- משא ומתן שהתנהל בין הצדדים במשך 8 ימים, למכירת דירה של המשיב למבקשת, שבמהלכו הוחלפו שתי טיוטות הסכם, הסתיים בהודעתו של המשיב למבקשת על הפסקתו.
המבקשת טוענת כי נכרת הסכם בין הצדדים ועותרת לאכיפתו.
לחילופין, היא מבקשת את אכיפתו, מאחר והמשיב ניהל את המשא ומתן בחוסר תום לב.
לחילופי חילופין, היא מבקשת להתיר לה לפצל את סעדיה, כך שהיא תוכל להגיש תביעה לפיצוי כספי בגין הפרת חובת תום הלב.
המשיב טוען, כי לא נכרת הסכם בין הצדדים ולא הופרה על ידו חובת תום הלב בניהול המשא ומתן, ולכן אין מקום להורות על אכיפתו.
העובדות
- המשיב הוא בעל זכויות החכירה לדורות של דירת מגורים בבנין מגורים ברחוב הרוא"ה 72 רמת גן, חלק מחלקות 375 ו-376 בגוש 6159 (להלן – הדירה), כשהמקרקעין רשומים בבעלות חברת סטויסקי עשרים ושמונה בע"מ (להלן – החברה).
בעלי הדירות בבנין מחזיקים במניות החברה ובזכויות חכירה רשומות.
- המבקשת העובדת כמזכירה במשרדו של עו"ד דורון שמעוני, חיפשה לרכוש דירה באותו אזור.
מכר משותף הפנה את המבקשת למשיב.
המבקשת פנתה למשיב.
מאחר שבאותה עת הדירה היתה מושכרת, המשיב תיאם עם השוכר את ביקורה של המבקשת בדירה, המבקשת ראתה את הדירה והודיעה למשיב שהיא מעוניינת לרוכשה.
- מהלך המשא ומתן היה כדלקמן:
א. לאחר שהמבקשת והמשיב הסכימו על התמורה, סך של 1,100,000 ₪ (המשיב אישר בחקירתו, עמ' 16, שהמבקשת ביקשה קודם לכן לשלם 1 מיליון ₪, ואחר כך 1,050,000 ₪), פנה המשיב לעו"ד רוני סימון, על מנת שיכין טיוטת הסכם.
טיוטת ההסכם שהכין עו"ד סימון נשלחה על ידי המשיב למבקשת בדוא"ל ביום 23.9.15 (נספח ג' לתובענה). בראשה נכתב: "טיוטה למו"מ בלבד – כפופה להערות המוכר – הסכם מכר".
המבקשת העבירה את הטיוטה לעו"ד דורון שמעוני, זה רשם את הערותיו על הטיוטה ושלח אותה בדוא"ל למבקשת, בצירוף הערה: "יש לסכם עם המוכר מהו מועד מסירת החזקה שבו תשולם יתרת התמורה (התשלום השלישי)".
שתי ההערות המהותיות שנרשמו על גבי הטיוטה היו:
האחת – "מדוע לא נרשם בית משותף ויש צורך בחברה המחזיקה בבעלות על הבניין ובדיירים החתומים על הסכמי המכירה?"
השניה – "אבקש לקבל שובר ארנונה לבדיקת שטח הדירה".
המבקשת שלחה את הטיוטה עם ההערות למשיב בדוא"ל מיום 27.9.15 (הטיוטה והתכתובת – נספח ד' לתובענה).
ב. המשיב שלח למבקשת בדוא"ל מיום 29.9.15 טיוטה מתוקנת, שהוכנה על ידי עו"ד סימון.
ההערה הראשונה (אי רישום בית משותף) נענתה בהערה של עו"ד סימון: "אין רישום בית משותף. מצוינת חכירה לדורות ללא הגבלה בהעברה וירושה. זו צורת רישום שהיתה מקובלת בשנות ה-50".
ההערה השניה (שובר ארנונה) נענתה על ידי המשיב עצמו באותו מייל: "אני אשלח לך במקביל חשבון ארנונה (מופיע 58 מ"ר)".
מועד התשלום השלישי נרשם בגוף הטיוטה – "בתוך 45 ימי עסקים ממועד התשלום השני" (הטיוטה המתוקנת והודעות הדוא"ל – נספחים ה' לתובענה).
גם בטיוטה זו הופיעה הכותרת: "טיוטה למו"מ בלבד – כפופה להערות המוכר – הסכם מכר".
המשיב הוסיף: "אנא העבירי לאישור/הערות בא כוחך".
ג. מאחר שבאותה עת נדונה בין יזמים ובין דיירי הבנין האפשרות ליישום פרוייקט לפי תמ"א 38 (ככל הנראה הדבר נודע למבקשת מפי המשיב), ניהלו הצדדים תכתובת דוא"ל באותו יום, גם בקשר לכך.
המבקשת שאלה את המשיב: "יש סיכוי שאוכל לראות את התכניות של התמ"א? שאלה שניה האם הם מתחייבים לתת את כל הבכף (צ"ל כנראה: הכסף) של השכירות בתמורה לפינוי?"
תשובת המשיב: "כרגע הסטטוס הינו יש מסמך ראשוני אותו יוציאו למכרז בין יזמים. אני מצרף אותו כאן, לעיונך. הנציגות של הדיירים נפגשת אצל העו"ד בתאריך 12.10.2015 לגיבוש סופי לפני ההפצה של המסמך".
למייל זה צירף המשיב מסמך של משרד עורכי דין וילי יצחק ושות', שכותרתו: "הזמנה להציע הצעות לפרוייקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניין) ברחוב הרואה 72-74 ברמת גן".
(התכתובות והמסמך – נספחי ו' לתובענה).
ד. המבקשת העבירה את הטיוטה המתוקנת ואת המסמך הנוגע לתמ"א 38 לעו"ד שמעוני.
עו"ד שמעוני השיב למבקשת בדוא"ל מיום 30.9.15, כדלהלן:
"היי אורלי,
עברתי על הטיוטה ואם הבנתי נכון כל ההערות התקבלו.
לגבי מועד התשלום של המשכנתא – הם ציינו 45 ימי עסקים שזה בערך חודשיים כי לא סופרים שישי ושבת.
נותר לנו לקבל את שובר הארנונה כדי להבין מה שטחה הרשום של הדירה.
בנוסף, עברתי על המסמך ששלחת בקשר לתמ"א 38 בבניין.
מי יכול לתת יותר פרטים בנוגע לסטטוס הפרויקט?
*האם התקבלו הצעות מיזמים?
*מתי המועד האחרון למסירת הצעות יזמים?
*מי הנציגות שהוסמכה (אם בכלל) בקשר לפרויטק? (צ"ל לפרויקט)
*האם כבר נבחר יזם?
נשתמע,
דורון"
המבקשת העבירה למשיב את תגובתו של עו"ד שמעוני בדוא"ל מאותו יום, בצירוף המשפטים הבאים:
"היי אלון
להלן תגובתו של עו"ד שלי
אודה להתייחסותך
אצור עימך קשר יותר מאוחר אבוא לקחת את המפתח לדירה ואצלם כמה תמונות אם לא אכפת לך".
(התכתובת מיום 30.9.15 – נספח ז' לתובענה).
ה. למחרת, יום 1.10.15, התנהלה בין המבקשת ובין המשיב תכתובת מסרונים (SMS) כדלקמן:
"אלון רם: הי אורלי, אני מצטער לבשר לך אבל אני נאלץ לרדת מעסקת המכירה של הדירה. נכון לעכשיו אני מקפיא את החלטתי למכור את הדירה. סליחה ובהצלחה במציאת דירה אחרת. [17:22, 1/10]
אוקיי וואו הפתעת אותי : ORLYLEVI24 [17:28, 1/10]
אלון רם: אני יודע ומאד מאוד מתנצל [17:29, 1/10]
יש מקום למחיר יותר גבוה? : ORLYLEVI24 [17:45, 1/10]
אלון רם: כן [17:47, 1/10]"
(התכתובת מיום 1.10.15 – נספח ח' לתובענה).
ו. ביום 4.10.15 פנתה המבקשת למשיב בדוא"ל, כדלקמן:
"אלון בוקר טוב
אבקש לתאם מועד לאחר החג לצורך חתימה על טיוטת הסכם המכר המוסכמת
חג שמח"
תשובת המשיב בדוא"ל באותו יום:
"אורלי שלום,
בהמשך להודעתי על הפסקת המו"מ לגבי ממכר הדירה ברחוב הרא"ה 72, אבקש להבהיר:
אין ולא היתה טיוטה מוסכמת – להזכירך, בשיחתנו הטלפונית האחרונה, טענת כי הסכומים של התשלומים הראשון והשני נראים לך גבוהים, וכי את מבקשת לבדוק זאת עם מקורבייך. אני מצטט: "...אמא שלי אמרה שנהוג לתת סכום סמלי בהתחלה ואת רוב הכסף בתשלום האחרון... אני מעוניינת לבדוק זאת..."
כמו כן, ציינת בפני, שעדיין אין לך אישור מהבנק לגבי המשכנתא ותקיימי פגישה בבנק "רק לאחר החגים".
כך שבשלב זה של המו"מ, כל מי מהצדדים חופשי לנהוג כרצונו.
בברכת חג שמח,
אלון רם"
(תכתובת זו – נספחים ט' ו-י' לתובענה).
ז. ביום 6.10.15 התנהלה שיחת טלפון בין עורכי הדין סימון ושמעוני.
לאחריה, שלח המשיב למבקשת הודעת דוא"ל, כדלקמן:
"אורלי ערב טוב,
לפני מספר שעות דיבר איתי עורך דיני והודיע לי כי נמסר לו על ידי עורך דין מטעמך כי במידה ולא אמכור לך את הדירה עליה ניהלנו מו"מ, את תפני בתביעה לבית המשפט.
צר לי שכך פני הדברים, בייחוד לאחר שהבהרתי כי המו"מ שלנו היה בעיצומו ולא היה סיכום סופי על טיוטה אשר מוסכמת על שנינו.
מקוה שתשקלי שוב את צעדייך.
בברכה,
אלון רם"
(נספח יח' לתובענה).
ח. תכתובת נוספת התנהלה בין עורכי הדין של הצדדים, סימון ושמעוני, בימים שבין 12.10.15 – 8.10.
משזו לא הועילה הוגשה תובענה זו, ביום 15.10.15.
תמצית טענות הצדדים
- המבקשת טוענת כי המשא ומתן הבשיל לכדי הסכם מחייב, שמצא את ביטויו בטיוטה השניה, שבה התקבלו כל הערותיו של המשיב, ושבה סוכמו כל הפרטים המהותיים הנדרשים לשם יישום ההסכם. הדבר מצדיק, לדבריה, את אכיפת ההסכם.
- לחילופין טוענת המבקשת, כי נסיונו של המשיב להתנער מההסכמות שביניהם בשלב כה מתקדם, לאחר שגובשו כל תנאי ההסכם ונותרה רק חתימה פורמלית, לוקה בחוסר תום לב קיצוני, המצדיק את אכיפת ההסכם.
- המשיב טוען כי המשא ומתן הופסק בשלב שבו טרם גובש הסכם מחייב וטיוטה סופית.
לראיה, הטיוטות נשאו את הכותרת "טיוטה למו"מ בלבד – כפופה להערות המוכר".
ההסכם לא נחתם, לא נקבע מועד לשם חתימתו, ולא הוכנו המסמכים הנדרשים.
לדבריו, עד היום האחרון המבקשת עדיין התלבטה בשיחתם בקשר לחלוקת ומועדי התשלומים.
לטענתו, המבקשת התנתה את התחייבותה לרכישת הדירה באישור הבנק למתן משכנתא, שהיה בדעתה לבקש, ולכן בשלב זה סוכם ביניהם כי תוכַן טיוטת הסכם לשם הגשתה לבנק וקבלת אישורו למשכנתא, ורק לאחר מכן הוא ייחתם.
לדבריו, לא הוסדר אופן העברת הזכויות, מאחר שלשם כך היה נדרש גם להעביר את זכויותיו בחברה – מניות וזכויות ניהול – על שמה.
לא הוצג גם שטר החכירה המקורי, המהווה את הבסיס לזכויותיו בדירה.
כמו כן לא הסתיים הבירור שהמבקשת ועו"ד שמעוני ביקשו לעשות בקשר לרישום פרוייקט תמ"א 38.
- המבקשת משיבה על כך, כדלהלן:
א. מאחר שהיא התכוונה לבקש מהבנק הלוואת משכנתא בשווי 50% מהתמורה בלבד, היה ברור לחלוטין שהבנק יאשר אותה ולא היה כל חשש בענין זה. לפיכך, אין זה נכון שסוכם כי תחילה תערך טיוטה שתוצג לבנק ורק לאחר מתן אישורו ייחתם ההסכם;
ב. היא אמנם התלבטה תחילה בקשר לחלוקת ומועדי התשלומים, אך בטיוטה האחרונה הסכימה לדרישות המשיב בענין זה;
ג. אופן רישום הזכויות על שם החברה אינו יוצא דופן בעיר רמת גן, לא היה כל חשש בענין זה, ודי היה באישור בדבר זכויות החכירה של המשיב;
ד. לא היה כל קושי להסדיר את המסמכים הנדרשים לשם העברת הזכויות, תוך זמן קצר, ודבר זה בוודאי לא היה בו כדי לעכב את החתימה על ההסכם;
ה. הבירור בקשר לתמ"א 38 לא היה קשור למשא ומתן בקשר לגיבוש ההסכם למכירת הדירה, אלא ענין צדדי נוסף;
ו. הכיתוב "טיוטה למו"מ בלבד" הועתק מהנוסח הקודם ולא שיקף את ההסכמה שהושגה. מכל מקום, כל התנאים המהותיים להסכם כבר גובשו והוסכמו.
התובענה, הבקשה לצו זמני ומהלך הדיון
- בתובענה זו עותרת המבקשת:
א. "להצהיר כי בין הצדדים נכרת הסכם מכר, ולחייב את הנתבע להשלים את ההתחייבויות לפי הסכם המכר";
ב. "לחילופין מתבקשת אכיפה של טיוטת ההסכם מכח סעיף 12 לחוק החוזים חלק כללי";
ג. "לפצל את סעדיה כנגד הנתבע, כך שבגין הנזקים הכספיים שנגרמו לה כתוצאה מהפרת הנתבע את הסכמות הצדדים והסכם המכר, תגיש התובעת תביעה כספית ונפרדת...".
- יחד עם התובענה הגישה המבקשת בקשה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, שימנע עשיית דיספוזיציה כלשהי בדירה.
ניתן צו כמבוקש, בכפוף להפקדת ערבויות שהופקדו, ונקבע דיון במעמד הצדדים.
בדיון הודיע ב"כ המשיב כי הוא מקבל את המלצת בית המשפט "מבלי להודות בטענות המבקשת", להתחייב שלא לעשות כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין בתובענה, ההתחייבות נרשמה כהחלטה (מיום 19.11.15) ונקבע דיון בתובענה עצמה.
- נוסף לתצהיריהם של המבקשת והמשיב הוצגו גם תצהיריהם של עו"ד דורון שמעוני ושל עו"ד רוני סימון.
כל הארבעה העידו ונחקרו גם בדיון בבית המשפט.
דיון והכרעה
האם נכרת הסכם?
- שני היסודות הנדרשים לכריתת חוזה הם: גמירת דעת ומסוימות.
יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירת הדעת. קיימים קשרי גומלין בין יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד מתוך בחינתו של האחר (ע"א 3380/97 תמגר חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673).
- באשר ליסוד גמירת הדעת -
גמירת הדעת שבה מדובר בחוק היא גמירת דעתם של שני הצדדים: המציע והניצע (סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, (להלן – חוק החוזים).
מקום שהצדדים לא הגיעו לידי גמירת דעת, לא יוכל בית המשפט ליצור אותה בדיעבד (פרופ' גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, להלן – שלו, עמ' 172).
מבחן גמירת הדעת הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה. החוק אינו מסתפק בגמירת דעת בעלמא, אלא תובע השתקפות חיצונית שלה. ההֶעָדַה על גמירת הדעת נדרשת הן לענין ההצעה והן לענין הקיבול (שלו, עמ' 173; ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מו(1) 588, 594; ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן ואח', פ"ד נ(5) 820, 831; ע"א 702/89 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אורים ואח', פ"ד מה(2) 811, 819).
- האם הצדדים דנן גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב?
סבורני, שלא ניתן לקבוע זאת.
ראשית, הצדדים לא חתמו על הסכם, על כך אין חולק.
אקדים מספר מילים כלליות אודות החתימה על חוזה.
פרופ' דניאל פרידמן ופרופ' נילי כהן, חוזים, כרך א' (להלן – פרידמן כהן), (עמ' 448): "שאלת החתימה כרוכה ביסוד של גמירת הדעת... העובדה שחתימתו של המתחייב מתנוססת על גבי המסמך שעל פיו הוא נתבע, מעידה על רצונו ליטול על עצמו את ההתחייבות. זוהי ראיה לגמירת דעת, אך אין לומר כי זוהי ראיה חלוטה. בחתימה כשלעצמה אין קסם. העדרה של חתימה אינו מעיד, בהכרח, על העדר גמירת דעת, ואילו קיומה אינו מעיד, בהכרח, על גמירת דעתו של החותם להתקשר בעיסקה. חתימה מהווה, אמנם, ראיה חזקה ביותר לגמירת דעת, אך אין זו ראיה נחרצת...".
פסיקת בית המשפט העליון עסקה הרבה בסוגיית הקשר בין החתימה על חוזה ובין הוכחת גמירת הדעת. אזכיר מעט ממנה.
ב-ע"א 571/79, 49/81, 57 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי, פ"ד לז(1) 590, נפסק כי החתימה על ההסכם הן מצד הקונה והן מצד המוכר מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירת הדעת של הצדדים ולאשר, שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. העדר חתימה על חוזה כתוב יהיה, בדרך כלל, משום הוכחה מרחיקת לכת ואולי כמעט קונקלוסיבית לטענה, כי הצדדים לא הגיעו לגמירת הדעת, ולכן אין תוקף לנוסח החוזה, אם אחד הצדדים לחוזה יעלה טענה כזו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל, אם כי נדירים, בהם ישתכנע בית המשפט, על סמך חומר הראיות המובא לפניו, שאמנם היתה גמירת דעת בין הצדדים, למרות שחתימתם או חתימת אחד מהם חסרות על גבי ההסכם הכתוב.
ב-ע"א 610/85 נווה עם ברמת גן בע"מ (בפירוק מרצון) נ' ש' אלעזרי בע"מ, פ"ד מג(4) 312 נפסק (עמ' 318-319), כי החתימה על ההסכם הן מצד הקונה והן מצד המוכר מהווה גורם ראייתי בלבד. אין צורך, אפוא, במסמך חתום על מנת להוכיח גמירת דעת, אם כי בהעדר מסמך חתום דרכי ההוכחה הן קשות יותר.
ב-רע"א 10494/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, נפסק (עמ' 832), כי קיומה של חתימה רק מהווה ראיה חזקה לגמירת דעת הצדדים לחוזה, בעוד היעדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על העדר גמירת דעת, כאשר שאר נסיבות העניין תומכות במסקנה הפוכה.
בע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ (14.12.06, פורסם בנבו) נפסק כי העדרה של חתימה אינו מעיד בהכרח על כוונת הצדדים שלא להתחייב בחוזה. על החֶסֶר הראייתי שנגרם עקב העדרה של חתימה ניתן להתגבר בדרכים שונות, תוך בחינה של כלל נסיבות המקרה.
וכך סיכמו המלומדים פרידמן וכהן את הפסיקה בנדון (עמ' 452): "אין ללמוד מהפסיקה שעסקה בנושא אלא זאת: חתימה היא עדיין ביטוי מן המעלה הראשונה לקיומה של גמירת דעת לכרות חוזה. מסמך ללא חתימה יוצר חזקה כי אינו מחייב. חזקה זו נובעת מנסיון החיים ומאורחות המסחר. כדי לסתור את החזקה יש צורך בראיות משמעותיות".
- בעניננו אין חולק, שהצדדים התכוונו לחתום על ההסכם, שהרי בטיוטות שהוחלפו יוחד מקום לחתימת הצדדים, תחת המשפט "ולראיה באו הצדדים על החתום במקום ובמועד הנקובים לעיל".
עו"ד שמעוני אישר זאת בחקירתו (עמ' 3):
" ש. אתה מסכים שכאשר החל המו"מ סביב יום כיפור הכוונה שלהם היתה אם וכאשר הכל יסתדר לחתום על הסכם. לא להגיע להסכמה בע"פ
ת. לא הבנתי את השאלה אלי. איך אני קשור לכוונה שלהם?
ש. לחתום על הסכם לא להגיע להבנות בעל פה
ת. בוודאי. לחתום על הסכם, בוודאי. "
כוונתם של הצדדים לחתום על ההסכם משליכה על כוונתם שלא להתחייב בהסכם, אלא לאחר חתימתם.
כך נכתב בפרידמן וכהן (עמ' 451): "מובן כי גם כאשר החוק אינו מחייב חתימה כתנאי למילוי דרישת הכתב, עשויים הצדדים עצמם לגמור בדעתם, כי רק חתימתם על גבי המסמך היא זו שתחייב אותם. הסכמה זו של הצדדים הופכת את החתימה למעין תנאי להתקשרות. אם המסמך אינו חתום, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה שהמסמך משקף, והמסמך אינו מחייבם. במקרה כזה, העדר התוקף אינו נובע מהעדר הכתב (היינו, העדר חתימה על המסמך) אלא מהעדר הסכם או במלים אחרות מהעדרה של "גמירת דעת"".
הדברים הללו צוטטו בפסק דינו של בית המשפט העליון ב-ע"א 921/91 אזערי נ' עזבון רחל לווינברג (4.8.93, פורסם בנבו), בקבעו כי ההסכם שדובר שם לא השתכלל ואינו מחייב.
זו היתה גם ההנמקה לדחיית ההכרה בחוזה בפסיקת בית המשפט העליון ב-ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה ו-4 אח' נ' מנהלי עזבון המנוח יהושע בידרמן ו-4 אח', פ"ד כו(2) 781 וב-בר"ע 59/73 לוי נ' מירלין, פ"ד כז(1) 827. (השוו: ע"א 800/75 קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי רמת יוסף, פ"ד לא(3) 813, 815; ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278. וכן ראו את פסק דינו של כב' השופט חיים טובי ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 22094-01-11 סרור נ' מאירי (30.7.13, פורסם בנבו), ולעומתו את פסק דינה של כב' השופטת צפורה ברון ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 817/07 לנדאו נ' מכלוף (18.11.08, פורסם בנבו)).
- גם לא נקבע מועד לחתימת הצדדים.
כך העידו המשיב (סעיף 36 לתצהירו) ועו"ד סימון (סעיף 15 לתצהירו), וכך אישר למעשה גם עו"ד שמעוני בחקירתו (עמ' 4).
הפניה הראשונה של המבקשת למשיב, לתיאום מועד לשם חתימה, נעשתה רק ביום 4.10.15, כלומר לאחר שהמשיב הודיע לה על הפסקת המשא ומתן, והמבקשת הודתה בחקירתה (עמ' 11) כי את המייל הזה היא כתבה לאחר שנועצה עם עורך דינה, "כתבתי אותו על מנת להביא אותו למקום כדי שהוא יבין שנכרת בינינו הסכם".
אמנם, בבית המשפט העידה המבקשת (עמ' 8) שהיא שוחחה עם המשיב בנוגע לתיאום מועד חתימה עוד קודם ליום 1.10.15, אך אני מתקשה לתת אמון בעדותה זו, משום שאין לדברים הללו זכר בכתב התובענה ובתצהירה, מה גם שקודם לכן (עמ' 7) היא העידה דבר הפוך: "היה חג, לכן לא נקבע מועד".
- הכותרת "לצורך מו"מ בלבד" התנוססה גם על הטיוטה השניה, ועו"ד שמעוני לא הכין נוסח נקי ללא כותרת זו (כך אישר עו"ד שמעוני, עמ' 4 לפרו').
כותרת זו, כשלעצמה, יש בה כדי להעיד על כך שהצדדים היו עדיין מצויים בשלב המשא ומתן גם בעת הדיון על הטיוטה השניה.
המבקשת ציינה בתצהירה (סעיף 10) "ביום 30.9.15 אישרתי למשיב כי הטיוטה מקובלת (שכן התקבלו כל הערותי להסכם)", אולם בעדותה (עמ' 10) אישרה, כי האישור "לא כתוב מפורשות".
- הצדדים לא היו מוכנים עדיין לשלב החתימה. לא הוכן נוסח סופי של ההסכם, ולא הוכנו כל המסמכים הנלווים לכך.
מתבקש היה, כי לפחות קודם למעמד החתימה, עורכי הדין של הצדדים ידברו ביניהם פעם אחת לפחות, או יתכתבו ביניהם פעם אחת לפחות. אולם, עד להודעתו של המשיב על הפסקת המשא ומתן, לא נערכה כל שיחה או תכתובת בין עורכי הדין של הצדדים, ושיחתם הראשונה נערכה רק לאחר מכן (עו"ד סימון, סעיף 12 לתצהירו).
יצוין כי גם הצדדים עצמם לא נפגשו, עד לדיון בבית המשפט (כך אישרה המבקשת בעדותה, עמ' 9), למרות שאין הכרח בפגישת הצדדים כדי לכרות הסכם.
- גם תגובתה האינטואיטיבית והספונטנית של המבקשת להודעת המשיב על הפסקת המו"מ, בתכתובת המסרונים שהוחלפה ביניהם ביום 1.10.16 (נספח 7 לתובענה), אליה אתייחס עוד להלן בהקשר אחר, מוכיחה, לדעתי, כי הצדדים לא ראו את עצמם באותה עת כמי שכבר נקשרו ביניהם בהסכם.
המשיב מודיע לה שהוא "נאלץ לרדת מעסקת המכירה של הדירה", ותגובתה לאחר 6 דקות איננה: אבל כבר הסכמנו על המכירה, או נוסח אחר דומה, אלא: "אוקיי וואו הפתעת אותי", דבר שמלמד, אכן, על הפתעתה מכך שהמשיב מפסיק את המשא ומתן בשלב כה מתקדם (ועל כך להלן), אך גם על השלמה עם החלטתו ("אוקיי").
יתר על כן, כרבע שעה לאחר מכן היא פונה אליו ושואלת: "יש מקום למו"מ למחיר יותר גבוה?", וגם שאלה זו מעידה על העדרו של הסכם, אחרת – מה מקום יש עדיין לדבר על התמורה?
לתגובת המשיב ("כן") אתייחס להלן בהקשר לשאלת תום הלב במשא ומתן.
- נוסף לכך, גם המבקשת עדיין לא ראתה את עצמה בעת שהמשיב הודיע לה על הפסקת המשא ומתן, כמי שמחויבת לפעול על פי ההסכם, כל עוד לא קיבלה אישור סופי מהבנק לקבלת הלוואת משכנתא.
המשיב סיפר בתצהירו (סעיף 4), כי המבקשת הודיעה לו כי היא צפויה לקיים פגישה בבנק לאחר חג הסוכות, ביום 6.10.15, ווידאה איתו כי לא יהיו לו טענות כלפיה, אם הבנק לא יתן את האישור.
גם עו"ד סימון סיפר בתצהירו (סעיף 4), שכך נמסר לו על ידי המשיב.
המבקשת לא הכחישה את דבריו של המשיב, הגם, שלדבריה, מתן האישור היה וודאי (עמ' 8):
" סיכמתי עם אלון שאני הולכת להפגש... אני פולניה אני צריכה לדעת שהבנק מאשר. כשאני הגעתי למצב של כריתת הסכם, או השלב הסופי, לקראת כריתת ההסכם, אני כבר ידעתי ש.. מכיוון שזו דירה ראשונה ומגיע לי 75 אחוז מימון, אני צריכה חמישים אחוז, ולכן ידעתי בוודאות של-50% מימון כמובן שהבנק לא יסרב, ורק להמחיש כמה השיחה היתה חברית וכנה אני עוד הצעתי לסבלט (שכירות משנה) את הדירה לחודשיים, להשכיר את הדירה לחודשיים, ואז אני מקווה שבעזרת השם יאשרו לי את המשכנתא, אבל זה היה בצורה חברית. "
גם עו"ד שמעוני העיד באותו אופן (סעיף 6 לתצהירו ועמ' 6 לפרו').
יחד עם זאת, אישרה המבקשת במפורש, כי אם הבנק לא היה מאשר את בקשתה למתן משכנתא היא לא היתה חותמת על ההסכם. אביא את תשובתה במלואה (עמ' 9):
"אבל לא היה סיכוי כזה. היה לי פגישה לגבי תנאי התשלום. אני עשיתי עבודת הכנה הרבה לפני אלון . כרוכש דירה ראשונה הייתי זכאית ל – 75 אחוז משכנתא. והייתי צריכה רק 50 אחוז מימון. לא היה לי ספק שהבנק יאשר. למה שלא תהיה מאושרת המשכנתא? אם לא הייתי מאושרת כמובן שלא הייתי כורתת."
- סוגיה נוספת שנותרה בלתי פתורה באותו שלב היא סוגיית תמ"א 38, שעלתה בתכתובת בין הצדדים במהלך המשא ומתן.
ראינו לעיל, שלבקשת המבקשת, העביר לה המשיב את הצעת היזמים שנשלחה לדיירי הבנין, וכי עו"ד שמעוני העלה מספר שאלות בהקשר זה.
המשיב ציין בתצהירו (סעיף 7), וכך הוא גם הודיע למבקשת במייל מיום 29.9.15, כי הפגישה עם ב"כ היזמים נועדה ליום 12.10.15.
עו"ד שמעוני נשאל בענין זה בחקירתו, והשיב (עמ' 4): "פרוייקט תמ"א 38 לא היה מבין השיקולים ברכישת הדירה, זה בונוס מסוים, יהיה טוב, לא יהיה אוקיי".
לא זו התמונה המצטיירת מהשאלות המפורטות שהציג בענין זה עו"ד שמעוני במייל שלו מיום 30.9.15 (כמפורט בסעיף 4(ד) לעיל), שבעקבותיהם אף זכה ל"מחמאה" מצד המבקשת (במייל התשובה שלה מאותו יום, נספח ה' לתצהיר עו"ד שמעוני): "איזה יסודי אתה, אין דברים כאלה, העברתי את פנייתך למוכר אמתין לתגובתו".
ואכן, המייל של עו"ד שמעוני הועבר באותו יום למשיב, בצירוף המשפטים: "להלן תגובתו של עו"ד שלי, אודה להתייחסותך".
אזכיר, שהמבקשת היא שפנתה למשיב בבקשה לראות את "התוכניות של התמ"א", ואף שאלה אותו: "האם מתחייבים לתת את הכסף (במקור: "הבכף") של השכירות בתמורה לפינוי?" (המייל שלה למשיב, מיום 29.9.15).
מאחר שהמשא ומתן הופסק מיד לאחר מכן, אין לדעת באמת, עד כמה ענין התמ"א היה חשוב למבקשת ולעו"ד שמעוני, והאם באמת המבקשת היתה מוכנה לחתום על ההסכם לפני שהיו מתקבלות כל התשובות לשאלות שהיא ועורך דינה העלו בענין זה.
- באשר ליסוד המסוימות.
דרישת המסוימות קבועה בסעיף 2 לחוק החוזים.
ההצעה היא מסוימת כאשר ניתן עם קיבולה להופכה לחוזה שלם ומחייב (שלו, עמ' 175).
לפיכך, עליה להיות מלאה ומדויקת במידה מספקת, עד שניתן יהיה לראות באמור בה, עם קיבולה, חוזה מלא ובר-ביצוע, ללא צורך במשא ומתן משלים נוסף (ע"א 440/75 זנדבק ואח' נ' דנציגר ואח', פ"ד ל(2) 260, 269).
- יסוד זה, לעומת הקודם, הושלם כמעט לחלוטין.
בניגוד לנטען על ידי המשיב, זהות הנכס וטיב זכויותיו בו היו ברורים דיים.
עוד בתשובתו של עו"ד סימון לשאלת עו"ד שמעוני בהקשר לרישום הבית המשותף ובהקשר לכך שהנכס רשום על שם החברה, שהועלתה לאחר קבלת הטיוטה הראשונה, צוין כי אין רישום בית משותף, אלא חכירה לדורות "ללא הגבלה בהעברה ובירושה", וכי "זו צורת רישום שהיתה מקובלת בשנות ה-50".
גם בעדותו אישר עו"ד סימון (עמ' 14), כי זו צורת הרישום בכשלושים אחוזים מהבניינים הישנים ברמת גן.
- גם נושא התשלום האחרון הוסדר, בניגוד לנטען על ידי המשיב.
גם אם המבקשת התלבטה בענין זה, הרי שנתנה את הסכמתה למועד שציין המשיב בטיוטה המתוקנת, "בתוך 45 ימי עסקים ממועד התשלום השני", לאחר שעו"ד שמעוני הסביר לה שזה בערך חודשיים, בהתחשב בימי שישי ושבת, כאמור לעיל.
- לא היה כל קושי בהסדרת המסמכים הנדרשים לשם חתימה על ההסכם, דיווח לרשויות המס וכדו', מהרגע שהיה נקבע מועד לחתימה, ולא היתה צריכה להיות כל מחלוקת באשר להכנתם.
- כל התנאים המהותיים האחרים היו מוסכמים: התמורה שתשולם, מועדי התשלומים, מועד מסירת החזקה, וכל יתר הפרטים שנכללים בהסכם מסוג זה.
- אמרתי שיסוד המסוימות כמעט הושלם, ולא שהושלם לחלוטין, משום שעדיין נותרו פתוחות, כאמור, סוגיית תלות ההסכם באישור קבלת המשכנתא וביישומו של פרוייקט תמ"א 38.
שתי הסוגיות הללו, שהועלו בהקשר לגמירת הדעת של המבקשת להתקשר בהסכם מחייב, משליכות גם על יסוד המסוימות, מאחר שחסרה ההתייחסות אליהן בטיוטות ההסכם שהועברו. בין כך ובין כך, כאמור לעיל, יסוד גמירת הדעת ויסוד המסוימות שלובים זה בזה.
- המסקנה העולה עד כאן היא, שלא הוכחה גמירת דעת מצדו של המשיב, ואף לא גמירת דעת סופית ומוחלטת מצדה של המבקשת, להתקשר בחוזה, גם אם החוזה היה מסוים דיו כדי לאפשר חתימה עליו, אם הצדדים היו מגיעים למעמד זה.
בהעדר גמירת דעת, ההסכם לא נכרת, ולא ניתן לאוכפו.
האם הופרה חובת תום הלב?
- סוגיית פרישתו של צד ממשא ומתן נדונה בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין אזערי (ע"א 921/91 אזערי נ' עזבון לרוינברג (4.8.93, פורסם בנבו), וכך סיכם כב' השופט גולדברג את התייחסות הפסיקה והספרות המשפטית לסוגיה זו (פיסקה 5):
"נקודת המוצא היא כי לכל צד במשא ומתן הזכות שלא להתקשר בסופו של דבר בחוזה (חופש החוזים במובנו השלילי). כל צד למשא ומתן רשאי לפרוש ממנו בכל שלב, כל עוד לא הביע גמירות דעתו המלאה להתחייב בחוזה. "המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב: כמו כל התנהגות במהלך משא-ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על-ידי עקרון תום-הלב..."
וכדבריהם של פרידמן וכהן בספרם הנ"ל בעמ' 591:
"השאלה אם פרישה ממשא ומתן מוצדקת, תלויה בשלב המשא ומתן, בסיבת הפרישה וכן בנהגים המקובלים באותה עיסקה"".
- דעתי היא, כי פרישתו של המשיב, מהמשא ומתן, לאחר שהוסכמו כל התנאים והפרטים שנגעו לו – שהרי ענין קבלת האישור למשכנתא וענין התמ"א, גם אם כפי שקבעתי לעיל עכבו את גמירת הדעת הם לא נגעו לו – עולה לכדי חוסר תום לב במשא ומתן על פי סעיף 12(א) לחוק החוזים.
המשיב ניסה לתרץ את החלטתו ברצונו "לעשות בדירה שימוש עצמי" (סעיף 35 לתצהירו), ובעדותו (עמ' 19) הרחיב וסיפר כי הוא עצמו התגורר בדירה שכורה באותה עת, שהסכם השכירות עמד לפוג ב-1.12, וכי היה חשש שהוא לא יוארך, ולכן שקל מעבר לדירה הנדונה כאן.
אולם, כיצד "צף" ענין זה בתפר שבין ה-29 וה-30 לספטמבר ובין ה-1 לאוקטובר דווקא?
- מלבד זה מתברר, שכל "הקשיים" שציין המשיב, שעדיין נצבו בפתח, לא היו אלא תירוץ לרצונו לסגת מהמשא ומתן.
כך נשאל והשיב בחקירתו (עמ' 19):
"ש. ביהמש – מה שאתה אומר עכשיו שלא קשור העניין של התשלום הראשון, או למשכנתא, או לכל עניין אחר, אתה בכל מקרה, ההחלטה שלך שלא לחתום על ההסכם לא קשורה לשאלות אלה אלא לעניין עם המשכיר שלך
ת. נכון. אני עונה לשאלות האלה כי אני הרגשתי שהייתי עדיין בשלב שהרגשתי חופשי לסגת מומ כי לא היו... , מן הסתם אם הייתי מחוייב אליה והיו לי בעיות עם בעל הבית לא הייתי נסוג, הייתי חותם איתה ומוצא דירה אחרת."
- נימוקו של המשיב להחלטתו להפסיק את המשא ומתן, לא מתיישב גם עם תשובתו המיידית והספונטנית לשאלת המבקשת במסרונים שהוחלפו ביניהם, לאחר הודעתו על הפסקת המשא ומתן.
משנשאל: "יש מקום למו"מ למחיר יותר גבוה?", השיב מיידית: "כן".
המשיב הסביר (סעיף 36 לתצהירו) כי תשובתו זו היתה "הלצה", ובעדותו (עמ' 20) "שאני התבדחתי". הסבר זה אינו משכנע, מה הלצה יש כאן ומה הבדיחה? הרי ניכר במבקשת שהיא היתה מופתעת ביותר מהודעתו, והמשיב באותה תכתובת אף ציין שהוא "מצטער" ו"מאוד מאוד מתנצל".
המסקנה היחידה היא, שהמשיב נסוג בו מהמשא ומתן, משום שביקש לקבל תמורה גבוהה יותר עבור הדירה.
מאחר שענין זה כבר סוכם עם המבקשת, וכן סוכמו גם כל יתר התנאים הנוגעים אליו, כאמור, הרי שפרישתו מהמשא ומתן בשלב זה מהווה חוסר תום לב.
הסעד בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן
- סעיף 12(ב) לחוק החוזים קובע כי הסעד הרגיל שיינתן במקרה של הפרת החובה לנהוג בתום לב במשא ומתן הוא "פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן", היינו פיצויי הסתמכות, וזו היתה ההלכה המסורתית (שלו, עמ' 156-157).
אולם, עוד בפסק דין זפניק (ע"א 829/80 שיכון עובדים בע"מ נ' זפניק, פ"ד לז(1) 579) קבעה כב' השופטת בן פורת, כי "תרופות הפיצויים המנויים בסעיף 12 (ב) לחוק החוזים, אינן בגדר רשימה סגורה או ממצה", ולכן ניתן להורות גם על אכיפת החיוב מושא המשא ומתן שהתנהל, ועל עמדתה זו חזרה כב' השופטת בן פורת גם בפסק דין זוננשטיין (ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278). עמדה זו אומצה בפסק דינו של כב' הנשיא ברק בפסק דין קל בנין (ע"א 6370/00 קל בנין בע"מ נ' ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ פ"ד נו(3) 289), שהפך להלכה מובילה בסוגיה זו.
יצוין, כי בפסק דין קל בנין הובילה ההלכה החדשה לפסיקת פיצויי קיום, ששקולים לאכיפת החוזה (ראו ביקורתה של שלו, עמ' 162).
אולם, גם כב' הנשיא ברק סבר בפסק דין קל בנין, כי "במצב הדברים הרגיל התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום לב היא בפיצוי על הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ולמתן ("פיצויים שליליים", "פיצויי הסתמכות")", וכי פסיקת פיצויי קיום (ששקולים כאמור לאכיפה) תעשה ב"מקרים חריגים" ו"במצבים מיוחדים", שהמאפיין אותם הוא "שהמשא ומתן הבשיל למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום הלב מנעה את שכלולו" (עמ' 302).
- אינני סבור שענייננו נכלל בין אותם חריגים, שמצדיקים אכיפת הסכם שלא נחתם ושלא התקיימה בו גמירת דעת, בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן, וזאת מחמת הנסיבות והסיבות הבאות:
א. גם מבחינתה של המבקשת, התקשרותה בהסכם עדיין לא היתה מוחלטת, שכן היא המתינה לאישור הבנק למתן הלוואת המשכנתא, כאשר פגישתה בבנק לצורך זה נקבע למועד של כשישה ימים לאחר הודעת המשיב על הפסקת המשא ומתן;
ב. הקשר בין הבירור שהמבקשת ועורך דינה ביקשו לעשות ביחס למימוש תמ"א 38 על הבנין ובין ההחלטה הסופית לחתום על ההסכם, נותר בסימן שאלה, והפגישה בהקשר זה עם באי כוח היזמים נקבעה למועד של 12 ימים לאחר הודעת המשיב על הפסקת המשא ומתן;
ג. לא נקבע מועד לחתימת ההסכם, טרם הוכנו המסמכים הנדרשים בקשר לחתימת ההסכם ועורכי הדין של הצדדים עדיין לא דיברו ולא התכתבו ביניהם;
ד. המבקשת לא עשתה עדיין דבר הקשור למימוש ההסכם, ולא שילמה כל תשלום על חשבון התמורה (השוו לעניין שנדון ב-ע"א 2096/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פ"ד נג(1) 457, שם נאכף ההסכם למרות העדר החתימה, גם לאור כך שהועבר סכום כסף על חשבון הרכישה);
ה. המדובר היה במשא ומתן קצר ימים, שעיקרו התנהל במשך כשבוע אחד בלבד, למן שליחת הטיוטה הראשונה ועד הודעת המשיב על הפסקתו.
- התוצאה היא, שאין להורות על אכיפת ההסכם, שנדון בין הצדדים, בשל הפרת חובת תום הלב במשא ומתן על ידי המשיב.
יחד עם זאת, פתוחה הדרך בפני המבקשת להגיש תביעת פיצויים בשל הפרה זו, כסעד החילופי שביקשה בתובענה.
הגשת תביעה כספית בעקבות תביעה לסעד הצהרתי אינה טעונה היתר לפיצול סעדים (אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה אחת עשרה, עמ' 337-338). למען הסר ספק, ניתן בזה למבקשת היתר לפיצול סעדים, כדי שתוכל להגיש את תביעתה הכספית.
כמו כן, ואף זאת לשם הסרת ספק, הדיון שערכתי לעיל בהקשר לסעד הראוי בשל הפרת תום הלב נעשה ביחס לתרופת האכיפה, שבסמכות בית משפט זה. הדיון ביחס לתרופת הפיצויים נעשה בדרך אגב בלבד, והדברים שנאמרו בהקשר זה אינם מחייבם את המבקשת או את המשיב, וכל הסוגיה תידון בתביעה הנוספת, אם תוגש.
תוצאה
- אשר על כן אני מחליט כדלקמן:
א. התביעה להצהיר כי נכרת הסכם והתביעה לאכיפתו בשל כריתתו – נדחית,
ב. נקבע כי המשיב הפר את חובת תום הלב בניהול המשא ומתן לקראת כריתת ההסכם,
ג. התביעה לאכיפת ההסכם בשל הפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן על ידי המשיב – נדחית,
ד. המבקשת רשאית להגיש תביעה כספית בשל הפרת חובת תום הלב בשלב המשא ומתן על ידי המשיב.
ה. לאור תוצאה זו, אין צו להוצאות למי מהצדדים.
ניתן היום, כ"ה כסלו תשע"ז, 25 דצמבר 2016, בהעדר הצדדים.