקשר עם חכ"ל ואפרידר ראו סיכומי התובעים, פסקאות 19 – 24 ו-48]. דוידי הייתה, אפוא, לאמונאית (fiduciary) של כלל התובעים כלפי חכ"ל ואפרידר בקשר עם פיתוח המתחם – הן מכוח הסכמתה החוזית כלפי חכ"ל ואפרידר, הן מכוח מקומה למעשה במשולש היחסים האמור, שאותו נטלה על עצמה מאחורי גבם של התובעים וחרף מצגיה החוזיים כלפיהם [ראו עמיר ליכט, דיני אמונאות (2013) (להלן: "ליכט"), עמ' 38 – 44].

21. למעשה, דוידי כלל לא הייתה רשאית להמחות לתובעים את חיובי הפיתוח של אפרידר; משום שהנספח הנזכר להסכם אפרידר-דוידי, א/82 [כלעיל בפסקה ‎18], שלל עבירות זו [חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969, סעיף 1(א)]. המצג החוזי של דוידי כלפי התובעים, כאילו זכותה של דוידי לשירותי פיתוח מאפרידר הומחתה להם, היה בגדר הטעייה.

22. דוידי חבה, אפוא, בחובות אמון כלפי כלל התובעים; הן כלפי הרוכשים בנאמנות הן כלפי הרוכשים מדוידי. בכלל זה, נשאה דוידי בחובה "לשמור על נכסי הנאמנות, לנהלם ולפתחם ולפעול להשגת מטרות הנאמנות", וכן "לנהוג באמונה ובשקידה כפי שאדם סביר היה נוהג באותן נסיבות" [חוק הנאמנות, תשל"ט-1979, סעיף 10]. מתוקף מעמדה זה, דוידי הייתה מנועה מניגוד עניינים בינה לבין התובעים, ונשאה בנטל לקבל את הסכמתם מדעת של התובעים לכל פעולה לתועלתם של דוידי או צדדים שלישיים [ליכט, שם, עמ' 39, במובאה מעניין Mothew]. 

23. מר יואל דוידי הודה בחובותיו כנאמן; למצער כלפי הרוכשים בנאמנות [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 29-28]. כלומר, גם מר דוידי מסכים שהיה עליו לשקוד, כנאמן ראוי לשמו, על קידום עניינם של הרוכשים בנאמנות בפיתוח המתחם בהקדם האפשרי. לו קיים זאת – היה נמנע גם הנזק לרוכשים מדוידי; תהא מחויבותו להם אשר תהא.

24. דוידי, באוזלת ידה כלפי חכ"ל ואפרידר, ובאי-נקיטת פעולות למניעת העיכוב בפיתוח או לצמצומו, כמודגם להלן – לא קיימה את חובתה כלפי התובעים; מכוח מעמדה כנציגה ו"אמונאית" של הרוכשים כלפי חכ"ל ואפרידר.

25. גם אילולא מעמדה האמונאי – דוידי חבה חובת זהירות כלפי התובעים, שנבעה מידיעתה כי, עקב הסתייגותה דאז של חכ"ל, הסכמי הפיתוח הפרטניים בין הרוכשים מדוידי וחכ"ל לא נחתמו, על אף התניה החוזית בחוזים בין דוידי והרוכשים ממנה; ולפיכך, למעשה, כל הרוכשים חוסים תחת כנפיה של דוידי בעניין הפיתוח, ומסתמכים על זכויות הפיתוח של דוידי כלפי חכ"ל ואפרידר. לאור ההסכמים והידיעה האמורים, דוידי ידעה, או הייתה צריכה לדעת, כי הפיתוח מתעכב; והיא יכלה לצפות כי אוזלת ידה מול חכ"ל ואפרידר, בנסיבות של הסתמכות הדדית על ריכוז הייצוג של האינטרסים של רוכשי המגרשים בידי דוידי, תגרור המשך העיכוב. בנסיבות אלה, אזלת ידה של דוידי מלפעול משמעותית נגד העיכוב בפיתוח מהווה רשלנות.

26. מר יואל דוידי לא היה מעורב בפיתוח, ושמר על "פרופיל נמוך", שלא לומר "ראש קטן": "יש לי הסכם עם חכ"ל, עם אפרידר, הם היו צריכים לעשות את התכנון והביצוע, הם לא שיתפו אותי" [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 30]. "אפרידר תכננה וחכ"ל ביצעה ואני לא התערבתי... לא הייתי מעורב... לא ידענו (את הסיבות לעיכובים – ש"פ)" [שם, עמ' 36]. לשאלה מדוע לא בוצעו העבודות בתוך המגרשים – השיב מר דוידי: "מי היה אמור לחשוב על זה?" [שם, עמ' 37]. לשאלה מה הייתה חובת דוידי לגבי הפיתוח – השיב: "שום דבר, כלום. לא יכולנו לעשות כלום" [שם, עמ' 24]. לא בכדי העיד מנכ"ל חכ"ל, מר גלעד אורן, על התרשמותו ממעורבות מר דוידי בפיתוח, במילים: "אף פעם לא הרגשתי את דוידי בנושא הפיתוח" [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 58]. גם מנכ"ל אפרידר, מר אלברט אלקובי, התרשם כך: "אני אומר לצערי, לפחות בתקופה שאני הייתי, כמעט ולא זכיתי לשום שיתוף פעולה מדוידי. הוא לא נרתם ואפילו לא הגיע לישיבות ברוב המקרים. הייתה התעלמות מוחלטת" [פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 135. יוער כי מר אלקובי כיהן כמנכ"ל אפרידר מפברואר 2011 עד אפריל 2012, ושוב ממאי 2013 עד אוקטובר 2016; כעדותו שם בעמ' 130].

27. מר דוידי העיד כי היה מודע לכך שהפיתוח הפרטי בתוך המגרשים הוא באחריות בעלי המגרשים [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 21 ו-25]; אך טען כי לא היה מודע לכך שפיתוח פנימי זה כולל קירות תמך פנימיים, להבדיל ממחיצות תיחום בין החצרות [שם, עמ' 30 ו-35]. גרסה זו מוקשית; משום שדוידי הייתה מודעת לכך לחלוטין בעסקה קודמת בעניין המגרש המסחרי שלה באותו מתחם, ועשתה ללא דיחוי כל הדרוש לפיתוחו, לרבות קירות תמך פנימיים [עדות מר דוידי, שם, עמ' 38 – 40; והתשריט הקשור למגרש המסחרי, א/89]. מר דוידי הרבה שלא לזכור פרטים בעניין זה; לאחר שנדחה ניסיונו של ב"כ דוידי לפסול שאלה שעמתה את מר דוידי עם חוסר הקוהרנטיות בהתייחסותו לקירות התמך הפנימיים [שם]. אולם מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, זכר זאת: "אותו דוידי רכש את מגרש 200 לפני כן, והגיש בקשה להיתר לפני. בבקשה להיתר הזו מופיע קיר תמך מעל שני מטר (לא קטן). דוידי ידע שיש נושא של קירות תמך במתחם" [עדות מר שבי בפרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 118]. תוזכר, בהקשר זה, עדותו של מר אורן, בהתייחסו לצורך בקירות התמך, כי "כל מי שקצת מכיר את הנושא באשקלון יודע שצריך קירות" [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 59]; וכי דוידי העלימה עניין זה בחוזי רכישה "תכסיסניים" [שם, עמ' 68] עם התובעים, כדי ליצור אצלם מצג כאילו העלות הפיתוח, המיתוספת על מחיר הקרקע, קטנה מכפי שהייתה באמת, וכך תוכל דוידי לדרוש מחיר גבוה יותר עבור הקרקע הנמכרת: "יש שני מרכיבים לעלות המגרש, יש את מרכיב הקרקע ואת מרכיב הפיתוח. כרוכש לא מעניין כמה החלוקה. במקרה הזה, כמה שתגדיר את הפיתוח יותר יקר, זה אומר שהפיתוח ילך לחכ"ל וכך למוכר המגרש יישאר פחות בגין הקרקע. לכן למוכרים של מגרשים יש ניסיון לצייר מצג כי הפיתוח יותר נמוך כדי שהם ירוויחו יותר כסף" [שם, עמ' 52]. הצורך בעבודות עפר וקירות תמך פנימיים במגרשים נקבע כבר בתכנית 158/10102/4 החלה על המתחם [א/91]; והיה ידוע כבר משנת 2007 [עדות המהנדס מר ישראל אליאס, פרוטוקול מיום 14.2.18, עמ' 191 – 193]. הצורך בעבודות אלה, ואחריות בעלי המגרשים לביצוען, נזכרים בחוזי הפיתוח של חכ"ל עם אפרידר ועם דוידי [ת/4, סעיפים 4.3 ו-4.4; וכן ת/5, סעיפים 3.10 ו-5.16; בהתאמה. ראו גם הנספח לחוזה אפרידר-דוידי א/82, סעיף 3.6]. גם טענת מר דוידי כי ידע על הצורך בעבודות עפר וקירות במגרשים הפרטיים, אך לא על היותם תנאי מוקדם לפיתוח המתחם [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 34] – אינה תואמת את האמור במפורש בהסכם הפיתוח חכ"ל-אפרידר [ת/4, סעיף 4.3], שהיווה חלק מהתקשרותה של דוידי עם שתיהן. 

28. דוידי לא התריעה בכתב על התמהמהות הפיתוח, שהיה אמור להסתיים עד יום 1.3.10 [כלהלן בפסקה ‎42], מלבד מכתב אחד מאוגוסט 2016(!) בעניין העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 29]. מר דוידי הודה כי לא קיים ערוץ תקשורת משותף עם בעלי המגרשים לצורך ליווי הפיתוח ומעקב אחר קיום חיוביהם של חכ"ל ואפרידר [שם, עמ' 31]; וקיבל החלטות מהותיות בנדון על דעת עצמו, ללא היוועצות בהם [שם, עמ' 27]. אמנם מר דוידי טען ל"שיתוף מלא. קרוב למאה מפגשים" עם התובעים מול חכ"ל ואפרידר [שם, עמ' 27 ו-31]. אולם, בחקירתו החוזרת בעניין זה [שם, עמ' 47], האסמכתא היחידה שנמצאה לכך היא מכתב אחד מיום 23.6.11(!) [ח/63]. אני מצאתי מכתב זירוז אחד נוסף, לאפרידר, בעניין קיר התמך הראשי – גם הוא מאוחר מאוד, מיום 6.8.12(!) [נ/11ג]. לשאלתי, כיצד חוסר המעורבות שתואר לעיל מתיישב עם עדות מר דוידי בדבר עשרות פגישות ושיחות טלפוניות בינו לבין גורמי הפיתוח – השיב מר דוידי כי מדובר בתקופה שבה חל עיכוב ממושך לגבי העתקת קווי מקורות; קרי: בשלהי תקופת העיכוב בפיתוח המתחם. ב"כ דוידי הפנה, לעניין השתתפות בישיבות רלבנטיות של מר יואל דוידי בכלל, ובליווי נציגי הרוכשים בפרט, ל"פרוטוקולים במוצגי הצדדים" [פרוטוקול שם, עמ' 31]; אולם לא מצאתי כאלה; מלבד אחד, גם הוא משלהי תקופת העיכוב בפיתוח המתחם [א/35 מיום 19.12.11]. בכל שאר סיכומי הפגישות שצורפו לתיקי המוצגים – נפקד מר דוידי. מסקנתי היא כי זיכרונותיו של מר דוידי אודות המגעים עם חכ"ל ואפרידר, ואודות שיתוף התובעים במגעים אלה, לוקים באנכרוניזם. הם שייכים לתקופה מאוחרת יותר; לאחר שחכ"ל "הטילה את הפצצה" בדמות ההודעה מיום 19.12.10 על הפסקת הפיתוח עקב מחדליהם של בעלי המגרשים באי-ביצוע עבודות עפר וקירות תמך פנימיים במגרשיהם, והעיכוב בהעתקת קווי מקורות ובהקמת קיר התמך הראשי [ח/50; ראו תיאור ההודעה להלן בפסקה ‎55].

29. גם בתקופה שלאחר הודעת חכ"ל האמורה, מעורבות מר דוידי הייתה קלושה בהרבה מן הרושם שניסה ליצור. התעניינות בלתי פורמלית בקורות הפיתוח, במהלך מפגשים אישיים [כעדות מנכ"ל חכ"ל, מר גלעד אורן, לגבי חלק מן המפגשים; פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 62; ועוד יותר בעדותו של מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי; פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 112] – אינה יכולה להיחשב לקיום החובה לשקוד בשם התובעים על הפיתוח ועל דרבונם של המפתחים. מעורבות זו לא השפיעה, ולא הייתה צפויה להשפיע, על מהלך העניינים; ודומה שלא היה בה יותר ממס שפתיים. אין עקבות לפעולה ממשית מצד דוידי נוכח העיכוב בפיתוח; למעט שיחות "nudge". מר דוידי הודה שהיה מודע לכך שהרוכשים מדוידי לא התקשרו עם חכ"ל בהסכמי פיתוח פרטניים, על אף האמור בהסכמי המכר עמם, נוכח העדפת חכ"ל, כמו אפרידר, להתנהל מול דוידי בלבד [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 44]; ובכל זאת לא פעל כמתחייב בחלל שנוצר עקב כך. דברים אלו תומכים בהתרשמותו של מר אורן כי לאחר מכירת המגרשים וקבלת תמורתם – פחת מאוד עניינה של דוידי בפיתוחם: "גם דוידי וגם אפרידר לקחו את הכסף ולא מעניין אותם" [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 59].

30. רק לאחר ההודעה המרעישה האמורה של חכ"ל מיום 19.12.10 [ח/50] – החלו התובעים להתארגן, להתקשר עם חכ"ל בהסכמי פיתוח, וללוות את המשך הפיתוח תוך קשר ישיר עמה. מעט העקבות למעורבות דוידי שייכות לתקופה מאוחרת זו; בבחינת: "משנגנב הסוס – נועלים את דלת האורווה".

31. אמנם, לא ניתן לדעת אם הפעולות הממשיות שדוידי הייתה נוקטת, לו מילאה את חובות האמון והזהירות המתבקשות כאמור לעיל, היו צולחות. אולם, מחדליה של דוידי מלנקוט אותן גרמו לתובעים "נזק ראייתי מובנה": בגלל הפרת חובתה של דוידי, לא ניתן להוכיח את הקשר הסיבתי בין מחדלה לבין הנזק. לפיכך, הנטל מועבר על כתפי דוידי, שלא הרימה אותו; והספק בשאלת הקשר הסיבתי נזקף לחובתה.

32. "חזקת הנזק הראייתי המובנה" מתייחסת למקרה שבו התרשלות, בהצטרפותה להשערה סיבתית אחרת בדבר גרימת הנזק, יוצרת עמימות סיבתית, ובכך מאיימת להכשיל את הניזוק בתביעתו נגד המעוול. משהוכחו התרשלות ונזק – עדיף כי ספק שקול בקשר הסיבתי ייזקף לחובת המעוול שגרם לכאורה לנזק, ולא לחובת הניזוק התמים [ע"א 10766/05 מוחסן נ' מדינת ישראל (9.12.2010), פסקה 14 בפסק-דינו של כב' השופט ד' חשין והערתו של כב' המשנה-לנשיאה א' ריבלין]. אמנם, על חזקה זו נמתחה ביקורת [ע"א 3114/12 ששון נ' משרד הרווחה (13.4.2014), פסקאות 30 – 32]. אולם, היא יושמה בכל-זאת בהקשרים שבהם היא לא דרסה לחלוטין את דרישת הקשר הסיבתי, אלא תמכה בקיומו [ע"א 1693/09 עזבון פלונית נ' בית החולים אסף הרופא (3.9.2014), פסקאות 22 – 25].

33. לטעמי, חזקת הנזק הראייתי המובנה משכנעת יותר מן ההסתייגויות ממנה. השפיטה רוויה ספיקות, שנטליהם מוקצים לפי "מאזן הנוחות". יישומה של החזקה מוצדק, מקל-וחומר, בהשוואה לחזקת הרשלנות בנזק שנגרם על ידי דברים מסוכנים שבשליטת הנתבע, בהינתן קשר סיבתי ונזק, חרף ספק בהתרשלות [פקודת הנזיקין (נוסח חדש), סעיפים 38 – 40]. אם החזקה מוצדקת לגבי הגורם, שלא בטוח שהוא מעוול – מדוע לא תהיה מוצדקת לגבי מעוול, שלא בטוח שהוא הגורם? חזקת הרשלנות בעמימות סיבתית מקובלת בהקשר של שני גורמים עוולתיים [כבעניין הציידים שלא נודע מי משניהם פגע בניזוק; Summers v. Tice (Nov. 17, 1948), ובהתאם להצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011, סעיף 366 "אחריות לנזק שלא ניתן לשייכו למזיק מסוים")]. מדוע לא תיושם, אפוא, לגבי גורם עוולתי וגורם אחר? עמימות סיבתית, בפועלם של נותני שירותים "סיטונאיים", היא בגדר 'הטיה נשנית' המכרסמת בהרתעה הנזיקית כלפי לקוחותיהם. כמודגם בפיצויים עונשיים ובתובענות ייצוגיות, חיוב המעוול בפיצוי מוצדק אף בחריגה וודאית מן הנזק שגרם לתובע. חשיבותה של התכלית ההרתעתית בדיני הנזיקין מתגברת בעקבות הכרסום במשקלה בענישה הפלילית [תיקון 113, המגולם בסעיפים 40א – 40טו בחוק העונשין, התשל"ז-1977]. אכן, העברת נטל ראייתי מרחיבה, בעקיפין, את האחריות. אולם, לאור האמור, ובשים לב להקטנת הנזק המצרפי הכרוכה בהעתקת הנזק מן הניזוק התמים, החשוף לנזקים משניים, אל המעוול, שהוא נותן שירותים "סיטונאי" ומן הסתם גם מבוטח, וככזה הנו בגדר 'מונע יעיל', בעל 'כיס עמוק' ו'מפזר עדיף' – זוהי הרחבה ראויה.

34. לצורך הזהירות הנדרשת ביישום של דוקטרינת הנזק הראייתי המובנה אוסיף כי בענייננו לא נטען, וכמובן שלא הוכח, כי הייתה מניעה כלשהי מלהחיש את הפיתוח. נראה, אפוא, כי העיכוב בפיתוח לא נבע אלא מכך שלגורמים שעסקו בו לא אצה הדרך, ואיש לא דחק בהם באופן אפקטיבי. חזקה שלו דוידי, כנציגת התובעים, וכגורם עסקי בעל משקל ומקושר למנהל אפרידר [עדות מר שבי, פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 112], הייתה נוהגת באסרטיביות ויוזמת צעדים לאכיפת חיובי הפיתוח של חכ"ל ואפרידר – הייתה גורמת להחשת קיומם. בנסיבות אלה, אין טעם טוב שלא להחיל דוקטרינה זו בענייננו.

35. לאור המקובץ, ועל אף האמור בחוזים בין דוידי והתובעים – דוידי דווקא אחראית כלפי התובעים בגין העיכוב בפיתוח. היקף אחריותה, בהתייחס לרכיבים השונים של עיכוב הפיתוח, יידון להלן.

     

    העיכוב בתכנון הפיתוח

36. השלב הראשון בפיתוח היה תכנון הפיתוח.

37. לפי הסכם בין אפרידר ודוידי מיום 8.5.08 [ח/5], אפרידר התחייבה, מלבד להקמת קיר התמך הראשי, גם "לבצע את תכנון הפיתוח" [שם, סעיף 15.3(א)]. הגם שדוידי הפכה לבעלת המתחם, ול"מזמין" הפיתוח מחכ"ל, תחת אפרידר [שם, סעיף 2(ג)] – תכנון הפיתוח נותר באחריות אפרידר. תניה זו בין אפרידר ודוידי נסמכת על ההסכמה בין חכ"ל ואפרידר, שלפיה אפרידר תממן ותבצע את תכנון הפיתוח, באמצעות מתכננים שייקבעו על ידי חכ"ל ובניהול חכ"ל [הסכם בין חכ"ל ואפרידר מיום 26.11.08, ת/4, סעיף 4.1]. כלל ההסכמות בין חכ"ל ואפרידר הומחו לדוידי [ח/5, סעיף 2(ג)]. יש לדחות, אפוא, את טענת אפרידר, השזורה בכתב הגנתה ובסיכומיה, כאילו אחריותה בפיתוח המתחם מצטמצמת לקיר התמך הראשי בלבד.

38. חכ"ל ואפרידר נקלעו למחלוקת סמנטית בשאלה מי מבין שתיהן "אחראית" לתכנון הפיתוח. מן החוזים עולה, כאמור, ששתיהן חולקות אחריות זו. לצורך הצבעה על אחראי מסוים לעיכוב בתכנון, היה צריך לברר היכן בדיוק נעוץ המחדל שגרם לעיכוב: האם חכ"ל התעכבה במתן הוראות ניהוליות, או התרשלה בליהוק המתכננים – או שמא אפרידר התעכבה בתשלום. דא עקא, שבירור כאמור לא נעשה. לפיכך חזקה שככל שהיה מחדל בתכנון הפיתוח – האחריות בגינו היא של חכ"ל ואפרידר, ביחד ולחוד ובחלקים שווים [חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), סעיפים 54, 56(א) ו-61(ב)]. 

39. עיון נוסף מעלה כי גם דוידי שותפה לאחריות בגין שלב מקדים זה של תכנון הפיתוח; מעבר לאחריותה הכללית כלפי התובעים בגין מחדליהן של חכ"ל ואפרידר אשר נדונה לעיל.

40. בניגוד להתחייבות אפרידר לגבי קיר התמך הראשי [הסכם אפרידר-דוידי, ח/5, סעיף 15.2(ב)] – התחייבות אפרידר כלפי דוידי לבצע את תכנון הפיתוח לא כללה לוח זמנים, המכונן "חיוב תוצאה" של אפרידר כשלעצמה, אלא "חיוב השתדלות" של אפרידר ודוידי גם יחד [שם, סעיף 15.3]. גם בהסכם חכ"ל-אפרידר מיום 26.11.08 [ת/4] אין לוח זמנים מסוים לתכנון הפיתוח, אלא חיוב השתדלות [שם, סעיפים 4.1 ו-7]; זאת בשונה מהתחייבות חכ"ל לספק דרכי גישה וחיבור מים למגרשים תוך 18 חודש [שם, סעיף 5.3].

41. בהסכם פיתוח דייר בין חכ"ל ודוידי מיום 26.11.08 [ת/5] הצהירה דוידי כי ידוע לה שתכנון הפיתוח הוא באחריות אפרידר; וכי סיום התכנון כאמור הוא תנאי מתלה לתחילת הפיתוח על ידי חכ"ל [שם, סעיף 3.2]. דוידי התחייבה לתאם את התכנון של אפרידר עם הדרישות של חכ"ל [שם, סעיף 3.3]; וכן להזמין חיבור חשמל למגרשים מחברת החשמל, חיבור טלפון ממשרד התקשורת או מבזק ומדי מים מן העירייה [שם, סעיפים 3.6 – 3.8, בהתאמה]. כלומר, גם בחוזה עם חכ"ל נטלה דוידי על עצמה חיובים שונים ליצירת התנאים שיאפשרו את תחילת הפיתוח.

42. בהסכם הפיתוח חכ"ל-דוידי [ת/5] הנזכר נקבע, לעניין המועדים, כי התכנון (שבאחריות אפרידר, עם תפקיד נלווה לדוידי כאמור) יושלם עד יום 1.3.09; וכי התקנת דרכי גישה וחיבורי מים וביוב למגרשים (שבאחריות חכ"ל), כדי לאפשר תחילת בנייה בהם על ידי רוכשיהם, תושלם עד יום 1.3.10; בכפוף לעיכובים הנעוצים בגורמים שאינם בשליטת חכ"ל [שם, סעיפים 4 ו-6]. כלומר, הגם שאפרידר, בהסכם עם דוידי [ח/5], לא נטלה על עצמה לוח זמנים מסוים להשלמת התכנון, אלא חיוב השתדלות משותף עם דוידי בלבד [כלעיל בפסקה ‎40] – דוידי, בהסכם עם חכ"ל, שהיווה חלק מן המערכת החוזית של דוידי עם התובעים, התחייבה שהתכנון יושלם עד יום 1.3.09. דוידי לא עמדה בכך, ובכך הפרה דוידי חיוב חוזי שלה כלפי התובעים; למרות שהיה לה מעמד נלווה בלבד לזה של חכ"ל ואפרידר בתכנון הפיתוח.

43. מר דוידי ידע, כמובן, שתכנון הפיתוח הוא תנאי מוקדם לפיתוח [פרוטוקול שם, עמ' 35]. לפיכך צפה, או היה עליו לצפות, כי התרשלות בקידומו של תכנון הפיתוח תעכב את הפיתוח.

44. לאור המקובץ, ועל אף האמור בחוזים בין דוידי והתובעים – דוידי חולקת באחריות בגין העיכוב בתכנון הפיתוח, עם חכ"ל ("הבמאית") ואפרידר ("המפיקה") [כלעיל בפסקאות ‎37-‎38].

45. אמנם, ראינו לעיל [בפסקה ‎42] כי אפרידר, כשלעצמה, לא התחייבה להשלים את התכנון במועד מסוים. אולם חכ"ל, "השותפה המנהלת" של אפרידר לתכנון הפיתוח, התחייבה כלפי דוידי, ובעקיפין (על ידי המחאת הזכות) גם כלפי התובעים, להשלמת תכנון הפיתוח עד יום 1.3.09 [ת/5, סעיף 4.1]. אפרידר, בהסכמתה החוזית לשאת באחריות לתכנון תוך הסמכת חכ"ל לנהלו, יצרה מצג, כלפי צדדים שלישיים בכלל, וכלפי הצדדים להליך זה שהיו מודעים להסכמה זו והסתמכו עליה בפרט, שלפיו חכ"ל פועלת בשם אפרידר בתכנון הפיתוח. כלומר, חכ"ל היא שלוחתה של אפרידר בתכנון הפיתוח; ואפרידר נקשרת להתחייבות הנקובה-במועד של חכ"ל להשלמתו, מכוח מצג השליחות של אפרידר כלפי צדדים שלישיים [בין מכוח חוק השליחות, סעיפים 2 ו-3(א) סיפה; בין מכוח דוקטרינת השליחות הנחזית]. הטענה האפשרית כי חכ"ל, בהתחייבותה החוזית להשלים את תכנון הפיתוח עד יום 1.3.09, חרגה מסמכותה כלפי אפרידר, האחראית לתכנון הפיתוח, שלא התחייבה כאמור – נוגדת את עקרונות השליחות מכוח מצג, המעדיפים את הצד השלישי תם הלב על השולח [לדיון בסוגיה זו ראו פסק דיני בעניין ת"א (שלום ת"א) 26905/05 קזימירסקי נ' כרמי צבי אחים סגל בע"מ (11.6.2006), פסקאות 4 – 30]. העולה מן האמור כי אפרידר "נלכדה" בחיוב להשלים את תכנון הפיתוח במועד שבו נקבה חכ"ל. לכאורה, במסגרת ההודעה לצד רביעי של אפרידר נגד חכ"ל, יכלה אפרידר לזכות בשיפוי מחכ"ל בגין "גרירת" אפרידר לחיוב נקוב במועד שאפרידר לא הסכימה לו מפורשות [ראו סעיף 27 בכתב הגנתה של אפרידר, שאומץ לתוך הודעתה לצד רביעי נגד חכ"ל]. אולם להלן אראה כי מועד זה מחייב את אפרידר גם מטעם אחר. לפיכך, לטענה האמורה של אפרידר כלפי חכ"ל אין נפקות גם ביחסים ביניהן; וכמובן שאין לו נפקות כלפי צדדים שלישיים, כגון התובעים או דוידי, מכוח הדוקטרינה שנסקרה לעיל.

46. תאריך היעד האמור של תכנון הפיתוח מקרין על אחריותה של אפרידר גם לגביו, גם משום שחזקה על חכ"ל שלא הייתה מתחייבת לתאריך יעד בלתי סביר. נזכור כי חכ"ל היא המומחית בתחום זה, והתחייבות לתאריך יעד בלתי סביר מנוגדת לאינטרס העצמי שלה כ"קבלנית הביצוע" של תכנון הפיתוח. עצם התחייבותה האמורה, הנקובה-במועד, של חכ"ל היא, אפוא, הוריה לסבירותו. אפרידר לא סתרה בשום דרך, אפילו לכאורה, את ההערכה המקצועית הגלומה בהתחייבותה האמורה של חכ"ל. נזכיר כי על אפרידר היה לקיים את חיובה החוזי לבצע את תכנון הפיתוח (בשילוב חכ"ל) "תוך זמן סביר" [חוק החוזים, סעיף 41]. משקבעתי כי השלמת התכנון תוך זמן סביר חייבה להשלימו עד יום 1.3.09 – נגזר מכך כי גם אפרידר, ולא רק חכ"ל, הפרו חיוב חוזי באי-השלמת התכנון עד יום 1.3.09. בנוסף לכך, התמהמהות זו עלתה כדי רשלנות כלפי נפגעיה הצפויים – התובעים.

47. כשם שלא מצאתי כי דוידי התריעה כלפי חכ"ל ואפרידר על העיכוב בלוח הזמנים של התכנון – כך לא מצאתי כי חכ"ל התריעה כלפי אפרידר, או כי אפרידר התריעה כלפי חכ"ל, על עיכוב כאמור. לא מצאתי הסברים לעיכוב, או התרעות מפני הימשכותו.

48. מסקנתי היא כי כל הגורמים שנטלו על עצמם חיובים חוזיים בתכנון הפיתוח, ואשר צפו כי עיכובו יפגע בתובעים – לא יצאו מגדרם כדי להחישו, וכדי לעמוד במועדיו החוזיים ובמשכו הסביר. כך התעכב סיומו של שלב זה הרבה מעבר לאותם מועדים, ולאותו משך סביר, מבלי שמי מן הגורמים הללו הציג צידוק לכך.

49. בשים לב למסגרת הדיונית של הגשת התביעה נגד דוידי בלבד; הגשת הודעות לצדדים שלישיים על ידי דוידי נגד חכ"ל ואפרידר; והגשת הודעה לצד רביעי על ידי אפרידר נגד חכ"ל – יש לומר כי התובעים הוכיחו את אחריות דוידי, דוידי הוכיחה את אחריות חכ"ל ואפרידר, אך אפרידר לא הוכיחה זכות השתתפות כלפי חכ"ל בפלח אחריותה-שלה.

50. גם התובעים נושאים באשם תורם לאיחור בתכנון הפיתוח. הן הרוכשים בנאמנות, הן הרוכשים מדוידי שלא התקשרו מיד בהסכמי פיתוח עם חכ"ל, ידעו כי זכויותיהם המהותיות בעניין הפיתוח נובעות ממערכת ההסכמים של דוידי עם חכ"ל ואפרידר לגבי המתחם בכללותו. רוכש סביר של מגרש בלתי מפותח, המתכוון לבנות בו את ביתו, ומכלכל בהתאם את צעדיו מבחינת מקום מגוריו ומכירת ביתו הקודם – קורא בעיון את מערכת החוזים שלפיה התקשר עם מוכר המגרש; נועץ ביועצים משפטיים והנדסיים; ואינו מתעלם מן המצב הגלוי לעין כל בשטח, שלפיו הפיתוח אינו מתקדם בהתאם ללוח הזמנים המצופה. אזכיר כי התובעים הם בגירים, וכמה מהם, ומנציגיהם כלפי גורמי הפיתוח, הם בעלי מקצוע רלבנטיים, כגון עורכי דין. הדין אינו מביט בעין יפה על מי שישן על זכויותיו; ו"ישנוניות" זו עלולה לכונן לחובתו אשם תורם [ע"א 1551/19 פעמי תש"ז, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' גובר (‏15.1.2020), פסקה 18]. כשם שלא מצאתי כי דוידי נקטה פעולות אפקטיביות לאכיפת חיוביהן של חכ"ל ואפרידר בתכנון הפיתוח – כך לא מצאתי כי רוכשי המגרשים, הם התובעים דנן, עשו כך; ולו כלפי נציגתם, דוידי, תוך "שיסויה" בחכ"ל ובאפרידר, בעלי החוזה של דוידי. חכ"ל ואפרידר התמהמהו בתכנון הפיתוח ואיחרו בהשלמתו, ודוידי והתובעים "נרדמו בשמירה". בהשראת דברי זלמן ארן אודות אמונו בבן-גוריון – ניתן לומר כי התובעים סמכו על דוידי בעיניים עצומות; אולם, בניגוד לזלמן ארן, הם מעולם לא פקחו עין אחת כדי לוודא שעיניה של דוידי אינן עצומות.

51. בשקלול החיובים החוזיים שנסקרו לעיל; נסיבות הקשר בין הצדדים; מיהות הצדדים והמידה היחסית של האשם אני קובע כי ביחסים שבין התובעים ודוידי, קרי: במסגרת התביעה העיקרית – דוידי אחראית כלפי התובעים בגין האיחור בתכנון הפיתוח, מחמת הפרת חיוביה החוזיים כשותפה לו, וחיובה הכללי לפעול לטובת התובעים, נוכח הפרת חיוביהן החוזיים של חכ"ל ואפרידר, בשיעור 90% מן הנזק שנגרם עקב האיחור בתכנון הפיתוח; כאשר התובעים נושאים באשם תורם בשיעור 10% מנזק זה. שיעור אחריותה האמור של דוידי הוא כלפי התובעים בלבד; בשל אחריותה ביחד ולחוד עם חכ"ל ואפרידר, ומכיוון שהתובעים תבעו רק אותה. אולם, במסגרת ההודעה לצד שלישי של דוידי – חכ"ל ואפרידר, שכבר קבעתי כי הן חולקות בחלקים שווים באחריות לאיחור בתכנון הפיתוח, אחראיות כלפי דוידי באופן שכל אחת מהן תשפה את דוידי בשיעור 35% מן הנזק הכולל שנגרם לתובעים עקב האיחור הנדון, ודוידי תישא ב-20% ממנו. אפרידר, במסגרת הודעתה לצד רביעי נגד חכ"ל, לא סתרה את הנימוקים לעיל ולא הוכיחה כי חכ"ל אחראית גם בגין פלח האחריות שלה-עצמה. לפיכך, ההודעה לצד רביעי נדחית לגבי האיחור בתכנון הפיתוח.

52. תכנון הפיתוח, שהיה אמור להסתיים עד יום 1.3.09, לא הושלם אלא ביום 14.7.10 [ח/36]; קרי: באיחור של כ-16 חודשים (במעוגל, ובהתחשב ב"גרייס" מקובל במועדי בנייה). מובן שהאיחור בתכנון הפיתוח עיכב את תחילתו והשלמתו של הפיתוח בכללותו.

53. כאמור, התובעים תבעו את דוידי, ודוידי שלחה הודעות לצד שלישי נגד חכ"ל ואפרידר, בגין עיכוב שתחילתו ביום 1.3.10, שבו היו המגרשים אמורים להימסר לתובעים כשהם מוכנים לתחילת הבנייה של בתיהם. אולם, האחריות בגין תקופת עיכוב זו נובעת, קודם כל, מן המחדל להשלים את התכנון מבעוד מועד קודם לכן. כלומר, הגורם הראשוני לעיכוב בפיתוח, שהנזק הגלום בו לתובעים התחיל ביום המסירה המיועד שלא כובד, יום 1.3.10 – היה האיחור בן כ-16 החודשים בהשלמת התכנון של הפיתוח, שקדם לפיתוח.

54. לסיכום: בתכנון הפיתוח נגרם איחור בן כ-16 חודשים (1.3.09 – 14.7.10). במסגרת התביעה העיקרית, דוידי תפצה את התובעים בשיעור 90% מן הנזק הגלום באיחור זה, והתובעים יספגו את יתרת הנזק, בשל אשמם התורם בשיעור 10%. במסגרת ההודעה לצד שלישי, חכ"ל ואפרידר ישפו את דוידי בשיעור 35% מן הנזק הגלום ב-16 החודשים האמורים, כל אחת; ודוידי תספוג 20% ממנו. ההודעה לצד רביעי נדחית ברכיב זה. באם יוסכם בין הצדדים על תשלומים ישירים לתובעים, כל צד לפי חלקו – דוידי תשלם לתובעים, בגין תקופה זו, 20% מן הנזק שייקבע; וחכ"ל ואפרידר ישלמו לתובעים 35% ממנו, כל אחת. התובעים יספגו 10% מנזקם זה.

     

    העיכוב בביצוע עבודות העפר וקירות התמך הפנימיים במגרשים הפרטיים

55. ביום 19.12.10 הודיעה חכ"ל לדוידי, עם העתק לאפרידר, כי סיימה למעשה את כל עבודות התשתית התת-קרקעיות במתחם; קרי: תשתיות מים, ביוב, ניקוז, תאורה, חשמל ותקשורת; וכן גומחות בטון נדרשות לחיבורי חשמל ותקשורת. חכ"ל הודיעה כי לא תוכל להמשיך בפיתוח, כגון בעבודות סלילה ותאורה, בטרם יושלמו עבודות שאינן באחריותה – עבודות עפר במגרשים, קירות תמך והעתקת קווי מקורות – כנדרש להמשך הפיתוח. לפיכך, קבלן הביצוע מטעם חכ"ל ייצא מן האתר עד הודעה חדשה. דוידי התבקשה, בהודעה זו, לפעול לביצוע העבודות במגרשים הפרטיים, שבאחריות בעליהם; כדי לאפשר את המשך הפיתוח הציבורי במתחם. במסגרת ההודעה, חכ"ל אף הציעה לבצע עבור בעלי המגרשים ועל חשבונם את עבודות הפיתוח הפרטי, במחיר סביר; מתוך הנחה שריכוז עבודות הפיתוח בידיה ייעל ויקצר את משכן הכולל [ח/50].

56. לכאורה, הודעת חכ"ל האמורה [ח/50] מפנה אצבע מאשימה לא רק כלפי העיכוב בפיתוח הפרטי והאחראים לו, אלא גם כלפי העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי, הנמנה עם קירות התמך שצוינו בהודעה באופן כללי, והאחראית לו; וגם כלפי העיכוב בהעתקת קווי מקורות והאחראית לו. אולם, עובדה היא שחכ"ל חידשה את הפיתוח הציבורי, שהופסק עם ההודעה האמורה ביום 19.12.10, יחד עם הפיתוח הפרטי שהוסף לאחריותה של חכ"ל בעקבות התקשרותה עם התובעים לביצועו, ביום 16.11.11 [ח/71]. עיקר הקמתו של קיר התמך הראשי החלה ביום 7.12.11, עם הסדרתו של היתר הבנייה לשביעות רצונה של הוועדה המקומית; ונמשכה עד תום תקופת העיכוב מושא התביעה, בחודש ספטמבר 2012. כלומר, בפועל – לא נדרש להשלים את הקמתו של קיר התמך הראשי לפני חידוש הפיתוח הציבורי והפרטי במתחם, והעבודות הללו התנהלו במקביל. כמו כן, העתקתם בפועל של קווי מקורות, שהחלה ביום 17.4.12 [ח/80], והסתיימה ביום 16.6.12 [ח/82], נעשתה גם היא כחצי שנה לאחר חידוש הפיתוח הציבורי ביום 16.11.11; ומכאן שאף העיכוב בביצועה לא מנע את חידוש הפיתוח במתחם. מבחינה אופרטיבית, הודעת חכ"ל האמורה מוענה לדוידי בלבד, וקראה לביצוען ללא דיחוי של עבודות העפר במגרשים והקמת קירות התמך הפנימיים, שבאחריות התובעים ודוידי. הגם שמר אלי אלעזרא, בעל השליטה באפרידר, היה מכותב להודעה – היא לא מוענה אליו, ולא נכללה בה פנייה אופרטיבית לאפרידר. לפיכך אני קובע כי העילה העיקרית להפסקת הפיתוח הציבורי ביום 19.12.10, למשך 11 חודשים, הייתה אי-ביצוע עבודות העפר והקמת קירות התמך במגרשים הפרטיים. אין בכך כדי לשלול השפעה מעכבת של העיכוב בהעתקת קווי מקורות, ובהקמת קיר התמך הראשי, על הפיתוח הציבורי בכללותו. היבטים אלה יידונו בפרקים שעניינם העתקת קווי מקורות והקמת קיר התמך הראשי. אולם לעניינו די באמור כדי לשלול את טענת התובעים [סיכומי התובעים, פסקאות 57 – 69] כאילו על האחראיים להעתקת קווי מקורות ולהקמת קיר התמך הראשי לחלוק באחריות לעיכוב בפיתוח הפרטי, שגרם, ביום 19.12.10, להפסקה בת 11 חודשים בפיתוח הציבורי.

57. בעקבות הודעת חכ"ל האמורה [ח/50], ובהתאם למומלץ בה – התארגנו התובעים והתקשרו עם חכ"ל בהסכמי פיתוח פרטניים לביצוע הפיתוח הפרטי האמור. דא עקא, שתהליך זה ארך כמעט שנה. רק בעקבות הצטברותה של מסה קריטית של הסכמים כאלה [קרי: חתימתם של 53 רוכשים, כפי שהוסכם בין חכ"ל והרוכשים; ראו, לדוגמא, הסכם פיתוח חכ"ל-ארז ת/15, ה"הואיל" האחרון] – חידשה חכ"ל את עבודות הפיתוח במתחם, סמוך לאחר יום 16.11.11 [ח/71]; קרי: לאחר הפסקה בת כ-11 חודשים בעבודות הפיתוח.

58. כפי שצוין בהודעת חכ"ל האמורה [ח/50] – הסכם הפיתוח חכ"ל-דוידי [ת/5] קובע, בסעיף 5.16, כי עבודות העפר והקמת קירות התמך הפנימיים אינן נמנות עם העבודות שעל חכ"ל לבצע בהתאם להסכמים עמה; ועל "הבונה" – קרי: דוידי או התובעים – לבצען באחריות הבונה ועל חשבונו. זאת ועוד: הסכם חכ"ל-אפרידר [ת/4], שהזכויות לפיו הומחו לדוידי, קובע [בסעיף 4.3] כי עבודות העפר במגרשים הן באחריות היזם (אפרידר), והשלמתן היא תנאי מוקדם לסלילת הכבישים על ידי חכ"ל. בדומה לכך, הסכם חכ"ל-דוידי [ת/5, בסעיף 3.10] קובע כי עבודות העפר האמורות [עם הפניה מפורשת לחוזה ת/4 סעיף 4.3 הנזכרים] הן תנאי מוקדם לעבודות הפיתוח הציבורי של חכ"ל בכללותן.

59. התובעים טעו בכך שייחסו לאפרידר לא רק את חיוב ההקמה של קיר התמך הראשי – אלא גם את חיוב ההקמה של קירות התמך הפנימיים [סיכומי התובעים, פסקה 45]. עולה מן המסכת החוזית כי קיר התמך הראשי היה, אמנם, באחריותה האישית של אפרידר, ומעולם לא הומחה לגורם אחר; אולם קירות התמך הפנימיים, כשאר עבודות הפיתוח בתוך המגרשים הפרטיים, היו תחילה באחריות אפרידר בתור בעלת המתחם; אך בהמשך הומחתה אחריות זו לבעלים החדשים – תחילה לדוידי, ולאחר מכן לתובעים [בחוזה אפרידר-דוידי, ח/5, סעיף 2, מפורש כי עבודות הפיתוח מומחות מאפרידר לדוידי; למעט קיר התמך הראשי המוחרג מהן].

60. כבר קבעתי לעיל [בפסקה ‎27] כי דוידי ידעה, או היה עליה לדעת, על יסוד ניסיונה במגרש המסחרי שלה שבאותו מתחם, על יסוד החוזים המחייבים אותה, על יסוד היכרותה עם הטופוגרפיה המקומית ועל יסוד התכנית החלה על המתחם, כי נדרש לבצע עבודות עפר וקירות תמך פנימיים במגרשים; וכי עניין זה מצוי באחריות בעלי המגרשים, ולא באחריות חכ"ל או אפרידר. דוידי ידעה שעל אף האמור בחוזים עם הרוכשים מדוידי – הם לא התקשרו, נכון לאותו מועד, בהסכמי פיתוח עם חכ"ל, בשל דרישת חכ"ל לתיווכה הבלעדי של דוידי. דוידי ידעה, אפוא, כי לצד מעמדה החוזי כנאמן של 'הרוכשים בנאמנות' כלפי אפרידר – דוידי מתפקדת כנציגה אמונאית של הרוכשים כולם, הן כלפי חכ"ל הן כלפי אפרידר. כפועל יוצא מכך ידעה דוידי, או היה עליה לדעת, כי חובתה לשקוד על תיאום פרו-אקטיבי בין התובעים לבין חכ"ל ואפרידר, כדי לוודא שהפיתוח במגרשים הפרטיים, שבאחריות הרוכשים, משתלב בפיתוח הציבורי של המתחם, שבאחריות חכ"ל ואפרידר, אשר אינן מצויות בקשר עם הרוכשים אלא עם דוידי בלבד. בכלל זה, היה על דוידי לוודא כי העבודות שעל בעלי המגרשים לבצען תחילה, לפני המשך הפיתוח הציבורי על ידי חכ"ל, אכן יבוצעו ללא דיחוי ולא יעכבו את הפיתוח הציבורי. היה על דוידי לצפות תקלות ועיכובים בפיתוח אם לא תמלא תפקיד זה.

61. יתר על כן: דוידי נושאת באחריות למחדלם של התובעים מלבצע את הפיתוח הפרטי במגרשיהם, בשל העמימות המטרידה בחוזים של דוידי עם הרוכשים בדבר נטל הפיתוח בתוך המגרשים. על פני החוזים הללו ניתן להתרשם כי כל עבודות הפיתוח עתידות להתבצע על ידי חכ"ל או אפרידר, בתמורה לסכומים הנקובים בחוזים. משום מה דוידי אינה נוקבת, בחוזים עם התובעים, מי בדיוק מבין חכ"ל ואפרידר נושאת באיזה חיוב כלפי התובעים; ובכך הוסיפה על עמימותם של חוזים אלה. לאמיתו של דבר, האחריות לביצוע עבודות העפר וקירות התמך הפנימיים בתוך המגרשים, שהייתה באחריות אפרידר והועברה, עם הבעלות במתחם, לדוידי – הועברה עתה, בחוזים אלה, לאחריותם של רוכשי המגרשים; והייתה עתידה לגרום להם הוצאה נכבדת נוספת. החוזים בין דוידי ורוכשי המגרשים מדגישים את חיובי הפיתוח הציבורי שבאחריות חכ"ל ואפרידר, ומעמעמים את חיובי הפיתוח הפרטי שהומחו מאפרידר לדוידי ומדוידי לרוכשים, ואת עצם ההבחנה בין הפיתוח הציבורי והפרטי. מר אורן התרשם שעמימות זו הייתה מכוונת מצד דוידי, ונועדה לגרום לעסקה שדוידי הציעה לרוכשי המגרשים להיראות אטרקטיבית מכפי שהייתה באמת – כאילו היא כוללת, במחיר הפיתוח הציבורי, גם את הפיתוח הפרטי [מר אורן כינה זאת בעדותו "הסכם טכסיסני"; פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 68; כמפורט לעיל בפסקה ‎27].

62. חכ"ל צודקת בטענתה כי לא הייתה רשאית לפלוש לתחומי המגרשים הפרטיים ולבצע שם עבודות פיתוח פרטיות שלא הוזמנו ממנה על ידי בעלי המגרשים; וכמובן לא הייתה לה שום מחויבות לבצע עבודות אלה על חשבונה [עדות מר אורן, פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 70 ו-55, בהתאמה]. בעלי המגרשים היו אמורים ליזום התקשרות עם קבלנים מטעמם לצורך ביצוע הפיתוח הפרטי על חשבונם; ולוודא שהללו ייעשו בתיאום עם חכ"ל, המפתחת הציבורית, מבלי לפגוע בפיתוח הציבורי ומבלי לעכבו. נראה פשוט כי, בכפוף לתמחור סביר, האינטרס של התובעים היה להתאגד ולהזמין את הפיתוח הפרטי מחכ"ל, שממילא נמצאת באתר ומבצעת בו את הפיתוח הציבורי; שהרי רק כך ניתן לבצע את כלל עבודות הפיתוח בו-זמנית, במקום בזו אחר זו, ועל ידי כך לקצר את המשך הכולל של הפיתוח. זו בדיוק הייתה הצעת חכ"ל לדוידי ולתובעים, במסגרת הודעתה מיום 19.12.10 [ח/50], לאחר שנוכחה במחדלם אשר גרר את הפסקת הפיתוח הציבורי. לא בכדי התקבלה הצעה זו על ידי התובעים. אמנם הצעה זו ניתנה בדיעבד, לאחר שהתגלה המחדל והעיכוב; אולם סוף המעשה הזה היה צריך להיות במחשבתם של דוידי והתובעים מלכתחילה.

63. שאלת הסדר הנכון של עבודות הפיתוח במתחם, ומקומן של עבודות העפר והקמת קירות התמך במתחם בכלל, וקירות התמך הפנימיים במגרשים הפרטיים בפרט, במסגרתו של הסדר הנכון הזה – היא שאלה שבמומחיות הנדסית; הגם שבענייננו היא הוכרעה מראש במישור החוזי. בסוגיה זו הוגשה רק עדות מומחה אחת, מפי המהנדס ישראל אליאס, מטעם חכ"ל ואפרידר. חוות דעתו לא אותגרה על ידי מומחה אחר כלשהו, ועדותו עשתה עליי רושם חיובי. לפיכך אני מקבל את קביעתו כי היה צריך לבצע את עבודות העפר במגרשים, ואת קירות התמך בגבולותיהם, לפני תשתיות המים וסלילת דרכי הגישה למגרשים; הן משום שעבודות העפר והקמת קירות התמך הללו היו חיוניות לייצוב ה"טרסות", בטרם ייסללו אליהן דרכי הגישה; הן משום שחפירת יסודותיהם של קירות התמך הייתה עלולה לפגוע בתשתיות התת-קרקעיות, לו היו מוקמות קודם [חוות דעתו מיום 17.9.17; ודבריו לאורך עדותו בפרוטוקול מיום 14.2.18]. כך העיד גם סמנכ"ל הנדסה מטעם חכ"ל, מר אורן חדד [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 79 ו-82]. סדר זה נקבע מראש בחוזה חכ"ל-אפרידר שהומחה לדוידי [ת/4, סעיפים 4.3 ו-4.4; וראו גם הסברו של מר אורן, פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 54].

64. ראוי להדגיש כי הן מחוות דעתו של המהנדס אליאס, הן מן הפירוט שבסעיף 4.4 בהסכם חכ"ל-אפרידר [ת/4], עולה שמבחינה הנדסית היה תפקיד אחד ומעמד אחד לקיר התמך הראשי ולקירות התמך הפנימיים. רק בעקבות מכירת המתחם מאפרידר לדוידי נוצר ביניהם פיצול משפטי: קיר התמך הראשי נותר באחריות אפרידר; אך האחריות להקמת קירות התמך הפנימיים, כמו גם עבודות העפר, במגרשים הפרטיים – עברה, עם הבעלות במגרשים, מאפרידר לדוידי ומדוידי לתובעים.

65. התובעים טענו כי לא ניתן היה לבצע את עבודות הפיתוח הפרטי במגרשים לפני העתקת קווי מקורות, וכי ניתן היה לחסוך את הצורך בקירות התמך הפנימיים לו בוצע קיר תמך ראשי עמוק יותר [סיכומי התובעים, פסקאות 57 – 69]. אולם, חוששני שטענות אלה לא גובו, כנדרש, בעדויות מומחים. לפיכך אין בטענות הנדסיות אלה של התובעים כדי להתגבר על עדות המומחה של המהנדס אליאס, ועל ההסדרה החוזית של הקדמת הפיתוח הפרטי לפיתוח הציבורי. הסתמכות התובעים, בעניין זה, על עדות המהנדס אורן חדד, סמנכ"ל הנדסה בחכ"ל [שם, פסקאות 77 ו-79] – אינה עשויה לגבור על עדות המומחה של המהנדס אליאס ועל ההסדרה החוזית כאמור לעיל. גם דברי המהנדס חדד אינם חד משמעיים בעניין זה [השוו דבריו בפרוטוקול מיום 31.1.18 בעמ' 80, 81, 82, 83]; ומכל מקום גם הוא אישר כי "ניתן לבצע את קירות התמך מתחילת הפרויקט" [שם, עמ' 84]. זאת ועוד: קיים טעם לפגם בטענת התובעים כי נבצר מהם לבצע במגרשים עבודות עפר וקירות תמך פנימיים בגלל אי-העתקת קווי מקורות – בשעה שלטענת התובעים ודוידי הם כלל לא היו ערים לחיוביהם בתחום הפיתוח הפרטי, משום שייחסו אותם לחכ"ל או לאפרידר, וסברו כי "הקירות הפנימיים" הם הגדרות החוצצות בין המגרשים. 

66. אני דוחה גם את טענת התובעים [בפסקה 61 בסיכומיהם] שלפיה אין לזקוף לחובתם את עצירת הפיתוח הציבורי, בגלל אי-ביצוע העבודות הפנימיות במגרשים הפרטיים על ידיהם, משום שרק חלק מקירות התמך הפנימיים הפריעו לפיתוח הציבורי. מקובלת עליי עדותם המקצועית של המהנדסים אליאס וחדד כי קבלן נכנס לאתר כדי לבצע "בחבילה אחת" סוג מסוים של עבודות; ולא סביר לפצל את עבודתו כך שתיעשה "בפינצטה", במקומות שבהם ניתן להתקדם, תוך דחיית עבודות במקומות אחרים למועד מאוחר יותר. פיצול שכזה מייקר את העבודות ועלול ליצור עמימות בשאלת האחריות למצב בשטח בינתיים. משהתובעים לא ביצעו את המוטל עליהם – סביר בעיניי שחכ"ל תמתין עד תיקון המחדל בכללותו, בטרם תחדש את עבודתה באתר בכללותה; ולא תכניס עצמה להוצאות וסיכונים כדי להקטין את נזקם של התובעים [ראו עדות המהנדס אליאס בפרוטוקול מיום 14.2.18, עמ' 176; ועדות המהנדס חדד בפרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 80-79].

67. מסקנתי, אפוא, כי צריך וניתן היה לבצע את הפיתוח הפרטי, קרי: את עבודות העפר והקמת קירות התמך הפנימיים במגרשים הפרטיים, בתחילת הפיתוח, מבלי להמתין להעתקת קווי מקורות ולהקמת קיר התמך הראשי; וכי העיכוב בביצוען של עבודות אלה גרם להפסקה ולעיכוב של 11 חודשים בפיתוח הציבורי.

68. המורם מן האמור כי היה על דוידי והתובעים לפעול ללא דיחוי לביצוע עבודות הפיתוח הפרטיות על ידי כלל בעלי המגרשים, מתחילת הפיתוח. כל מה שהתרחש בדיעבד, בעקבות הודעת חכ"ל מיום 19.12.10 [ח/50] – היה צריך להתרחש מלכתחילה. היה על דוידי, אפוא, מלכתחילה, לקרוא לכל הרוכשים להתארגן מול חכ"ל, לשכור את שירותי הפיתוח (תכנון וביצוע) של חכ"ל, ולגרום לכך שחכ"ל תבצע את העבודות הללו ללא דיחוי, במקביל לביצוע עבודות הפיתוח הציבוריות. לא היה כל יסוד להפתעה ולמירמור של מר יואל דוידי בעקבות הודעת חכ"ל האמורה [עדות מר דוידי, פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 25]. וידויו של מר יואל דוידי אודות ההפתעה שבה קיבל את הודעת חכ"ל הוא הודאה במחדלה של דוידי מלשקוד מראש על מניעת תרחיש כזה.

69. מחדל העיכוב בעבודות הפיתוח הפרטי – עבודות העפר וקירות התמך הפנימיים במגרשים הפרטיים – נזקף, אפוא, לחובתה של דוידי, שלא קיימה את חובתה כנציגתם האמונאית של רוכשי המגרשים; ולחובתם של התובעים, שהתעלמו מאחריותם החוזית ביחס לעבודות אלה.

70. יחס האשם בין דוידי והתובעים בעניין הפיתוח הפרטי אינו זהה ליחס שקבעתי לעיל, לעניין העיכוב בתכנון הפיתוח הציבורי. שם היה מדובר בחיובים של חכ"ל, אפרידר ודוידי. חכ"ל ואפרידר דרשו לעמוד מול דוידי בלבד. לפיכך, ומשחכ"ל, אפרידר ודוידי חבים בגין אחריותם המשותפת ביחד ולחוד – ביחסים שבין התובעים ודוידי, הנתבעת היחידה, קבעתי כי דוידי נושאת בעיקר האחריות; ולחובת התובעים נזקף אשם תורם בשיעור נמוך, בגין הזנחת הנטל למימוש זכויותיהם בתוך זמן סביר.

71. לעומת זאת, הפיתוח הפרטי הוא באחריות בעלי המגרשים, התובעים. כדברי מר אורן: "היו צריכים להיות מודעים לזה שיש להם התחייבויות בחוזה לעשות עבודות עפר ותמך, ולחשוב על זה לפני שהם רצים למכור את הבית לוודא שהם קיימו את החיובים שלהם" [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 62]. ובהמשך עדותו: "חתמתם על חוזה, מה זה רלוונטי לבוא בטענות בדיעבד? קראתם, חתמתם, תעמדו בזה!... כשקונים ג'ינס בודקים הכל וכשקונים מגרש לא עושים זאת" [שם, עמ' 69].

72. גם דוידי נושאת באחריות זו, בשל כישלונה מלמלא כראוי את תפקידה כנציגה אמונאית של התובעים כלפי גורמי הפיתוח הציבורי, השלוב בפיתוח הפרטי; ובשל אחריותה, כמנסחת החוזים עם רוכשי המגרשים, לטשטוש החוזי של חובת הפיתוח הפרטי שעליהם. דוידי ידעה יותר, והיה עליה לדעת יותר, בהשוואה לתובעים; והייתה במעמד עדיף משלהם לצפיית הנזק עקב מחדלי הפיתוח הפרטי [כמודגם לעיל בפסקאות ‎26-‎29].

73. התובעים נשאו, אפוא, בחובה החוזית לבצע פיתוח פרטי במגרשיהם; אולם התנהלותה "הטכסיסנית" של דוידי, תוך הפרת חובות אמון כלפי התובעים, הכשילה את התובעים, שהיו תמי לב אם כי לא נהגו זהירות חוזית ראויה, וגרמה לאשמם החוזי. כמה שנאמר: "מקום שגם התובע גם הנתבע גרמו לנזק באשמם, אלא שהתנהגותו של הנתבע היא שהביאה לידי אשמו של התובע, רשאי בית המשפט להגדיל את הפיצויים שהנתבע היה חייב לשלם..." [פקודת הנזיקין (נוסח חדש), סעיף 66]. לאור יחס האשם בין התובעים ודוידי, אפוא – על דוידי לשאת בפלח העיקרי של האחריות בגין מחדל הפיתוח הפרטי והשפעתו על עיכוב הפיתוח הציבורי.

74. לגבי אפרידר יש לקבוע כי, בתקופה זו, לאחר המחאת חיובי אפרידר כבעלים לדוידי, הפיתוח הפרטי לא נכלל עוד בחיוביה החוזיים.

75. לגבי חכ"ל יש לקבוע כי, בתקופה זו, בטרם התקשרה עם התובעים בחוזי פיתוח פרטיים, הפיתוח הפרטי עדיין לא נכלל בחיוביה החוזיים.

76. בחוזה עירייה-חכ"ל [ת/3, סעיף 3(טז)] נאמר כי "החברה (חכ"ל – ש"פ) מתחייבת לדאוג לכך, כי חב' אפרידר תבצע את הקירות התומכים... וכל קיר תומך שבין המגרשים ו/או בין מגרש פרטי לשטח ציבורי" [שם, סעיף 3(טז)]. משתמע כי חיוב זה אינו פוקע עם המחאת חיובי הפיתוח מאפרידר לדוידי ומדוידי לתובעים – אלא עוקב אחריהם. כלומר, העירייה דרשה, וחכ"ל קיבלה על עצמה, אחריות ניהולית להקמתם של כל קירות התמך הקונסטרוקטיביים במתחם, בשים לב לחיוניותם ליציבות הקרקע במתחם. אולם, איני סבור כי חיוב זה של חכ"ל כלפי העירייה משמעו שביחסים בין חכ"ל לבין בעלי המגרשים – הנושאים בחיוב להקים את קירות התמך הפנימיים במגרשיהם – אחריות בעלי המגרשים פוחתת נוכח חיוב זה של חכ"ל. כאשר פלוני נושא בחיוב, ואלמוני נושא בחובת פיקוח על קיום אותו חיוב – המפקח עשוי לחוב כלפי צד שלישי, הנפגע מהפרת החיוב על ידי פלוני ומן ההתרשלות בפיקוח מצד אלמוני. אולם, למפר אין עילת תביעה כלפי המפקח שלא מנע ממנו מלהפר את חיובו [להבדיל, מהדהדים כאן דברי הלורד Staughton כי הטלת אחריות על רשות התעופה האזרחית של אנגליה, כלפי טייס שנפגע מכיוון שהפר את כללי הבטיחות, בטענה שהיא לא אכפה אותם עליו – משולה לטענה של המרטש מיורקשייר נגד המשטרה שלא עצרה אותו לפני הרצח, ועל ידי כך גרמה לו להיענש במאסר עולם בגינו; Philcox v. Civil Aviation Authority, The Times 8 June 1995]. בהתאם לכך, להתחייבות חכ"ל כלפי העירייה, לדאוג כי בעלי הקרקע יבצעו את הקירות התומכים – אין נפקות כלפי התובעים, לגבי חיובם-הם בהקמת קירות התמך הפנימיים.

77. לאור האמור, האחריות בגין אי-ביצוע הפיתוח הפרטי מלכתחילה, אשר גרמה להפסקה בת 11 חודשים בפיתוח הציבורי על ידי הקבלן המבצע מטעם חכ"ל – תחולק בין התובעים ודוידי כך שהתובעים יישאו ב-33% מאחריות זו, ודוידי תישא ב-67% ממנה, ללא השתתפות מצד חכ"ל או אפרידר. אולם, זו אינה חלוקה סופית – כמבואר להלן.

78. מלבד חלקם של התובעים באחריות לעצם המחדל של אי-ביצוע הפיתוח הפרטי בהקדם האפשרי – חבותה של דוידי בגין מחדל זה מתכרסמת בשל אי-הקטנה מיטבית של הנזק על ידי התובעים. לאחר הודעת חכ"ל מיום 19.12.10 [ח/50], לקח לתובעים זמן רב להתארגן, להתלבט ולהתקשר בחוזים מתאימים עם חכ"ל, לצורך ביצוע הפיתוח הפרטי עבורם. בישיבה מיום 21.12.10 – קרי: יומיים בלבד לאחר הודעת חכ"ל האמורה – כבר נקבע, במעמד נציגי אפרידר, חכ"ל, דוידי והתובעים, כי יוכנו אומדני עלויות לעבודות העפר וקירות התמך במגרשים הפרטיים, וכי התובעים יודיעו תוך 14 יום מקבלת האומדנים אם הם מעוניינים שחכ"ל תבצע עבודות אלה עבורם [ח/91]. בפועל, תהליך ההתקשרות של התובעים עם חכ"ל היה ממושך, ו"המסה הקריטית" של הסכמי הפיתוח הפרטי [53 חתימות, כמוגדר באותם הסכמים] הושלמה רק בנובמבר 2011 [עדות מר אורן, פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 62-61]. למעשה, תקופת ההתארגנות הזו חופפת את תקופת ההיעדרות של קבלן הביצוע של חכ"ל מן האתר. בעקבות הסדרת חוזי הפיתוח הפרטיים חודשה עבודתו באתר, והמשך הפיתוח הציבורי בוצע במקביל לפיתוח הפרטי. אני מניח כי 3 חודשים הם זמן סביר להתארגנות התובעים מול חכ"ל; בשים לב לריבוי התובעים, ולמודעותם כי כל יום נוסף שחולף הוא יום נוסף של עיכוב בפיתוח. לפיכך אני זוקף לחובת התובעים, בגין אי-הקטנת הנזק, את העיכוב של 8 החודשים הנותרים.

79. חכ"ל "נכנסה לתמונה" של הפיתוח הפרטי, והפכה לאחראית להשלמתו, עם כניסתם לתוקף של חוזי הפיתוח הפרטיים – קרי: ביום 29.11.11 [הודעת חכ"ל מיום 6.12.11, ח/73]. לפי אותם חוזים, היה עליה לסיים את השלב הראשון, הנחוץ לתחילת הבנייה במגרשים, של הפיתוח הפרטי – תוך 4 חודשים [ראו, לדוגמא, חוזה חכ"ל-ארז ת/15, סעיף 17(א)]. כלומר, היה על חכ"ל להשלים את עבודות הפיתוח הפרטי עד סוף חודש מרץ 2012. בפועל, חכ"ל סיימה אותן בחודש ספטמבר 2012 [עדות מר אורן, פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 77]; קרי: באיחור של 5 חודשים. אמנם, בחוזה הוחרגו עיכובים באשמת צדדים שלישיים [שם סעיף 22]; אולם לא הוכחה לפניי אשמת צדדים אחרים, זולת חכ"ל, לאיחור זה: אי-העתקת קווי מקורות, ואי-הקמת קיר התמך הראשי, עיכבו את הפיתוח הציבורי, שהתנהל באותו מתחם [כמבואר להלן בפרקים הרלבנטיים]; אולם לא סביר שהם עיכבו את הפיתוח הפרטי, שהתנהל במגרשים הפרטיים. כפי שיבואר להלן בפרק אודות הפיתוח הציבורי, 5 חודשים אלה נבלעים בהמשך הפיתוח הציבורי, שעיכב ממילא את תחילת הבנייה במגרשי התובעים; ולפיכך האיחור בהשלמת הפיתוח הפרטי על ידי חכ"ל לא הגדיל את העיכוב הכללי בפיתוח המתחם ואת חבותה של חכ"ל. כלומר, משך הביצוע של הפיתוח הפרטי על ידי חכ"ל לא היווה גורם עצמאי לעיכוב הפיתוח בכללותו; לאחר שהוסר מחדל הפיתוח הפרטי, שגרר את הפסקת עבודות הפיתוח בכללותן למשך 11 חודשים. התוצאה היא כי תקופת ההפסקה בעבודת הקבלן – בת 11 החודשים – הייתה הנזק היחיד שנגרם עקב "ההצתה המאוחרת" של דוידי והתובעים בהפקת הפיתוח הפרטי.

80. לסיכום: במישור של תביעת התובעים נגד דוידי, דוידי חבה בגין 67% מן הנזק שנגרם לתובעים בשל 3 חודשי עיכוב בפיתוח הציבורי (או: בגין חודשיים מתוך 3 החודשים הללו), שנגרמו עקב אי-הסדרת הפיתוח הפרטי מלכתחילה. דוידי אינה חבה בגין שיעור אשמם התורם של התובעים בגין המחדל (33%, או חודש אחד), ואינה חבה בגין העיכוב הנוסף בחידוש העבודה באתר, עקב התמהמהות התובעים בהתקשרות עם חכ"ל במשך 8 חודשים נוספים. לחשבון הנזק והאחריות בגין העיכוב בתכנון הפיתוח [כלעיל בפסקה ‎54] מצטרף, אפוא, עיכוב בן 11 חודשים, חודשיים על חשבון דוידי ו-9 חודשים על חשבון התובעים. ההודעה לצד שלישי של דוידי נגד חכ"ל ואפרידר נדחית ברכיב זה; וההודעה לצד רביעי של אפרידר נגד חכ"ל נמחקת לגבי רכיב זה, בהיעדר עילה, לאחר שאפרידר לא חויבה בגינו.

     

    העיכוב בהעתקת קווי מקורות

81. במסמך העקרונות חכ"ל-אפרידר מיום 17.4.08 [ת/2, סעיף 8] נאמר כי "...החכ"ל ביצעה ו/או תבצע עפ"י דרישת העירייה עבודות פיתוח שאינן נכללות בהסכם זה, כגון סלילת כביש בן צבי, העתקת קווי מקורות...". גם בהסכם חכ"ל-אפרידר מיום 26.11.08 [ת/4, סעיפים 11.12 ו-13.3.2] נאמר כי על אפרידר, או רוכש מאוחר של כל מגרש, לשלם לחכ"ל סך 31,000 ₪ "... עבור השתתפות בהוצאות מעבר להוצאות הפיתוח ובגין העתקת קווי מקורות וסלילת כביש בן צבי". מן התשתית החוזית בענייננו עולה, אפוא, כי חכ"ל אחראית להעתקת קווי מקורות; הגם שבעלי המגרש (אפרידר, או דוידי, או מי מן התובעים) חייבים בתשלום בגין זאת. אין דרך אחרת להסביר את זכאותה החוזית של חכ"ל לתשלומים האמורים, מלבד אחריותה לבצע תמורתם את העתקת קווי מקורות.

82. ההבחנה כי העתקת קווי מקורות אינה נמנית עם מקבץ עבודות הפיתוח מושא ההסכמים שבין חכ"ל, אפרידר, דוידי והתובעים – משותפת למסמך העקרונות [ת/2] ולהסכם [ת/4] שבין חכ"ל ואפרידר. לפיכך אין בעובדה כי העתקת קווי מקורות אינה נמנית עם חיוביה בהסכמים האמורים משום הוריה שחכ"ל לא הייתה אחראית לה; הגם שלא מכוח אותם הסכמים, אלא מכוח משימה אחרת שהעירייה הטילה עליה.

83. זיקת חכ"ל להעתקת קווי מקורות נתמכת בעובדה שהצעת חברת מקורות לתכנון של העתקת הקווים, מיום 16.8.10, נשלחה לחכ"ל; בלא שאפרידר תהיה אפילו מכותבת לפנייה [א/10]. גם פגישה מיום 19.7.10 בנושא העתקת קווי מקורות [א/11] נערכה בין נציגי מקורות ונציגי חכ"ל, ללא השתתפות נציגי אפרידר; הגם שמעורבות כלשהי של אפרידר משתקפת בסיכום הפגישה, שמוען גם למנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי. העתקת קווי מקורות נדונה בין מקורות וחכ"ל גם בתכתובת נוספת [א/12, א/13, א/14, א/17, א/18]; שאפרידר הייתה מכותבת רק לחלקה.

84. מצד שני, סיכום פגישה בעיריית אשקלון מיום 23.7.09, בהשתתפות סמנכ"ל אפרידר (כתוארו אז) מר אלי שבי [נ/13, סעיף 11], קובע כי "יש לזרז את אישור תכנון וביצוע קווי מקורות – באחריות חברת אפרידר". פניית אגת הנדסה בע"מ, המתכננת של העתקת קווי מקורות, מיום 8.12.10 [א/16], מוענה לאפרידר דווקא, עם העתק לחכ"ל. כאמור, מעורבות אפרידר בהעתקת קווי מקורות נרמזה בפגישה מיום 19.7.10 בין מקורות וחכ"ל; שם נאמר כי "דיון זה בא בהמשך לסיכום פגישה בין אלי אלעזרא מחברת אפרידר ובן מנהל מרחב הדרום של מקורות" [א/11]. בסיכום פגישה מיום 21.12.10 [ח/91; שנערך ביום 30.12.10, בסעיף 5], בהשתתפות מר אלעזרא ומנכ"ל אפרידר דאז מר מאיר מלל, "נמסר לנוכחים שחברת אפרידר היא האחראית לטיפול בהעתקת קווי מים של מקורות מול חברת מקורות" [ראו גם סעיף 2 סיפה שם]. ראינו גם כי אפרידר הייתה מכותבת לחלק מן התכתובת עם חכ"ל בנושא זה. יתר על כן: הפגישה עם נציגי מקורות מיום 30.3.11, באותו עניין [א/20, ח/53], התקיימה במעמד נציגות בכירה נרחבת של אפרידר (ה"ה אלקובי, שבי ואלעזרא); הגם שהשתתף בה המפקח מטעם חכ"ל, מר אבי אטיאס [ראו פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 63].

85. חכ"ל טוענת [בסיכומיה, פסקה 56] כי אפרידר נטלה על עצמה את האחריות להעתקת קווי מקורות, ובפועל הייתה זו שהתקשרה עם מקורות בחוזה להעתקת הקווים [א/39]. אולם, עיון במכתב אפרידר לחכ"ל מיום 4.3.12 [א/39], שעליו מסתמכת חכ"ל [שם], מגלה כי אפרידר, בעשותה זאת, נכנסה לחלל שחכ"ל הותירה בהיעדר מעש מטעמה; תוך שמירת טענותיה של אפרידר בעניין זה. כלומר, מעורבותה בפועל של אפרידר – שאפרידר מודה בה – לאו דווקא מורה על אחריותה מלכתחילה של אפרידר להעתקת קווי מקורות. יצוין כי במכתב מנכ"ל אפרידר מר אלקובי למנכ"ל חכ"ל מר אורן, מיום 12.5.11 [ח/55, סעיף 4], נאמר כי "חברת אפרידר עומדת על כך שסך כל כספי הפיתוח שסוכמו ביחס למתחם זה ישמשו לביצוע עבודות הפיתוח במתחם ע"י החכ"ל כולל סוגיות העתקת קווי מקורות. החכ"ל תכין הזמנת עבודה לחברת מקורות בבוא העת". גם מכאן עולה שחכ"ל הייתה אמורה לבצע את העתקת קווי מקורות, במימון אפרידר. לא מצאתי שמר אורן הסתייג ממכתב זה.

86. מנכ"ל חכ"ל, מר גלעד אורן, תלה את העיכוב בהעתקת קווי מקורות בכך שאפרידר לא שילמה למקורות [עדותו בפרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 70]. אולם הוא מודה שחכ"ל הייתה יכולה, לו ראתה עצמה מחויבת לכך, לשלם בעצמה למקורות כדי שלא לעכב את העתקת הקווים, ולהיפרע מאפרידר אחר כך [שם, עמ' 71]. מר אורן הסביר כי חכ"ל לא עשתה זאת מסיבה "רעיונית"; קרי: משום שהדבר לא היה באחריותה [שם]. משהוטח בו כי מסמך העקרונות חכ"ל-אפרידר [ת/2] מייחס את האחריות להעתקת קווי מקורות לחכ"ל – השיב כי "מה שקרה בפועל לא התקיים לפי הסעיף הזה, מי שלקח את האחריות על כל הסיפור של מקורות, הייתה כל חברת אפרידר" [שם, עמ' 52]. כלומר, מר אורן לא סתר את העולה מן התשתית החוזית; אלא התיימר לבסס את אחריות אפרידר על מעורבות אפרידר, בשלב מאוחר יותר. כפי שכבר ראינו לעיל, מעורבות אפרידר הייתה תחת מחאה, כדי לקטוע את הסחבת. מר אורן טען כי לאפרידר היה אינטרס ליטול על עצמה את העתקת קווי מקורות, כדי לחסוך בעלויות [שם]; אולם מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, דחה סברה זו כמגוחכת, משום שלא סביר שאפרידר תיטול על עצמה מיזם מורכב כזה כדי לחסוך 60,000 ₪ [עדותו בפרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 101]. בהמשך עדותו [שם, עמ' 55] תיאר מר אורן את חכ"ל כ"קבלן ביצוע", שאינו אמור לבצע עבודות בלי תשלום מהיזם. משתמעת מכאן הודאה כי חכ"ל הייתה אמורה לדאוג לביצוע, כנגד תשלום מאת אפרידר; בהתאמה לתשתית החוזית.

87. מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, הודה במעורבות אפרידר בהעתקת קווי מקורות. לדבריו, הדבר נבע מן הקשר שהיה לו ולמר אלעזרא עם מנהל המחוז של מקורות, ורצונם לרתום קשר זה לקידום העניין [עדותו בפרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 101]. אולם אין במעורבות זו כדי ליטול מחכ"ל את אחריותה למיזם עירוני זה [שם]. מר שבי תלה את העיכוב בחוסר תיאום בתוך מקורות [שם, עמ' 103]. מקורות אינה צד להליך שלפניי, ואפילו נכונה הסברה כי היא גרמה לעיכוב – האחריות בהליך זה תוטל על הצד שהיה אחראי "לספק את הסחורה", ללא תלות בשאלת אשמו.

88. לאחר נפתולים רבים, לאחר השתדלותה של אפרידר, ביום 1.3.12 התקבל סוף סוף נוסח חוזה ממקורות. אפרידר הזדרזה לחתום עליו ביום 4.3.12 [א/39]. לא היו עיכובים נוספים לאחר מועד זה: "מרגע שהוציאו את ההסכם, אפרידר חתמה, מקורות ביצעה, ואפרידר שילמה" [עדות מר שבי, פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 117]. אמנם, ביום 17.4.12 החלה העתקת קווי מקורות [ח/80], והיא הושלמה ביום 16.6.12, או סמוך לפני כן [ח/82].

89. העולה מן המקובץ כי מאזן הראיות נוטה לייחס לחכ"ל את האחריות להעתקת קווי מקורות, במימון אפרידר. כך משתמע מעדות מנכ"ל חכ"ל, מר גלעד אורן, עצמו. אין מחלוקת שהיה על אפרידר לממן זאת, ושבשלב מסוים אפרידר "נכנסה תחת האלונקה" כדי להחיש עבודה זו. אולם אין לפניי ראיות לעיכוב התשלום על ידי אפרידר. לפיכך מסקנתי היא שהעיכוב נעוץ בממשק שבין חכ"ל ומקורות, והוא באחריות חכ"ל, שעבודה זו הוטלה עליה על ידי העירייה. אפרידר אכן הייתה מעורבת בעבודה זו, אך אין לפניי ראיות שהיא עיכבה אותה. 

90. מר אורן תיאר את העיכוב בהעתקת קווי מקורות כ"אקוטי". לשאלה "אם אני מסתכל באופן כללי על עבודות הפיתוח לאורך הזמן במתחם, מה הגורמים שגרמו לעיכובים בעבודות הפיתוח?" [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 58] – השיב מר אורן: "חד משמעית הנושא של מקורות הוא אקוטי, כמו שציינתי קווי מקורות עברו מצד לצד במתחם. הם עברו מהקצה של השכונה לשכונה החדשה. אי אפשר לעשות עבודות פיתוח ולהשאיר את הקווים באוויר". ובהמשך, בתשובה לשאלה למה במרץ 2010 עוד לא הסתיימו עבודות הפיתוח במתחם, מנה מר אורן תחילה את העיכוב בהעתקת קווי מקורות [שם, עמ' 60]. ובהמשך עדותו: "הדבר המהותי שהסתובבנו סביבו זה קווי מקורות" [שם, עמ' 66]. גם סמנכ"ל הנדסה בחכ"ל, המהנדס מר אורן חדד, העיד כי קווי מקורות עברו באזורים מאוד קריטיים במתחם, ודבר זה עיכב מאוד את הפיתוח [שם, עמ' 80]. תרומתו המרכזית של העיכוב בהעתקת קווי מקורות לעיכוב הפיתוח עולה גם מיומן העבודה של הקבלן טבקול [ח/38]. הן מר אורן הן מר חדד ציינו, כגורמים נוספים לעיכוב הפיתוח מלבד העיכוב בהעתקת קווי מקורות, את העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי וקירות התמך במגרשים; כמשתקף גם בהודעת חכ"ל מיום 19.12.10 על הפסקת עבודתו של קבלן הביצוע [ח/50].

91. הצדדים לא הניחו לפניי תשתית מספקת לכימות העיכוב בפיתוח, אשר נגרם עקב העיכוב בהעתקת קווי מקורות. יומן העבודה של קבלן הביצוע, טבקול, מייחס את העיכוב בפיתוח לעיכוב בהעתקת קווי מקורות [ח/38]; אולם היומן מתייחס ל-3 חודשים בלבד – מיום 22.7.10 עד יום 17.10.10. אזכיר כי תקופה זו חופפת את עבודת הפיתוח הציבורי של טבקול, מטעם חכ"ל, בטרם הופסקה עבודתו; וראינו כי עבודתו הופסקה בעיקר בגלל אי-הביצוע של עבודות העפר וקירות התמך הפנימיים במגרשים הפרטיים [כמסקנתי לעיל בפסקה ‎56].

92. לאחר חידוש עבודתו של הקבלן טבקול ביום 16.11.11, נמשך הפיתוח הציבורי עוד כ-10 חודשים; עד שניתן היה לבקש ולקבל היתרי בנייה ביום 11.9.12 [כלעיל בפסקה ‎11]. להלן [בפסקה ‎111] יבואר כי תקופה זו כללה איחור של 4 חודשים; משום שהפיתוח הציבורי אמור היה להסתיים, לפי התשתית החוזית, עד יום 16.5.12. לאור האמור יש לקבוע כי העיכוב בהעתקת קווי מקורות, שבאחריות חכ"ל, היה הגורם העיקרי לאיחור זה בפיתוח הציבורי. להלן, בפרק אודות קיר התמך הראשי, יבואר כי גם העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי, שבאחריות אפרידר, היווה גורם באיחור האמור; אך משקלו קטן יותר ממשקלו של העיכוב בהעתקת קווי מקורות, כפי שיבואר עוד להלן; ואני מעמידו על יחס של 1:3 לחובת חכ"ל. 

93. לסיכום: חכ"ל אחראית לעיכוב בהעתקת קווי מקורות. עיכוב זה היווה גורם משמעותי בעיכוב הפיתוח הציבורי. ביטויו הקונקרטי היה בתקופת החודשים אפריל – ספטמבר 2012, שבהם התנהלו, במקביל, חלקו השני של הפיתוח הציבורי והעתקת קווי מקורות, דבר שהפריע להחשת הפיתוח הציבורי. העיכוב בהעתקת קווי מקורות גרם ל-75% מן הנזק הגלום ב-4 חודשי האיחור בפיתוח הציבורי (16.5.12 – 11.9.12).

     

    העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי שבאחריות אפרידר

94. אפרידר התחייבה לתכנן ולהקים, על חשבונה, את קיר התמך הראשי [עדות מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 99; סיכומי אפרידר, סעיפים 40, 122.1]. בכלל זה התחייבה אפרידר להגיש בקשה להיתר בנייה, עבור קיר התמך הראשי, תוך 6 חודשים מחתימת ההסכם בין חכ"ל והעירייה [ת/3 מיום 17.11.08]; ולהשלים את הקמתו תוך 6 חודשים מקבלת ההיתר [הסכם אפרידר-דוידי ח/5, סעיף 15.2]. חיובים אלו, והמועדים לקיומם, לא סויגו במקרה של עיכוב בעטיים של צדדים שלישיים. לפיכך, איחור בקיום החיובים האמורים עולה כדי הפרת חוזה מצד אפרידר, ללא תלות בשאלה מי גרם לעיכוב ומי נושא באשם בגינו. 

95. הבקשה להיתר בנייה, שבהתאם לאמור היה על אפרידר להגישה עד יום 17.5.09 – הוגשה בפועל ביום 23.6.11 [ת/12]; קרי: באיחור של כ-25 חודשים. הבקשה נבחנה בוועדה המחוזית במשך כ-5.5 חודשים, תקופה שלגביה אין אפרידר נושאת בכל אחריות. היתר הבנייה התקבל ביום 7.12.11 [א/85]; ולפיכך היה על אפרידר לסיים את הקמת קיר התמך הראשי תוך 6 חודשים ממועד זה, קרי: עד יום 7.6.12. בפועל, הקמת קיר התמך הראשי הסתיימה ביום 5.12.12 [ח/92]. אולם, חכ"ל הודתה כי העבודות המהותיות הקשורות בקיר התמך הראשי, שעיכבו את הפיתוח, הסתיימו בחודש ספטמבר 2012 [סיכומי חכ"ל, פסקה 67]; ואכן ראינו כי כבר ביום 11.9.12 קיבל הראשון מבין התובעים את חתימתה של חכ"ל על בקשתו להיתר בנייה במגרשו [כלעיל בפסקה ‎11]. לפיכך אני קובע שהאיחור של אפרידר, בשלב ההקמה של קיר התמך הראשי, עומד על 3 חודשים, מלבד 25 חודשי האיחור בשלב של הגשת הבקשה להיתר. בסך הכל עומד, אפוא, איחורה של אפרידר, בהקמת קיר התמך הראשי, על 28 חודשים.

96. אפרידר ניסתה לתרץ את איחורה בהקמת קיר התמך הראשי במספר טענות [סיכומי אפרידר, סעיפים 266 – 284]. דין טענות אלו להידחות – כלהלן.

97. אפרידר טענה כי חכ"ל טיפלה בפועל בהכנת הבקשה הראשונה להיתר בנייה [ח/37; לא צוין תאריך הבקשה]. ההיתר ניתן ביום 14.7.10 [שם, לפי מועד החתימה האחרונה]. אפרידר לא ציינה שום מחדל מסוים של חכ"ל בקשר עם הכנת הבקשה להיתר, ולא הפנתה לשום מכתב התרעה, מאותה תקופה, שבו אפרידר מתריעה לפני חכ"ל על התמהמהות בתכנון קיר התמך הראשי, דבר העלול לחשוף את אפרידר לתביעה בשל אחריותה בגינו. יוזכר כי חכ"ל עסקה בכך מטעמה של אפרידר; שהרי ראינו כי הקמת קיר התמך הראשי, על כל שלביה, לרבות התכנון והגשת הבקשה להיתר עבורו – הייתה באחריות אפרידר. בדיעבד הוברר שהרשות המוסמכת, הוועדה המקומית, לא ראתה בהיתר הבנייה שניתן לפי בקשה ראשונה זו משום היתר בנייה כדין להקמת קיר התמך הראשי; והיא עצרה את העבודה באתר, שהחלה על יסוד ההיתר הראשון. חכ"ל ואפרידר לא תקפו החלטה זו של הוועדה המקומית בהליך משפטי. תחת זאת, אפרידר הגישה בקשה חדשה להיתר עבור קיר התמך הראשי, ביום 23.6.11 [ת/12]; וזוהי הבקשה שהניבה, בפועל, את היתר הבנייה שלפיו הוקם קיר התמך הראשי. לא הוברר, אפוא, מי אחראי לתקלה זו, שבמסגרתה אפרידר הניחה שהבקשה להיתר שהגישה חכ"ל כוללת את קיר התמך הראשי; בעוד הרשות המוסמכת, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, סברה אחרת. בנסיבות אלה, אנו נשארים עם עצם העובדה שהחיוב החוזי של אפרידר, להגיש את הבקשה להיתר בנייה עד יום 17.5.09 – לא קוים; והבקשה הרלבנטית, שהניבה את היתר הבנייה שלפיו בוצעה הבנייה, הוגשה כאמור רק ביום 23.6.11, באיחור של 25 חודשים. בהיעדר ביסוס ראייתי לאשמו של גורם אחר – האחריות בגין ההפרה החוזית הזו נשארת על כתפיה של אפרידר, האחראית החוזית להקמת קיר התמך הראשי.

98. אפרידר הוסיפה וטענה כי קבלן הפיתוח מטעם חכ"ל, טבקול, מנע את כניסת אפרידר לאתר, לצורך הקמת קיר התמך הראשי, מחשש לנזקים ולסיכונים העלולים להיגרם בשל נוכחותם של שני קבלנים עצמאיים באותו אתר בנייה. עיכוב זה נמשך עד מרץ 2011 [ח/52]. אולם, בדיעבד הוברר כי היתר הבנייה (שהוכר על ידי הוועדה המקומית) בעניין קיר התמך הראשי ניתן רק ביום 7.12.11 [א/85]. כלומר, אין חפיפה כרונולוגית בין תקופת העיכוב שאפרידר תולה בטבקול ובחכ"ל, לבין התקופה שבה בפועל התנהלה העבודה על קיר התמך הראשי, לאחר קבלת ההיתר הרלבנטי מיום 7.12.11. טענה זו תמוהה גם מכיוון שבפועל הקמת קיר התמך הראשי דווקא התרחשה במקביל להמשך עבודות הפיתוח של חכ"ל, במהלך שנת 2012. למעלה מן הצורך אוסיף ואומר כי אפילו הטענה נכונה עובדתית – אין לבוא על כך בטרוניה אל טבקול וחכ"ל; משום ש"התערבבות" קבלנים שונים באותו אתר בנייה אמנם כרוכה בסיכונים הן במישור הפיזי של העבודה והכלים, הן במישור הכלכלי-משפטי של האחריות הנזיקית והביטוחית לכל תקלה שלא תבוא. היה על אפרידר, האחראית החוזית להקמת קיר התמך הראשי, לתאם מראש עם חכ"ל את לוח המועדים לביצוע העבודות השונות, לצורך מניעת התנגשות ועיכוב. אילולא האיחור בהגשת הבקשה להיתר בנייה, שקבעתי כי אפרידר אחראית בגינו – הייתה אפרידר מקדימה את טבקול, במקום להפך, ועיכוב זה לא היה מתרחש. מכל מקום, האחריות החוזית של אפרידר, שאינה תלויה באשם, כוללת גם עיכובים שנגרמו בשל "סיכוני רקע" והתנהלותם של צדדים שלישיים.

99. אפרידר הודתה כי פעלה להעתקת עצים תוך כדי המתנתה להיתר התקני [סיכומי אפרידר, סעיף 280]. אפרידר לא הזכירה, בפרק זה של סיכומיה, את הטיפול בפלישה [א/22 מיום 12.5.11]; ואני מסיק מכך שגם עניין זה טופל בלא לגרום עיכוב נוסף. גם מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, העיד כי לא הפלישה ולא העתקת העצים עיכבו את הקמתו של קיר התמך הראשי [פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 117]. מכל מקום, הטיפול בפלישה היה באחריות אפרידר [הסכם חכ"ל-אפרידר ת/4, סעיף 4.5]; ולפיכך, ככל שהיה כרוך בעיכוב – עיכוב זה נזקף לחובתה.

100. לאור המקובץ, האיחור בהקמת קיר התמך הראשי, בן 28 החודשים, נזקף במלואו לחובת האחראית החוזית להקמתו – אפרידר.

101. איחור זה פגע בעבודות הפיתוח במתחם ועיכב אותן. כדברי סמנכ"ל הנדסה של חכ"ל, המהנדס חדד: "אי סיום קירות התומכים בין השכונה החדשה לשכונה הוותיקה, מנע ביצוע עבודות פיתוח, הנחת תשתיות וסיום עבודות עפר במתחם" [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 84]. זאת – הגם שחכ"ל ניסתה להקטין את הנזק על ידי ביצוע עבודות פיתוח עוד לפני השלמת קיר התמך הראשי, היכן שהדבר התאפשר [שם, עמ' 80 – 83]. עדות מקצועית זו של המהנדס חדד, הגם שלא הוגשה במתכונת של עדות מומחה, לא נסתרה בעדות מקצועית נוגדת. אזכיר כי בהודעת חכ"ל מיום 19.12.10, בדבר הפסקת הפיתוח גם בשל אי-הקמת קירות התמך [ח/50], לא הובחן בין קירות התמך הפנימיים וקיר התמך הראשי; וכי העתק ההודעה נשלח למר אלי אלעזרא, בעל השליטה באפרידר.

102. אני דוחה את טענת אפרידר כי אינה אחראית לעיכוב בפיתוח מגרשים שאינם גובלים בקיר התמך הראשי, מחמת היעדר קשר סיבתי בין העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי לבין פיתוחם של אותם מגרשים [סיכומי אפרידר, סעיף 264]. הטעם לכך או אותו טעם שמחמתו דחיתי [לעיל בפסקה ‎66] טענה דומה של התובעים, שלפיה אין לזקוף את עצירת הפיתוח הציבורי לחובת מחדלם של התובעים באי-ביצוע העבודות הפנימיות במגרשים על ידיהם, משום שרק חלק מקירות התמך הפנימיים הפריעו לפיתוח הציבורי. כאמור שם, מקובלת עליי עדותם המקצועית של המהנדסים אליאס וחדד, שלא נסתרה, כי קבלן נכנס לאתר כדי לבצע "בחבילה אחת" סוג מסוים של עבודות; ולא סביר לפצל את עבודתו כך שתיעשה "בפינצטה" במקומות שבהם ניתן להתקדם, תוך דחייה למועד מאוחר יותר של עבודות במקומות אחרים [ראו עדות המהנדס אליאס בפרוטוקול מיום 14.2.18, עמ' 176; ועדות המהנדס חדד בפרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 80-79]. פיצול שכזה מייקר את העבודות ועלול ליצור עמימות בשאלת האחריות למצב בשטח בינתיים; ולפיכך אינו מתחייב מעקרון הקטנת הנזק. על כן, כאשר מחדלו של צד מסוים מעכב עבודת קבלן מסוים – אותו צד נושא באחריות כוללת לכל העיכוב הסביר, ולא רק ל"פרוסות" ממנו.

103. בחוזה אחד של דוידי עם מי מן התובעים [חטב, ת/16, סעיף 4.8] התחייבה דוידי כי "במידה ואפרידר תפר את התחייבותה האמורה בסעיף 15.2 להסכם עם אפרידר ולא תבנה את הקיר התומך לא במועדים הנקובים בס' זה ולא במועד שיחול 6 חודשים מאוחר יותר, מסיבות התלויות באפרידר (ולא בכל גורם אחר), כי אז יהיה על המוכר לטפל בבניית הקיר התומך ולצורך כך יוקצבו לו לוחות זמנים חדשים מלאים בדומה לאלו שניתנו לאפרידר". ה"הסכם עם אפרידר" הנזכר הוא הסכם אפרידר-דוידי [ח/5], והמועדים הנקובים בסעיף 15.2 בו הם כמפורט לעיל בפסקאות ‎94-‎95.

104. מר יואל דוידי הסביר בעדותו [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 28-27], ודוידי הסבירה בסיכומיה [פסקה 22(ז)], מדוע לא פעלה דוידי בהתאם להתחייבות זו. לטענת דוידי, קיום התחייבות זו כלשונה היה מחייב נקיטת הליך משפטי לסילוק ידה של אפרידר מן המתחם, והתקשרות דוידי עם קבלן אחר לצורך ביצוע קיר התמך הראשי במקום אפרידר. מקובלת עליי סברתה של דוידי כי נוכח העובדה שאפרידר לא התנערה מחיובה להקים את קיר התמך הראשי, אלא רק התקדמה לאט מדי בהקמתו – לא היה טעם בנקיטת הליך כאמור, משום שהוא היה צפוי לעכב את השלמת קיר התמך הראשי על ידי הקבלן שיבוא במקום אפרידר, תחת להחישו. בכל נקודת זמן מסוימת של איחורה של אפרידר – לא הייתה משמעות ל"עלות השקועה" של הזמן שכבר חלף; ולא היה סביר להניח כי, מכאן ואילך, הזמן שיידרש לאפרידר להשלים את מלאכתה יהיה ארוך יותר מן המשך הכולל שיידרש לסילוק ידה, התקשרות בחוזה עם קבלן אחר, התארגנותו לביצוע העבודה תחת אפרידר והשלמתה של עבודה זו על ידיו. בהיעדר יסוד לצפות איחור נוסף, של שנים רבות, מצד אפרידר – לא היה צידוק להעדיף נקיטת הליך כאמור.

105. העולה מן המקובץ כי הגם שדוידי לא קיימה את חיובה החוזי האמור כלפי חטב – אין לפניי כל הוכחה, אפילו לכאורה, כי בכך גרמה דוידי נזק לחטב. אדרבא, נראה שדוידי צודקת בטענתה כי לו קיימה את חיובה האמור – הייתה גורמת בכך נזק לחטב, בתוך שאר רוכשי המגרשים, ומפירה בכך את חובותיה האמונאיות כלפיהם. משכך, ההפרה האמורה הייתה בגדר "הפרה אופטימלית" שלא הוכח כל נזק בעטיה. בשולי האמור ראוי לציין כי דוידי כשלה בכך שלא נועצה ברוכשי המגרשים, ולמצער בחטב, שהחלטה בלתי נכונה בעניין זה הייתה צפויה לפגוע בהם; ומר יואל דוידי לא שלל בעדותו כי ייתכן ששגה בכך [פרוטוקול מיום 28.1.18, עמ' 27]. מכל מקום, בהיעדר נזק מוכח בקשר סיבתי להחלטת דוידי – אין בהפרה זו עילה לפיצוי.

106. כעת יש לדון בשאלה איזה עיכוב בפיתוח המתחם, שהוא עילת התביעה, נגרם בפועל על ידי האיחור של 28 חודשים בהקמת קיר התמך הראשי. אזכיר כי שלב התכנון של הפיתוח נעשה מול שולחן השרטוטים, ומטבעו אינו עלול להתעכב עקב אי-ביצועה של עבודת שטח כזו או אחרת. שלב עבודת השטח של הפיתוח הציבורי החל בעקבות קבלתו של היתר הבנייה ביום 14.7.10 [ח/36], ואז ביצעה חכ"ל את עבודות התשתית שניתן היה לבצען ללא תלות בהתקדמות בעבודות אחרות; קרי: תשתיות תת-קרקעיות וגומחות בטון [ח/50]. כלומר, גם שלב זה הפיתוח לא התעכב מחמת אי-הקמתו של קיר התמך הראשי. ביום 19.12.10 הופסקה העבודה, משום שלא ניתן היה להוסיף ולקדם את הפיתוח הציבורי עקב אי-ביצוען של עבודות עפר והקמת קירות תמך במגרשים הפרטיים [כלעיל בפסקה ‎56]. הפסקה זו נמשכה 11 חודשים, עד יום 16.11.11, והעיכוב הגלום בה נזקף לחובת התובעים ודוידי, ולא לחובת אפרידר [כלעיל בפסקה ‎80]. ביום 16.11.11 חודשו עבודות הפיתוח הציבורי, ותחת שיסתיימו עד יום 16.5.12, במועדן החוזי המיועד – הן נמשכו עד תום תקופת העיכוב מושא התביעה (11.9.12) [כלהלן בפסקאות ‎109-‎111]. רק לגבי תקופה זו, אפוא, של איחור בן 4 החודשים האמורים בהשלמת הפיתוח הציבורי על ידי חכ"ל, יש לבחון אם ובאיזו מידה הוא נגרם בעטיו של העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי על ידי אפרידר.

107. לפי הראיות שלפניי, "המקלות בגלגלים" של הפיתוח הציבורי היו אי-ביצוע הפיתוח הפרטי, אי-העתקת קווי מקורות ואי-הקמת קיר התמך הראשי. אי-ביצוע הפיתוח הפרטי גרם להפסקה בת 11 חודשים בפיתוח הציבורי, בתקופה מיום 19.12.10 עד 16.11.11, אשר כבר נדונה ונלקחה בחשבון האחריות לעיל. לאחר שהפיתוח הפרטי נמסר לחכ"ל, עובר לתקופה הנדונה של החודשים מאי – ספטמבר 2012, הוא השתלב עם הפיתוח הציבורי של חכ"ל ולא עיכב אותו עוד [כלעיל בפסקה ‎79]. נותרו אי-העתקת קווי מקורות, ואי-הקמת קיר התמך הראשי, אשר לפי העדויות שהוזכרו לעיל – שימשו גורמים מעכבים לגבי הפיתוח הציבורי. העיכוב בהעתקת קווי מקורות נזקף לחובת חכ"ל, והעיכוב בהקמת קיר התמך הראשי נזקף לחובת אפרידר. לאור הראיות המצביעות על כך שאי-העתקת קווי מקורות היוותה גורם חשוב יותר מאשר אי-הקמת קיר התמך הראשי בין גורמי העיכוב של הפיתוח הציבורי [כלעיל בפסקאות ‎90-‎92] – אני זוקף לחובת המחדל הקשור בהעתקת קווי מקורות, שבאחריות חכ"ל, משקל גבוה יותר (75%); בהשוואה למחדל הקשור בקיר התמך הראשי, שבאחריות אפרידר, שלחובתו אני זוקף משקל נמוך יותר (25%).

108. לסיכום: אפרידר אחראית בלעדית לעיכוב בהקמת קיר התמך הראשי. עיכוב זה נמנה עם הגורמים לאיחור בן 4 חודשים בהשלמת הפיתוח הציבורי; אך נוכח משקלו הקטן יותר מזה של העיכוב בהעתקת קווי מקורות – העמדתי אותו על 25% מן הנזק שנגרם עקב איחור זה. ההודעה לצד רביעי של אפרידר נגד חכ"ל ברכיב זה נדחית; משום שחכ"ל אינה נושאת בשום אחריות להקמת קיר התמך הראשי ולעיכובה.

      

     העיכוב בהשלמת עבודות הפיתוח הציבורי שבאחריות חכ"ל

109. בפרק זה אחזור על כמה דברים שכבר נאמרו. אולם, לאחר הדיון בתקופת העיכוב הראשונה, של האיחור בתכנון הפיתוח, באחריות הגורמים שהיו שותפים לתכנון הפיתוח; ותקופת העיכוב השנייה, של ההפסקה בפיתוח הציבורי מיום 19.12.10 עד יום 16.11.11, באחריות האחראים לפיתוח הפרטי – ראיתי צורך להתייחס במרוכז לתקופת העיכוב השלישית, של האיחור בהשלמת הפיתוח הציבורי בחודשים מאי עד ספטמבר 2012, באחריות האחראים להעתקת קווי מקורות והקמת קיר התמך הראשי, אחרי ש"רמזים מטרימים" לגביה כבר נכללו, במפוצל, בפרקים אודות הגורמים האמורים לעיכוב זה.

110. לפי חוזה הפיתוח חכ"ל-דוידי – היה על חכ"ל להשלים את עבודות הפיתוח הציבורי, המאפשרות תחילת בנייה במגרשים הפרטיים, תוך שנה מהשלמת התכנון של הפיתוח [ת/5, סעיף 4.2]. תכנון הפיתוח, שהיה אמור להסתיים עד יום 1.3.09, הושלם רק ביום 14.7.10 [ח/36]; קרי: באיחור של כ-16 חודשים. כמו כן, עבודות הפיתוח הופסקו, שלא באשמה של חכ"ל, בחלוף 6 חודשים, מיום 19.12.10 [ח/50] עד יום 16.11.11 [ח/71]; קרי: למשך 11 חודשים. בהתחשב בהפסקה זו, היה מקום לצפות להשלמת עבודות הפיתוח הציבורי של חכ"ל תוך 6 חודשים מתום ההפסקה; קרי: עד יום 16.5.12.

111. דא עקא, שחכ"ל השלימה בפועל את עבודות הפיתוח שבאחריותה רק ביום 15.4.13 [ח/85]; קרי: באיחור של 11 חודשים, מאוחר אפילו לתום תקופת העיכוב מושא התביעה. אולם, כבר קבעתי [לעיל בפסקה ‎11] כי העיכוב הרלבנטי לענייננו היה קצר יותר; משום שהבקשה הראשונה להיתר בנייה למי מן התובעים, שסימנה את סוף התקופה שבה היו התובעים מעוכבים בתחילת הליכי הבנייה במגרשיהם, נחתמה על ידי חכ"ל כבר ביום 11.9.12. התוצאה היא איחור תפקודי רלבנטי, בהשלמת עבודות הפיתוח הציבורי שבאחריות חכ"ל, מיום 16.5.12 עד יום 11.9.12; קרי: איחור בן 4 חודשים. 

112. מן הראיות שנסקרו לעיל, בפרקים אודות העתקת קווי מקורות והקמת קיר התמך הראשי, עולה כי העיכוב בשלב השני של הפיתוח הציבורי, שהתבצע בתקופה זו, נגרם עקב העיכוב בהעתקת קווי מקורות ובהקמת קיר התמך הראשי. העתקת קווי מקורות ממילא הייתה באחריות חכ"ל, האחראית גם לפיתוח הציבורי הנדון. הצד האחר שתרם לאיחור של חכ"ל היה אפרידר, האחראית להקמת קיר התמך הראשי [כלעיל בפסקה ‎106]. מדובר בעבודות פיתוח ציבורי, שאין מחלוקת כי היו באחריות חכ"ל.

113. עבודות הפיתוח הפרטי, שבאחריות התובעים ודוידי, לא תרמו לאיחור בפיתוח הציבורי בשלב זה; משום שעובר לו התובעים כבר התקשרו עם חכ"ל בחוזי פיתוח פרטי, שמשך העבודות הגלומות בהם היה 4 חודשים, והן בוצעו במקביל להמשך הפיתוח הציבורי. אין לפניי ראיה כי אותם 4 חודשי פיתוח פרטי האריכו את המשך הכולל של תקופת פיתוח כוללת זו, בהשוואה למצב שבו חכ"ל הייתה מועסקת בעבודות הפיתוח הציבורי המקוריות בלבד. כמובא לעיל – העדים מטעם חכ"ל תלו איחור זה בעיכוב בהעתקת קווי מקורות, ובהקמת קיר התמך הראשי; ולא בהכבדה הכרוכה בביצוע מקביל של הפיתוח הציבורי והפרטי.

114. התוצאה היא כי לחשבון האחריות והנזק בגין העיכוב בפיתוח – מלבד 16 חודשי העיכוב בתכנון הפיתוח, ו-11 חודשי ההפסקה לאחר השלב הראשון של הפיתוח הציבורי – מצטרף איחור של 4 חודשים בהשלמת השלב השני של הפיתוח הציבורי; כאשר יחס ההשפעות המעכבות, בין זו שבאחריות חכ"ל (העיכוב בהעתקת קווי מקורות) לבין זו שבאחריות אפרידר (העיכוב בהקמת קיר התמך הראשי), הוא 1:3 לחובת חכ"ל. 

115. לכאורה, לגבי שכבה זו של האיחור בפיתוח, בחודשים מאי – ספטמבר 2012, דוידי אינה אמורה לשאת באחריות, כלפי התובעים, למחדלי חכ"ל ואפרידר; משום שבשלב זה, התובעים כבר "נכנסו לתמונה", התקשרו עצמאית בחוזי פיתוח עם חכ"ל, ייצגו את עצמם מול חכ"ל ואפרידר ונכחו בפגישות עמן [ראו, לדוגמא, סיכומי ישיבות ח/91 מיום 30.12.10, ח/71 מיום 16.11.11 ו-א/35 מיום 19.12.11 – בניגוד לפגישות מוקדמות יותר, מלפני הודעת חכ"ל מיום 19.12.10 ח/50, שהתובעים לא השתתפו בהן]. בשלב זה הסירו חכ"ל ואפרידר את הסתייגותם משיתוף התובעים במהלכי הפיתוח, וממילא פקע מעמדה האמונאי של דוידי ביחס לתובעים. כמו כן, לכאורה, התובעים אינם לוקים באשם תורם; משום שהם כבר שכרו את שירותי חכ"ל לצורך קיום חיוביהם, וכעת נשאה חכ"ל באחריות לקיומם.

116. אולם, אין לנתק את האיחור בפיתוח הציבורי בתקופה הנדונה (מאי – ספטמבר 2012) ממחדלי העבר. מן העדויות שהוזכרו לעיל עולה כי בתקופה הנדונה נמשך הפיתוח הציבורי יתר על משכו החוזי הקצוב, משום שהעבודות של ההעתקה של קווי מקורות, וההקמה של קיר התמך הראשי, השתרגו בעבודות הפיתוח הציבורי, הפריעו להן והאטו את קצבן. כל זה לא היה קורה לו בוצעו עבודות אלה זה מכבר; וחזקה שהיו מבוצעות זה מכבר לו היו דוידי והתובעים עומדים על קיום חיובי הפיתוח הללו במועדם, ולא ישנים על זכויותיהם (של התובעים).

117. לפיכך, יש לזקוף לחובת דוידי והתובעים אשם תורם, בשיעור כולל של 20%, בגין המחדלים בראשית תקופת הפיתוח שגרמו ל-4 חודשי איחור אלה. יש לזקוף לחובת דוידי, שלא קיימה את חובתה כאמונאית לעמוד על משמר הקיום של חיובי הפיתוח האמורים, 13% מן האחריות הכוללת בגין מחדלים אלה; ולחובת התובעים יש לזקוף אשם תורם בשיעור 7% מן האחריות הכוללת האמורה, בהתאם ל"יחס האשמה המוסרית" הנגזר ממעמדם היחסי כלפי חכ"ל ואפרידר ומן הפער ביניהם במידה שבה היו מעורים בפיתוח המתחם בתקופה המוקדמת הרלבנטית. חכ"ל ואפרידר, שחיובי הפיתוח האמורים היו באחריותן, יישאו בעיקר הנזק שנגרם עקב המחדלים האמורים – בשיעור 80%; בחלוקה פנימית של 60% לחכ"ל ו-20% לאפרידר, בהתאם ליחס ההשפעה האמור של מחדליהן.

118. בהתאם לכך, במסגרת התביעה העיקרית, דוידי תישא באחריות כלפי התובעים, בשיעור 93% מן הנזק שנגרם לתובעים עקב האיחור בן 4 החודשים בהשלמת הפיתוח הציבורי. במסגרת ההודעה לצד שלישי, חכ"ל תשפה את דוידי בשיעור 60% מן הנזק הכולל עקב איחור זה, ואפרידר תשפה את דוידי בשיעור 20% ממנו; באופן שדוידי תישא ב-13% מן הנזק האמור.

119. לסיכום: חכ"ל איחרה 4 חודשים בהשלמת הפיתוח הציבורי. איחור זה נגרם על ידי העיכוב בהעתקת קווי מקורות שבאחריות חכ"ל, והעיכוב בהקמת קיר התמך הראשי שבאחריות אפרידר, ביחס של 1:3 לחובת חכ"ל. דוידי והתובעים יישאו באשם תורם בשיעור 20%, בגין מחדלם בעמידה על קיום חיוביהן של חכ"ל ואפרידר "בזמן אמיתי". החלוקה הפנימית ביניהם, לפי "יחס האשמה המוסרית", תהיה של 1:2 לחובת דוידי. כפועל יוצא מכך, יחלקו הצדדים בנזק הגלום באיחור בן 4 החודשים בהשלמת הפיתוח הציבורי, באופן שחכ"ל תישא ב-60% מן הנזק האמור, אפרידר תישא ב-20%, דוידי ב-13% והתובעים ב-7% ממנו.

      

     ההודעה לצד רביעי של אפרידר נגד חכ"ל

120. אפרידר הגישה הודעה לצד רביעי נגד חכ"ל, בטענה כי חכ"ל הייתה אחראית לפיתוח המתחם בכללותו, למעט קיר התמך הראשי שאת הקמתו נטלה אפרידר על עצמה. כפי שכבר ציינתי במסגרת הדיון בפרקים הקודמים, בהתייחס לרכיבים השונים של העיכוב בפיתוח המתחם – לא מצאתי בהודעה זו טעמים לחייב את חכ"ל בגין מחדלים שלפי הניתוח שלעיל יוחסו לאפרידר. כלומר, מחדליהן של חכ"ל ואפרידר נותחו בפרקים הקודמים של פסק דין זה, כמתחייב מן ההודעה לצד שלישי שדוידי הגישה נגד שתיהן, ומן הניתוח עולה אחריותה הפרטנית של כל אחת מהן. אין בהודעה לצד רביעי כדי לחייב את חכ"ל לשפות את אפרידר בגין מחדלים של אפרידר. בגין מחדלים של חכ"ל – אפרידר לא חויבה מלכתחילה. לפיכך ההודעה לצד רביעי נדחית; למעט רכיבים שבהם אפרידר לא חויבה מלכתחילה, שלגביהם ההודעה לצד רביעי נמחקת בהיעדר עילה. מכיוון שהדיון בהודעה לצד רביעי התמזג עם הדיון בתביעה העיקרית ובהודעה לצד שלישי של דוידי נגד חכ"ל ואפרידר, ונראה שההודעה לא גרמה לחכ"ל הוצאות משפט מיוחדות מעבר לאלו שנגרמו לה עקב ההודעה לצד שלישי – לא אעשה צו מיוחד להוצאות בגין הודעה זו.

      

     הנזק

121. תקופת העיכוב הכוללת בפיתוח מגרשיהם של התובעים, עד לשלב שבו יכלו להתחיל בהליכי הבנייה של בתיהם, נמשכה 31 חודשים [כלעיל בפסקה ‎11].

122. מן הטעמים שיפורטו להלן, אני מקבל את טענת התובעים כי הנזק שנגרם להם, בגין העיכוב בפיתוח מגרשיהם, הוא אבדן דמי השימוש הראויים בנכסים שהיו צפויים להיבנות בהם, בתקופה שקולה למשך העיכוב. אולם, אני דוחה את טענותיהם לרכיבי נזק נוספים. על יסוד הקביעות לעיל יתחלק נזק זה בין הצדדים, לפי שיעור אחריותם.

     הנזק – פגיעה נכסית, לא פגיעה אישית

123. אני דוחה את טענת דוידי, חכ"ל ואפרידר כי התובעים לא הוכיחו את נזקיהם, משום שלא הוכיחו את מלוא הנסיבות הפרטניות וההשפעה הפרטנית של העיכוב בפיתוח על הנזקים, העלויות, הרווחים וההוצאות הנחסכות של כל אחד מן התובעים.

124. אם לרוכש מקרקעין יש זכות חוזית לקבלת חזקה בהם, או להשלמת עבודה בהם, במועד מסוים; והחיוב למסור לו את המקרקעין, או להשלים עבודה בהם, הופר; באופן שגרם לכך שהמקרקעין שנרכשו לא היו כשירים לשימושם הייעודי – הרי שנגרמה בכך לרוכש פגיעה נכסית. הנכס שהוקנה לו לא התאים לנכס שרכש, מבחינת זרם הערך שאותו נכס היה עשוי להניב לרוכשו. לו נמסר הממכר במועד, כשהוא מתאים למוסכם – היה שווי הנכס גדול יותר, משום שהיה מכיל פוטנציאל נוסף של ניצול כלכלי, שמשכו כמשך העיכוב. בגלל העיכוב, פחת שווי הנכס בשווי זרם הערך בתקופה כאמור. הפרש זה הוא נזק שנגרם לרוכש, ואם הנזק נגרם עקב הפרת חיוב – זכאי הרוכש לפיצוי, בשווי הפרש זה, מן המפר.

125. מסקנה משפטית זו אינה מאבדת מתוקפה אפילו הרוכש המשיך, בתקופת העיכוב, לחיות בנעימים בדירתו הקודמת; ואפילו עלה מאוד מחיר הנכס בתקופת העיכוב. בכל מקרה, הוא היה עשוי להרוויח יותר לו הנכס היה ראוי לשימוש מוקדם יותר, כפי שהיה קורה אילולא ההפרה. הרווח הזה, בתקופה הנגזרת מן העיכוב, נשלל ממנו. אם שלילה זו נגרמה עקב הפרת חיוב – היא מכוננת עילת פיצוי.

126. עילה זו אינה נשללת בין אם הרוכש מממש את הנכס שלו ובין אם לאו. זכות הבעלות אינה נגרעת גם מקום שבעלי הנכס אינם משיאים את ערכו, או אינם מממשים כלל את ערכו, או אפילו מזניחים אותו וגורמים לפחיתת ערכו. פגיעה בזכות הבעלות, על ידי הקטנת ערכו של הנכס, היא נזק נכסי לבעליו, המגולם בשלילת הפוטנציאל הרכושי שלו, ללא תלות במידת המימוש של אותו פוטנציאל על ידי הבעלים.

127. במיוחד אין כל רלבנטיות לטענת דוידי, חכ"ל ואפרידר כי נזקם של התובעים "מקוזז", כביכול, על ידי השבחת הנכסים הנדונים. אדרבא: עליית מחיר הנכסים במתחם הנדון מגדילה את הנזק הגלום באי-הניצול הכלכלי שלהם בתקופה השקולה למשך העיכוב; משום שאילולא העיכוב – היו התובעים מנצלים, במשך זמן ארוך יותר, נכס ששוויו גבוה יותר.

128. מכיוון שבשוויו של נכס עסקינן, שומת הנזק היא עניין אובייקטיבי, הנגזר מערך-השוק של הנכס, ולא עניין סובייקטיבי, הנגזר מנסיבותיו הפרטניות של הרוכש, ומן הנסיבות הפרטניות של אופן המימוש או אי-המימוש של הנכס על ידי הרוכש. הפרש הערך שאותו הפסיד הרוכש, בתקופה שמשכה כמשך העיכוב בהכשרת הנכס לשימוש, בעטיו של המפר – שקול לדמי השימוש הראויים בגין הנכס, בתקופה כאמור.

129. אני דוחה גם את טענת דוידי, חכ"ל ואפרידר כי הנכס הרלבנטי לשומת הנזק הוא המגרש הריק, כמצבו בתקופת העיכוב, ולא הנכס שלימים נבנה עליו. המדובר במגרשים לבנייה. שוויו של המגרש הוא פוטנציאל המימוש שלו בתור מגרש שעליו בנוי בית מגורים, בהתאם לתכנית המפורטת החלה על המגרש. אי-הניצול הכלכלי של המגרש, בתקופת הפיתוח והבנייה, הוא חלק מן העלות הכרוכה בייצור הפוטנציאל הכלכלי של הנכס. לפיכך, הארכת התקופה של אי-הניצול הכלכלי, בשל העיכוב בפיתוח המגרש, משמעותה הגדלת העלות הכרוכה במימוש הפוטנציאל הכלכלי של הנכס, בסכום שקול לפוטנציאל הכלכלי של הנכס הבנוי בתקופה המקבילה; ולא לפוטנציאל הכלכלי של המגרש הריק באותה תקופה.

     התייקרות תשומות הבנייה

130. אני דוחה את טענת התובעים כי מלבד אבדן הפוטנציאל לדמי שימוש ראויים בתקופה השקולה למשך העיכוב בפיתוח – נגרם להם נזק נוסף בשל עליית תשומות הבנייה בתקופה זו.

131. בחוות הדעת מטעם התובעים צוין כי בתקופה האמורה עלה מדד תשומות הבנייה בכ-11.5%. לא נאמר דבר על קורותיהם של מדדים אחרים באותה תקופה.

132. עליית מחירים, בענף התשומות לבנייה, בשיעור ממוצע של פחות מ-4% בשנה – אינה, כשלעצמה, הוריה להפסד. לא מן הנמנע כי התשואה הפוטנציאלית על כספם של התובעים, שיועד לבנייה אך נותר תחת ידיהם במשך תקופת העיכוב בפיתוח, הייתה לפחות בשיעור זה. התובעים לא הביאו כל ראיה בעניין זה (איני מדבר על נסיבותיהם הפרטניות של התובעים, אלא על שיעור עלייתם המקבילה של מדדים אחרים במשק, המייצגים את התשואה הפוטנציאלית על הכסף).

133. כלומר, התובעים לא הוכיחו כי, נוכח היחס בין עליית תשומות הבנייה בתקופה הנדונה לבין התשואה הפוטנציאלית על עתודת כספי הבנייה – היה בעיכוב הפיתוח משום הפסד נוסף לתובעים, בראש הנזק של התייקרות תשומות הבנייה; מלבד ההפסד הכרוך באי-ניצולו הכלכלי של הנכס בתקופה כאמור.

     הכרעה בין שתי ההערכות השמאיות

134. המומחה השמאי מטעם התובעים, מר ברק בן יאיר, העריך את דמי השימוש הראויים – קרי: דמי השכירות שהתובעים היו עשויים לקבל עבור בתיהם בתקופה הרלבנטית – בסך 4,000 – 5,000 ₪ בחודש לנכס; בהתאם להבדלים בין בתי התובעים. לעומתו, המומחה השמאי מטעם דוידי, חכ"ל ואפרידר, מר אמיר חופשי, העריך כי ההבדלים בין בתי התובעים השונים אינם משמעותיים, לעניין דמי השכירות הצפויים להתקבל עבורם; ולמעשה דמי השכירות הראויים עבור כל הבתים האלה הם סך 4,000 ₪ בחודש לנכס.

135. שמאי התובעים עשה עליי רושם חיובי יותר. הוא התמודד היטב עם אתגרי ההערכה שהעמיד השמאי מטעם דוידי, חכ"ל ואפרידר [ראו הסבריו בעדותו ביום 7.2.2018, פרוטוקול עמ' 158]. השמאי מטעם דוידי, חכ"ל ואפרידר עשה עליי רושם פחות חיובי. הוא אימץ תפיסות שגויות לטעמי בתחום הערכת הנזק; כגון העמדת דמי השימוש הראויים על שווי המגרש במקום על שווי הנכס הבנוי, וקיזוז ההתייקרות בתשומות הבנייה עם האפשרות להוזלה קבוצתית, שהייתה רלבנטית בכל מקרה. בחקירתו הנגדית נתפס המומחה מטעם דוידי, חכ"ל ואפרידר לדקדוקי עניות ופולמוסנות-סרק.

136. טעם נוסף להעדפת הערכתו של שמאי התובעים על זו של השמאי מטעם דוידי, חכ"ל ואפרידר הוא העלייה הרצופה, שאינה במחלוקת, של שווי הנכסים בשכונה הנדונה. הערכים שקבע שמאי התובעים נכונים לחודש ספטמבר 2011, המהווה את אמצע תקופת העיכוב בפיתוח; אולם הנזק לתובעים, שנזרע בתקופה זו, התגבש למעשה מאוחר יותר, בתקופה שבה, אילולא העיכוב, הבית היה בנוי ומוכן לאכלוס. מכאן שדמי השימוש הראויים, שאותם הפסידו התובעים, היו ראויים להיגזר ממחירי הנכסים בתקופה מאוחרת יותר, שהיו גבוהים יותר ממחיריהם במועד ההערכה. לפיכך מוצדק לאמץ את ההערכה השמאית הגבוהה מעט יותר, מבין שתי ההערכות שלפניי.

137. אני מעדיף, אפוא, את הערכותיו של שמאי התובעים ומאמצן, לעניין ראש הנזק של דמי השימוש הראויים בנכסי התובעים, בתקופה השקולה לתקופת העיכוב בפיתוח המגרשים.

     היבטים נוספים של הפיצוי הנתבע

138. אני דוחה את טענת התובעים כי הם זכאים להחזר בגין דמי הפיתוח הנוספים ששילמו לחכ"ל בגין הפיתוח הפרטי. הממכר שרכשו מדוידי, או באמצעותה, אינו כולל פיתוח פרטי; הגם שהוא כולל המחאת זכות לפיתוח ציבורי, בתמורות שננקבו בחוזים של התובעים עם דוידי. ממילא היה צפוי כי יהיו לתובעים הוצאות פיתוח בגין המגרשים שרכשו. אפילו הוטעו התובעים להניח שהתמורות הנקובות בחוזים ממצות את כלל הפיתוח – היה בכך כדי לבסס עילת ביטול החוזה מחמת פגם בכריתתו; אך אין בכך כדי לבסס זכות לקבל בחינם פיתוח פרטי, בשווי 34,000 ₪ [נכון ליום 21.8.11; ראו לדוגמא ת/15, סעיף 33(ו)].

139. אני דוחה גם את טענת התובעים לפיצוי בגין עגמת נפש. בידוע שמיזמי נדל"ן הם תהליכים מורכבים וממושכים, וצפויים לעיכובים מטעמים שונים. כל רוכש נכס מגורים אמור להקטין מראש את נזקו במקרה של התממשות הסיכון הצפוי הזה, ולהיערך לפתרון מגורים הולם עד האכלוס בפועל, אף על פי שיתמהמה. מדובר בנזק רכושי, שאין מקום לגרור אותו למחוזות רגשיים. נורמה שלפיה עיכובי אכלוס יגררו, ככלל, גם פיצוי בגין עוגמת נפש – צפויה לגרום לקבלנים "לגלגל" את הסיכון אל הרוכשים, ולגלמו במחירי הנדל"ן למגורים, אשר מדינת ישראל מנסה להוזילם מרמתם הגבוהה בלאו-הכי. זו אינה מדיניות משפטית רצויה, אפוא. למעשה, הגישה האמורה באה לביטוי בחוזים הסטנדרטיים בתחום הנדל"ן, ועל ידי כך הפכה גם לנוהג בענף זה. התובעים אינם זכאים, אפוא, לפיצוי בגין עוגמת נפש; הן משיקולים חוזיים (נוהג), הן משיקולים נזיקיים (הקטנת הנזק) והן משיקולי מדיניות משפטית (הוזלת עלויות).

     סיכום הנזק

140. לאור המקובץ, אני מעמיד את נזקם בר-הפיצוי של התובעים, שבשאלת האחריות לו נטושות המחלוקות העיקריות בין הצדדים, על דמי השימוש הראויים בכל נכס, כפי שהוערכו על ידי השמאי בן יאיר (קרי, באלפי ₪ לחודש: חטב – 4.5; מור – 5; כהן – 5; בטיטו – 5; גאוטע – 4.5; מינאי – 4.5; נחמני – 5; צור – 4.5; ארז – 4; אביטן – 5; אבהר – 5; חליוה – 4; אלבז – 5; ביטון – 5).

141. בסך הכל נגרם לכלל התובעים, בכל חודש של עיכוב בפיתוח המתחם, נזק בסך 66,000 ₪. במכפלה ב-31 חודשי העיכוב, עולה הנזק המצרפי האמור לסך 2,046,000 ₪, נכון ליום ההערכה (1.9.11), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תאריך פסק הדין.

142. בשל אחריותם החלקית של התובעים לנזק, הם יפוצו בפועל בסכום קטן מן הסכום הכולל של הנזק האמור. אולם, בינם לבין עצמם, הם זכאים לנתחים מן הפיצוי לפי היחס בין דמי השימוש הראויים המגיעים לכל אחד מהם בגין הנכס שלו. תובעים הזכאים לדמי שימוש חודשיים בסך 4,500 ₪, מתוך סך 66,000 ₪ בגין כל חודש של עיכוב בפיתוח המתחם – זכאים ל-7% מן הפיצוי הכולל. תובעים הזכאים לדמי שימוש חודשיים בסך 5,000 ₪, זכאים ל-7.5% מן הפיצוי הכולל; ותובעים הזכאים לדמי שימוש חודשיים בסך 4,000 ₪, זכאים ל-6% מן הפיצוי הכולל.

      

     חלוקת הנזק בין הצדדים, לפי שיעור אחריותם לו

143. ראינו כי כל חודש של עיכוב בפיתוח המתחם גרם לכלל התובעים נזק מצרפי בסך 66,000 ₪, נכון ליום ההערכה השמאית (1.9.11). בכלל 31 חודשי העיכוב בפיתוח המתחם נגרם, אפוא, נזק מצרפי בסך 2,046,000 ₪. להלן יחושב חלקו של כל צד בנזק זה, לפי שיעור אחריותו בגין כל אחת מ-3 התקופות של העיכוב בפיתוח המתחם. כל הסכומים נכונים ליום ההערכה השמאית האמור, ועליהם ייתוספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תאריך פסק הדין.

144. האחריות בגין כ-16 החודשים של האיחור בתכנון הפיתוח, מוכפלת בנזק החודשי בסך 66,000 ₪, ובסה"כ 1,056,000 ₪ – מתחלקת, כאמור, במסגרת התביעה העיקרית, בין דוידי (90%) והתובעים (10%). לפיכך על דוידי לשלם לתובעים סך 950,400 ₪. אולם, דוידי זכאית לשיפוי מאפרידר ומחכ"ל; באופן שבחישוב סופי של כלל הנזק בגין תקופה זו האחריות תתחלק בין חכ"ל (35%), אפרידר (35%), דוידי (20%) והתובעים (10%) [כלעיל בפסקה ‎54]. לפיכך, חכ"ל ואפרידר ישפו את דוידי, בגין תקופה זו, בסך 369,600 ₪ כל אחת; ודוידי תישא בסך 211,200 ₪. הפיצוי לתובעים יתחלק ביניהם לפי מפתח נזקם החודשי (שנע בין 4,000 ₪ ו-5,000 ₪); כמפורט לעיל בפסקה ‎142.

145. האחריות בגין 11 החודשים של הפסקת הפיתוח הציבורי עקב העיכוב בפיתוח הפרטי, מוכפלת בסך 66,000 ₪ בחודש, ובסה"כ 726,000 ₪ – נחלקת, במסגרת התביעה העיקרית, בין דוידי (67% מעיכוב בן 3 חודשים, או חבות בנזק של חודשיים) והתובעים (אשם תורם בשיעור 33% מעיכוב בן 3 חודשים, או בסכום הנזק של חודש אחד; וכן אי-הקטנת הנזק של 8 חודשים). לפיכך, על דוידי לשלם לתובעים, בגין תקופה זו, סך 132,000 ₪. בגין תקופה זו אין חבות לחכ"ל ולאפרידר.

146. האחריות בגין 4 חודשי האיחור בהשלמת הפיתוח הציבורי, מוכפלת בסך 66,000 ₪ בחודש, ובסה"כ 264,000 ₪ – נחלקת, במסגרת התביעה העיקרית, בין דוידי (93%) והתובעים (7%). לפיכך דוידי תשלם לתובעים, בגין תקופה זו, סך 245,520 ₪. במסגרת ההודעה לצד שלישי, חכ"ל ואפרידר, החולקות באחריותן בגין איחור זה ביחס של 1:3 לחובת חכ"ל – ישפו את דוידי, בהתאמה, בשיעורים של 60% ו-20% מן הנזק הכולל שנגרם לתובעים בתקופה זו. כלומר, חכ"ל תשלם לדוידי סך 158,400 ₪; ואפרידר תשלם לדוידי סך 52,800 ₪. בחישוב סופי תישא דוידי בסך 34,320 ₪ (13%) מן הפיצוי בגין נזק זה.

147. בסך הכל, בגין כלל העיכובים בפיתוח המתחם – במסגרת התביעה העיקרית, דוידי תפצה את התובעים בסך 1,327,920 ₪ (950,400 + 132,000 + 245,520). במסגרת ההודעה לצד שלישי, חכ"ל תשפה את דוידי בסך 528,000 ₪ (369,600 + 158,400); ואפרידר תשפה את דוידי בסך 422,400 ₪ (369,600 + 52,800).

148. בחישוב סופי, אפוא, תישא דוידי בפיצוי בסך 377,520 ₪, חכ"ל תישא בפיצוי בסך 528,000 ₪, ואפרידר תישא בפיצוי בסך 422,400 ₪. התובעים יזכו, אפוא, בפיצוי כולל בסך 1,327,920 ₪. כאמור, כל הסכומים נכונים ליום ההערכה (1.9.11), ועליהם ייתוספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תאריך פסק הדין.

      

     הריבית בגין תשלומי הפיתוח

149. רוכשי המגרשים התחייבו, בהסכמים עם דוידי [כגון ת/16, סעיף 6], לשלם עבור הפיתוח סכומים הכוללים גם ריבית בשיעור 4.5% בשנה; בהתאם להסכמים של דוידי עם אפרידר [ח/5, סעיף 8(ז)] ועם חכ"ל [ת/5, סעיף 11.1].

150. בהמשך התברר כי אפרידר וחכ"ל וויתרו על הריבית [מכתב מנכ"ל אפרידר למנכ"ל חכ"ל מיום 12.5.11, א/22, סעיף 6; עדות מנכ"ל חכ"ל, מר גלעד אורן, פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 57].

151. לפיכך התובעים דורשים השבה של הריבית ששילמו [כתב התביעה, סעיף 76 (נזכרים שם הפרשי הצמדה וריבית, אולם לאמיתו של דבר הטענה מתייחסת לריבית בלבד); סיכומי התובעים, פסקה 102].

152. דוידי הודתה שגבתה מהתובעים ריבית כאמור; אך טענה כי אינה חבה בהשבתה לתובעים, משום שהוויתור האמור נעשה בין בעל השליטה באפרידר, מר אלי אלעזרא, לבין מר יואל דוידי, בזיקה לעסקאות אחרות של אפרידר ודוידי [סיכומי דוידי, פסקאות 121-120].

153. מנכ"ל אפרידר, מר אלי שבי, העיד כי שמע ממר אלי אלעזרא שהוויתור האמור היה בגדר מחווה ציבורית כלפי התובעים, בשים לב לעיכוב בפיתוח, ולא היה לו כל קשר לעסקאות אחרות עם דוידי: "אני יכול להעיד על מה שאלי אמר. ממה שאני הבנתי מאלי, המטרה הזו בוויתור לא הייתה שום התחשבנות בעסקת המח"ל. את ההתחשבנויות במח"ל אפרידר סיימה במועד. אני הבנתי מאלי שהוא מוותר כשהוא מסתכל רק על הדיירים. זה מה שנאמר לי על ידו. הדיירים הפגינו מול משרדי אפרידר מספר פעמים והוא החליט להתחשב בהם. אלי עושה הרבה דברים כאלה" [פרוטוקול מיום 4.2.18, עמ' 140-139]. דוידי לא העידה את מר אלעזרא ולא סתרה את עדותו זו של מר שבי אודות הדברים שהוחלפו ביניהם.

154. גם מנכ"ל חכ"ל, מר גלעד אורן, העיד כי "...אנחנו למעשה הסכמנו לוותר על הריבית ורק לגבות הצמדה..." [פרוטוקול מיום 31.1.18, עמ' 57]; והקשר הדברים אינו תומך בגרסת דוידי כאילו הדבר היה בזיקה לעסקאות אחרות.

155. אני מעדיף את גרסת מר שבי, שאינו נוגע בדבר, כי הוויתור על הריבית היה לטובת בעלי המגרשים, על גרסת מר דוידי, כי הוויתור היה לטובתו.

156. אפילו לגרסת דוידי, קיים קושי רב בכך שדוידי גובה מבעלי המגרשים תשלומי ריבית, מכוח מעמדה כנאמן; ומנכסת לעצמה את הוויתור של אפרידר על הריבית, מאחורי גבם של בעלי המגרשים, במסגרת "קיזוזים" בזיקה לעסקאות פרטיות של דוידי עם אפרידר. יש בכך משום הפרת חובת הנאמנות של דוידי, השוללת ניגוד עניינים ומטילה על הנאמן לקבל הסכמה מדעת לכל פעולה בנכסי הנאמנות לתועלתו של הנאמן [כלעיל בפסקה ‎22, בהפניה ל-ליכט, שם]. לפיכך, אפילו הייתי מקבל את גרסת מר דוידי במישור העובדתי – הייתי מחייב את דוידי בהשבת הריבית לתובעים; בבחינת "כיצד הלה עושה סחורה בפרתו של חברו?! אלא תחזור פרה לבעלים" [משנה בבא מציעא ג, ב (הפיסוק הוסף)].

157. לאור המקובץ, דוידי תשיב לתובעים את סכומי הריבית ששילמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום תשלומם עד תאריך פסק הדין. כימות סכום זה מחייב חילוץ הריבית מתוך הסכומים הנזכרים בכתב התביעה, הכוללים גם הפרשי הצמדה. ב"כ התובעים תידבר עם ב"כ דוידי בעניין זה, ותגיש פסיקתא מוסכמת לחתימתי.

      

     פיצוי בגין רצועת מגרש שלא נגרעה

158. במסגרת נפתולי העתקת קווי מקורות, נראה היה בשלב מסוים כי התובעים 4-3 (מור) נדרשים לוותר על רצועה ממגרשם ברוחב מטר, לצורך הנחת קווי מקורות סמוך למגרשם. בגין כך הם פוצו על ידי אפרידר בסך 9,000 ₪, ביום 26.9.11.

159. בדיעבד הוברר שאין צורך בגריעה מן המגרש, והיא לא בוצעה. חרף זאת הפיצוי לא הושב [ראו סיכומי אפרידר, פסקה 97, והאסמכתאות המצוינות שם].

160. לפיכך אני מחייב את התובעים 4-3 להשיב לאפרידר את הפיצוי האמור, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 26.9.11 עד תאריך פסק הדין.

      

     סיכום

161. התובעים רכשו מדוידי מגרשים לבנייה עצמית במתחם "מגדל המים הצעירה" באשקלון. פיתוח המגרשים התעכב ב-31 חודשים. בשל כך נגרם לתובעים נזק בגובה דמי השימוש הראויים בכל נכס במשך 31 חודשים, בתקופה שבה התובעים ציפו להפיק מן המגרשים הבנויים את ההנאה הסבירה מנכסיהם.

162. ניתוח הראיות העלה 3 אירועים של עיכוב בפיתוח המתחם, כלהלן:

     • איחור בן כ-16 חודשים בהשלמת התכנון של הפיתוח הציבורי במתחם – באחריות חכ"ל, מנהלת התכנון (35%); אפרידר, מפיקת התכנון (35%); ודוידי, בעלת תפקידים נלווים בתכנון (20%); עם אשם תורם (10%) לתובעים, ש"ישנו" על זכויותיהם;

     • הפסקה בת 11 חודשים בפיתוח הציבורי של המתחם – 3 חודשים באחריות דוידי (67%) והתובעים (33%), לפי "יחס האשמה המוסרית" ביניהם, על שלא שקדו מבעוד מועד על עבודות עפר והקמת קירות תמך פנימיים במגרשים הפרטיים, כדי לאפשר המשך הפיתוח הציבורי; ועוד 8 חודשים באחריות התובעים, שלא הקטינו את נזקם והתמהמהו בהתקשרות עם חכ"ל לצורך ביצוע העבודות האמורות עבורם;

     • איחור בן 4 חודשים בהשלמת הפיתוח הציבורי, במידה המאפשרת תחילת הליכי בנייה במגרשים הפרטיים – באחריות חכ"ל, אשר התמהמהה בהעתקת קווי מקורות (60%), ואפרידר, שהתמהמהה בהקמת קיר התמך הראשי (20%); מה שגרם לביצוע עבודות אלה במקביל להמשך הפיתוח הציבורי, תוך הפרעה לו והאטת קצבו. בשל מחדלם לעמוד על קיום חיובים אלה "בזמן אמיתי" – נזקף לחובת דוידי והתובעים אשם תורם, בשיעור 13% לדוידי ו-7% לתובעים, לפי "יחס האשמה המוסרית" ביניהם.

163. ניתוח הנזק העלה כי התובעים זכאים לפיצוי בגובה דמי השימוש הראויים בגין כל חודש של עיכוב בפיתוח המתחם (בסך 66,000 ₪), לפי מאפייני הנכסים של כל אחד מהם (4,000 ₪, 4,500 ₪ או 5,000 ₪; שהם 6%, 7% או 7.5% מתוך כלל דמי השימוש, בהתאמה). נזק זה מתחלק בין הצדדים לפי שיעורי אחריותם בגינו, בהתייחס לכל אחת מ-3 התקופות המרכיבות את המשך הכולל של העיכוב מושא התביעה (31 חודשים).

164. התובעים תבעו את דוידי בלבד, על יסוד אחריותה הכוללת כלפיהם. קיבלתי את טענת התובעים, וקבעתי כי דוידי הייתה האמונאית והנציגה הבלעדית של התובעים כלפי חכ"ל ואפרידר. לפיכך, על דוידי היה לאכוף כלפי חכ"ל ואפרידר את חיוביהן בפיתוח המתחם, ולא לנער חוצנה מן הפיתוח, לאחר מכירת המגרשים לתובעים. אולם, התובעים חתמו על חוזי רכישה שלפיהם המגרשים נמכרים להם כמות שהם, בלתי מפותחים; והתובעים נושאים באשם תורם בגין מחדלם מלפעול למימוש חיובי הפיתוח, בין באמצעות דוידי, ובין ישירות כלפי חכ"ל ואפרידר – כפי שעשו מאוחר יותר, לאחר שהקיצו מן השינה על זכויותיהם. דוידי לא העמידה את התובעים על חיובי הפיתוח הפרטי המוטלים עליהם, ובכך הכשילה אותם וגרמה למחדלם לקיים חיובים אלה מבעוד מועד. לאור המקובץ, בהתאם ל"יחס האשמה המוסרית" בין דוידי והתובעים, קבעתי כי, ביחסים שבין התובעים ודוידי, דוידי אחראית כלפי התובעים בעיקר הנזק.

165. דוידי הגישה הודעה לצד שלישי נגד חכ"ל ואפרידר, בטענה כי עיקר חיובי הפיתוח, שלא קוימו במועדיהם, היו באחריות חכ"ל ואפרידר. קיבלתי טענה זו, וקבעתי את אחריותן היחסית של חכ"ל ואפרידר, בשיעורים שונים, בגין כל אחד מן העיכובים שנשזרו לעיכוב הכללי בפיתוח המתחם. חכ"ל ואפרידר ישפו את דוידי, בגין חבותה של דוידי כלפי התובעים, לפי יחס אחריותן כאמור.

166. אפרידר הגישה הודעה לצד רביעי נגד חכ"ל, בטענה כי חכ"ל הייתה אחראית לפיתוח המתחם בכללותו, למעט קיר התמך הראשי שאת הקמתו נטלה אפרידר על עצמה. לא מצאתי בנימוקי ההודעה טעם לייחס לחכ"ל אחריות אשר מן הדיון שנערך ממילא בהודעה לצד שלישי של דוידי נגד חכ"ל ואפרידר עלה כי יש לייחסה לאפרידר. לפיכך ההודעה לצד רביעי נדחתה.

167. סיכום התוצאות הכספיות של פסק דין זה הוא, אפוא, כלהלן (כל הסכומים נכונים ליום 1.9.11, ויש להוסיף עליהם הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תאריך פסק הדין):

168. במסגרת התביעה העיקרית, דוידי תפצה את התובעים בסך 1,327,920 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.11 עד היום (בשיעור 14.53%) – ובסה"כ 1,520,867 ₪.

169. הסכום יחולק בין התובעים לפי המפתח שנקבע לעיל בפסקה ‎142; קרי: 6% מהפיצוי הכולל לבעלי הנכסים שדמי השימוש בהם הוערכו, על ידי השמאי בן יאיר, בסך 4,000 ₪ בחודש; 7% – למי שדמי השימוש בנכסו הוערכו בסך 4,500 ₪ בחודש; ו-7.5% – למי שההערכה בעניינו הייתה בסך 5,000 ₪ בחודש.

170. במסגרת ההודעה לצד שלישי – חכ"ל תשפה את דוידי בסך 528,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק להיום, ובסה"כ 604,718 ₪; ואפרידר תשפה את דוידי בסך 422,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק להיום, ובסה"כ 483,775 ₪; כך שבחישוב סופי תישא דוידי בסך 377,520 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק להיום, ובסה"כ 432,374 ₪.

171. דוידי תשיב לתובעים את סכומי הריבית ששילמו בגין דמי הפיתוח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום התשלום עד תאריך פסק הדין. משהתובעים לא בידלו את סכום הריבית, שהם זכאים להשבתו, מהפרשי ההצמדה, שאינם זכאים להשבתם – רכיב זה של פסק הדין יחייב החלטה משלימה, שתינתן על פי פסיקתא שתוגש על ידי ב"כ התובעים, בהסכמה עם ב"כ דוידי.

172. התובעים 4-3 (מור) ישיבו לאפרידר את הפיצוי בגין ה"הפקעה" שלא הייתה, בסך 9,000 ₪, נכון ליום 26.9.11, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תאריך פסק הדין; ובסה"כ 10,260 ₪.

173. נוכח חלקם של כל הצדדים במחדלים שגרמו לעיכוב בפיתוח המתחם – אין צו להוצאות בגין ההליך; למעט האמור להלן.

174. בהחלטתי הדיונית בדבר מתכונת הסיכומים [בפרוטוקול מיום 7.2.18, עמ' 167] קבעתי, בין השאר, כי הרווח בין השורות יהיה של שורה וחצי. אפרידר הגישה סיכומיה ברווח בודד. בהיקף סיכומים של 20 עמודים – סטייה זו, מלבד הכבדתה על הקריאה, שקולה בפועל לחריגה משמעותית מהיקף הסיכומים, תוך קיפוח בלתי הוגן של זכותם של שאר בעלי הדין לשוויון דיוני בהרצאת טיעוניהם. לפיכך אפרידר תשלם לכל אחד משאר הצדדים, אשר כיבדו את המגבלה הדיונית האמורה, הוצאות בסך 3,000 ₪.

175. כל החיובים בפסק הדין ישולמו עד יום 10.3.21, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית פיגורים כחוק מיום 10.2.21. לגבי השבת הריבית בגין תשלומי הפיתוח [כלעיל בפסקה ‎157] – מועד הביצוע ייקבע לפי מועד הגיבוש של החיוב, לאחר שייקבע סכומו.

176. הצדדים מוזמנים לגבש הסכם לביצוע פסק הדין שלפיו, תחת תשלום של דוידי לתובעים ותשלומים של חכ"ל ואפרידר לדוידי – דוידי, חכ"ל ואפרידר ישלמו לתובעים ישירות את הסכומים הסופיים שהושתו על כל אחד מן הצדדים. הצדדים מוזמנים גם להסכים כי, תחת תשלום פיצוי כולל לתובעים, אשר יחלקו בו לפי המפתח האמור [כלעיל בפסקה ‎142] – חלקו של כל תובע ישולם לו בנפרד, בהתאם למפתח האמור.

      

     ניתן היום, כ"ו שבט תשפ"א, 08 פברואר 2021, בהיעדר הצדדים.