-
ערעור וערעור שכנגד על פסק-דינו של בית משפט השלום באשקלון בתיק 65989-03-16 מיום 23.9.20, שניתן על ידי כבוד השופטת סבין כהן, אשר קיבלה בקשת המערערת להרוס את המבנה שהוקם ללא היתר בחלקה 62 בגוש 326 במושב באר-טוביה, על ידי ס.מ ז"ל אך התנתה זאת בתנאים.
העובדות הרלוונטיות לענין:
-
ס.מ ז"ל (להלן - "המנוח") היה בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 62, גוש 326 במושב באר-טוביה בגודל 2.495 דונם, אותם רכש מה"ה יונס ( להלן - "יונס") עפ"י ההסכם מיום 29.8.77 (להלן - "המקרקעין") אשר הוגדרו בהסכם כמשק עזר, כאשר הסכם החכירה הסתיים ביום 21.3.80.
על פי סעיף 3 להסכם החכירה רשאי היה המנוח לבנות במקרקעין בית אחד בלבד.
ביום 9.7.15, התברר כי נבנתה במשק יחידת דיור נוספת בשטח של כ - 140 מ"ר ללא היתר בניה וללא אישור המערערת.
בעקבות זאת הוצא צו הפסקה מנהלי על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואשר נמסר לב"כ המנוח, עו"ד ד.מ ביום 19.7.15. יאמר כבר כאן, שעו"ד מ. נשוי לבתו של המנוח, שהיא גם היורשת של המנוח.
עיקר ההגנה של המנוח, בכתב ההגנה ובניהול ההליך, כי רכש נחלה כעולה מהסכם החכירה של יונס מיום 19.8.62, שנרשם בלשכת רישום המקרקעין ומשטר העברת זכויות חכירה מיום 14.6.78, ומכיוון שמדובר בנחלה זכאי המנוח לבנות עליה יותר מבית אחד ועל כן אין מקום לצו הריסה.
מנגד הטענה העיקרית של המערערת שכל שרכש המנוח היה משק עזר, שיכול לבנות עליו יחידת דיור אחת.
פסק הדין של בית המשפט
-
ביהמ"ש מותח ביקורת על המערערת אשר עותרת בדלת אחורית במסגרת תביעה לשימוש חורג, שביהמ"ש יכריע בסוגיית ההסכם שצריך להיחתם בין הצדדים כאשר קביעה לתיקון זכויות החכירה, אינה בסמכותו העניינית של בית משפט השלום ועל כן תוכרע הסוגיה שבמחלוקת ככל שהיא נדרשת לצורך הכרעה בסעד העיקרי; כאשר השאלה במרכז הדיון - טיב הזכויות שיש למנוח במקרקעין, האם מדובר בנחלה או במשק עזר, הגם שההכרעה בשאלה זו היא עקיפה, אך זו השאלה המרכזית לדיון ונכון היה להביא את העניין להכרעת בית-המשפט לערכאה המוסמכת.
-
בית-המשפט קבע, כי הסכם החכירה אמור היה להתחדש כבר בשנת 1993 בתום 49 שנה מכריתת הסכם החכירה הראשון ומאז מתנהל דו-שיח בין הצדדים, אלא שרק בשנת 2015 בסמוך לבניית הבית הנוסף, הובהר למנוח סירוב המערערת לחתום על הסכם חכירה לנחלה ולמרות זאת המשיך המנוח לשלם דמי חכירה והמערערת אינה עותרת לתפיסת החזקה במקרקעין.
-
ביהמ"ש קבע שחוזה חכירה שנחתם בין יונס והמנוח, מתייחס לנחלה ובו מאפיינים של נחלה, חכירה לטווח ארוך, קרקע בבעלות המדינה שנועדה למגורי המתיישב ופרנסתו מהמשק החקלאי, לרבות הסכם בדבר איסור פיצול הנחלה; בעוד שכאשר מדובר במשק עזר, הוצג הסכם לגבי מקרקעין אחרים, משנת 1950 בו הגדרה מפורשת של משק עזר, מה גם שההבדל בין נחלה למשק עזר היה ידוע שנים רבות, כפי שאף נקבע בפסיקת ביהמ"ש העליון. יחד עם זאת, בהסתמך על פסיקת ביהמ"ש העליון ולפיה בעבר לא בהכרח הקפידו על מהות ההסכם, יש לבחון הזכויות על פי טיבן ע"א 1910/07 מרשי נ' קק"ל (24.12.08) ס' 13 לפסק הדין.
גודל המקרקעין אמנם אינו עונה להגדרת נחלה, שזה המאפיין העיקרי שלה, אך כיוון שבשנת 1978 לאחר שהיה ברור נחלה מהי, ובעת העברת הזכות במקרקעין מיונס לא הסתייגה המערערת מחוזה החכירה המקורי שם דובר בנחלה, אף שבאותה שנה כבר היתה ידועה החלטה מס' 46 מיום 26.2.68 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר עשתה אבחנה בין משק עזר לנחלה יש לבחון את יתר המאפיינים, כמו אורך תקופת החכירה, דמי החכירה, היותו של המנוח חבר אגודה, מספר הנחלות במושב, נתונים שלא התבררו עד תומם.
המשיב אמנם עבד מחוץ למשק ולא השתמש במשק לפרנסתו, אף כי במשק היו מאפיינים של נחלה, עת היתה שם חממה, לול, ובית אריזה.
תקופת החכירה היא ל-49 שנה כמו בנחלה וחשבון דמי החכירה שנשלח למשיב היה תעריף של נחלה ולא משק עזר; המערערת, לא תיקנה החיוב, עת התבררה לה הטעות בשנת 2008, כטענתה ולא הביאה ראיה לעניין דמי ההסכמה שנדרשו, למעט מכתב השמאי שלא ניתן לדעת על מה התבסס.
המערערת לא נתנה הסבר לדמי החכירה ששולמו על ידי המשיב, למספר הנחלות באגודה, לא הציגה התב"ע, לא גובה דמי ההסכמה ששולמו, מה השימוש בפועל במקרקעין בעבר ומעמדם של מגרשים דומים במושב, לא העידה נציגי האגודה השיתופית, שיתכן והכרעה תשפיע על זכויותיהם; לא העידה את הגב' אביטן, החתומה על המכתב בו מצוין שמדובר בנחלה, שמן הראוי היה שתסביר את מקור הטעות, גם אם הוצג מכתב מתקן אשר לא מוען למשיב, בו צוין שמדובר בטעות וזאת לאחר שהופנתה תשומת לבה שמדובר במשק קטן ולכן אין די בראיות לקבוע שמדובר במשק עזר ולא בנחלה.
טענות המערערת
-
המערערת טוענת, כי ביהמ"ש שגה בקביעתו שלא הוכיחה, כי המקרקעין הם משק עזר ולא נחלה.
הרכיבים ההכרחיים להגדרת נחלה, ארבעה יסודות להם; גודל השטח ומטרתו לספק פרנסה מחקלאות למתיישב, חכירה ארוכה ובעלות לאומית.
המקרקעין של המשיב אינם עונים להגדרת נחלה. בעוד שתקן הנחלה בבאר-טוביה, הוא כ - 35 דונם הרי שהחלקה של המשיב היא בגודל 2,495 דונם. אמנם ביהמ"ש קבע שגודל החלקה היא משמעותית אך אינו חזות הכל, וזאת בניגוד לפסיקה שקבעה שקריטריון זה הכרחי להגדרת נחלה.
החלקה גם לא נועדה לפרנסת מחקלאות של המנוח, שכן הוא לא עסק בחקלאות לפרנסתו, אלא הועסק כעובד של האגודה.
בניגוד לקביעת ביהמ"ש תקופת החכירה - אינה פרמטר לקיומה של נחלה , שכן גם משקי עזר הוקצו לתקופות ארוכות.
-
בנוסף נטען, כי גם התב"ע מגדירה החלקה כמשק עזר וגם התנהגות הצדדים לאורך השנים הצביעה על קיומו של משק עזר ולא נחלה, כפי שניתן לראות מהסכם המכר בין ה"ה יונס למנוח, כך גם במסמכי העברת הזכויות ובכל ההתכתבויות הקשורות להעברת הזכויות, למעט בשטר החכירה בלשכת רישום המקרקעין.
עמדתה של המערערת באופן עקבי לאורך השנים היתה, כי החלקה היא משק עזר והדבר מצא ביטויו במענה לבקשת המנוח לחדש החכירה, למעט מכתב שגוי משנת 2003, אשר תוקן על ידי המערערת בשנת 2008 וכאשר עוד בשנת 2005 נשלחו למנוח חוזרים לחתימה על הסכם למשק עזר שהוא סירב לחתום.
גם עמדת האגודה עוד בשנת , 1977 היתה שמדובר במשק עזר, כך בפנייתה למערערת לפטור ה"ה יונס מדמי הסכמה (נספח 10 לכתב התשובה של המערערת בבימ"ש קמא).
עמדה זו חזרה על עצמה במכתב האגודה מיום 1.5.2018, שם נאמר, שהמנוח לא נכלל ברשימת בעלי המשקים במושב וכי לא שילם מיסים לאגודה כבעל נחלה חקלאית ולא היה שותף בחובות וזכויות האגודה; לאורך כל השנים, בתב"ע החלה על המושב, רשומה החלקה כמשק עזר וביהמ"ש התעלם מהעובדה, כי המנוח לא נכלל בין 94 המשקים במושב.
-
עוד נטען, כי ההריסה התבקשה כיוון שהמבנה נבנה באופן בלתי חוקי ללא היתר, אף כי המנוח היה מודע לעמדת המערערת שאין מדובר בנחלה ועל כן לא קמה לו הזכות לבניית יחידה נוספת.
טיעוני המשיב
-
המשיב טוען, כי בניגוד לעמדת המערערת, התביעה לא נדחתה, אלא התקבלה כיוון שניתן צו הריסה, כפי שהתבקש והערעור נוגע להנמקה העקיפה האם מדובר במשק עזר או בנחלה. מדובר בהכרעה אגבית בשאלה ואין מקום להתערב בממצאי עובדה שנקבעו בפסק הדין. בניגוד לטענת המערערת התנאי לכניסתו לתוקף של צו הריסה הינו חידוש חוזה החכירה הקיים וככל שהמערערת תסרב לחדשו, הרי שהצו לא יכנס לתוקף. פסה"ד קבע מפורשות שאין חובה על המערערת לחדש את חוזה הנחלה אלא כתנאי לכניסתו לתוקף של צו ההריסה, כשמדובר בחוזה חכירה ל - 15 שנה ולא לדורות.
-
בערעור שכנגד נטען ששגגה נפלה מלפני ביהמ"ש כאשר הורה על הריסת המבנה, שכן על-פי נוסח ההסכם קמה לו הזכות לבנות בית נוסף בנחלה.
-
בהשלמת הטיעון נטען, כי בניגוד לטענת המערערת היא זו שביקשה מביהמ"ש לסווג החלקה, באם נחלה או משק עזר וזאת כשאלת אגב לצורך ההכרעה. הסעד שניתן, נועד "להחיל על הצדדים את הדין תוך הימנעות מפסיקה המקנה תוקף להתנהלות בלתי חוקית של רמ"י אשר מסכלת את מימוש זכויותיה של המשיבה על פי דין". (ס' 4 להשלמת הטיעונים). המסכת העובדתית שהובאה בפני ביהמ"ש הובילה למסקנה חד משמעית שסיווגה של החלקה הוא נחלה, כפי שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, שכן החוזים המהווים את הבסיס לרכישת החלקה הגדרתם נחלה ולא משק עזר. המושגים "נחלה" ו"משק עזר" היו מוכרים ונהוגים שנים טרם כינון המערערת ואף היו מוכרים טרם הסכם 1944, ובבאר-טוביה, היתה הפרדה בין הסכמי חכירה לנחלה לבין משק עזר (מוצג 22). גם בהסכם שנחתם בין מנהל מקרקעי ישראל לה"ה יונס, שמכרו החלקה למנוח בשנת 1962 נעשה שימוש "בנחלה" ו"משק חקלאי" ולא משק עזר. גודל החלקה לא היה המבחן הבלעדי לסווג המקרקעין כנחלה.
ישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין בנחלה מהווים ראיה חותכת לזכויות המנוח בהסתמך על חוק המקרקעין (ס' 15(א)). בניגוד לטענת המערערת היום, לאורך שנים עמדתה היתה שמדובר בנחלה וזאת עד שנת 2008 או לכל המוקדם שנת 2005, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהסכם 1944 (עם קק"ל) בהסכם 1962 ו - 1978 כך גם במכתבה של גב' אביטן בשנת 2003 (מוצג 13).
-
לאור התנהלותה של המערערת עמדת האגודה לא הובררה עד תומה, כאשר למנוח הוקצתה שנים חלקה באגודה אשר מבחין בינה למשק עזר, ואף שולמו דמי חכירה עבור נחלה ולא משק עזר.
דיון
-
מדובר בערעור שהוגש בחודש נובמבר 2020 ונקבע לשמיעה ליום 27.1.21. הדיון נדחה בשל מצבו הרפואי של ב"כ המנוח ובהמשך נדחה שוב עקב מצבו הרפואי של המנוח שאושפז בבית חולים ולמרבה הצער נפטר ורק עם קבלת צו הירושה ניתן היה להמשיך בהליך. בסופו של יום לאחר שהוסדרו הנושאים הפרוצדורליים נקבע שוב דיון ליום 13.7.22, בו שמענו באופן ממושך טענות הצדדים בשיח לא פורמלי ובשל מצבו הרפואי של עו"ד מ. ואילוציו האישיים של עו"ד גינר דחינו הדיון ליום 19.7.22, מועד שנדחה שוב לבקשת הצדדים למצות המו"מ ביניהם, שלמרבה הצער לא צלח והגענו למתן פסק דין.
-
ביהמ"ש אמנם נעתר לסעד שבכתב התביעה ונתן צו הריסה כמבוקש, אך סייג אותו באופן שזה יכנס לתוקף בתוך שנה וחצי לאחר שהמערערת תחתום על הסכם חכירה חדש עם המשיב בתנאים המקובלים אצלה ביחס לנחלה - שלמעשה מדובר בחידוש הסכם עם יונס משנת 1962 - או על תוכניות הבניה שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה, כדי שניתן יהיה לקבל היתר בניה כדין לבית שנבנה.
ככל שהמערערת תסרב לעשות כן, צו ההריסה לא יכנס לתוקף.
-
התביעה שהוגשה היא לצו הריסה, פינוי, וסילוק יד. בסופו של דבר נושא זה שהיה העיקר הפך לנושא שולי ועיקר הדיון התמקד בשאלה, האם מדובר במשק עזר כטענת המערערת או נחלה כטענת המנוח, שבתו, הגב' ד.מ., היא היורשת שנכנסה בנעליו.
התביעה שהוגשה היא פשוטה, המנוח בנה המבנה שלא כדין ללא קבלת היתר ולמעשה מבלי שטרח לפנות ולבקש היתר, זאת נלמד מכתב ההגנה שהוגש על ידו, שם מאשר שניתן צו הפסקה מנהלי, אך סיכם עם המפקח שיגיש תוכניות בניה לועדה המקומית לתכנון ובניה וכך עשה. (ס' 20 לכתב ההגנה). משמע החל בבניה מבלי שטרח כלל לבקש היתר בניה ולהגיש תוכניות כנדרש. כשהתגלתה הבניה מציין הפקח בדו"ח מיום 19.7.17 שמדובר ביחידת דיור בגודל של כ - 140 מ"ר בשלבי בניה מתקדמים. (נספח יג' לערעור).
בכתב ההגנה מאשר המנוח, שביום 26.7.15 נשלח אליו מכתב להפסקת עבודת הבניה, אך השיב כי אין מניעה לבניית בית נוסף בנחלה (ס' 22 לכתב ההגנה), וטוען כי בניית המבנה נעשתה כדין (ס' 33 לכתב ההגנה) אני מתקשה להבין כיצד בניית המבנה נעשתה כדין בהעדר היתר בניה.
אין מחלוקת שהמנוח לא קיבל היתר בניה, וזאת בהתעלם מהשאלה אם מדובר בנחלה או במשק עזר וניתן היה לדון בשאלה זו מבלי להיכנס למהות הזכויות.
עוד יוער, שנטען אמנם שהוגשו התוכניות למערערת לחתימה, אבל כל שעלה בידי לראות אלה תוכניות שהחותמת המוטבעת עליהן של המערערת הן מיום 14.11.18, משמע, לאחר הגשת התביעה. בחותמת התקבל של הועדה המקומית התאריך אינו מופיע, כך שלא ברור מתי הוגשו התוכניות (נספח 11 לתצהיר עו"ד מ.). מנגד היתר בניה לסככה (מוצג 6 לערעור שכנגד) הוצג במלואו וניתן לראות מועד הגשתו.
לא רק זאת המנוח אישר בחקירתו שאין היתר בניה, שניתן צו הפסקת עבודה, אך לא הופסקה הבניה (עמ' 36-37).
יכול היה המנוח להגיש תביעה כדי שזכויותיו תוסדרנה, כך גם ציין ביהמ"ש בהחלטתו מיום 15.10.18, אך הדבר לא נעשה.
אם סבר המנוח שמדובר בנחלה ובשל המחלוקת למהות הזכויות המערערת מסרבת לחתום על התוכניות - כאשר לא הוכח שהיתה בכלל פניה לחתום על התוכניות - אזי טרם הבנייה היה עליו לפנות לביהמ"ש לקבלת סעד מתאים. בנייה ללא היתר, לא רק שטומנת בחובה עבירה פלילית, אלא גם מתבקש מתן צו הריסה. כפי שאכן הורה בית המשפט.
עת לא ניתן היתר בניה והמנוח בנה בית בגודל 140 מ"ר, אין ולא היה מקום להתנות את צו ההריסה בתנאים אותם קבע ביהמ"ש ואשר התוצאה המעשית שלהם, חתימה על הסכם חכירה לנחלה, כאשר המנוח ביודעין עושה דין לעצמו ובונה כאוות נפשו. אין חשיבות לשאלה אם ניתן היה או לא לבנות שתי יחידות דיור, החשיבות היא לקבלת היתר לבנייה ומשהמנוח לא עשה כן, בהתניית צו ההריסה תוך חיוב המערערת בחתימה על הסכם חכירה חדש או התוכניות, יוצא חוטא נשכר, מה גם שביהמ"ש נתן סעד שלא התבקש.
על כן, לו דעתי נשמעת, אין מנוס מקבלת הערעור ככל שהוא נוגע לתנאים המגבילים שקבע ביהמ"ש כתנאי להריסה. כאשר פסק הדין המתייחס לצו ההריסה בעינו.
-
מכאן לשאלה האם מדובר בנחלה או משק עזר, שההכרעה בשאלה אינה נתונה לסמכותו הענינית של בית משפט השלום וביהמ"ש דן בה במסגרת תקיפה עקיפה.
-
טוענת המערערת שלא היה מקום לדון בשאלה זו. טענה זו היה על המערערת לטעון בבית משפט קמא, כיוון שעיקר הדיון בין הצדדים התמקד בשאלה זו, כך בכתב ההגנה של המנוח וכך בכתב התשובה של המערערת, כך גם קביעת ביהמ"ש בישיבת הקדם הראשונה עוד ביום 15.5.17 עת קבע שהשאלה העיקרית השנויה במחלוקת היא בהסכם משנת 1944 ו - 1962, כאשר הפרשנות השנויה במחלוקת נוגעת להסכם משנת 1944.
אכן אני סבורה שניתן היה להימנע מלדון בשאלה זו וככל והמנוח טען לזכויות בנחלה, היה עליו לפנות לערכאה המתאימה למיצוי זכויותיו.
היה על המערערת לטעון בבימ"ש קמא שאין מקום במסגרת עילת התביעה לדון בשאלת הזכויות בנחלה אלא רק בשאלה של צו הריסה לגבי הבית שנבנה, ללא היתר, אך שני הצדדים בפועל ביקשו לדון בשאלה זו, לאור כתב ההגנה של המנוח, שעיקר טענתו היתה שזכויות לו בנחלה. אך משנפתח הפתח – מצאתי להתייחס גם למחלוקת העיקרית, כפי שהתייחס אליה ביהמ"ש.
-
הסכם החכירה משנת 1944 (נספח ב' לערעור), כשהמחכירה היא קק"ל מגדיר את המקרקעין כ"חלקה", את כל הבנוי, ואשר יבנה על אותה חלקה, מגדיר כ"נחלה". וזאת "...למטרת בניית בית - דירה לצורך עצמו, בנינים, משקיים וסידור משק חקלאי" (להלן: "המשק"). בהסכם אחד יש שלוש הגדרות ובעצם מה שמוגדר על ידי הצדדים כנחלה, מוגדר בהסכם כ"חלקה" ולא כנחלה. ולפיכך, יש טעם של ממש בעדותה של הגב' אמיר, (אליה אתייחס בהמשך), עת העידה שהכוונה בנחלה אינה הגדרה משפטית, אלא למעשה מדובר בפעילות.
הסכם החכירה משנת 1962 (נספח ג' לערעור) הוא כבר בין מנהל מקרקעי ישראל לבין יונס. ההסכם מוגדר "חוזה חכירה משק חקלאי" ובגוף החוזה הגדרה רק של נחלה ופירושה "הקרקע הידועה בתור .. הרשומה בספרי האחוזה ... וכוללת עצים, בנינים, מתקנים מקבעים הנמצאים עליה..." כשמטרת החכירה "סידור משק חקלאי ע" הקמת בנין מגורים עבור החוכר וישיבת קבע של החוכר על הנחלה, הקמת בניני משק חקלאי וניצול הקרקע לחקלאות..." הסכם החכירה הוא מיום 1.4.1962 עד 31.3.1980.
-
ביום 29.8.1977 רוכש המנוח יחד עם אשתו את זכויות ה"ה יונס במקרקעין בבאר טוביה. (נספח ד לערעור). הזכויות הנמכרות הן "זכויות חכירה במשק עזר" והמנוח ואשתו רוכשים זכויות אלה. לאורך כל ההסכם באות שוב ושוב לביטוי זכויות יונס במשק העזר.
לאחר חתימת ההסכם פונה עוה"ד שיצג הצדדים לעסקה לסוכנות היהודית בבקשה להעביר הזכויות ושב ומציין שהזכויות שנמכרו הן במשק עזר. בהמשך פונה למנהל מקרקעי ישראל בבקשה לפטור המוכר מתשלום דמי הסכמה כשהנדון הוא "מכר משק עזר", כך גם התיחסותו בגוף הפניה . גם מכתב מושב באר טוביה למנהל מקרקעי ישראל, התומך בבקשת הפטור מתייחס לממכר כמשק עזר (נספח ה' לערעור). במכתב זה גם מציין המושב שרכישת משק העזר ע"י המנוח ואשתו נועדה להבטיח להם מקום מגורים, שכן המנוח עובד במושב ומשק העזר נחוץ לו למגוריו במושב.
אין כל התיחסות במכתב זה למונח נחלה או לעבודה חקלאית שתבוצע במקרקעין. משק העזר נועד למגורי המנוח ואשתו ותו לא.
בתצהיר מיום 29.8.1977 מצהיר המנוח, כי רכש זכויות החכירה של ה"ה יונס במשק העזר. כאשר בתצהיר זה התייחסות מפורשת לנחלה ומוצהר "אין לי...כל רכוש קרקעי ו/או נחלה ו/או משק עזר- בין בבעלות ובין בחכירה – פרט למשק העזר במושב באר טוביה". (נספח ה' לערעור). אם אכן רכש המנוח נחלה - כטענתו- זה המקום בו היה עליו להצהיר שרכש נחלה ולא משק עזר, אך בזמן אמת הצהיר שרכש משק עזר. יוער שגם המוכרים חתמו על תצהיר דומה, שמכרו משק עזר.
גם שומת המקרקעין מיום 16.1.78 מתבצעת למשק עזר. כל ההתכתבות בהמשך עם השמאי, לענין דמי הסכמה מתייחסת למשק עזר. (נספח ו' לערעור).
אכן שטר החכירה שנרשם בלשכת רישום המקרקעין מתיחס לזכויות על פי הסכם החכירה משנת 1962. יוער שאיש מהצדדים לא חתם על שטר החכירה בעצמו אלא זה נחתם ע"י עוה"ד שביצע העסקה על סמך יפוי כח עליו חתמו הצדדים.
-
אכן במכתב של המערערת למנוח מיום 24.11.2003 בהמשך לפנייתו לחידוש החכירה נאמר שתהיה הסכמה לכך בתנאי שהוא יחול רק על חלקה א' של הנחלה בלבד ויוכנס סעיף לפיו תנאי החכירה של ההסכם החדש יחולו גם על יתרת גודל השטח שבחוזה המקורי ועד לשטח 35 דונם (תקן נחלה מאושר בבאר טוביה). לא יכולה להיות מחלוקת שמכתב זה מקורו בטעות, שכן אין למנוח חלקה א' ולא נחלה בגודל של 35 דונם. לכן אין פלא שהמנוח לא רק הסכים לכך, אלא שבמכתבו מיום 1.11.2004, הגדיל לעשות וציין שהוא מסכים שאת יתרת הדונמים הנוספים של הנחלה יקבל במסגרת הסדרת משבצת הקבע של המושב. (נספחים ח' וט' לערעור). במכתב התשובה של המנוח הוא מנסה ליצור לעצמו זכויות נוספות שאינו זכאי להן.
במכתב הבהרה של המערערת למושב באר טוביה, חמש שנים לאחר המכתב הראשון, מובהר שהסעיף מתייחס רק לנחלות ולא למשקי עזר ואינו חל על הנכס של המנוח. המכתב מתקן טעות נוספת שמתייחסת לחלקה א של הנחלה בעוד מדובר במשק עזר בגודל של 2,486, מ"ר ואין חלקה א' כלל.
לא ברור רק מדוע מכתב זה לא נשלח גם למנוח או לב"כ וגם מדוע לקח "רק" כחמש שנים לתקן הטעות.
-
המערערת הגדירה את יעוד המגרש כמשק עזר וכך הוא גם מוגדר היום, כפי שנלמד מחקירתה של הגב' רחל אמיר המשמשת כראש בכיר לקידום עסקאות חקלאיות במערערת, עדות שלא נסתרה. (פרוטוקול 8.3.20 עמ' 19 ש' 11-20). עוד העידה שהסכמים כמו זה משנת 1944, במושג נחלה - הכוונה לא היתה למשמעות המשפטית, שכן כולן הוגדרו מהקמת המנהל כנחלות, משקי עזר או בתים מקצועיים, שאלה שלושת אפיוני המגורים. (עמ' 19 ש' 15 עד 18).
עוד ציינה העדה שיש מעל 50 מגרשים בבאר - טוביה, המוגדרים כמשק עזר. "מי שקנה חלקה אחת, הוגדר כמשק עזר ומי שקנה כמה חלקות מוגדר כנחלה מתנהל כנחלה, הוא חלק הייצור של המושב" (עמ' 19 ש' 25-27) ומוסיפה שאין נחלה בגודל של 2.4 דונם. עוד העידה שבבאר-טוביה יש עשרות מגרשים וחודשו עימם החוזים כמשקי עזר; ובהמשך מעידה "...נחלה אמורה לקיים אותך מעצם היותה נחלה היא אמורה לפרנס אותך. משק עזר כשמו כן הוא, הוא בא לסייע לאנשים שגרו בישובים עבדו במקצועות מסויימים ומשק העזר היה עוד הכנסה קטנה, ולכן זה נע בספירה של כמה דונמים, בשונה מנחלות שם מדובר בכמה דונמים" (עמ' 19). אכן תכונות אלה של משק עזר תואמות המנוח, אשר עבד כשכיר והחזיק במשק עזר.
-
יש לקבל הערעור ולקבוע, שאין מדובר בנחלה אלא במשק עזר משלושה היבטים.
האחד בהיבט החוזי - המנוח רכש משק עזר ולא נחלה, כעולה מההסכם והתצהיר שחתם בזמן אמת. כל המסמכים הקשורים לרכישה מתיחסים למשק עזר, מלבד שטר חכירה, שהוגש לרישום בלשכת רישם המקרקעין, שמקורו בטעות לאור הזכויות שרכש המנוח.
ניקח לדוגמא נכס שנמכר בנחלה עליו נבנו שני בתים, האחד מפואר ביותר והשני בית ישן ומוזנח והוא זה שנמכר, כאשר כל המסמכים מתיחסים לבית הישן בעוד ששטר החכירה מתיחס לבית המפואר, האם ניתן לומר שזה אשר נרכש? כל מאן דבעי, קרוב לודאי יאמר שלא ואין הבדל בין המקרה שכאן לדוגמא שניתנה.
-
ההיבט הנוסף הינו גודל הנחלה ויעודה. המקרקעין אינם עונים על הגדרה של נחלה. תקן הנחלה במושב באר טוביה הוא 35 דונם בעוד החלקה אותה רכש המנוח היא בגודל של 2.486 דונם. ביהמ"ש קבע שגודל הנחלה הוא פרמטר משמעותי אך אינו חזות הכל.
אין מחלוקת שפרנסתו של המנוח לא היתה מהנחלה ומשק העזר נועד לסייע למי שעיקר פרנסתו אינה מהנחלה.
ביהמ"ש דחה הטענה שמדובר במשק עזר לאור גובה דמי החכירה ששולמו כמו גם דמי ההסכמה ועוד. לא ברור לי חשיבות דמי ההסכמה ששולמו כאשר השמאי בקביעתו את דמי ההסכמה מתיחס למשק עזר.
-
בית המשפט קבע שהמערערת לא הרימה הנטל להוכיח שמדובר בנחלה, כאשר הנטל עליה והמנוח הצליח להטיל ספק, שמדובר במשק עזר; בהינתן העובדה שהזכויות בלשכת רישום המקרקעין נרשמו כנחלה עוד טרם רכש אותן המנוח ו"... שישנן שאלות רבות, כאמור, שלא נבחנו עד תום ולא הובאו על ידי התובעת ראיות ביחס אליהן, כך שלא מצאתי מקום להסתפק באותן ראיות שהביאה התובעת על מנת לקבוע, כי עסקינן במשק עזר ולא בנחלה" (ס' 29 לפסה"ד).
לקביעות אלה של ביהמ"ש שהמערערת לא הוכיחה, מתוסף המישור הנוסף של קבלת הערעור. על מי מוטל הנטל. המנוח הוא שהציף את הטענה בדבר זכויותיו הוא זה שטען שמדובר בנחלה ואם כך הנטל מוטל לפתחו ונטל זה לא הורם על ידו.
אם סבר ביהמ"ש שחסרים נתונים לא היה צריך להכריע בשאלה המהותית באם מדובר במשק עזר או נחלה.
-
סוף דבר לאור האמור לעיל וממכלול הנתונים, לו דעתי נשמעת יש לקבל הערעור, לקבוע שמדובר במשק עזר ולבטל ההגבלות שהוטלו על צו ההריסה שניתן.
פועל יוצא מהמסקנה לעיל שדין הערעור שכנגד שענינו מתן צו ההריסה - לדחייה.
צו ההריסה יבוצע תוך 3 חודשים, על מנת לאפשר לעזבון המנוח להתארגן.
הגב' ד.מ. תשלם הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסכום של 20,000 ש"ח. הערובה שהופקדה על פירותיה תועבר למערערת על חשבון ההוצאות שנפסקו.
ולסיום - עדיין לא מאוחר וניתן להגיע להסדר שימנע את הריסת הבית.
-
בבואנו לחתום את פסה"ד הוגשה בקשה 32 לעכב מתן פסה"ד כיון שבדעת המשיבה להגיש בר"ע על החלטות מיום 28.12.22 ו- 1.2.23, בהן נדחתה בקשתה להשמיע טיעוניה בעל פה. המשיבה סומכת טיעוניה על תקנות סד"א התשמ"ד - 1984, החלות על שמיעת הערעור שהוגש טרם כניסתן לתוקף של תקנות סד"א תשע"ט – 2018.
בשל התמשכות ההליכים בתיק והדחיות שהתבקשו לניהול המו"מ, ובהינתן העובדה ששמענו באריכות טענות הצדדים בשיח לא פורמלי, במשך כשעה וחצי בדיון ביום 13.7.22 וכדי לקדם התיק, הוחלט על השלמת הטיעונים בכתב.
מבלי להיכנס לשאלה האם חלות תקנות סד"א הישנות או החדשות יוער שגם עפ"י תקנות סד"א התשמ"ד היה שיקול דעת לביהמ"ש להורות על הגשת סיכומים בכתב, ראה תקנה 448 (א). מכל מקום על פי תקנות סד"א התשע"ט, הוראות המעבר אשר בתקנה 180(ג)(1) מקנות הסמכות לביהמ"ש להורות לבעלי הדין לקיים כל תקנה מתקנות סד"א התשע"ט ומשכך, ניתנה לצדדים האפשרות להשלים טיעוניהם בכתב.
הבקשה לעכב מתן פסק הדין הוגשה לאחר שפסה"ד כבר היה כתוב והצדדים ידעו שהוא נמצא בשלבי כתיבה וככל שהיה בדעת המשיבה להגיש בר"ע היה עליה לעשות כן זה מכבר.
על כן הבקשה לעכב פרסום פסק הדין - נדחית.
|
|
|
שרה דברת, שופטת
|
השופט גד גדעון:
אני מסכים.
|
|
|
גד גדעון, שופט
|
השופט גיל דניאל:
אני מסכים.
| |
|
|
|
גיל דניאל, שופט
|
לפיכך, הוחלט, כאמור בפסק דינה של כבוד השופטת שרה דברת.
ניתן היום, כ"ו טבת תשפ"ג, 19 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
שרה דברת, שופטת עמיתה
|
גד גדעון, שופט
|
גיל דניאל, שופט
|