מינהל מקרקעי ישראל נ' קאפי

פסק דין ( משלים )

ביום 27.1.2010 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי בפ"ת (ע"א 14713-11-08 וע"א 3814-12-08), המורה לבית משפט קמא להשלים את פסק דינו (מיום 24.9.2008) בסוגית ההפליה ובסוגית דמי השימוש הראויים. בהודעה מיום 12.7.2010 הודיע ב"כ הנתבע כי סוגית ההפליה מתבררת בגדרה של עתירה שהגיש הנתבע לבג"צ, וממילא אין עוד צורך כי בית משפט זה יעסוק בה. נותר, אם כן, לדון בסוגית דמי השימוש הראויים.

בסוגיה זו הוגשו חוות דעת שמאיות נגדיות. מטעם התובע חיווה דעתו השמאי דוד סגל. מר סגל אמד את דמי השימוש הראויים לתקופה שמיום 1.1.1997 ועד ליום 1.1.2004 (בהתאם לתקופת ההתיישנות). לשיטתו, יש לקבוע את דמי השימוש הראויים לפי 5% לשנה מערך הקרקע. בחקירתו הבהיר כי אמדן ההשוואה בו השתמש היה עסקאות מכירה באזור התעשיה סגולה (פ' מיום 26.3.2008, ע' 21 ש' 27-28; ע' 22 ש' 29-30).

מטעם הנתבע הוגשה חוות דעתו של השמאי שלומי יפה. לשיטתו, דמי השימוש הראויים עומדים על סך של 0.5$ למ"ר. בחקירתו הסביר כי השתמש בעסקאות שכירות בראש העין כבסיס להשוואה (פ' מיום 26.3.2008, ע' 37 ש' 16-18 וכן ע' 38 ש' 4-5, ש' 12-13). לדבריו, אין מקום להשתמש בשווי הקרקע כבסיס לדמש"ר, שכן אין מדובר במכירה. השמאי הסביר כי שימוש בשווי הקרקע כאומדן לדמש"ר מחייב התאמה מורכבת; זאת, משום ששווי הקרקע למכירה מכיל אפשרות לבנות במקום בנין בן 3 קומות, ואילו בפועל קיים בקרקע מבנה חד-קומתי בלבד (ר' עדותו בפ' ע' 41 ש' 7-11). על כן, יש להתייחס לעסקאות שכירות כמקור להשוואה (פ' ע' 42 ש' 3-5). בנוסף ציין כי שווי הקרקעות בסגולה גבוה בכ- 50% מקרקעות בראש העין (פ' ע' 40 ש' 29-31).

לאחר עיון בחוות הדעת ובעדויות השמאים, אני מבכרת את הערכתו של השמאי יפה על פני הערכתו של השמאי סגל. הטעם לכך הוא כפול: ראשית, הנכס הנדון ממוקם בראש העין. ראוי על כן להעזר בעסקאות הנעשות באזור זה כבסיס להשוואה. השמאי יפה העיד כי בדק את שווי השכירות עם מתווכים בראש העין (פ' ע' 38 ש' 4-5 וכן ש' 12-13), בה בעת ששמאי התובע בדק עסקאות במקום אחר – סגולה (ר' עדותו בפ' ע' 21 ש' 27-28). שנית, דמי שימוש ראויים נועדו לפצות את המשכיר על אובדן דמי השכירות שיכול היה לקבל, לו השכיר את הנכס בחוזה שכירות. דמי שימוש ראויים נועדו לחקות את דמי השכירות החוזיים ולבוא במקומם (ר' למשל ע"א 891/95 יוסף זידאני נ' סעיף מוחמד אבו-אחמד פ"ד נ"ג(4) 769). על כן, הבסיס המיטבי להשוואה הוא עסקאות שכירות דומות, ולא עסקאות מכירה. שווי הקרקע - המובא בחשבון במכר המקרקעין - אינו משמש מרכיב הכרחי בעת השכרה. באופן טבעי, מחיר הקרקע במכר משקף גם את פוטנציאל הבניה. לעומת זאת, השכירות מתייחסת ברגיל אל מצבם הפיסי של המקרקעין ולא אל פוטנציאל התכנון והבניה (ר' עדותו של השמאי יפה, פ' ע' 41 ש' 29-31).

אשר על כן, דמי השימוש הראויים יעמדו על 0.5$ למ"ר, כהערכתו של שמאי הנתבע.

אשר לשטח המבנה – השמאי סגל התיחס לשטח בנוי של 540 מ"ר (ר' ס' 7.4 לחוות דעתו וכן חקירתו בפ' ע' 21 ש' 23). השמאי יפה הבהיר אף הוא כי ערך חישוב לפי מבנה המשתרע על 541 מ"ר (ר' חקירתו בפ' ע' 37 ש' 10-14). אשר על כן, החישוב ייעשה לפי שכירות מבנה בגודל 540 מ"ר.

אין מחלוקת כי התקופה הרלבנטית לחישוב, בהתחשב בהתיישנות, היא מיום 1.1.1997 ועד לדצמבר 2004 (ר' ס' 2 בחוו"ד השמאי סגל וכן ס' 10.2 בחוות דעתו של השמאי יפה).

אשר על כן, חישוב הדמש"ר ייעשה כדלקמן:

תשלום ליום 1.1.1997 – 540 מ"ר X 0.5$ לכל מ"ר X 12 חדשים = 3,240$. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.1997 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.1998 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.1998 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.1999 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.1999 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.2000 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.2000 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.2001 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.2001 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.2002 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.2002 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.2003 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.2003 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

תשלום ליום 1.1.2004 – 3,240$ כנ"ל. סכום זה יתורגם לש"ח לפי השער היציג הידוע ביום 1.1.2004 ויישא הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

למען הסר ספק, אני דוחה ת דרישת הנתבע לקיזוז "דמי שמירה ואחזקת הנכס" (ס' 43 לסיכומיו). טענה זו נסמכת על ההנחה כי הנתבע החזיק במקרקעין כבר רשות בלתי הדירה (ר' ס' 43 בסיכומיו). טענה זו נדחתה (ר' פרק 6 בפסק דינו הנ"ל של בימ"ש מחוזי פ"ת). בית המשפט המחוזי הוסיף ופסק, כי הנתבע אינו זכאי לפיצוי בגין השקעותיו במקרקעין או בגין נזקיו הנטענים (פיסקה אחרונה בפרק 6 הנ"ל).

אשר על כן, התביעה הכספית מתקבלת בחלקה וכמפורט לעיל. הנתבע יישא בהוצאות התובע בהליך זה (אגרה והוצאות מומחים) וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

ניתן היום, ו' תשרי תשע"א, 14 ספטמבר 2010, בלשכתי, בהעדר הצדדים.