לנגר ואח' נ' אביגדור שטרן בעמ ואח'

לפניי תביעה כספית בגין ליקויי בניה, ירידת ערך דירה ואיחור במסירת הדירה שרכשו התובעים מאת הנתבעות בשנת 2015. במוקד התביעה עומדת המחלוקת בין הצדדים האם ניתן לאפשר לנתבעות לתקן את הליקויים מושא התביעה, או שמא אלו איחרו את המועד.

רקע:

התובעים, סימה ומשה לנגר (להלן: "התובעים"), הם בעלי הזכויות בדירה מס' xx, דירת פנטהאוז בפרויקט הנתבעות – "לאב ארגמן" (להלן: "הפרויקט"), ברח' xx בנס ציונה, במקרקעין הידועים כגוש 3846 חלקה 483 (להלן: "הדירה"). הנתבעות הן חברות יזמיות, אשר יזמו וביצעו את הקמת הפרויקט, ובעלי המקרקעין עליהן נבנה הבניין בו מצויה הדירה.

התובעים רכשו את הדירה מהנתבעות ביום 7.8.15, עת חתמו על הסכם מכר ראשוני, וביום 6.1.16 נחתם הסכם מכר סופי (להלן: "הסכם המכר"), בתמורה לסך של 3.5 מיליון ₪. כמו כן, ביום 24.2.16 חתמו התובעים על חשבון השינויים ובו סומנו השינויים שהתבקשו על ידי התובעים (להלן: "טופס השינויים").

במהלך הבנייה נקלע הקבלן המבצע של הפרויקט שבו מצויה הדירה לקשיים כלכליים מהותיים ולחדלות פירעון, דבר אשר גרם לעיכובים בהעברת תשלומים לספקים ובסופו של דבר לנטישתו את אתר הבנייה. לאחר נטישתו של הקבלן המבצע את הפרויקט, ניסו הנתבעות להשלים בכוחות עצמן את בניית הפרויקט בהתאם, אולם מאחר שהן אינן קבלניות מבצעות הן עשו זאת באמצעות קבלני משנה שונים.

לטענת התובעים, הביאה השתלשלות אירועים זו לכך שהנתבעות, אשר אינן קבלניות מבצעות, כאמור, פעלו לקידום הפרויקט באמצעות אנשי מקצוע לא מיומנים ונעדרי מומחיות נדרשת, דבר אשר הביא לקיומם של ליקויי בנייה רבים. ביום 15.5.17 חתמו התובעים על פרוטוקול מסירה (להלן: "פרוטוקול המסירה") בצירוף של נספח המתאר את הליקויים שלהם טענו התובעים (להלן: "נספח הליקויים"). הנתבעות אשר לא חלקו על קיומם של ליקויים בדירה (אם כי חלקו על היקפם כפי שיתואר בהמשך הילוכנו) ביקשו, למצער, בראשית הדרך, לתקנם.

כחלק מניסיונות תיקון אלה, הגיעו במהלך חודש אוגוסט 2017 מנהל הפרויקט, מר ירחמיאל סופר (להלן: "סופר"), עובד החברה, מר צדוק מור (להלן: "מור") ופועל נוסף על מנת למדוד את שטח הגג, לצורך תיקון השיפועים הקיימים בו והחלפת הריצוף. במהלך אותה פגישה החל ויכוח בין מר סופר לבין התובע, ויכוח אשר בסופו הביא עמו התובע סכין מן המטבח והניפו על מר סופר (להלן: "האירוע האלים"). בשל אירוע זה אף הוגשו במשטרת ישראל תלונות הדדיות ע"י מר סופר והתובע, מר לנגר (להלן: "התלונות").

לטענת הנתבעות, מאז אותו אירוע נותק הקשר בין הצדדים והנתבעות משכו ידן מתיקון הליקויים בשל פחד אישי וחשש מקיומם של עימותים נוספים. משכך, לטענת הנתבעות, מעולם לא ניתנה להן הזכות הקבועה בחוק לתיקון הליקויים, והן מבקשות להגשים זכות זו כיום. התובעים טוענים מנגד, כי הנתבעות מיצו את זכותן האמורה וכי הם זכאים לפיצוי כספי בגין הליקויים הקיימים בדירה ובגין ירידת ערך שנגרמה לה. כמו כן, טוענים התובעים לאיחור במסירת הדירה ולפיצוי כספי אף בשל כך.

במסגרת ההליך, הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית וראיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו של התובע 2. להשלמת התמונה יצויין כי מטעם התובעים הוגש תצהיר עדות ראשית נוסף, מטעמו של אחד השכנים בבניין, מר מוריס טהר, אולם בשל העובדה שלא היה באפשרותו להתייצב למועד הדיון נמחק תצהירו זה.

מטעם הנתבעות הוגשו תצהיריהם של מר סופר ומר מור.

במהלך שמיעת הראיות העיד התובע 2 מטעם התובעים, ומטעם הנתבעות העידו מר סופר ומר מור.

כמו כן, לשם בירור הצדדים הטכניים מושא המחלוקת, מונה המהנדס ושמאי המקרקעין צבי רון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה") אשר בחן את טענות הצדדים בכל הנוגע לליקויי הבנייה, וערך חוות דעת מטעמו, שהוגשה ביום 4.2.20. כמו כן, ביום 16.4.20 הוגשו תשובות המומחה לשאלות הבהרה אשר הוגשו מטעם התובעים (להלן: "שאלות ההבהרה").

טענות הצדדים:

לטענת התובעים, הדירה נבנתה תוך ליקויים רבים, וזאת בשל רשלנות הנתבעות אשר הסבו לדירה נזקים רבים. הנתבעות אינן קבלניות בנייה האמונות על ביצוע פרויקטים כי אם על יזמות בלבד, ומשעה שאין להן צוות קבלני מתאים אין לאפשר להן לבצע בכוחות עצמן את התיקונים ויש לאפשר לתובעים לבחור את אנשי המקצוע הראויים. זאת ועוד, הנתבעות הכחישו את היקף הנזקים והליקויים בזמן אמת, ביצעו תיקונים באופן רשלני, ולבסוף ניתקו קשר עם התובעים, על אף שציינו כלפי חוץ כי בכוונתן לתקן את המוטל עליהן. בהמשך אף הכחישו הנתבעות ליקויים שנמצאו על ידי מומחה בית המשפט.

תחילה סמכו התובעים את טענותיהם על חוות דעת של מומחים מטעמם, אשר אמדו את הליקויים בדירה בסך של 260,080 ₪ ואת ירידת הערך בסך של 105,850 ₪. עם זאת, במסגרת סיכומיהם עתרו לפיצוי בגין רכיבים אלה בהתאם לחוות דעת מומחה בית המשפט – 143,663 ₪ בגין ליקויי הבנייה, ו-60,000 ₪ בגין ירידת ערך. כמו כן, עותרים התובעים לחייב את הנתבעות ברכיבים הבאים: פיצוי בגין איחור מסירת הדירה בסך של 86,865 ₪, הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 22,545 ₪ ועוגמת נפש בסך של 35,000 ₪.

לשיטת הנתבעות חלק מהליקויים הנטענים תוקנו זה מכבר או מצויים בשלבים האחרונים לתיקונם, כפי שניתן להיווכח מחוות דעתו של מומחה בית המשפט. באשר לליקויים הנוספים, מדובר לטענתן בליקויים פשוטים למדי, כאשר עיקרם הוא ליקויי איטום וריצוף, אשר עלות תיקונם מוערכת בסך של 67,000 ₪. הנתבעות ביקשו בעבר, ומבקשות גם כיום, לתקן ליקויים אלה, אולם התובעים הם אשר לא אפשרו לנתבעות לבצע את התיקונים.

הראיות

תצהירים ועדויות

תצהיר התובע – התובע טוען בתצהירו כי התריע על קיומם של ליקויי הבנייה עוד במהלך הבנייה. משלא תוקנו הליקויים ולאחר פניות רבות, החליט יחד עם זוגתו (התובעת 1) לקבל את הדירה לידם, לערוך פרוטוקול קבלת הדירה ולפרט בו את הליקויים בעטיים לא הייתה הדירה ראויה למגורים. עוד הוא מוסר, כי רק ביום 15.5.17, בחלוף ארבעה חודשים וחצי ממועד המסירה החוזי, נערך פרוטוקול מסירת דירה ובו פורטו הליקויים וההשלמות הנדרשות (להלן: "פרוטוקול מסירת הדירה"). לדבריו, החל באותו היום, ובמשך חודשים ארוכים פנו התובעים והתריעו על הליקויים פעמים רבות. לתמיכה בטענה זו צורפו לתצהיר התובע העתקי הודעות הדואר האלקטרוני שנשלחו מטעמם במועדים הבאים: 25.5.17, 28.5.17, 1.6.17, 11.6.17, 12.6.17, 15.6.17, 18.6.17, 19.6.17, 20.6.17, 2.7.17, 11.7.17, 17.7.17, ו- 24.7.17.

לטענת התובע, בשל העובדה שהליקויים תוקנו באופן חלקי בלבד, הוא הזמין חוות דעת הנדסיות מטעמו שתמפנה את הליקויים. ביום 7.9.17 נשלחו חוות הדעת לנתבעות, תוך דרישה לתיקון הליקויים, אולם רובם של הליקויים נותר בלא מענה.

באשר לתקרית האלימה הוא מציין כי בעת כניסתם לדירה של מר סופר ומר מור, נהג הראשון בבריונות, קילל וגידף עד לאיום ממשי על חיי התובע. עוד הוא מציין, כי תיק המשטרה נסגר בעילה של חוסר אשמה.

תצהיר מר סופר – לדבריו של מר סופר, הוא נציג הנתבעות ומי שאחראי לדבריו לפניות הדיירים בקשר לליקויים. הוא מציין כי הטענות באשר לליקויים מוגזמות ומציגות דירה שאינה ראויה למגורים, שעה שלא כך הם פני הדברים. לטענתו, כמי שלקח חלק בהשלמת הבנייה וביקר בדירה לאחרונה, הדירה נבנתה והושלמה באופן מעורר כבוד והערכה, מרבית הליקויים כבר תוקנו, וממילא עומדת לנתבעות זכות התיקון באשר לליקויים הנותרים. כמו כן, מדובר בליקויים מינוריים שעלות תיקונם תסתכם בסכום זעום לעומת הסכומים הנתבעים.

בהתייחסו לאירוע האלים הצהיר מר סופר, כי בתגובה להצעתו לתובע לבחור ריצוף חדש כדי למנוע מהרובה להתפוצץ, הגיב התובע בזעם בלתי נשלט, התקדם לכיוון המטבח, אחז סכין בידו והחל לרדוף אחריו במטרה לדקור אותו. מאז אותו מקרה ביקשו הנתבעות לנתק קשר עם התובע בשל מסוכנותו, ואף התובעים עצמם חדלו מלפנות אליהם בעניין, שכן הבינו את חומרת מעשיהם. כמו כן הוצהר, כי מועד המסירה נקבע ליום 1.1.17, אולם במסגרת טופס השינויים נדחה מועד המסירה ליום 1.3.17. ביום 24.4.17 ניתן טופס 4 לדירה והיא הייתה מוכנה למסירה, וזהו המועד הקובע לעניין מסירת הדירה. כל עיכוב שנגרם על ידי התובעים אינו יכול להיחשב כאיחור.

תצהיר מר מור - לדבריו, הוא קבלן שיפוצים ועבודות גמר, והגורם אשר נכנס לעבוד בדירת התובעים לצורך טיפול בליקויים הנטענים. ביום האירוע האלים, תוך שהוא עצמו בדק את אפשרויות התיקון, החל דו שיח בין התובע למר סופר שהפך לעימות אלים, תוך שהתובע צעק "תצא מהדירה", ופנה למטבח כדי ליטול סכין ולרדוף אחרי מר סופר. עוד הוא מוסר, כי הוא ניסה להפריד בין הניצים, וכי לאחר שמר סופר עזב את הדירה הוא נשאר בה כדי להמשיך ולמדוד את השיפועים. האירוע החדיר בו פחד, ומאז הוא לא נקרא עוד להיכנס לדירה, וממילא היה חושש לעשות כן לאחר התנהלות התובע. בשל החשש מהתובע, נמנע מר סופר מלפקוד את הבניין משך כחודש.

חוות דעת מטעם התובעים ומטעם מומחה בית המשפט

לכתב תביעתם, צירפו התובעים מספר חוות דעת אשר נערכו על ידי מומחים מטעמם: חוות דעת המומחה ז'ק סודאי מיום 12.7.17, במסגרתה נקבע כי עלות תיקון ליקויי הבנייה עומדת על הסך של 295,425 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) ותיקון של חוות דעת זו מיום 10.12.18 בעקבות ליקויים נוספים שנתגלו לטענת התובעים, במסגרתה הוערך סכום תיקון הליקויים על הסך של 326,430 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ); חוות דעת המומחה יגאל ברגמן מיום 18.8.17, במסגרתה צורפו תמונות הדירה והליקויים הנטענים, וכן חוות דעת השמאי אריק לב מיום 26.8.18, אשר העריך את ירידת ערך הדירה בסך של 105,850 ₪.

בשל המחלוקות השמאיות שהתגלעו בין הצדדים מיניתי בהסכמת הצדדים את מר צבי רון, כמומחה מטעם בית המשפט, כאמור, על מנת שיתייחס לסוגיות מושא תובענה זו .

במסגרת חוות דעתו, העריך המומחה את תיקון הליקויים בדירה בסך של 97,790 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ) וזאת, בנוסף לתוספת בשיעור של 25%, המהווה 24,448 ₪, ככל שהעבודות יבוצעו על ידי התובעים ולא על ידי הנתבעות. סך כל עלויות התיקון שהעריך המומחה עומד על הסך של 143,018 ₪ (כולל פיקוח הנדסי ומע"מ). כמו כן, קבע המומחה ירידת ערך לדירה בשווי של 60,000 ₪, בגין גריעת שטחים בשירותי אורחים ובחדר רחצה כללי, ואמד את דמי השכירות הראויים לדירה, ככל שייקבע שאכן היה איחור במסירה, על סך 8,800 ₪. במסגרת שאלות ההבהרה, ולאחר שהוצגו למומחה קבלות בגין החלפת דלת, הוסיף המומחה לחוות דעתו עלות החלפת הדלת בסך של 645 ₪ נוספים, הנתונים לשיקול דעתו של בית המשפט, כך שסך עלויות התיקון הכולל עומד על הסך של 143,663.

דיון והכרעה

לאחר ששקלתי טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי דין התביעה להתקבל בחלקה, כפי שיפורט להלן. בטרם אגש למלאכת ההנמקה אציין כי מטעם הצדדים הונחו לפניי חוות דעת נוגדות. בשל הפערים בין חוות הדעת מיניתי כאמור את מומחה בית המשפט – מר צבי רון. לאחר עריכת חוות דעת המומחה, תיקנו התובעים את הסכומים הנטענים בכתב התביעה, והם עומדים על הסכומים שיפורטו להלן.

ליקויי בנייה - מתן הזדמנות לתקן

התובעים טענו בסיכומיהם כי הנתבעות לא שעו לפניותיהם הרבות לתיקון הליקויים, וכי בשל כך ונוכח חוסר האמון בין הצדדים עתרו לפיצוי כספי. לטענתם, על הנתבעות לשלם בגין ראש נזק זה של הליקויים את הסך של 143,663 ₪. מנגד, טענו הנתבעות כי התובעים אינם מאפשרים להן לבצע את תיקון הליקויים בהתאם לזכותן לפי חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר (דירות)"), וכי גם כיום הן מעוניינות לבצע את התיקונים בכוחות עצמן.

במסגרת הסיכומים טענו התובעים כי הנתבעות סובבו אותם בכחש, שעה שהציגו בפניהם כי בכוונתן לתקן את הליקויים, כאשר הלכה למעשה לא הייתה להן כל כוונה לעשות כן; כי הנתבעות הכחישו את הליקויים; כי הן כשלו בתיקונים שכבר בוצעו על ידן ואינן מסוגלות לתקן את יתר הליקויים וכי בין הצדדים קיים אובדן אמון.

מנגד, טענו הנתבעות בסיכומיהן כי התובעים אינם מאפשרים ביצוע תיקון הליקויים; כי לאורך כל הדרך, למעט תקופת נתק שנוצרה בשל האירוע האלים, היו מוכנות לעשות כן, וכי הן מוכנות לעשות זאת גם עתה. לטענתן, לנוכח הנסיבות האלימות בתיק זה לא ניתנה לנתבעות הזדמנות לתקן.

הנה כי כן, מצאנו כי אין חולק על כך שבדירת התובעים קיימים ליקויי בנייה, כפי שהועלו במסגרת חוות דעת המומחה (אם כי כפי שיובהר בהמשך, קיימת מחלוקת בדבר היקף וחומרת הליקויים). עם זאת, עיקר המחלוקת נסובה סביב שאלת "הזכות לתיקון" – האם התובעים הם אשר מנעו מהנתבעות לתקן את הליקויים בדירה ועליהם לאפשר לנתבעות לבצע את התיקונים, או שמא הנתבעות מיצו את זכותן בכך שלא תיקנו את הליקויים הנטענים במועד? כל זאת, בשים לב לסכסוך האלים שנתגלע בין הצדדים וחוסר האמון הקיים ביניהם.

כללי – הדין בסוגיה

ככלל, בכל הנוגע לליקויי בנייה, הנחת המוצא היא כי יש לאפשר לקבלן לבצע תיקונים וזאת בטרם תוגש תביעת פיצוי כספי בגין ליקויים אלו. זאת, בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק המכר (דירות), הקובע כי:

"(א)התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר.

הפסיקה אף היא הלכה בדרך זו, וקבעה כי תנאי לקבלת פיצוי הוא מתן אפשרות לקבלן לתקן את הליקויים, וכי העדפת רצונו של הקונה לקבל פיצוי כספי, על פני הצעת הקבלן לתקן את הטעון תיקון, תיעשה, רק לאחר שהוכח, כי ניתנה לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים, וכי הקבלן לא תיקנם, או שניסיונות התיקון לא עלו יפה. ( ע"א 5602/03 סגל ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל (פורסם בנבו, 28.2.05) (להלן: "סגל"); ע"א 656/99 בר שירה נ' מעונות ובנין בע"מ, פ"ד נז(5) 1; א' ורדי, דיני מכר דירות ליקויי בנייה והבטחת זכויות הרוכשים, עמ' 382).

לצד זאת, קבעה הפסיקה גם חריגים לכלל, הכוללים נסיבות בהן לא תינתן לקבלן אפשרות לתקן את הליקויים, והכל בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. כך למשל, נקבע בעניין סגל כי כאשר נעשה ניסיון כושל לתקן את הליקויים אין מקום לאפשר לקבלן ניסיונות נוספים; כך גם נקבע שקבלן המכחיש קיומם של ליקויים יאבד את הזכות לדרוש את תיקון הליקויים אותם הכחיש (ע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ (פורסם בנבו, 26.9.96)); כן נפסק כי כאשר מתן הזדמנות לתקן עשוי לגרור אחריו מחלוקת בדבר איכות ביצוע תיקון הליקויים, בעוד שפיצוי כספי יביא לסיום המחלוקת, יש להעדיף את הפיצוי הכספי (ת"א (נצ') 288-03-09 נציגות הבית המשותף – "וועד בית חלמיש 8 רמת אלמוגי" נ' שיכון עובדים בע"מ (פורסם בנבו, 26.11.17)); גם חלוף זמן רב ממועד מסירת הדירה ועד מתן פסק הדין הוא טעם להעדפת פיצוי כספי על פני מתן אפשרות לקבלן לתקן בעצמו (רע"א 4744/01 מצלאווי חברה לבניין בע"מ נ' אולפן ראובן ואח' (פורסם בנבו, 28.1.02)).

טעמים נוספים שהובאו בפסיקת בתי המשפט השונים להעדפת פיצוי כספי על פני מתן הזדמנות לתקן, הם קושי בפיקוח על ביצוע התיקונים והנצחת הסכסוך וכן חוסר אמון בין הצדדים, תא (חי') 948/98 שלמה ודפנה גיגי נ' פנורמה הצפון – חברה לבניה בע"מ (פורסם בנבו, 7.1.09) (להלן: "גיגי נ' פנורמה"); תא (הרצ') 61892-02-16 ירון גרינגאוז נ' יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ (פורגם בנבו, 13.7.20); תא (הרצ') 27234-05-13‏ ‏ ברכה מולדובן נ' הלה הנדסה בניה ויזום (1998) בע"מ (פורסם בנבו, 6.6.19); תא (ת"א) 822/95 ערמון קסט עזריאלי נ' בוגנים דניאל (פורסם בנבו, 7.6.05).

מן הכלל אל הפרט

התובעים טוענים, כי במשך למעלה משנה וחצי מיום מסירת הדירה, הם פנו לנתבעות פעמים רבות בעניין הליקויים אולם הנתבעות לא פעלו בנדון. הפניות הרבות כללו רשימות מפורטות שצורפו כבר לפרוטוקול המסירה, לצד פניות מפורטות נוספות מטעם התובעים עצמם ומכתבי התראה מטעם באי כוח התובעים בצירוף חוות דעת עם פרטי הליקויים בדירה. לטענת התובעים, משלא נענו לפניות אלה אין לאפשר לנתבעות לתקן את הליקויים.

כפי שכבר צוין, המומחה מטעם בית המשפט מצא בדירה ליקויי בנייה, אם כי לא בהיקף לו טענו מומחי התובעים. כאמור, הנתבעות הודיעו במהלך הדיונים ובסיכומיהם כי אינן חולקות על חוות דעת המומחה רון. עם זאת, טענתן העיקרית של הנתבעות היא כי בהתאם לסעיף 4ב(א) לחוק, חובת התובעים לתת לנתבעים הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמות, וכי בשל התקרית האלימה נותק הקשר בין הצדדים ולא ניתנה להן הזדמנות תיקון נאותה.

כדי להכריע במחלוקת האמורה בין הצדדים, יש לבחון כל אחד מהפרמטרים שהוצגו לעיל באשר לנסיבות המאפשרות תיקון הליקויים על ידי קבלן, וליישמם בענייננו:

הכחשת קיומם של הליקויים

הנתבעות לא הכחישו את קיומם של ליקויים בדירה. קביעה זו ניתן ללמוד הן מתכתובות המייל הרבות בין הצדדים, הן מנספח הליקויים שצורף לפרוטוקול המסירה שעליו לא השיגו הנתבעות – לא בזמן אמת ולא כיום, והם מטענותיהן של הנתבעות בכתבי הטענות, בדיונים ובסיכומים מטעמן. כך לדוגמא, במסגרת הדיון המקדמי מיום 5.2.20 טענו הנתבעות כי:

"מדובר בתיקונים שאנחנו יודעים לתקן אותם ואנחנו לא מכחישים אותם". (ש' 6, עמ' 8 לפרו'; ההדגשות כאן ולהלן אינן במקור – י.פ.).

ואולם, בהמשך לדברים אלו מסר ב"כ הנתבעות כי:

"ידענו שהם קיימים ובאמת רק באותו יום של הפיצוץ אז נפרדו הדרכים של שני הצדדים האלה ושאר הליקויים הם מינוריים". (ש' 6-8, עמ' 8 לפרו').

גם במסגרת כתב הגנתן טענו הנתבעות כי "עסקינן בתיקון ליקויים פשוטים למדי" (פס' 13 לכתב ההגנה), וכן כי "הליקויים הינם מינוריים אשר אינם משפיעים על שגרת חייו של התובעים ומשפחתם..." (פס' 20 לכתב ההגנה). דברים דומים נאמרו על ידי העד סופר במסגרת תצהירו (ס' 38) וכן במסגרת חקירתו הנגדית (ש' 27-30, עמ' 23 לפרו'):

"ש. בסעיף 38 כתבת שהליקויים הם מינוריים שאינם משפיעים על חיי היום יום בדירה, בדירה שעלתה מיליונים זה סביר בעיניך שתהיה רטיבות בסלון ובחדר האוכל במשך כמה שנים?

ת. אתה יודע למה כל הבעיה, גם אם הוא יקבל כסף הוא לא יסדר את זה כול הבעיה זה שלולית קטנה, בחוץ זה מעל הפנלים קצת רטיבות אתה מביא מהנדס הוא חייב לרומם להצדיק את האלפיים שקל שלקח. צבי רון אמר שיש רטיבות, אבל זה לא שאתה אומר שאי אפשר לחיות בדירה".

גם במסגרת סיכומיהן המשיכו הנתבעות לטעון כי:

"למעשה, עסקינן בתיקון ליקויים פשוטים למדי, אשר מסתתרים בתוך חוות הדעת ותכתובות המשמשות כתפאורה גרנדיוזית לרצונם של התובעים להתעשר על חשבון הנתבעות" (פס' 13 לסיכומי הנתבעות).

כאמור, המומחה רון איתר ליקויים רבים, ובעיקר ליקויי ריצוף ועבודות רטיבות ואיטום. אכן, לא נעלם מעיניי כי הפער שבין חוות דעת המומחה מטעם התובעים, מר סידאוי, לבין חוות דעת מומחה בית המשפט הוא פער ניכר. כך, בעוד שמומחה התובעים הצביע על עלות תיקון ליקויים בסך של 326,430 ₪, אמד אותה מומחה בית המשפט בסך של 143,018 ₪ בלבד. אין כל ספק כי פער זה מצביע על חוות דעת מוגזמת מטעם התובעים, שאינה תואמת את מצבה האמיתי של הדירה.

בעניין זה נשאלת השאלה - האם על קבלן להסכים לתקן את כל הליקויים המפורטים בדרישתו של הדייר, שאם לא כן, יאבד את זכותו לתיקון? וכך נקבע בבר"ע (חי') 1942/07 יובל סעדון נ' משהב חברה לבנין בע"מ (פורסם בנבו, 30.4.08) במענה לשאלה זו –

"מעשה של יום ביומו, שעובר להגשת תביעה שעניינה ליקויי בניה, רוכש הדירה פונה לקבלן בדרישה לתקן את הליקויים המפורטים בחוות דעת של מומחה מטעמו, חוות דעת שבמקרים רבים היא "מנופחת" ונועדה להרשים את הצד השני או את בית המשפט, בסכום הנקוב בה.

קשה להלום שאם הקבלן מסרב לקבל את האמור בחוות הדעת ככתבה וכלשונה, הוא יאבד את זכותו לתיקון. לטעמי, אין הקבלן חייב להיעתר לדרישה לתיקון ליקויים השנויים במחלוקת בתום לב. מנגד, על הקבלן חובה לתקן תוך זמן סביר את הליקויים שאינם שנויים במחלוקת, ולהציע, בתום לב, מנגנון לבירור הליקויים השנויים במחלוקת, באשר הקבלן מוחזק כמי שיודע על הליקויים, לעיתים, אף מבלי שקיבל הודעה פורמלית על קיומם – ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ. חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 227. אם כך יעשה הקבלן, יראה אותו בית המשפט כמי שזכאי לבצע התיקונים בעצמו, גם אם לא נעתר למלוא הדרישה של רוכש הדירה" (וכן דברים דומים בת"א (חי') 889/98‏ ‏ אופק אריה וטוני נ' שיכון בע"מ (פורסם בנבו, 1.5.05).

מדברים אלה עולה, כי אין בעצם קיומה של מחלוקת באשר להיקף הליקויים, אשר בהמשך אף הוכחה כמוצדקת, להוות "הכחשת הליקויים" כשלעצמה ולמנוע בכך את זכות הקבלן לתקנם. ואולם, אין בידי לקבל את הטענה כי הליקויים הם מינוריים וכי כל הבעיה היא בגדר "שלולית קטנה". סבורני, כי בבחירת מילים אלה יש כדי להקטין את היקף הליקויים ואף לזלזל בהם. וכבר נפסק בעניין זלוצ'ין כי:

"הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו, ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר מכחיש את עצם הליקוי, או המזלזל בהם מראש".

עם זאת, סבורני כי לא ניתן לקבוע כי התנהלות הנתבעות מצביעה על הכחשת הליקויים, ובוודאי לא באופן גורף וחד משמעי, ומצאתי כי אין בבחינתו של סעיף זה כדי לסייע למי מהצדדים. לא כך באשר לסעיף הבא, ממנו עולה כי הנתבעות מיצו את זכותן לתקן את הליקויים.

ב. אי מוכנות לתקן את הליקויים בזמן אמת

כאמור, מקובלת עליי טענת הנתבעות לפיה בראשית הדרך הן התייחסו לפניות התובעים והציעו לתקן את שסברו כי דרוש תיקון. אלמלא כן, הרי שביום בו התרחש האירוע האלים, לא היו מגיעים מר סופר ומר מור לדירת התובעים במטרה לתקן את השיפועים כפי שנטען על ידי התובע עצמו (סעיף 17 לתצהיר התובע,).

עם זאת, בהמשך הדרך, כשנקודת המפנה היא אותו אירוע אלים, התעלמו הנתבעות מפניות התובעים ולא פנו לתקן את הליקויים. הנתבעות לא הכחישו את העובדה כי מאז אותו אירוע אלים לא ביצעו תיקונים נוספים בדירה, וטענו בעצמן כי היה בכוונתן לתקן את הליקויים בדירת התובעים, אולם מאז אותו אירוע אלים -

"ביקשו הנתבעות לנתק קשר עם התובע 2, ובוודאי שלא להיכנס אליו לביצוע עבודות נוספות בדירה, מכיוון שמדובר באדם מסוכן אשר מגיב באלימות קשה כאשר הדברים אינם מוצאים חן בעיניו. ומנגד, התובעים בעצם פסקו מלפנות לנתבעות לתיקונים, שכן הבינו את חומרת מעשיהם" (סעיף 19 לתצהירו של מר סופר).

על דברים אלה חזר מר סופר גם במסגרת חקירתו הנגדית–

"ש: בתצהיר שלך בסעיף 19,21,36 אתה כותב כי לכאורה בעקבות אותו אירוע אלים שתיארת שקרה באוגוסט 2017 נותק הקשר עם התובע...

ת. מה זה ניתקנו קשר? ברחתי!

ש. וגם ציינת שהתובע ניתק מגע אתכם ולא פנה לביצוע תיקונים.

ת. לא פנה, מה זה לא פנה... קיבלתי הוראה מפורשת מבעל בית לא להתקרב...

....

ש. אחרי האירוע הזה אמרת שלא פנו אליכם ולא התכוונתן להיכנס לתיקונים?

ת. כן הוא פחד אבל אנחנו נעשה תביעה אזרחית בעז"ה... (ש' 28-32; ש' 36, עמ' 24 לפרו'; ש' 1, עמ' 25 לפרו')

כפי שהובא לעיל, לטענת הנתבעות חדלו התובעים מלפנות אליהן מאז אותו אירוע אלים והקשר בין הצדדים נותק. אולם מתכתובות המייל בין ב"כ הצדדים, אשר צורפו לתצהירי הצדדים, עולה תמונה שונה בתכלית, לפיה לא חדלו התובעים מלפנות לנתבעות בבקשה לתיקון הליקויים. לא זו אף זו, הנתבעות ענו לפניות אלו והציגו לתובעים מצג לפיו בכוונתן לתקן את הליקויים.

וכך ניתן ללמוד מתכתובות ב"כ הצדדים כפי שהובאו במסגרת הראיות ויובאו להלן:

במכתב ב"כ הנתבעות מיום 24.9.17, מציין ב"כ הנתבעות במענה לפניית ב"כ התובעים, כי:

"לאור מכתבך אני אבקש כי יחלו בעבודות בדירת מרשיך" (נספח 2 לתצהירו של מר סופר).

במכתב נוסף מאת ב"כ הנתבעות לתובעים מיום 10.9.17 נמסר כי:

"קיבלתי את מכתבך וכפי ששוחחתי עם עו"ד חשין אכן מרשתי תפעל לתיקון הליקויים שבאחריותה. הייתי מבקש כי תערוך רשימה של כל הליקויים הללו, שכן הדוחות הינן כלליים" (שם, שם).

בהמשך ההתכתבות מיום 17.10.17 הודיע ב"כ הנתבעות כי:

"בימים אלו נכנסים לכל הדירות לרבות דירתם של ה"ה לנגר" (נספח יא לתצהירו של התובע).

וביום 19.10.17 כתב כי:

"אין לנו צורך באולטימטום של 5 ימים, אני הודעתי וחוזר ומודיע כי הליקויים שבאחריות מרשתי יתוקנו. מרשתי ואנשי המקצוע מטעמה עובדים בבניין כל העת ויכנסו גם לעבודה בדירת מרשיך" (שם, שם).

למקרא הדברים כפשוטם, עולה כי הנתבעות הציעו לתקן את הליקויים גם לאחר התקרית האלימה. אולם דומה, כי דברים אלה נטענו מן השפה אל החוץ ובפועל הנתבעות לא מימשו את הצעתן וכלל לא התכוונו לעשות כן. על כך ניתן ללמוד הן מהעובדה כי חרף פניות התובעים הרבות לא תוקנו הליקויים עד עצם היום הזה, ובעיקר מתשובותיו של מר סופר בחקירתו הנגדית:

"ש. אני שאלתי על עו"ד וקנין, הוא מודיע זמן קצר לאחר האירוע ולאחר שיחות שהתקיימו בין עו"ד חשין ועו"ד וקנין שסוכם שתיכנסו לבצע תיקונים בספטמבר 2017, שנאמר כי תיכנס לתקן ותבצע עבודות.

ת. לא קיבלתי הוראה סופית להיכנס אני צריך לקבל אישור מהמשרד. המשרד היה בטראומה ממנו.

....

ת. בתקופה שאתה מדבר טיפלתי בכל הדיירים עשינו עליו איקס אדום הוא מסוכן לחברה כולם קיבלו שירות, דירות גן תרים טלפון לכולם נכנסתי וטיפלתי הבן אדם הזה רצינו למחוק אותו.

ש. אז עו"ד וקנין לא כתב אמת?

ת. הוא כתב אמת ורצה לחפף אותו. אנחנו לא מאמינים בו, הוא אדם מסוכן.

ש. הוא התכוון או לא התכוון?

ת. התכוון שיחכה עם הסכין בבית, אם היה בן אדם היה מקבל שירות". (ש' 18-21; 28-33, עמ' 25 לפרו').

הנה כי כן, מר סופר עצמו הודה בחקירתו כי אין ולא הייתה בכוונת הנתבעות לתקן את הליקויים בדירה לאחר קרות האירוע האלים באוגוסט 2017. גם עדותו של מר מור מלמדת על היעדר כוונה אמיתית מטעם הנתבעות לתקן את הליקויים בדירה. וכך מסר מר מור בעדותו:

"ש. למה לדירת התובעים לא נכנסת?

ת. פחד אישי, אמרו לי לגשת אמרתי אני לא ניגש כי אני בסכנה אני לא רגיל לדברים כאלה אני חמישים שנה במקצוע לא ראיתי דבר כזה מפחיד אמרתי שאני לא נכנס.

ש. מהחברה ביקשו להיכנס?

ת. בבניין עבדתי, לא אני הבנתי שכל העניין נפסק מתוך הדיבורים כי לא רוצים להתקרב לדירה גם רמי לא הופיע איזה חודש בבניין בגלל זה.

ש. ז"א אחרי אותו חודש אתה יצאת מהבניין ולא קראו לך לחזור לעוד תיקונים

ת. לא.." (ש' 27-34, עמ' 19 לפרו').

מצירוף האמור מצינו, כי גם אם אכן ניתן לקבל את טענות הנתבעות לפיהן "עמדו לרשותם לתיקון בכל ליקוי" ו"טיפלו בכל בקשותיהם לשביעות רצונם" בטרם האירוע האלים, מצינו כי אין לקבלן עוד לאחר האירוע וכי הן לא פעלו לביצוע התיקונים בזמן אמת. זאת, חרף פניות חוזרות ונשנות מצד התובעים, חרף הזדמנויות רבות שניתנו להן לתקן את הליקויים, ותוך יצירת מצג שווא לפיו בכוונתן לעשות כן.

ויוער, אינני שולל את טענות הנתבעות וטענות מר סופר ומר מור באשר לחשש שנוצר בקרבם מלהיכנס ולבצע עבודות בבית התובעים בעקבות אותה תקרית אלימה. ואולם, התנהלות הנתבעות אינה מקובלת, וככל שאכן כך היה מצב הדברים ברי כי היה עליהם לנהוג אחרת ולמצוא פתרון אשר יביא את כלל הצדדים על סיפוקם, ומבלי לטעת בתובעים את התחושה שבכוונתם לתקן את הפגום על אף שלא הייתה בליבם כל כוונה כאמור. למצער, היה על הנתבעות להעביר לב"כ התובעים את הקושי בכניסה לדירת התובעים נוכח התנהלות התובע ולא ליצור תחושה כי בכוונתן של התובעות לתקן את הליקויים.

ניסיונות תיקון כושלים של הנתבעות

לטענת התובעים, במהלך הבנייה נטש הקבלן המבצע את הפרויקט והנתבעות ניסו להשלים בעצמן את בנייתו בהתאם להתחייבויותיהן מכוח ההסכם והדין. מאחר שהנתבעות אינן חברות קבלניות, היה עליהן לשכור "שיפוצניקים" שונים ומזדמנים, אולם האחרונים היו בלתי מיומנים ואף הם עצמם אינם קבלנים מוסמכים או מורשים.

מר מור העיד בעניין זה במסגרת חקירתו הנגדית –

"ש. ממתי אתה עושה עבודות בפרויקט הזה?

ת. נקראתי לכמה עבודות שהיו צריכים בעל מקצוע ונקראתי לטפל בכמה דיירים וזהו.

ש. לא בשלבי הבניה?

ת. התיקונים היו מאוחרים יש דברים להשלמות ויש דברים לתיקונים.

ש. אתה קבלן רשום?

ת. לא

ש. אתה עושה את התיקונים בדירות?

ת. כן" (ש' 18-25, עמ' 28 לפרו').

ובהמשך -

"ש. ואתה לא הקבלן המבצע?

ת. לא

ש. אתה שיפוצניק שהם קוראים לדירות?

ת. כן אם אתה רוצה לקרוא לזה ככה" (ש' 7-10, עמ' 20 לפרו').

לטענת התובעים, הוכח בעדות זו כי הנתבעות העסיקו "שיפוצניקים" לתיקונים "פה ושם", וזאת במקום לתקן באמצעות קבלן רשום ומוסמך. גם אם אקבל טענה זו, אינני מסכים עם הקביעה לפיה היה על הנתבעות לתקן באמצעות קבלן רשום ומוסמך. התובעים לא הציגו תיקונים שנעשו על ידי הנתבעות ונכשלו, וייתכן בהחלט כי די היה במר צדוק – המכנה עצמו "שיפוצניק", וקבלני משנה מטעמו, כדי לפתור את הדרוש פתרון. ממילא לא הוכח בפניי אחרת.

חוסר אמון בין הצדדים והנצחת הסכסוך

ברור כשמש כי בין הצדדים שורר חוסר אמון ברמה גבוהה, שאף התדרדר לפסים אלימים ולהגשת תלונות במשטרה. לטענת התובעים, הם איבדו כל אמון בנתבעות אשר "משכו זמן", הבטיחו הבטחות ריקות בידיעה שאין בכוונתן לקיימן והתנהלו באופן רשלני תוך התעמרות של ממש בתובעים. גם תיאורן של הנתבעות עצמן, כמי ששמו על התובע "איקס אדום" וכמי "שמחקו אותו", מלמד עד כמה עכורה מערכת היחסים בין הצדדים ותחושת חוסר האמון אף הובעה מפורשות על ידי מר סופר:

"אנחנו לא מאמינים בו, הוא אדם מסוכן". (ש' 31, עמ' 25 לפרו').

וכן -

"ש. ואתה מסכים איתי שזה לא משה לנגר ולא סימה לנגר?

ת. לא יודע להם אני לא מאמין בכלום, האמונה נגמרה" (ש' 19-20, עמ' 26 לפרו').

ברור כי בנסיבות אלה, ככל שתינתן לנתבעות הזדמנות לתקן את הליקויים, צפויות להמשיך ולהתקיים מחלוקות בין הצדדים. אין כל ספק כי הזדמנות לתקן מעלה חשש כבד להנצחת הסכסוך, כך שהצדדים יהיו חלוקים בשאלה אם אכן תוקנו הליקויים. כך גם באשר לטיב התיקון והאחריות.

חלוף הזמן

הנכס נמסר לתובעים באפריל 2017 (ואף לשיטת התובעים הוא נמסר ביולי 2017). כלומר, חלפו למעלה משלוש שנים מאז מועד מסירת הדירה. על פי ההלכה הפסוקה, גם בכך יש כדי להשפיע על ההחלטה בדבר מתן אפשרות לתיקון הליקויים על ידי הנתבעות. אני ער לעובדה כי לא מדובר בתקופת זמן ארוכה במיוחד, אולם מדובר על משך זמן ארוך דיו כדי להוות שיקול נוסף במסגרת מכלול השיקולים למתן פיצוי כספי לתובעים.

סיכום ביניים

כאמור בפרקים הקודמים, הנתבעות לא הכחישו את קיומם של הליקויים, אולם המעיטו בהיקפם ובחוסר הנוחות שגרמו. כמו כן, התובעים איפשרו לנתבעות לתקן את הליקויים, אולם הזדמנויות אלו לא מומשו, אם בשל הסכסוך שנתגלע בין הצדדים, ואם בשל טעמים אחרים השמורים עם הנתבעות. כך או כך, הליקויים לא תוקנו ואמון התובעים בנתבעות בעניין זה הופר ודומה כי קשה, עד כדי בלתי אפשרי, לשקמו.

גם אמון הנתבעות בתובעים נפגע פגיעה קשה, וזאת בשל האירוע האלים שהתרחש בדירה באוגוסט 2017. לטענת הנתבעות הן חוששות מלהגיע לדירת התובע, ואני סבור כי ניתן להבין חשש זה (אם כי לא ניתן להבין, כאמור, מדוע טענו אחרת בפניי התובעים).

ואבהיר, אין בכוונתי ואף אין צורך, להידרש לשאלות של אשם או אחריות של מי מהצדדים, ודי לציין את קיומו של חוסר האמון, אשר במקרה שלנו ברי כי הוא מובן ביחס לכלל הצדדים.

על כן, מסקנתי היא שהנתבעות החמיצו את ההזדמנות שניתנה להן לתקן את הליקויים בדירה.נפרשה לפניי מערכת יחסים עכורה בין הצדדים שעולה גם מעצם הפסים האלימים אליהם התדרדרו הצדדים וגם עלתה מעדויות הצדדים לפניי. השפל אליו הגיעו יחסי האמון בין הצדדים בא לידי ביטוי, כמובן, באותו אירוע אלים, ובנסיבות, מצאתי ליתן לכך משקל מכריע. ברי כי בנסיבות אלו מתן הזכות לתיקון יחייב מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט. יתירה מכך, חידוש מערכת היחסים בין הצדדים עלול לגרור אחריו תביעות ופניות חוזרות ונשנות לבית המשפט (וראו גם: ת"א (חיפה) 1436/98, שמילוביץ נ' אשל הירדן בניה ופיתוח בע"מ (2008); ת"א (חיפה) 297/96, אוחנה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (2004); רע"א 4744/01, מצלאווי חברה לבנין בע"מ נ' אולפן (28.1.12(.

משכך, במטרה להימנע מהליכים נוספים באשר לאופן ביצוע התיקון, נוכח היעדר תיקון הליקויים בזמן אמת, חוסר האמון בין הצדדים וחלוף השנים, ולאחר ששקלתי את מכלול השיקולים, לרבות כמפורט לעיל – מצאתי להורות על תשלום פיצוי כספי, ולאפשר לתובעים לבצע את העבודות באמצעות קבלן מטעמם.

באשר לגובה הפיצוי הכספי, טענו הנתבעות כי ככל שזה ייפסק לטובת התובעים, יש לנכות את עלויות הקבלן המזדמן משיעור של 25%, אותו העריך מומחה בית המשפט, לשיעור של 10% - הוא השיעור המקובל. אני דוחה טענה זו, באשר אין מקום לשנות קביעותיו וממצאיו של המומחה מטעם ביהמ"ש אא"כ הוכחו נסיבות חריגות במיוחד. בנסיבות העניין אני קובע כי גובה הפיצוי יהיה בהתאם לסכום שהוערך על ידי מומחה בית המשפט בכל הנוגע לסעיף הליקויים (97,790 ₪), ובתוספת עלויות קבלן מזדמן (24,448 ₪) ומע"מ – ובסה"כ סך של 143,018 ₪.

איחור במסירה

התובעים טוענים, כי מועד המסירה של הדירה חל ביום 1.1.17, וזאת, בהתאם לסעיף 7.1 ונספח א' להסכם המכר. ביום 24.1.17 שלחו הנתבעות הודעה לדיירי הפרויקט על כך שהאכלוס המשוער הוא ביום 18.2.17, וכי הודעה בדבר מועד סופי תימסר 14 ימים קודם לכן. ביום 27.3.17 שלחו הנתבעות הודעה לפיה ניתן יהיה לקבל את הדירות החל מיום 31.3.17, אולם גם במועד זה לא התקבל טופס 4 והדירה לא הייתה ראויה למגורים.

ביום 15.5.17 נערך פרוטוקול מסירת הדירה, בכפוף לנספח ליקויים שצורף. התובעים קיבלו את הדירה לידיהם בלית ברירה ומשנואשו מהתעלמות וזלזול התובעים, וכאשר הדירה אינה ראויה למגורים. בשל כך, היה על התובעים להמשיך ולבצע עבודות לתיקון הליקויים בדירה, כך שבפועל היה באפשרותם להיכנס לדירה רק ביום 19.7.17.

על כן טוענים התובעים, כי בהינתן העובדה שהמועד החוזי למסירת הדירה היה ביום 1.1.17, כאשר הדירה נמסרה באופן פורמלי וכשאינה ראויה למגורים ביום 15.5.17, והתובעים נכנסו לגור בדירה בפועל רק ביום 19.7.17, הרי שיש לקבוע כי הדירה נמסרה להם באיחור של 7 חודשים ו-18 ימים. בשל כך, הם זכאים לפיצוי בסך של 86,865 ₪ בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) והערכת מומחה בית המשפט לשווי דמי השכירות (8,800 ₪ לחודש).

הנתבעות מצידן מכחישות את מועד המסירה הנטען – 1.1.17, נוכח נספח השינויים הקובע כי מועד המסירה נדחה ב-60 ימים, היינו ליום 1.3.17. ביום 24.4.17 התקבל טופס 4 מהרשויות, וזהו המועד הקובע למועד מסירת הדירה. בהינתן סעיף 5א לחוק המכר (דירות) הקובע מתן פיצוי רק בחלוף 60 ימים ממועד המסירה החוזי, הרי שהמועד האחרון למסירת הדירה היה ביום 1.5.17, וברי כי ממילא לא היה כל איחור במסירה.

עוד נטען, כי אין בעובדה שהתובעים בחרו להתייצב בדירה רק ביום 15.5.17 כדי לקבוע מועד זה כמועד מסירת הדירה. התובעים נהגו שלא כדין שעה שהדירה הייתה מוכנה למסירה אולם הם סירבו לקבלה ובכך הביאו לאיחור במסירה. בעניין זה מפנות הנתבעות לסעיף 7.1 להסכם הקובע כי מסירת הדירה תהיה בכפוף למילוי התחייבויות הקונים.

עוד טוענות הנתבעות, כי סעיף 7.4 להסכם המכר קובע כי מועד המסירה ניתן לדחייה על ידי המוכר כתוצאה מנסיבות שאינן תלויות במוכר או שאין לו שליטה עליהן. בעניין זה יש לקבוע כי נטישת הקבלן המבצע את הפרויקט מהווה נסיבה כאמור.

במסגרת סיכומיהם, טענו התובעים כי אין ממש בטענה בדבר ארכה של 60 ימים מכוח נספח השינויים, מאחר שדובר בשינויים מינוריים הקשורים בעיקר לנקודות חשמל, והנתבעות אילצו אותם לחתום על חשבון שינויים אחיד הדוחה את המסירה ב-60 ימים, ללא כל התייחסות לתיקונים הרלוונטיים לגביהם. התובעים חתמו על נספח שינויים זה תחת מחאה. ממילא לנוכח האיחור המשמעותי במסירה ייערך חישוב פיצוי לצורך האיחור במסירה ייערך לפי מועד המסירה המקורי שבהסכם.

לא מצאתי לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בגין ראש נזק זה. אנמק:

המועד הקובע למסירת הדירה

לשם הכרעה בשאלה האם נמסרה הדירה במועד, יש לקבוע תחילה מהו אותו מועד, שכן גם לגביו נחלקים הצדדים. אין חולק כי הסכם המכר קבע מועד מסירה ליום 1.1.17. כמו כן, אין מחלוקת כי התובעת (בהסכמת התובע – ר' לעניין זה עדות התובע "אשתי חתמה ואנחנו היינו ביחד", ש' 23, עמ' 12 לפרו') חתמה ביום 24.2.16 על נספח השינויים (נספח ב' לכתב התביעה). סעיף 3.1 לנספח השינויים קובע כדלהלן :

"3.1 הדייר מאשר כי עקב ביצוע השינויים תתעכב השלמת הדירה ויידחה מועד המסירה הקבוע בהסכם המכר בכ-60 ימים ( ההדגשה במקור – י.פ.), זאת מעבר לתקופות הדחייה המותרות על הסכם המכר (תקופת הגרייס). הדייר מסכים לכך כי האיחור במסירה כאמור לא יצמיח לו כל זכות לפיצוי ו/או לשיפוי ו/או לסעד אחר כלשהו (לרבות לא לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר, ככל וקבוע, וכי הוא מוותר בזאת באופן מוחלט ובלתי חוזר על כל פיצוי ו/או שיפוי ו/או סעד בקשר עם איחור המסירה שינבע מהשינויים שהתבקשו על ידו, הן כלפי הקבלן והן כלפי היזם או מי מטעמם."

במאמר מוסגר אציין, כי איני מקבל את טענת התובעים לפיה "אולצו" לחתום על נספח השינויים, חרף שינויים מינוריים. טענה מסוג זה מקומה להישמע במסגרת טענות מסוג "פגמים בהסכם" או טענות מסוג חוזה אחיד. מאחר שאלו לא הועלו במועד הראשון ובהליך כנ"ל, יש לקבל את האמור בנספח השינויים ככתבו וכלשונו.

הנה כי כן, לפנינו מועד מסירה חדש – הוא יום 1.3.17. כמו כן, קובע חוק המכר (דירות) תקופה של 60 ימים נוספים מיום מועד המסירה החוזי בגינם לא יינתן פיצוי – היינו "תקופת חסד" למוכר. וכך נקבע בסעיף 5א לחוק -

"א.(א)לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה...".

אם נחבר את האמור יחדיו, מצינו כי חרף העובדה שמועד המסירה נקבע ליום 1.3.17, הרי שגם אם הדירה נמסרה לאחר מועד זה, וקודם ליום 1.5.17 אין בכך כדי להקים פיצוי לתובעים. כעת יש לבחון מתי הלכה למעשה נמסרה הדירה לתובעים והאם היה זה במסגרת התקופה האמורה שאינה מזכה בפיצוי?

האם הדירה נמסרה ביום 24.4.19?

כאמור, טוענות הנתבעות כי הדירה נמסרה לתובעים ביום בו ניתן טופס 4 לבניין, יום 24.4.17, וזהו היום שאותו יש לקבוע כמועד המסירה. מנגד, טוענים התובעים כי חרף קבלת טופס 4 לבניין, הדירה לא הייתה מחוברת לגז ולחשמל והייתה "לא ראויה למגורים" (במובן המשפטי של ביטוי זה – בעניין זה ר' ת"א (ת"א) 16678-08‏ ‏יעל אדר נ' שותפות מגדל פלורנטין (בניהול מיוחד) (פורסם בנבו, 25.10.12) (להלן: "יעל אדר")), ומשכך אין לקבוע מועד זה כמועד המסירה.

בדומה לחוזי מכר דירה סטנדרטיים רבים קובע הסכם המכר בענייננו את התנאים למסירת הדירה מאת המוכר לקונה, וכן מגדיר מהי דירה שבנייתה הושלמה והיא תהיה מוכנה למסירה –

"7.1 בכפוף לקיום התחייבויות הקונה על-פי הסכם זה ועל-פי כל דין במלואן, במדויק ובמועדן, לרבות תשלום מלוא התמורה על-ידי הקונה כאמור בסעיף 14 להלן ולרבות תשלום כל התשלומים המגיעים למוכר בעבור עבודות נוספות אשר הוזמנו, במידה שהוזמנו, על-ידי הקונה ולרבות תשלום כל התשלומים הנזכרים בסעיף 14 להלן על-ידי הקונה – מתחייב המוכר כי לא יאוחר ממועד המסירה הנקוב בנספח א' (להלן – "מועד המסירה"), וכתנאי מוקדם שעד למועד זה מילא הקונה אחר כל התחייבויותיו כאמור תושלם בניית הדירה והיא תימסר לחזקתו של הקונה כשהיא פנויה מאדם וחפץ, וחופשית מזכות שכירות, חזקה או שימוש לטובת צד שלישי.

"השלמת הדירה" בהסכם זה פירושה היות הדירה בנויה בהתאם למפרט ו/או לתוכניות (מבלי לפגוע בהוראות סעיף 6.2 לעיל) ולהוראות הסכם זה וכשהיא ראויה למגורים, לרבות חיבורה לרשת המים, החשמל, הביוב, הגז וכאשר לדירה ולחניה קיימות גישות נוחות וסבירות".

נשאלת השאלה – האם ביום 24.4.17 עמדו הנתבעות בתנאים האמורים והדירה הייתה מחוברת לתשתיות וראויה למגורים (ויוער, התובעים לא העלו טענה באשר למפרט או לתוכניות לא תואמות), שאם לא כן יש לקבוע כי הדירה לא הושלמה כהגדרתה בהסכם המכר והנתבעות לא עמדו במועד המסירה לו התחייבו.

"דירה ראויה למגורים"

שאלת היותה של "דירה ראויה למגורים" נבחנה בפסיקה במגוון הקשרים וקיימת הסכמה כי אמות המידה להגדרה זו משתנה על פי ההקשר. בעניין יעל אדר הוצגה סקירה נרחבת בעניין והוצגו מקרים שונים בהם פסק בית המשפט בעניין זה.

כך לדוגמא הובא שם, כי בעמ"נ (י-ם) 203/04 עתליה צוקרמן ואח' נ' מנהל הארנונה של המועצה המקומית מבשרת ציון (פורסם בנבו, 7.3.06) נקבע כי היעדרה של נוחות לבדה אינה מסווגת את הדירה כבלתי ראויה למגורים. עוד הובא שם את שנפסק בת"א 368/89 (י-ם) לוי נפתלי נ' מבט בניה בע"מ (פורסם בנבו, 27.2.92) כי כאשר מדובר ברטיבות קשה הדירה אינה ראויה לגורים, ואת שנפסק בע"א 148/89 שיכון עובדים בע"מ נ' עיזבון יוסף בליבאום ז"ל (פורסם בנבו, 4.2.96), כי סדקים ההולכים ומתרחבים וכתמי טחב מופשטים ונשירת טיח מצדיקים את הגדרתה של דירה כבלתי ראויה למגורים.

בע"א 8343/01 עובדיה נ' סיבל נהריה בע"מ נח(6) 400 קבע בית המשפט כי מקום שבו יורדת אי ההתאמה לשורשם של דברים נשלל יסוד המסירה אפילו אם הדירה נמסרה פיסית לרוכשים. כן נקבע בת"א 1632/98 ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913, כי מסירת דירות בבניין בטרם חוברו למערכת הביוב, החשמל והטלפון, בטרם נוצק משטח הכניסה לבניין, ואף בטרם היו בבניין מדרגות או מעלית, מהווה הפרה של תנאי המסירה.

עולה מן המקובץ , כי נקודת האיזון הנכונה, שבין היות הדירה לקויה ועם זאת ראויה למגורים, לבין מצב בו יש לראות את הליקויים כחמורים דיים לצורך סיווגה כלא ראויה למגורים, משתנה ממקרה למקרה וכי על בית המשפט להכריע בעניין זה.

בענייננו, יש לבחון האם עולה מחומר הראיות כי ביום 24.4.17 לא הייתה הדירה ראויה למגורים. וכך מסר התובע בתשובתו לשאלה זו בעדותו לפניי -

"ש. קיבלתם מכתב שאתם צריכים להיערך לקראת מסירה, ביום 24.4.17 ניתן טופס 4 באותו זמן הדירה הייתה מחוברת לחשמל מים ביוב גז?

ת. לא, יש כאן כמה פערים אדירים הדירה הייתה ללא דלתות ללא חלונות, אז ככה גז לא היה מחובר, לא היה חשמל, היה הרבה אחרי זה, ביוב אני לא יודע יכול להיות שהיה, מים גם אני לא זוכר מצטער, אבל חשמל וגז בוודאות לא היו מחוברים אני מדבר על אמצע מאי" (ש' 4-8, עמ' 13 לפרו').

לשאלת בית המשפט, כיצד ייתכן שניתן לבניין טופס 4 מבלי שהדירה הייתה מחוברת לחשמל, והאם קיימת אפשרות שהתובע הוא שלא דאג לתאם מועד החיבור לחשמל, השיב התובע:

"ת. אחרי שיש טופס 4 לבניין כל דירה חייבת לעבור, בדיקה של חשמלאי מוסמך וחשמלאי של חברת חשמל שניהם מאשרים את הדירה ולאחר אישור הדירה מחוברת, החשמלאי היחיד זה החשמלאי של היזמים הוא היה האיש אשר שצריך לאשר את הבדיקה ולצערי מכיוון שהדירה לא הייתה מוכנה, לא יודע מה היה חסר לו לוח או לא לוח, הכל היה בידיו ואנחנו היה לנו אישור תשלום לחב' חשמל בערך חודש לפני שהדירה חוברה, היה לנו הזמנה קבלה על אישור וחיכינו לבדיקה של החשמלאי של היזמים ולאישור של הבודק חברת חשמל ואחרי שנתנו...." (ש' 1-6, עמ' 18 לפרו').

אכן, טופס 4 אינו מהווה סוף פסוק בשאלת חיבור הדירה לחשמל, שכן לאחריו יש לערוך בדיקת חשמלאי מוסמך וביקורת של חברת החשמל (ולעניין זה לא נדרשת ראיה, שכן הוא בגדר ידיעה שיפוטית; ר' יעקב קדמי, על הראיות, חלק שני, 726; 714,מהדורה משולבת ומעודכנת, 2009).

עדותו של התובע בעניין הייתה אמינה וסדורה, ואני מקבל את טענתו בדבר העובדה כי אכן ביום 24.4.17 לא היה חשמל בדירתו. ואולם, לא הוצגה בפניי כל ראיה או אסמכתא בשאלה באיזה מועד אכן חוברה לבסוף הדירה לחשמל. ייתכן בהחלט כי חיבור זה נעשה מספר ימים לאחר מכן וכי עד ליום 1.5.17 (הוא המועד האחרון למסירת הדירה בלא פיצוי, כפי שנקבע לעיל) כבר חובר החשמל. ייתכן גם ההפך. ממילא כל השערה שתישמע בעניין היא בגדר ספקולציה, ונטל הראיה, המוטל בעניין זה על התובעים, לא הורם.

ממילא, ברור כי התובעים מבקשים לסמוך את עיקר טענת האיחור במסירה על שאר הליקויים, ולעניין זה הם מפנים לנספח שצורף לפרוטוקול המסירה מיום 15.5.17 במטרה להצביע על היות הדירה בלתי ראויה. אלא שדווקא נספח זה מוכיח את ההיפך מהנטען, ומראה כי גם באותו היום לא דובר על ליקויים אשר אינם מאפשרים מעבר לדירה. כך, עיקר הפגמים שנזכרים בנספח זה הם פגמים המשליכים על נוחות המגורים ולא על עצם המגורים עצמם, וביניהם ניתן למנות את דלת כניסה שאינה דקורטיבית, היעדר תריסים, תיקוני שפכטל וצבע מסביב לחלונות, חוסר בנקודות חשמל, צביעה לא אסתטית וכו'. לשם ההמחשה אציג את הליקויים שנטענו לגבי "חדר שינה הורים":

"התריס צריך להיות עם מנגנון בטיחותי בעת הורדת התריס.

בקיר המיטה להתקין אינטרקום, חסר חוט משיכה בצד שמאל של המיטה.

בצד הימני חסר שקע טלפון, חסר קיבורד.

השקע בקיר הארון להעביר אותו לגובה 2.80 מ' וימינה למרכז.

מפסק תריס צריך להיות ליד המיטה בצד ימין ולא ליד התריס (בהתאם לתוכנית החשמל שהוגשה)

ליישר שקעים בצד ימין למיטה

בקיר הדלת – חסר חוט משיכה לטלוויזיה, חוט משיכה לתקשורת ונקודת טלפון.

ליישר את השורה של ארבעת המפסקים" (נספח ה' לכתב התביעה).

לתוצאה זהה אני מגיע גם מבחינת חוות הדעת שהוצגו לפניי ואשר יש בצירופן יחד כדי לשפוך אור על מצב הדירה במועד הרלוונטי לענייננו. כך, בהתחשב בעובדה כי לא נטען על ידי התובעים כי אי אלו מהליקויים שנטענו על ידי המומחה מטעמם בזמן אמת תוקנו ועל כן אינם קיימים עוד כיום, ובשים לב לחוות דעת מומחה בית המשפט, עולה כי עיקר הליקויים הנטענים עניינם באיטום וריצוף, כאשר טענות רטיבות עלו בעיקר בחורף 2018, וממילא לא היה בהן כדי לדחות את מועד המסירה במאי 2017; ועיקר בעיות הריצוף נגעו למרפסת הסלון. ברי כי צירוף ממצאים אלה מצביע על כך שהדירה הייתה מוכנה למסירה, וכי לא הייתה כל מניעה שהתובעים, יעברו להתגורר בה.

אכן, חוות דעת מומחה בית המשפט מצביעה על ליקויים נוספים, לא מעטים, התואמים בחלקם את הליקויים שנטענו במסגרת נספח השינויים. ברם, עצם ריבויים של ליקויים כשלעצמם אינו מצדיק את הגדרת הדירה כבלתי ראויה למגורים. הפגמים אינם נמנים מספרית לצורך הכרעה בחומרתם, ויתכן בהחלט כי על אף שמדובר בעשרות פגמים העולים עד כדי אי התאמה מסוגים שונים, הם מהווים ברובם פגמים אסתטיים בעיקרם ואינם משליכים על אפשרות המגורים בדירה (ר' עניין יעל אדר). דומני כי זהו המקרה דנן.

לסיום סוגיה זו, אציין עוד כי גם בתמונות שצירפו התובעים (נספח ט"ז לכתב התביעה) יש כדי לחזק את האמור, שכן הן מציגות תכונה ועבודה רבה במרפסת הסלון, וכן פגמים סביב מסגרת אחד החלונות בבית; אולם, כאמור, בכך אין די כדי לקבוע שהדירה לא הייתה ראויה למגורים. ודוק, אין בכך כדי להמעיט מחומרת העניין, אלא לקבוע כי קיימים פתרונות חלופיים בשוק ואי הנוחות כשלעצמה נאמדת באמצעות פסיקה ברכיב "עוגמת נפש", רכיב אשר יוקדש לו פרק נפרד בהמשך.

סיכום ביניים

מכלל האסמכתאות והראיות שנבחנו לעיל עולה כי היה באפשרות התובעים לקבל לידם את הדירה כבר ביום 24.4.17, גם אם היו בה ליקויים ופגמים אסתטיים, ואפילו היו הם רבים. העובדה שביום 15.5.17 חתמו התובעים על פרוטוקול קבלת הדירה, יחד עם נספח ליקויים, אין בה לבדה כדי להוכיח את הטענה כי הדירה הייתה בלתי ראויה למגורים, או לסתור את החזקה הראייתית, לפיה בהינתן טופס 4 הייתה הדירה מחוברת לתשתיות.

משקבעתי כאמור אינני נדרש להתייחס לטענה בדבר מסירה מאוחרת ליום 24.4.17 (אם ביום 15.5.17 או אם ביום 19.7.17). באשר לטענת התובעים לפיה לא הודע להם בכתב 14 ימים בטרם מסירת הדירה, כפי הנדרש בהסכם המכר (סעיף 7.7.1 לתוספת להסכם המכר), מצאתי כי על אף שזו הוכחה כנכונה, אין בה כדי לקבוע כי התקיים איחור במסירה.

כבר ביום 27.3.17 נשלח לנתבעות מכתב מטעם הנתבעות, המודיע כי:

"1. הננו שמחים לבשר לכם שהבניין נמצא בשלבים אחרונים של טופס 4.

2. חיבור החשמל מתואם ליום חמישי ה-30/3/17" (נספח יד לכתב התביעה).

אכן, הודעה נוספת המודיעה על מסירת הדירה לא נמסרה בכתב, וכך גם העיד בעניין מר סופר:

"ש. באותו הסכם כתוב בסעיף 7.7.1 שהמוכר יודיע בכתב לדייר לפחות 14 יום לפני קבלת הדירה לרשותו על מועד מסירה. תסביר למה לא נשלחה הודעה כזו שהדירה מוכנה לדיירים האלה.

.....

ת. אני יצאתי מתוך הנחה שאם שאול עושה את זה כנראה הוא עדכן אותו שהדירה מוכנה. שאול היה מעורב בזה. אני אתו יחד. אז יכול להיות שאמרו לו בע"פ.

ש. בהסכם כתוב שאתם צריכים להודיע בכתב

ת. אז יכול להיות שזה לא היה." (ש' 23, עמ' 21 – ש' 15, עמ' 22 לפרו').

עם זאת, מחומר הראיות והעדויות עולה, כי הצדדים היו בקשר ואף אם הדרישה הפורמאלית לא התקיימה, ברי שהתובעים היו מודעים להתקדמות הבנייה ולמועד בו מתכוונות הנתבעות למסור את הדירה, שכן אף לטענותיהם התנגדו לקבל הדירה במועד זה בשל מצב הדירה, ולא נטען על ידם שלא היו מודעים לכוונת הנתבעות למסור את הדירה.

כמו כן, אני ער לטענת התובעים לפיה התייחס מר סופר בעדותו לאירועים שאינו מכיר ושלא היה לו חלק בהם, וכי הנתבעות נמנעו מהבאת עדים רלוונטיים, ובכלל זה את מר שאול רומנו, אשר חתם על פרוטוקול המסירה מטעם הנתבעות, וכן עדים נוספים אשר עמדו בקשר ישיר מול התובעים במהלך כלל השלבים של רכישת הדירה ומסירתה. עם זאת, כפי שהוצג באריכות לעיל לא הייתה זו עדותו של מר סופר בעטיה הגעתי למסקנה אשר הגעתי, וממילא לא ברור מדוע לא בחרו התובעים עצמם לזמן את מר שאול רומנו או כל עד רלוונטי אחר לעדות מטעמם. משכך לא מצאתי לתת לטענות אלו משקל בהכרעתי.

גם לטענה בדבר היות חדלות הפירעון של הקבלן בגדר "סיבה שאינה תלויה במוכר או שאין לו שליטה עליה", אינני נדרש, אולם אתייחס אליה למעלה מן הצורך. בתי המשפט התייחסו לשאלה זו, ופירשו את סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) - הקובע כי באפשרות הצדדים להסכם מכר להסכים על הסתייגות מפיצוי בגין איחור במסירה בשל נסיבות שאינן בשליטת המוכר - ככזה המכיל שני תנאים מצטברים, האחד במישור העובדתי והשני במישור המשפטי.

במסגרת התנאי העובדתי יש לבחון האם העיכוב במסירה נגרם עקב נסיבות שאינן בשליטת המוכר, ואילו במסגרת התנאי המשפטי יש לבחון האם הסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן של נסיבות אלה אינו מוטל על המוכר (תא"מ (שלום פ"ת) 42039-06-16 אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, (פורסם בנבו, 3.5.2018); תא"מ (ראשל"צ) 39450-03-17 נכסי יונט יגאל אלון תל אביב בע"מ נ' יקותיאל ביזנס סנטר בע"מ (פורסם בנבו, 4.9.18) (להלן: יונט יגאל אלון")

בהינתן האמור, אילו הייתי קובע כי אכן התקיים איחור במסירה היה עלינו לבחון שני תנאים אלה. במסגרת המבחן העובדתי – ברי כי עצם קריסתו של הקבלן המבצע לא הייתה בשליטתן של הנתבעות ולא היה ביכולתן למונעה. בנסיבות הקיימות פעלו הנתבעות כמיטב יכולתן על מנת למזער את נזקי הקריסה ככל האפשר, וזאת אף בהתאם לגרסת התובעים (אשר כאמור טוענים כנגד אופן פעולת הנתבעות, אולם אינם חולקים על כך שפעלו ולא שקטו על שמריהן). הנתבעות העסיקו קבלני משנה, ביניהם גם מר מור, במטרה לקדם את הבנייה חרף קריסת הקבלן.

באשר למבחן המשפטי, יש לבחון כאמור על מי מוטל הסיכון של קריסתו של הקבלן. בעניין יונט יגאל אלון נקבע כי:

"... הסיכונים הקשורים לקבלן, לרבות הסיכון לקריסה כלכלית שלו, מונחים במלואם לפתחה של הנתבעת, כיזמית הפרויקט. הקבלן הוא ספק "פרטי" של הנתבעת. הנתבעת היא זו שבחרה בו. היא זו ששקלה את היתרונות והחסרונות בהתקשרות איתו. אילו היה הקבלן מבצע את עבודתו ללא דופי, הנתבעת היא זו שהייתה נהנית מכך. ממילא, היא גם זו שנושאת בסיכונים שבהתקשרות. אין כל הצדקה להטיל על הקונה, ולו באופן חלקי את סיכוני הקבלן שנבחר על ידי היזם."

אשר על כן, דומה כי גם בענייננו, ובהתאם לרוח הפסיקה, לא היה מקום לקבוע כי קריסת הקבלן מהווה "כוח עליון" בהתאם לסעיף 7.4 להסכם המכר, וכי נסיבות אלה מהוות עילה לאי תשלום פיצוי על ידי הנתבעות, וממילא ככל שהסכימו הצדדים אחרת הרי שמדובר בתניה הסותרת את הוראות חוק המכר (דירות). אולם כל האמור הוא בגדר "למעלה מן הצורך", שכן כפי שקבעתי לעיל הרי שלא היה איחור במסירה.

ירידת ערך:

לטענת התובעים, בעקבות סטיות בשטח הדירה וגריעת שטחים, נגרמה לדירה ירידת ערך בגינה יש לפצותם.

לשיטת הנתבעות, כל הליקויים הקיימים בדירה ניתנים לתיקון מלא, ולא הוכח כי יש בהם כדי להוציא "שם רע" לדירה. לעניין זה ר' ת"א (י-ם) 379/92 לשינסקי שלמה נ' רמ"ט בע"מ, תק-מח 99(1) 2336. משכך אין בהם כשלעצמם כדי לגרום לירידת ערך הדירה.

בעניין ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט ואח', תק-על 94(2), 674, נדונה סוגיית ירידת הערך בדירות, ונקבע כי:

"חלק מן הפיצוי בגין ירידת ערך הדירה נובע מן הירידה בערך הדירה עקב ביצוע התיקונים. פשיטא שדירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. נזק כזה הוא בר פיצוי. עלות התיקונים אינה מפצה על נזק זה, ולפיכך הוסיף בית המשפט קמא פיצויים בגין ראש נזק בנפרד, והדין עמו".

במסגרת הסיכומים הציגו הנתבעות טענות חדשות שנשמעו לראשונה, לפיהן ירידת הערך כפי שחושבה על ידי מומחה בית המשפט שגויה וכי קביעת שווי הנכס לפי 3,750,000 ₪, שעה שהנכס נרכש בסך של 3.5 מיליון ₪, מביאה להשבחת הנכס עוד בטרם גריעת השטחים הנטענת. עוד הן מוסיפות, כי חרף הלכות בית המשפט בדבר מעמדו המיוחד של מומחה בית המשפט, קיימים בענייננו נימוקים המצדיקים סטייה מחוות דעתו של המומחה המוסכם בעניין ירידת הערך, שכן נפל פגם שורשי בחישוב זה. טענה זו אין בידי לקבל.

הלכה ידועה היא כי מעמדו של מומחה שמונה על ידי בית המשפט מעמד מיוחד הוא, וממצאיו יאומצו דרך כלל על ידי בית המשפט הממנה, אלא אם כן קיימת סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת, כגון ראיה לסתור או נימוק של ממש או אם נפלה שגיאה גסה בחוות הדעת עד כדי שבית המשפט, החסר מומחיות במקצוע זה, ימצאה מופרכת. ואולם, מסקנות המומחה לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט, וההכרעה הסופית לעולם מסורה בידי בית המשפט, המכריע על פי מכלול הראיות שבפניו ורשאי לבור חלקים מחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט (ראו למשל: ע"א 4179/17 יותר סוכנות לביטוח (1989) בע"מ נ' רובין (6.12.18); רע"א 3941/14 מולאים נ' שירותי בריאות כללית (11.9.14); רע"א 7301/12, בן סימון נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (9.4.13); ע"א 8361/10 יוסף נ' כלל לביטוח בע"מ (29.5.11); ע"א 558/96 חברת שכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל פ"ד נב(4)563 (1998);  ע"א 2934/94 סולל בונה בע"מ נ' איתן (2.6.96)).

הנה כי כן, על הנתבעות להצביע על שגיאה גסה ומופרכת בחוות הדעת לצורך שלילת חישובו של מומחה בית המשפט. בעניין זה מקובלת עליי טענת התובעים, לפיה לא זו בלבד ששגיאה כאמור לא הוכחה, אלא שטענה זו הושמעה לראשונה במסגרת הסיכומים, מבלי כל חוות דעת סותרת או תימוכין לעניין. יתירה מכך, הנתבעות בחרו שלא להגיש חוות דעת נגדית מטעמן במסגרת ההליך וכן בחרו שלא לזמן את מומחה בית המשפט לחקירה ואף לא להציג לו כל שאלות הבהרה. בכך דומה כי תמה דרכן של הנתבעות להעלות כל טענה נוספת בעניין זה.

על כן, אני קובע כי התובעים יפוצו בגין ראש נזק זה, בהתאם להערכת מומחה בית המשפט, ובהיעדר ראיה לסתור, בסך של 60,000 ₪.

פיצוי בגין עוגמת נפש -

התובעים ייחדו בתביעתם ראש נזק נפרד בגין "עוגמת נפש, אובדן הנאה, בזבוז זמן". במסגרת הסיכומים הוסיפו כי מאחר שמדובר בדירת יוקרה שעליה שילמו התובעים בעמל רב מיליוני שקלים, וכי עד לרגע זה מנועים הם ליהנות מהדירה בהיותה לקויה, והם סובלים מעוגמת נפש במרדף בלתי פוסק אחר הנתבעות, הרי שיש לחייב את הנתבעות בהתאם לעקרונות שהותוו בפסיקה בסך של 35,000 ש"ח.

מנגד, טוענות הנתבעות בסיכומיהן כי מדובר בדרישה מופרכת לפיצוי אסטרונומי בגין ראש נזק זה, וכי אין בקיומם של ליקויים מינוריים, כדוגמת הליקויים המצויים בדירת התובעים, כדי להשפיע על שגרת חייהם ולפגום בהנאתם מהדירה. על כן, דרישת התובעים חרגת לחלוטין ממתחם הסבירות הנדרש.

הדין הישראלי מכיר בפיצוי בגין ראש הנזק של עוגמת נפש, אולם בתביעות רכושיות קיימת מגמה לצמצם פיצוי זה, כאשר בכל מקרה עוגמת נפש אינה פיצוי עונשי. בע"א 6540/05 סולל בונה בע"מ נ' אברמוביץ' (פורסם בנבו, 1.12.08) נדונה סוגיית עוגמת הנפש בהקשר של רכישת דירה, וכך נקבע –

"בקביעת גובה הפיצוי עבור עוגמת נפש שנגרמה בגין ליקויי בנייה יש להביא במכלול השיקולים, בין היתר, את ייעודו של הנכס (מבנה מגורים, מבנה עסקי או אחר); את טיב הליקויים; מידת חומרתם; מידת השפעתם על שגרת חיי המשתמשים בנכס; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; ועלות תיקון הליקויים..."

וכן בעניין סגל –

"מטרתו של הפיצוי הינה להעמיד את הניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא אירעה ההפרה והנזק שנגרם בעקבותיה. בקביעת שיעור הפיצויים בגין עוגמת הנפש בגין ליקויי בניה יילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בדירה; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד"

בהתחשב בכלל השיקולים האמורים, ותוך שאני מביא בחשבון כי ליקויי הבניה פגעו באיכות חייהם של התובעים ובמידת הנאתם מהנכס שרכשו במידת כספם; כמו גם העובדה שהנתבעות הציגו בפניהם מצגי שווא לפיהם בכוונתן לתקן הליקויים; וכן העובדה כי קבעתי שלא דובר בליקויים שיש בהם כדי לקבוע כי דובר בדירה שאינה ראויה למגורים במועד המסירה אולם יש להתחשב בליקויים במסגרת סעיף עוגמת הנפש; בהתחשב בכמות הליקויים והעלות שנפסקה לבסוף לתיקונם, סבורני כי יש לפסוק לטובת התובעים פיצוי בגין עוגמת נפש.

מנגד, הענקתי משקל ניכר להתנהלות התובע במסגרת האירוע האלים ולעובדה כי אירוע זה היווה נקודת שבר והיה בעל משקל רב בעובדה כי אנו מצויים בהליך זה כיום.

בהינתן האמור, מצאתי כי הסכום הראוי בגין ראש נזק זה, אשר יש בו כדי לשקף את נסיבות המקרה דנן וכן את מגמת הפסיקה כאמור באשר לפסיקת עוגמת נפש בתביעות רכושיות, עומד על הסך של 5,000 ₪.

סוף דבר

לאור כל האמור והמפורט לעיל, אני פוסק כי הנתבעות תשלמנה ביחד ולחוד לתובעים את הסכומים הבאים:

סך של 143,663 ₪ בגין ליקויי הבניה וכן סך של 60,000 ₪ בגין ירידת ערך, וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן חוות דעת מומחה בית המשפט (4.2.20) ועד למועד התשלום בפועל.

בנוסף, תשלמנה הנתבעות לתובעים פיצויים בגין עוגמת נפש בסך של 5,000 ₪.

לעניין הוצאות משפט, מבקשים התובעים לחייב את הנתבעות בהוצאות הכוללות שכ"ט מומחי התובעים, חלקם של התובעים בשכ"ט מומחה בית המשפט ואגרת בית המשפט, בסך כולל של 11,685 ₪. משהתקבלה התביעה בחלקה, בכל הנוגע לרכיב ליקויי הבניה, ירידת הערך וחלק מעוגמת הנפש, יש מקום לשפותם עבור ההוצאות בהם נשאו לצורך ניהול ההליך שבפניי. כמו כן, יש להתחשב בכך שלא נטען לשיפוי בגין שכ"ט עו"ד.

בעניין זה נתתי דעתי לכך שהתביעה הוגשה במקורה על סך של 511,529 ₪. לאחר כחודשיים הוגש כתב תביעה מתוקן על הסך של 521,529 ₪. ביום 13.2.20 תוקן גם סכום זה לסך של 355,850 ₪, וזאת, לאחר קבלת חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש.

עם זאת, יש מקום להחזר בגין חוות דעת המומחים מטעם התובעים בסך כולל של 5,825 ₪ וכן השתתפות הנתבעות בעלות חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש בסך של 5,850 ₪ (בשים לב לכך שמחצית הסכום שולמה מלכתחילה ע"י התובעים).

אשר על כן, ובשים לב לעובדה כי התביעה הוגשה על סכום גבוה בהרבה מהסכום אותו דורשים כיום התובעים, הריני מעמיד את שיעור ההוצאות אשר על הנתבעות לשלם לתובעים כדלקמן: שכר טרחת המומחים, כולל ההשתתפות בשכרו של המומחה מטעם ביהמ"ש: 11,675 ₪.

כן תשלמנה הנתבעות לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.

בנסיבות העניין אני מורה לנתבעות לשלם לתובעים שכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪ בצירוף מע"מ.

הנתבעות תשלמנה לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

ניתן להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד כדין.

ניתנה היום, ט"ו אלול תש"פ, 04 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.