ע"א 8963/14 מונדר נעאמנה נ' פאלח בדארנה

השופטת א' חיות: 

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט י' כהן) מיום 4.11.2014 בו התקבלה תביעת המשיב להצהיר על בטלותו של הסכם מכר מקרקעין שנכרת בינו ובין המערער.

רקע עובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי

1. המשיב היה הבעלים הרשום של 1/8 (1,012 מ"ר) חלקים במקרקעין הידועים כחלקה 45 בגוש 19353 במועצה המקומית עראבה (להלן:המקרקעין). ביום 22.11.2011 נפגשו המערער והמשיב במשרדו של עו"ד סלאח גנאים (להלן: עו"ד גנאים) וכרתו הסכם למכירת 500 מ"ר מהמקרקעין תמורת סכום ששיעורו שנוי במחלוקת בין הצדדים כפי שיפורט להלן. ביום 23.11.2011 דווחה העסקה לשלטונות המס ובאותו הדיווח הצדדים הצהירו כי התמורה המוסכמת היא 240,000 ש"ח. ביום 5.12.2011 נרשמה הערת אזהרה לטובת המערער על החלק שרכש (להלן: הממכר) וכעשרה חודשים לאחר מכן ביום 20.9.2012 פנה עו"ד גנאים ללשכת רישום המקרקעין בבקשה לרשום את הממכר על שם המערער. בעקבות פניה זו התברר כי ביום 5.6.2012 נרשם עיקול על מלוא זכויותיו הרשומות של המשיב במקרקעין ובהמשך התברר כי ביום 10.10.2012 נרשמה הערת אזהרה על מלוא זכויותיו הרשומות של המשיב במקרקעין לטובת אחיינו מר אנואר חרבוש. משנודע למערער כי אלו הם פני הדברים הוא הגיש ביום 12.11.2012 המרצת פתיחה בה עתר לביטול העיקול והערת האזהרה לטובת האחיין או לצמצומם באופן שלא ימנע את רישום זכויותיו במקרקעין וכן למתן פסק דין הצהרתי לפיו הוא הבעלים של הממכר (להלן: המרצת הפתיחה). ביום 13.1.2013 התקיים בפני בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ש' ברלינר) דיון בהמרצת הפתיחה אך המשיב לא התייצב לדיון ולפיכך קיבל בית המשפט את התובענה בהעדר התייצבות והורה כי העיקול והערת אזהרה יצומצמו כאמור וכי המערער ירשם כבעלים של הממכר. בהסתמך על פסק דין זה אכן נרשם המערער ביום 14.1.2013 כבעלים של הממכר. כשבוע לאחר מכן הגיש המשיב בקשה לביטול פסק הדין בה טען כי לא קיבל הזמנה לדיון וכי המערער חייב לו סכומי כסף גדולים בגין הסכם המכר. לטענתו כפי שפורטה באותה בקשה הצדדים הסכימו על תמורה בסך 600,000 ש"ח בעבור הממכר ואילו בפועל שולם לו סך של 118,000 ש"ח בלבד. בעקבות דיון שהתקיים בבקשה לביטול פסק הדין הגיעו הצדדים – בהמלצת בית המשפט – להסכמה דיונית לפיה פסק הדין יעמוד בעינו תוך שהמשיב יוכל להגיש בתוך 30 ימים תביעה לבית המשפט המוסמך בכל הנוגע להסכם ולתמורה המגיעה לו על פיו לטענתו.

2. בהתאם להסכמה שהושגה כאמור, הגיש המשיב ביום 24.3.2013 לבית המשפט המחוזי בחיפה תביעה בה טען כי ביום 22.11.2011 חתמו הצדדים במשרדו של עו"ד גנאים על הסכם למכירת 500 מ"ר מהמקרקעין תמורת סך של 600,000 ש"ח וכי עו"ד גנאים לא מסר לו עותק של ההסכם הנ"ל בטענה כי מכונת הצילום במשרדו מקולקלת. המשיב הוסיף וטען כי שבוע לאחר מכן, ביום 29.11.2011, זימן אותו עו"ד גנאים בשנית למשרדו כדי לחתום על הסכם זהה להסכם מיום 22.11.2011, פרט לסעיף התמורה ששונה וצוין בו סך של 240,000 ש"ח בלבד. המשיב טען כי הוא ביקש מעו"ד גנאים הסבר לשינוי בסעיף התמורה ועו"ד גנאים השיב לו כי הדבר נועד לצמצם את החבות במס של המערער. נוכח ההסבר שקיבל הסכים המשיב, לטענתו, לחתום על ההסכם באותו מעמד אשר לגישתו אינו אלא חוזה למראית עין שנועד להונות את רשויות המס. כמו כן טען המשיב כי חרף העובדה שהצדדים הסכימו על תמורה בסך של 600,000 ש"ח, בפועל שולם לו סך של 118,840 ש"ח בלבד והדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם בין הצדדים. מטעמים אלו ביקש המשיב כי בית המשפט יצהיר על תוקפו של הסכם מכר מיום 22.11.2011 בו הוסכם לטענתו על תמורה בסך 600,000 ש"ח, ועל בטלותו של ההסכם שנחתם לטענתו ביום 29.11.2011 אשר התמורה הנקובה בו לטענתו היא 240,000 ש"ח. לחלופין ביקש המשיב כי בית המשפט יצהיר שההסכם מיום 22.11.2011 בטל נוכח הפרתו היסודית על ידי המערער.

             אל כתב התביעה צירף המשיב הסכם אחד בלבד הנושא תאריך 22.11.2011 אשר בו צוין בסעיף 6 כי התמורה המוסכמת היא 240,000 ש"ח.

             המערער טען מנגד כי הצדדים הסכימו על תמורה בסך 240,000 ש"ח וכי חתמו על הסכם אחד בלבד ביום 22.11.2011 המשקף הסכמה זו.להשלמת התמונה יצוין עוד כי ביום 2.12.2013 הגיש המערער תביעה לבית משפט השלום בעכו בה עתר לחיוב המשיב בתשלומי המס (86,122 ש"ח) שבהם נשא לטענתו במקום המשיב, על מנת לאפשר את רישום הזכויות בממכר על שמו.

3. בפסק דינו קיבל בית המשפט המחוזי את תביעת המשיב והורה על בטלות ההסכם מיום 22.11.2011 בכפוף להשבת הסכומים שהשתלמו למשיב על פיו. בית המשפט קבע כי בעת המשא ומתן לקראת כריתת ההסכם מיום 22.11.2011 הצדדים הסכימו על תמורה בסך 600,000 ש"ח עבור הממכר; כי בעת שהתייצבו במשרדו של עו"ד גנאים לחתום על ההסכם הסכום שנרשם בו היה 240,000 ש"ח; וכי המערער הטעה את המשיב ל"חשוב שהוא חותם על חוזה בו הסכום הנקוב הוא 600,000 ש"ח". עוד קבע בית המשפט כי המשיב "לא ראה שהסכם הנקוב בחוזה נמוך מהמוסכם [...]" (פסקה 17 לפסק הדין) ואילו המערער, כך הוסיף בית המשפט וקבע, ידע שסכום התמורה שצוין בהסכם מיום 22.11.2011 (240,000 ש"ח) אינו משקף את התמורה המוסכמת (600,000 ש"ח) וכי לאחר ש"התובע [המשיב] נפל בפח" מיהר המערער לנסות ולכפות עליו את המכר בסכום הנמוך משמעותית מהסכום שעליו הוסכם. זאת בדרך של תשלום המיסים החלים על העסקה לרבות אלו שהמשיב אמור לשאת בהם, וכן בהגשת המרצת הפתיחה בה עתר המערער לסעד שיאפשר את רישום הזכויות בממכר על שמו. בית המשפט סמך את מסקנותיו אלה על עדותו של המשיב בכל הנוגע לסכום התמורה שעליו הוסכם וכן על עדותם של עו"ד טארק עאסלה (להלן: עאסלה) ומר סאמי חוראני (להלן: חוראני) שהובאו על ידי המשיב ותמכו בגרסתו. אשר לעאסלה ציין בית המשפט כי הלה העיד שנתקל במודעה בעיתון ערבי בנוגע למכירת קרקע לבניה וכי לאחר שהתקשר למספר הטלפון שהופיע במודעה ענה לו המשיב ודרש ממנו סך של כ-600,000 ש"ח עבור הממכר. עוד העיד עאסלה כי באותה שיחה הציע למשיב עבור הממכר 550,000 או 560,000 ש"ח אך המשיב סרב. אשר לחוראני, שמאי מקרקעין במקצועו, ציין בית המשפט כי הלה העיד כי בשנת 2011 הגיע המשיב למשרדו וסיפר לו כי הוא מעוניין למכור 500 מ"ר מהמקרקעין וחוראני ציין בפניו באותו מעמד כי שווי הממכר הוא 600,000 ש"ח. בקשר זה הוסיף בית המשפט וציין כי חוראני העיד שבאותה פגישה סיפר לו המשיב כי קיבל הצעה לרכוש את הקרקע תמורת 500,000 ש"ח וחוראני הציע לו שלא ימכור אותה בפחות מ-600,000 ש"ח. עדויות אלה, כך קבע בית המשפט, תומכות בגרסת המשיב לפיה הוא לא היה מוכן למכור את הקרקע תמורת סכום הנופל מ-600,000 ש"ח.

4. בית המשפט הוסיף והתייחס בפסק הדין לעובדה שיום אחד לאחר החתימה על ההסכם מיום 22.11.2011 דווחה העסקה לרשויות המס וכי באותו דיווח הצהירו הצדדים שסכום העסקה הוא 240,000 ש"ח. בית המשפט לא התעלם מכך שעובדה זו סותרת לכאורה את טענת המשיב לפיה נחתמו בינו לבין המערער שני הסכמים אשר רק בשני מביניהם צוין הסכום של 240,000 ש"ח, אך סבר כי חרף סתירה זו יש לקבל את גרסת המשיב לפיה הסכימו הצדדים על תמורה בסך של 600,000 ש"ח, כעולה מעדות המשיב אשר נתמכה בעדויותיהם של עאסלה וחוראני. בית המשפט הדגיש לגבי שני עדים אלה כי הם אינם מעוניינים בתוצאות המשפט והדבר מוסיף לאמינותם. לעומת זאת ציין בית המשפט כי עדותו של המערער הותירה רושם שלילי ובלתי מהימן. בית המשפט קבע כי גרסת המערער לפיה הצדדים הסכימו שהמערער ישלם למשיב 240,000 ש"ח עבור הממכר והמשיב יישא במיסים החלים על המוכר, אינה מסתברת שכן לפי כתב התביעה שהגיש המערער לבית משפט השלום בעכו סכום המיסים החלים על המשיב מסתכם בכ-80,000 ש"ח ומכאן שלגרסת המערער היה נותר בידי המשיב – לאחר תשלום המיסים – סך של 160,000 ש"ח בלבד. תוצאה זו, כך נקבע, אינה מתיישבת עם עדויותיהם של חוראני ועאסלה שאותן מצא בית המשפט אמינות כאמור. כמו כן קבע בית המשפט כי גישתו של המערער מתאפיינת בניסיונות לכפות על המשיב את המכר תמורת 240,000 ש"ח בלבד, כפי שעולה מההליכים השונים שנקט.

5. בית המשפט הגיע, אפוא, אל המסקנה כי ההסכם מיום 22.11.2011 שהתמורה הנקובה בו היא 240,000 ש"ח, נכרת תוך הטעיה של המשיב באשר לסכום התמורה שנרשם בו ודינו להתבטל. מכאן פנה בית המשפט לבחון מהם הסכומים ששילם המערער בפועל למשיב במסגרת העסקה ושאותם יש להשיב למערער. בהקשר זה קבע בית המשפט כי הסכום הכולל של שלושת השיקים שהוצגו במהלך ההוכחות שונה מהסכום שנקב בו המשיב בעדותו (102,080 ש"ח לעומת סך של 118,840 לטענת המשיב). עוד ציין בית המשפט כי ממסמך שהוצג על ידי המערער עולה כי ביום עריכת ההסכם מיום 22.11.2011, משך המערער מחשבונו תכנית חיסכון בסך 151,428 ש"ח והדבר מתיישב, לכאורה, עם גרסתו של המערער לפיה שילם למשיב סכום העולה על הסכום שבקבלתו הודה המשיב. אך בית המשפט סבר כי יש קושי לבסס על המסמך האמור ממצא באשר לסכום ששולם לידי המשיב. בית המשפט ציין בהקשר זה כי גרסת המערער לפיה במועד כריתת ההסכם מיום 22.11.2011 הוא שילם למשיב במזומן סך של 128,000 ש"ח, היא מוקשית בהעדר מסמך כלשהו המאשר את קבלת הסכום הנ"ל על ידי המשיב שכן לגישתו אין זה מתקבל על הדעת שאדם ישלם סכום כה נכבד במזומן מבלי שיטרח לקבל אישור על כך שהסכום אכן שולם. מטעמים אלה קבע בית המשפט כי מסתבר בעיניו שכל ששולם למשיב על ידי המערער הוא הסכום הכולל של שלושת השיקים (102,080 ש"ח). אולם, מאחר שהמשיב הודה כי קיבל סכום גבוה יותר (118,840 ש"ח) קבע בית המשפט כי עליו להשיב למערער את הסכום שבקבלתו הודה כנגד ביטול ההסכם, בצירוף הפרשי הצמדה ממועד תשלומו בפועל.

            סיכומם של דברים - בית המשפט המחוזי קבע כי ההסכם מיום 22.11.2011 בטל מחמת הטעיה וכי על המשיב להשיב למערער בתוך 90 ימים סך של 125,777 ש"ח.

טענות הצדדים

6. בערעור שהגיש טוען המערער כי שגה בית המשפט קמא משאימץ גרסה עובדתית שלא נטענה על ידי מי מהצדדים לפיה המשיב הוטעה על ידי המערער לחתום על הסכם שהתמורה בו נמוכה מזו שעליה הוסכם. המערער מוסיף וטוען כי לא הובא ולו בדל ראיה להוכחת גרסה זו וכי היא סותרת את טענות המשיב עצמו שטען כי הצדדים חתמו על שני הסכמים - האחד ביום 22.11.2011 בו צוינה תמורה בסך 600,000 ש"ח והשני ביום 29.11.2011 בו צוינה תמורה בסך 240,000 ש"ח. זאת, לגרסת המשיב, בידיעתו ובהסכמתו לאחר שקיבל הסבר מעו"ד גנאים כי הדבר נועד להונות את רשויות המס. עוד טוען המערער כי גרסתו זו של המשיב הופרכה בראיות אובייקטיביות לאחר שהוכח שבהסכם היחיד שהוצג הנושא תאריך 22.11.2011 צוינה  תמורה חוזית בסך 240,000 ש"ח, כי גם בהצהרה החתומה על ידי הצדדים שהוגשה לרשויות מס שבח ביום 23.11.2011 צוינה התמורה המוסכמת בסך 240,000 ש"ח, והוא הדין בשומה העצמית שהוגשה למס שבח בגין העסקה הנושאת תאריך 22.11.2011. המערער מוסיף וטוען כי שגה בית המשפט קמא בהתעלמו מהעובדה שהמשיב אישר בחקירתו כי חתם על כל המסמכים הנ"ל וכן בהתעלמו מן השומה הסופית שהוצאה לעסקה על ידי שלטונות המס על פי השווי שהוסכם - 240,000 ש"ח. עוד טוען המערער כי שגה בית המשפט בהתעלמו מהעובדה שהמשיב מעולם לא העלה טענה כלשהי נגד ההסכם עד להליכים המשפטיים שבהם נקט המערער וכן כי גרסת המשיב לפיה הוא חתם על המסמכים להעברת הבעלות בממכר לאחר שקיבל מקדמה בסך 10,000 ש"ח בלבד (מתוך תמורה מוסכמת בסך 600,000 ש"ח), מבלי שדאג לציין זאת במפורש בהסכם מיום 22.11.2011, לקבל בטוחות לתשלום היתרה, ואף מבלי לקבל עותק של ההסכם הנ"ל שהתמורה שצוינה בו לטענתו הייתה 600,000 ש"ח  - משוללת כל היגיון. כמו כן טוען המערער כי שגה בית המשפט משדחה את התנגדותו להעדת חלק מעדי המשיב אשר לא הגישו תצהירי עדות וכן משקבע בתום הדיון מיום 22.5.2014 כי פרשת ההגנה הסתיימה ומנע מהמערער להביא ראיות להזמת עדותם של עדי המשיב.

7. המערער טוען עוד כי שגה בית המשפט בהתעלמו מחוסר הסבירות שבה לוקה גרסתו של עאסלה אשר העיד כי לאחר שיחת טלפון אחת עם המשיב הוא היה מוכן לשלם 560,000 ש"ח עבור קרקע שאותה כלל לא ראה ולא בדק וזאת במשא ומתן קצר שהסתיים בשל פער שולי של 7%-6%. בנוסף טוען המערער כי שגה בית המשפט משדחה את התנגדותו לכך שחוראני, שהינו שמאי מקרקעין, יעיד לגבי שווי הקרקע  בלא שהוגשה חוות דעת כדין מטעמו וזאת למרות שנקבע תחילה כי חוראני לא יעיד על עניינים שבמומחיות אלא רק על העובדות שאליהן נחשף. כמו כן טוען המערער כי אף אם בית המשפט מצא את עדותם של עאסלה וחוראני אמינה, אין בעדותם כדי לבסס את המסקנה שאליה הגיע, שכן עדים אלה אינם מתיימרים להעיד על פרטי ההתקשרות הספציפית בין המשיב למערער או על תוכן ההסכמות ביניהם. המערער מוסיף וטוען כי שגה בית המשפט משלא ביסס ממצאים עובדתיים על עדותו של עו"ד גנאים שהינו עד חיצוני ואובייקטיבי שערך את ההסכם עבור הצדדים ונכח בעת ההתקשרות ביניהם. עוד טוען המערער כי שגה בית המשפט משקבע כי עדותו שלו לא הותירה רושם חיובי הגם שגרסתו נתמכה בראיות ולא נסתרה ובהקשר זה הוא מוסיף וטוען כי שגה בית המשפט משזקף לחובתו את העובדה שפעל למימוש ההסכם ולשם כך שילם את המיסים החלים על העסקה ונקט בהליך משפטי שנועד לרישום הזכויות שרכש וכן להשבת כספי המיסים ששילם במקום המשיב. לבסוף טוען המערער כי שגה בית משפט קמא משקבע כי התמורה ששולמה למשיב הסתכמה ב-118,840 ש"ח למרות שהוכח כי שולמה למשיב מלוא התמורה החוזית בסך 240,000 ש"ח. בהקשר זה טוען המערער כי בפני בית המשפט הוצג מסמך בנקאי המעיד כי ביום החתימה על ההסכם (22.11.2011) משך המערער מחשבונו תכנית חיסכון בסך 151,428 ש"ח ולטענתו יש בעובדה זו כדי לתמוך הן בעובדה שהתמורה המוסכמת בין הצדדים היא 240,000 ש"ח והן בעובדה כי זהו הסכום שהשתלם למשיב במלואו.

8. המשיב מצדו סומך את ידיו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוען כי אין להתערב בפסק הדין המבוסס על ממצאי עובדה ומהימנות. כמו כן טוען המשיב כי אין ממש בטענת המערער לפיה בית המשפט אימץ גרסה עובדתית שלא נטענה על ידי מי מהצדדים שכן בכתב התביעה שהגיש טען המשיב כי הוא נפל קורבן לתרמית שרקמו נגדו המערער ועו"ד גנאים אשר ניצלו את תמימותו ובורותו ואת האמון שנתן בהם. בהקשר זה טוען המשיב כי הוא אמנם לא טען במפורש כי הוטעה על ידי המערער לחתום על הסכם שהתמורה בו נמוכה מזו שעליה הסכימו הצדדים, אך לשיטתו טענת המרמה שהעלה כוללת את היסודות של עילת ההטעיה לפי חוק החוזים, התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) ומכאן שלא נפל פגם בכך שפסק הדין התבסס על עילה זו. כמו כן טוען המשיב כי הקביעה לפיה "במעמד חתימת החוזה, התובע [המשיב] הוטעה לחשוב שהוא חותם על הסכם בו הסכום הנקוב הוא 600,000 ש"ח" (פסקה 17 לפסק הדין), מבוססת על התרשמות בלתי אמצעית של בית המשפט לפיה אצל המשיב נוצרה אמונה סובייקטיבית לפיה הוא ראה שהסכום הנקוב בהסכם מיום 22.11.2011 הינו 600,000 ש"ח נוכח המצג שהציג בפניו עו"ד גנאים, ולטענתו תימוכין לגרסתו כי התמורה המוסכמת על הצדדים הייתה בסך 600,000 ש"ח ניתן למצוא במכתב ששלח לעו"ד גנאים ביום 3.8.2012 ובתלונה שהגיש נגדו ללשכת עורכי הדין ביום 28.1.2013.

           בנוסף טוען המשיב כי בית המשפט המחוזי היה מוסמך לאמץ את הגרסה לפיה המשיב הוטעה על ידי המערער גם בשל כך שבא-כוחו של המערער הרחיב את חזית המחלוקת בין הצדדים במהלך חקירתו הנגדית של המשיב והוסיף לפלוגתות בין הצדדים גם את סוגיית ההטעיה. אשר לטענה לפיה שגה בית המשפט בהתעלמו מחתימת המשיב על ההסכם מיום 22.11.2011, טוען המשיב כי הסכם זה נחתם רק בעמוד האחרון בעוד שסכום התמורה מצוין בעמוד השני אשר לא נחתם על ידי הצדדים, וכי נוכח טענת התרמית שהעלה אפשר שסעיף התמורה שונה ללא ידיעתו. אשר לחתימתו על ההצהרה למס שבח ועל השומה העצמית טוען המשיב כי מדובר במסמכים נלווים להסכם מיום 22.11.2011 וכי אין לייחס להם כל משקל נוכח הפגם שנפל בהסכם הנ"ל והוא מוסיף וטוען כי מכל מקום בית המשפט קיבל את גרסתו לפיה הוא לא קרא את המסמכים לפני שחתם עליהם ועל כן ממילא אין לזקוף לחובתו את חתימתו על המסמכים שהוגשו לרשויות המס. אשר לטענה לפיה הוא מעולם לא שלח למערער הודעה בדבר ביטול ההסכם או הפרתו טוען המשיב כי ביום 3.8.2012 הוא שלח למערער דרישה לתשלום "יתרת המחיר בסך של 481,160 ש"ח" והתנגד לפעולות שבהם נקט המערער להעברת הממכר על שמו ומכל מקום, כך טוען המשיב, יש לראות בהגשת התביעה על ידו משום הודעת ביטול.

           אשר לטענות שהעלה המערער לעניין שמיעת העדים מטעם המשיב טוען המשיב כי המערער לא התנגד להעדתו של עאסלה ואף חקר אותו בחקירה נגדית וכן כי התנגדותו להעדתו של חוראני הייתה מצומצמת להעדתו בתור שמאי מומחה ואילו חוראני העיד אך ורק לגבי עובדות שאליהן נחשף בפרשה זו. עוד טוען המשיב כי מכל מקום בית המשפט היה רשאי להורות על העדתו של חוראני מכוח תקנה 167 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. כמו כן טוען המשיב כי אין ממש בטענת המערער לפיה הוא ביקש להביא ראיות להפרכת עדותם של עדי המשיב והוא מוסיף וטוען כי מדובר בסוגיה שערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בה להוציא מקרים חריגים. כמו כן טוען המשיב כי אין ממש בטענת המערער לפיה הוכיח כי שילם למשיב סך של 240,000 ש"ח. ולבסוף טוען המשיב כי לחלופין יש לדחות את הערעור מחמת הפרתו היסודית של ההסכם על ידי המערער ובהקשר זה נטען כי משבית המשפט קבע שהתמורה שהשתלמה לו עומדת על סך של 118,840 ש"ח בלבד הרי שאף אם התמורה המוסכמת עמדה על 240,000 ש"ח, כטענת המערער, המערער שילם פחות ממחצית התמורה המוסכמת ולפיכך יש לראותו גם על פי גרסתו שלו כמי שהפר את ההסכם באופן יסודי.

9. ביום 24.2.2015 קיימתי קדם-ערעור בתיק זה ובמהלכו הצעתי לצדדים לסיים את הסכסוך על דרך הפשרה תוך מינוי שמאי אובייקטיבי שיעריך את שווי המקרקעין במועד עריכת ההסכם, אך הצעה זו נדחתה ומשכך נקבע הערעור לשמיעה בפני ההרכב. סמוך לאחר מכן, ביום 12.3.2015, הגיש המערער בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי ובית המשפט נעתר לה (ראו החלטת השופט י' דנציגר מיום 22.6.2015), בכפוף להפקדת סכומים שונים כמפורט בהחלטה.

דיון והכרעה

10. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובחומר הראיות שבתיק הגעתי למסקנה כי יש לדחות את הערעור ולהותיר את התוצאה שאליה הגיע בית המשפט המחוזי על כנה, אך כפי שיפורט להלן דרכי אל התוצאה האמורה שונה מן הדרך שבה הלך בית המשפט המחוזי.

           בפרשה זו רב הנסתר על הגלוי. הגרסאות העובדתיות שהציגו המערער מזה והמשיב מזה אינן מתיישבות עם הראיות שהונחו בפני בית המשפט וכפי שאפרט להלן, מדובר בסתירות מהותיות אשר בגינן לא ניתן, לגישתי, לאמץ איזו מהן במלואה.

           גרסת המשיב-התובע לפיה נערכו בין הצדדים שני הסכמים בכתב, האחד "הסכם אמיתי" מיום 22.11.2011 בו צוינה תמורה בסך 600,000 ש"ח והשני הסכם למראית עין מיום 29.11.2011 בו צוינה תמורה בסך 240,000 ש"ח, אינה מתיישבת עם ההסכם היחיד שהוצג הנושא תאריך 22.11.2011 אשר בו צוין כי התמורה המוסכמת היא 240,000 ש"ח. כמו כן והוא עיקר - גרסתו זו של המשיב אינה מתיישבת עם ההצהרה שהוגשה לרשויות המס ביום 23.11.2011, דהיינו יום אחד בלבד לאחר חתימת ההסכם. הצהרה זו נערכה במתכונת של שומה עצמית, היא חתומה על ידי שני הצדדים וגם בה צוינה תמורה מוסכמת בסך 240,000 ש"ח. זאת ועוד - טענת המשיב (בסעיף 11 לסיכומיו בערעור) לפיה אין לייחס משקל לעובדה שהוא חתום על ההסכם מיום 22.11.2011 שתמורה הנקובה בו היא 240,000 ש"ח, משום שסכום זה מופיע בעמוד השני להסכם שעליו לא חתמו הצדדים ומשום ש"קיימת אפשרות, בלחיצת כפתור לשנות את סכום התמורה באותו עמוד [...]", היא טענה שאינה מתיישבת עם הגרסה העובדתית שהעלה המשיב בתביעתו ובתצהיר עדותו, ואף לא עם תשובותיו בחקירה הנגדית ומשכך מוטב היה לה שלא תטען. והוא הדין באשר לטענת המשיב כי לא קרא את המסמכים שעליהם חתם. טענה אחרונה זו סותרת לחלוטין את הגרסה שהעלה המשיב בתביעתו, בתצהיר עדותו ובחקירתו הנגדית, אך גם אם נתעלם מכך אין בה כדי להועיל לו שכן כבר נפסק בהקשר זה כי:

"בדרך כלל דין הוא, שאדם החותם על מסמך בלא לדעת תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב. חזקה עליו שחתם לאות הסכמתו, יהא תוכן המסמך אשר יהא" (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור ואח', פ"ד י"ט(2) 113, 117 (1965); ע"א 2503/11 עיזבון המנוחה בועז בתיה ז"ל נ' בנק אוצר החייל בע"מ, בפסקה 14 (18.12.2011)).

הנטל לסתור חזקה זו מוטל על המבקש לעשות כן והוא כבד במיוחד כאשר המסמך שבו מדובר הוא מסמך מהותי דוגמת ההסכם וההצהרות למס שבח בענייננו (ע"א 9538/06 סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ, בפסקה 6 והאסמכתאות הנזכרות שם (10.6.2008)).

           ככל שהדבר נוגע לטענות ולראיות שהציג המשיב ראיתי להוסיף ולציין בשולי הדברים כי בא-כוח המשיב הפנה בטיעוניו בפנינו למכתבים משנת 2012 אשר על פי הנטען בכתב התביעה נשלחו אל המערער ואל עו"ד גנאים, בהם הלין על אי תשלום יתרת התמורה שעליה הוסכם לשיטתו. דא עקא מכתבים אלה - אף שצורפו כנספחים לכתב התביעה - לא צורפו לתצהירו של המשיב בפני בית משפט קמא (ככל שהדבר עולה מן המוצגים שבפנינו) ונראה על כן כי לא הוצגו כראיה בפניו. בית המשפט קמא אף לא התייחס אליהם בפסק דינו והם לא נכללו כמוצגים בתיק המוצגים שהגיש המשיב בערעור. מטעמים אלה לא ראיתי מקום לייחס משקל כלשהו לאותם מכתבים.

11. הגרסה שהציג המערער ולפיה התמורה שעליה הוסכם בין הצדדים הייתה 240,000 ש"ח, כמפורט בהסכם שהוצג, מעוררת אף היא קשיים ניכרים. המשיב לא הציג אמנם חוות דעת שמאית באשר לשווי המקרקעין במועד הרלוונטי ומשסוגיית השווי היא עניין שבמומחיות, יש צדק בטענת המערער כי "דרך המלך" להוכיחו הייתה בהצגת חוות דעת כזו. עם זאת בית המשפט מצא את עדותם של עאסלה וחוראני אמינה ומעדותם עולה, למצער, כי במועדים הרלוונטים להתקשרות בין הצדדים המשיב לא היה מוכן למכור את הקרקע בפחות מ-600,000 ש"ח. על כן, משהמערער לא הצביע על טעם מיוחד המצדיק את התערבותה של ערכאת הערעור בממצאי המהימנות שקבע בית המשפט קמא, אין להתערב בקביעתו לפיה יש לדחות את גרסת המערער כי המשיב הסכים למכור לו את הקרקע תמורת 240,000 ש"ח, וזאת בהעדר נסיבות מיוחדות אשר יש בהן להסביר את הפער המהותי שבין סכום התמורה הנקוב בהסכם (240,000 ש"ח), ובין הסכום שאותו ראה המשיב על פי עדותו ועל פי עדות עאסלה וחוראני, כסכום המשקף את שווי הממכר (600,000 ש"ח). גרסת המערער כאילו הוסכם על תמורה בסך 240,000 ש"ח מוקשית בהקשר זה על אחת כמה וכמה בהינתן העובדה שעל פי גרסה זו יוצא שלאחר תשלום המיסים שהמשיב היה אמור לשאת בהם כמוכר (כ-85,000 ש"ח על פי תביעת המערער בבית משפט השלום בעכו), היה נותר בידי המשיב סכום של פחות מ-160,000 ש"ח.

12. עו"ד גנאים שערך את ההסכם בין הצדדים העיד אמנם מטעם המערער ותמך בגרסתו לפיה ההסכם שהוצג משקף את ההסכמה האמיתית ביניהם, וכי התמורה שעליה הוסכם הייתה 240,000 ש"ח. אולם בית המשפט – אף שלא התייחס באופן מפורש לעדותו של גנאים – ציין בפסק הדין (ראו פסקה 17 לפסק הדין) כי עדות המערער והעדים מטעמו אינם מעוררים אמון ובהקשר זה לא למותר להזכיר כי ביום 28.1.2013, דהיינו סמוך לאחר הגשת המרצת הפתיחה על ידי המערער, הגיש המשיב נגד עו"ד גנאים תלונה ללשכת עורכי הדין (נ/16) בגין התנהלותו בפרשה (התלונה נגנזה בינתיים כפי שמסר לנו בא-כוח המשיב במהלך הדיון בערעור). טענתו הנוספת של המערער לפיה שילם למשיב את מלוא התמורה שעליה הוסכם לגרסתו (240,000 ש"ח), אף היא מעוררת קושי ניכר ובצדק קבע בית המשפט קמא כי הראיות שהוצגו מבססות לכל היותר ממצא בדבר תשלום בשיקים ובמזומן בסכום כולל שאינו עולה על 118,840 ש"ח. בנסיבות אלה יש צדק בהסתייגויות שהעלה בית המשפט קמא מהתנהגותו של המערער אשר למרות אי התשלום כאמור, פעל לתשלום המיסים החלים על המוכר בעסקה ולרישום מהיר של הזכויות בממכר על שמו.

13. נראה כי נוכח הקושי לאמץ איזה מן הגרסאות העובדתיות שהציגו הצדדים במלואה, בחר בית המשפט קמא לבסס את המסקנה בדבר בטלות ההסכם שאליה הגיע, על פגם מסוג הטעיה שנפל בכריתתו. את קביעתו זו סמך בית המשפט על ממצא עובדתי לפיו במהלך המשא שקדם לכריתת ההסכם מיום 22.11.2011, הסכים המערער לשלם למשיב סך של 600,000 ש"ח עבור הממכר וכי "כאשר הצדדים התייצבו לפני עו"ד גנאים לחתום על החוזה, הסכום שנרשם בחוזה היה 240,000 ש"ח. התובע לא ראה שהסכום הנקוב בחוזה נמוך מהמוסכם, וההסברים שקיבל (אם בכלל קיבל), לא הפנו את תשומת ליבו לבדוק את סכום התמורה הנקוב בחוזה" [ההדגשה הוספה – א"ח]. עוד קבע בית המשפט - "על יסוד הראיות שלפני, הנני קובע, כי במעמד חתימת החוזה התובע הוטעה לחשוב שהוא חותם על חוזה בו הסכום הנקוב הוא 600,000 ש"ח" (פסקה 17 לפסק הדין).

           קביעותיו אלה של בית המשפט המחוזי מעוררות קושי. ראשית, משום שטענת הטעיה לא הועלתה כלל על ידי המשיב ושנית משום שהקביעות העובדתיות שעליהן מתבססת המסקנה המשפטית בדבר הטעיה אין להן עיגון בראיות שהוצגו וניתן אף לומר כי ההפך הוא הנכון. בטיעוניו בפנינו ניסה אמנם המשיב להיאחז בהקשר זה בטענות הכלליות בדבר תרמית שאותן העלה בסעיף 25 לכתב התביעה, אך טיעון זה דינו להידחות מן הטעמים שיפורטו להלן.

14. הלכה היא שאף שהתובע אינו חייב לפרט בכתב התביעה את העילה המשפטית עליה מתבססת תביעתו שומה עליו לפרט את כל העובדות המהותיות המרכיבות אותה (ע"א 8845/12 רום נ' זאבי, בפסקה 5 לחוות דעתו של השופט הנדל (25.11.2014) (להלן: עניין זאבי); כן ראו שם בפסקאות 4-3 לחוות דעתו של השופט עמית)). כך למשל בכל הנוגע לעילת ההטעיה נדרש התובע לפרט את העובדות שיהיה בהן כדי להוכיח "קיומה של טעות אצל הצד המבקש לבטל את החוזה; הטעיה שהטעה אותו הצד השני לחוזה; וקשר סיבתי כפול בין הטעות ובין ההתקשרות בחוזה וכן בין ההטעיה לבין הטעות" (ע"א 2286/07 ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ נ' פלונית, בפסקה 15 לחוות דעתי (28.3.2011)). בענייננו אף אם אניח לטובת המשיב כי טענותיו בדבר מרמה כוללת את יסודותיה של עילת ההטעיה, טענות אלה לא נתמכו בעובדות שיש בהן כדי לבסס את ההטעיה שאליה התייחס בית המשפט קמא בפסק דינו. כך קובע כאמור בית המשפט כי "התובע לא ראה שהסכום הנקוב בחוזה נמוך מהמוסכם, וההסברים שקיבל (אם בכלל קיבל), לא הפנו את תשומת ליבו לבדוק את סכום התמורה הנקוב בחוזה", אך עובדות אלה לא זו בלבד שלא נטענו על ידי המשיב אלא שהמשיב הציג בכתב התביעה, בתצהיר ואף בחקירתו הנגדית גרסה הפוכה לחלוטין. כך בפרוטוקול הדיון מיום 22.5.2014 (עמ' 14-13) אישר המשיב במפורש כי הסתכל בסעיף התמורה בהסכם מיום 22.11.2011 וראה כי הסכום הנקוב בו הוא 600,000 ש"ח:

ש: הסתכלת על התמורה הנקובה בהסכם, היה כתוב 600,000 ₪?

ת: כן, בהסכם היה כתוב 600,000 ₪, והוא אמר לי הנה תסתכל ואמרתי בסדר גמור [...]

ש: ביום 22/11/11 חתמת על הסכם שבו כתוב 600,000 ₪

ת: נכון.

           המשיב הוסיף וסיפר כי לאחר מעמד החתימה על ההסכם בנוסח זה הוא זומן בשנית למשרדו של עו"ד גנאים ביום 29.11.2011 וכי משהגיע למשרד הציג בפניו עו"ד גנאים "הסכם נוסף זהה להסכם המכר שנחתם ביום 22/11/11, מלבד סעיף התמורה, כאשר בהסכם החדש התמורה הנקובה הינה 240,000 ש"ח (להלן: "ההסכם המקביל") - נספח א' לכתב התביעה" (סעיף 10 לתצהיר המשיב בבית המשפט המחוזי). משמע, לגרסת המשיב תחילה נחתם בין הצדדים הסכם בו נרשם סכום התמורה האמיתי שעליו הוסכם לטענתו (600,000 ש"ח) וכאשר נתבקש לחתום על מה שכינה "ההסכם המקביל", הוא ראה וידע כי סכום התמורה הנקוב בו (240,000 ש"ח) אינו תואם את מה שהוסכם תחילה, אך לגרסתו הסכים לחתום על "ההסכם המקביל" לאחר שעו"ד גנאים הסביר לו כי "המהלך הזה נועד לחסוך בעלויות המסים החלים על העסקה" (סעיף 11 לתצהיר המשיב בבית המשפט המחוזי). על גרסה זו חזר המשיב גם בחקירתו הנגדית באומרו "הוא אמר לי שזה בשביל להפחית מיסים. שאלתי אותו האם זה לא מפריע לי והוא אמר לא, אין בעיה. אז אני הסכמתי לחתום לו [...] ראיתי את ה-240,000 ש"ח, הוא אמר לי תחתום וחתמתי [...]" (עמוד 14 לפרוטוקול הדיון מיום 22.5.2014) [ההדגשה הוספה – א"ח].

15. הנה כי כן, קביעותיו של בית המשפט קמא כי המשיב הוטעה לחתום על הסכם מיום 22.11.2011 שבו צוינה תמורה נמוכה מזו שהוסכמה עלהצדדים משום ש"לא ראה שהסכום הנקוב בחוזה נמוך מהמוסכם" ומשום ש"לא הפנו את תשומת ליבו לבדוק את סכום התמורה הנקוב בחוזה" [ההדגשה הוספה – א"ח], מנוגדות לחלוטין לגרסה שהציג המשיב בכתבי טענותיו ובעדותו ובהעדר עיגון ראייתי לקביעות אלה המסקנה בדבר פגם בכריתה מסוג הטעיה שאליה הגיע בית המשפט, אין לה על מה להישען. ויודגש - יש להבחין בהקשר זה בין טענות עובדתיות ובין המשמעות המשפטית העולה מהמסכת העובדתית הנפרשת בפני בית המשפט. "כאשר המסכת העובדתית מאפשרת ומותירה מקום לעילה המשפטית "החדשה", רשאי בית המשפט להעלות אותה מיוזמתו במיוחד כך כאשר מדובר בטעמים של "טובת הציבור" ובלבד שתינתן לצדדים ההזדמנות להתמודד עימה" (ע"א 11771/04 לשכת עורכי הדין בישראל נ' הארגון הבינלאומי של עורכי הדין ומשפטנים, בפסקאות 20-19 לחוות דעתה של השופטת ברלינר והאסמכתאות הרבות הנזכרות שם (22.1.2007); עוד ראו והשוו ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, בפסקה 16 לחוות דעתי והאסמכתאות הנזכרות שם (11.5.2014)). לא כן באשר לקביעות עובדתיות. על פי השיטה האדוורסרית "התובע מנהל את תביעתו, והנתבע מנהל את הגנתו. בית המשפט הוא הגורם המכריע, אך עליו להכריע בפלוגתות שהניחו בפניו הצדדים" (עניין זאבי, בפסקה 5 לחוות דעתו של השופט הנדל). על כן כבר נפסק כי כאשר עובדה מסוימת לא נטענה כלל על-ידי התובע ולא שימשה עילה לתביעתו "אין בית-המשפט [...] יכול לסמוך עליה את פסק-הדין הניתן על-ידו" (ע"א 33/49 אליקים נ' אליעזרוב, פ"ד ג 193, 195 (1950)); ע"א 767/77 בן חיים נ' כהן, לד(1) 565, 572 (1979); רע"א 7288/12 רוזן נ' אברמוביץ, בפסקה י"א (23.10.2012); ראו גם עניין זאביבפסקאות 6-4 לחוות דעתו של השופט הנדל). זאת ועוד, התובע (המשיב בענייננו) אינו יכול להיבנות מגרסה עובדתית העומדת בסתירה מוחלטת לגרסה שאותה הציג בכתב התביעה, בתצהירו ובחקירה הנגדית (ראו ע"א 9056/12 קינג נ' פקיד השומה ירושלים, בפסקה 11 לחוות דעתו של השופט דנציגר(4.8.2014); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 205-204 (מהדורה שתים עשרה, 2015); השוו לתקנה 72(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984).

16. משהגענו אל המסקנה כי בית המשפט שגה בקבעו כי דין ההסכם להתבטל מחמת הטעיה נשאלת השאלה האם נוכח הקשיים שמעוררת גרסת המשיב כמתואר לעיל, יש להורות כי הוא כשל בהוכחת תביעתו ועל כן דינה להידחות או שמא ניתן להגיע למסקנה אחרת שיש לה עיגון בחומר הראיות שבתיק?

           כפי שצוין לעיל התרשם בית המשפט קמא כי עדותם של עאסלה וחוראני היא עדות אמינה המשקפת את הדברים שהוחלפו בינם ובין המשיב טרם שהתקשר בעסקת המכר עם המערער. עדים אלה אין להם אמנם ידיעה קונקרטית באשר להסכמות שהושגו בין המשיב למערער אך משקיבל בית המשפט את עדותם כמהימנה יש למצוא בעדויות אלה חיזוק ממשי לטענת המשיב לפיה ההסכם הנושא תאריך 22.11.2011 בו צוינה תמורה בסך 240,000 ש"ח, אינו משקף את מה שהוסכם בין הצדדים. במילים אחרות - אף שהעדויות של עאסלה וחוראני אין בהן כדי ללמד מה לאמיתו של דבר הייתה התמורה שעליה הסכימו המשיב והמערער, עדויות אלה מפריכות את גרסת המערער לעניין סכום התמורה ותומכות בגרעין הקשה של גרסת המשיב כי התמורה המוסכמת בין המערער למשיב לא הייתה 240,000 ש"ח וכי ההסכם הנושא תאריך 22.11.2011 בו צוינה תמורה בסך 240,000 ש"ח הוא חוזה למראית עין שנועד להונות את שלטונות המס. עם זאת, נוכח הסתירות ואי הדיוקים שנפלו בגרסת המשיב נראה כי לא ניתן לאמץ במלואה את גרסתו באשר למהלך הדברים ובאשר לתוכנה של ההסכמה "הנסתרת" שהושגה בינו ובין המערער לעניין התמורה.

17. ככל שבחוזה למראית עין עסקינן, ראוי להזכיר כי טרם הוכרעה בפסיקה השאלה האם יש להחיל את דין החוזה הפסול על כל מרכיבי ההתקשרות שבה ערכו הצדדים "הסכם גלוי", הכולל פרטים כוזבים במטרה להונות את רשויות המס ולצידו "הסכם נסתר" אותו התכוונו הצדדים לקיים כלשונו (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, בפסקה 23 לחוות דעתו של השופט פוגלמן (9.5.2012) (להלן: עניין אילן); ע"א 10137/05 ליברמן נ' תדביק בע"מ, בפסקה 16 לחוות דעתי (14.8.2008)). לפי גישה אחת יש אכן להחיל על ההתקשרות מעין זו את דין החוזה הפסול ולראות בהתקשרות כולה התקשרות בלתי-חוקית שעליה חלים סעיפים 31-30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). לפי גישה אחרת אין להשקיף על ההתקשרות כולה כהתקשרות פסולה ויש להבחין בין החוזה הגלוי לחוזה הנסתר תוך התייחסות אל החוזה הגלוי כחוזה למראית עין לפי סעיף 13 לחוק החוזים ואת החוזה הנסתר יש לבחון באופן עצמאי בהתאם ליסודות הנדרשים לקיומו של חוזה ובהם גמירת דעת, מסוימות, צורה וחוקיות (לדיון בשאלה זו ראו עניין אילן; ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576 (1979); גד טדסקי "חוזה למראית עין ודבר פסלותו" משפטים ח 507 (1980); דניאל פרידמן "אי חוקיות וחוזה למראית עין"הפרקליט לג 152 (1980); איל זמיר ומיכאל כהן "חוזה פסול, חוזה למראית עין או חוזה פסול למראית עין?" משפטים מה 251 (2015)).

           המקרה דנן אינו מצריך הכרעה במחלוקת המשפטית האמורה. זאת בשל הגרסאות הבעייתיות שהציגו שני הצדדים כאחד אשר בעקבותיהן מתעורר, כאמור, קושי לחלץ ממצא מהימן באשר לתוכן ההסכמה שהושגה ביניהם לאמיתו של דבר. כל שניתן לקבוע הוא שהחוזה הגלוי הקובע תמורה בסך 240,000 ש"ח, בטל בהיותו חוזה למראית עין. אך השאלה מהו החוזה הנסתר שעליו הסכימו נותרת בלתי פתורה בנסיבות המקרה דנן ומשכך לא ניתן לבחון את סוגיית אכיפתו על מכלול השיקולים הכרוכים בכך (לעניין שיקולים אלה ראו גם איל זמיר "החוזה הבלתי חוקי ותוצאותיו - אחרי שלושים שנה" ספר דניאל 423, 438-428 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008)).

18. סיכומו של דבר, אציע לחבריי להותיר על כנה את התוצאה שאליה הגיע בית המשפט קמא אם כי מטעמים שונים מאלה שעמדו ביסוד פסק דינו. עוד אציע לחבריי להורות כי עיכוב הביצוע שעליו הורה השופט י' דנציגר בהחלטתו מיום 22.6.2015 - יבוטל וכי הסך של 125,777 ש"ח ששולם למערער על ידי המשיב בהתאם לפסק דינו של בית המשפט קמא והופקד על ידי המערער בקופת בית המשפט על פי החלטתו הנ"ל של השופט י' דנציגר, יוחזר לידי המערער. לבסוף אציע כי נוכח התנהלות שני הצדדים בפרשה זו לא יעשה צו להוצאות בערעור.

                                                                                      ש ו פ ט ת

השופט י' עמית:

1. לאור קביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא לגבי מהימנות העדים שהופיעו בפניו, איני רואה להתערב במסקנתו לפיה הצדדים העמידו את התמורה על 600,000 ₪ ולא על הסכום המוצהר של 240,000 ₪. אני מסכים עם חברתי, השופטת א' חיות, כי רב הנסתר על הגלוי בפרשה שבפנינו, וכי "המשבצת" המתאימה לגרסתו של המשיב אינה הטעייה אלא חוזה פסול, שהמשיב היה צד לו, ובהיותו המוכר, היה לכאורה בעל האינטרס הגדול יותר להקטין את התמורה המוצהרת, על מנת לחסוך במס שבח.

           כשלעצמי, אני סבור כי הצדדים התכוונו ככל הנראה כי הקונה יטול על עצמו את החבות במס השבח (עסקת "נטו" כפי שמקובל פעמים רבות בעסקאות מקרקעין במגזר הערבי) - על אף שבהסכם הוצהר כי המוכר ישא במס השבח - כך שבסופו של יום, למערער-הקונה היה אינטרס גדול יותר בהקטנת התמורה המוצהרת. בכך יש גם כדי להסביר מדוע המערער הזדרז ושילם ביוזמתו ומכיסו את סכום מס השבח החל על המשיב. 

2. בנקודה אחת אני סבור כי יש מקום להתערבות בפסק דינו של בית משפט קמא.

           בית משפט קמא דחה את טענת המערער לפיה שילם למשיב סכום נוסף של 128,000 ₪ במזומן, על אף שהוכח כי באותו יום משך במזומן סכום של 151,428 ₪, מן הטעם שאין זה סביר שסכום כה גדול ישולם במזומן ללא אישור.

           על כך ניתן לחלוק. ראשית, תשלום במזומן בסדר גודל זה בעסקאות כגון דא אינו נדיר כלל וכלל, נהפוך הוא. שנית, ההסכם עצמו לא קובע כלל מועדי תשלום של התמורה, נקודה מוזרה כשלעצמה. שלישית, בהסכם נאמר כי מסירת יפוי כוח בלתי חוזר וחתימה על שטרי מכר, מהווים ראיה לתשלום מלוא התמורה, כך שסביר להניח כי המשיב לא היה חותם על יפוי כוח בלתי חוזר אילולא קיבל את מלוא התמורה המוצהרת.

           מטעמים אלה, ולו דעתי תישמע, יש לקבל הטענה לתשלום נוסף של 128,000 ₪ במזומן, ולחייב את המשיב להשיב למערער הסך של 246,840 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 30.4.2012 כתנאי למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המערער.

                                                                                      ש ו פ ט

השופט ע' פוגלמן:

           אני מצטרף לחוות דעתה של חברתי, השופטת א' חיות, על ממצאיה ומסקנותיה.

                                                                                       ש ו פ ט

           הוחלט כאמור בפסק דינה של השופטת א' חיות.

           ניתן היום, ‏ו' בתמוז התשע"ו (‏12.7.2016).

           ש ו פ ט ת                        ש ו פ ט                            ש ו פ ט

_________________________

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   14089630_V13.doc   אי

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,  www.court.gov.il