מס תכנית בקשה להיתר בניה בגוש 11881 חלקות 23 עד 42

1. לפנינו ערר על החלטת המשיבה, רשות הרישוי המחוזית, מחוז חיפה (להלן: "רשות הרישוי") מיום 13.2.2019, שדחתה את בקשת העוררים להיתר בנייה שמספרה 5871362310-1 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו"הבקשה להיתר").
2. הבקשה להיתר מתייחסת למקרקעין הידועים כגוש 11881, חלקה 38 (להלן: "המקרקעין"). מאחר שהמקרקעין מצויים בשטח מרחב תכנון מחוזי ("שטח גלילי"), משמשים יו"ר הוועדה המחוזית או ממלא מקומו ומתכנן המחוז כרשות הרישוי המחוזית בשטח זה.
3. הערר הוגש מכוח סעיף 12(ה) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), הקובע:

"בכל מקום שקיימת לפי חוק זה זכות ערר על החלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית, למעט ערר על החלטה בעניין תכנית כאמור בסעיף קטן (ד), וההחלטה ניתנה על ידי הוועדה המחוזית או רשות הרישוי המחוזית מכוח סמכותן לפי סעיף זה, יוגש הערר לוועדת המשנה של המועצה הארצית שהוקמה לפי סעיף 6(ג)".

4. ביום 4.7.2019 קיימנו דיון בערר. ביום 10.7.2019 ניתנה החלטת ביניים שבה הצענו לצדדים מתווה פשרה (להלן: "החלטת הביניים"). לאחר שההליכים לפשרה לא צלחו, הגישו הצדדים, בהתאם להחלטת הביניים, מסמכים נוספים לתמיכה בעמדתם כפי שהוצגה בדיון.
5. על בסיס טענות הצדדים, הדיון והמסמכים שהוגשו לנו במסגרת הערר ובמסגרת ההשלמות, החלטנו פה אחד, וכפי שיפורט להלן, לדחות את הערר.

רקע תכנוני והשתלשלות העניינים

6. בבעלות העוררים ומשפחתם 20 מגרשים, הידועים כחלקות 23 עד 42 בגוש 11881 (להלן: "המגרשים").
7. ביום 13.5.2013 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר המחוזית למחוז חיפה – תמ"מ 6, שייעדה את המגרשים הנ"ל לגן לאומי ולשטח פתוח/חקלאי מוגן. העוררים ואח' הגישו תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, בגין ירידת ערך המגרשים כתוצאה מאישור תמ"מ 6, כאשר לטענתם, ייעוד המגרשים ערב אישורה של תמ"מ 6 היה למגורים, על פי תכנית מנדטורית בע/36 (פסגת הכרמל – חרייבה) משנת 1942 (להלן: "תכנית 36").
8. בעקבות דחיית תביעת הפיצויים, הוגש לוועדה זו ערר (ערר 31/16). בהחלטה מיום 11.7.2017 בערר 31/16 נדחה הערר על הסף, לאחר שנמצא כי תמ"מ 6 אינה מקימה זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק, לאור הוראת המעבר הקבועה בסעיף 9.1.3(1), לפיה תכנית שאושרה לפני אישורה של תמ"מ 6 תישאר בתוקפה.
9. עם זאת, בהחלטה בערר 31/16 צוין כי אין לראותה כדיון והכרעה בקביעות שנקבעו בהחלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז חיפה (להלן: "הוועדה המחוזית") ביחס לתוקפה של תכנית 36, ואף אין בה כדי לאשר את שלמותו ונכונותו של האמור במכתב המידע שנמסר על ידי הוועדה המחוזית לעוררים, לפיו המקרקעין כלולים בחלק המסומן כגן לאומי בתשריט תמ"מ 6. בהחלטה צוין כי טענות בעניינים אלה יתבררו לגופן, אם וכאשר תוגש בקשה להיתר, או במסגרת קידומה של תכנית מתאר מקומית או מפורטת ביחס למקרקעין.
10. ביום 22.2.2018 הגישו העוררים בקשה להיתר (מס' 5871362310-1), לבניית בית מגורים צמוד קרקע במקרקעין (להלן: "הבקשה להיתר"). להגשת הבקשה להיתר קדמה קבלת תיק מידע, ביום 12.9.2017, אשר העוררים חלוקים על חלק מהאמור בו לעניין התכניות החלות על המקרקעין. ביום 8.3.2018 הודיעה מתכננת המחוז לעוררים כי הבקשה להיתר אינה עומדת בתנאים המוקדמים הקבועים בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), התשע"ו-2016, ולפיכך אינה נקלטת. הבסיס לקביעה זו היה ההנחה כי המקרקעין מצויים בתחום גן לאומי, ולפיכך נדרש אישור רשות הטבע והגנים (רט"ג) לבקשה להיתר, וכי המקרקעין מוכרזים כקרקע חקלאית על פי התוספת הראשונה לחוק, ולפיכך נדרש אישור הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (הוולקחש"פ) לבקשה להיתר.
11. על החלטה זו הגישו העוררים עתירה מנהלית (עת"מ (חי') 54543-04-18). ביום 1.1.2019 ניתן פסק דין בעתירה המנהלית, לפיו נמחקה העתירה, ורשות הרישוי נדרשה לקיים דיון מקדמי ולתת החלטה בשאלת ייעוד המקרקעין, ובהתאם בשאלת הצורך באישור רט"ג.
12. ביום 13.2.2019 קיימה רשות הרישוי דיון מקדים בבקשה להיתר. בהחלטתה, קבעה רשות הרישוי כדלקמן:

"לאחר עיון ובדיקת המצב התכנוני של המקרקעין נשוא ההיתר, מוצאת רשות הרישוי, כי התכנית המנדטורית RP\36 אשר אושרה ב 7/4/1942 אכן חלה בזמנו על המקרקעין. אולם, בהתאם למסמכי תיק תכנית זו, פורסם דבר הפקדת ביטול תכנית זו בי.פ. 1166 בתאריך 18/8/1965. בהמשך לכך פורסם דבר אישור ביטולה של התכנית בי.פ. 1560 ביום 16/10/1969 עמ' 157. אף על מסמכי תכנית זו הוטבעה חותמת בדבר ביטולה.

בהתאם למסמכים שונים המצויים בתיק התכנית, מצב תכנוני זה הובהר לבעלי קרקע שונים, אשר פנו בעניין מצבה התכנוני של מקרקעיהם שנכללו בתחום התכנית המנדאטורית, אל לשכת התכנון המחוזית בשנות ה-60 למאה החולפת ואף לאחר פרסום דבר אישור ביטולה. מהלך תכנוני זה, קרי ביטול התכנית המנדאטורית, לווה על ידי מנהל התכנון בירושלים. כרונולוגית, מהלך זה נעשה לצד קידום תכנית גן לאומי פארק הכרמל.

קודם לפרסום אישור ביטול התכנית המנדאטורית, אושרה ונכנסה לתוקפה תכנית ג/400 (ר' י.פ. 989 מיום 10/1/1963). תכנית זו ייעדה את הקרקע נשוא ההיתר לחקלאות. אולם, בהתאם ליחס בין תכניות, עד לביטולה של התכנית המנדאטורית, גברה התכנית המנדאטורית על תכנית ג/400. משבוטלה התכנית המנדאטורית, כאמור, יש לקבוע את ייעוד המקרקעין בהתאם לתכנית ג/400, קרי קרקע חקלאית.