י. שחר בניה אילת בע"מ נ' ס.א.ל. אמט אחזקות בע"מ ואח'

פסק דין

השאלה העיקרית העומדת להכרעה בתובענה זו היא: האם מומשה האופציה להארכת תקופת השכירות על פי הסכם השכירות שבין המבקשת, השוכרת, ובין המשיבה 2, המשכירה, על נכס שנמכר בינתיים למשיבה 1?

הצדדים:

1.המשיבה 2 (להלן – אספן) היתה עד לחודש ינואר 2010 הבעלים של נכס מקרקעין באילת, המשתרע על כ-5.6 דונם, מצויים בו מבנים, מעברים וסככות, פועלים בו עסקים רבים ומגוונים, והוא ידוע בכינויו "מרכז מקס אלימלך" (להלן – המרכז).

ביום 26.2.03 השכירה אספן את המרכז למבקשת (להלן – שחר), על פי הסכם שכירות שנעשה ביניהן (נספח א' לתובענה, להלן – הסכם השכירות) ותוספות להסכם שנעשו ביום 16.3.03 (נספחים ב' ו-ג' לתובענה, להלן – התוספות).

שחר השכירה את הנכסים שבמרכז לשוכרי משנה, שניהלו בהם עסקים שונים (דוגמאות להסכמי שכירות המשנה צורפו כנספח ד' לתובענה).

2.המשיבה 1 (להלן – סאל) רכשה את המרכז מאת אספן בהתאם להסכם שנעשה ביניהן ביום 22.11.09 (נספח ב' לתשובת סאל, להלן – הסכם המכירה).

מלוא הזכויות במרכז עברו לסאל ביום 20.1.10 (הודעת אספן לשחר על המחאת הסכם השכירות, צורפה כחלק מנספחי ו' לתובענה).

הסכם השכירות והתוספות

3.הסכם השכירות נעשה כאמור ביום 26.2.03.

תקופת השכירות הנקובה בו (סעיף 8.1) היא 7 שנים, כלומר עד ליום 28.2.10.

כן נקבעה בו (בסעיף 8.2) זכות ברירה (אופציה) לשחר, להארכת תקופת השכירות בשלוש שנים נוספות, כלומר עד ליום 28.2.13.

זכות זו הותנתה במילוי מספר תנאים (סעיף 8.3), בראשם – הודעה בכתב שתימסר על ידי שחר לאספן "לא יאוחר מאשר ששה חודשים לפני תום תקופת השכירות", וכן בצירוף שטרי חוב להבטחת תשלום דמי השכירות בתקופת הארכה, "חידוש ועדכון" כל הבטוחות שניתנו לאספן בהתאם להסכם השכירות ו"חידוש ועדכון" של פוליסות הביטוח.

4.ביום 16.3.03 חתמו שחר ואספן על שתי תוספות להסכם השכירות (יצוין כי מועד זה מצוין רק בתוספת נספח ג' לתובענה. על פי הנטען בתובענה שתי התוספות נעשו יחדיו, המשיבות לא חלקו על כך).

בתוספת הראשונה הותר לשחר לבנות קומה נוספת במבנה שבמרכז.

התוספת השניה נתנה לשחר שתי שנות אופציה נוספות.

באופן זה עמדו כל תקופות האופציה הנתונות לשחר להארכת תקופת השכירות על 5 שנים, עד ליום 28.2.15.

השתלשלות הדברים

5.לדברי מנהלה של שחר, יהודה ליבשין (סעיפים 14 ואילך בתצהירו), היוזמה לרכישת המרכז מאת אספן החלה ממנו, שעה שהוא פנה בשם שחר לאספן במהלך שנת 2008 והתענין ברכישה.

בעקבות כך הגישה אספן לשחר ביום 3.8.08 הצעת מחיר לרכישת המרכז (נספח ה' לתובענה).