ע"א 3700/15 אורי רוט ואח' נ' מיכל עגנון ואח'

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי  בחיפה מיום 10.05.2015 בה"פ  40432-07-14 שניתן על ידי כבוד השופט ע' אטיאס.  

 השופט י' דנציגר: 

1. הערעור שלפנינו עוסק בשאלה מי מוסמך לדון בטענותיהם של המערערים ביחס ליוזמה של המשיבים לבצע בבניין (כפי שיוגדר להלן) עבודות חיזוק ושיפוצים, לפי תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה - תמ"א 38 (להלן: תמ"א 38) - האם המפקח על רישום מקרקעין (להלן:המפקח) או בית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי דחה על הסף את המרצת הפתיחה שהגישו המערערים, בקבעו כי הסמכות העניינית לדון בטענותיהם נתונה למפקח. עם זאת, נעתר לבקשתם להצהיר כי נכון לעת הזו הם הבעלים של שליש מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות בבניין.

רקע

2. בבית החזיתי שברחוב ויתקין 15 בחיפה, הבנוי על חלק מחלקה 24 בגוש 10786 (לעיל ולהלן: הבניין), שלוש דירות: דירת המערערים, דירת המשיבים 2-1 ודירת המשיב 3. על-פי הרישום בפנקס הבתים המשותפים, הרכוש המשותף בבניין (הכולל מקלט, שטח קרקע, חדר מדרגות וגג) צמוד לשלוש הדירות בחלקים שווים.

3. המשיבים הגישו בקשה למתן היתר בנייה בהתאם להוראות תמ"א 38, הכוללת, בין היתר, הוספת שלוש דירות על גג הבניין ובניית שש חניות בחלק משטח הקרקע בחזית הבניין. המשיבים התקשרו בהסכם עם יזם, שהוא אביו של המשיב 3, ולפיו בתמורה להשקעה הכספית הכרוכה בעבודות השיפוצים וחיזוק הבניין, יימסרו לבעלות היזם שלוש הדירות הנוספות שיוקמו, כל החניות הנוספות שייבנו וכל מה שייבנה בשטחי הרכוש המשותף הצמוד לשלוש הדירות הקיימות.

4. המערערים הגישו התנגדות למתן היתר הבנייה, אולם הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה דחתה את ההתנגדות, כמו גם התנגדויות שהגישו דיירים מבניינים סמוכים.

5. המערערים הגישו לבית המשפט המחוזי המרצת פתיחה למתן צו הצהרתי, לפיו תוקנה להם הבעלות בשליש בלתי מסוים מכל שייבנה בשטחים הצמודים, בהצמדה משותפת, לשלוש הדירות בבניין, וכן למתן צו הצהרתי, לפיו הם הבעלים של שליש מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות כיום ו/או שיוקנו בעתיד, וכי המשיבים אינם רשאים לעשות שימוש בזכויות הבנייה ו/או כל חלק מהן, בלי הסכמתם המפורשת.

6. המשיבים ביקשו לדחות את המרצת הפתיחה על הסף, בטענה שהסמכות העניינית לדון בה נתונה למפקח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק החיזוק). המערערים טענו, מנגד, שהמפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי

7. בית המשפט המחוזי קבע, כי פרשנותו הנכונה של חוק החיזוק, על רקע מטרתו ותכליתו, היא להקנות למפקח את הסמכות הייחודית והבלעדית לדון בכל הסוגיות הקשורות באופן ביצוע עבודות החיזוק, לרבות בשאלה האם הן תבוצענה על-ידי בעלי הדירות עצמם או על-ידי יזם חיצוני, על כל ההשלכות הקנייניות הנגזרות מכך, באשר לדירות החדשות שתיבנינה במסגרת הפרויקט. נקבע כי המחוקק ביקש לרכז בידי המפקח את הסמכות לטפל באישור ביצוע עבודות החיזוק, מתוך כוונה למקצע את הטיפול בעניין זה, לקצר את התהליך, וליצור מנגנון שיקל על ניצול זכויות הבנייה תוך יצירת איזון בין זכויות בעלי הדירות לבין הצורך הציבורי החשוב שבחיזוק בתים משותפים לשם שיפור עמידותם בפני רעידות אדמה.