ט.ד.י.(עיצוב טכסטיל בינלאומי)בע"מ נ' גולדנברג ואח'

פסק דין

1.תביעה מיום 26/7/2010 לפינוי דיירים מוגנים מבית מגורים, ברח' זרח ברנט 19 בתל אביב.

רקע

2.התובעת ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ (להלן: "התובעת" או "טדי") היא הבעלים של המקרקעין המצויים ברחוב זרח ברנט 13-19 בתל אביב הידועים כחלקה 73 בגוש 6928 (להלן: "החלקה"). טדי רכשה את החלקה בהסכם מיום 14/11/1988 (נספח נ/2 לתצהיר הנתבע) ובעלותה בה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 07/04/2005 (ר' נסח מקרקעין, נספח א' לכתב התביעה).

3.על החלקה בנויים מספר בתי מגורים אשר כל אחד מהם מחולק למספר יחידות דיור. את החלקה חוצים שבילי גישה המקשרים בין הדירות והחצרות. ענייננו בתביעה זו בבית המגורים וביחידות הדיור אשר בחלק הדרומי של החלקה, על המגרש שברח' ברנט 19 (להלן: "המקרקעין"). על פי מדידה שערך המודד דרור בן נתן ומשקפת את מצב המקרקעין נכון ליום 19/7/2010, מחולק השטח מושא התביעה ל-3 יחידות מגורים:

1)יחידת מס' 1 היא היחידה העיקרית בשטח של 115 מ"ר והיא משתרעת בצמוד לגבולות החלקה בצד מזרח, דרום ומערב. חזית הדירה פונה לרח' ברנט.

2)יחידה מס' 2 מצויה בחלקו הצפוני של המגרש סמוך לגבול המזרחי של החלקה, ושטחה 27 מ"ר. מדובר ביחידה עורפית שאין לה חזית לרח' ברנט.

3)יחידה מס' 3 מצויה בחלקו הצפוני של המגרש סמוך לגבול המערבי של החלקה ושטחה כ-50 מ"ר. ליחידה זו חזית הפונה לרח' ברנט, וקיר משותף עם יחידה מס' 1.

בעומק השטח, בין יחידה מס' 2 ליחידה מס' 3 יש מעבר (חצר) שכיוונו צפון דרום והוא מגיע עד לחלקים העורפיים של יחידה מס' 1. לכל 3 היחידות יש פתחי יציאה לעבר מעבר זה. בפתח החצר בצד צפון מותקנת דלת ברזל.

בחזית הבית אשר פונה לרח' ברנט יש שתי מרפסות מאורכות, מקורות וסגורות. האחת בנויה לאורך חזית יחידה מס' 1 וחורגת לצד דרום מעבר לקו גבול חלקה 73 במקביל לחלקה 72. המרפסת השנייה בנויה לאורך חזית יחידה מס' 3 וחורגת מעבר לגבול שטח מגרש 19 במקביל למגרש 17. למרפסת זו יש דלת כניסה מכיוון רח' ברנט.

4.הנתבעים, שמי (סמי) גולדנברג (להלן: "הנתבע" או "סמי") וקטי גולדנברג (להלן: "הנתבעת" או קטי") מחזיקים בכל יחידות הדיור המתוארות לעיל מכוח ארבעה הסכמי שכירות שנחתמו עם בעלים קודמים של המקרקעין. להלן פירוט הסכמי השכירות:

1)הסכם מיום 26/12/1976 עניינו בדירת חדר וחצי, מטבח ושירותים ומחסן בחצר, למטרת מגורים; השוכרים בהסכם זה הם שני הנתבעים.

2)הסכם מיום 27/07/1981 עניינו בדירת חדר, למטרת עסק או מגורים; השוכר בהסכם זה הוא הנתבע.

3)הסכם מיום 08/12/1981 עניינו בדירת חדר, מטבח ושירותים, למטרת מחסן; השוכרים בהסכם זה הם הנתבע, ואחיו – מר יוסף גולדנברג.

4)הסכם מיום 26/02/1984 עניינו בדירה בת 2 חדרים, מטבח ומחסן בחצר, למטרת מחסן; השוכר בהסכם זה הוא הנתבע.

אין הסכמה בין הצדדים לאלו חלקים במקרקעין במצבם כיום מתייחס כל אחד מהסכמי השכירות. ראוי לציין שמדובר בארבעה הסכמים זהים, בנוסח מודפס וסטנדרטי, להם הוספו בכתב יד פרטים שונים, כגון פרטי הצדדים, תיאור הנכס וכתובתו, תקופת השכירות, מטרת השכירות, סכום דמי השכירות וסכום דמי המפתח ששילמו השוכרים עם החתימה על הסכם השכירות. (ההסכמים צורפו כנספחים א/1 – א/4 לכתב התביעה).

ביום 11/3/1984 נכרת חוזה בין הנתבע ובין נציג הבעלים הקודמים בדבר איחוד 4 חוזי השכירות לחוזה שכירות אחד, למטרת תשלום שכ"ד. (נספח ד לתצהיר מנהל התובעת).

5.במהלך השנים ביצעו הנתבעים עבודות שונות במקרקעין, אשר הביאו את המקרקעין למצבם הנוכחי. מהות העבודות ומועד ביצוען שנוי במחלוקת. במהלך השנים 2002 – 2003 ביצע הנתבע עבודות בנייה ללא היתר מקרקעין מושא התביעה ובמגרש סמוך (רח' ברנט 21). בגין עבודות אלה הוצא צו הריסה וננקטו הליכים פליליים נגד הנתבע. זאת לדעת, הנתבע הוא מבעלי המגרש ברח' ברנט 21, אשר שייך לחלקה 72 הסמוכה לחלקת התובעת, מדרום. (ר' נספחים ז' – טז' תצהיר מנהל הנתבעת, וכן מסמכים ת/2, ת/3, ת/4, נ/2, נ/3, נ/4, נ/5, נ/6, נ/8).

התביעה

6.נגד הנתבעים קמו מספר עילות פינוי על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: "החוק"). ואלה הן: