לפניי תביעה לפינוי הנתבעת מנכס בזכרון יעקב, בו הינה מחזיקה על פי הסכמי שכירות משנות ה-70.
התובעת הינה נציגת הבעלים של 9 יחידות דיור בנכס הנמצא ברחוב בית כורי אליהו 3 בזכרון יעקב הידוע כגוש 11308 חלקות 70,71 תתי חלקות 4,5,7,8,9,10,11,12 .
הבעלים הינה קרן קיימת לישראל.
הנתבעת הינה השוכרת של יחידות אלה בהתאם להסכמי שכירות שנערכו לראשונה ביום 5.1.78 בהתייחס לדירות 11,12 אשר נועדו למטרת 'בית כנסת'. יש לציין כי הסכם זה נכרת מול ישיבת אור שמח, אולם אין חולק כי מדובר בגורם מטעם הנתבעת. הסכם נוסף נערך ביום 27.9.79 ביחס לדירה 4 אשר הוחכרה למטרת 'מועדון' ולאחר מכן נערך הסכם מיום 16.10.96 המתייחס לדירות 5,7,8,9,10 (להלן ייקראו – הסכמי השכירות).
ביום 6.4.10 הודיעה התובעת לנתבעת כי עליה לפנות את הנכס בהתאם לדרישת משרד השיכון.
הנתבעת הודיעה כי אין מקום להורות על פינוי הנכס לאור התחייבות שניתנה לה מאת גורמים בממשלה לפיה לא תידרש לפנות את הנכס וכי זכות השכירות בו הינה בלתי מוגבלת עבורה.
ביום 8.7.14 הגישה התובעת תביעה לפינוי הנכס במסגרת ת"א 15496-07-14.
תביעה זו נמחקה ביום 12.9.14 לאחר שעמדת התובעת ביחס לקידום הליכי הפינוי לא היתה חד משמעית.
ביום 16.9.14 הוגשה תביעה זו, תוך שהתובעת עומדת על דרישתה להורות על פינוי הנכס.
הצדדים ניהלו דין ודברים בניסיון להגיע להבנות אולם בסופו של יום נשמעו ראיות ויש להכריע במחלוקת.
מטעם התובעת העידה גב' רותי קדוש, מנהלת סניף נשר במועדים הרלבנטיים לתביעה.
מטעם הנתבעת נשמעה עדותם של הרב משה נחמן סילבר, ראש הקהילה אצל הנתבעת ושל מר אלי אבוטבול, ראש מועצת זכרון יעקב בין השנים 2003-2016.
דיון והכרעה
עיון בטענות הצדדים מלמד כי אין מחלוקת בשאלת מעמדה המשפטי של התובעת וזכותה לדרוש את פינוי הנכס נשוא המחלוקת.
הגב' קדוש הבהירה בעדותה כי התובעת פועלת על פי הנחיות משרד השיכון וכי מדובר בנכס השייך למשרד השיכון. עדה זו הבהירה כי אינה מכירה הנחייה או נוהל לפיהם חל איסור על פינוי ישיבה או בית כנסת והסבירה כי דרישת הפינוי הינה תולדה של החלטת משרד השיכון לפנות את מוסדות הציבור הקיימים בנכסים המיועדים למגורים ולהקצותם למשפחות נזקקות עקב מצוקת הדיור (ראו בעמ' 6 לפרוטוקול ש' 1, 8, 20).
למעשה, עיקר המחלוקת מתמקדת בטענות הנתבעת לפיהן הובטח לה כי הזכות לשכור את הנכס תהא לזמן לא מוגבל. על יסוד הבטחה זו מאת גורמים שלטוניים, נבנתה ברבות השנים קהילה ענפה סביב הנכס , אשר מהווה בית כנסת פעיל ומרכז רוחני ותרבותי לקהילה המונה כ 200 איש שבחרו לקבוע את מרכז חייהם במקום.
עיון בנוסח הסכמי השכירות מלמד כי תקופת השכירות על פיהם הינה קצובה בזמן. בהסכם משנת 1978 נקבעה התקופה עד 30.12.79, בהסכם משנת 1979 נקבעה התקופה עד ליום 26.9.84 ואילו בהסכם משנת 1996 נקבעה התקופה למשך 12 חודשים מיום החתימה. בכל הסכמי השכירות קיים סעיף הקובע כי דרישה לפינוי המושכר תוצג לנתבעת תוך מתן התראה בת 60 יום מראש, אולם במידה והתובעת לא תדרוש את פינוי המושכר, יוארך תוקף הסכם השכירות. לגבי דירות 11,12 אין התייחסות להארכת התקופה לאחר התקופה שנקצבה בהסכם. לגבי דירה 4 מדובר על שנה נוספת (סעיף 25). לגבי הדירות הנוספות דובר על תקופה בלתי מסוימת כאשר כל צד רשאי להודיע על סיום השכירות תוך מתן התראה כאמור (סעיף 1(ז)).
כלומר, ההסכמים קוצבים במפורש את תקופת השכירות ומתווים מנגנון לפינוי עם קבלת דרישה לכך וקוצבים פרק זמן מינימלי להודיע על הפינוי של חודשיים מראש.
מאחר וטענות הנתבעת מהוות בבחינת 'הודאה והדחה', אזי נטל השכנוע מוטל לפתחה של הנתבעת. נעבור לבחון מהן הראיות שהוצגו מטעמה על מנת לתמוך בטענות אלה.
הנתבעת אינה מחזיקה בידה מסמך כלשהו מלבד הסכמי השכירות הנדונים. כל טענותיה מבוססות על המציאות בשטח, לפיה לא נכרתו הסכמים מעבר להסכמים שצורפו לתביעה ולמעשה לא נדרש מעולם לפנות את הנכס עד שנת 2010, ועל עדויות גורמים שונים מטעמה.
אין צורך לחזור על ההלכה בדבר משקלה של טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב, אולם נוכח המציאות שהוכחה, יש להיזקק לבחינת עדויות הגורמים מטעם הנתבעת.
מטעם הנתבעת העיד מר סילבר, המשמש מנהל הקהילה אצל הנתבעת מאז שנות ה-80. הוא לא היה שותף לגיבוש ההסכמים הרלבנטיים ולא ידע להפנות למסמך או לגורם אשר התחייב, על פי הנטען, לאפשר לנתבעת המשך שכירות בלתי מוגבלת בזמן בנכס. מר סילבר אישר בעדותו כי גורמים אלה נמצאים כיום בירושלים, פעילים וקיימים.
באשר לטענת הנתבעת לפיה הסכמי השכירות לא היו מוגבלים בזמן, מר סילבר העיד בהגינות כי "...במשך השנים היו מדי פעם שאלות, בירורים לגבי השימוש בדירות ותמיד עלתה הטענה של נציגי משרד השיכון שיש צורך בדירות לטובת זכאים ובכל פעם שבאנו לראשי משרד השיכון, פעם זה היה למנהל מחוז משרד השיכון בחיפה ולגורמים אחרים...והצגנו בפניהם את התמונה הכוללת שמפורטת בתצהיר, על מה מדובר, שלא מדובר בדירה בודדת אלא מבנה שסביבו יש חיי קהילה מלאים ואז הם הבינו את גודל האבסורד שיהיה בפינוי הנכס הזה..." (ראו בעמ' 8 לפרוטוקול ש' 3-8).
מעדותו של מר סילבר עולה כי אין ממש בטענת הנתבעת לפיה ניתנה לה זכות שכירות בלתי מוגבלת בזמן בנכס ואין ממש בטענה לפיה קיים נוהל או הנחיה בדבר אי פינוי בית כנסת או מוסדות דת כגון ישיבה. נהפוך הוא, מדבריו עולה כי מעת לעת הוצבו דרישות לפינוי הנכס אולם לדבריו, הדרישות הוסרו לאחר פגישות שהתקיימו עם נציגי הנתבעת.
הגם שנתונים אלה מצביעים על תמונת מצב המתיישבת עם לשון ההסכמים בכתב, וסותרת את עמדת הנתבעת, העיד מר סילבר כי לא ביקשו לערוך מולם הסכמי שכירות חדשים שכן נוכחו לדעת כי גם ללא הסכם בכתב 'עולם כמנהגו נוהג' (כדבריו). משמע, התקיימו יחסים טובים, הנתבעת היוותה דייר נאמן ושילמה את תשלומי השכירות כסדרם, גובשו הבנות והיה אמון (ראו דבריו שם בשורות 9-12).
טענות מר סילבר ביחס לפגישות שהתקיימו מול שר השיכון דאז, מר אריאל, ביום 11.12.14 ולתכתובת עניפה מול גורמים שונים במשרד השיכון, אינה נתמכת בראיות כלשהן. יתרה מכך. מעדותו של מר סילבר עולה כי לא ניתנה התחייבות בכתב מאת השר שלא לפנות את הנכס אלא הדברים נאמרו בישיבה בה נכחו 10 אנשים. מר סילבר עצמו אישר כי לאחר הבחירות וחילופי גברא במשרד השיכון , איש לא יצר עמו קשר, אולם נאמר בשיחה בעל פה שהתקיימה עם משרד השיכון כי הם ' יכולים להיות רגועים' ולהמשיך לקיים חיי קהילה. ברי כי אין באמירות אלו כדי לבסס טענה בדבר קיומה של הבטחה שלטונית, לא כל שכן התחייבות תקפה.
עד נוסף שנשמע מטעם הנתבעת הינו מר אלי אבוטבול, ראש המועצה בשנים הרלבנטיות. מר אבוטבול כיהן 13 שנים בראשות המועצה, בין השנים 2003-2016 וכיום בעל משרד עורכי דין.
מעדותו עולה כי ממלא המקום שלו במועצה היה מר יצחק בלה אשר החזיק בעברו בתפקיד בכיר בעמידר. מר אבוטבול אישר כי התקיימה פגישה עם השר אריאל ביום 11.12.14 אך לא ניתנה התחייבות בכתב שלא יבוצע פינוי הנכס. יחד עם זאת, הבהיר כי מדובר היה בפגישה שהתקיימה בשעת לילה מאוחרת בלשכת ראש המועצה ובה נכחו עוזרים רבים של השר וכן נציגי המועצה ומר סילבר. לדבריו, נערך בישיבה פרוטוקול אולם זה לא הוצג. מר אבוטבול הסביר כי לקראת ישיבה כזו מעבירים ללשכת השר את הנושאים שיידונו בישיבה ולכן הדברים נבדקים מבעוד מועד ויש משמעות רבה להתחייבות השר בעל פה במסגרת אותה ישיבה לפיה "יפעל ככל הנדרש תחת סמכותו על מנת לוודא כי התביעה תימחק וחוזי השכירות של הנתבעת מול התובעת יוארכו" (סעיף 11 לתצהיר נ/2).
בחודש מרץ 2015 התקיימו בחירות, השר אריאל עזב את התפקיד במשרד השיכון ולימים נכנס לתפקיד השר גלנט. מר אבוטבול טוען כי נפגש עם מר ג'קי לוי המשמש סגן שר השיכון כיום וכיהן בתפקיד זה גם תחת השר אריאל. לדבריו, מר לוי הבהיר כי אינו מוצא מקום לפנות את הנתבעת מהנכס וממשיך לפעול על מנת לבטל כליל את דרישת הפינוי (ראו בעמ' 13 ש' 11-17). גם לפגישה זו אין תיעוד. הגם שלדברי מר אבוטבול נכחו בה מספר לא מבוטל של אנשים, לא הובא כל נציג נוסף שנוכח בה, דוגמת מר יצחק בלה המוזכר שם (ראו עמ' 13 שורה 31).
מר אבוטבול הסביר את מעורבותו בנושא והדגיש כי מתוקף תפקידו כאיש ציבור, היה ברור לו כי היה ותידרש הנתבעת לפנות את הנכס, אזי יהא על המועצה לספק לה פתרון חלופי וידע כי אין פתרון בנמצא (ראו בעמ' 14 ש' 9-10). כלומר, הטעם לכך שראש המועצה תמך במהלך נבע משיקולים טהורים של המועצה להשית את הפתרון לקהילה במבנים המנוהלים על ידי התובעת, שכן למועצה לא היה פתרון זמין אחר אפשרי.
אמנם בעדותו של מר אבוטבול יש תמיכה לטענות מר סילבר לפיהן מדיניות המועצה ומדיניות משרד השיכון היתה לעשות כל מאמץ שלא לפנות את המקום, אך גם מדבריו עולה כי לא מדובר היה בהתחייבות, אלא לכל היותר במאמץ 'השתדלות'. ודוק, טענה זו אינה נתמכת במסמכים כלשהם, אולם אף אם נקבל את דבריהם של עדים אלו כהווייתם, ברי כי לא קיימת התחייבות שלא לפנות את הנתבעת מהנכס, הגם שבהחלט יתכן כי העיכוב בביצוע הפינוי עד כה נבע ממאמצים וניסיונות של גורמים שונים לפעול לביטול ההחלטה.
בהיעדר מסמכים או ראיות לטענות הנתבעת, ובהיותן של טענות אלה מנוגדות למסמכים בכתב, המלמדים על תנאי ההסכמים ועל דרישות הפינוי, יש בכך משום נימוק נוסף לדחיית טענות ההגנה של הנתבעת. נטען כי התקיימו ישיבות ופגישות שתועדו בחלקן, אך לא הוצג ולו מסמך אחד המצביע על סיכום או התחייבות של מי מגורמי השלטון שלא לפנות את המקום. בנוסף, ספק רב מהי סמכותם של גורמים כאלה ואחרים להנפיק התחייבות מעין זו מקום בו ברור כי הבעלות שייכת לקרן קיימת לישראל.
הפועל היוצא מהאמור הוא כי הסכמי השכירות מחייבים את הצדדים ומשעה שהנתבעת נדרשה לפנות את הנכס, יש לחייבה לעשות כן.
לכן, דין התביעה להתקבל.
עם זאת, לוח הזמנים לביצוע הפינוי צריך להיגזר מהתנהלות הצדדים עד עתה. יש ממש בטענת הנתבעת לפיה הצדדים לא פעלו על פי המועדים הנקובים בהסכמים והראייה כי לא נערכו הסכמים חדשים משך קרוב ל-40 שנים מאז ההסכמים הראשונים בשנת 1978. למרות זאת, נותר הנכס ברשותה ובשימושה של הנתבעת במהלך השנים שחלפו והדרישה הראשונה לפינויו הוצגה בשנת 2010.
טיעון זה אינו יכול להוות טעם להמשך החזקה קבועה בנכס המהווה חלק מנכסיה של רשות ציבורית ונועד לאפשר פתרונות דיור למצוקתם של הנזקקים לכך. אולם, יש בכך להוות שיקול בנוגע לקביעת מועד הפינוי. קל וחומר נכונים הדברים שעה שמדובר בנכס המשמש מרכז לקהילה המונה כ 200 אנשים שהעתיקו ובנו את חייהם באזור זה.
בנוסף, בשים לב להתנהלות התובעת ברבות השנים ואף להתנהלותה מאז יצאה הדרישה הראשונה לפינוי בשנת 2010, וכן בשים לב להיערכות הנדרשת על ידי הנתבעת לקראת פינוי שכזה, יש מקום להורות על ביצוע הפינוי עד ליום 1.11.17.
דחיית ביצוע הפינוי למועד הנקוב לעיל הינה בכפוף לכך שבמהלך תקופה זו תוסיף הנתבעת ותשלם את דמי השכירות והעלויות השוטפות הנלוות בגין החזקת הנכס במועדם ובמלואם.
ככל שלא תמלא הנתבעת אחר חובתה לשאת בתשלומים הנובעים מהמשך החזקתה בנכס, תקום לתובעת הזכות להורות על פינוי מיידי לאחר הוצאת התראה בת 10 ימי עבודה לצורך מתן אפשרות לתיקון ההפרה.
הנתבעת תישא בהוצאות התובעת ובשכר טרחת עו"ד בשיעור מתון בסך כולל של 10,000 ₪.
ניתן היום, כ"ח אדר תשע"ז, 26 מרץ 2017, בהעדר הצדדים.
