מתווך אינו רשאי להאריך את תקופת הבלעדיות בהסכם למכירת דירה מעבר לשישה חודשים

1.                   1.                   הסכם בלעדיות לתקופה של 6 חודשים למתן שירותי תיווך במקרקעין (להלן-"הסכם בלעדיות"), נחתם ביום 19.6.06 בין התובע, שהוא מתווך רשום, לבין הנתבעת, למכירת דירה שבבעלותה ברח' מורגנטאו 12/3 ירושלים(להלן-"הדירה"). תקופת הבלעדיות, הוארכה לפרק זמן נוסף של 6 חודשים, עד ליום 18.6.07, לפי כתב הארכה מיום 17.12.06, אותו העביר התובע לנתבעת ואשר עליו היא חתמה ביום 17.12.06 (להלן- " כתב הארכה").

2.                   2.                   המחלוקות בין בעלי הדין הן שתיים בעיקרן. האחת, האם התובע היה ה"גורם היעיל לעיסקה" והאם הוא ביצע פעולות שיווק כנדרש בחוק ובתקנות בהתייחס להסכם בלעדיות. התובע טוען, כי בוצעו על ידו שתי פעולות שיווק ואף מעבר לכך, בשליש הראשון של הסכם הבלעדיות וכך גם הוא ביצע פעולת שיווק בתקופת הארכת הבלעדיות, הגם שטרם חלף שליש מתקופת הארכת הבלעדיות עד למועד מכירת הדירה. לפיכך לטענתו, הוא עמד בדרישות התקנות בנוגע להיקף השיווק עד אז.

3.                   3.                   הנתבעת טוענת, כי לנוכח מחדלי התובע בשיווק הדירה בניגוד לתקנות, היא נאלצה לפעול בעצמה למכירת הדירה וזאת בדרך של פרסום באינטרנט.

4.                   4.                   אין חולק, כי פרסום הדירה באינטרנט , הוא שהביא למכירת הדירה בחודש 2/07.

5.                   5.                   המחלוקת השניה בין הצדדים היא, האם כתב הארכה, תקף. זאת לאור הוראות חוק המתווכים, התשנ"ו-1996 (להלן-"חוק המתווכים") לפיו תקופת בלעדיות במקרקעין, יכול שתהא לשישה חודשים בלבד. לפיכך, לטענת הנתבעת, אין תוקף לכתב ההארכה והוא בטל ואילו התובע טוען, כי הרשות עמדה לצדדים, להסכים על הארכת הסכם התיווך, כפי שעשו בחתימתם על כתב ההארכה. הוסיפה הנתבעת וטענה, כי מדובר בחוזה אחיד ויש לפסול אותו.

הסדרים דיוניים:

6.                   6.                   התביעה הוגשה בסדר דין מהיר ובישיבה המקדמית הסכימו ב"כ הצדדים, כי מדובר  בשאלה משפטית וכי הסיכומים יוגשו על ידם, בהתייחס למסמכים שהוגשו ע"י בעלי הדין.

7.                   7.                   כך גם הוסכם, כי על התובע להשלים את הגשת מסמכיו, בהגשת הפרסומים למכירת הדירה, אותם הוא פרסם בעיתון, בתקופת ההסכם ובתקופת כתב ההארכה. עותק הפרסומים הוגש, בצירוף תצהיר של המזכירה של התובע, על כך שעותק מהמודעות שהוגשו, הן אלו שנאספו על ידה מהמפרסמים. ב"כ הנתבעת טען בסיכומיו כנגד הגשת עותק מהפרסומים, מבלי שהוגשו הפרסומים המקוריים.

המסגרת הנורמטיבית המשפטית לבלעדיות:

8.                   8.                   חוק המתווכים, התשנ"ו-1996 קובע:

"9(ב) מתווך במקרקעין רשאי להסכים עם לקוח בדבר מתן עיסקה מסויימת לטיפולו הבלעדי (להלן - "בלעדיות")

ובלבד שמתן הבלעדיות ותקופתה

(1) יאושרו בחתימת הלקוח על גבי מסמך נפרד;

(2) שבמהלך תקופת הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שמטרתן תווך במקרקעין (בחוק זה - "פעולות שיווק").

(ב1) ניתנה למתווך במקרקעין בלעדיות לעניין מקרקעין המוצעים למכירה על ידי מוכר שלא במהלך עסקיו, יחולו נוסף על הוראות סעיף קטן (ב) גם הוראות אלה:

(1) תקופת הבלעדיות למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה אחת... לא קבעו הצדדים במסמך האמור בסעיף קטן (ב)(1) את משך הבלעדיות, תסתיים הבלעדיות בתום תשעה חודשים מיום ההזמנה.

(2) תקופת הבלעדיות לעניין דירה לא תעלה על שישה חודשים מיום ההזמנה.

(ב2) תקופת הבלעדיות תסתיים בתום שליש מתקופת הבעלדיות כאמור בסעיף קטן (ב1), לפי העניין, אם המתווך במקרקעין לא ביצע, עד לאותו מועד את פעולות השיווק שנקבעו לפי סעיף קטן (ד)".

9.                   9.                   מכוח סעיף קטן (ד) לסעיף 9 לחוק המתווכים, תוקנו תקנות המתווכים  במקרקעין (פעולות שיווק) התשס"ה-2004 (להלן - "תקנות השיווק"). בתקנות השיווק נקבע בין היתר, אלו פעולות, ייחשבו כפעולות שיווק ובכללן, פרסום במאגר לקוחות, פרסום באינטרנט, פרסום בעיתון וכיוצ"ב. על שתיים מפעולות אלו לפחות, להיות מבוצעות, עד לתום שליש מתקופת הבלעדיות. אם לא כן, הבלעדיות תסתיים.