..."
הגעתי למסקנה כי הנתבעת נכנסת לקבוצה הראשונה, דייר ששילם דמי מפתח, ולפיכך יש להכיר במעמדה כדייר מוגן, ואלה טעמיי:
הנתבעת הציגה הסכם הנחזה כהסכם שכירות מוגנת (להלן: "הסכם הנתבעת").
יצוין כי ההסכם (המקורי) שהגישה הנתבעת נחזה כטופס ("חוזה של שכירות") סטנדרטי, אשר פרטיו הושלמו במכונת כתיבה, והמילים "דמי מפתח" (או "דמי מפותח", כרשום) נכתבו בכתב יד. בתחתית הטופס הוספו חתימות הצדדים, ולמטה מצד ימין הוסף בכתב יד "אני מאשר שהחתימה הנ"ל הנה חתימתו של עומר", ולצד זאת חתימה וחותמת של עו"ד פרוק זועבי (ללא תאריך). שכר הדירה השנתי שנקבע בהסכם הנו 1,200 ל"י (100 ל"י לחודש) ותוקף ההסכם, כרשום בו, לשנה. בתנאי ההסכם נכתב כי "אם השוכר רוצה לחדש את החוזה עליו להודיע למשכיר בכתב שני חודשים קודם כלות זמן גמר החוזה ולחתום על חוזה חדש לפחות חודש אחד קודם כלות זמן החוזה. אם הייתה הסכמה בכתב בין בעל הבית והשוכר, אז נחשב השוכר לדייר לעתיד, ואם השוכר לא עשה זאת רשאי בעל הבית להשכיר את הדירה לאחר" (סעיף ב' לתנאים).
גם על הסכם השכירות שהגיש התובע, וצורף לתצהירו המשלים ת/3, מופיעות המילים דמי מפתח (ובהסכם זה, "בדמי מפתוח") בכתב יד. השוכר על פי הסכם זה הוא בעלה המנוח של הנתבעת, אבו ערידה ז"ל, בלבד (ולא אבו ערידה והנתבעת, כמופיע בהסכם הנתבעת). גם הסכם זה מבויל, אולם חתום עליו אבו ערידה ז"ל בלבד.
מכאן כי ההסכם היחיד עליו חתום המנוח עומר, וחתימתו אומתה על-ידי עו"ד פרוק זועבי, הנו הסכם הנתבעת. נכון הוא שהמילים "דמי מפתח" הוספו בכתב יד על ההסכם, אולם הנתבעת הציעה הסבר סביר לכך:
"מי שכתב זה המתווך. שמעון. על ידי ועל יד כולם על יד אבא שלו [עומר ז"ל – ס.מ.].
המתווך אמר לאבא שלו [עומר ז"ל – ס.מ.] לכתוב לא שכירות זה דמי מפתח. הוא הוסיף על יד אבא שלו שידע שזה לא בשכירות ....
אם המתווך הכין את ההסכם וידע שזה דמי מפתח למה לא הדפיס, אני אומרת שכשהוא הדפיס את ההסכם הוא השאיר מקום ואז הוא ביקש את אישור עומר שזה בדמי מפתח והוא אישר ואז הוא הוסיף את זה בכתב יד" (ע' 51, ש' 6-11).
כאמור, התובע טוען כי אביו, עומר ז"ל, סירב לחתום על הסכם דיירות מוגנת (הסכם התובע, הוא ההסכם שצורף לתצהירו המשלים, ת/3), ולפיכך חתמו על הסכם שכירות רגיל (הסכם הנתבעת), כאשר מאוחר יותר הוסיפה הנתבעת או מי מטעמה את המילים "דמי מפתח" (או "דמי מפותח" כפי שרשום בהסכם) (עדות התובע, עמוד 9, ש' 30 - עמוד 10, ש' 3).
אני דוחה טענה זו.
ראשית, לא הובאה כל ראיה התומכת בגרסה זו, ולפיכך לא מדובר ביותר מהשערה בלתי מבוססת. בהקשר זה יצוין כי משמדובר בטענת מרמה, הנטל המוטל לפתחו של הטוען הנו נטל מוגבר. לעניין זה אני מפנה לפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 7456/11 מוריס בר נוי נגד מלחי אמנון, סעיף 15 לפסק הדין (פורסם בנבו):
"כאשר אחד הצדדים להליך מעלה טענת מרמה או זיוף, מוטל עליו נטל השכנוע להוכחת טענתו, בין אם מדובר בתובע או בנתבע. הגם שהנטל הוא של מאזן הסתברויות, כמקובל במשפט האזרחי, הרי שכמות הראיות ורף הראיות הנדרש לגבי טענת מרמה, אשר לה גוון מעין פלילי, הם גבוהים יותר ועל בית המשפט לבחון את הראיות בזהירות ובקפדנות [ראו למשל: ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין [פורסם בנבו] (18.4.2012), פסקה 14; ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [פורסם בנבו] (3.2.2011), פסקה 31; ע"א 475/81 זיקרי נ' 'כלל' חברה לביטוח בע"מ, פ"ד מ(1) 589, 594 (1986)."
אמנם יש לשקול לזכותו של התובע את העובדה כי נמנע מאביו, עומר ז"ל, להעיד בפני בית המשפט, שכן בקשתו למתן עדות מוקדמת נדחתה על-ידי בית המשפט, והמנוח נפטר בטרם המועד שנקבע לשמיעת ראיות הצדדים, ואולם אף אם אתייחס לתצהיר העדות הראשית שהגיש המנוח, וצורף לכתב התביעה, אין בכך להועיל לתובע, שכן בתצהיר זה טען המנוח כי לא נחתם כל הסכם בינו לבין הנתבעת ואבו ערידה ז"ל. וכדבריו:
"במהלך השנים, לא זוכר בדיוק מתי נתתי למר עבד אבו ערידה מחיפה דירה אשר הייתה ברשותי והוא שילם לי עבור הישארותו בדירה. ...
בנוסף, אציין כי לי ולעבד אבו ערידה לא היה הסכם בכתב ולי ולנתבעת גם לא היה הסכם בכתב אלא אני נתתי להם."
בנסיבות אלה, הגרסה לפיה היו שני הסכמים, כאשר המנוח סירב לחתום על ההסכם בו הופיעו המילים "דמי מפתח" (או "דמי מפתוח", כרשום בהסכם זה) הנה עדות כבושה, שמשקלה נמוך, במיוחד בנסיבות העניין, כאשר היא ניתנה במסגרת תצהיר העומד בסתירה לתצהיר הראשון שנתן עומר ז"ל ותומך בכתב התביעה, וכאשר היא הופיעה לראשונה (כמו גם הסכם השכירות השני, נספח לתצהיר המשלים של התובע, ת/3) רק לאחר שהנתבעת הציגה את הסכם השכירות עליו חתימת עומר ז"ל, נספח א' לת/5.
שנית, השוואה בין ההסכמים (הסכם הנתבעת והסכם התובע) מעלה כי ההבדל ביניהם הנו דווקא ביחס לזהות השוכר (אבו ערידה בלבד בהסכם התובע ואבו ערידה והנתבעת בהסכם הנתבעת) ולא הוספת המילים "דמי מפתח" – המופיעות בשני ההסכמים, בשגיאות כתיב שונות. העובדה כי המילים "דמי מפתח" מופיעות בשתי הגרסאות מעידה על כך כי לא זה היה שורש המחלוקת או הטעם להכנת הגרסה הנוספת של ההסכם.
שלישית, משמדובר בטענה למרמה, מוטל היה על התובע להעלותה במסגרת כתב תביעתו בפירוט רב (תקנה 78 לתקנות סדר הדין האזרחי). בענייננו, לא הועלתה הטענה כלל במסגרת כתב התביעה (שם נטען, כאמור, כי לא נחתם כל הסכם בין הצדדים, סעיף 5 לכתב התביעה). לא זו בלבד שטענת המרמה לא נטענה במסגרת כתב התביעה (שלא תוקן), אלא היא אף עומדת בסתירה לו ולתצהירים התומכים בו ודי בכך להביא לדחייתה על הסף.
רביעית, ועוד בהקשר זה, טענתו של התובע כנגד ההסכם (שכאמור אינה אלא השערה בלבד), הנה עדות יחידה של בעל דין כנגד מסמך בכתב.
כידוע, ניתן לבסס פסק דין במשפט האזרחי על עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע בחומר הראיות, אולם זאת רק מקום בו נמצאה עדות זו מהימנה, ובית המשפט יפרט בהחלטתו את טעמיו להסתפק בעדות זו (סעיף 54(2) לפקודת הראיות (נוסח חדש), התשל"א-1971). בענייננו, כאמור, עדותו של התובע, אשר טרם נולד במועד החתימה על ההסכם, אינה אלא השערה בלתי מבוססת, שאינה נתמכת על-ידי כלל נסיבות העניין, כפי שיפורט בהמשך, ולפיכך יש לדחותה. לעניין זה אני מפנה לפסק הדין בע"א 8650/08 בנימין רפאלוב נגד מדינת ישראל / שירות בתי הסוהר (פורסם בנבו):
"ודוק: עדותו של המערער בעניין זה לא רק שהיא בבחינת עדות יחידה של בעל דין שאין לה סיוע בחומר הראיות (אשר בהתאם להוראת סעיף 54(2) לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, ניתן היה אמנם לבסס עליה ממצאים אם הייתה נמצאת מהימנה על-ידי הערכאה הדיונית, ובלבד שבית-המשפט יפרט בהחלטתו מה הניע אותו להסתפק בעדות זו), אלא שהיא גם 'עדות כבושה', אשר ההסבר שנתן המערער להצדקתה (כי לא הכיר בצורה טובה את עורך-דינו בעת ניסוח התביעה ולא סמך עליו) – איננו משכנע. על כן ערכה של עדות זו ומשקלה הראייתי – מועטים ביותר (השוו למשל: ע"פ 5612/92 מדינת ישראל נ' אופיר בארי, פ"ד מח(1) 302 (1994)). גם אני התרשמתי כי אין יסוד לגרסת המערער בעניין זה, אשר נשענת בעיקרה על סברות והשערות."
חמישית, ובנוסף, סעיף 80 לחוק הפרוצידורה העות'מאני, 1879 סיפא קובע כי "טענה ותביעה נגד מסמך בכתב בנוגע לדברים האמורים, אף אם איננה עולה על עשר לירות, צריך להוכיח במסמך בכתב או על-ידי הודאתו או פנקסו של הנתבע." בענייננו, כאמור, טענותיו של התובע כנגד הסכם השכירות אינן עולות על השערות בעלמא. אמנם ניתן לטעון כי גרסת התובע (כי הנתבעת הוסיפה את המילים דמי מפתח) אינה עומדת בסתירה להסכם (בנוסחו כגרסת התובע) ויכולה לדור עמה בכפיפה אחת (לעניין זה אני מפנה לפסק הדין בע"א 11/76 ביביש פרידה נגד טינלה לנדס והאסמכתאות המובאות שם), ואולם פרשנות מעין זו תעקר לחלוטין את סעיף 80 לחוק הפרוצידורה העות'מאני מתוקף.
להסכם השכירות המוגנת שהציגה הנתבעת, ושלא נסתר על-ידי התובע, יש להוסיף את התנהגות הצדדים במהלך השנים (39 שנים עד למועד הגשת התביעה). התנהלות הצדדים במהלך תקופה ארוכה זו מלמדת כי הצדדים ראו עצמם כקשורים בהסכם לדיירות מוגנת, וכי למעט שלושה מכתבים ששלח עומר, על-ידי ב"כ, לנתבעת בשנים 1987 ו-1990, לא טען עומר ז"ל כנגד מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת בדירה.
לעניין זה די להזכיר את גובה דמי המפתח, עלייתם ההדרגתית, הסכם דייר יוצא דייר נכנס, ההשקעה הניכרת בדירה של הנתבעת בדירה, עדויות העדים מטעם הנתבעת אשר הייתה אמינה עלי ומכתבו של עו"ד מוסטפא לידאווי משנת 1987, כפי שיפורט להלן:
לתצהירה צירפה הנתבעת הסכם "דייר נכנס דייר יוצא" שנכרת בינה ובין בעלה דאז אבו ערידה ז"ל לבין רחל קאופמן ז"ל, הדיירת הקודמת בדירה. בהסכם צוין כי הנתבעת ואבו ערידה ז"ל רוכשים את זכויותיה של רחל קאופמן ז"ל כדיירים מוגנים בדירה בתמורה ל-23,000 ל"י, כולל חלקו של בעל הבית, וכי במעמד החתימה על ההסכם שילמו הנתבעת ואבו ערידה ז"ל לגב' קאופמן 2,000 ל"י. אין בכך שעומר ז"ל אינו חתום על ההסכם בכדי לפגום מתוקפו, הן משום שההיגיון מחייב כי קאופמן ז"ל לא הייתה מתקשרת בהסכם "דייר נכנס דייר יוצא" לולא הסכמתו, והן בשים לב לכך שחודש לאחר מכן (ביום 11.11.1975) נחתם הסכם בין הנתבעת ובעלה דאז לבין עומר ז"ל, המסדיר את יחסיהם ומאשרר את ההסכם.
הנתבעת צירפה לתצהירה 20 קבלות (נספח ו' 1-20). מעיון בקבלות ניתן לראות כי מדובר בדמי שכירות (שנתיים) נמוכים, המתאימים לדמי שכירות של דייר מוגן. עוד ניתן להיווכח כי דמי השכירות עלו בצורה מדורגת, גם זאת בצורה התואמת את דמי השכירות של דייר מוגן. כך לדוגמא שילמה הנתבעת לשנת 1995– 550 ₪ (ע' 14, ש' 5-6), לשנת 2006 – 1,400 ₪ (ע' 14, ש' 17-27), לשנת 2011 – 1,600 ₪ (ו'18, ע' 16, ש' 14-20), לשנת 2013 – 1,750 ₪ (ו'20, ע' 17, ש' 2-9), והשנה 2,025 ₪ (ע' 62, ש' 17-18).
תשלום דמי שכירות נמוכים במשך שנים תומך בטענת הנתבעת כי עומר ז"ל הכיר במעמדה כדיירת מוגנת בדירה. לעניין זה אני מפנה לפסק הדין שניתן בת.א. (חיפה) 29114-05-10 ריאד סעד נ' יוסף כהן (פורסם בנבו):
"משך שנים רבות שילם הנתבע סכום נמוך ביותר בגין השכירות, סכום הנראה לא ריאלי ביחס לנכסים ... דמי השכירות נמוכים אשר שולמו בקביעות לאורך שנים רבות, בסכומים שאינם ריאליים ואינם משקפים את מחירי השוק, מידי שנה או מידי כמה שנים, גם בהם יש כדי להצביע על כך שהמדובר בשכירות שהיא מוגנת".
גם גובה דמי המפתח המופיע בהסכם "דייר נכנס דייר יוצא" שנכרת בין הנתבעת ובעלה המנוח, אבו ערידה, לבין גב' רחל קאופמן ז"ל (23,000 ל"י כולל חלקו של בעל הבית), תואם את דמי המפתח ששולמו באותה סביבה ובאותה שנה. כך, לדוגמא, העידה עסלה, שכנתה של הנתבעת, כי כשנכנסה לדירתה בשנת 1975 (השנה בה נכנסו הנתבעת ואבו ערידה ז"ל לדירה) שילמה דמי מפתח בשיעור של 50,000 ל"י לבית גדול, 5 חדרים, 100-120 מ' (ע' 38, ש' 25-32).
ועוד, במכתב עו"ד מוסטפא לידאווי מיום 10.6.1987, נ/7, אשר הוצג על-ידי ב"כ התובע לראשונה בסוף החקירה הנגדית של הנתבעת, והוא אחד משלושת המכתבים ששלח עו"ד לידאווי, ב"כ עומר ז"ל, לנתבעת, נכתב כדלקמן:
"מרשי, אדון עומר עבד אל רחמאן אלסעד, יפה את כוחי להזכירך בדבר חובת תשלום דמי שכירות הדירה שאת מתגוררת בה, וזאת משנת 1983.
כמו כן, הריני להזכירך בדבר חובת עדכון דמי השכירות משנת 1983 על פי העלאות לפי חוק.
על כן ולצורכי קביעת דמי השכירות המגיעה, אנא צרי אתי קשר לקביעת מועד לדיון בנושא הזה ולצורכי קביעת זכויות מרשי בכל הקשור בשווי דמי השכירות החודשית". (המכתב תורגם על-ידי המתרגם, ע' 73 לפרוטוקול)
מכאן כי באחד משלושת המכתבים ששלח ב"כ התובע לנתבעת לא הועלתה כלל טענה בעניין מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת בדירה ואף קיימת הפניה מפורשת לחוק הגנת הדייר (עדכון דמי השכירות על פי העלות לפי החוק). במאמר מוסגר יצוין כי הצגת מכתב זה לראשונה בסוף חקירתה הנגדית של הנתבעת, בלא שגולה, כמו גם הסכם התובע אשר נמצא מספר ימים לאחר שהנתבעת הגישה את הסכם השכירות לכתב הגנתה, אינם משווים אמינות יתר לתובע.
במכתב עו"ד לידאווי מיום 20.11.1987, לעומת זאת, הוחזר השיק ששלחה הנתבעת, בטענה כי אינו משקף את דמי השימוש. עוד נטען כי הנתבעת ו"מי שהרשתה לו ללא הסכמת עומר להשתמש בדירה" (הכוונה לבן זוגה אשר עבר להתגורר עמה בדירה, עלי ג'ישי) הנם מסיגי גבול. במענה למכתב זה נשלח מטעם הנתבעת מכתב עו"ד חרלף מיום 8.12.1987, בו נטען כי הנתבעת הנה דיירת מוגנת וכי הידוע בציבור שנכנס לגור עמה נכנס לגדר סעיף 1 לחוק הגנת הדייר. לפיכך, כך נטען, אין לתובע כל עילת פינוי כנגדה.
לעניין מכתב זה (ככל הנראה) העידה הנתבעת, ועדותה אמינה עליי:
"ש. את 41 שנים יושבת בנכס, נשלחו לך מספר מכתבים שאמרו לך לפנות, נכון?
ת. לא. קיבלתי רק מכתב אחד מעו"ד מוסטפא לידאווי והעו"ד שלי נתן לי את המכתב השני. הלכתי לעו"ד מוסטפא לידאווי עם עומר, הוא אמר שלא שילמתי דמי מפתח, אני אמרתי לו בבקשה זה קבלה, אני הייתי משלמת מראש, זה הקבלה. אז אמר לו לידאווי מה אתה רוצה, היא שילמה. אז עומר אמר היא הכניסה דייר, היא התחתנה. אני אמרתי לא התחתנתי, אני גרושה. עומר אמר, היא הכניסה דייר, אני רוצה 1/3, היא גרה בדמי מפתח, אמרתי שאני גרושה." (ע' 58, ש' 1-7)
"לבית המשפט: את אמרת שעומר אמר שלא שילמת דמי שכירות, אבל במכתב הוא כותב שאת לא דיירת מוגנת ושלא שילמת דמי מפתח.
ת. אבל אני הראיתי את החוזה. הראיתי לו את החוזה וששילמתי לשנה קדימה, אז הוא ישב אחורה ככה ואמר לעומר 'מה אתה רוצה?', אז עומר אמר, 'אתה אתי או אתה?'" (ע' 58, ש' 11-14)
במכתבו השלישי של עו"ד לידאווי, מיום 15.12.1990, נכתב "מרשי שוב טוען כי אינך דיירת מוגנת וכי אין לך כל זכויות בדירה שבנדון .... מרשי מודיעך כי גם אם הייתה לך כל הגנה לפי חוק הגנת הדייר, עובדה המוכחשת בזה, הרי זכות זו איבדת בשל שינויים במושכר על ידי הפיכת החלון לדלת." לא ברור מה ארע אחרי מכתב זה, אולם תביעת פינוי כנגד הנתבעת לא הוגשה, הנתבעת המשיכה לשלם דמי שכירות, עומר ז"ל המשיך לקבלם, ולא נשלחו עוד מכתבים נוספים עד למכתבו של התובע משנת 2014.
טענת התובע כי מצבו הבריאותי של אביו ז"ל לא אפשר לו לנקוט בהליכים כנגד הנתבעת לא נתמכה במאומה, ויש להניח כי כפי שפנה לעו"ד על מנת שישלח מכתבים לנתבעים היה מסוגל אף להורות לו לנקוט בהליך משפטי, במיוחד בשים לב לכך שלמעלה מעשרים שנה לאחר מכן, לאחר שהוגשה תביעה זו, חתם על תצהירים וערך עם בנו חיפוש בבית במהלכו נמצא הסכם התובע שצורף לתצהיר המשלים ת/3, כנטען.
לא זו אף זו, בהסכם ההלוואה שנטלו הנתבעת ואבו ערידה ז"ל מבנק כרמל למשכנתאות (נספח ב'1 לתצהיר הנתבעת מיום 10.11.2014 התומך בכתב ההגנה, נ/4א') צוין כי ההלוואה ניטלה לצורך רכישת או שכירת הדירה.
בהסכם הגירושין, נספח ד'1 לתצהיר הנתבעת נ/4א', נרשם כי האישה "מקבלת על עצמה לשלם את דמי השכירות וכל התשלומים הקשורים בה". מכאן כי הסכם הגירושין קושר בין הדירה לבין ההלוואה שניטלה מבנק כרמל למשכנתאות לשם תשלום דמי המפתח, שאם לא כן די היה לרשום דמי שכירות.
זאת ועוד, כנגד זכות הנתבעת להמשיך להחזיק בדירה (ולשאת בכל התשלומים בגינה) קיבל אבו ערידה ז"ל את כל המיטלטלין בבית. ברי כי לו היה מדובר בהסכם שכירות חופשית, לא היה מדובר בזכות שוות ערך לשווי כל המיטלטלין שבדירה. לעניין זה העידה הנתבעת:
"ש. בהסכם הגירושין בעלך ויתר על הזכויות בדירה?
ת. כן, בתנאי שהוא ייקח כל מה שיש בבית, חדר שינה, פריז'ידר, סלון, לקח הכל, את הבגדים שלי שרף בחוץ.
ש. ואת לקחת על עצמך את כל ההתחייבויות בדירה? ....
ת. כן, רק שילך מפה, לא רוצה מכות." (ע' 56, ש' 21-27)
עדות הנתבעת בנקודה זו נתמכה בעדות העדים מטעמה (לעניין זה ר' לדוגמא את עדותה של גב' פיירוז מיחאיל בעמ' 42, ש' 23-29).
לבסוף, מעמד הנתבעת כדיירת מוגנת בדירה מוצאת חיזוק בעדות העדים מטעמה, שכנותיה גב' עסלה אסעד טוקאן וגב' פיירוז מיחאיל, גיסה חוסני עלי בושקאר ובן זוגה, עלי ג'ישי.
כך לדוגמא העידה גב' עסלה אסעד טוקאן, אשר תצהירה סומן כמוצג נ/1, כי הכירה את עומר ז"ל, שכן שניהם נצרתיים במקור, כי רחל קאופמן ז"ל הציעה לה לקנות את הדירה תמורת 17,000 ל"י, ובסופו של דבר החליטה לא לעשות כן בעצת בנה (ע' 32, ש' 19-31, ע' 34, ש' 32), והנתבעת ואבו ערידה שילמו דמי מפתח ונכנסו לגור בדירה (ע' 35, ש' 2-11, ש' 24-30).
עוד העידה עסלה כי נכחה מספר פעמים בעת תשלום דמי השכירות השנתיים (ע' 34, ש' 23-26), וכי הנתבעת לוותה כסף מ"השכנים" עד לקבלת ההלוואה לתשלום דמי המפתח: "אמרתי שהיא לקחה מהשכנים שלה כסף ומתי שהיא לקחה הלוואה מהבנק היא החזירה להם" (ע' 36, ש' 26-27).
שכנותיה של הנתבעת, עסלה ופיירוז מיחאיל, הנן עדות חסרות אינטרס וניכר על עדותן כי אמת היא.
לאלה ניתן להוסיף את השקעתה הניכרת של הנתבעת, אישה דלת אמצעים, בדירה, הן על דרך של נטילת הלוואה לצורך תשלום דמי מפתח והן על דרך של ביצוע שיפוצים בדירה, אשר מצבה היה בכי רע ("חירבה" כהגדרת פיירוז מיחאיל, ע' 40, ש' 13-22, וכן בע' 41, ש' 13-15, עדות חוסני עלי בושקאר בעמ' 46, ש' 11-12), והפיכתה ל"ארמון" (כדברי שכנתה עסלה בעמ' 33, ש' 22-23).
לעניין זה ברצוני לציין כי חלק ניכר מסיכומיו של התובע הוקדשו לניסיון לערער את מהימנותה של הנתבעת. התובע מצביע על סתירות לכאורה בעדותה, על טענות שהופיעו לראשונה בעדותה, על אי המצאת ראיות בדבר מותם של המתווך שמעון, השכנה קבלאווי, אבו ערידה ועוד.
דעתי אינה כדעתו. התרשמותי מהנתבעת (כמו גם מהעדים שהובאו מטעמה) הייתה חיובית ביותר. למרות החקירה הנגדית המפרכת בה עמדה, נותרה הנתבעת עקבית בגרסתה, וניכרו בה סימני אמת. כך לדוגמא נשאלה הנתבעת פעמים רבות על מעמד החתימה והנוכחים בה, ובכולן חזרה על אותה גרסה (ע' 68, ש' 29-32, ע' 69, ש' 5, ע' 69, ש' 6-7, ע' 49, ש' 4-7, ע' 49, ש' 12-17, ע' 53, ש' 16-17, ע' 58, ש' 22-24). כאשר לא זכרה, הודתה בכך, וה"חורים" עליהם מצביע התובע בסיכומיו אינם אלא טבעיים בשים לב לכך שמדובר באירועים שאירעו לפני עשרות בשנים. טענותיו של התובע בדבר היעדר הצגת ראיות בדבר מותם של עדים פוטנציאלים (כגון שמעון המתווך) אינה ברורה, שהרי לו ביקש יכול היה להציג ראיות בעניין זה כראיות הזמה. מכל מקום, אין לתובע להלין אלא על עצמו על כי חיכה 39 שנה בטרם הגיש תביעתו, על כל המשמעויות הנובעות מהשתהות זו ביחס לזמינותם של עדים אפשריים.
מנגד, גרסתו של התובע הייתה "גרסה מתפתחת". לאחר שהנתבעת הציגה את הסכם השכירות (נספח א' לתצהירה), מצא התובע הסכם שכירות בלתי חתום (נספח לתצהיר המשלים, ת/3). בסוף חקירתה הנגדית של הנתבעת, הציג התובע מכתב של עו"ד לידאווי משנת 1987, שלא גולה. התנהלות זו, כמו גם תשובותיו המגמתיות של התובע ביחס לאירועים להם לא היה עד (שכן הוא יליד שנת 1982, ע' 9, ש' 12-13), לא עוררו אמון.
אשר על כן, אני קובעת כי בין הצדדים נכרת הסכם של דיירות מוגנת. אציין כי נתתי דעתי לשאר טענות התובע ולכך שלמעט הוספת המילים "בדמי מפתח" לא כולל ההסכם הוראות המצביעות על היותו הסכם דיירות מוגנת. יחד עם זאת, נחה דעתי כי בענייננו זה היה אומד דעתם של הצדדים וזהו ההסכם שנכרת ביניהם.
כאמור, טוען התובע, לחלופין, כי אף לו נכרת בין הצדדים הסכם דיירות מוגנת, הפרה אותו הנתבעת, ולפיכך הנו זכאי לפינוייה מהדירה. בטענות אלה אדון להלן.
ד.2 - עילות פינוי
מגורי בן זוגה (עלי ג'ישי) בדירה
כאמור, בן זוגה של הנתבעת והידוע בציבור שלה, מר עלי ג'ישי, עבר להתגורר עמה בדירה והנו מתגורר עמה עד היום. עובדה זו אינה מהווה עילה לפינוי הנתבעת.
אכן, בפסק הדין שניתן בע"א 4100/97, ע"א 4133/97 יוסף רינדר ואח' נגד אסתר ויזלטיר ואח' (פורסם בנבו) נקבע כי בשים לב להוראות סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, יש לפרש הוראה חוזית האוסרת על הדייר להרשות שימוש במושכר לאחר בלא רשותו של המשכיר כמוציאה מגדרה מגוריו של בן זוגו של הדייר, שכן פרשנות כזו עומדת בניגוד לתקנת הציבור. בית המשפט הוסיף וקבע כי גם ההיגיון והשכל הישר אינם יכולים להשלים עם פירוש כזה (שם, עמ' 589-590).
אי תשלום שכר דירה
הנתבעת הציגה עשרים קבלות על תשלום שכר דירה (החתומות על-ידי עומר ז"ל, התובע או אחיו), משנת 1993 ועד היום. בנסיבות אלה, דין הטענה לעילת פינוי בשל אי תשלום שכר דירה דחייה. אין בכך כי הנתבעת לא הציגה קבלות על שנים קודמות לשנת 1993 בכדי לשנות ממסקנה זו, הן משום שמקובל עליי כי השיהוי שנפל בהגשת התביעה בכל הנוגע לתקופה שלפני שנת 1993 גרם לנתבעת נזק ראייתי, הן משום שמהתכתובת שהוחלפה בין הצדדים בין השנים 1987-1990 עולה כי שולם שכר דירה גם בשנים אלה ובעיקר משום שעל מנת שאי תשלום שכר דירה יהווה עילה לפינוי דייר מוגן יש להראות רצף של אי תשלומים שלא תוקן. לעניין זה אני מפנה לדברי בית המשפט בע"א 106/52 נקה בע"מ נ' אלואלשווילי, פ"ד ט' 490: "רק כאשר הפסקת התשלום תהפוך לעניין של קבע. מצב דברים זה, של ניתוק קבוע בהמשכיות התשלומים, הוא תנאי בל יעבור... ואין די בכך שיחול איחור קל ופעוט בתשלום דמי השכירות". בענייננו, לא הוכח נתק כאמור, היפוכו של דבר.
אשר על כן, לא קמה לתובע עילת פינוי לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.
ביצוע שינויים במושכר
אין חולק כי הנתבעת שיפצה את הדירה במהלך השנים. כדבריה:
"היה מוזנח, אני שיפצתי אותו. לא היו דלתות, לא סורגים לא תריסים, הייתי גרה לבד, מפחדת בלילה. לא היה חרסינות, שירותים היה חצי. נכנסת לאמבטיה מסביב שחור מרטיבות המים החמים על הראש ובין הרגליים הבלטות קרות. שמתי סורגים בדלת, עבדתי משק בית ועבדתי בצים 27 [שנים – ס.מ.] מנקה, כל יום הולכת לחם וזעתר 6 חודשים עד שאני חסכתי ועשיתי שיפוץ בבית. .... אף פעם לא השתתפו אתי רק פעם אחת ב-300 שקל." (ע' 53, ש' 30 – ע' 54, ש' 1)
ובהמשך:
"ש. כמה פעמים היה שיפוץ בבית?
ת. כשנכנסנו סיידנו, אחרי שהתגרשנו עשיתי 5 פעמים שיפוץ, ועכשיו אני רוצה לעשות עוד אחד." (ע' 57, ש' 21-27)
עדותה של הנתבעת ביחס לשיפוצים שערכה בדירה נתמכה על-ידי עדות העדים מטעמה. כל העידה שכנתה עסלה:
"ש. מה היא שינתה בבית? איך היא שיפצה?
ת. הבית היה חורבה, היא החליפה חלונות, רצפות, תריסים, עשתה צבע, הכל.
ש. היא בנתה מחסן?
ת. לא, הייתה סככה קודם.
ש. המרפסת שלהם בבית פתוחה או סגורה?
ת. הייתה מרפסת עם דופן נמוכה, לא סגורה ולמעלה קירוי אסבסט, עד עכשיו המרפסת לא סגורה" (ע' 33, ש' 26-32)
ובהמשך:
"ש. היא גם הגדילה את החניה או שזה אותו גודל כמו שהיה?
ת. לא הגדילה, אבל תיקנה. זה היה חירבה, לא היה אפשר להיכנס" (ע' 34, ש' 19-20)
כך העידה גם שכנתה גב' פיירוז מחאיל:
"עשתה שירותים, מקלחון, רצפה, מטבח, חרסינות, שיש, ארונות, הרכיבה חלונות, תריסים וסורגים" (ע' 40, ש' 15-16)
גרסתם של הנתבעת והעדים מטעמה, אשר נחקרו ארוכות, הייתה זהה. בהתאם לעדותם הנתבעת לא ביצעה שינויים במושכר, אלא אך שיפצה את הקיים. החנייה והמחסן היו קיימים עת נכנסה לדירה בשנת 1975. המרפסת לא נסגרה ונותרה פתוחה. השיפוצים שערכה הנתבעת כללו צביעה, סורגים, החלפת דלתות, חלונות ותריסים, התקנת מטבח, חרסינה וכדו' (לעניין זה ר' עדות עסלה, ע' 33, ש' 26-33, ע' 34, ש' 1-20, עדות חוסני עלי בושקאר, ע' 47, ש' 24 – ע' 48, ש' 1).
מנגד, טענתו של התובע ביחס לשינויים במושכר מבוססת על תוספת ארנונה לאחר מדידת הדירה עם העברת הבעלות בה על שמו בשנת 2013 ושינוי שטחה מ-46 מ"ר ל-51 מ"ר (ע' 19, ש' 22-28, ע' 20, ש' 11-15). מסמך הארנונה מיום 1.7.2013 סומן כמוצג ת/4. יצוין כי התובע גם העיד על שינויים במושכר, אולם במהלך עדותו התברר כי עדותו בעניין זה נסמכה על דברים ששמע מאביו (ע' 20, ש' 22 – ע' 21, ש' 4, ע' 21, ש' 17-18, לעניין זה ר' גם עדותו בע' 25, ש' 22, ע' 26, ש' 9, ע' 26, ש' 18-30).
דא עקא, לא הוברר מתי נמדדה הדירה לפני שנת 2013 ולא נשללה האפשרות כי השינוי בוצע בתקופה שלפני תפישת החזקה בדירה על ידי הנתבעת (לאחר שנת 1975) או כי השינוי אינו נובע משינוי שיטות המדידה של העירייה. זאת ועוד, במסמך ארנונה לשנת 2017, ת/5, פרטי הנכס הם 39 מ"ר מסוג מ2 (בניין רגיל) ו-41 מ"ר סוג מ5 (מחסן ביתי, חניה מקורה או מרפסת לא מקורה) (ת/5). מסמך זה מחזק את האפשרות כי השינויים נובעים משינויי מדידה של העירייה. כנגד התובע לא הוגש כתב אישום בגין תוספות בניה ומעבר להצבעה על מסמך הארנונה ת/4 ומכתבו של עו"ד לידאווי מיום 15.12.1990, לא הציג התובע ראיות בעניין תוספות או שינויים בדירה.
כאמור, התובע הסתמך על מכתבו של עו"ד לידאווי מיום 15.12.1990, בו טען עומר ז"ל כי הנתבעת הפכה חלון בדירה לדלת. דא עקא, מעבר לאותו מכתב שנשלח 24 שנה עובר להגשת התביעה, לא נקט עומר ז"ל בכל פעולה נוספת. יתר על כן, טענה זו לא מצאה כל חיזוק, לא בראיות מטעם התובע (שלא הובאו) ולא בעדויות העדים מטעם הנתבעת. בנסיבות אלה סביר כי הטענה נדונה בשנת 1990 ונמצא כי אין בה ממש, או כי עומר ז"ל ויתר עליה.
יתר על כן, בכדי לבסס עילת פינוי בשל שינויים במושכר לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, על התובע להוכיח שלושה יסודות מצטברים:
א. קיומו של תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות; ב. הפרת תנאי זה על ידי הנתבעים; ג. הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית, על פי תנאי הסכם השכירות, את הזכות לתבוע את פינוי הנתבעים מהמושכר (ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב (2) 809).
בענייננו, לא קיימת הוראה כאמור בהסכם השכירות (הן זה של התובע, נספח לתצהיר ת/3, והן זה הנתבעת). סעיף א' להסכם, המפרט את עילות הפינוי, מתייחס ל"קלקול הבית על-ידי שימוש או הזנחה", בעוד בענייננו מדובר בהשבחתו על דרך של שיפוצים. בכל הנוגע לתיקונים במושכר, החובה שנטלו על עצמם השוכרים הנה שלא להפריע לביצועם על-ידי בעל הבית (סעיף ג' להסכם) בלבד, ולא חובה שלא לבצעם. בענייננו, כאמור, בוצעו התיקונים על-ידי הנתבעת, בעוד עומר ז"ל סירב להשתתף בעלותם.
אשר על כן, לא הוכיח התובע עילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנתה דייר.
ה – סיכומו של דבר
אשר על כל האמור לעיל, אני דוחה את התביעה.
אני קובעת כי הנתבעת הנה דיירת מוגנת בדירה ולתובע לא קמה עילה לפינוייה.
בשים לב להארכת הדיון שלא לצורך ואופן התנהלותו, אני מחייבת את התובע בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 9,360 ₪.
ניתן היום, ה' ניסן תשע"ז, 01 אפריל 2017, בהעדר הצדדים.
