לויפור נ' ס' ואח'

בתאריך 4.12.12 רכשה התובעת מהנתבעים דירת מגורים, בה התגוררו באותה עת, ברחוב הזית 24א' בחיפה (להלן:"הדירה"). לטענתה, הסתירו ממנה הנתבעים, עובר לחתימה על הסכם רכישת הדירה, את העובדה שהדירה סובלת מסדקים חמורים בקירותיה, סדקים שבהם הבחינה לראשונה בחודש פברואר או מרץ 2014.

לטענת התובעת, קמה לה עילת תביעה נגד הנתבעים, בגין אי הגילוי, המהווה חוסר תום לב בניהול משא ומתן, ומכח דיני החוזים, הוראות חוק המכר והפסיקה, זכאית היא לפיצוי בגין הנזק שנגרם לה בגין הפרת החובה.

התביעה נסמכת על חוות דעתו של המהנדס משה מלכה, שנערכה בתאריך 26.10.14 וצורפה לכתב התביעה.

בכתב ההגנה, טענו הנתבעים כי הרחיבו את דירתם בשנת 1999, בהתאם להיתר בניה. במהלך מגוריהם בדירה תחזקו אותה באופן שוטף, ומעולם לא סבלו מפגמים מהותיים בדירה, לא כל שכן אלה המתוארים בכתב התביעה. נטען כי לכל היותר הופיעו בדירה, מדי פעם, סדקים נימיים קלים, המהווים פגם אסתטי בלבד, ואלה נאטמו על ידי הנתבעים כחלק מתחזוקת הדירה השוטפת. מכל מקום, הסדקים לא הופיעו במקומות המתוארים בכתב התביעה.

לטענת הנתבעים, התובעת בדקה את הדירה, טרם רכישתה, באמצעות בעלי מקצוע מטעמה, כולל שמאית שביקרה בדירה ביום 27.11.12 ולא ניתן היה להתעלם ממצבו הרעוע של הבניין, מקיומם של סדקים בולטים לעין ותזוזות שחלו במבנה, את כל אלה ראתה התובעת.

עוד טענו הנתבעים, כי נאלצו למכור את הדירה עקב גירושיהם, וכי אלמלא הגירושים היו ממשיכים לגור בדירה.

דיון והכרעה

חוות הדעת מטעם בעלי הדין, וחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

כאמור, התביעה נסמכת על חוות דעתו של המהנדס משה מלכה (להלן:"מלכה"), מיום 26.10.14. עיקרי חוות הדעת, שהובאו בהרחבה בכתב התביעה הינם כדלקמן:

קיימים סדקים רבים בקירות ובתקרות פנים וחוץ הדירה.

ישנה שקיעת רצפה בחלק מהדירה.

ניתן לראות כי בוצעו תיקוני טיח וצבע בעבר, כדי להעלים סדקים שהיו בעבר, כך למשל בחזית האחורית הנראית בתמונות 23-25 (סעיף 11 לחוות הדעת).

ישנה בעיה קונסטרוקטיבית במפגש בין המבנה החדש למבנה הישן, עקב כך שהתקרה של המבנה החדש שוקעת ולוחצת על הקורות שמתחתיה, דבר הגורם לסדקים בקירות החיצוניים והפנימיים.

הממצאים מצביעים על שקיעת יסודות המבנה החדש, אשר בוצעו בקרבת המבנה הישן, בחיבור ביניהם. כיום לא ניתן לחזק יסודות אלה, מבלי לגרום להרס כל התוספת ונזק כללי לבית. התיקון הנדרש, והפתרון הנכון ביותר בשלב זה, לדעתו של מלכה, הינו חיבור תקרת תוספת הבניה אל המבנה המקורי, דבר שיפחית לחץ על הקירות והיסודות של תוספת הבניה ויכול להוביל להפסקת השקיעה ביסודות, ומכאן להפסקת היווצרות הסדקים. נדרש לחזק את תקרת המבנה החדש ולחברה למבנה הישן באמצעות קורות מתכת. מלכה כתב בחוות דעתו כי יש לבצע גם תיקונים שיכללו חיפוי קורות המתכת בלוחות גבס, וחידוש עבודות הגמר, כולל עבודות שפכטל וצבע, תיקון התפר, והחלפת אריחי קרמיקה.

עוד כתב מלכה בחוות דעתו, כי גם לאחר ביצוע התיקון עליו הוא ממליץ, אין וודאות כי השקיעות במבנה ו/או הפגם הקונסטרוקטיבי בו, ייפתרו ולכן ישנה ירידת ערך לדירה, אותה נדרש שמאי להעריך.

מלכה העריך את עלות עבודות התיקון ב- 86,435 ₪ כולל פיקוח הנדסי, מע"מ ושכ"ט שמאי.

לבסוף, כתב מלכה, כי יש לבצע את התיקון בדחיפות שכן המשך הסדיקה עלול להוביל להתמוטטות והתפרקות חלקי בטון בתקרה, דבר שמסכן את הדיירים בבית.

מטעם הנתבעים הוגשה חוות דעתו של המהנדס רונן שטרנברג (להלן:"שטרנברג"). עיקרי חוות דעתו הינם כדלקמן:

הבניין עשוי מספר חלקים, אשר כתוצאה מתזוזת הקרקע התנתקו, וההתנתקות נראית בבירור לאורך התפר בין חלקי המבנה. חלקו הדרומי של המבנה שקע וכיום גובה הכניסה לחדר המדרגות הוא 1.70 מ'. הבניין עצמו משופע סדקים הבולטים לעין וניתן להסיק שהתובעת הבחינה בהם טרם הרכישה. לשיטתו של שטרנברג, הסדקים נוצרו לאחר רכישת הדירה על ידי התובעת. מחוות דעתו עולה כי הסדקים קיימים רק במפגש קירות הבניין המקורי ותוספת הבניה, וכי לא נצפו סימני תיקון או סימנים המצביעים על ניסיון הסתרה של הסדקים, לרבות שימוש החומרי איטום, רשת או שפכטל.

ביחס לסיבה לסדקים, כותב שטרנברג בחוות דעתו, כי אלה אירעו כתוצאה מהאירועים הבאים: בדצמבר 2013 התרחש אירוע גשם חריג בו ירדו 100 מ"מ גשם, בעוד שחורף 2014 היה יבש יחסית לממוצע הרב שנתי, וכמויות הגשם בו הסתכמו בכ- 62% ביחס לממוצע הרב שנתי. לטענתו, ניתן להסיק מכך שכמויות המים הגדולות שירדו בסוף 2013 גרמו לעליית מי התהום וההתייבשות שבאה לאחר מכן והמשיכה עד אוקטובר 2014 גרמה להצטמקות הקרקע. נוצרה שקיעה בחלק הדרומי של המבנה המקורי, ובעקבותיה נוצרו הסדקים המתוארים בחוות הדעת מטעם התובעת. הערכה זו מתחזקת, לעמדתו, לאור העובדה שלא קיימים סדקים כלל על קירות תוספת הבניה. לטענתו, מסקנת מומחה התובעת לפיה תוספת הבנייה היא שגרמה לסדקים, אינה יכולה לעמוד.

בעלי הדין הגישו חוות דעת שמאיות מטעמם ביחס לירידת הערך. מומחה התובעת קבע כי ירידת הערך הינה בשיעור של 87,500 ₪ ואילו השמאי מטעם הנתבעים העריך כי לאחר ביצוע התיקונים לא תיגרם ירידת ערך לצמיתות.

בתאריך 27.11.16 מינה בית המשפט (כב' השופט וגנר שדן בתביעה לפניי), את המהנדס דן ברלינר, כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת להכריע בשאלות שבמחלוקת, כולל בשאלת ירידת הערך. מינויו של המהנדס ברלינר נעשה לבקשת הצדדים, אשר הסכימו על זהות המומחה.

חוות דעתו של המומחה ברלינר (להלן:"המומחה") הוגשה לבית המשפט ביום 15.6.17 (במ/1).

עיקרי חוות דעתו של המומחה הינן כדלקמן:

צורת הסדקים והיקפם הביאו אותו למסקנה כי החלק המירבי מתוכם, לא היה קיים בעת המכירה. סימני תיקון שנעשו ראה המומחה רק בפינה הצפון מערבית של הדירה שם קיים חיבור בין שני חלקי הדירה.

בבדיקה חזותית רואים שכל האגף הישן של הבניין בו נמצאת הדירה, שקע שקיעה משמעותית של כ- 10 ס"מ, אולם שקיעה זו, ככל שהיא אחידה על כל פני האגף אינה גורמת לנזק משמעותי. לא ניתן לקבוע מתי אירעה שקיעה זו (של הבניין הישן).

תוספת הבניה שנבנתה שקעה שקיעה לא אחידה, מה שגרם לסדקים הרבים והבעייתיים.

לא ניתן לדעת בוודאות, מה היה הגורם לכך שהשקיעה היתה במועד מסוים ולא אחר. לא ידוע למומחה איזה ביסוס בוצע לתוספת הבניה, אך בכל אופן, ביסוס מוגבר היה מונע את מרבית הנזקים.

לבסוף, קבע המומחה, כי אומדן עלות התיקונים בחוות דעתו של המהנדס מלכה, המומחה מטעם התובעת, מתאים לנסיבות הקיימות, והעריך את עלות התיקונים הנדרשים בדירה ב- 71,000 ₪ בצירוף מע"מ.

עוד קבע המומחה, כי גם לאחר ביצוע התיקונים תהיה לדירה ירידת ערך, משום שאין לשנות את העובדה שמדובר בדירה המורכבת מ- 2 חלקים שהם בגיל שונה, ו"מתנהגים" באופן שונה. המומחה העריך את ירידת הערך ב- 50,000 ₪.

לבסוף, חזר המומחה על מסקנתו לפיה בעת המכירה, החלק העיקרי של הסדקים לא היה קיים, וכי היו קיימים ליקויים קלים, וביניהם חדירת רטיבות מהחיבור בין חלקי הדירה.

בתאריך 6.8.17 ניתנו תשובות המומחה לשאלות הבהרה שנשלחו אליו מטעם ב"כ התובעת.

בקשות התובעת למינוי מומחה נוסף ולתיקון כתב התביעה באמצעות הגשת חוות דעת חדשה

בתאריך 15.9.17 הגישה התובעת בקשה למינוי מומחה נוסף, בתחום הקונסטרוקציה. לטענתה, המומחה לא ידע לומר בוודאות מה גרם לכך שהשקיעה קרתה במועד מסוים, ולא ידע איזה ביסוס בוצע לתוספת הבנייה, ומאחר שאינו קונסטרוקטור, לא ידע לומר מהו אופן התיקון הנדרש בדירת התובעת, מהן הפעולות שיש לנקוט על מנת למנוע חזרתם של הסדקים, ואף לא ידע לתת אומדן של עלויות התיקון לאחר חשיפת היסודות, כפי שהמליץ הקונסטרוקטור דיטל מטעמה.

בהחלטתי מיום 7.11.17 דחיתי את הבקשה. אין זה המקום לחזור על נימוקי ההחלטה, אך אעיר מספר נקודות בקצרה. ראשית, זהותו של ברלינר כמומחה מטעם בית המשפט, נקבעה לאור הסכמת הצדדים, אשר ביקשו למנותו, על כן, אם סבר ב"כ התובעת שלמומחה אין את ההכשרה הנדרשת לשם מתן חוות דעת בתיק זה, היה עליו להימנע מבקשה למינויו. שנית, המהנדס מלכה, מומחה התובעת שהינו קונסטרוקטור בהכשרתו, לא חשף אף הוא את יסודות הבניין (אלא שלהבדיל מברלינר בחר לא לציין זאת בחוות דעתו), ובכל זאת ידע היטב להעריך את אופי התיקון הנדרש, ואת עלותו.

עוד יש להדגיש, כי גם המהנדס מטעם התובעת, מלכה, לא ידע מהן הפעולות אותן יש לנקוט על מנת למנוע חזרתם של הסדקים. יתרה מכך, הוא אף כתב מפורשות בחוות דעתו, שאין ערובה לכך שהסדקים לא יחזרו, ועל כן קבע כי יש לפסוק לתובעת פיצוי בגין ירידת ערך הדירה.

עוד יש להזכיר, כי המהנדס דיטל, מטעם התובעת, כתב בחוות דעתו, מיום 17.5.15 (נספח 9 לתצהיר התובעת), כי יש לחשוף את היסודות הקיימים על מנת לעמוד על טיבם, וכי על סמך הממצאים תיקבע שיטת הביסוס המחזק ואופן התיקון בקירות, אולם מלכה, שהוא המומחה מטעם התובעת שעליו התבססה התביעה, סבר אחרת, בחוות דעתו (סעיף ד' 3) כתב מלכה כי הממצאים מצביעים על שקיעת היסודות של המבנה החדש, אך "כיום לא ניתן לחזק יסודות אלו (שנמצאים בתחום האזור החדש) מבלי לגרום להרס מוחלט של כל האזור החדש של תוספת הבניה שבוצעה ומכאן לנזק כללי בבית." על כן, סבר מלכה, מומחה התובעת, כי התיקון הנדרש אינו כולל טיפול ביסודות כלל, ועל כן גם לא סבר שתנאי לקביעת אופן התיקון הוא חשיפת היסודות.

כאמור, ברלינר אימץ במלואה את חוות דעת המומחה מטעם התובעת, מר מלכה, ביחס לאופי התיקון הנדרש ועלותו. אך התובעת לא הסתפקה בכך, לטענתה, היה על מומחה בית המשפט לערוך בדיקות מקיפות יותר מאלה שערך המומחה מטעמה.

בתאריך 15.3.18 הגישה התובעת בקשה נוספת. בה ביקשה לתקן את כתב התביעה, לצרף אליו חוות דעת חדשה של השמאי והקונסטרוקטור נחום פרמינגר, ולהגדיל את סכום התביעה באופן משמעותי שכן המומחה החדש העריך את התיקונים הנדרשים ב- 250,380 ₪. על פי הנטען בבקשה, בחוות הדעת, אותה לא התרתי להציג, קבע מר פרמינגר כי אין לו ספק שהנזקים החלו כבר עם בניית תוספת הבניה בדירה, ולא לאחר מכירתה לתובעת. בדרך זו, ביקשה למעשה התובעת לסתור את חוות דעתו של המומחה שמונה על ידי בית המשפט בהסכמה.

בקשתה נדחתה, בהחלטתי מיום 23.4.18.

בקשת רשות ערעור שהוגשה על החלטה זו נדחתה אף היא, על ידי בית המשפט המחוזי (רע"א 41239-05-18).

בית המשפט המחוזי (כב' השופט א.בולוס) קבע כי הגישה המקלה ביחס לתיקון כתבי טענות אינה יכולה להכשיר התחכמות ושימוש לרעה בזכויות דיוניות, וכי כל התכלית מאחורי הבקשה לתיקון כתב התביעה הינה עקיפת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט והחזרת המחלוקות לתחילת הדרך.

בשולי החלטתו, ציין בית המשפט המחוזי, כי אם נכונה הטענה לפיה המומחה לא יכול היה להעריך את אופן התיקון, מאחר שאינו קונסטרוקטור, ואין הוא מביע עמדה בעניין זה, יש לברר עם המומחה, בשאלות הבהרה או בחקירה, אם לגישתו נכון להיוועץ בקונסטרוקטור (סעיף 22 להחלטה בבר"ע).

אחר הדברים האלה הוגשו עוד שלוש בקשות נוספות. בקשה נוספת למינוי מומחה נוסף בתחום הקונסטרוקציה הוגשה ביום 10.1.19, לאחר מועד ההוכחות שהתקיים ביום 31.10.18, במהלכו נחקר מר ברלינר על חוות דעתו. הבקשה נדחתה.

בקשה נוספת, הוגשה בתאריך 16.4.19 אליה צורפה חוות דעת מתוקנת מטעמו של המהנדס משה מלכה, ובית המשפט התבקש לאפשר הצגת חוות הדעת למומחה ברלינר, על מנת לקבל התייחסותו אליה. משמעות קבלת הבקשה היתה לאפשר לתובעת להגיש חוות דעת נוספת, שונה בתכלית, למעלה מארבע שנים לאחר הגשת התביעה, וכשנתיים לאחר מתן חוות דעת המומחה המוסכם. הבקשה נדחתה.

בפתח ישיבת ההוכחות האחרונה, שב ב"כ התובעת והעלה בקשות שונות, זהות לאלה שכבר הוכרעו, כפי שניתן ללמוד מפרוטוקול הדיון.

בקשה לפיצול סעדים הוגשה לאחר הגשת סיכומי התובעת, ונדחתה.

האינטרס הציבורי שבסיום ההתדיינות

כאמור, כשלוש שנים לאחר הגשת התביעה, ולאחר קבלת חוות דעתו של המומחה שמונה על ידי בית המשפט בהסכמת הצדדים, ביקשה התובעת לתקן את כתב התביעה, להגיש חוות דעת מומחה נוסף מטעמה, וחוות דעת מתוקנת של המומחה שחוות דעתו תמכה בכתב התביעה, דבר שהיה מחייב החזרת הדיון לנקודת ההתחלה, ועל כן דחיתי את הבקשה.

בהקשר זה, מצאתי לנכון להביא דברים מתוך החלטתו של כב' השופט טל חבקין בת"א (ת"א) 19158-05-16 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' פלוני (יורש המנוחה פלונית ז"ל) (17.2.19), שיש בהם כדי לסכם את הגישה, לפיה אין להתיר לבעל דין לנהל הליך ללא מגבלת זמן, על חשבון זמנו היקר של הציבור:

"התביעה דנן מתנהלת כמעט שלוש שנים. כעת מבקשת המדינה להאריך את הבירור באמצעות הגשת חוות דעת נוספת...בפסיקה נקבע כי בית המשפט יגלה גישה ליברלית לבקשה לתיקון כתב טענות מקום שהתיקון דרוש לבירור השאלות שבאמת שנויות במחלוקת בין בעלי הדין...מאז שניתנו פסקי דין אלה נפל דבר במשפט הדיוני האזרחי: הותקנו תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 ("התקנות החדשות"). תקנות אלו, שצפויות להיכנס לתוקף בתחילת שנת המשפט הבאה, נועדו לשנות את נקודת האיזון בין התכליות והאינטרסים המתחרים המונחים ביסודה של ההתדיינות האזרחית כפי שנהגה ערב התקנתן...

...תקנה 5 מעגנת את חובתו של בית המשפט לשקול – בכל החלטה דיונית שהוא נותן – גם את אינטרס הציבור בניצול יעיל של משאבי השיפוט...אמנם התקנות החדשות טרם נכנסו לתוקף אך ניתן ללמוד מהן גם על דרך ההתנהלות הראויה באשר לתקלות דיוניות" (ת"א (מחוזי י-ם) 38158-02-16 גובראן נ' אבו חמיד, פסקה 17 (29.1.2019) [פורסם בנבו] ). "רוחן [של התקנות החדשות] כבר מנשבת באולמותינו" (ת"צ (מחוזי מר') 49673-11-15 גולדנר נ' אפלויג, פסקה 19 (6.12.2018)). יש ללמוד מהן השראה פרשנית ולהקנות לעקרונות המונחים ביסודן משקל הולם (השוו לבש"א 5990/18 רננים חברה לפיתוח ויזום פרוייקטים (מיתר) 1990 בע"מ נ' בודה, פסקה 2 (2.10.2018)[פורסם בנבו] ).

בהחלטה בת"א (שלום ת"א) 28490-11-12 פלוני נ' המאגר הישראלי לביטוח רכב – "הפול" (22.10.2017) [פורסם בנבו] ("עניין פלוני") עמדתי בהרחבה על אופן יישומו של עקרון המידתיות (שעוגן מאז בתקנה 2 לתקנות החדשות), ועל מאפייניה של הגישה הניהולית (שעוגנה מאז בתקנה 5 לתקנות החדשות, תחת הכותרת "איזון אינטרסים"), כפי שבאו לידי ביטוי ברפורמות מעבר לים, וכפי שהן מתבטאות בשיטתנו היום. שיקול הדעת המופעל בשאלה אם יש מקום להקדיש משאבים נוספים להעמקת הבירור העובדתי, ובכלל זה להתיר תיקון של כתב טענות וצירוף של חוות דעת רפואית נוספת, יקנה משקל הולם לשני שיקולים אלה: עקרון המידתיות כשיקול מנחה, ובכלל זה החשיבות שיש לייחס לסיום ההתדיינות תוך זמן סביר ובעלות מידתית; ואינטרס הציבור בניצול יעיל של משאבי השיפוט."

הדברים מקבלים משנה תוקף, במקרה שלפניי, הן משום שמר ברלינר מונה כמומחה מטעם בית המשפט לבקשת הצדדים, והן משום שאימץ במלואה את חוות דעת התובעת, בכל הנוגע להערכת עלות התיקון, למעשה, אף העריך את עלות התיקון בסכום גבוה יותר.

ההסבר להופעת הסדקים

מומחה התובעת, מלכה, קבע בחוות דעתו כי ישנה בעיה קונסטרוקטיבית במפגש בין המבנה החדש למבנה הישן, עקב כך שהתקרה של המבנה החדש שוקעת ולוחצת על הקורות שמתחתיה, דבר הגורם לסדקים בקירות החיצוניים והפנימיים.

לטענתו, הממצאים מצביעים על שקיעת יסודות המבנה החדש, אשר בוצעו בקרבת המבנה הישן, בחיבור ביניהם.

המומחה מטעם בית המשפט אימץ את קביעותיו של מלכה. המומחה קבע כי תוספת הבניה שנבנתה שקעה שקיעה לא אחידה, מה שגרם לסדקים הרבים והבעייתיים.

בהגינותו, ציין המומחה כי לא ניתן לדעת בוודאות, מה היה הגורם לכך שהשקיעה היתה במועד מסוים ולא אחר, וביחס לאופן התיקון אימץ את חוות דעתו של מלכה מומחה התובעת.

חוות דעתו של המומחה ברלינר מקובלת עלי ברובה הגדול, בפרט כאשר קוראים אותה יחד עם עדותו בבית המשפט, שבמהלכה מיתן את קביעתו ביחס למועד היווצרות הסדקים ואף מוכן היה לקבל את האפשרות שהסדקים החלו לפני מכירת הדירה, והתפתחו באופן הדרגתי. המומחה הגיע למסקנה שהסיבה לסדקים הינה שקיעת תוספת הבניה, שקיעה לא אחידה, ומסקנתו זו לא נסתרה.

איני מקבלת את גישתו של מומחה הנתבעת שטרנברג, לפיה הסיבה לסדקים נוצרה רק בשנת 2014, לאחר מכירת הדירה. התאוריה שמוצגת בחוות דעתו של שטרנברג, לפיה הסדקים נוצרו עקב כמות משקעים חריגה בגודלה בדצמבר 2013, שגרמה לעלייה במפלס מי התהום, ולאחריה התייבשות עד אוקטובר 2014, שגרמה להצטמקות הקרקע, אינה מבוססת על ממצאים עובדתיים מוצקים, וגם לא על תאוריות מקצועיות כלשהן, פרט לתחושתו שלו.

קשה להלום, כי כמות המשקעים בדצמבר 2013 היתה כה חריגה, החריגה ביותר ב- 15 השנים האחרונות, ולאחריה יובש כה ניכר, שאף הוא לא נראה בשנים האחרונות, עד כי דווקא בחודשים אלה נוצרה הצטמקות בקרקע שהובילה לשקיעה.

עוד ראוי לזכור, כי התובעת הבחינה בסדקים כבר בפברואר – מרץ 2014, כך שההתיישבות עד חודש אוקטובר אינה רלוונטית.

בבואי להעריך, מהי האפשרות הסבירה יותר, על פי מאזן ההסתברויות, אני מעדיפה את האפשרות ששקיעת תוספת הבניה שהובילה ליצירת הסדקים, היתה תהליך הדרגתי שהחל עוד לפני מכירת הדירה, על פני הסברו של שטרנברג לפיו הסדקים נוצרו לראשונה בשנת 2014, בעקבות ריבוי גשמים בדצמבר 2013.

אמנם, ברלינר לא שלל את ההסבר שהציע שטרנברג, במהלך חקירתו הנגדית לב"כ הנתבעים, אך בפועל, למרות שחוות דעתו של שטרנברג היתה מונחת בפניו בעת שהכין את חוות הדעת שלו, קבע בחוות דעתו שלו כי הסיבה לסדקים בדירה הינה שקיעה לא אחידה של תוספת הבניה, ולא אימץ את ההסבר שהציע שטרנברג.

מתי החלו להיווצר הסדקים בדירה? סקירת חוות הדעת והעדויות 

כאמור, בחוות דעתו כתב המומחה ברלינר, כי צורת הסדקים והיקפם הביאו אותו למסקנה שהחלק המירבי מהם לא היה קיים בעת המכירה (סעיף 8 לחוות הדעת) ובמסקנותיו ציין כי בעת המכירה החלק העיקרי של הסדקים לא היה קיים, וכי היו ליקויים קלים, ביניהם חדירת רטיבות מהחיבור בין חלקי הדירה (חוות דעתו סומנה במ/1).

הלכה פסוקה היא, כי בדרך כלל, ייטה בית המשפט לקבל את מסקנותיו של המומחה שמינה, אולם, חוות דעתו של המומחה אינה מקשה אחת, ומקום בו היא כוללת הסקת מסקנות עובדתיות, שנעשו גם על סמך תצהירי הצדדים ועמדותיהם בכתבי הטענות, אין למומחה עדיפות על פני בית המשפט ביכולת הסקת המסקנות. בית המשפט ייעזר במומחה, בניסיונו ובמקצועיותו, אך כאשר המומחה מודה בחקירתו, שהגיע למסקנה שהסדקים נוצרו לאחר מכירת הדירה, על סמך עדויות הצדדים, מדובר בהסקת מסקנה עובדתית גרידא, שהינה מתפקידו של בית המשפט.

יפים לענייננו דברי בית המשפט העליון בע"א 558/96:

"חוות-דעת מומחה, נסמכת, מטבע הדברים, על שני עמודי תווך מרכזיים: עובדות והערכות. חוות-דעת מומחה, כפי המקרה דנן, לא נועדה אלא להציג בפני בית המשפט את העובדות לאשורן, מעבר לגירסאות העובדתיות השונות ולעיתים אף סותרות של הצדדים הניצים. עם זאת, ככל ממצא עובדתי, גם עובדות המובאות בחוות-דעת מומחה נתונות לפרשנות וכפופות להערכות. בענייננו מתבקש הדבר, בהתייחס לנתוני העבר הנוגעים לגורמים שהביאו למצב הנוכחי ובהתייחס להתפתחויות אפשריות של המצב הנוכחי בעתיד. נסיונו של המומחה - הוא מומחיותו - מקנה לו את הסמכות המקצועית לתת הערכות שכאלה. תוקפן של הערכות אלו הוא אמביוולנטי. מחד, עם מינוי המומחה כמוסכם על שני הצדדים לדיון המשפטי, יש בהסכמה ובהסמכה זו כדי לתת תוקף מחייב לא רק לעובדות שעתיד המומחה להציג לפני בית המשפט, אלא גם להערכות המקצועיות הנילוות אליהן. מאידך, הערכות, ככלל, ואף בתחומים מקצועיים בפרט, נתונות לביקורת. לפיכך גם בענייננו אין ההערכות של המומחה חסינות מפני ביקורת עניינית בדרכים המשפטיות המקובלות, קרי - חקירת המומחה על חוות-דעתו, והעלאת טעונים כנגד קביעותיו."

ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל חנן (2.11.98).

ופסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה בעניין אחר:

"מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט, וההכרעה הסופית לעולם מסורה בידי בית המשפט - ע"א 2160/90 רז נ. לאץ, פ"ד מז(5) 170; ע"א 1182/92 הועדה המקומית נ. ברעלי, פ"ד מט(1) 463. בית המשפט רשאי להכריע על פי מכלול הראיות שבפניו, ולבור חלקים מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט - ע"א 974/91 עמיד חברה קבלנית לבניין בע"מ נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104. "

ע"א (מחוזי חי') 2609/04 פסגות זכרון ונוף זכרון בע"מ, נוף זכרון בע"מ, סולל בונה בע"מ נ' גלעד סמדר (19.5.05).

בחקירתו הנגדית, העיד המומחה, כי לדעתו נגרמו הסדקים בשל שקיעת תוספת הבניה (בעמ' 16-17 לפרוט'). כאשר נשאל ביחס לקביעתו כי הסדקים נוצרו לאחר המכירה, השיב כי ראה בדירה סדקים משמעותיים מאוד, שלא ניתן להסתיר אותם, והשמאית מטעם התובעת ביקרה בדירה לפני רכישתה, ולא הבחינה בסדקים "וזה מצביע על משהו" (בעמ' 17 ש' 31-32). כשנשאל, אם יתכן שהסתירו את הסדקים השיב, כי ראה בדירה סדקים משמעותיים מאוד, שהוא חושב שלא ניתן להסתירם מבלי שיראה סימן להסתרה (בעמ' 17 ש' 35-36).

משמע, מסקנתו של ברלינר כי הסדקים המשמעותיים שראה בדירה לא נוצרו לפני מכירתה, אלא לאחריה, היא מסקנה שהסיק מהנסיבות והעובדות שנמסרו לו. מסקנה עובדתית זו, מתקבלת על הדעת, ומתיישבת בחלקה גם עם מסקנותיי שלי, אך מאחר שמדובר במסקנה הנלמדת מעובדות שהוצגו למומחה, אין למסקנה זו עדיפות על פני מסקנתו של בית המשפט, ועל כן היא אינה מחייבת את בית המשפט.

מכל מקום, גם המומחה עצמו, במהלך חקירתו הנגדית, חזר בו מקביעתו בחוות הדעת, והעיד כי יתכן שהסדקים החלו עוד קודם למכירה.

המומחה אישר בחקירתו הנגדית, כי אם קיימת שקיעה, בדרך כלל יגרום הדבר לסדקים קטנים בקיר (בעמ' 18 ש' 11-17). כאשר הוצג בפניו תמליל שיחתם של הנתבע והתובעת, בה אמר הנתבע שהיו במהלך השנים סדקים קטנים שהוא דאג לתקן כל שנתיים שלוש, השיב המומחה "יכול להיות שהשקיעה התחילה בשלב מוקדם יותר" והוסיף: "זה לא יכול להיות לגבי הסדקים המשמעותיים שאני ראיתי בדירה...אם הסדקים המשמעותיים שאני ראיתי בדירה היו מתוקנים קודם לכן הייתי רואה את זה. גם השמאית וכולם היו רואים...סדק כמו שאני ראיתי בדירה וכמו שאני רואה כאן בתמונות שאני צילמתי אני לא חושב שאפשר להסתיר" (בעמ' 20 ש' 17-25).

בהמשך שוב אישר המומחה, כי "יכול להיות שהבעיה התחילה מקודם באופן הדרגתי." (בעמ' 21 ש' 3) וכאשר הוצגו בפניו קטעים מהתמליל ממנו עולה שהנתבע ביצע תיקונים השיב שהוא משנה את חוות דעתו כי "כנראה שהסדקים החלו יותר מוקדם" (בעמ' 23 ש' 11). המומחה גם אישר כי ראה תיקון של סדק בחיבור בין שני חלקי הבניין.

הסתירות בגרסאות הנתבעים

בכתב ההגנה, טענו הנתבעים כי מעולם לא נטען בפני התובעת שהדירה משופצת, וכי הפעם האחרונה בה שופצה הדירה היתה 14 שנים קודם למכירתה. עוד נטען, כי למעשה, בשנתיים הקודמות למכירה לא בוצעו בדירה אפילו עבודות תחזוקה שוטפות כגון צבע וכיוב', לנוכח סכסוך הגירושין ביו הנתבעים. נטען כי בטיוטות הרבות שהוחלפו בין הצדדים נכתב כי הדירה זקוקה לשיפוץ, אך הסעיף הושמט בסופו של דבר לאור העובדה ששמאית מטעם התובעת בדקה את הדירה לפני הרכישה.

מטעם התובעת, הוגש תמליל שיחה שנערכה בינה לבין הנתבע בתאריך 29.11.14, במהלך הפגישה השלישית שהתקיימה ביניהם, לטענתה, לאחר שגילתה את הסדקים בדירה (נספח 12 לתצהירה).

באותה שיחה, שאלה התובעת את הנתבע, בעקבות שיחה קודמת שהיתה להם, בה לטענתה נאמרו לה הדברים, אם נהג לתקן את הסדקים בדירה כל שנתיים שלוש, והוא השיב בחיוב (בעמ' 1 ש' 27), כשנשאל כמה זמן לאחר בניית ההרחבה החלו הסדקים, השיב כשלוש עד חמש שנים, בשל תזוזות של הקרקע לדבריו (בעמ' 2 ש' 7-9). בהמשך, כשנשאל על ידי התובעת כיצד תיקן את הסדקים השיב כי "למצב הזה" אף פעם לא הגיע, משום שמיד כשהתחילו הסדקים תיקן אותם, באמצעות הכנסת מברג בתוך החריץ, פתיחתו והכנסת חומרי איטום (בעמ' 2 ש' 13-17). בהמשך נשאל הנתבע מדוע לא פנה למהנדסת, אם הבין שמדובר בשקיעת יסודות והשיב שרק מאוחר יותר הסבירו לו שהסדקים נובעים משקיעת היסודות (בעמ' 3 ש' 21) ואף הזמין מהנדס מטעמו שאמר לו ש"אין מה לעשות, זה תנודות קרקע...אבל הבית החדש עד שהוא יתייצב" (בעמ' 4 ש' 5-7).

בהמשך אמר הנתבע לתובעת, שכל שנתיים יווצרו לה סדקים קטנים שאותם תצטרך לסתום (בעמ' 6 ש' 2), ולדבריה של התובעת, לפיהם מדובר בסדקים חמורים, השיב כי אלה "סדקים שבין הישן לחדש" (בעמ' 6 ש' 9). עוד אמר לה הנתבע, שיש להביא בעל מקצוע לסתום את הסדקים, אבל "הסדקים האלה בחיבורים בין הישן לחדש חוזרים" (בעמ' 14 ש' 24-25). ושוב, בעמ' 16 ש' 25-26, ועוד אמר כי: "מדובר על תיקונים אסתטיים שיחזרו כל שנתיים" (בעמ' 17 ש' 15). בהמשך אמר הנתבע "כל פעם תיקנתי במקום אחר...פה שני מקומות עם גבס. אם נוריד את הגבס את תראי איזה סדק יש למעלה בחיבור..." (בעמ' 18 ש' 7-8).

ביחס למרצפות השבורות אמר הנתבע, אם השמאית של התובעת לא ראתה את מה שצריך לראות "יש לה בעיה" (בעמ' 6 ש' 20-21).

בהמשך, כשאמרה לו הנתבעת שהשמאית היתה רואה סדקים כאלה, השיב כי זה לא דברים שנעלמים זה דברים שהיה על השמאית לראות, דברים שרואים בעין (בעמ' 8 ש' 8-9).

כשאמרה לו התובעת, שהוא לא מבין את חומרת המצב, ענה לה הנתבע שגר בבית 14 שנים ולא יתכן שבדיוק בשנה שהוא מוכר זה יקרה. כשהטיחה בו התובעת כי לפני שראתה את הדירה תיקן את הסדקים, השיב הנתבע שהיו סדקים בעת שראתה את הדירה לפני המכירה (בעמ' 8 ד' 21-27) והוסיף, שכל מי שבא לדירה אמר לו "תשפץ, תתקן ככה תמכור יותר מהר" אבל הוא סירב כי לא היה לו חשק לגעת (בעמ' 9 ש' 15-16).

עוד לפני כן, אמר הנתבע שכבר שלוש וחצי שנים לא "נגע" (בעמ' 5 ש' 24) ושוב חזר על הדברים בעמ' 12 ש' 18-22.

בהמשך אמר הנתבע: "בבית הזה לא היו שום סדקים בצורה הזאת כמו שאת מדברת. מה שהיה, היו סדקים כאלה, בחיבורים למעלה..." (בעמ' 10 ש' 11-12).

מקריאת התמליל עולה, כי כחוט השני שזורה בדברי הנתבע הטענה כי שלוש שנים וחצי לפני מכירת הדירה לא ביצע בה שום צביעה, וכי בעת שהגיעה התובעת לראות את הדירה היו בה סדקים. עם זאת, דבריו אלה עומדים בסתירה לעדותו שלו בבית המשפט, לעדותה של גרושתו הנתבעת, ולעדותם של כל עדי התובעת.

הנתבעת העידה, כי כאשר התובעת הגיעה לראות את הדירה עובר למכירתה, היתה הדירה "מושלמת" ולא היו בה סדקים כלל (בעמ' 53 ש' 17-22). הדירה היתה משופצת ומושלמת לדבריה (בעמ' 54 ש' 24-32). הנתבעת לא ידעה שבטיוטות שהוחלפו בין הצדדים נכתב שהדירה זקוקה לשיפוץ, ולא ידעה על בעיית האיטום בחדר השינה, אף שהדבר מופיע בחוזה. לדבריה, הנתבע הוסיף את הסעיף אצל עוה"ד ביום החתימה (בעמ' 55 לפרוט'). כאשר עומתה הנתבעת עם העובדה שבתמליל נשמע הנתבע אומר שתיקן את הסדקים בבית כל שנתיים שלוש, אמרה כי כל שנתיים שלוש היה צובע את הבית לקראת חג, לבקשתה, ואם היו סדקים נימיים קלים היה פותח עם מברג וצובע אותם (בעמ' 55 ש' 29-33). היא לא ידעה לומר איפה היו סדקים, ולא היה צורך לספר על קיומם לתובעת, משום שמדובר בצביעה רגילה של הבית מפעם לפעם משך 14 שנים (בעמ' 56 ש' 11-12). כאשר נשאלה מפורשות אם אמרה לתובעת שהיו סדקים השיבה: "לא היו סדקים" (בעמ' 56 ש' 14) וחזרה ואמרה שכאשר מכרה את הבית לא היו בו סדקים (בעמ' 58 ש' 17-30). הנתבעת העידה עוד, כי לא ראתה מעולם שיש סדקים מאחורי הגבס, אינה יודעת למה התייחס הנתבע בשיחתו עם התובעת בנושא.

בהמשך העידה הנתבעת שכשנתיים שלוש לאחר שבנו את תוספת הבנייה עשו מזנון גבס בסלון, והנתבע הביא מישהו שפיקח על הבנייה בגלל נימים בגבס, שאמר שכנראה האדמה זזה, אבל זה מינורי (בעמ' 59 ש' 24-25 ובעמ' 60 ש' 7).

הנתבע, בחקירתו הנגדית, העיד אף הוא, כי בעת ביקורה של התובעת בדירה, עובר לרכישתה, היתה הדירה במצב מעולה, מושלמת, וכי לא היו בה כלל סדקים (בעמ' 64 לפרוט' ש' 15-27), בכך סתר את הדברים שאמר הוא עצמו לתובעת בשיחתם המוקלטת.

בעוד שבחקירתו הנגדית העיד הנתבע שבעת מכירתה היתה הדירה "מושלמת" וללא סדקים בכלל, הרי שבתמליל שיחתו עם התובעת אמר לה מפורשות, שכל מי שבא לדירה אמר לו "תשפץ, תתקן ככה תמכור יותר מהר" אבל הוא סירב כי לא היה לו חשק לגעת (בעמ' 9 ש' 15-16).

בנוסף, הנתבע אישר בחקירתו, כי לא אמר לתובעת שיש סדקים בין החדש לישן, וכי הם יחזרו כל פעם, משום שלדעתו לא היה צורך לומר לה זאת (בעמ' 65 ש' 26-31).

בהמשך, נשאל הנתבע על הפעם בה הזמין מהנדס מטעמו לבדוק את הנתק שנוצר בין קיר הגבס שבנה לבין המזנון, והשיב כי אותו מומחה אמר לו שיש תנודות קרקע ותוספת הגבס צריכה להתייצב, אך העיד כי לא ציין זאת בפני התובעת משום שזה נושא פעוט שאירע בעבר ואינו קשור לתוספת הבניה. הנתבע התעקש, בחקירתו הנגדית, שבאומרו "תוספת" התכוון למזנון הגבס שבנה בדירתו ולא לתוספת הבנייה (בעמ' 66 לפרוטוקול).

אני דוחה את ניסיונו של הנתבע לטעון, בחקירתו הנגדית, כי לא התכוון לתוספת הבניה אלא למזנון הגבס בסלון. בתמליל שיחתו עם התובעת ניתן לראות כי הנתבע לא התייחס לשקיעת מזנון הגבס, אלא במפורש לשקיעת יסודות תוספת הבנייה.

הנתבע מאשר שהסדקים בדירה החלו כשלוש עד חמש שנים לאחר בניית תוספת הבנייה, ומבהיר מיוזמתו שהסיבה לכך היא תזוזות של הקרקע (בעמ' 2 ש' 7 - 9).

כאשר שואלת אותו התובעת, מדוע לא פנה למהנדס כשהחלו הסדקים, ומציעה הסבר, משום שידע שזו שקיעת יסודות משיב הנתבע: "אחר כך הסבירו לי" (בעמ' 3 ש' 21) בהמשך היא שבה ושואלת, האם הסבירו לו שזו שקיעת יסודות והנתבע משיב: "כן, אז אני הבאתי, הבאתי מהנדס שלי שאני מכיר...והוא הסביר לי ואמר לי "תשמע, אין מה לעשות, זה תנודות קרקע. בכל בית בכל אזור יש תנודות קרקע שגורמים לבית הישן שכבר עומד 40 שנה להישאר, אבל הבית החדש עד שהיא יתייצב" (בעמ' 4 לתמליל ש' 5-7).

מכאן, שהנתבע ידע שיש סדקים בדירה, סדקים שגרמו לו להיוועץ במהנדס, ואותו מהנדס אמר לו שהסיבה לסדקים היא תנודות קרקע, המובילות לשקיעת יסודות תוספת הבניה.

באותה שיחה אמר הנתבע לתובעת שאמנם לא היו סדקים חמורים כמו שהראתה לו באותו רגע, אולם "היו סדקים כאלה, בחיבורים למעלה" (בעמ' 10 ש' 12) ושהסדקים בין הישן לחדש תמיד יחזרו (בעמ' 14 לתמליל ש' 25).

הנתבע העיד כי אמר לתובעת שיש רטיבות בחדרים החדשים בתחילת הדרך, וכי היא עצמה ראתה את הרטיבות, משום שאי אפשר היה להסתירה. לדבריו, "כל מי שבא לראות את הדירה ראה את זה בעיניים...שיש רטיבות היא ראתה את זה. היתה רטיבות בחדרים החדשים" (בעמ' 67 ש' 2-8) בהמשך העיד כי עשה איטום כל שנתיים (ש' 32).

בהמשך חקירתו, כשנשאל אם היתה רטיבות בדירה, השיב בשלילה (בעמ' 68 ש' 13). אז נשאל הנתבע על סדק, שהציע לתובעת לתקן באומרו "את צריכה לעשות תיקון כרגע של הסדקים הפתוחים לפני שייכנס מים" (בעמ' 20 לתמליל ש' 19), ולאחר שיצא מהאולם, על מנת שלא ייחשף להתנגדות בא כוחו, חזר והשיב: "נפל לי האסימון, יש פה עניין של זמנים, אנו מדברים אחרי שנה ומשהו שהיא גרה בבית. אני לא מכרתי בית עם סדקים...הסדק שאני מדבר עליו כאן זה שנה ומשהו אחרי שהיא גרה." (בעמ' 69 ש' 9-12).

ניתן לראות, כי עדותו של הנתבע היתה רצופת סתירות אינהרנטיות לעדות עצמה, ובפרט כאשר משווים אותה לתמליל.

עדי התובעת העידו כולם, כי לא היו סדקים כלשהם בדירה עובר למכירתה

התובעת טענה כי לאחר קבלת החזקה צבעו צבעים את הדירה, וגם הם לא ראו סדקים, אלה התגלו, לטענתה, רק כחצי שנה לאחר קבלת החזקה בדירה. הדירה נמסרה לה בתאריך 30.7.13 ולטענתה התגלו סדקים לראשונה בפברואר מרץ 2013.

עד התובעת רמי אבו עוואד (תצהירו סומן ת/1), העיד כי הוא צבע, שהתבקש על ידי התובעת להגיע אל הדירה, לפני שרכשה אותה, על מנת להעריך כמה יעלה לה לצבוע את כל הדירה. לדבריו, ביקר בדירה בחודש יוני 2013, וראה שמצב הדירה היה טוב, היה צבוע ולא היו לכלוכים, ולכן אמר לתובעת שהיא יכולה בשביל ההרגשה הטובה "להעביר יד או שתיים" ונתן הצעת מחיר של 3,000 ₪. כשנשאל אם ראה סדקים השיב בשלילה, וציין שגם לא ראה תיקונים. להערכתו, הבית נצבע לכל היותר שנה לפני ביקורו במקום, לא סביר בעיניו שנצבע 3 שנים לפני כן (בעמ' 7 לפרוט').

עד התובעת, המתווך גיל בכר, העיד אף הוא, כי מצב הדירה לפני מכירתה היה מצוין, והוא פרסם אותה בתור דירה "משופצת כחדשה". לדבריו, היתה משופצת ברמה גבוהה מאוד. כאשר הוצג לעד תמליל השיחה, בה נשמע הנתבע אומר שהוא ידע על הסדקים, השיב העד כי אינו זוכר "דברים כמו שהציגו כאן, ממש לא. זה בגדול" (בעמ' 10 ש' 21) ובהמשך אמר כי אינו יכול לזכור אם היו סדקים (בעמ' 12 לפרוט').

דליה טאושר, אחותה של התובעת, העידה כי ביקרה בדירה עם אחותה 3 פעמים לפני שנחתם הסכם המכר, וכי בביקוריה בחנה את הדירה באופן יסודי ולא ראתה סימן לסדקים. הדירה היתה משופצת ברמה גבוהה, והסדקים החלו רק כחצי שנה לאחר שהתובעת קיבלה חזקה בדירה. במהלך חקירתה הנגדית, העידה דליה, כי נכחה בפגישה השניה שנערכה בין התובעת לנתבעים, לאחר שהתגלו הסדקים, פגישה שקדמה לזו שתמליל שלה הוגש כראיה, ובאותה פגישה אמר הנתבע כי בשנתיים שלפני המכירה הזניח את תיקון הסדקים, ולכן בעת שביקרו בדירה לפני רכישתה היו בה סדקים גלויים שניתן היה לראותם (בעמ' 32-33 לפרוט'). לדבריה, אמר להם הנתבע שראו את הסדקים, לכן לא צריך היה לספר להן עליהם. העדה סברה שיתכן שגם שיחה זו הוקלטה, אך התובעת בעדותה הבהירה כי הקליטה את הנתבע רק בפגישתם השלישית ועדותה זו לא נסתרה.

התובעת העידה כי רק לאחר שהתברר לה שהנתבעים טוענים כי הסדקים היו גלויים לעין בעת שראתה את הדירה, טרם רכישתה, הבינה שעליה להקליט את הנתבע, ולכן הקליטה אותו בשיחה השלישית ביניהם. בחקירתה הנגדית, אמר לה ב"כ הנתבעים כי הנתבע מעולם לא אמר לה שהסדקים היו בעת המכירה, טענה דומה הציג בפני אחותה של התובעת במהלך חקירתה. עם זאת, עיון בתמליל מלמד כי הנתבע אכן אמר את הדברים. כך למשל, בעמ' 8 לתמליל ש' 26-27, עמ' 9 ש' 15-18.

התובעת העידה כי גם השמאית מטעמה, וגם הצבע שהביאה לדירה כדי לקבל הצעת מחיר לא ראו סדקים. היא ביקשה לצבוע את הדירה רק לשם ההרגשה הטובה ולא משום שנדרשה צביעה. התובעת העידה כי ידעה על קיומה של הרטיבות מעל תוספת הבניה, ולדבריה שאלה את הנתבע מה קורה עם האיטום, והוא השיב לה שכל שנתיים הוא עולה לגג ומורח פוליגג ואין בעיות. לדבריה, רק בעת שהגיעו לחתום על החוזה ביקש הנתבע להוסיף את סעיף הרטיבות שלא היה קיים בטיוטות קודם לכן.

מסקנתי ביחס למועד היווצרות הסדקים

עדויותיהם של התובעת, אחותה ויתר העדים מטעמה, כולן מהימנות בעיני ואני מבכרת אותן על פי עדויותיהם של הנתבעים. עלה בידי התובעת להוכיח, כי בעת שהנתבעים הציגו לה את הדירה לפני חתימת הסכם המכר, לא היו בדירה סדקים כלל, אף לא "סדקים נימיים" כלשונם.

משמעות הדבר היא, שאני דוחה את גרסת הנתבע, אחת מגרסאותיו – זו שנשמעה בתמליל השיחה, בה אמר לה הנתבע, כי היה עליה לראות את הסדקים כשביקרה בדירה, משום שהיו סדקים (עמ' 8 לתמליל ש' 26-27) ועוד אמר לה, כי אנשים הציעו לו לשפץ ולתקן לפני המכירה, כדי למכור מהר יותר אך הוא סירב (בעמ' 9 ש' 15-18). הנתבע ביקש ליצור את הרושם שמצב הדירה לא היה מצוין, משום שאחרים ראו בה פגמים, והציעו לו לתקן, אך הוא לא תיקן. טענה זו, לפיה הדירה היתה עובר למכירתה במצב שהצריך צביעה, אינה מקובלת עלי ואני דוחה אותה. מעדויותיהם של כל עדי התובעת, וגם מעדות הנתבעת ומחלק מגרסאותיו של הנתבע עולה בבירור, כי הדירה היתה ללא רבב. מכאן אני מסיקה, שהנתבע דווקא כן צבע את הדירה לפני המכירה, בניגוד לטענתו, וזאת על מנת להסתיר סדקים שהיו בה ונוצרו, על פי גרסתו בתמליל השיחה, מדי שנתיים שלוש.

אין לי ספק שלא ניתן היה לראות בדירה סדקים בעת שהתובעת סיירה בה עם אחותה, עם השמאית מטעמה, ועם הצבע מטעמה – שכולם כאחד לא ראו בה כל סדק.

עם זאת, ממכלול הראיות וחוות הדעת, אני מתרשמת כי יתכן שמצב הסדקים בדירת הנתבעים אכן מעולם לא הגיע למצב בו היתה הדירה בעת הגשת התביעה. מסקנתי זו מתיישבת עם מסקנתו של המומחה ברלינר, לפיה לו היו הנתבעים מתקנים סדקים משמעותיים כמו אלה שראה בדירה בעת ביקורו בה, ניתן היה לראות זאת בבדיקתו, ויתכן כי גם הצבע מטעם התובע והשמאית מטעמה, היו מבחינים בתיקונים כאלה. אף שקבעתי כי איני מקבלת את עדויותיהם של הנתבעים ביחס למצב הדירה עובר למכירתה (שבין עדויותיהם היו סתירות), איני יכולה לשלול לחלוטין את טענתם לפיה הם עצמם מעולם לא נתקלו בסדקים חמורים ומשמעותיים, כאלה שהיו בדירה במועד הגשת התביעה.

לכאורה, יטענו הנתבעים, כי מסקנתי זו היא הנותנת שדבר מה קרה לאחר מכירת הדירה, והוא שגרם ליצירת סדקים כה משמעותיים שלא היו לפני כן בדירה מעולם, ועל כן לא יכלו להתריע מפני הסדקים עובר למכירה. לכך יש להשיב בשתיים: ראשית, נראה כי, כפי שהעיד המומחה, מדובר בתהליך הדרגתי, שהחל ביצירתם של סדקים קטנים, אשר הלכו והחריפו בחלוף הזמן. שנית, דחיתי את ההסבר שהציע שטרנברג לסיבה ליצירת הסדקים, ואימצתי את מסקנתו של ברלינר, לפיה הסדקים נוצרו בשל שקיעת התוספת, שהיתה תהליך הדרגתי. הדבר מטיל חובת גילוי על הנתבעים משום ש"תזוזת הקרקע" באזור התוספת, היתה ידועה להם לפני המכירה, וכך גם הקשר בינה לבין הסדקים הקטנים שנצפו במהלך השנים בדירתם ותוקנו מדי שנה או שנתיים. כזכור, הנתבע העיד על עצמו, בשיחתו המתומללת עם התובעת, שהתייעץ עם מהנדס ביחס לסדקים, וזו הסיבה שציין בפניו המהנדס.

על כן, לאור ההלכה בדבר חובת הגילוי שחלה על מוכר דירה, היה על הנתבעים ליידע את התובעת בדבר העובדה שבמהלך השנים נוצרו באופן קבוע מדי כשנתיים סדקים בקירות הדירה. חובה זו היתה מוטלת עליהם גם אלמלא ידעו את הסיבה לסדקים, אך על אחת כמה וכמה כאשר למיטב ידיעתם, לאחר שהתייעצו עם מהנדס, היה לדבר קשר לתזוזת הקרקע באזור תוספת הבניה.

דומה הדבר להבחנה בין סוג הנזק לחומרתו, בדיני הנזיקין – הנתבעים ידעו כי שקיעת התוספת גורמת לסדקים בדירה, שהרי הם סבלו מסדקים אותם תיקנו מדי שנה או שנתיים, על כן, גם אם לא צפו את חומרת הסדקים שנוצרו בסמוך להגשת התביעה, היה עליהם ליידע את התובעת בדבר שקיעת התוספת, והעובדה שהתמודדו עם סדקים קלים ולו "נימיים" כלשונם, במהלך השנים. חובתם זו של הנתבעים נלמדת מהפסיקה.

חובת הגילוי - המצב המשפטי 

רבות נכתב על חובת הגילוי החלה על מוכר בעסקת מקרקעין, כמקרה פרטי של חוזה, שבו למוכר פער מידע ניכר ביחס לקונה, על מצבו של הנכס. אין חולק כי חובת הגילוי נגזרת מחובת תום הלב, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) ומסעיף 15 לחוק.

"באופן טיפוסי, בעסקת מכר, יהיה המוכר בעל הגישה הטובה והנוחה יותר למידע הנוגע לממכר ולעסקה, ובהתאם תחול עליו לרוב חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים שעשויים להתקיים בנכס... שיקול נוסף שעשוי להשפיע על הטלת חובת הגילוי, קשור לסוג המידע. ככול שהמידע המבוקש מתייחס לעניין הגורע באופן ניכר מן הציפיות הסבירות של הצד שכנגד בעסקה, כך גוברת – ככלל – הנטייה להטיל חובת גילוי...

... חובת הגילוי הנגזרת מסעיף 12 קמה מקום שבו על פי הנסיבות היה מקום לצפות שאדם המנהל משא ומתן יגלה נתונים משמעותיים לצד השני (ע"א 9447/06 פוקס נ' אלבס, פסקה 21 ([פורסם בנבו], 25.3.2008); להרחבה ראו: גבריאלה שלו "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" משפטים ז  118, 140-138 (1976)). גילוי אינפורמציה רלוונטית לצד שכנגד נתפס, ככלל, כביטוי לדרישה להוגנות ביחסים בין צדדים עסקיים במשא ומתן. כך בפרט במקרה שבו אחד הצדדים מחזיק ממילא במידע המבוקש, או בעל נגישות גבוהה יותר לנתונים בקשר לנכס"

ע"א 7730/09 כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ (6.6.11).

בנוסף על דיני החוזים החלים על מערכת היחסים בין הצדדים, חלות גם הוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968 ובהתאם לסעיף 11 (5) לחוק, מוכר נחשב כמי שהפר את חיוביו, אם מכר נכס שאינו מתאים למה שסוכם בין הצדדים.

פסה"ד שניתן בע"א 8068/11 אורי עיני ה' חן שיפריס (11.2.2014) (להלן: "פסק דין עיני") עסק בהרחבה בחובת הגילוי החלה על מוכר נכס כלפי הקונה. בין היתר נקבע בפסה"ד כי:

"יש לפרש את הוראת סעיף 16 גם בשים לב לתנאי המצוין אצל שכנוֹ, סעיף 15 לחוק המכר – שעניינו באי-התאמה נסתרת. בסעיף 16 בחר המחוקק להשמיט תנאי זה וחלף זאת נקבע כי התנאי היחיד הנדרש לצורך גיבוש אחריותו של המוכר הוא כי היתה אי ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן ומכאן שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, אם לאו, קרי – ללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס".

ביהמ"ש קבע כי מלשונו של סעיף 16 לחוק עולה שלא נדרשת ידיעה ממשית מצִדו של המוכר על אודות אי-ההתאמה, וכי די בהוכחת יסוד נפשי של רשלנות על מנת לחייב את המוכר באחריות מלאה כלפי הקונה:

"... ההוראה אינה דורשת ידיעה ממשית ואף לא ידיעה קונסטרוקטיבית, שאינה אלא תחליף לידיעה ממשית... כל מה שנדרש הוא שאי-ההתאמה נובעת מעובדות שעל המוכר היה לדעת עליהן. לפנינו יסוד של התרשלות, כלומר הכוונה היא לעובדה שאדם סביר היה יודע אותה באותן הנסיבות" (ראו גם רע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום, פ"ד נג(3) 516, 526 (1999)).

עוד נקבע בפס"ד עיני, כי סעיף "הצהרות הקונה" על כך שהקונים רוכשים את הדירה במצבה, כפי שהיא נכון למועד עריכת ההסכם וכי לא תהיינה להם טענות או דרישות כלשהן כנגד המוכרים, אינו יכול לגבור על הוראת החוק הקוגנטית, ואינו יכול להקים טענת "אשם תורם" (שם בפסקה 9). נפסק כי יש בלשון של סעיף 16 לחוק כדי להמחיש את מתן הבכורה לעיקרון "ייזהר המוכר".

מפסק הדין בעניין עיני עולה כי רק ידיעה ממשית מצד הקונה על אי ההתאמה, שוללת ממנו את הזכות להסתמך עליה, ואף אם היה בהתנהגותו משום רשלנות חמורה, לא יפטור הדבר את המוכר מאחריות. מנגד, מצד המוכר, נדרש יסוד נפשי ברף נמוך של רשלנות בלבד.

לאור ההלכה הברורה, כפי שנקבעה בעניין עיני, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים לפיה חל על התובעת אשם תורם כלשהו, משום שלא שכרה שירותיו של מהנדס, לשם קבלת חוות דעת על מצב הדירה עובר לרכישתה.

כפי שקבעתי לעיל, הוכח כי הנתבעים ידעו שבדירה סדקים, שהחלו כשלוש עד חמש שנים לאחר בניית תוספת הבניה. כמו כן ידעו הנתבעים, שהסיבה לסדקים נעוצה בתזוזות הקרקע, ובתגובה של תוספת הבניה לאותן תזוזות, השונה מהמבנה הישן. כך עולה מפורשות מהשיחה שקיים הנתבע עם התובעת (עמודים 2-4 לתמליל).

על כן, אף אם הנתבעים במקרה שלפניי, לא ידעו כי עלולים להיווצר בדירה סדקים חמורים, עצם העובדה שידעו על שקיעת התוספת, ועל הסדקים שהיו בדירה מעת לעת, היא הנותנת שחלה עליהם חובת הגילוי.

הנזק

כאמור, לטענת התובעת הסדקים החלו להתגלות בחודש פברואר/מרץ 2014. למרות זאת, המתינה התובעת כ- 7-8 חודשים עד לקבלת חוות דעת מהנדס מטעמה. מלכה, מומחה התובעת, כתב בחוות דעתו, שניתנה ביום 26.10.14, כי יש לבצע את התיקון בדחיפות, שכן המשך הסדיקה עלול להוביל להתמוטטות והתפרקות חלקי בטון בתקרה, דבר המסכן את הדיירים בבית. חרף זאת, כאמור, התובעת לא ביצעה את התיקון.

החל מתאריך 15.3.18, אז הגישה את בקשתה לתיקון כתב התביעה והגשת חוות דעתו של פרמינגר, טוענת התובעת, כי עלויות התיקון מסתכמות בכ- 250,000 ₪ (פי שלושה מחוות הדעת שתמכה בכתב התביעה). כאמור, דחיתי את בקשתה להגיש חוות דעת נוספת, אולם ראוי להעיר בכל זאת, כי אם אכן בשנת 2018, ארבע שנים לאחר שמר מלכה קבע כי יש לבצע את התיקונים באופן דחוף, החמיר מצב הסדקים בדירה, הרי שקיים יסוד לסברה שההחמרה הינה כתוצאה מהימנעות התובעת לפעול לביצוע התיקונים עליהם המליץ המומחה מטעמה ארבע שנים לפני כן.

איני מתעלמת מכך שהתובעת כפי הנראה נמנעה מתיקון הדירה משום שביקשה לאפשר למומחים להעריך את הליקויים, במסגרת ההליך המשפטי, וניתן גם להניח כי ידה של התובעת קצרה מלבצע את עבודות התיקון מחמת חסרון כיס, אם כי נראה כי סכום של כ- 80,000 ₪ ניתן היה לגייס, באמצעות הלוואה כנגד משכנתא על הדירה.

מכל מקום, אף אם ניתן להבין את מניעיה של התובעת שנמנעה מביצוע התיקון, יש להביא בחשבון שלהימנעות מביצוע התיקון משך תקופה כה ארוכה, עשויות להיות השלכות, בהיבט של החמרת הנזק (אם כי איני קובעת כי הנזק אכן הוחמר).

גם מהיבט זה, העובדה שפסק הדין מבוסס על חוות הדעת בדבר מצב הדירה נכון להגשת התביעה, מאפשרת לבית המשפט לקבוע כי זהו הנזק שבגינו על הנתבעים לפצות את התובעת, היינו זהו הנזק כפי שנאמד על ידי המומחה, זמן סביר לאחר שהסדקים התגלו, ולא שנים לאחר מכן.

לטענת התובעת, לא יכול היה המומחה להעריך את עלות התיקונים הנדרשים, מאחר שלא חשף את יסודות המבנה, ומאחר שהוא אינו קונסטרוקטור ועל כן אינו יודע מהו התיקון הנדרש.

אין בכוונתי לחזור על החלטתי בבקשה למינוי מומחה נוסף, ועל דבריו של בית המשפט המחוזי בבר"ע שהוגשה על החלטתי זו, אך בקצרה אומר כי המומחה הבהיר, שהפתרון שהציע מלכה, מומחה התובעת, שהוא גם קונסטרוקטור בהכשרתו, לתיקון הליקויים בדירה היה מקובל עליו והוא אימץ אותו (בעמ' 30 ש' 7-15). כאמור, גם מלכה, מומחה התובעת, לא חשף את היסודות, ובכל זאת ידע להמליץ על התיקון הנדרש. יתרה מכך, למעשה, מלכה סבר שאין מקום לחשוף את היסודות משום שכיום לא ניתן לחזק יסודות אלה, מבלי לגרום להרס כל התוספת ונזק כללי לבית (בניגוד למומחה אחר של התובעת, המהנדס דיטל). על כן המליץ על דרך אחרת לתיקון.

לאור הערת בית המשפט המחוזי בסעיף 22 להחלטתו בבר"ע התרתי לב"כ התובעת להפנות אל המומחה שאלה בנושא, והמומחה אכן אישר, כי לצורך התיקון יהיה על התובעת להגיש בקשה לרשויות התכנון, חתומה על ידי קונסטרוקטור, שיהיה גם אחראי על יציבות המבנה, אך לא ציין כי יהיה בכך כדי להשפיע על עלויות התיקון.

כאמור, המומחה ברלינר העריך את עלות התיקונים הנדרשים בדירה, בסכום של 71,000 ₪ בצירוף מע"מ.

בחקירתו הנגדית העריך המומחה עלויות פיקוח הנדסי ב- 10,000 ₪ (בעמ' 29 ש' 33) ומעיון בחוות הדעת לא ניתן ללמוד כי הוצאה זו נלקחה בחשבון בעת קביעת העלויות, על כן, סכום זה יש להוסיף לעלות התיקונים כפי שצוינה בחוות הדעת.

המומחה נשאל אם יש סיכוי שלאחר ביצוע התיקונים, יחזרו הסדקים והשיב כי אפשרות כזו קיימת, וכי אז יעלה תיקון חוזר כמחצית מעלות התיקון הראשון. עם זאת, אין מקום לפסוק פיצוי בגין תיקון חוזר, שאין כל ערובה לכך שיידרש. מכל מקום, בדיוק מסיבה זו קבע מומחה התובעת, מלכה, אשר העריך כי יתכן שיידרשו תיקונים נוספים, שיש לפסוק לתובעת פיצוי בגין ירידת ערך. ירידת הערך הוערכה על ידי ברלינר בסכום של 50,000 ₪ והיא מהווה ביטוי גם לצורך בביצוע תיקון חוזר.

התובעת עותרת לפיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לה עקב הליקויים נשוא התביעה.

מקובלת עלי טענת התובעת לפיה הליקויים שנתגלו בדירה גרמו לה עגמת נפש, ויש לפסוק לה פיצוי בגינה. בהתחשב במכלול הנסיבות, אופי הסדקים והיקפם, אני מעמידה את הפיצוי לתובעת בגין עגמת נפש על סך של 13,000 ₪.

לטענת התובעת, יש לפסוק לה בנוסף, פיצוי בסך 3,000 ₪ סכום ששילמה לצורך תיקון ליקויי הרטיבות בדירה, רטיבות שמקורה בסדק שבין שני חלקי הדירה. הטענה הופיעה עוד בכתב התביעה, אליו צורפה קבלה המעידה על תשלום סך של 3,000 ₪ ביום 9.12.14 לצורך עבודות איטום הסדק שגרם לרטיבות. מדובר בתיקון דחוף, ומאחר שחוות הדעת של ברלינר נעשתה לאחריו, אין מדובר בכפל פיצוי. על כן, התובעת זכאית לשיפוי בגין הוצאה זו.

המומחה לא ציין בחוות דעתו שיידרש דיור חלופי, ולא נחקר על כך, ועל כן לא הוכח הצורך בדיור חלופי בתקופת התיקון ואין מקום לפסוק פיצוי בגין הוצאה כזו.

כמו כן אין מקום לפסוק פיצוי נוסף בגין "טרטור ייעוץ ותיקונים" בסכום של 10,000 ₪ כנדרש בסיכומי התובעת. פיצוי כאמור כלול בפיצוי בגין עגמת הנפש.

לסיכום

הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת את הסכומים הבאים:

1. סך של 144,770 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום עריכת חוות דעתו של מר ברלינר, 15.6.17 ועד למועד התשלום בפועל.

2. 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 9.12.14 ועד יום התשלום בפועל.

3. 13,000 ₪ פיצוי בגין עגמת נפש. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

4. בנוסף, ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך 23,400 ₪ את סכום האגרה ששולם, במלואו, ואת שכרם של העדים בסך 3,100 ש"ח.

5. כמו כן ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד, את הוצאות המומחים, כנגד קבלות, כמפורט להלן:

   הוצאות חוות הדעת הראשונה של משה מלכה, המומחה מטעמה מיום 26.10.14, בסך 1,770 ₪, הוצאות חוות דעתו של השמאי אלי סידאווי, וחלקה של התובעת בשכר טרחתו של המומחה ברלינר.

   לא מצאתי מקום לפסוק לתובעת שיפוי בגין שכרו של המהנדס שאול דיטל, על חוות דעתו מיום 17.5.15, מהטעם שעל פי אותה חוות דעת, שעמדה בסתירה לחוות דעתו של המהנדס מלכה מטעם התובעת, צריך לחשוף את היסודות על מנת לקבוע את דרך התיקון – טענה שלא התקבלה על ידי המומחה מטעם בית המשפט ונדחתה על ידי.

   סכומי שכר הטרחה וההוצאות יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

    

    

   ניתן היום, י"א כסלו תש"פ, 09 דצמבר 2019, בהעדר הצדדים.