מס תכנית: 503-0505818 צפון מערב גבעתיים גב/ 652

לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית") מיום 25.11.2019, להאריך בשנה, או עד להפקדת התכנית, את תוקף התנאים שנקבעו להוצאת היתרי בנייה (להלן: "התנאים"), בעקבות פרסום הודעה בדבר הכנת תכנית 503-0505818: גבעתיים - צפון מערב (להלן: "תכנית צפון מערב"), לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). יצוין מספר התכנית השתנה, והמספר המעודכן הוא 503-0636571.

1. הערר הוגש מכוח סעיף 78(ב)(1) לחוק על ידי העוררים, הטוענים כי הם נפגעים מהתנאים.
2. ביום 16.7.2020 קיימנו דיון בערר. בסופו, וכפי שיפורט להלן, החלטנו פה אחד לדחות את הערר.

הרקע לערר

4. עניינם של העוררים נדון בפנינו בערר קודם, שמספרו 25/18 (ערר 25/18 קרן ק.ר. נדל"ן בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל אביב (8.10.2018, פורסם בנבו; להלן: "הערר הראשון")). הרקע לעניין החלטות הוועדה המחוזית והבקשה להיתר שהגישו העוררים מפורט בהחלטה בערר הראשון, ולהלן נחזור על עיקרי הדברים:
5. התכנית, המקודמת על ידי עיריית גבעתיים והרשות להתחדשות עירונית, היא תכנית מתאר להתחדשות עירונית ברובע צפון-מערב של העיר גבעתיים.
6. ביום 13.7.2017 פנתה הוועדה המקומית לוועדה המחוזית בבקשה לפרסם הודעה על הכנת תכנית המתאר ולקבוע תנאים להוצאת היתרי בנייה במהלך הכנתה, לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק.
7. ביום 30.10.2017 קיבלה הוועדה המחוזית החלטה לפרסם הודעה בדבר הכנת התכנית, ולקבוע תנאים להוצאת היתר בנייה בתחומה.
8. העוררים הם בעלי הזכויות בחלק מחלקה 292 בגוש 6167 שברחוב אחדות העבודה 16א' בגבעתיים. בחלקה בנוי בית מגורים חד-קומתי ותיק. העוררים הגישו בקשה להיתר בנייה להריסת הבית הבנוי בחלקה ולהקמת בניין מגורים חדש בן 25 יח"ד, ב-5 קומות מעל 2 קומות מרתף, קומת קרקע וקומת גג, על בסיס זכויות מוקנות בתכנית התקפה (גב/מק/2002, פורסמה למתן תוקף ביום 24.3.2000), ועל הקלות.
9. ביום 15.4.2018 דנה הוועדה המקומית בבקשה להיתר, והחליטה לדחותה. ביום 24.4.2018 פנו העוררים לוועדה המחוזית בבקשה להחרגה.
10. ביום 30.4.2018 קיימה הוועדה המחוזית דיון בבקשה להחרגת החלק המזרחי מתחום התכנית והתנאים, ובבקשות להחרגות נקודתיות, והחליטה להחריג את החלק המזרחי מתחום התכנית והתנאים, ולתקן את התנאים בראייה רוחבית, אולם דחתה בקשות נקודתיות להחרגה, ובהן את בקשת העוררים. על החלטות אלה הוגש הערר הראשון.
11. בהחלטה בערר הראשון קבענו כי הבקשה להיתר עלולה להביא לשינוי במצב הפיזי של הקרקע באופן שעלול לסכל את התכנית שבהכנה, שכן מגרש העוררים מיועד על פי התכנון המתגבש להיות מצורף לשטח בנייני ציבור. כמו כן, קבענו כי התכנון המתגבש במסגרת תכנית צפון מערב למתחם הרלוונטי לבקשה להיתר, כפי שפורט לפנינו במסגרת הדיון, קונקרטי דיו על מנת להעלות חשש כי מתן ההיתר המבוקש יקבע עובדות בשטח באופן שייצור אילוצים תכנוניים שיסכלו את התכנון המתהווה או יקשו עליו. עם זאת, לאור הספקות שהועלו ביחס לסיכויי המימוש של תכנית צפון מערב, ובעיקר לעניין טווח המימוש, קבענו כי יש לקצר את התנאים לתקופה של שנתיים, שעד לסיומה, וגם אם התכנית טרם תהיה בשלה להפקדה, מן הראוי כי סוגיות ישימות התכנית וכדאיותה הכלכלית יתבהרו במידה מספקת על מנת לדייק את התנאים ולצמצם את המגבלות המוטלות על הוצאת היתרי בנייה עד להפקדתה.
12. בהמשך לכך, קיצרה הוועדה המחוזית את תקופת התנאים עד ליום 8.10.2019.
13. ביום 22.11.2018 הגישו העוררים עתירה מנהלית על החלטתנו בערר הראשון (עת"מ (ת"א) 49118-11-18 קרן ק.ר. נדל"ן בע"מ ואח' נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח'; להלן: "העתירה המנהלית"). דיון מוקדם בעתירה התקיים ביום 27.3.2019 ודיון לשמיעת העתירה נדחה לחודש נובמבר 2019, לאחר תום תקופת התנאים.
14. ביום 25.11.2019 החליטה הוועדה המחוזית כדלקמן:

"הוועדה ערה לכך שמדובר בהליך מקפיא ולכן, מחליטה להפעיל את סמכותה בזהירות ותוך הפעלת איזונים, בין הרצון לשמר את מגמות התכנון בהתאם לתכנית המתאר המתהווה לעיר, לבין מתן אופק תכנוני לתושבי העיר. לאחר דיון בהחלטת הוועדה המקומית, ולאור החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית מחליטה הוועדה:

התנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 לחוק ייוותרו בעינם, למעט תוספת אפשרות להרחבת

חדרי יציאה קיימים על הגג עד 40 מ"ר, וזאת בהמשך להחלטת ועדת המשנה לעררים. הוועדה המחוזית סבורה כי יש להשלים את ההליך התכנוני שהבשיל בשלוש התכניות. תכנית "גבעת רמב"ם" הוגשה לוועדה המחוזית לאחר תהליך תכנוני, בתיאום מלא עם הוועדה המקומית, תכנית "צפון מערב" הוגשה לפני חודשים בודדים לוועדה המקומית ויש לאפשר לה להתקדם עד להגשתה לוועדה המחוזית.