-
המשיבה 1 רשות הפיתוח (להלן: "רשות הפיתוח") הגישה תביעת פינוי כנגד המערערות, אם ובת, מדירות בהן התגוררו בשכירות מוגנת. הדירות הן בקומה א' של מבנה ברח' שפינוזה 25 אזור (להלן: "המבנה"), דירת האם (על פי חוזה משנת 1958) ודירת הבת (על פי חוזה משנת 1968) (להלן: "דירת האם" ו"דירת הבת" בהתאמה).
-
בתביעה טענה רשות הפיתוח כי במבנה התגלו "ליקויים מהותיים ויסודיים המסוכנים להחזקתו ולשימוש בו", ושעלות התיקון גבוהה. עוד טענה כי פנתה למערערת 1 (להלן: "האם") שתפנה את הדירה על מנת שניתן יהיה להרוס אותה, ואף הציעה לה השתתפות בשכר דירה בסכום של 500$ בחודש. כן הציעה לה דמי פינוי בסכום של 389,603 ₪. האם מסרבת לפנות את הדירה.
-
רשות הפיתוח עתרה להורות למערערות לפנות את הדירות ולהשיבן לידיה ולחילופין ליתן צו הקובע כי היא רשאית לתפוס את החזקה בנכס ולהרסו על מנת למנוע סכנה מהציבור.
המערערות הגישו תביעה שכנגד במסגרתה עתרו לחייב את המשיבה, את המועצה המקומית אזור ואת הועדה המקומית לתכנון ולבניה לשלם להם פיצויי כספי בגין נזקים שנגרמו להן, וכן ליתן צו לביצוע העבודות הנדרשות לחיזוק המבנה ולשיקומו.
תמצית פסק הדין של בית משפט קמא
-
בית משפט קמא בפסק דין ארוך ומפורט ניתח את מצבו של המבנה לאור חוות דעת שהוגשו לו, לרבות של מומחים מטעמו וקבע בתמצית כדלקמן:
מתיק הנכס עולה כי במהלך השנים בוצעו במבנה תיקונים רבים.
מחוות דעת המומחים עולה שעלות תיקון המבנה היא למעלה מחצי מיליון ₪. התיקונים לא יפתרו את בעיית הסדקים במבנה הנובעים מביסוס לקוי, על כן אין כדאיות בביצוע התיקונים.
המבנה עומד על דרך, הוא מיועד להריסה על פי התב"ע.
-
בית המשפט נדרש לשאלה אם בענייננו חל סעיף 131(10) בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר") הקובע:
"131. על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם בלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר, אלה בלבד הן עילות הפינוי [...]:
(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".
-
בענייננו מבקשת רשות הפיתוח להרוס את המבנה מחמת היותו מסוכן, ולא על מנת לבנות מבנה במקומו. לאחר הריסת המבנה לא ניתן לבנות מבנה במקומו עקב כך שעל פי תוכנית המתאר שבתוקף, ייעוד המקרקעין הוא דרך. בנסיבות העניין המיוחדות יש להורות על הריסת המבנה וליתן צו פינוי. חובת בעל הבית לבצע תיקונים יסודיים במושכר כפופה לחובת תום הלב. דייר שדורש ביצוע תיקונים בעלות של בניית מבנה חדש אינו נוהג בתום לב. ייעוד המקרקעין הוא דרך. האם התקשתה בעבר במימון תיקונים במבנה. מהנדסת הוועדה המקומית השתכנעה שיש להרוס את המבנה שהוא מסוכן.
-
האם זכאית לדמי פינוי או לסידור חלוף רק בגין דירתה ולא בגין דירת הבת. הבת הצהירה שאינה גרה במבנה וכי העבירה זכותה בדירה לאם. לאם אין זכויות בדירת הבת ממספר טעמים: בתצהירי דייר יוצא ונכנס לגבי המושכר צוינה הבת כדייר מוצע, היא חתמה על חוזה השכירות, לא ניתן להעביר זכויות מוגנות אלא על פי חוק הגנת הדייר, מביקורי המעגל בדירת הבת עולה כי הבת נטשה את דירת הבת.
-
יש להעדיף תשלום דמי פינוי על דיור חלוף. גובה דמי הפינוי נקבע בסך של 625,000 ₪ על פי חוות דעתו של מומחה בית המשפט.
-
המערערות חויבו לפנות את הדירות שבקומה א' במבנה. הפינוי בתוך 30 יום מיום שתקבל רשות הפיתוח היתר הריסה למבנה מאת הוועדה המקומית. עם קבלת ההיתר תפקיד רשות הפיתוח את דמי הפינוי ולאחר מכן תוכל לפנות את האם מהמושכר.
-
בית משפט קמא דחה את התביעה שכנגד. ב"כ המערערות חזר בו במהלך הדיון מהערעור על דחיית התביעה שכנגד. לכן מתייתר הדיון בעניין זה.
-
טענות המערערות בערעור מתייחסות בעיקר לקביעות בית המשפט באשר לאפשרות תיקון המבנה והכדאיות של התיקון. כן נטען כי עילת הפינוי על פי כתב התביעה היא מסוכנות המבנה ולא כדאיות שיקומו של המבנה. כדאיות שיקום המבנה אינה מהווה עילת פינוי על פי סעיף 131(10) בחוק הגנת הדייר. אין מקום להרחבת עילת הפינוי על פי חוק הגנת הדייר. עילות הפינוי בחוק הן רשימה סגורה וענייננו אינו נכנס בגידרה. בנוסף טענה המערערת כנגד גובה דמי הפינוי שנקבעו.
-
המשיבה מצידה תמכה בפסק הדין של בית משפט קמא. לשאלת בית המשפט באשר לעילת הפינוי הסכימה ב"כ המשיבה כי העניין אינו נכנס בגדר לשונו של סעיף 131(10) בחוק הגנת הדייר ואף אישרה כי אינה מכירה פסיקה שהכירה בעילת הפינוי האמורה מקום בו מדובר בהריסה בלבד ללא הקמת מבנה חילופי. ב"כ המשיבה טענה כי יש לפרש את חוקי הגנת הדייר בצמצום ועל כן יש להרחיב תחולת סעיף 131(10). היא גם אישרה כי עד היום אין צו הריסה על המבנה.
דיון
-
אנו סבורות כי , לא הוכחה עילת תביעה לפנוי האם מדירתה ועל כן היה מקום לדחות את התביעה נגדה, להלן נפרט את טעמינו.
-
ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט (19.2.13) התעוררה שאלת תחולתו של סעיף 131(10). באותו עניין בית המשפט המחוזי קיבל את ערעורם של הדיירים המוגנים, וקבע כי לא קמה עילת פינוי מכוח החוק. זאת משום שבעל הבית הצהיר - במהלך חקירתו הנגדית בבית משפט השלום - שאין בכוונתו לבנות את הבניין כפי שהוא מתואר בהיתר, אלא רק חלק ממנו ועל כן בעל הבית לא עמד בתנאי ס"ק 131(10), ולא קמה לו עילה לפינוי הדיירים מן המקרקעין.
בית המשפט העליון קבע בדעת רב, מפי השופט הנדל:
"ער אני לכך שהמגמה הפרשנית הכללית, אותה סקרתי לעיל, היא לצמצם את הפגיעה שמסב חוק הגנת הדייר לבעלי הדירות. ברם, אף אם המטוטלת הפרשנית נוטה לכיוון בעלי הדירות, אין להסיק מכך כי זכות הדיור של הדרים בנכס פסה מן העולם. המגמה – מגמה היא, אך החוק עודנו עומד על תילו. כנגזרת מכך, בעל נכס שחפץ לפנות דייר מוגן מכוח סעיף 131(10) – יתכבד ויוציא רישיון בנייה בהתאם, כמצוות המחוקק ובאופן שפורש לעיל.
בענייננו, כאמור, בא כוח המבקשים הודה כי על מנת לבנות את הבניין הנחוץ להם יהא על המבקשים להגיש בקשה לשינוי רישיון הבנייה. דהיינו, הרישיון שיש בידי המבקשים לעת עתה איננו תואם את תוכניות הבנייה בפועל. אף לא ברור האם בקשה לשינוי הרישיון, ככל שתוגש, תתקבל. ברם, כאמור, סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר מחייב הוצאת רישיון הבנייה שיתאים במידה גבוהה לתוכניות הבנייה בפועל של בעל הבית. זו הפרשנות המסתברת ביותר של הסעיף מצד לשונו ותכליתו. מכיוון שכך, בנסיבות המקרה דנא, לא קמה למבקשת עילת פינוי כנגד המשיבים מכוח סעיף 131(10). לנוכח מסקנתי זו, אין צורך לדון בשאלת שווי הסידור החלוף. התוצאה היא שדין תביעת הפינוי להידחות, הואיל והמבקשת לא הוכיחה שהיא עומדת בתנאי סעיף 131(10) לחוק. מטבעם של יחסים, היה ויעלה בידה של המבקשת להוכיח כנדרש כי היא עומדת בתנאי הסעיף – אין מניעה שתגיש תביעה חדשה" (ההדגשות שלנו).
-
מפסק הדין הנזכר עולה כי בית המשפט העליון פירש את סעיף 131(10) בדווקנות, בהתייחס לתנאים הנקובים בו, רצון להרוס את המושכר או לשנותו שינוי ניכר, רישיון ודיור חלוף. בענייננו המשיבה מצהירה בריש גלי כי אין ברצונה להרוס את הבניין כדי להקים במקומו בניין אחר שכן על פי הוראות התב"ע לא ניתן לקבל רישיון לבניית בניין חדש. המשיבה טוענת כי ברצונה להרוס את המבנה נוכח מצבו הרעוע. נמצא על כן שהמשיבה אינה מבקשת להקים בניין אחר, לשנות את המושכר או לתקנו תיקון יסודי כאמור בעילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10). המשיבה מבקשת להרוס את המבנה, ובעניין זה אף טרם ניתן היתר להריסת המבנה, כך שגם התנאי של קבלת "רישיון הבניה הדרוש לכך" הקבוע בסעיף 131(10) בחוק הגנת הדייר לא התקיים. בנסיבות אלה סבורות אנו כי לא מתקיימת עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) בחוק הגנת הדייר.
מהטעמים האמורים, סבורות אנו כי עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) בחוק הגנת הדייר אינה מתקיימת.
-
אשר לעילת התביעה שעילתה פינוי בשל היות המבנה מסוכן, , גם זו לא הוכחה.
-
חברת עמידר הגישה לועדה המקומית בקשה להריסת המבנה בנימוק כי מדובר במבנה מסוכן. הועדה דנה בבקשה זו ומהנדסת המועצה הגב' מריאנה אשכנזי ציינה בפני הועדה כדלקמן:
"אני רוצה לציין כי אני כמהנדסת המועצה אחראית על מבנים מסוכנים ואני רוצה לציין מול הועדה הזו שהבניין במצב לא טוב. אני לא מגדירה את זה כמסוכן, אני מגדירה את זה כלא טוב והמבנה זקוק לשיפוץ באופן מיידי..." (מוצג ל"ג בתיק המוצגים).
כאשר עומתה בחקירתה בבית משפט קמא, עם דבריה אלו, הדגישה כי המבנה לא היה במצב קריסה אבל זקוק לשיפוץ (עמ' 61 לפרוטוקול הדיון מיום 7.1.10).
ב"כ הוועדה המקומית חזר על דבריה של המהנדסת, בדיון בפנינו, ואישר כי המבנה לא הוכרז כמסוכן. אין מחלוקת שעד היום לא הוצא צו הריסה על המבנה והוא לא הוכרז כמבנה מסוכן. יש להניח כי ככל שמהנדסת המועצה הייתה סבורה שמדובר במבנה מסוכן לא הייתה מהססת לפעול עפ"י סמכויותיה על פי הוראות חוק העזר לאזור (הריסת מבנים מסוכנים) תשכ"ה, 1964. בנסיבות אלה קביעתו של בית משפט קמא כי מהנדסת הועדה המקומית השתכנעה שיש להרוס את המבנה (סעיף 44(7)), אינה יכולה לעמוד.
-
למותר לציין כי כל טענות הצדדים שמורות להם ככל שבעתיד יוכרז המבנה כ"מבנה מסוכן".
-
עוד נדגיש, כי מדובר היה בתביעת פינוי שהוגשה על-ידי המשיבה. בנסיבות אלה, משלא הוכחה עילת פינוי לא היה מקום להידרש לשאלת עלות התיקונים. טענות הצדדים בכל הנוגע לתיקונים במושכר שמורות להם להליכים המתאימים.
-
לאור כל האמור לעיל, אנו מורות כי צו הפינוי כנגד האם לפינוי דירת האם – בטל. בהתאמה בטלה גם קביעת בית המשפט לעניין דמי הפינוי.
לא מצאנו טעות בקביעות בית המשפט לעניין דירת הבת. הבת, על פי דבריה, נטשה את המושכר. לא ראינו להתערב בקביעת בית משפט קמא כי אין מדובר ביחידה אחת אלא בשתי דירות נפרדות - דירת האם ודירת הבת, וכי אין לאם זכויות בדירת הבת. על כן צו הפינוי כנגד המערערות בכל הנוגע לדירת הבת, נותר על כנו.
לאור הסכמת המערערות, הערעור בעניין דחיית התביעה שכנגד, נדחה. הערעור בעניין תביעת הפינוי נגד האם מתקבל כאמור לעיל. בהתחשב בקבלת הערעור בתביעת הפינוי שהוגשה נגד האם ודחיית הערעור בעניין תביעת הפינוי ביחס לדירת הבת, ובהתחשב בהוצאות האם בשתי הערכאות, ראינו לחייב את המשיבה - רשות הפיתוח, בהוצאות האם בסכום של 30,000 ₪.
ניתן היום, כ"ח תשרי תשע"ז, 30 אוקטובר 2016, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
מיכל נד"ב, שופטת
אב"ד
|
|
בלהה טולקובסקי, שופטת
|
|
חנה קיציס, שופטת
|