1.לפני עתירה בה מבקש העותר כי יקבע שאינו חייב בארנונה בגין נכס בגוש 8774 חלקה 5 (מספר הנכס בעירייה 10108400).
עיקר המחלוקת בין הצדדים הינה האם המדובר בנכס שמעולם לא היה ראוי לשימוש ועל כן לא היה מקום לחיובו בארנונה בעבר ואין מקום לחיובו כעת, כל עוד לא יהא הנכס ראוי לשימוש, או שמא המדובר בנכס שבעבר היה ראוי לשימוש וכיום אינו ראוי לשימוש ויש להחיל לגביו את הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות.
2.לטענת העותר כמפורט בעתירתו הנתמכת בתצהירו, הנכס הרלוונטי בגינו חוייב בארנונה מעולם לא היה ראוי לשימוש ולא נעשה בו שימוש בפועל, לא על ידי העותר ולא על ידי מאן דהוא מטעמו. העותר ציין כי המדובר בנכס שנבנה על ידי אביו והיה אמור לשמש אותו לאחר נישואיו, אלא שהעותר לא התחתן והוא מתגורר עם אימו, והנכס לא הושלם מעולם ולא הוכשר למגורים ואף אינו מחובר לרשת החשמל או למערכת המים.
העותר תמך טיעוניו ותצהירו בתמונות המתעדות בניין בשלבי בנייה.
3.העותר צירף לעתירתו אישורים שונים של המשיבה, שמהם עולה כי נעשו בדיקות במשך השנים על ידי הגורמים המוסמכים בעירייה בנוגע לכשירות המבנה, והן בשנת 2007 והן בשנים 2012 ו- 2013 צוין כי המבנה עדיין בתהליך בנייה ואינו ראוי למגורים (עיין במסמכים מהתאריכים 25.9.07, 12.11.12 ו- 3.4.13).
בנוסף לתצהירו של העותר, צירף העותר תצהירים של קרובי משפחה. (לחלק מהתצהירים אין מקום להתייחס בשל אי התאמה בין שם המצהיר לבין שם האדם שהופיע בפני עורך הדין שאישר את מתן התצהיר לפניו. גם אם מדובר בטעות, הרי הטעות לא תוקנה כראוי על ידי העותר בטרם קיום הדיון, והוא אף לא ביקש להגיש תצהירים מתוקנים במעמד הדיון).
העותר צירף תצהירים של אחיו ושל גיסו (תצהירים אליהם ניתן להתייחס כתצהירים שהוגשו כראוי), מהם עולה כי הנכס הרלוונטי לא היה מחובר למים או לחשמל ולא התגורר בו איש. כן עולה מהתצהירים, כי אחיו של העותר, מר ס. מ. , ת.ז. **********, מתגורר בבית השוכן בסמוך לנכס הרלוונטי, ועשה שימוש במד מים שהיה רשום בעבר על שם העותר ושכיום רשום על שם האח בתאגיד המים מי-עירון.
האח אף העיד בתצהירו, כי הוא זה ששילם את המים במשך כל השנים מאז עבר להתגורר בביתו בשנת 1994, ואף הגיע להסדרים עם המשיבה בנוגע לחובות המים והארנונה בהם הוא מחוייב ואין חוב אחר בקשר למים למעט החובות בגין השימוש של האח.
4.המשיבה מצידה לא המציאה אינדיקציה כלשהי לכך שהנכס הנ"ל המחויב בארנונה אכן היה ראוי למגורים בשלב כלשהו או כי מאן דהוא התגורר בו בפועל, ולמעשה ביקשה המשיבה ללמוד מכך ששלחה בעבר חיובי ארנונה לעותר ואף הצליחה לגבות כספים בשנת 2009, באמצעות עיקול שהוטל על חשבון הבנק של העותר, לפי פקודת המיסים [גבייה], כי שולמה בעבר ארנונה ולכן, לטענתה, תשלום הארנונה בעבר, מוכיח כי הייתה הצדקה לחיוב בארנונה וכי הנכס היה ראוי למגורים.
המשיבה טענה כי בהתאם לרישומיה היה חיוב בארנונה בהתייחס לנכס הרלוונטי בשנת 1998, אלא שגם בהתאם לרישומים שצירפה לתגובתה, אין תשלום כלשהו בנוגע לארנונה למעט 28 ₪ שלא ברור כלל בגין מה שולמו ומי שלמם (שכן, ברור שחיוב הארנונה החודשי, שלא לדבר על הדו-חודשי או השנתי, עולה על סכום זה), לתקופה שלפני שנת 2009.
אותם 28 ₪ אינם אינדיקציה לכך שהנכס היה ראוי לשימוש בשנת 1998, במיוחד כאשר מצוי אישור של המשיבה המתייחס לשנת 2007, ממנו עולה כי המדובר במבנה שטרם הושלמה בנייתו.
המשיבה אף לא המציאה לבית המשפט הוכחה למשלוח הודעות חיוב בארנונה, שהתקבלו אצל העותר בשנת 1998 או 1999.
המשיבה לא חלקה על כך שאין מקום לחיוב ארנונה בגין הקומה הנוספת הנמצאת בשלבי בנייה, אולם לטענתה היה מקום לחייב בארנונה על הקומה הראשונה, שכן המדובר בקומה שבה יש חלונות, דלת וריצוף, וניתן לראות גם מנורת תלויה (אם כי, המשיבה אינה טוענת שיש חיבור לחשמל).
בהקשר לכך, נציין, כי בהתאם לאמור בתשובת המשיבה, הרי עד לתאריך 24.8.14 גודל הנכס הרלוונטי בספרי המשיבה היה 153 מ"ר בהתייחס לקומת הקרקע בלבד, כך שברור שכל אותם אישורים שניתנו על ידי המשיבה בשנים 2007, 2012 ו- 2013, על כך שהנכס אינו ראוי לשימוש, מתייחסים לאותה קומת קרקע ולא לקומה הראשונה הנוספת שעודכנה רק החל משנת 2014.
בנסיבות אלה, לא ברורה הלוגיקה של המשיבה על פיה למרות שהמדובר בנכס שלא הושלמה בנייתו, הרי הצלחתה לגבות באמצעות עיקול סכום כסף, מצדיקה קביעה כי המדובר בנכס שהיה ראוי לשימוש בעבר ועל כן יש להתייחס אליו ככזה.
5.לטענת המשיבה כל חובות העותר לתקופה הקודמת לשנת 2012 בוטלו, כך שמהעותר לא נגבתה ארנונה למעט באשר לשנת 2009. יש מחלוקת בין הצדדים האם התשלום בשנת 2009 היה בשיקים דחויים (כגרסת המשיבה) או בעיקול שביצעה המשיבה בחשבון הבנק של העותר (כגרסת העותר).
מעיון בדו"ח מצב חשבון שצורף לתשובת המשיבה, עולה כי אותה גבייה שבוצעה ב 6.12.09 ושלכאורה נכתב בה כי המדובר בשיק דחוי, מתייחסת לאותו תאריך שבו קיים חיוב על הוצאות עיקול בנק, כך שלפחות, לכאורה, יש ממש בטענות העותר שתשלומי ארנונה ככל שנגבו ממנו בשנת 2009, נגבו באמצעות הטלת עיקול על חשבון הבנק שלו ולא כאשר הוא באופן אקטיבי שילם תשלום כלשהו עבור ארנונה.
המשיבה מודעת לטענות העותר, הנתמכות בתצהירים, כי החיבור למים בגוש ובחלקה הרלוונטי, הינו לבית אחיו של העותר, אשר אף שילם את חשבון המים, בעוד שהבית המיועד לעותר, ואשר בגינו נשלח אליו חיוב בארנונה, אינו במצב הראוי למגורים.
המשיבה לא תמכה תגובתה בתצהיר של מאן דהוא הטוען אחרת בכל הקשור לחיבורי המים.
המשיבה אף לא הבהירה מדוע בוטלו כל חיובי הארנונה בהתייחס לכל התקופה שקדמה לשנת 2012, אם אכן היא סבורה כי הנכס היה ראוי למגורים, והסיבה הסבירה לביטול החיובים הינה, כי אותו גורם שהורה על ביטולם, שוכנע כי המדובר בנכס שלא היה ראוי למגורים בתקופה הרלוונטית.
נוסיף ונציין כי בא כוח המשיבה, במעמד הדיון מ- 16.3.17, טען כי הנכס קיבל פטור מארנונה במשך 12 שנה מאחר ולא היה ראוי למגורים, אולם לא הבהיר מתי, והאם בכלל, לטענתו, הנכס כן היה ראוי למגורים (את 12 השנים מנה בא כוח המשיבה מאז שנת 2000 – עיין עמ' 2 ש' 23-24 לפרוט').
למעשה המשיבה בתשובתה אינה טוענת כי הנכס הרלוונטי שימש אי פעם למגורים, ולטענתה, קומת הקרקע משמשת את העותר כמחסן.
6.על כך שעצם הוצאת תדפיס ובו פירוט כי הנכס הרלוונטי של העותר חויב בארנונה, אין בו כדי להראות כי אכן המדובר בנכס שהיה ראוי לשימוש, ניתן לראות בבירור מהשוואת דו"ח מצב חשבון המתייחס לשנת 2007 (נספח 16 לתגובת המשיבה), עם אישור המשיבה שצורף על ידי העותר לעתירה המתוקנת והנושא תאריך 25.9.07, ממנו עולה כי הבית היה במצב של שלד ואינו ראוי למגורים.
אשר על כן לא ניתן לקבל את טענות המשיבה, שעצם הוצאת דרישת חיוב לארנונה, מוכיחה, כשלעצמה, כי החיוב מוצדק וכי הוא התייחס לבניין הראוי למגורים.
כמו כן, נציין כי ניתן לראות לאורך כל השנים שהתשלומים ששולמו על ידי אחיו של העותר היו תשלומים עבור מים, לנכס של אחיו של העותר, ולא בוצע תשלום עבור ארנונה לנכס הרלוונטי השייך לעותר.
7.העותר הגיש עתירתו רק בחודש 12/2016, הגם שהליכי הגבייה ועיקול חשבון הבנק שלו בוצעו עוד במהלך שנת 2015, כעולה מהנספחים לעתירה והגם שהעותר מודע לדרישות לתשלום ארנונה עוד לפני כן ואף הגיש בשנים 2012 ו- 2013 בקשה למחלקת הגבייה בכל הקשור לאי-כשירות הנכס לשימוש.
יחד עם זאת, עולה כי למעשה המשיבה אינה חולקת על כך שהנכס לא היה ראוי למגורים בשנת 2013 (כעולה מאישורי מחלקת הגבייה שצורפו לעתירה) אלא שהיא טוענת כי יש מקום לחיוב הנכס מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות, שכן בפרק זמן ערטילאי כלשהו בעבר, היה הנכס ראוי למגורים.
טיעוני הצדדים
8.לטענת המשיבה יש לפעול לפי סעיף 330 לפקודת העיריות בנוסחו המתוקן, כפי שהיה בתוקף החל משנת 2013, ובהתאם לכך היה העותר אמור לקבל פטור עבור הנכס למשך שנתיים לשנים 2013-2014, והוא אמור לשלם ארנונה עבור השנים 2015-2019, ואם הנכס לא יהיה ראוי לשימוש גם לאחר שנת 2019, הוא יקבל פטור ללא הגבלת זמן.
בנוסף לטענה זו היוצאת מנקודת מוצא שהנכס היה ראוי בעבר למגורים ולשימוש וכיום הוא אינו ראוי לשימוש העלתה המשיבה גם טענת שיהוי בהתייחס למועד הגשת העתירה.
עוד הוסיפה המשיבה והבהירה כי בכל הקשור לשיעור החיוב בארנונה, היא נכונה לשקול את גובה החיוב בהתאם לשיעור ההנחה לה זכאי העותר, בהיותו נכה (עיין עמ' 3 לפרוט' מ- 22.5.17).
9.העותר טען כי אין מקום להפעיל בעניינו את סעיף 330 לפקודת העיריות, שכן הנכס מעולם לא היה ראוי למגורים ולשימוש.
העותר הסביר כי לא היה מודע בזמנו לעיקול שבוצע בחשבון הבנק בשנת 2009 וכי לא קיבל הודעות חיוב בארנונה בהתייחס לשנת 2009, אולם נודע לו על כך בשנת 2012.
העותר לא נתן הסבר מניח את הדעת מדוע לא הוגשה עתירתו בשנת 2012 או בסמוך לכך, בכל הקשור לחיוב בשנת 2009, ולאור מועד הגשת העתירה, הוא אף הבהיר כי אין עניינה של העתירה בהחזר החיוב בהתייחס לשנת 2009, אלא בקביעה ובהצהרה כי העותר אינו חייב בארנונה, שכן הנכס מעולם לא היה ראוי לשימוש וכל עוד לא יהיה ראוי לשימוש (עיין עמ' 4 סיפא ועמ' 5 רישא לפרוט' מ 22.5.17).
דיון והכרעה
10.התנאי לחיוב בניין בארנונה הינו היות הבניין ראוי לשימוש.
לעניין זה נכתב בספרו של ד"ר הנריק רוסטוביץ "ארנונה עירונית" [מהדורה חמישית] ספר ראשון עמ' 322 :
"יש מספר מבחנים ל"גמר בנייה" של בניין: מבחן עיקרי שהוא המבחן הפונקציונאלי, על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה כאשר הוא ראוי לשימוש, כלומר: הבניין כולל את כל התשתיות החיוניות למטרה שלה הוא נועד. בנוסף למבחן העיקרי, קיימים שני מבחני משנה: מבחן "פורמאלי" על פיו מגיעה בניית דירה לסיומה ביום הוצאת תעודת גמר לפי חוק התכנון והבנייה התשכ"ה – 1965, ומבחן "מעשי" על פיו מגיעה בניית בניין לסיומה ביום התחלת השימוש בפועל.
לדעתנו, התנאי להשתת ארנונה הוא קיומו של המבחן הראשי. בניין שבנייתו טרם נסתיימה והוא אינו ראוי לשימוש אינו בגדר "בניין". ... אם לא הוצאה לבניין תעודת גמר ואין עושים בו שימוש, אזי אין להשית בגינו ארנונה משום ששימוש בבניין בהעדר תעודת גמר, הוא עבירה על החוק. ...".
עוד ובנוסף צויין בספרו של רוסטוביץ כי בניין שלא הוצאה לו תעודת גמר ובנייתו לא הגיעה לסיומה על פי המבחן הפונקציונאלי, אין לחייב בגינו ארנונה, גם אם בעבר היה מקום לחיוב בארנונה בגין שימוש בבניין זה והשימוש חדל.
בתקופת הליכי בנייה הנכס הינו בגדר "אדמת בניין".
בניית בניין מסתיימת כאשר למחזיק יש אפשרות פיזית, משפטית ומעשית ליהנות מהתועלת הכלכלית של הבניין (שם, בעמ' 327).
לאחר שכבר קיים בניין שניתן להשתמש בו או שנעשה בו שימוש בפועל והבניין חדל מלהיות כזה שניתן להשתמש בו, הרי הבניין הופך להיות לאדמת בניין. עניין זה מוסדר בסעיף 330 לפקודת העיריות.
11. בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח ואח' נ' עיריית תל אביב יפו מנהל הארנונה ואח'. (30.12.09) נפסק כי אם בניין אינו ראוי לשימוש ואין יושבים בו בפועל, אין מקום לבדוק, לעניין מתן הפטור לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, את עניין הכדאיות הכלכלית ואת השאלה – האם ניתן בעלות סבירה להפוך את הבניין לראוי לשימוש.
כן נפסק באותו עניין כי:
"לעניין החבות בארנונה הקובע הוא מצבו הנוכחי של הבניין ולא התנהגותו של הנישום ולכן גם אין לקבל את טענת המשיבות כי הפטור לפי סעיף 330 מוגבל בזמן. ..."
בית המשפט הדגיש כי לגבי בניין שלא ניתן לעשות בו שימוש, לא קיימת הזיקה הנדרשת בין השימוש או האפשרות לעשות שימוש בנכס לבין הטלת ארנונה.
באשר לבניין שטרם הסתיימה בנייתו וכל עוד אין הוא בשימוש, ואינו ראוי לשימוש, נפסק כי אין מחלוקת שלא מוטלת עליו ארנונה כבניין ובהמשך נפסק:
"הפסיקה עסקה בשאלה מתי מסתיימת בנייתו של בניין. כך, למשל, מבלי לקבוע מסמרות בדבר נאמר כי 'בבחינת השאלה האמורה אמנם יש ליתן משקל מסויים להוצאת טופס 4'... כל עוד הבניין אינו ראוי לשימוש אין להטיל על הנישום ארנונה...".
בהמשך, דן בית המשפט בשאלה כיצד לבחון האם המדובר בבניין שאין אפשרות לשבת בו וקבע כי המבחן הוא מבחן פיזי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר, תוך בחינת הימצאותם של מתקנים המצויים בדרך כלל בדירת מגורים והחיוניים לשימוש רגיל וסביר של הדיירים כגון חשמל, מים, שירותים מטבח וכדומה.
12.בבר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ (5.5.13) נפסק כי הלכת המגרש המוצלח רלוונטית גם לצורך פרשנותו של המונח בניין" בסעיף 269 לפקודת העיריות.
הדרך לבחון האם בנייתו של הבניין הושלמה הינה באמצעות המבחן האובייקטיבי, היינו, האם הנכס במצבו הנוכחי ראוי לשימוש אם לאו.
וכך נפסק מפי כב' השופט מלצר:
"... לפיכך יכול המחזיק לבחור להמשיך ולהותיר את הנכס במצב שהוא איננו ראוי לשימוש, וכל עוד יעשה כן – לא יחוייב בארנונה בגין החזקתו את הנכס. דברים אלה, כך נקבע בהלכת המגרש המוצלח, נכונים גם כאשר מדובר בנכס שהיה שמיש אך ניזוק, וגם כאשר מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה".
ובהמשך :
"בבחינת למעלה מן הצורך ומבלי לקבוע מסמרות אציין כי מקובלת עלי המסקנה לפיה כאשר מדובר בחיוב ראשון בארנונה לגבי נכס הנמצא בהקמה, הרי שהנטל להוכיח כי בניית הנכס הושלמה מוטל על המשיבה ולא על הנישום המחזיק בנכס...".
דהיינו, נכס שבנייתו לא הושלמה אינו אמור להיות מחוייב בארנונה והנטל להוכיח השלמת הבנייה, מוטל על המשיבה. השאלה הרלוונטית בענייננו, הינה האם מהראיות שהובאו ניתן ללמוד כי המשיבה הרימה הנטל לכך שבניית הבניין הושלמה, או שיש הצדקה להעברת נטל הראייה לעותר.
בענייננו, אין ראייה כלשהי שלנכס בגינו חוייב העותר בארנונה ניתן אישור סיום בנייה, ואין אף ראייה כי נכס ספציפי זה (להבדיל מבית אחיו של העותר הנמצא בשכנות לבית העותר) היה מחובר לחשמל או למים.
קיים מד מים בסמוך למבנה, אולם בהתאם לתצהירי העותר ואחיו, שלא נסתרו, חיבור המים הינו לבית אחיו ולא לנכס הרלוונטי של העותר, ובסופו של דבר אותו מד-מים הקשור לבית אחיו של העותר והמספק מים לבית אחר ולא לנכס של העותר, הוסב על שם האח.
13.הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] זו לשונה:
"330.נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעירייה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק –
(1)עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים שלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה);
(2)חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום);
(3)חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;
(4)התקופות כאמור בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה.
14.אינני סבורה כי הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות, אותן ביקש ב"כ המשיבה ליישם באשר לחיוב הארנונה על הנכס הרלוונטי של העותר, הינן ההוראות הרלוונטיות לענייננו, משאין המדובר בבניין שנהרס או שניזוק, אלא בבניין שבנייתו לא הושלמה מעולם, ואין אינדיקציה לכך שמאן דהוא התגורר בו אי-פעם בעבר.
15.בכל הקשור לטענת השיהוי, היה מקום לקבלה בהתייחס לחיוב שהוטל בשנת 2009, אולם העותר הבהיר כי אינו מבקש סעד בהתייחס לחיוב זה, מה גם שעתירה מנהלית אינה מיועדת לקבלת סעד כספי, אלא עתירתו מתייחסת לתשלומי הארנונה השוטפת, דהיינו החיוב משנת 2015 (שכן המשיבה מודה כי גם אם גרסתה באשר להפעלת סעיף 330 הייתה נכונה, הרי העותר היה אמור לקבל פטור עד תום שנת 2014).
בחינת שאלת השיהוי על שלושת היבטיה, השיהוי הסובייקטיבי; השיהוי האובייקטיבי; וחומרת הפגיעה בשלטון החוק, יש בה כדי להביא למסקנה שאין מקום לחייב את העותר בארנונה, על בניין שאינו ראוי למגורים ושלא הוכח שאי-פעם היה ראוי למגורים.
בהקשר לכך נציין כי חלוף הזמן, כשלעצמו, אין בו די לדחיית העתירה, אלא יש לבחון אם בשל חלוף הזמן נפגעו אינטרסים אחרים הראויים להגנה, ולא אלה הם פני הדברים בענייננו.
המשיבה לא הצביעה על פגיעה באינטרס מוגן שלה עד למועד הגשת העתירה, או על נזק שעשוי להיגרם לצד שלישי, והמשיבה מודעת היטב, כעולה מאישוריה מהשנים 2012 ו- 2013, לטענות העותר כי המדובר בבניין המצוי בשלבי בנייה, שאינו מאוכלס ואינו ראוי למגורים, והיא אף נתנה אישור בעניין לעותר.
באשר לקריטריונים לבחינת השיהוי האובייקטיבי, עיין גם בעע"מ 2273/03 אי-התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (7.12.06).
16.לאור האמור לעיל, העתירה מתקבלת והנני קובעת כי אין לחייב העותר בארנונה כללית בגין הנכס בגוש 8774 חלקה 5 שמספרו בעירייה: 10108400, ויש לבטל הליכי גבייה מנהלית לגביית ארנונה בשל נכס זה, כל עוד הנכס אינו ראוי לשימוש וכל עוד לא מתגורר מאן דהוא בנכס.
17.משהעותר היה מיוצג באמצעות הלשכה לסיוע משפטי, אין צו להוצאות.
ניתן היום, ז' סיוון תשע"ז, 01 יוני 2017, בהעדר הצדדים.
