חיוב מוסדות תכנון ובניה בנזיקין בעקבות עיכוב במתן היתר בניה

בפני תביעה על סך של 3,106,254 ש"ח שעיקרה נזקים נטענים של התובע שנגרמו בשל עיכוב במתן היתר בניה.

הצדדים והרקע

1.       על פי הנטען בכתב התביעה התובע הוא יורשו החוקי של הבעלים הרשום של חלקה 156 בגוש 6929 המצויה ברח' רוקח מס' 14, נווה צדק, תל-אביב (להלן: "המקרקעין"). על המקרקעין בנוי כיום בית מגורים בן שתי קומות ועלית גג מעל קומת מרתף.

        הנתבעת 1 היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו המפעילה סמכויותיה מכח הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן :"חוק התכנון והבניה")  ובסמכותה ליתן היתרי בניה (תיקרא להלן גם:  "הוועדה").

          הנתבעת 2 היא עיריית תל-אביב-יפו המפעילה סמכויותיה מכוח פקודת העיריות (נוסח חדש), תיקרא להלן גם: "העירייה").

רקע עובדתי

2.       בשנת 1981 הרסה העירייה מבנה שהיה בנוי על המקרקעין. בשל הריסת המבנה הגיש התובע תביעה לפיצוי כספי נגד העירייה. התביעה נדונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב שקבע ביום 27.4.92 כי העירייה אכן הרסה את המבנה שלא כדין למרות שלא היה מסוכן ולתובע נפסקו פיצויים. בית המשפט ציין שאינו פוסק פיצויים בגין הפסד דמי שכירות שכן היה על התובע להקטין את נזקו על דרך בניית הבניין מחדש. על פסק דין זה ערערה העירייה לבית המשפט העליון שהפחית את דמי הנזק שנפסקו על ידי בית המשפט המחוזי, אך אישר כי  העירייה אכן הרסה את המבנה שלא כדין.

הבקשה למתן היתר בניה

3.      התובע טען שבחודש דצמבר 1989 הגיש בקשה למתן היתר בניה לבניית בית בן שתי קומות ועלית גג מעל קומת מרתף. לטענת התובע הבית נבנה לצורך מכירתו והתנהגות הנתבעות, גרמה לכך שעד למועד הגשת תביעה זו טרם נמכר הבית.

          עוד טען התובע שהבקשה להיתר בניה (להלן: "הבקשה") תאמה תכנית קיימת מס' ע/1200, אך לא תאמה, במספר נקודות, את תכנית מופקדת מס' 2277 שהופקדה ביום 16.11.84 ושקיבלה תוקף ביום 7/11/91,  קרוב לשנה לאחר הגשת הבקשה. 

          עיקר טענת התובע היא שהנתבעות לא רק שלא סייעו לתובע לכונן את הבית שנבנה במקום המבנה שנהרס, אלא שעשו ככל אשר לאל ידן על מנת להערים קשיים ומכשולים בדרכו ולמנוע ממנו את האפשרות ליהנות מהנכס. 

          על פי הנטען, למרות שהבקשה להיתר הוגשה בדצמבר 1989, רק ביום 28.12.95 ניתן היתר בניה ראשון מס' 390001. מיד עם מתן ההיתר, החל התובע בעבודות הבניה שהסתיימה באמצע שנת 1997 לאחר שביום 11.5.97 ניתן היתר בניה שני לשינויים. ביום 19.5.97 גם נערך פרוטוקול ביקורת גמר בניה ונקבע כי אפשר להוציא תעודת גמר.

          התובע טען כי הוועדה בחרה לדון בבקשה כ"בקשה להקלה מתכנית" על פי סעיפים 145, 147 ו-149 לחוק התכנון והבניה, (דהיינו, הליך הכולל פירסום הבקשה להקלה, מתן זמן להגשת התנגדויות, דיון בהתנגדויות והחלטה לגביהן, עררים וכו') וזאת בניגוד לנוסחו המחייב בזמן הגשת הבקשה, שכן החוק קבע מפורשות שתכנית היא אך ורק תכנית שאושרה כמפורט לעיל. החלטת הוועדה לפנות למסלול הנ"ל גררה אחריה סחבת של דיונים פורמאליים ובלתי פורמאליים, הן בוועדה המקומית והן בוועדה המחוזית, שארכו כחמש שנים תמימות. החלטת הוועדה המקומית הובילה בנוסף לכך שתכנית ,2277 שאך הופקדה במועד הגשת הבקשה, אושרה עוד קודם שניתן היתר הבניה ועל כן הוערמו קשיים נוספים בדרכו של התובע.

          התובע טען כי הוועדה ו/או עובדיה ו/או מי מטעמה פעלו במזיד ו/או בחוסר אכפתיות ו/או בפזיזות ו/או ברשלנות אשר באו לידי ביטוי במעשים ובמחדלים המהווים חריגה מנורמת התנהגות סבירה של ועדת תכנון וכתוצאה מכך גרמו לתובע נזקים: הוועדה עיכבה היתר הבניה לתובע שלא כדין, לא דנה בבקשה להיתר, שהוגשה בחודש דצמבר 1989 על פי חוק התכנון והבניה, בנוסחו המחייב בזמן הגשת הבקשה, אלא הפנתה את הבקשה לאפיק של "בקשה להקלה מתכנית". החלטה זו גרמה לכך שהיתר הבניה ניתן רק לאחר כחמש שנים ממועד הגשת הבקשה.

         הוועדה לא נתנה את היתר הבניה לתובע בהתאם להחלטת הוועדה המחוזית מיום 2.3.93 ועיכבה הוצאת היתר זה, שלא כדין, במשך כשלש שנים, לאחר שהוועדה המחוזית קיבלה ההחלטה האמורה.

         הוועדה לא קיבלה את מרותם של מתכנן המחוז וסגנית היועץ המשפטי של העירייה  ו/או לא שעתה להוראתם במידה מספקת, יזמה דיון במטרה לבטל את אישור הבקשה להיתר וזאת חרף החלטת הוועדה המחוזית לאשר את הבקשה במסגרת הערר, כאמור לעיל ותוך העדר סמכות ובחוסר תום לב גמור.

         הוועדה לא הפעילה סמכותה ליתן היתרי בניה בצורה נאותה וצריכה הייתה לצפות כי עיכוב מתן היתר הבניה בהתנהגותה המתוארת לעיל יגרום נזק לתובע.

         התובע טען שמעשיה ומחדליה של הוועדה הביאו לכך שתכנית 2277 אושרה קודם למתן היתר הבניה. כתוצאה מכך נוצר מצג לפיו, לכאורה, נדרשים שינויים נוספים בבקשה, כאשר לו הייתה הוועדה פועלת כוועדה מקומית סבירה, היה היתר הבניה ניתן קודם לאישורה של התכנית ובעוד מעמדה הוא מעמד של תכנית מופקדת בלבד. מעשיה ומחדליה של הוועדה גם גרמו לאי הבנות רבות, שכן הועלו כנגד הבקשה טענות רבות בשל אי התאמה לתכנית המאושרת, בעוד שלא ניתן היה להעלות טענות כאלו בשל אי התאמה לתכנית המופקדת. כתוצאה ממעשיה ומחדליה של נתבעת ,1 נאלץ התובע להתמודד עם תכנית 2277 גם לאחר שאושרה, בעוד שפעולה סבירה של הוועדה היתה מונעת זאת ממנו ומצריכה התמודדות עם תכנית מופקדת בלבד.