1.ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה, כב' השופט א' שדה (ת.א. 30086-04-12) שניתן ביום 26/5/14, בגדרו התקבלה באופן חלקי תביעת המערערים לפיצויים בגין ליקויי בניה בדירה שרכשו מרונן אלטרוביץ' ביישוב אלפי מנשה. במסגרת הערעור חלוקים הצדדים בשאלה האם חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 חל על העסקה. עוד חלוקים היו הצדדים בדבר מעמדו של המשיב 2 בעסקה וכן בשאלת הנזק והפיצויים.
רקע
2.בחודש 03/2008 רכש המשיב מס' 1 (להלן: רונן) ביחד עם אביו מחברת אשרון (קרני שומרון) בע"מ מגרש המיועד לבניית בית מגורים דו- משפחתי ביישוב אלפי מנשה שבשומרון. מדובר במגרש באלפי מנשה הידוע כמגרש 251/1 חלקה 185 ורשום אצל חברת אשרון ובמשרדי רישום המקרקעין באריאל. חלק המגרש שנרכש על ידי רונן סומן כמגרש 251-A . רונן ואביו התקשרו עם מתכננים, קבלני בניין ושאר בעלי המקצוע ובנו על המגרש בית ובו שתי יחידות דיור, האחת לכל אחד (תצהירו של רונן סעיפים 3- 11) (דירתו של רונן להלן: הדירה). המשיב 2 (להלן: זיו), חברו של רונן המתגורר בעצמו באלפי מנשה, סייע לו בעבודות הבנייה. עם סיום בניית הדירה, השכיר רונן את הדירה שבנה לבני הזוג שיפרמן, שהם אחותו של זיו ובעלה.
3.ביום 20/9/2010 נערך ונחתם בין רונן לבין רמי שטיינר ורונית שטיינר (להלן: שטיינר) הסכם למכירת הדירה שבנה רונן (להלן: הסכם המכר). בעת חתימת הסכם המכר עדיין התגוררו בדירה בני הזוג שיפרמן. שטיינר הסכימו כי מסירת החזקה תעשה בסיום תקופת השכירות והשוכרים המשיכו להתגורר בה במשך 10 חודשים נוספים שבמהלכם שולמו דמי השכירות לשטיינר. רק עם סיום תקופת השכירות, בחודש אוגוסט 2011, נמסרה החזקה בדירה לשטיינר. שטיינר נכנסו לגור בדירה ביום 15/8/2011 לאחר שהשלימו עבודות שיפוץ קלות.
4.בסמוך לאחר כניסתם לדירה הבחינו שטיינר כי בדירה ישנם ליקויים שונים, לרבות ליקויים באיטום, בגג, בשקיעת רצפת המרפסת, במדרגות פנים ועוד. כן הבחינו כי מכלולים שונים בדירה אינם תואמים את התקן והמקובל בדירות מגורים. שטיינר הזמינו מומחה לעבודות בנייה על מנת שיבדוק את הליקויים ואי ההתאמות שמצאו וביום 28/11/2011 הוכנה חוות דעתו של המומחה אינג' בן עזרא.
התביעה
5.שטיינר פנו למשיבים בדרישות לתיקון הליקויים ולפיצוי בגין הנזקים שנמצאו. לאחר שדרישתם לא נענתה הגישו תביעה לבית משפט השלום. בתביעתם טענו כי רונן וזיו עבדו כצוות יזמים וביצעו מספר פרויקטים של בניית דירות ומכירתן באלפי מנשה. כן טענו כי המשיבים הינם מוכרים במובן חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 ועל כן חלות עליהם כל החובות המוטלות על פי החוק על מוכר דירה. עוד טענו כי המשיבים הפרו את חובתם לרשום את הדירה על שם שטיינר. לטענתם בדירה שמסרו להם המשיבים נמצאו אי התאמות לתקנים והוראות דין מחייבות וכן נמצאו פגמים וליקויים שהסבו להם נזק ועל כן עתרו לחייב את המשיבים לפצותם בגין נזקיהם.
שטיינר העריכו את עלות תיקון הליקויים ואת הנזקים וההפסדים שנגרמו להם בסך של 326,199 ₪, אך לצרכי אגרה העמידו שטיינר את תביעתם על סך של 220,000 ₪ בלבד. לתביעתם צירפו את חוות דעתו של המהנדס ד"ר אברהם בן עזרא.
6.המשיבים התגוננו מפני התביעה ובין היתר טענו כי חוק המכר (דירות) לא חל על עסקת המכר נשוא התביעה. לפיכך טענו כי אין לשטיינר כל עילה לפיצוי בגין ליקויים או אי התאמות לתקנים או להוראות הדין כמפורט בחוק המכר. כן טענו כי תביעת שטיינר לפיצויים בגין אי התאמה התיישנה. המשיבים טענו כי הדירה נבנתה על ידי רונן בלבד וזיו רק סייע בידו כחבר. על כן טענו כי דין התביעה כנגד זיו להידחות. עוד טענו המשיבים כי אין להם ולא הייתה להם כל אחריות לליקויים שנמצאו בדירה, למעט אותם ליקויים שאוזכרו בסעיף 8 להסכם המכר. ליקויים אלו תוקנו על ידם כמתחייב. המשיבים הגישו מטעמם חוות דעת של המהנדס יוסי לזר.
7.עם תחילת הדיונים הגישו המשיבים בקשה למחיקת התביעה על הסף, בה טענו כי חוק המכר (דירות) לא חל על העסקה שבין הצדדים ולא מטיל עליהם כל חבות כמוכרים (בקשה מס' 4). לטענתם חוקי המדינה אינם חלים באלפי מנשה שבשומרון והחוקים היחידים שהוסכם במפורש להחילם היו חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 וחוק המכר, התשכ"ח-1968 (סעיף 38 להסכם). מאחר וחוק המכר (דירות) לא הוחל על ידי הצדדים על ההסכם, דין עילות התביעה על פיו להימחק. כן טענו כי הם אינם "מוכרים" במובן חוק המכר (דירות) שכן הדירה נבנתה לצורך מגוריו של רונן.
8.בהחלטתו מיום 3/12/12 קבע בית משפט קמא כי הצדדים הם ישראלים, וכי ניתן לקבוע, במאזן ההסתברויות כנדרש, כי הצדדים התכוונו להחיל על הסכם המכר ועל התחייבויותיהם את כל החוקים והתקנים הישראלים לרבות חוק המכר (דירות). עוד ציין כי לא הוכח על ידי המשיבים מה החוקים והתקנים המחייבים החלים באזור השומרון ובהעדר ראיה אחרת, יש להחיל את הדין הישראלי מכוחה של חזקת "שוויון הדינים". בשאלה האם המשיבים הינם מוכרים על פי חוק המכר (דירות) קבע בית משפט קמא כי ההכרעה דורשת בירור עובדתי ולא ניתן להכריע בה כטענת סף.
פסק דינו של בית משפט קמא
9.בית משפט קמא שמע ראיות ולאחר שבחן את טענות הצדדים קבע כי חוק המכר (דירות) חל בנסיבות המקרה על העסקה בין הצדדים. בית המשפט הגיע למסקנה שבנסיבות העניין רונן בנה את הדירה על מנת למכור אותה. בית המשפט קבע כי הוכח שזיו סייע לרונן בשלב טרום הבניה, במהלכה וכן בשלב המשא ומתן עם המערערים. עם זאת קבע כי אין בכך די כדי להקים אחריות אישית של זיו שכן לא הוכח כי זיו מכר את הדירה, שימש כקבלן או קיבל על עצמו אחריות כלשהי כלפי שטיינר. על כן הורה על דחיית התביעה כנגדו.
10.בית משפט קמא קבע כי שטיינר אינם זכאים לפיצוי בשל ליקויים ואי התאמות שהיו ידועים להם או שניתן היה לגלותם בעת רכישת הדירה. בית המשפט הדגיש כי שטיינר רכשו את הדירה לאחר שבנייתה הסתיימה, לאחר שהשוכרים גרו בה ולאחר שבדקו אותה. שטיינר אף הצהירו בהסכם המכר כי הם מוותרים על כל תביעה בגין פגם או אי התאמה בדירה. לפיכך קבע כי שטיינר זכאים לפיצויים רק בגין אי התאמות וליקויים שלא ניתן היה לגלותם באופן סביר בטרם הרכישה.
11.בית משפט קמא קיבל את התביעה בנוגע להוצאות העברת הזכויות בדירה על שם שטיינר. בית המשפט הורה לרונן לדאוג להעברת הזכויות על שמו, ולשאת בכל התשלומים הכרוכים בכך. כן הורה לו לשאת בתשלום המסים והאגרות וקבלת האישורים הנדרשים לצורך ביצוע העברת הזכויות על שם שטיינר. בית המשפט קצב לרונן את המועד להשלמת פעולות אלו ל- 90 ימים, אחרת יהיו המערערים זכאים להגיש בגין זאת פסיקתא על סך 33,000 ₪.
בנוסף, פסק בית משפט קמא לשטיינר פיצויים בגין חלק מראשי הנזק הנתבעים. כך פסק סך של 500 ₪ בגין התקנת סף בחדר שירות אורחים; 4,000 ₪ פיצוי מופחת בגין ליקויים באדני החלונות; פיצוי חלקי בסך 10,000 ₪ עבור הליקויים הבטיחותיים במדרגות ומעקות פנימיים; 2,000 ₪ בגין התקנת סף בחדר אמבטיה; 50,000 ₪ בגין עלויות תיקון הגג, לו השלכות על בטיחות ואיכות חיים, ובעיקר בגין הליקוי בשיפועו של 19% במקום 35%; וסכום נוסף אשר הוערך ב- 10,000 ₪ בגין הוצאות תכנון ודיור חלופי לתקופה קצרה.
התביעה לפיצויים בגין ראשי נזק אחרים נדחתה. כך נדחתה התביעה בגין ליקויים בשטח מגרש, למעט שני ליקויים בגינם נפסק פיצוי חלקי; בגין דלת הממ"ד, אוורור הממ"ד, זיגוג בסלון, מיקום קולטי השמש של השכן על הגג של המערערים ופיר הצנרת מאחורי חדרי השירותים שלא נבנה. סך הכל חויב רונן לשלם לשטיינר 83,500 ₪ בתוספת מע"מ בסך 11,760 ₪, הוצאות בסך 3,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 7,000 ₪ בצירוף מע"מ.
בגין דחיית התביעה כנגד זיו חייב בית משפט קמא את המערערים לשלם לו הוצאות בסך 1,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 5,000 ₪ בצירוף מע"מ.
הערעור והערעור שכנגד
12.גם שטיינר וגם רונן הגישו ערעורים על פסק דינו של בית משפט קמא. שטיינר קובלים על מיעוט הפיצויים שנפסקו להם. לטענתם טעה בית המשפט כאשר נמנע מלפסוק להם את מלוא הפיצויים בגין הליקויים שנמצאו בדירה. שטיינר טוענים כי טעה בית המשפט כאשר קבע כי את הוראות חוק המכר (דירות) יש להחיל באופן "מרוכך" וכאשר נמנע מלפסוק להם פיצויים בגין אי התאמות שניתן היה לדעתו לגלותן טרם הרכישה. שטיינר טוענים גם כי טעה בית משפט קמא כאשר קבע כי יש להטיל עליהם אשם כלשהו בשל מחדל בבדיקת הדירה ומדגישים כי בפועל קיבלו את הדירה רק לאחר שפונתה על ידי השוכרים.
בנוגע לראשי הנזק השונים, טוענים שטיינר כי בית משפט קמא טעה כאשר דחה את התביעה לפיצויים בגין חלקם וכאשר לא התייחס לטענותיהם בדבר ליקויי בניה ואי התאמות המושתתים על תקנות התכנון והבניה, תקנים ישראליים וחקיקת משנה נוספת, כעל ליקויים נסתרים. כן טעה בית משפט קמא כאשר לא פסק פיצוי כלשהו בגין נזק לא ממוני ועוגמת נפש.
13.בערעור שכנגד מעלים המשיבים טענות הן כנגד פסק דינו של בית המשפט קמא וכן כנגד החלטתו מיום 3/12/12, בעניין תחולת חוקי מדינת ישראל בכלל וחוק המכר (דירות) בפרט, על העסקה בין הצדדים. עוד טוענים המשיבים כנגד דחיית טענתם בעניין התיישנות או מניעות מלהעלות טענות אי התאמה, לאחר למעלה משנה ממועד מסירת החזקה בדירה לידי שטיינר.
המשיבים מעלים גם טענות בנוגע לחיובים שונים שהוטלו עליהם, לרבות בנוגע לחיובם לפצות את שטיינר על ליקויים בתוך הדירה, שיפוע הגג והתכנון והדיור החלופי. לבסוף טוענים המשיבים כי בית המשפט קמא טעה בהתבססו על הקלטות, על אף שאיש מהמוקלטים לא הובא למתן עדות.
הכרעה
14.כפי שאפרט להלן הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא, ועל כן דין הערעור וכן הערעור שכנגד להידחות. אפתח בדיון במחלוקת העיקרית בין הצדדים בעניין תחולת חוק המכר (דירות) על העסקה, ולאחר מכן אדון ביתר הטענות.
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973
15.טענת המשיבים כנגד תחולת חוק המכר (דירות) כוללת שני ראשי טיעון: האחד, תחולתו הגיאוגרפית של החוק מוגבלת לשטח מדינת ישראל ועל כן הוא אינו חל באלפי מנשה. הרחבת התחולה יכולה להיעשות לטענתם רק מכוחה של הסכמה מפורשת וכזאת אין בנמצא; השני, החוק אינו חל על העסקה שבין הצדדים בתיק שכן רונן אינו בבחינת מוכר. נדון בכל אחד מטיעונים אלו בנפרד.
תחולת החוק
16.המחלוקת הראשונה נוגעת לתחולה הגיאוגרפית של חוק המכר (דירות). בית המשפט קמא קבע כי החוק חל על העסקה בין הצדדים בין מכוחה של הסכמה להחלתו ובין מכוחה של חזקת "שוויון הדינים". כפי שיפורט, גם אני סבור כי חוק המכר (דירות) חל על העסקה. למסקנה זו ניתן להגיע במספר דרכים; תחולה מכוח חקיקה מפורשת; תחולה מכוח הסכמה מכללא, ותחולה מכוח חזקת "שוויון הדינים".
17.היישוב אלפי מנשה מצוי באזור יהודה ושומרון (להלן: האזור). באזור לא חלים המשפט, השיפוט והמינהל של מדינת ישראל (ראו בג"צ 7957/04 זהראן נ' ראש ממשלת ישראל, פ"ד ס(2) 477, 492 (2005)). האזור לא סופח לישראל וחוקיה לא הוחלו עליו. באזור הוקם ממשל צבאי אשר בראשו עומד מפקד צבאי, וסמכויותיו יונקות מכללי המשפט הבינלאומי הפומבי. הנורמות השולטות באזור הן הנורמות המשפטיות ששררו בו בעת השלטון הירדני ובכפוף לשינויים שחלו על פי צווי המפקד הצבאי.
עם זאת, בתחומי ההתיישבות הישראלית באזור הוחלו, בין על פי חקיקה מפורשת ובין על פי צווי המפקד הצבאי מרבית הנורמות המשפטיות הישראליות (ראו איל זמיר חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 194 (2002)). יוצא שהדין החל כיום באזור מורכב מהדין ששרר בו עם כניסתם של כוחות צה"ל אליו בשנת 1967 (הדין הירדני), מתחיקת המפקד הצבאי ומנורמות ישראליות שהוחלו בחקיקה מפורשת.
18.בהתאם לסמכויותיו באזור חוקק המפקד הצבאי את הצו בדבר ניהול מועצות מקומיות (יהודה והשומרון) (מס' 892), התשמ"א-1981 (להלן: צו הניהול). צו זה חל רק על התושבים הישראליים במועצות המקומיות שבאזור. בהתאם לסעיף 2(א) לצו הניהול, חוקק המפקד הצבאי את תקנון המועצות המקומיות (יהודה והשומרון), התשמ"א-1981 (להלן: התקנון), אשר קובע את הכללים לניהולן של המועצות המקומיות באזור (צווים מקבילים חוקקו גם לגבי מועצות אזוריות באזור). צו הניהול והתקנון הסדירו אפוא את ענייני תושבי ההתיישבות היהודית ביהודה ושומרון והחילו עליהם, בשורה של עניינים, את דיני מדינת ישראל. התקנון ונספחיו מאמצים, בשינויים המחוייבים, שורה ארוכה של חיקוקים ישראליים, שהוחלו בתחומי המועצות המקומיות באזור. בכלל חיקוקים אלה ובמסגרת נספח מספר 10 שעניינו "דיני צרכנות, תעשייה ומסחר", מצוי גם חוק המכר (דירות).
סמכות בית המשפט בישראל לדון בתובענה שהוגשה על ידי אזרח ישראלי תושב האזור בעילה הצומחת מן התקנון נדונה במפורט במסגרת תצ (י-ם) 3225-01-11 ארלבוים נ' קרית ספר (דיור מודיעין) בע"מ. בהחלטתה מיום 22/4/2012, ולאחר שהוגשה לתיק גם עמדת היועץ המשפטי לממשלה, קבעה כב' השופטת כנפי-שטייניץ כי לבית המשפט בישראל יש סמכות לדון בתובענה כאמור.
המסקנה מהאמור הינה כי לחוק המכר (דירות) תחולה ישירה על עסקה למכירת דירה באזור לרבות ביישוב אלפי מנשה וכי מכוח צו הניהול והתקנון מוסמך בית המשפט בישראל לבחון תקפה של עסקה שנערכה באזור על פי הוראות החוק.
19.לאותה מסקנה ניתן להגיע גם בדרכים נוספות. בית משפט קמא קבע כי הצדדים התכוונו להחיל על ההסכם את כל חוקי החוזים במשפט הישראלי ואין מקום להתערב במסקנה זו. בהסכם המכר הפנו הצדדים רק למספר חוקים ובהם חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 וחוק המכר, התשכ"ח- 1968. הוראה זו הכלולה בסעיף 38 להסכם המכר כלולה בפרק בדבר הפרות ולתרופות. הצדדים התייחסו לדין הישראלי גם בפרק הדן בחובות המס. אין בהסכם כל הוראה מפורשת לגבי ברירת הדין.
בית המשפט קמא התרשם כי הצדדים, ששניהם ישראלים, התכוונו להחיל את הדין הישראלי (עמ' 2 להחלטה). בין היתר ציין כי הצדדים לא ציינו דין אחר ולא ידעו מהו הדין האחר ואילו נורמות חלות על פיו. בית המשפט מצא כי קיימת חזקה עובדתית כי צדדים ישראלים המתקשרים בעסקת מכר דירה המצויה באזור מתכוונים להחיל עליה את כל הוראות דיני החוזים הישראלים, אלא אם ציינו אחרת. חזקה זו מבוססת על השכל הישר ועל ההיגיון ודומה כי יש מקום לאמצה כל עוד לא הובאו ראיות לסתירתה.
במקרה הנוכחי הפנו הצדדים לחלק מחוקי החוזים. למרות זאת דומה כי ההפניה לחוקי המסגרת, חוק החוזים וחוק המכר, מעידה כי הצדדים התכוונו כי יחולו גם חוקי המסגרת לעסקאות החוזיות וגם החוקים המיוחדים. חוק המכר (דירות) אינו חוק זר לחוקי המסגרת החוזיים אלא להיפך, החוק יונק כוחו מחוקי המסגרת, הוא מפנה לחוקי החוזים ולא ניתן להבינו אלא על רקע חוקי החוזים השונים (א' זמיר הנ"ל עמ' 103). מכאן ניתן לקבוע כי משציינו הצדדים את חוקי החוזים והמכר הכלליים, ולא הוציאו במפורש את תחולת חוק המכר (דירות), יש בסיס לקבוע כי התכוונו להחיל גם את החוקים הפרטניים לרבות חוק המכר (דירות). בהערת אגב אבהיר כי הכוונה הינה לתחולת ההוראות הנוגעות ליחסים החוזיים ולא להוראות העונשיות שבחוק המכר (דירות) (סעיף 10 לחוק), הוראות שאינן יכולות להיות נשוא להסכמה.
20.ניתן להגיע לאותה מסקנה גם מכוחה של חזקת "שוויון הדינים", שמשמעה כי מקום שבו נטען לתחולת דין זר, ודין זה לא הוכח, רשאי בית המשפט להניח כי הדין הזר זהה לדין הפורום. המשיבים לא הוכיחו בבית משפט קמא את הדין החל לטענתם, דהיינו דין יהודה ושומרון ובמצב כזה חלה חזקת "שוויון הדינים" ובית המשפט רשאי לפסוק לפי הדין הישראלי (ע"א 1227/97 סלעית האדומים מחצבה ומפעל לעיבוד אבן בע"מ נ' אברהים, פ"ד נג(3) 247 (1999); ע"א 434/79 גרץ פרטריבגזלשפט מיט ברשרנקטר הפטונג מן פורצהיים, גרמניה נ' דג'אני, פ"ד לה(2) 351 (1981); ע"א 755/85 עזבון שאמן נ' עזבון שאמן, פ"ד מב(4) 103 (1988)).
האם המשיב הינו "מוכר"
21.גם אם חוק המכר (דירות) חל על עסקה באזור יש לברר האם החוק חל על העסקה נשוא הדיון. בעניין זה טוענים המשיבים כי החוק אינו חל על העסקה שכן המשיב אינו "מוכר" כהגדרתו בחוק. סעיף 1 לחוק מגדיר "מוכר" כדלקמן:
""מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
בית המשפט קמא בחן את הראיות שבפניו והגיע למסקנה כי שטיינר הוכיחו שרונן בנה את הדירה "על מנת למכרה", ועל כן הוא בבחינת "מוכר" כהגדרתו בחוק. אמנם לא הוכח שרונן בנה בתים נוספים לשם מכירתם, אך מבחינת מטרת הבניה ונסיבות המכירה מצא בית משפט קמא כי הוא לא הוכיח את טענתו לפיה הוא בנה את הדירה לשימוש עצמי. להיפך, מחומר הראיות עלה שהדירה נבנתה כדירה סטנדרטית. היא לא תוכננה או הותאמה במיוחד לרונן או למשפחתו, ולא הושקעו בה השקעות מעבר להשקעות רגילות בדירה סטנדרטית. חיזוק למסקנתו מצא בית משפט קמא בעובדה כי הדירה הצמודה בבית הדו משפחתי, דירתו של אביו של רונן, אשר נבנתה יחד עם הדירה , נמכרה אף היא מבלי שהאב עבר להתגורר בה. רונן אף לא סיפק הסבר או הוכחה כלשהם לסיבה ולמועד בו שונו תכניותיו לגור בדירה. בית המשפט קמא הוסיף, כי הקשר בין רונן לבין זיו, שלגביו הוכח שהוא עוסק בבנייה כקבלן או יזם, מחזק אף הוא את המסקנה כי חבירתם יחד נועדה לנצל את קשריו וניסיונו של זיו בבניה ומכירה של דירות.
22.כידוע, ערכאת ערעור נמנעת מלהתערב בקביעת עובדות וממצאי מהימנות של הערכאה הדיונית (ראו ע"פ 5633/12 ניימן נ' מדינת ישראל (10/7/2013); ע"פ 9468/10 פלוני נ' מדינת ישראל (16/4/2012); ע"פ 6577/10 פלוני נ' מדינת ישראל (28/11/2013); ע"פ 206/12 לויגזלץ נ' מדינת ישראל (30/7/2012)).
לכלל אי ההתערבות טעמים שונים. בדרך כלל מוסבר הכלל ביתרון שיש לערכאה הדיונית אשר שמעה את העדים והתרשמה מהם באורח ישיר ובלתי אמצעי (ראו למשל ע"פ 2485/00 פלוני נ' מדינת ישראל, פ"ד נה(2) 918 (2001); ע"פ 8146/09 אבשלום נ' מדינת ישראל (8/9/2011)). הערכאה הדיונית מצויה בדרך כלל טוב יותר בנבכי התיק, היא נמצאת בהליך כולו, יכולה לבחון כל ראיה לאור ההתנהלות בתיק ולאור מכלול הטענות שנשמעו. גם שיקולים מערכתיים מצדיקים קביעה שהערכאה הדיונית לבדה תשמע את העדויות, תקבל את הראיות ותכריע בממצאי העובדה (שם).
23.נעיר כי סעיף 9 לחוק המכר (דירות) קובע חזקה ולפיה "המוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה [...] חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר". לא הוצגה ראיה על מועד גמר בנייתה של הדירה. עם זאת ניתן ללמוד מהסכם השכרת הדירה לבני הזוג שיפרמן כי הדירה הושכרה להם החל מיום 1/9/2009. הדירה נמכרה לשטיינר ביום 20.9.2010. משמע, הדירה הייתה תפוסה על ידי השוכרים ימים ספורים מעבר לתקופת החזקה. בנסיבות אלו ברי כי אין תחולה לחזקה שבסעיף 9 האמור אולם משך הזמן הקצר שבו הושכרה הדירה, הסמיכות לסיום התקופה המקימה את החזקה ובהעדר ראיה נוגדת, יכולים לחזק את המסקנה העולה משאר הראיות.
לסיכום- בית משפט קמא פירט ונימק את קביעתו בדבר היות רונן "מוכר" על פי חוק המכר (דירות) ואת מסקנתו לעניין תחולת החוק, ובשים לב לאמור לעיל לא מצאתי כי נפל בהם פגם המצדיק התערבות בממצאיו.
מניעות והתיישנות
24.המשיבים טענו בפני בית משפט קמא כי שטיינר מנועים מלהעלות טענות בנוגע לליקויים ופגמים בדירה שניתן היה לגלותם במועד החוזה. טענה זו מבוססת על שני אדנים; האחד, הוראת סעיף 4א לחוק המכר (דירות) המטילה נטלי הודעה על קונה. נטען כי שטיינר לא עמדו במועדים למשלוח ההודעות; ושנייה, הצהרתם של שטיינר בהסכם כי הם מוותרים על כל טענת אי התאמה שלא נזכרה בהסכם המכר (סעיף 15 להסכם המכר).
בית משפט קמא לא קיבל את טענת המניעות שהעלו המשיבים. עם זאת קבע בית המשפט כי שטיינר אינם זכאים לפיצוי על מלוא נזקיהם וכי אין לפצותם עבור ליקויים ואי התאמות שהיו גלויים בעת רכישת הדירה. וכך מציין בית המשפט (עמ' 10 לפסק הדין):
"התובעים לא היו מעורבים כלל בתהליך תכנון ובניית הבית אך לא חשבו וציפו ולו לרגע קט שהם קונים בית חדש על הנייר מגורם שייתן להם אחריות כלשהי כשאת הבית קנו כבית בנוי, מושלם וקיים בו גרו, גרים והמשיכו לגור שוכרים שגם שילמו להם שכ"ד".
על כן קבע בית המשפט כי שטיינר אינם זכאים לפיצוי בגין אותם ליקויים שניתן היה לצפות כי יראו בעת רכישת הדירה. כך לדוגמה, נמנע בית משפט קמא מלפסוק לשטיינר פיצויים בגין ליקויים בשטח המגרש, וציין כי "הם לא יכולים להיפרע בגין מה שממילא ראו, שקלו והסכימו לו הכל מתוך הכרה שהתמורה ששילמו שווה את מה שכאמור ראו וקנו" (עמ' 12 שם).
25.שטיינר מצדם טוענים כי הם לא מצויים בתחום הבניה ולא יכלו למנוע שום ליקוי, והם אינם אשמים בהיווצרותו של שום ליקוי בתכנון או בבניה. כמו כן התיקונים שידעו כי יצטרכו להשקיע בדירה הינם כאלו של דייר מן השורה ולא תיקונים על סמך ידע בתכנון ובניה על מנת לבטל אי התאמות וליקויי בניה. לטענתם אין להטיל עליהם כל "אשם" באי גילוי הליקויים או באי משלוח ההודעה על קיומם של הליקויים. עוד טוענים שטיינר כי בפועל קיבלו את החזקה בדירה רק עם פינויה על ידי השוכרים ועל כן המועד למשלוח ההודעה על אי התאמה החל רק עם פינויה בפועל של הדירה.
26.בכדי להתייחס לטענות הצדדים לעניין חסימת תביעתם של שטיינר לגבי חלק מהליקויים ואי ההתאמות ראוי להקדים מספר הערות על המסגרת המשפטית. חוק המכר (דירות) מטיל על המוכר חובות שונים. בין היתר קובע החוק את אחריותו של המוכר לאי התאמה שהתגלתה בדירה. וכך מורה סעיף 4:
(א) המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה:
(1) הדירה או כל דבר שבה (להלן - הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה;
(2) תוך תקופת הבדק התגלתה אי-התאמה בדירה, זולת אם הוכיח המוכר שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(3) תוך תקופת האחריות התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה או קונה המשנה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(4) בתוך תקופה של 20 שנים שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר (להלן - תקופת הבדק לאי–התאמה יסודית), התגלתה אי–התאמה יסודית, זולת אם הוכיח המוכר שאי–ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה;
(5) התגלתה אי–התאמה יסודית, אף לאחר תקופת הבדק לאי–התאמה יסודית, והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים;
(6) המוכר לא מסר לקונה הוראות תחזוקה ושימוש.
(ב) אי-קיום חיוב כאמור בסעיף קטן (א) יראו כאי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר, התשכ"ח-1968.
(ג) לענין סעיף זה –
"אי-התאמה יסודית" - אי-התאמה בחלקי הבנין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבנין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו;
"תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
"תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
רואים אנו כי הסעיף מטיל על המוכר חובות ביחס לשלושה מקורות אי התאמה, אי התאמה למפרט, לתקן או לתקנות הבנייה. הסעיף גם קובע תקופות שונות לאחריותו של המוכר לאי ההתאמות ומפנה לחוק המכר, התשכ"ח- 1968 לעניין התרופות לאי התאמה.
27.סעיף 4א לחוק עוסק בנטלים המוטלים על הקונה, נטלים שאי עמידה בהם עשויה לחסום את דרכו לזכות בתרופות כנגד המוכר. וכך קובע הסעיף:
(א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
(ב) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי–התאמה יסודית שלא היה ניתן לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
הסעיף מבחין בין המועדים למשלוח הודעות על אי התאמה בשים לב לסוגי אי ההתאמות. על אי התאמה שניתן היה לגלותה מוטל על הקונה להודיע בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו. על אי התאמה נסתרת מוטל על הקונה להודיע תוך זמן סביר מרגע שהתגלתה. ודוק, מועדי משלוח ההודעות אינם משנים את דיני ההתיישנות של התביעות.
מועד משלוח ההודעות על אי התאמה גררו אין ספור מחלוקת בתביעות של דיירים, שכן השאלה מהי אי התאמה גלויה ומהי אי התאמה נסתרת נתונה למחלוקות רבות. יתרה מזו, בתי המשפט התלבטו בשאלה מתי ייחשב קונה כמי שעמד בנטל ההודעה, האם די באמרה בעל פה או שמא נדרשת הודעה בכתב והאם די בהודעה כללית או שמא נדרשת הודעה מפורטת וכדומה. כמו כן נדרשו בתי המשפט לטענות בדבר הארכת המועדים לעמידה בנטל.
28.מקובל לציין מספר הצדקות להטלת נטל ההודעה בדבר אי ההתאמה על הקונה; מתן הודעה למוכר יאפשר לו לפעול במהירות לתיקון הליקויים ולמנוע הרחבתם; ההודעה למוכר תאפשר לו לפנות לקבלני המשנה ולדרוש מהם את תיקון הליקויים; מסירה מוקדמת של ההודעה מאפשרת למוכר לתקן את הליקויים כאשר העובדים והכלים עדיין מצויים באתר הבנייה או בקרבתו; יידוע מוקדם של המוכר יאפשר לו להפיק לקחים לגבי דירות נוספות שבבנייה (ראו ע"א 2299/99 שפייר נ' חברת דיור לעולה בע"מ, פ"ד נה(4) 213, 223 (2001)). באותם מקרים שבהם אין הצדקה להטיל את נטל ההודעה במועד על הקונה יכול בית המשפט להאריכו. כך בע"א 2299/99 הנ"ל נאמר (עמ' 225):
אכן, אין אנו רשאים להחיל דוקטרינה זו כפשוטה על חוק חרות, ואולם, נטל הוא המוטל עלינו, שנעשה כמיטבנו כדי לקרב פירושו של חוק לטעמים שנפחו חיים באפיו בהיוולדו. לענייננו-שלנו נאמר, שפירוש דווקני כי ניתן לחובת ההודעה המוקדמת שבחוזה ובחוק: פירוש ולפיו תישלל זכותו של קונה לחזור על מוכר שמכר נכס לקוי אך באשר ההודעה המוקדמת לא נמסרה במועד ובנוסח המדויק שעליו הוסכם; פירוש שיתעלם מטעמיו של הכלל אשר הוליד את חובת ההודעה המוקדמת; פירוש זה - פירוש בלתי ראוי יהיה.
פירוש מעין-זה כי ניתן לכלל - פירוש הסוטה בעליל מן הטעם להיווצרותו - יביא הפירוש לתקלה ולא להקלה, לקללה ולא לברכה. פירוש מעין-זה יפגע שלא-בצדק בקונה בהטילו עליו נטל שלעתים לא יוכל לעמוד בו. בד-בבד עם קיפוח הקונה ישתחרר מוכר מאחריות גם במקום שאין כל הצדק לדבר. הוא הדין באשר לאינטרס הציבור, שאף הוא יימצא נפגע. שומה עלינו אפוא לבדוק בקפדנות ובזהירות כל מקרה ומקרה לגופו לבחינה אם יש מקום להחיל עליו את הכלל בדווקנותו, או אם יש מקום ליצירת התאמות ראויות.
בגדרן של ההתאמות הנדרשות נקבע כי מקום שבו המוכר ידע על הליקוי, או אפילו היה אמור לדעת עליו, אין למנוע את תביעת הקונה גם אם אחר במשלוח ההודעה; כן נקבע כי לעיתים ניתן להסתפק בהודעה בעל-פה ואפילו בהודעה בהתנהגות (שם; רע"א 2988/11 שיכון עובדים בע"מ נ' זכאי (04/07/2011); ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט (17/4/1994)).
29.תקופת ההודעה לגבי אי התאמה גלויה נמנית על פי הוראות סעיף 4א(א)(1) לחוק המכר (דירות) מהיום שבו הועמדה הדירה לרשות הקונה. מועד זה אינו בהכרח מועד מסירת החזקה בפועל ולעיתים עשוי לחלוף זמן בין מועד העמדת הדירה לרשות הקונה לבין המועד שבו תפס בה חזקה, בין אם התעכב בתפיסת החזקה מסיבותיו שלו ובין אם הדבר אירע בשל צדדים זרים שאינם קשורים למוכר. מועד תחילת תקופת ההודעה נועד לשמור על זכויותיו של המוכר ולאפשר לו לכלכל צעדיו לשם תיקון הליקויים. עיכוב במסירת החזקה בפועל בשל החזקת הדירה על ידי שוכרים אינו מאריך את המועד למסירת ההודעה, שכן ואין בכך לשנות את המועד שבו הועמדה הדירה לרשות הקונה (ראו א' זמיר הנ"ל עמ' 552). גם אם בדירה מחזיקים שוכרים יכול הקונה לבדוק את הדירה, לאתר אי התאמות וליקויים ולהודיע על כך למוכר.
30.במקרה הנוכחי הסכימו הצדדים כי מסירת החזקה תהיה ביום 1.11.2010 (סעיף 23 להסכם המכר). ממועד זה ואילך נהנו שטיינר מדמי השכירות ששילמו השוכרים וממועד זה ואילך יכלו לבדוק את הדירה ולהודיע על כל ליקוי או אי התאמה גלויים (ראו גם סעיף 15 להסכם השכירות, שהקנה למשכיר זכות כניסה לדירה). משמע, ככל שנמצאו בדירה ליקויים או אי התאמות גלויים, כאלו שניתן היה לאתרם ביום מסירת החזקה כאמור, היה על שטיינר לשלוח הודעה לא יאוחר מיום 1.11.2011 ואם לא עשו כן מנועים הם מלתבוע את רונן אלא אם חלים החריגים כגון אם יוכח כי בנסיבות המקרה ידע רונן או היה עליו לדעת על הליקויים או אם יוכח כי נמסרה לרונן הודעה בעל פה או בהתנהגות.
31.המשיבים מפנים גם להצהרתם של שטיינר בסעיף 15 להסכם המכר, שמהווה על פי הנטען ויתור על כל תביעה בגין ליקויים ופגמים שלא פורטו בהסכם.
טענה זו דינה להידחות, שהרי סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע כי ניתן להתנות על הוראות החוק רק לטובתו של הקונה (ראו א' זמיר לעיל בעמ' 783; ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6) 83 (2003)). על כן אין בהוראת ההסכם המהווה התניה לטובת המוכר, כדי למנוע זכות תביעה משטיינר.
הליקויים
32. בית משפט קמא בחן את הליקויים שנטענו, שמע את המומחים וקבע ביחס לכל ליקוי או אי התאמה נטענים האם הם מסוג הליקויים הגלויים שהיה על שטיינר לראות במועד העמת הדירה לרשותם ולשלוח הודעה במועד, או שמא מדובר באי התאמות וליקויים נסתרים. כמו כן בחן בית המשפט את עלות תיקונם של כל אחד מהליקויים שנמצאו.
33. לערכאה הדיונית אשר שמעה את העדים ושמעה את המומחים יש בדרך כלל יתרון על פני ערכאת הערעור בהערכת הנזקים ועלות תיקונם ומכל מקום הלכה היא כי ערכאת ערעור לא תתערב בקביעות של הערכאה הדיונית שנסמכה על חוות דעת של מומחים. הלכה זו יפה גם כאשר בית המשפט סמך קביעותיו על מומחים של הצדדים והעדיף הערכותיו של מומחה אחד על פני חברו (ראו 676/75 עזבון כיאט נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, פ"ד לא (3) 785, 791(1977); ע"א 9248/05 מתן י. מערכות תקשורת ואיתור בע"מ נ' מילטל תקשורת בע"מ (22/08/2006)). המקרה הנוכחי אינו מצדיק סטייה מהלכה זו. גם קביעותיו של בית המשפט אילו ליקויים היו גלויים במועד מסירת החזקה ואילו התגלו מאוחר יותר הן קביעות עובדתיות מובהקות, בהן אין להתערב.
אחריותו של זיו
34.בערעורם טוענים שטיינר כי יש להטיל אחריות על זיו על פי פקודת הנזיקין. לטענתם זיו אחראי כלפיהם ברשלנות שכן הוא זה שפיקח על הבניה. כן טענו כי יש לראותו כיזם האחראי כלפיהם על פי חוק המכר (דירות).
בית משפט קמא קבע שזיו סייע לרונן בבניית הבית ובמכירתו, אולם הוא לא היה הבעלים של הבית, לא היה המוכר ולא היה היזם. בית משפט קמא קבע כי לא הוכחה שותפות בין זיו לרונן, בבעלות, בהוצאות או בתמורה בגין הדירה. אלו קביעות עובדתיות מובהקות שבהן אין מקום שערכאה זו תתערב. לא הוכחה גם מעורבות אישית של זיו בביצוע אלו מהפעולות הרשלניות שגרמו לנזקים הנטענים. על כן דין הערעור לעניין אחריותו של זיו להידחות.
נזק לא ממוני והוצאות
35.בית משפט קמא לא פסק לשטיינר פיצוי בגין הנזק הלא ממוני ועל כך קובלים הם בערעורם. לאור קביעותיו של בית משפט קמא בפסק דינו, לפיהן כוונת המערערים מלכתחילה הייתה לרכוש דירה משומשת מיד שנייה, וכי היה ברור להם כי יצטרכו לבצע תיקונים והתאמות, אף אני סבור כי אין מקום לפסיקת פיצוי בראש נזק זה.
36.לבסוף אזכיר כי ערכאת הערעור אינה מתערבת בפסיקת הוצאות על ידי הערכאה הדיונית אלא בנסיבות חריגות (ע"א 378/78 קלינגר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד לג(1) 509 (1979); בש"א 195/88 מדינת ישראל נ' קרן הופר, עמותה, פ"ד מב(3) 32 (1988); ע"א 5630/90 תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, פ"ד מז(2) 517 (1993)). על כן גם הערעור בעניין זה נדחה.
סוף דבר
37.לאור כל האמור, הערעור וכן הערעור שכנגד נדחים. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. הערבונות שהופקדו יוחזרו למי שהפקידם באמצעות באי כוח הצדדים.
ניתן היום, ט' טבת תשע"ה, 31 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.
