א.בפנינו ערעור על פסק דינה של כב' המפקחת על רישום מקרקעין חולון (הגב' דגנית קציר – ברין), מיום 12.4.16 בתיק ת"ת 106/15 לפיו נתקבלה תביעת המשיבים כנגד המערערים, והמפקחת הורתה למערערים להימנע מהקמת חנייה בתחומי הרכוש המשותף וכן חויבו המערערים בתשלום הוצאות ההליך למשיבים.
ב.הצדדים להליך הם בעלי דירות בבית משותף המצוי ברח' יותם 2 בחיפה.
המשיבים מס' 1 ומס' 2 הם בעלי הזכויות בשלוש מתוך 6 יחידות הדיור שבמבנה. לכל אחד מן המשיבים מס' 3 ומס' 4 וכן למערערים, זכויות ביחידת דיור אחת מתוך שאר 3 יחידות הדיור שבמבנה.
ג.המערערים הגישו באוגוסט 2014 בקשה להקמת שני מקומות חנייה בחצר הבית המשותף ובקשתם אושרה על ידי הוועדה המקומית ונמצאה מוצדקת מבחינה תכנונית והתנגדות המשיבים נדחתה.
ד.לטענת המערערים, החנייה המתוכננת ממוקמת בצד מרוחק של חצר הבית, בהקמתה לא ייגרם כל נזק למשיבים ולא יהא בכך כדי למנוע מהם בנייה עתידית והשימוש המבוקש על ידם ברכוש המשותף לצורך חנייה הוא שימוש רגיל וסביר לפי תנאי המקום והזמן שאינו מונע שימוש דומה משאר בעלי הדירות בבית והתנגדותם של המשיבים נובעת מתוך "עריצות הרוב", כשלמשיבים מס' 1 ומס' 2 זכויות בשלוש מתוך 6 יחידות הדיור שבבית.
ה.לעומת זאת טוענים המשיבים, שהקמת החנייה המתוכננת תהווה שינוי ברכוש המשותף ותכלול עקירה של מספר עצים והעתקתם, עקירת שיחים, שינוי מיקום פח האשפה, פגיעה בגדר המקיפה את חצר הבית וסלילת שביל גישה וחניות. קיום "ריאה ירוקה" סביב הבית חיונית לטענת המשיבים לאיכות חייהם והם מעדיפים את קיומה על פני הקמת חניה. עוד טוענים המשיבים, שהם רוב בעלי הדירות בבית ומתנגדים לביצוע השינויים המבוקשים.
ו.כב' המפקחת ציינה בפסק דינה שעצם קיום היתר בנייה להקמת החניות אינו מקים בידי המערערים זכות אוטומטית לבנות על פי ההיתר. הרכוש המשותף שייך לכל בעלי הדירות שבבית ונועד לשימושם, והאסיפה הכללית של בעלי הדירות היא הגוף המוסמך לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו ובענייננו אין מחלוקת שהמערערים היו מודעים להתנגדות בעלי הדירות לעשיית שימוש ברכוש המשותף לצרכי חניות, מה גם שלא ניתנה החלטה של האסיפה הכללית המתירה את השימוש המבוקש על ידי המערערים.
ז.סוגיה נוספת שנבדקה על ידי המפקחת היא, האם השימוש שמבקשים המערערים לבצע הוא בבחינת "שימוש סביר" שאינו מצריך את אישור האסיפה הכללית (עיינו ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645 בעמ' 648). כב' המפקחת ציינה, שבחצר הבית נטועים עצי אורן ופרי ומלכתחילה נועדה חצר הבית לשמש כגינה בלבד ולא כחניה לכלי רכב. מחוות דעתו של האגרונום מטעם המערערים עולה ששטח חצר הבית מכוסה צמחייה ומוקף בגדר ומסביב לבית קיימת חורשת עצים. הקמת החנייה תחייב עקירה של 7 עצי אורן ותיקים הנטועים בחצר (והמערערים חוייבו כתנאי להיתר לנטוע 10 עצים אחרים במקומם) וכן שבירת הגדר המקיפה את הבית, שינוי מיקום האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות.
ח.כב' המפקחת קבעה, כי נוכח העבודות המשמעותיות שיש לבצע ברכוש המשותף ובכלל זה עקירת צמחיה, הסרת חלק גדר ובניית שטח חנייה, לא ניתן לומר שמדובר בשימוש סביר ברכוש משותף, והעבודה המתוכננת על ידי המערערים עולה למעשה כדי שינויים שמבקשים בעלי דירות בבית לבצע ברכוש המשותף (סעיף 2 (א) לתקנון המצוי).
ט.עוד עמדה כב' המפקחת על כך, שהפעולות המתוכננות עתידות להתבצע בתוך תחום הרכוש המשותף כשבעלים של חמש מתוך שש הדירות שבמבנה מתנגדים להן, והחניות הרלוונטיות עתידות לשמש את המערערים בלבד ושימוש יתר בעלי הדירות יהא כפוף לחובת תשלום.
י.בטרם סיום העירה כב' המפקחת, שהיא אינה מקבלת את עמדת המשיבים לפיה אין מקום לקיים אסיפה כללית של בעלי הדירות בבניין מן הטעם שמדובר בסך הכל ב-3 בעלי דירות (שהרי 3 דירות הינן בבעלות המשיבים מס' 1 ומס' 2) שכן האסיפה הכללית היא המקום בו אמורות להישמע דעות, לרבות דעת מיעוט.
יא.נוכח כל אלה הגיעה כב' המפקחת למסקנה, שהקמת החנייה בחצר מהווה שינוי ברכוש המשותף, שינוי המחייב הסכמה של רוב בעלי הדירות. הסכמה כזו לא ניתנה ובנוסף הפעולה המתוכננת אינה בגדר שימוש סביר ברכוש המשותף, ומה גם שהקמת חנייה המיועדת לשימושם הייחודי של המערערים, מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות והסכמה כזו לא ניתנה ולפיכך כאמור כבר לעיל, נתקבלה התביעה.
יב.המערערים ממאנים להשלים עם פסק דינה של כב' המפקחת וטוענים, כי מדובר ב "עריצות הרוב" תוך ניצול לרעה של העובדה שבידי המשיבים מס' 1 ומס' 2 מצויות הזכויות בשלוש מתוך שש הדירות שבמבנה באופן המותיר בידי משיבים אלה זכות וטו על כל החלטה בבניין. עוד טוענים המערערים, שפסק הדין מתעלם מן העובדה שהסדרת מקומות חנייה לרכב היא כורח השעה במקומותינו, כשכל הרחובות בסביבת הבניין מאופיינים במצוקת חנייה גדולה בכל שעות היממה, וכל המדרכות באזור מסומנות בכחול לבן.
יג.המערערים מוסיפים, שהם קיבלו היתר כדין של הוועדה לתכנון ובנייה והשימוש שהם מבקשים לעשות הוא בגדר "שימוש סביר" ומה גם שהמערערים הציעו בעבר ומציעים גם כיום שדיירי הבית יתקינו במשותף שישה מקומות חנייה בחצר – אחד לכל דירה, אלא שהוועדה המקומית התירה התקנת 2 מקומות חנייה בלבד ועלויות התקנתם מושתות על המערערים בלבד והם נשאו בעלויות הרבות הכרוכות בכך, ולכן אין זה סביר כי יתאפשר למשיבים לעשות שימוש בחנייה שהמערערים נשאו בהוצאות להקמתה שהרי הדבר יהווה עשיית עושר ולא במשפט מצד המשיבים.
יד.המשיבים מס' 1 ומס' 2 תומכים לעומת זאת בפסק דינה של כב' המפקחת וסבורים, שיש לאשרו ומנימוקיו. המשיב מס' 3 הודיע לבית המשפט בתאריך 8.8.16 שאין לו התנגדות לבקשתם של המערערים להתקנת חנייה בחצר לפי התכנית שאושרה על ידי הוועדה לתכנון והוא מבקש לאשר את הסכמתו לקבלת הערעור ומבקש לפטור אותו מהופעה בבית המשפט (בית המשפט פטר את המשיב מס' 3, לבקשתו, מלהופיע לדיון).
היום הוגשה הודעה נוספת לבית המשפט מטעם המשיב מס' 3 ובה הוא מבקש שלא להתייחס למכתבו הקודם בכל הנוגע להסרת התנגדותו לחנייה המתוכננת על ידי המערערים, והוא מציין במכתבו זה, שהוא מתנגד בכל תוקף להקמת חנייה בחצר המשותפת של הבניין.
טו.באשר למשיבה מס' 4 נמסרה ביום 1.11.16 הודעה לבית המשפט, לפיה היא קראה את עיקרי הטיעון שהכינה עו"ד גב' ורד רם עבור המשיבים מס' 1 ומס' 2 והיא מבקשת לראותם כעיקרי טיעון גם מטעמה, והיא מתנגדת לשינוי המצב ברכוש המשותף ולהקמת החנייה בשטח המשותף על ידי המערערים ומציינת שהיא מעולם לא הביעה הסכמתה להקמת חנייה.
טז.בדיון שהתקיים בפנינו היום, שמענו באריכות את טענותיה המפורטות של ב"כ המערערים, עו"ד גב' אסנת הירש, אשר חזרה ופירטה את הטענות והנימוקים שפורטו בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון וכן השיבה לשאלותינו (נציין, כי מעיון בפרוטוקול הדיון שהתקיים בפנינו היום, שמנו לב כי בעמ' 2, עמ' 3, ועמ' 4 של הפרוטוקול, נפלה שגגה בכך שהוקלד "עו"ד רם" בשעה שהנכון הוא : "עו"ד גב' הירש", ואולם, בשורה 25 של עמ' 4 במקום "עו"ד הירש" צריך להיות "עו"ד רם", ויש לראות איפוא את הפרוטוקול כמתוקן בהתאם).
יז.לאחר שנתנו את דעתנו לפסק דינה של כב' המפקחת, לנימוקי הודעת הערעור, לעיקרי הטיעון של שני הצדדים, ולמוצגים השונים שהוגשו, וכן לטיעוניה בעל פה של ב"כ המערערים, מסקנתנו היא שדין הערעור להידחות.
יח.איננו סבורים כי נפלה שגגה כלשהי במסקנותיה של כב' המפקחת. בהיבט הקנייני אין ספק שאין למערערים רוב שיהא בו כדי לאשר את בקשתם לביצוע החנייה המתוכננת בחצר הבית. גם אם נתעלם מן השאלה האם המשיב מס' 3 מתנגד לקבלת הערעור לפי הגרסה האחת, או מסכים לקבלת הערעור לפי הגרסה האחרת, הרי דבר אחד ברור והוא שאין למערערים הרוב הנדרש על מנת לתמוך בהקמת החנייה שאותה הם מתכננים בחצר הבית.
יט.עוד נציין, שאין כל בסיס לטענת המערערים בדבר "עריצות הרוב", כמו גם לטענתם בדבר התנגדות סרק, או התנגדות המשוללת תום לב. המשיבים מעוניינים שהמצב הנוכחי בחצר הבית ישאר כפי שהוא ללא שינוי, כשהעצים שבחצר הבית משמשים מבחינתם "ריאה ירוקה", ואין הם מעוניינים בהתקנת החניות. אין לראות בכך חוסר תום לב או התנגדות סרק עקרה.
כ.עוד תמימי דעים אנו עם כב' המפקחת, כי התקנת החניות המתוכננות איננה בגדר "שימוש סביר" ברכוש המשותף. כפי שפירטה והסבירה כב' המפקחת הקמת החניות המתוכננות כבקשת המערערים כרוכה בביצוע עבודות משמעותיות ברכוש המשותף ובכלל זה : עקירת שבעה עצי אורן ותיקים (נטיעה של עשרה עצים אחרים במקומם), שבירת הגדר המקיפה את הבית, שינוי מיקום פח האשפה, סלילת שביל גישה והקמת חניות. לא ניתן להגדיר עבודות משמעותיות אלה כ"שימוש סביר" ברכוש המשותף, מה גם שהמערערים מעוניינים לעשות שימוש ייחודי בשתי החניות שהם מבקשים להקים במקום, ואשר ישמשו אותם בלבד כששימוש מי משאר בעלי הדירות שבבניין יהא כרוך בתשלום.
כא.באת כוח המערערים הפנתה אותנו לשורה של פסקי דין, שבהם ראו בחניה במקום מתאים בתוך שטח חצר הבית – הרכוש המשותף כשימוש רגיל שהוא כורח המציאות. אולם, לא זה המקרה שבפנינו, כאשר התקנת החניות תחייב ביצוע עבודות משמעותיות בחצר הבית ושינויים משמעותיים ברכוש המשותף, בעוד שבמקרים אליהם הפנתה ב"כ המערערים בטיעוניה (כך, למשל, ע"א 549/73 וינטרס נ' זמורה, פ"ד כח(1) 645) לא הייתה הקצאת החניות כרוכה בביצוע עבודות הכשרה ברכוש המשותף.
כב.עוד נעיר, שהמערערים הלינו גם על פסיקת הוצאות המשפט לחובתם, ואולם לא מצאנו ממש בטענתם זו.
כג.סוף דבר:
אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינה של כב' המפקחת. הממצאים שנקבעו בפסק דינה תומכים במסקנה המשפטית, ואין לגלות בה טעות שבחוק.
לפיכך, אנו מאשרים את פסק דינה של כב' המפקחת לפי תקנה 460(ב) של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 ומורים בזאת על דחייתו שלה ערעור.
אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים מס' 1 ומס' 2 שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 5,000 ₪ (כולל מע"מ).
כד.מזכירות בית המשפט תעביר את סכום שכר הטרחה הנ"ל מתוך הפיקדון שהפקידו המערערים בבית משפט זה לידי ב"כ המשיבים מס' 1 ומס' 2, עבור משיבים אלה. ואילו את יתרת הפיקדון תחזיר מזכירות בית המשפט לידי ב"כ המערערים עבור המערערים.
מזכירות בית המשפט תמציא את העתקי פסק הדין לבאי כוחם של הצדדים, וכן למשיבים מס' 3 ומס' 4.
ניתן היום, ז' חשוון תשע"ז, 08 נובמבר 2016, בהעדר הצדדים.
|
|
|
|
|
|
|
י' גריל, שופט בכיר
[אב"ד]
|
|
ב' טאובר, שופטת
|
|
ס' ג'יוסי, שופט
|