ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' שמדר הנדסה ובנין בע"מ

בפניי ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב מיום 5.9.2021 בערר תא/8791-10-19 (להלן, בהתאמה: "ההחלטה" ו-"ועדת הערר"). ענייננו של הערעור בשומת השבחה שנקבעה למשיבה בגין הקלה להקמת מתקן חנייה מתרומם.

רקע וטענות הצדדים בתמצית

1. המשיבה הגישה בקשה להיתר בנייה במסגרת הליך של תמ"א 38 במקרקעין הידועים כחלקה 95 בגוש 7009, אשר ממוקמים ברחוב שפרינצק 17 בתל-אביב (להלן, בהתאמה: "הבקשה" ו-"המקרקעין"). במסגרת הבקשה נתבקשה גם הקלה ל"בניית מתקן חניה אוטומטי מוטמן במרווח הקדמי והצידי. גובה המתקן המרבי שיבלוט בעת כניסת מכונית יגיע ל-2.3 מ'" (להלן: "ההקלה").

2. בקשת המשיבה אושרה, והמערערת הוציאה למשיבה שומת היטל השבחה בגין ההקלה בסך של 119,000 ש"ח.

3. יצוין כי על המקרקעין חלות, בין היתר, התוכניות הבאות: תוכנית ע/1 –מרתפים (להלן: "תוכנית ע/1") אשר מטרתה לקבוע הוראות מקיפות לבניית מרתפים ולשימוש בהם, לרבות מרתפי חנייה; ותוכנית בניין עיר מפורטת תא/257 (להלן: "תוכנית 257") שהיא תוכנית מפורטת למגורים שבהתאם לה נקבעות זכויות הבנייה במקרקעין.

4. המשיבה הגישה ערר לוועדת הערר על חיובה בהיטל השבחה. ועדת הערר קיבלה את ערר המשיבה, וקבעה בין היתר: כי השומה מתייחסת להקלה כהקלה בקו בניין, אולם לא ניתנה כל הקלה של חריגה מקו הבניין (סעיף 13 להחלטה); כי אין כל מניעה תכנונית להבליט את מתקן החנייה מעבר למפלס הכניסה הקובעת לבניין, בתחום קווי הבניין (סעיף 22 להחלטה); וכי בהתאם לתכנית ע/1, מקום בו חלק המרתף בולט מעל לפני הקרקע יש לבחנו בהתאם לתכנית החלה על שטחים עיליים אלה. המערערת לא הצביעה על כל חריגה של הבלטת חלק זה של מתקן החניה לפרקים, מן התכניות החלות ובפרט מתוכנית 257 (סעיף 25 להחלטה).

5. כמו כן, דחתה ועדת הערר את טענת המערערת כי על מנת לטעון כנגד ההקלה, היה על המשיבה להגיש ערר לוועדת הערר לתכנון ובניה (רישוי) (סעיפים 30 – 38 להחלטה).

6. המערערת חולקת על ההחלטה, ומכאן ערעור זה.

7. לטענת המערערת, ועדת הערר חרגה מגבולות סמכותה והתערבה בתחום סמכותה הבלעדי של ועדת הערר לתכנון ובניה (רישוי). בהתאם לסעיף 12ב(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, רק לוועדת הערר לתכנון ובניה (רישוי), הסמכות לדון ולהחליט בשאלה האם דרושה הקלה. ועדת הערר גם שגתה בפרשנותה את תכנית ע/1 בהקשר זה, והיא הסתמכה על החלטות ופסקי דין שאינם רלוונטיים לענייננו.

8. מוסיפה המערערת וטוענת כי תוכנית ע/1 איננה מאפשרת הקמת מתקן חנייה המתרומם מעל פני הקרקע ולכן נדרשת הקלה על מנת לאשר את הקמת מתקן החנייה. ההקלה היא לעצם הקמתו של מתקן החנייה ולא מדובר בהקלה לקווי הבניין. וועדת הערר שגתה בהבנתה את מהות ההשבחה ואת תוכנית ע/1. וועדת הערר קבעה בשגגה כי בשומה חושבה ההשבחה לקווי בניין אך לא כך הדבר.

9. מנגד טוענת המשיבה כי דין הערעור להידחות. המערערת לא הצביעה על מקור חיוב להשבחה. שומת ההשבחה של המערערת מתייחסת לחריגה מקו הבניין, בעוד שהוכח שאין כל חריגה כזו. גם החלק שמעל לפני הקרקע אינו חורג בחלקו העילי מקווי הבניין המותרים. תוכנית ע/1 מתירה את בניית החניות ללא צורך בהקלה. באשר להקלה להתרוממות מתקן החנייה לפרקים, הרי שהמערערת לא הצביעה על חריגה של הבלטת מתקן החנייה מכוח התוכניות החלות ובפרט מכוח תוכנית 257. כן טוענת המשיבה כנגד חישוב ההשבחה בשומה.

   השלמות טיעון מטעם הצדדים

10. בדיון שנערך בפניי, הפניתי את הצדדים לסעיף 9.ב. לתוכנית ע/1 (להלן: "סעיף 9.ב.") ולהשלכות אפשריות שלו על ענייננו. סעיף .9ב. קובע כדלהלן:

    "חישוב שטחי הבניה

    ... בלט חלק ממרתף מעל מפלס פני הקרקע מעל למותר עפ"י הגדרת 'קומת מרתף' יחשב חלק מרתף זה כקומת בנין רגילה לכל ענין ושטחו יכלל במסגרת שטחי הבניה העל קרקעיים המותרים עפ"י התכנית הראשית, ויהווה קומה הנכללת במנין הקומות העל קרקעיות של הבנין".

11. על בסיס האמור בסעיף 9.ב. הצעתי כהצעת פשרה בין הצדדים, כי העניין יושב לשמאי המערערת, על מנת שייבחן האם התרוממות מתקן החנייה חורגת משטחי הבנייה העל-קרקעיים המותרים על פי התוכניות הראשיות, ובפרט תוכנית 257, באופן הדורש הקלה אשר משביחה את המקרקעין.

12. המערערת דחתה את הצעתי וביקשה להשלים את טיעונה בכתב ביחס למשמעות הוראות סעיף 9.ב. לתוכנית ע/1. נעניתי לבקשת המערערת בחיוב, והצדדים הגישו את השלמות הטיעון מטעמם.

13. לטענת המערערת, סעיף 9.ב. איננו רלוונטי לעניינו. לשיטתה, הסיפא של סעיף 9.ב. דן בחישוב שטחי הבנייה של חלק מרתף שבנוי בבליטה מעל מפלס הכניסה הקובעת לבניין, כאשר במקרה כזה רואים את אותם השטחים הבולטים מעל פני הקרקע כשטחים קומתיים רגילים, על קרקעיים, מאחר שאלו משמשים לשימושים עיקריים כגון מגורים. להבדיל מכך, במקרה דנן המעלון המתרומם של מתקן החנייה משמש אך ורק לצורך כניסת הרכבים למרתף החנייה ולא ניתן להשתמש בשטח זה לשימושים עיקריים ואינו חלק מקומת הקרקע הבנויה בבניין.

14. מנגד טוענת המשיבה, כי בענייננו כלל לא בולט חלק ממרתף והתקנת מתקן החנייה, שבולט באופן ארעי לשם עליית והורדת הרכבים לקומת מרתף החנייה, אפשרית מכוח תוכנית ע/1.

    דיון

15. לאחר שעיינתי היטב בכתבי הטענות לרבות השלמות הטיעון, ולאחר ששמעתי את הצדדים בדיון שנערך בפניי, אני סבורה כי דין הערעור להידחות.

16. מבלי להידרש לשאלה התכנונית-רישויית העקרונית, האם נדרשת הקלה ביחס להתרוממות ארעית של מתקן חנייה, לטעמי, וועדת הערר שגתה בשניים מתוך שלושת נימוקיה המהותיים.

17. כך, וועדת הערר דחתה את שומת המערערת, בין היתר בטענה שההקלה שנדרשה היא בקווי הבניין, כאשר למעשה לא הייתה חריגה מהם. בכל הכבוד, מעיון בבקשה להיתר ובשומת המערערת עולה שגם ההיתר וגם השומה, התייחסו להקלה גם כאל הקלה בהתרוממות המתקן מעל פני הקרקע ולא רק בקווי הבניין.

    כך נכתב בדראפט הבקשה להיתר, בעמ' 2 לבקשה (נספח 4 להודעת הערעור): "הקלות מבוקשות: נעשו פרסומים לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה עבור ההקלות הבאות: 1. בניית מתקן חניה אוטומטי מוטמן במרווח הקדמי והצידי. גובה המתקן המרבי שיבלוט בעת כניסת מכונית יגיע ל 2.3 מ' ... התייחסות להקלות: לפי סעיף 9 להוראות תכנית ע'1 למרתפים, ניתן להוסיף קומות מרתף עבור חניה בהתאם לתקן החניה הנדרש, כאשר קומות אלה יותרו מכוח תכנית זו, עם זאת, היות ומדובר במתקן מתרומם, שמהווה הקלה, ניתן להמליץ להקלה הנ"ל בהתאם להקלות דומות שאושרו" (ההדגשות שלי – י"ס).

    וכך נכתב בשומת המערערת, בסעיף 9.6 (נספח 5 להודעת הערעור): "אומדן ההשבחה עקב אישור הקלה בבקשה להיתר כדלקמן: ההקלה למתקן חנייה מתרומם מעל פני הקרקע ... תכניות המרתפים לא מתירות בהוראותיהן בניה החורגת מעל פני הקרקע במרווחים במגרש. לפיכך בניה של מתקן חניה מתרומם הבולט מעל פני הקרקע מהווה סטיה מהוראות תכניות אלו ודורשת הקלה ... ההשבחה: שיפור תכנוני המאפשר היתכנות מתקן החניה החורג מתכנית ע1".

18. אכן, שמאי המערערת יכול היה להתנסח בצורה בהירה יותר על מנת למנוע כל ספק בעניין. אולם עדיין, אני סבורה כי לא די בכך על מנת לקבוע כי השומה התייחסה אך ורק לחריגה מקווי הבניין. לפיכך, אני סבורה כי שומת המערערת אכן התייחס להקלה בגין התרוממות המתקן כשלעצמה, ולמצער, השומה לא הוצאה אך בגין חריגה מקווי בניין אלא גם בגין התרוממות המתקן.

19. אף לא ניתן לקבל את קביעת וועדת הערר כי תוכנית ע/1 מתירה את בניית מתקן החניה, ושעצם התרוממות המתקן לרגעים מסוימים במהלך היום, לא דורשת הקלה. זאת משום שהשאלה אם נדרשת הקלה להתרוממות ארעית של מתקן חנייה אם לאו, היא שאלה שצריכה להתברר במסגרת וועדת ערר לתכנון ובנייה (רישוי).

20. כמו כן, בנסיבות ענייננו, אין מחלוקת שהמשיבה ביקשה הקלה לשם בניית המתקן. אם המשיבה טוענת שלא נדרשת הקלה, היה עליה לנהל הליך אל מול וועדת ערר לתכנון ובנייה (רישוי), ולא לטעון כנגד עצם הצורך במתן הקלה אל מול וועדת הערר. לפיכך, נקודת המוצא לענייננו היא, מבלי לטעת מסמרות עקרוניים, כי נדרשת הקלה, גם אם מדובר בהתרוממות רגעית (והשוו עמ"נ (מינהליים ת"א) 66717-06-20 רובינשטיין נ' ועדה מקומית לתכנון תל אביב, פס' 41 (30.8.2021)).

21. אולם, על אף האמור, מצאתי לדחות את הערעור. זאת מכיוון שעל מנת שהערעור יתקבל, על המערערת להוכיח עניין נוסף והוא, שאכן המקרקעין הושבחו. כלומר, על השמאי לבחון את שווי המצב החדש לאחר מתן ההקלה, לעומת שווי המצב הקודם, טרם מתן ההקלה (בר"מ 7255/17 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' בורשטיין, פס' 13 (22.3.2021)).

22. סעיף 9.ב. שצוטט לעיל קובע, כי אם בלט חלק מהמרתף מעל למותר, ייחשב חלק זה כקומת בניין רגילה לכל עניין ושטחו ייכלל במסגרת שטחי הבנייה העל קרקעיים המותרים. בענייננו, התרוממות מתקן החנייה מהווה בליטה מעל המותר, שאחרת לא היה מקום לחייב את בניית המתקן במתן הקלה, ועל כן, יש לבחון האם הבליטה חרגה משטחי הבנייה העל קרקעיים והאם ההקלה השביחה את המקרקעין, או שמא ניתן היה להתקין את מתקן החנייה אף ללא הקלה, שכן היו די שטחי בנייה על קרקעיים.

23. המערערת טוענת בהשלמת הטיעון מטעמה כי סעיף 9.ב. איננו רלוונטי לעניינו שכן התרוממות המתקן לא מהווה בנייה קבועה לשימושים עיקריים, כגון מגורים. אין בידי לקבל את הטענה. מדובר בהפרדה מלאכותית שביצעה המערערת, ללא כל תכלית בבסיסה מלבד חיוב המשיבה בתשלום היטל השבחה. לדידי, אין מקום להפריד בין בליטה של חלק של מרתף שהיא למגורים לבין בליטה של חלק של מרתף לחנייה, ואין לעמדה זו של המערערת כל תמיכה או ביסוס בלשון סעיף 9.ב.

24. לא ברור מנין החליטה המערערת שסעיף 9.ב. חל רק ביחס לבנייה קבועה של שטחים עיקריים, ולא ביחס לעלייה רגעית של מתקן חנייה. אין בכך גם כל היגיון נראה לעין. ממה נפשך, אם מדובר בהתרוממות זמנית, שאיננה עולה לכדי בנייה קבועה, לא ברור מכוח מה החליטה המערערת כי נדרשת הקלה לצורך בניית המתקן; ואם מדובר בבנייה משמעותית דיה כדי לחייבה במתן הקלה, הרי שהוראות סעיף 9.ב. מתייחסות לכך וקובעות כי בליטה של חלק מרתף מעל המותר תבוא בגדר שטחי הבנייה העל קרקעיים. לא בכדי, שמאי המערערת בעצמו קבע כי שווי ההקלה הוא שווי הקרקע במקדם 0.2, וזהו היחס שבין שימוש עיקרי למגורים ובין שימוש לחנייה לשיטת המערערת.

25. מגרסת המערערת עולה כי בליטת המתקן היא מעין יצור כלאיים, שקבועה מספיק כדי שתחייב בהקלה, אך ארעית מכדי להיכלל בשטחי הבנייה. בכל הכבוד, אני לא רואה כל טעם או נימוק לבריאת יצור כלאיים מיוחד זה.

26. לפיכך, בענייננו, על מנת שניתן יהיה לחייב בהיטל השבחה, על שמאי המערערת היה גם לבחון אם היו בתוכניות שחלות על המקרקעין, ובפרט בתוכנית 257 או בתמ"א 38, מספיק זכויות לניצול לצורך התרוממות המתקן. אם אכן היו מספיק זכויות לניצול, אזי לא חל שינוי בשווי המקרקעין כתוצאה ממתן ההקלה ובהתאם לא חלה השבחה, ואם לא היו מספיק זכויות, אזי שווי המקרקעין עלה וחלה השבחה.

27. אולם, שמאי המערערת לא בחן את ההבדל בין המצב הישן לחדש לאור האמור ולפיכך השומה לוקה בפגם מהותי. משהמערערת כשלה להוכיח את החיוב הנטען בהיטל ההשבחה, יש לדחות את ערעורה.

28. סיכומם של דברים, הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיבה ובשכ"ט באי-כוחה בסך של 25,000 ש"ח.

     

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"ג ניסן תשפ"ב, 24 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.