ליבסקינד נ' לובל ואח'

ערעור על פסק דין של בית משפט השלום, מפי כב' השופטת מיכל הירשפלד, מיום 1.1.25 בת.א. 3599-11-19 ("פסק הדין").

עניינו של פסק הדין בתביעה שהגישו המשיבים – בעלי רישיון תיווך במקרקעין – לתשלום דמי תיווך מאת המערער. התביעה התקבלה על ידי בית המשפט. התביעה נסמכה על הסכם תיווך שלפי הנטען על ידי המשיבים נחתם בינם לבין המערער ביום 23.7.18 ("הסכם התיווך" או "ההסכם") בנוגע לנכס ברח' הנטקה 32, בירושלים ("הנכס"). בהתאם להסכם התיווך זכאים המשיבים לדמי תיווך בשיעור 2% + מע"מ ממחיר הרכישה.

כאמור בתביעה שהוגשה, עוד קודם לחתימת הסכם התיווך נחתם על ידי המשיבים הסכם תיווך גם עם מוכרת הנכס. הסכם זה כלל תקופת בלעדיות שבין 14.10.18 עד 15.4.18. בהסכם זה הועמד שווי הנכס על סכום 6,950,000 ש"ח ודמי התיווך עמדו על 1.5% משווי העסקה בתוספת מע"מ. יצויין, כי שומת שווי נכס שנערכה על ידי המוכרת, העמידה אותו על סך 7,500,000 ש"ח.

על פי האמור בתביעה, ביום 5.3.19 נרכש הנכס על ידי המערער או הוריו בסכום 6,300,000 ש"ח. דבר המכירה נודע למשיבים לדבריהם באקראי, וזאת לאחר שהמערער ניתק איתם קשר לפני כן בלא הסבר או הצדקה. מוכרת הנכס שילמה דמי תיווך למשיבים, אך המערער סירב לשלם, ומכאן התביעה שהוגשה.

ההליך בבית משפט קמא, נסוב על שתי טענות הגנה עיקריות שהעלה המערער, האחת לפיה הוא אמנם מילא את פרטיו בחלק העליון של הסכם התיווך, אך לא חתם עליו, כשלדבריו החתימה המוצגת על גבי ההסכם זוייפה משכך על ידי המשיבים; והשניה כי המשיבים לא היו הגורם היעיל בעסקה. משמצא בית המשפט לאחר שמיעת עדויות, כי נחתם הסכם תיווך בין המשיבים למערער, וכי המשיבים היו הגורם היעיל בביצוע העסקה, וכן דחה הוא טענות נוספות שהועלו על ידי המערער, נפסקו למשיבים על בסיס מחיר העסקה דמי תיווך בשיעור 126,000 ש"ח בתוספת מע"מ, וכן הוצאות משפט.

מכאן הערעור שהוגש על ידי המערער, החולק על היבטים שונים בפסק הדין שניתן. עוד קודם ניתוח הדברים, יצויין כי כלל הטענות המועלות בערעור נוגעות לעניינים עובדתיים. פסק הדין עסק עם זאת באופן מפורט בניתוח ראיות הצדדים. אלו כללו מצד המשיבים את עדות המשיב 2 ("המשיב"), שהוא מי שבפועל ביצע את פעולות התיווך והיה בקשר עם המערער, וכן מומחית גרפולוגית מטעם המשיבים; ומצד המערער נחקרו המערער עצמו ומומחית גרפולוגית מטעמו.

בהינתן האופי העובדתי של פסק הדין שניתן, והטענות בערעור הנסמכות כאמור על השגות הנוגעות לניתוח העובדתי שנערך על ידי בית המשפט, אין צריך להסביר כי נטיית ערכאת ערעור להתערב בממצאים מסוג זה בפסק דין שניתן הינה נמוכה (ר', למשל, ע"א 4175/12תעשית אבן וסיד בע"מ נ' אבראהים גדיר (10.3.14) בפס' 14); מקרה זה אינו חריג.

מכל מקום, לאחר עיון בפסק הדין שניתן, בכתב הערעור שהוגש (אשר מטעם לא ברור, צורף לו פסק הדין שניתן באופן קטוע, ולא צורפו לו המסמכים עליהם מבקש המערער להסתמך בטיעוניו), ולאחר עיון גם במסמכי בית משפט קמא, מצאתי כי בהתאם לתקנה 138(1) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט – 2018, ניתן לדון בערעור אף בלא קבלת תשובה לו, ובנסיבות העניין החלטתי לדחותו.

להלן דיון בטענות שהעלה המערער במסגרת כתב הערעור, וזאת לפי סדר הבאתן שפורט על ידי המערער בפתח כתב הערעור:

טענה לפיה לא היו המשיבים גורם יעיל בעסקה: המערער טוען כי המשיבים לא היוו הגורם היעיל בביצוע העסקה. זאת לדבריו, מעת שהמערער לטענתו ידע עוד לפני שיצר איתם קשר כי הנכס מיועד למכירה, וזאת מכח העובדה שהוריו מתגוררים בסמיכות לנכס. לטענת המערער הוא אף היה בקשר עם המוכרת בנוגע לנכס. לדבריו, מעת שהמוכרת דרשה מחיר גבוה מדי, הוא התקשר ביום 20.12.17 בהסכם תיווך אל מול בנה של המוכרת, אשר הבטיח כי ביכולתו לגרום לאימו – המוכרת – לרדת במחיר באופן שיתאים למערער. עוד טוען המערער, כי המשיבים לא היו פעילים בשלבים המכריעים לביצוע העסקה, סמוך לחתימתה.

השאלה אם היוו המשיבים את הגורם היעיל בעסקה, נותחה בהרחבה במסגרת פסק הדין. בית משפט עמד על הפעולות שביצע המשיב בנוגע למכירת הנכס, כפי שפורטו בתצהיר מקיף שהגיש שגובה גם במסמכים המעידים על דבריו. בין היתר, הציב המשיב שלט גדול בנכס, והמערער אישר כי בעקבות שלט זה, הוא פנה אל המשיב במספר הטלפון שצויין בו. כן מפרט פסק הדין, כי לאור פערי מחיר שהיו בין הצדדים, כאשר המוכרת דרשה סכום שנע בין 6,300,000 ל- 6,400,000 ש"ח, ואילו המערער היה מוכן לרכוש רק בסכום של 5,600,000 ש"ח, המשיב היה פעיל בניסיון לקרב בין הצדדים. וסופו של דבר, הצליח גם המשיב להביא את המוכרת להסכים למחיר מכירה של 6,000,000 ש"ח, שזהו מחיר שהמערער מסר כי יהיה מוכן לרכוש בו את הנכס, אך בהמשך חזר בו מכך.

בנוסף, ציין בית המשפט, כי המוכרת מצידה ראתה את המשיבים כגורם היעיל בעסקה, וראיה היא שהיא שילמה להם דמי תיווך בגין המכירה. המערער לעומת כל זאת, לא הציג עובדות הסותרות את פעילות המשיבים להביא להתקשרות בין הצדדים. כל שהוצג על ידו בהקשר זה הינו תצהיר דל, בן עמוד בודד, ובלא כל נספחים או סימוכין אחרים הנוגעים לעסקת הרכישה או לתיווך. בין היתר, לא הציג המערער את הסכם התיווך שלטענתו היה לו עם המתווך האחר (בנה של המוכרת), או עדות מטעמו בדבר הפעולות שביצע אותו מתווך להביא להתקשרות, או כל תכתובות או סימוכין אחרים המעידים על פעילות המתווך האחר.

מתוך ניתוח נסיבות אלו, מצא בית המשפט כי המשיבים אכן היוו הגורם היעיל בעסקה. זאת, אפילו אם תמצי לומר כי המערער הכיר את הנכס קודם שפנה הוא אל המשיבים. למותר לציין בהקשר זה, כי אם הכיר המערער את הנכס, ולא נזקק הוא לסיוע המשיבים, כי אז עולה השאלה מה צורך מלכתחילה ראה הוא לפנות אליהם.

שאלת היותם של המשיבים הגורם היעיל, הינה עובדתית. בית משפט נימק כאמור באופן מפורט כיצד על בסיס הראיות שהוצגו לו, הגיע הוא למסקנתו כי המשיבים היוו הגורם היעיל בעסקה. בכתב הערעור, טוען המערער סתמית כי בית משפט טעה במסקנתו זו. נימוקו היחיד לכך הינו למעשה כי הכיר את הנכס עוד קודם לכן, אך בכך אין די כדי להביא להתערבות בקביעות בית המשפט, שהינן כאמור מנומקות, ונסמכות על החומר הראייתי. לא למותר לציין עוד בהקשר זה, כי אף בכתב הערעור עצמו, מציין המערער כי "לאחר תקופה מה והעסקה לא התקדמה ולא יצאה אל הפועל, או אז פנה המערער אל המתווך המשיב 2...", ומשמע: גם אם היתה היכרות קודמת למערער עם הנכס, הוא גם מאשר אף כעת כי לא היה בה די כדי לאפשר לו להתקדם בנוגע לכך והוא נזקק למשיב לשם כך.

סיכומם של דברים, שטענת המערער כי המשיבים לא היו הגורם היעיל, נדחית.

טענה לפיה כללה ההתקשרות בין המערער למשיבים תנאי לפיו מחיר העסקה יעמוד על 6 מיליון ש"ח: המערער טוען, כי התחייבותו לתשלום דמי תיווך למשיבים כללה תנאי לפיו המשיב יביא לכדי הורדת מחיר הנכס למחיר לפי בקשת המערער, שעמד על 6 מיליון ש"ח. לטענת המערער המשיב לא עמד בו, ואף הביא לכך שמחיר הנכס הועלה לסכום 6,300,000 ש"ח עת הציג הוא למוכרת הצעה של רוכש אחר לרכישת הנכס במחיר זה. לטענת המערער, משלא התקיים התנאי, אין מקום לתשלום דמי התיווך.

אף טענה זו נותחה בהרחבה על ידי בית המשפט בפסק הדין, וזאת לאחר שעמד על הראיות והעדויות בעניין. בית המשפט דחה טענה זו, ואיני מוצא מקום להתערב במסקנתו בעניין, אשר מעוגנת היטב בחומר הראייתי. ראשית, אין תימוכין לכך שקיים היה תנאי לפיו דמי התיווך ישולמו, רק אם הנכס ימכר בסכום 6,000,000 ש"ח. בהסכם דמי התיווך שנחתם, אין לתנאי זה זכר (כשהשאלה אם חתם המערער על הסכם זה תידון בהמשך). כפי שהעיר גם בית המשפט, אין גם בתנאי מסוג זה היגיון, הואיל וככל שהנכס נמכר במחיר גבוה מזה המקובל על המערער, בידיו פשוט שלא לרכוש את הנכס.

לגופם של דברים, בפועל הצליח המשיב להביא לכך שהגם מחיר התחלתי של 6,900,000 ש"ח, שבהמשך הורד על ידי המוכרת לסך שנע בין 6,300,000 ל- 6,400,000 ש"ח, הסכימה בסופו של דבר המוכרת גם למחיר 6,000,0000 ש"ח. בפסק הדין, מנתח בית המשפט בהרחבה את האופן בו נעשה הדבר, ועיון בחומר הראיות הכולל התכתבויות בין הצדדים, מלמד כי הדברים מעוגנים בו היטב. היה זה המערער, אשר בשלב זה ניסה להוריד את המחיר עוד ל- 5,700,000 ש"ח וזאת בטענה לגילויים חדשים אודות הנכס, דבר שהביא לעצירת התהליך. בהמשך הגיעה הצעה מרוכש אחר לרכוש את הנכס במחיר 6,300,000 ש"ח, ומשכך מחיר ה- 6,000,000 ש"ח כפי הנראה לא עמד עוד על הפרק. משכך, אין למערער להלין אלא על עצמו על שההסכם לא נסגר במחיר 6 מיליון ש"ח.

המערער טוען עוד, כי הוא לא נזקק למשיבים לצורך עסקה בה מחיר הנכס עולה על 6,000,000 ש"ח, הואיל ולשם כך היה בידו מתווך אחר (בנה של המוכרת). ואולם טענה זו נטענת בעלמא. המוכר לא הביא את המתווך האחר לעדות, לא הציג את ההסכם איתו, וגם אין הוא מסביר מדוע מעת שהוצע לו בסופו של יום הנכס במחיר 6,000,000 ש"ח, אך הוא זה שסירב לרכוש אותו באותו שלב, אין המשיבים נחשבים כמי שמילאו את התנאי, ככל שהיה מבוסס קיום תנאי כזה.

סיכומם של דברים, המערער אינו מציג בכתב הערעור כל נימוק מדוע יש להתערב בניתוחו ומסקנותיו של בית המשפט בעניין זה, וזאת מעבר לטענה כי מעת שלשיטתו הותנה הסכם התיווך בתנאי כאמור, הרי שאין מקום לתשלום דמי התיווך כאשר מחיר הרכישה היה גבוה יותר. ואולם מעת שמתוך החומר הראייתי עולה כאמור כי לא רק שלא בוסס שתנאי כאמור התקיים, אלא שבכל מקרה מחיר היעד הנדרש גם הושג, והמערער היה מי שעל פני הדברים דחה אותו, מוצא אני לדחות את הטענה כפי שנעשה על ידי בית משפט בפסק דינו.

טענה לפיה המערער לא חתם על הסכם התיווך: המערער טוען כי הוא לא חתם על הסכם התיווך, והחתימה שמופיעה בו כחתימתו זוייפה. בכתב הערעור טוען הוא בהקשר זה כי בית משפט פסל בפסק דינו את חוות הדעת הגרפולוגיות שהציגו שני הצדדים בעניין החתימה על הסכם התיווך, ומשכך המשיבים – שהנטל בעניין עליהם – לא הוכיחו כי הסכם התיווך נחתם על ידי המערער. לטענת המערער, בית המשפט לא נימק מדוע הגיע למסקנה אחרת. אלא שעיון בפסק הדין, מלמד כי לאחר שפסל בית המשפט את חוות הדעת הגרפולוגיות, פירט הוא בהרחבה מדוע מגיע הוא למסקנה כי ברמת הוכחה הנדרשת בהליך אזרחי, בוסס בפניו כי המערער חתם על הסכם התיווך.

בין היתר מסביר בית המשפט – אשר הוא שהתרשם מכלי ראשון מהעדויות שבפניו – כי עדות המשיב בעניין, ולפיה המערער חתם על הסכם התיווך, היתה אמינה עליו. לעומת זאת, גרסת המערער, אשר אישר כי הוא מילא את החלק העליון של טופס ההסכם, ובו פרטיו האישיים, אך הותיר לדבריו את החלק האחר של ההסכם ריק ובלתי חתום, אינה מתיישבת עם ההיגיון. המערער לא הסביר מדוע אם מילא את החלק העליון של הטופס, נמנע הוא גם מלחתום עליו. גרסתו, לפיה כך עשה הואיל ולא הסכים לדמי התיווך שנרשמו, הועלתה אך באופן כבוש לראשונה רק בעת חקירתו הנגדית.

בית המשפט הסביר עוד, כי בהינתן האינטנסיביות של פעולות המשיבים בקשר עם העסקה, כפי שנחזית גם מתוך מסמכים שהוצגו, אין זה הגיוני כי המשיבים שהינם מתווכים מקצועיים, עשו כל זאת בלא שהיה בידיהם טופס חתום.

עוד הסביר בית המשפט, כי המערער טען כי את הטופס מילא הוא לצרכי עסקה אחרת. אך מהי אותה עסקה אחרת לא לחלוטין הובהר, ומכל מקום – גם אם דובר בעסקה אחרת, אין הדבר מסביר את העדר חתימתו הנטענת על הטופס.

ועוד יצויין, כי טענת המערער שלא חתם על הסכם התיווך, אינה עולה בקנה אחד עם טענתו כפי שנותחה לעיל, לפיה התחייב לשלם דמי תיווך למשיבים, ובלבד שסכום העסקה לא יעלה על 6 מיליון ש"ח. אם התחייב לשלם דמי תיווך, הכיצד זה לשיטתו שאין טופס חתום בעניין.

בית משפט הצביע עוד, כי בהזדמנויות שונות, כמשיח לפי תומו, ראה המערער את המשיב כמי שתיווך בעסקה, ואף אישר כי הוסכם לחתום על הסכם.

בכלל הנסיבות האמורות, טענת המערער כי בית משפט לא נימק את מסקנתו לפיה המערער חתם על ההסכם, אינה נכונה; ומכל מקום עיון בהנמקתו של בית המשפט את הדברים, מלמד כי היא מעוגנת היטב בחומר הראייתי, ואין מקום להתערב בה.

טענת המערער לאי הבאה של עדים רלבנטיים על ידי המשיבים: המערער טוען כי המשיבים נמנעו מלהביא עדים רלבנטיים, דוגמת המוכרת שלדבריהם שילמה להם דמי תיווך, בנה של המוכרת עימם היו הם בקשר, וכן את המתווך עימו הוא התקשר לדבריו, שהיה בנה של המערערת. גם בטעונים אלו אין כל ממש.

המשיבים תמכו את עובדת תשלום דמי תיווך לידיהם על ידי המוכרת, באמצעות עדות המשיב, כמו גם הצגת חשבונית שהוצאה למוכרת בעניין. אם סבר המערער כי יש מקום לסתור עדויות אלו, בידיו היה לזמן את המוכרת (עימה גם כן יש לו קשר ישיר), אך הוא בחר שלא לעשות כן. ואילו ככל שהדברים נוגעים למתווך הראשון עימו היה המערער בקשר לדבריו (בנה של המוכרת), הרי שלא רק שלא ברור מה הרלבנטיות שלו לטענות המשיבים, אלא שמובן כי דווקא נדרש היה שהמערער, אשר הוא הטוען שמתווך זה היה גורם יעיל אחר בעסקה, היה מזמן אותו, ומשלא עשה הוא כן, פועל הדבר כנגדו.

למותר להוסיף ולציין, כי עיון בראיות שהביא כל צד, מלמד כי כפי שצויין לעיל, בעוד שהמשיבים הגישו תצהיר מפורט וממוסמך בנוגע לעובדות התיק, המערער הגיש תצהיר בן עמוד יחיד, נעדר נספחים הנוגעים למשא ומתן או לתיווך, ובלא סיוע כל גורם אחר. בנסיבות אלו החסר הראייתי, בעליל מצוי בצידו.

טענה לפיה עוד קודם שנמכר הנכס הורתה המוכרת למשיבים להימנע מביצוע פעולת תיווך דבר השולל על פי הנטען את הזכות לקבלת דמי תיווך: לטענת המערער, ביום 3.12.18, עוד בטרם יצאה לפועל העסקה והנכס נמכר, הודיעה המוכרת למשיבים כי היא מבקשת מהם להפסיק לפעול בקשר עם הנכס. לשיטתו, במצב כזה אין למשיבים זכות לקבלת דמי תיווך ממנו. יש לדחות טענה זו. ראשית, עיון בתיק בית משפט השלום מעלה כי הטענה לא הועלתה בפניו. זאת לא בכתב ההגנה, לא בתצהיר העדות הראשית, ואף לא בסיכומים. אין מקום לדון בה עת היא מועלית לראשונה בשלב הערעור.

דין הטענה להידחות גם לגופה. גם אילו היתה המוכרת מודיעה למשיבים כי אין היא מעוניינת עוד בשירותי התיווך שלהם, לא היה הדבר בהכרח מונע מהמשיבים זכות לדמי תיווך מהמערער, וזאת ככל שמבוססים התנאים המזכים אותם בדמי תיווך. ואולם לגופם של דברים, אין גם בסיס לטענה כי המוכרת סירבה לפעולות התיווך של המשיבים. את טענת המערער לפיה המוכרת הורתה למשיבים להפסיק את פעולות התיווך, מבסס הוא על תכתובות וואטסאפ בין בנה של המוכרת למשיב, כפי שצורפו על ידי המשיב לתצהיר העדות הראשית שלו. כעולה מתכתובות אלו, ביום 3.12.18 הורה בנה של המוכרת למשיב כי עם סיום תקופת הבלעדיות, הוא מבקש כי המשיבים יפסיקו את פעולות התיווך.

עם זאת, עיון בהמשך תכתובות אלו, כפי שהשתרעו (לפי מה שהוצג), לכל הפחות עד סוף פברואר 2019, מגלה כי בהמשך בהחלט גילתה המוכרת (באמצעות בנה) עניין בפעולות התיווך של המשיבים. כך, בין היתר, ביום 11.12.18 העביר בנה של המוכרת למשיב את פרטי עורך הדין שיטפל בעסקה עבור המוכרת; ביום 19.12.18 הוא מציין כי "מגיע לך דמי תווך כי עבדת אבל זה רק בתנאי שאתה פועל בשקיפות ובתנאי שאמא מאשרת..."; ביום 21.12.18 יידע המשיב את הבן כי "...יש עוד מתעניין בנכס", והבן השיב "בסדר גמור תודה על העדכון"; ביום 26.12.18 מסר הבן כי "ניתן להראות הנכס"; ביום 13.2.19 הורה הבן למשיב "שמור אותו על אש קטנה".

בתווך, קיימות אינספור הודעות נוספות, מהן עולה כי המשיבים ממשיכים לנסות להפנות קונים למוכרת, וזו משתפת פעולה עם כך כשהדבר תואם את הנדרש עבורה בכל עת נתון. בסופו של יום, גם שילמה כאמור המוכרת דמי תיווך למשיבים, וזאת בהתאם לחשבון שהוצא לה במרץ 2019, ולאחר שהנכס נמכר. מובן לאור האמור, כי פעולות התיווך שנעשו על ידי המשיבים בקשר עם הנכס המשיכו גם לאחר 3.12.18, וזאת בהסכמה ובתאום עם המשיבה. בכל היבט אין אפוא כל בסיס לטענה בעניין הודעת ההפסקה הנטענת של המוכרת למשיבים, כמונעת תשלום דמי התיווך.

טענה כי שולמו דמי תיווך למתווך אחר: לסיום טוען המערער כי דמי תיווך שולמו על ידו למתווך אחר, שהינו בנה של המוכרת. גם בטענה זו אין כל ממש. כפי שציין בית משפט, לתצהירו לא צירף המערער כל אסמכתא בנוגע להתקשרות עם מתווך זה. הוא גם לא הביאו לעדות. לכתב ההגנה, צירף הוא חשבונית המלמדת על תשלום סכום 10,000 ש"ח לידיו. סכום זה, בסביבות פרומיל מסכום העסקה, אינו יכול לבטא דמי תיווך ששולמו למתווך אחר, ודאי כאשר לא הוצג כל הסכם תיווך בעניין, והמתווך האחר לא הובא להעיד. במצב כזה, גם אם שולם למתווך אחר תשלום כלשהו, אין בו כדי להעיד על כך שהמשיבים לא היוו גורם יעיל בעסקה.

סוף דבר שהערעור נדחה. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.

ניתן היום, כ"ג ניסן תשפ"ה, 21 אפריל 2025, בהעדר הצדדים.