לוי נ' ועדת הערר לתכנון ובניה במחוז מרכז ואח'

בפני עתירה המכוונת כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה – מרכז (להלן "ועדת הערר"), מיום 20.4.21, אשר דחתה את הערר שהגיש העותר נגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון (להלן "הועדה המקומית"), מיום 1.11.2020, בה הוחלט לאשר בקשה להיתר לחיזוק מבנה קיים, בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית הר/1/38, בבנין המצוי ברח' יסוד המעלה 11 הוד השרון, הידוע גם כגוש ----, חלקה --- (להלן "המקרקעין").

לטענת העותר, ההחלטה לתת היתר בניה כמבוקש, סותרת את הוראות החוק והתקנות, סותרת את ההנחיות המרחביות, וסותרת את הוראות התכניות החלות על המקרקעין. ההחלטה מהווה חריגה מסמכות וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות. הפגמים שנפלו בהחלטה מצדיקים לטענת העותר את ביטול החלטת ועדת הערר ודחיית הבקשה להיתר.

העובדות הרלוונטיות

1. על המקרקעין בנוי בנין מגורים בן 3 קומות מעל קומת קרקע בנויה ובו 14 יחידות דיור (לטענת העותר 13 יחידות דיור בלבד ועל כך בהמשך). בבעלות העותר יחידת דיור אחת בבנין.

   ביום 29.03.2020 הגישו המשיבים 3 ו- 4 (להלן "היזם") בקשה להיתר בנייה ל"חיזוק ועיבוי" הבנין, בהתאם להוראות תמ"א 38 ותכנית הר/1/38 (להלן "הבקשה להיתר"). על המקרקעין חלות תכניות מפורטות הר/7/150, הר/1002 שהיא תכנית נושאית החלה על כל תחום הוד השרון, תמ"א 38 ו- הר/1/38 שאושרה מכח סעיף 23 לתמ"א 38.

    

2. במסגרת הבקשה להיתר התבקשה תוספת של 3.5 קומות; 18 יחידות דיור, 3 מרתפי חניה ובהם 22 חניות במתקנים ו-2 חניות בקומת הקרקע (סך הכל 23 מקומות חניה בנוסף לחניית נכה).

    

3. העותר הגיש התנגדות לבקשה להיתר (הוגשה עוד התנגדות אך היא אינה מענייננו). במרכז התנגדות העותר עמדה הטענה כי הריסת הבניין ובנייתו מחדש עדיפים על פני חיזוק ועיבוי המבנה הקיים. ביום 01.11.2020 דחתה הועדה המקומית את שתי ההתנגדויות שהוגשו ואישרה את הבקשה להיתר (נספח 7 לעתירה). במענה לטענה המרכזית של העותר בהתנגדות צוין בהחלטת הועדה המקומית כי:

   "לטענה כי האופציה של הריסה והקמת בנייה מחדש עדיפה על חיזוק הבניין. לדחות התנגדות. היזם לא מחויב לבחור באופציה של הריסת המבנה הישן והקמת בניין חדש במקומו. אילו הייתה קיימת תכנית מפורטת המורה על הריסת הבניין, כמובן שהיזם היה צריך לציית להוראות התכנית. אי לכך, ניתן לבחור בחיזוק הבניין והוספת זכויות בהתאם לתכניות החלות. מה גם, שהבניינים השכנים ביסוד המעלה 7 ו-9 חוזקו בהליך של תמ"א 1/38 על-ידי אותו היזם וכדי לשמור על צביון, נראה שהאופציה של חיזוק המבנה עדיפה" (נספח 4 לעתירה).

    

4. על החלטת הועדה המקומית ערר העותר לוועדת הערר וטען כי הבקשה להיתר כוללת סטייה ניכרת מהתכניות החלות על המקרקעין וחריגה מההנחיות המרחביות. ביום 20.04.2021 דחתה ועדת הערר את הערר.

   מהחלטת ועדת הערר עולה כי בעל הזכויות היחיד מבין בעלי הזכויות בבנין, שלא נתן הסכמתו ולא חתם על הבקשה להיתר הוא העותר. בשים לב לעובדה, שאינה שנויה במחלוקת, שהעותר קיבל הודעה אודות הבקשה להיתר, לא מצאה ועדת הערר כל פגם בהתנהלות הועדה המקומית ו/או בקיום הדיון בבקשה להיתר ומתן ההחלטה בה. לאחר בחינת הפגמים בפרסום עליהם הצביע העותר בכתב הערר מצאה ועדת הערר כי רובם אינם מהווים פגמים ואת חלקם ניתן להגדיר כאי דיוקים שאינם יורדים לשורשו של ענין. יחד עם זאת ציינה ועדת הערר כי ראוי היה לדייק בפרסום ההקלה ולציין כי מבוקשת בניה בקו בניין אפס למרפסות. למרות האמור, לא נמצא כי יש בפגם זה כדי להביא לביטול ההחלטה ולהחזיר את הבקשה להיתר לשלב הפרסום. מדובר בהקלה שניתן לאשרה והיא אינה עולה כדי סטיה ניכרת. את שאר טענות העותר דחתה ועדת הערר וקבעה:

   "במצב דברים זה ובשים לב למכלול קביעותינו לעיל, לא שוכנענו כי יש בסיס להתערב בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה הנדונה ואנו דוחים את הערר בכללותו" (נספח 7 לעתירה).

    

   בעתירה חוזר המערער באופן כמעט זהה על הטענות שנטענו על ידו בפני ועדת הערר וזכו למענה מפורט. העותר מבקש לבטל את החלטת ועדת הערר ולהורות על ביטול ההחלטה לתת היתר בניה.

    

5. להשלמת התמונה העובדתית יצוין כי כחצי שנה לאחר הגשת העתירה (הוגשה ביום 06.06.2021) ולמעלה משנה לאחר אישור הבקשה להוצאת ההיתר על ידי הועדה המקומית, ביקש העותר צו לעיכוב הוצאת ההיתר (להלן "בקשת העיכוב"). הבקשה נדחתה ביום 10.01.2022.

   ברקע הבקשה לעיכוב הוצאת ההיתר עומדת תביעה שהוגשה על ידי היזם ביום 25.07.2021 למפקח על רישום המקרקעין (להלן "המפקח") בה נדרש העותר להגיש כתב הגנה. בתביעה ביקש היזם "לחייב את הנתבע (העותר – ז.ב.) לחתום על הסכם התמ"א (הסכם למכירת רכוש משותף וזכויות בנייה מכוח תמ"א 38)".

   בהחלטתי שדחתה כאמור את הבקשה לעיכוב הוצאת ההיתר קבעתי כי:

   "אני סבורה כי בבחינת כלל הנזקים האפשריים, מאזן הנוחות נוטה באופן ברור לטובת המשיבים. עיכוב מתן היתר הבנייה יגרור עמו פגיעה כלכלית ניכרת ביזם ופגיעה בדיירי הבניין, הממתינים כבר שנים ארוכות לשידרוג המבנה המיושן בו הם מתגוררים. מאידך, לעמדת המבקש, ממילא לא ניתן לתת ליזם את היתר הבניה מאחר והוא לא הגיש לוועדה המקומית את המסמכים הנדרשים. אני ערה לעובדה כי אם יוצא ההיתר, ואם תתקבל העתירה, ככל שיחלוף זמן רב יותר מעת הוצאת ההיתר ועד למתן פסק הדין בעתירה הקושי יגדל. אך כאמור הבקשה לא הוגשה בעקבות חשש זה אלא משיקולים אחרים ופסק הדין יינתן תוך פרק זמן קצר.

   "הסיכון" שלא ניתן יהיה להחזיר את המצב לקדמותו, אם יוצא ההיתר, היה קיים, ואף ביתר שאת, כבר ביום שהתקבלה החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר ואף על פי כן לא הוגשה בקשה לעיכוב הוצאת ההיתר חרף הסיכון".

    

   התערבות בית המשפט בהחלטות מנהליות

6. בטרם אדון בכל אחת מטענות העותר אדגיש כי בית המשפט לעניינים מנהליים אינו משמש כמתכנן על ואינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם של מוסדות התכנון להם הידע והמומחיות לדון בנושאים המקצועיים המובאים בפניהם אלא אם נפל בהחלטה פגם מהעילות המנהליות כגון חוסר סבירות, שיקולים זרים או חוסר תום לב. (ראו: עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים (24.11.2005); בג"ץ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (2005); ע"א 1805/00 מחצבות כנרת (שותפות מוגבלת) נ' משרד התשתיות, פ"ד נו(2) 63 (2001)).

   בעתירה, חוזר כאמור העותר על טענותיו בפני ועדת הערר ואינו מצביע טעות שנפלנ בנימוקי ועדת הערר או על פגם מינהלי שנפל בהחלטתה.

    

   העדפה לביצוע הליך של הריסה ובניה מחדש

7. טענתו המרכזית של העותר, ורצונו המובהק כפי שבא לידי ביטוי במסגרת הדיון בוועדת הערר, ואף בסעיף 27 לעתירה, היא כי פרויקט שדרוג המבנה יבוצע בדרך של הריסה ובנייה מחדש אותו הוא מעדיף על פני ביצוע הליך של "עיבוי וחיזוק".

    

   העותר מפנה לסעיף 7 להסכם שבין היזם לבין חלק מבעלי הקרקע בו נאמר:

   "הצדדים מצהירים כי ככל שהדבר יתאפשר, הם מעוניינים לבצע במקרקעין פרויקט מסוג תמ"א 2/38 – הריסת הבנין הקיים ובניית בניין חדש במקומו".

   לטענת העותר, ניתן ללמוד מסעיף זה כי קיימת ההעדפה ברורה למסלול של הריסה ובנייה של בנין חדש על פני חיזוק ועיבוי. לטענת העותר גם קיימת היתכנות כלכלית להקמת בניין חדש. בשכונה בה נמצאים המקרקעין כבר בוצעו שני פרויקטים במסלול הריסה ובניה מחדש ואף בעלי הקרקע ברח' יסוד המעלה 15 הגישו לוועדה המקומית בקשה להקמת בניין חדש במקום הבניין הקיים. רצון בעלי המקרקעין תואם את הוראות התכניות החלות על המקרקעין המקנות תמריצים מוגברים להתחדשות במסלול הריסה ובניה. רצונם גם תואם את מדיניות המועצה הארצית לתכנון ובנייה המעדיפה התחדשות עירונית על ידי הקמת בניינים חדשים.

    

8. הועדה המקומית טוענת שכל עוד לא הוגשה בקשה להיתר להריסה ובניה מחדש אין ביכולתה להתערב ברצון תיאורטי של אחד הדיירים או של היזם. אין זה מתפקידו של מוסד התכנון להתערב בהסכמות מסחריות אלא לבחון את נכונותו של ההליך התכנוני. קיימת העדפה במקרה זה להליך של חיזוק ועיבוי המבנה לצורך שמירה על חזית אחידה עם יתר הבניינים ברחוב ששופצו אף הם במסגרת תמ"א 38 על ידי אותו היזם. לעת הזו, זו האפשרות היחידה בהתייחס למקרקעין הנדונים כפי שניתן להתרשם מהתמונה שצורפה לתגובת הועדה המקומית (ראה סעיף 15). בנסיבות אלה מדובר בהחלטה סבירה שאין להתערב בה.

    

9. היזם טוען כי לא ניתן לכפות עליו הליך של הריסה ובניה מחדש על פני חיזוק מצב קיים. ההליך של חיזוק ועיבוי אושר על ידי מוסדות התכנון ונמצא כנכון וראוי תכנונית. טענת העותר לענין כדאיות כלכלית, נטענה בעלמא ללא תימוכין או חוות דעת מקצועית ועל כן יש לדחותה על הסף. אך גם אם קיימת כדאיות כלכלית אין בכך כדי להצדיק את דחית הבקשה להיתר לחיזוק ועיבוי, קל וחומר כאשר הועדה המקומית השתכנעה כי הבקשה לחיזוק ועיבוי נכונה תכנונית ואין בה כדי לפגוע בעותר פגיעה בלתי סבירה.

    

10. זאת ועוד, טענת העותר בקשר להסכם שבין בעלי הזכויות ליזם קשורות להיבט הקנייני חוזי ואין למוסדות התכנון את הכלים להתערב בו. ככל שיש לעותר השגות אודות ההסכם, עליו לפנות לבית המשפט המוסמך.

     

11. ועדת הערר דחתה את טענת העותר לאחר שקבעה כי עמדות הועדה המקומית והיזם מקובלות עליה. העובדה שתכנית הר/1/38 מקנה תמריצים מוגברים לביצוע הריסה ובניה מחדש אין בה כדי לחייב הליכה במסלול זה ויש לבחון כל מקרה לגופו, כפי שעשתה הועדה המקומית במקרה זה.

     

    דיון והכרעה- העדפה להליך של הריסה ובניה מחדש

     

12. העותר חזר בעתירה על הטענות שנטענו על ידו בפני הועדה המקומית וועדת הערר וזכו להתייחסות עניינית בשתי ההחלטות. העדפת העותר לפעול בדרך של הריסה ובניה מחדש אינה מהווה עילה לכפיית רצונו על היזם ועל יתר דיירי הבניין (ערר רג/6020/17 עמרם שרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן (24.4.2017) אליו הפנה היזם).

    תפקידה של הועדה המקומית הוא לדון בבקשות להיתרי בנייה ולאשרם או לדחותם. אין עליה לדון בבקשות תיאורטיות ואין בסמכותה לפסול /לדחות בקשות ראויות, על סמך העובדה כי קיים מסלול חלופי לזה שהוצג בפניה. החלטת ועדת הערר שלא לקבל את טענת העותר הינה סבירה, ראויה, ולא מצדיקה את התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים.

     

13. יתרה מכך, תקנה 6(א) לתקנות בתי משפט לעניינים מנהליים קובע כי המשיבים בעתירה יהיו הרשות המנהלית שכנגד החלטתה מוגשת העתירה וכל מי שעלול להיפגע מהעתירה. אין ספק כי קבלת טענתו של העותר עלולה לפגוע ביתר בעלי הדירות במקרקעין אשר נתנו את הסכמתם להליך של חיזוק ועיבוי. בעלי דירות אלה לא צורפו כצד לעתירה וכבר מטעם זה היה מקום לדחות את הטענה.

     

    שטר עסקה וחתימת בעלי הדירות על הבקשה להיתר

14. לטענת העותר, היזם אינו עומד בתנאים המוקדמים להגשת בקשה להיתר כיוון שלא הוצגו לוועדה המקומית שטרי עסקה בניגוד להוראות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 (להלן "חוק חיזוק בתים") הקובע בסעיפים 5(א) ו- (7):

    "5(א) ביצוע עבודה ברכוש משותף שמטרתה בניית דירה חדשה אחת או יותר, לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם התקנת מקומות חניה והצמדתם לדירה או לדירות כאמור, טעון החלטה מראש של כל בעלי הדירות, כאמור בחוק המקרקעין.

    ......

    7. הסכמת בעל דירה בבית משותף הנדרשת לצורך קבלת החלטה לביצוע עבודה ברכוש המשותף לפי חוק זה, תינתן בכתב ותאומת בידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי הוראות חוק המקרקעין".

    לטענת העותר לא כל בעלי הדירות נתנו את הסכמתם מראש לביצוע עבודות ברכוש המשותף, ואף אם יטען כי היתה הסכמה כזו היא לא ניתנה בכתב או אומתה בידי עורך דין בדרך בה מאמתים שטר עסקה לפי סעיפים 5(א) ו-7 לחוק חיזוק בתים.

    העותר מפנה לה"פ 54734-11-11 גולד ליפט בע"מ נ' שילה אהרון וא' (3.4.2013) (ולהלן "פסק דין גולד ליפט") בו נקבע כי כדי שהסכם (לביצוע תמ"א 38) יהיה מחייב, צריכים להתקיים שני תנאים מצטברים. קבלת החלטה מראש של כל בעלי הדירות על ביצוע העבודה ברכוש המשותף, ואימות הסכמת בעלי הדירות לביצוע העבודה בידי עורך דין בדרך שמאמתים שטר עסקה לפי חוק המקרקעין.

    עוד טוען העותר שלא כל בעלי הזכויות במקרקעין חתמו על הבקשה להיתר וזאת בניגוד לתקנה 33 לתקנות התכנון והבניה(רישוי בניה) תשע"ו – 2016 הקובעת כי על בקשה להיתר לכלול אישור מקוון להצהרה או הצהרה חתומה, על ידי בעל הזכות במקרקעין ומבקש ההיתר לכך שניתנה הסכמתם להגשת הבקשה להיתר בגרסה שהוגשה.

    בהתייחס לעמדת הועדה המקומית אשר דחתה טענה זו של העותר בנימוק שהתקבלו ייפויי כח וחתימות מאת למעלה מ- 85% מבעלי הדירות טוען העותר כי ייפויי הכח אינם מהווים שטר עסקה כנדרש בחוק חיזוק בתים.

    בנוסף הוא טוען כי היזם ניסה לזייף את הסכמתם של בעלי הדירות באמצעות הדבקת תמונה דיגיטלית של חתימותיהם מייפוי הכח עליו חתמו ביום 7.10.2018 על גבי תשריט הבקשה להיתר שהוגשה ביום 01.05.2020. על התשריט המתוקן שהוגש ימים ספורים לפני ישיבת הועדה המקומית לא נמצאו חתימות כלל. העולה מאמור, כך לטענת העותר, בעלי הדירות לא נתנו הסכמתם להגשת הבקשה בגירסה העדכנית והאחרונה שעמדה בפני הועדה המקומית.

    ועוד בנוסף טוען העותר כי קק"ל היא הבעלים של מספר דירות בבנין ולא ברור אם נציגיה חתמו על מסמך כלשהו הנוגע לבקשה להיתר.

     

15. הועדה המקומית טוענת כי העותר טועה ומטעה בהצגת הדברים. הועדה המקומית אינה מוסמכת או מחויבת לדרוש שטר עסקה או את ההסכם המסחרי בין היזם לבין בעלי הדירות. הצגת ייפוי כוח חתום ומאומת כדין דיו לצורך הדיון בבקשה.

    קיומה של התנגדות מצד בעלי זכויות אינה מונעת דיון בבקשה להיתר ואף את אישורה במידת הצורך, וככל שלא התקבלה הסכמת בעלי הזכויות הנדרשת על פי הדין, יידרש היזם לפנות למפקח על בתים משותפים בהתאם לחוק חיזוק בתים.

     

16. היזם טוען כי התקבלו החתימות הדרושות, לרבות ייפויי כח מתאימים מאת כל בעלי הזכויות ובעלי הקרקע לטובת הפרויקט.

     

17. ועדת הערר הבהירה כי עובר להגשת כתבי התשובה לערר, הציגה הועדה המקומית ייפויי כוח נוטריוניים בלתי חוזרים שחתמו בשנת 2018 ששה מבעלי הדירות בבנין. החותמים על ייפויי הכח נתנו הסכמתם לעורך דין שניר שער לחתום בשמם ובמקומם על כל המסמכים לצורך ביצוע הפעולות כמפורט בייפוי הכח ביחס למקרקעין, על פי ההסכם מיום 7.10.2018 שנחתם בינם לבין היזם לצורך ביצוע פרויקט בהתאם להוראות תמ"א 38. בהתאם לייפוי הכח היה מוסמך עו"ד שער לחתום על הבקשה להיתר בשם בעלי הזכויות הנ"ל.

     

    עוד קבעה ועדת הערר כי על הבקשה להיתר מופיעה חתימה של משרד הבינוי והשיכון באמצעות חברת עמידר ביחס לשש דירות הרשומות על שמה (למעשה שבע דירות ועל כך בהמשך) , כך שלמעשה העותר הוא היחיד שלא חתם על הבקשה להיתר.

    בנסיבות אלה, ובהתחשב בעובדה שלא היתה שנויה במחלוקת כי העותר קיבל הודעה אודות הבקשה להיתר, לא מצאה ועדת הערר כל פגם בכך שהוועדה המקומית ערכה דיון בבקשה להיתר ונתנה לגביה החלטה.

     

18. היזם- התקבלו כל החתימות הדרושות לרבות ייפויי כח. העותר בחר להעלות טענות מן הגורן ומן היקב לשם סיכול הפרויקט.

     

    דיון והכרעה - שטר עסקה וחתימת בעלי הדירות על הבקשה להיתר

     

19. העותר חוזר בעתירה על טענותיו בפני ועדת הערר ואינו מצביע על שגגה שנפלה בהחלטתה.

    פסה"ד גולד ליפט אליו מפנה העותר דן במערכת היחסים שבין קבלן לדיירים ובשאלת תוקף החוזה שנחתם ביניהם ולא במסמכים שיש להגיש לוועדה המקומית כתנאי לדיון בבקשה להיתר.

    בענייננו משהוצגו לוועדה המקומית ייפויי כח נוטריוניים בלתי חוזרים (כדוגמת ייפוי הכח המופיע בסעיף 16 לתגובת הועדה המקומית) די בכך כדי לטפל בבקשה להיתר.

     

20. טענת העותר בדבר ניסיון זיוף שנעשה לכאורה על ידי היזם נטענה בעלמא. יתרה מכך, לא צורפו לעתירה בעלי הדירות שעל פי הנטען חתימתם זויפה ועלולים להיפגע אם תתקבל הטענה. די בטעם זה כדי לדחות את הטענה (ראה סעיף 13 לעיל).

     

    פגמים בפרסום הבקשה להיתר

21. העותר טוען כי הועדה המקומית לא יידעה את הציבור כראוי בכל הנוגע להגשת הבקשה להיתר. פגם זה מצדיק לטענתו את ביטול החלטתה. לא בוצע יידוע הציבור בהתאם לסעיף 27 לתמ"א 38 הקובע כי יש לפרסם הודעות בדבר הגשת הבקשה להיתר ולתת אפשרות לכל בעל עניין להעיר את הערותיו. דרכי הפרסום שמיעת ההערות וההחלטה תהיה בהתאם לקבוע בסעיף 149 לחוק; לא הוגשו אישורים על מסירת הודעות אישיות; גם אם היזם שלח הודעות אישיות לבעלים של הדירות בבנין הוא לא הודיע למחזיקים בדירות שחלקם שוכרים של חברת עמידר המתגוררים בדירותיהם שנים ארוכות; לא נשלחו הודעות אישיות לבעלים ולמחזיקים בדירות בבניין מספר 13 הסמוך, על אף שהבקשה עשויה לבטל מספר חניות בחלקה 273 השייכת לאותו בניין; בהודעה שפורסמה בנוגע לבקשה להיתר, לא הופיעו חלק מהסטיות התכנוניות המגולמות לכאורה בבקשה להיתר; הועדה המקומית לא פרסמה הודעה באתר האינטרנט שלה כפי שנדרש בסעיף 1ב(א) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן "חוק תכנון ובניה") הקובע:

    "1ב. (א) נקבעה חובת פרסום בעיתון לפי חוק זה, תחול חובת הפרסום גם באתר אינטרנט במדור מיוחד, שיישא את הכותרת הודעות בענייני תכנון ובניה", כמפורט להלן:..."

     

22. הועדה המקומית טוענת כי כלל הפרסומים לרבות הפרסום באתר האינטרנט של הועדה המקומית נעשו על ידה כדין. ההתנגדות שהוגשה על ידי העותר מעידה על כך, טענות העותר בענין זה נידונו ונדחו על ידי ועדת הערר.

    אשר לפרסום באתר האינטרנט חוזרת הועדה המקומית בתגובתה על ההבהרות והמסמכים שהציגה לוועדת הערר ואלה זכו להתייחסות בהחלטת ועדת הערר. העותר חוזר על טענותיו שנטענו בפני ועדת הערר כאילו לא התקיים בפניה דיון ולא מצביע על פגם שנפל לטענתו בהחלטת ועדת הערר.

     

23. היזם טוען כי מעצם העובדה שהוגשו שתי התנגדויות לבקשה להיתר ברור כי היה ידוע לציבור על הבקשה להיתר וזכות הציבור ובכלל זה העותר לא נפגעה.

     

24. ועדת הערר קבעה כי מרבית הפגמים בפרסום להם טוען העותר אינם מהווים כלל פגמים (כגון מספר הדירות הקיים בבנין; הטענה להריסה של הכניסה הצפונית של הבנין; מספר המחסנים; מספר הדירות המבוקשות בקומות החדשות) וחלקם מהווים לכל היותר אי דיוקים שאינם יורדים לשורשו של ענין.

     

25. בפרסום ההקלה לקו הבנין לחזית אכן נפל פגם. בעוד שבפרסום נאמר כי מבוקשת הקלה ב"קו בנין לרחוב יסוד המעלה (דרומי) 2.0 מ' – על פי תמ"א 38" בפועל הבקשה היא לקו בנין אפס. על אף שהיה ראוי שהועדה המקומית היתה מדייקת בפרסום, הרי שהקטנת קו הבניין לחזית נועדה לצורך הקמת מרפסות בחזית הבניין, בהקלה התואמת את נראות הבניינים הסמוכים למקרקעין. ועדת הערר הפנתה לעע"מ 2339-12 שוחט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה כפר סבא (פורסם בנבו, 19/08/2013) (להלן "פס"ד שוחט")בו נקבע שלא כל פגם בפרסום מחייב את החזרת הבקשה להיתר לאחור, לשלב הפרסום:

    "תוצאת הפרתה של חובת הפרסום במקרה שלפנינו, מושפעת מאופן בחינת הפגיעה הנגרמת לפרט בשל אי הפרסום. ככלל, כאשר הפרסום נועד להגן על זכויות, כמו למשל זכות ההתנגדות במקרה דנן, המחדל מלפרסם יוביל לבטלות ההחלטה, בעיקר כאשר הנוגע בדבר לא ידע אודותיה (ברק-ארז, בעמ' 348). ואולם, בית המשפט ימנע מהחלתה של גישה מחמירה מעין זו, כאשר אי הפרסום לא פגע ביכולת התכנון או ההסתמכות של הפרט (בג"ץ 3081/95 רומיאו נ' המועצה המדעית של ההסתדרות הרפואית בישראל, פ"ד נ(2) 177 (1996)" (הדגשה שלי – ז.ב).

    ועדת הערר קבעה שהפגם שנפל בפרסום ההקלה אודות קו הבנין אינו פגם מהותי היורד לשורשו של ענין והוא לא מנע מהעותר להעלות את טענותיו בפני הועדה המקומית ובפני ועדת הערר. מדובר בהקלה שניתן לאשרה והיא אינה עולה כדי סטיה ניכרת. לא היה בפגם כדי לשנות את החלטתה של הוועדה המקומית ויש להניח כי היא היתה מגיעה לאותה החלטה גם אלמלא הפגם הנטען.

     

26. בכל הנוגע לפרסום באינטרנט דחתה ועדת הערר את טענת העותר לאחר שהוועדה המקומית הציגה העתקים מהפרסום שביצעה באתר האינטרנט שלה. הועדה המקומית ציינה כי הפרסום כלל קישור לאתר האינטרנט בו ניתן היה לצפות בתכנית הבקשה להיתר אך משחלף המועד האחרון להגשת ההתנגדות לבקשה להיתר לא ניתן עוד לצפות בקישור ועל כן אין בידי הועדה המקומית להציג תימוכין. ועדת הערר קבעה כי העותר לא טען בכתב ההתנגדות לפגם זה ויש בכך כדי להעדיף את עמדת הועדה המקומית ולדחות את טענת העותר המהווה הרחבת חזית (ראה עע"מ 9264/10 חברת נ.י.ל.י נדל"ן נ' עירית גבעת שמואל (30.5.2012).

     

27. לענין משלוח הודעות לדיירי בנין 13 קבעה ועדת הערר כי ככל הנראה לא נשלחו הודעות אך המגרש עליו בנוי הבנין אינו גובל בבניין 13 ובין שני המגרשים חוצצת בפועל חלקה נוספת המשמשת לחניה. ועדת הערר גם לא שוכנעה שבנין 13 עלול להיפגע כתוצאה מכך ש- 3 חניות שהתבטלו במסגרת הבקשה להיתר שויכו אליו לפי תכנית הר/7/150 שכן לאחרונה ניתן לבנין 13 היתר לחיזוק מכח תמ"א 38 במסגרתו הוקצו מקומות חניה בתחומי המגרש מעבר לתקן. הבקשה להיתר עבור מגרש 13 קודמה על ידי אותו יזם כך שגם אם נפל פגם באי שליחת ההודעות בנסיבות הענין אין המדובר בפגם מהותי היורד לשורש הענין ומצדיק את ביטול החלטת הועדה המקומית.

     

    דיון והכרעה - פגמים בפרסום הבקשה להיתר

28. בהתייחס להחלטת ועדת הערר טוען העותר כי הוועדה המקומית (וועדת הערר לאחריה) אינן מוסמכות לאשר הקלה מקווי בנין הקבועים בתמ"א 38 שכן מדובר בתכנית מתאר ארצית ובהתאם לסעיף 149(א) לחוק התכנון והבניה בהקלה מתכנית מתאר ארצית נדרש אישור המועצה הארצית.

     

29. טענה זו יש לדחות על הסף כיוון שלא נטענה בערר שהוגש על ידי העותר, ואף לגופה. סעיף 4.1.2ז' לתקנון תכנית הר/1/38 שכותרתו "מרפסות" קובע כי "בנוסף לכל הזכויות תתאפשר, במסגרת חיזוק מבנים או במסגרת הריסת מבנים ובנייה מחדש, תוספת מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבנין בשטח של 12 מ"ר" הקטנת קו הבנין לחזית נועדה כדי לאפשר את הקמת המרפסות בחזית הבנין. זאת ועוד, תכנית הר/1/38 כפופה לתמ"א 38 על שינוייה (סעיף 1.6.לתקנון הר/1/38). ב"הערה ליחס" נקבע כי תכנית הר/1/38 משנה רק את המפורט בהוראותיה. כל יתר ההוראות התוכניות והתשריטים של תמ"א 38 על תיקוניה החלות על השטח ממשיכות לחול. העולה מהאמור הוא כי ההוראה לגבי מרפסות בסעיף 4.1.2 ז' לתקנון הר/1/38 משנה את הוראותיה של תמ"א 38 על תיקוניה ואין המדובר בהקלה מתכנית מתאר ארצית.

     

30. על אף חשיבות הפרסום ויידוע הציבור אף אני סבורה כי הפגם בפרסום ההקלה בקו הבנין של המרפסות אינו חמור דיו כדי להביא לביטול החלטת הועדה המקומית. אי הדיוק בפרסום עוסק בהרחבת חזית הבניין לכיוונו של הכביש, לצורך בניית מרפסות עבור הדיירים בבניין.

    בניה דומה אושרה ובוצעה בבניינים 7, 9 ו-13 הסמוכים למקרקעין ואין זה סביר כי התקלה הנוגעת בפרסום תפגע ביכולת התכנון או ההסתמכות של הפרט בנושא.

    החלטת ועדת הערר כי ההקלה בנוגע לקו בניין אפס אינה עולה לכדי סטייה ניכרת, היא החלטה סבירה ואין להתערב בה, בעיקר לאור תקנה 2(5)(ב) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן "תקנות סטיה ניכרת"), הקובעת כי לא יראו בבנייה מעבר לקו שנקבע בתכנית כסטייה ניכרת במקרה של בנייה בהתאם לקו הבנייה של יתר המבנים ברחוב, כפי שמתקיים במקרה זה.

     

31. גם בשאר הטענות בענין הפרסום (הפרסום באינטרנט וההודעה לבעלי הדירות בבית 13) נימוקי ועדת הערר מקובלים עלי.

     

    תקפן של זכויות הבניה מכח תכנית הר/7/150

32. לטענת העותר, בהתאם לאמור בסעיף 18 להוראות תכנית הר/7/350 "התכנית תבוצע תוך 8 שנים מיום אישורה". לפיכך, פג תוקפן של הזכויות הקבועות בה ולא ניתן לבסס על התכנית בקשה להיתר.

     

33. הועדה המקומית מפנה לפסיקה בה נקבע כי הוראה בתכנית בדבר המועד לביצועה, בהתאם לסעיף 84 לחוק התכנון והבניה הקובע כי "כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע והתאריכים לביצוע כל שלב", יש לראות כהוראה מנחה בלבד שאי עמידה בה אינה גוררת תוצאה בדבר תוקפה של התכנית. חלוף הזמן לבדו אינו מונע את מימוש הזכויות מכח התכנית.

     

34. היזם, מפנה אף הוא לפסיקה לפיה הוראה בדבר תוקפה של תכנית היא הוראה מנחה.

     

35. ועדת הערר דחתה את הטענה והפנתה לעע"מ 4596-19 ד"ר מיכל דחוח הלוי - מטה רמת אליהו שלנו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (30.1.2020). סעיף 18 בתכנית הר/7/150 הוא סעיף שכיח בתוכניות, נעדר הוראת הפקעה מפורשת וחלוף הזמן אינו מונע את מימוש הזכויות. יתרה מכך, הזכויות המוקנות מכח תכנית הר/7/350 ותמ"א/38 כמעט חופפות (למעט 5 מ"ר) כך שגם אם היתה מתקבלת טענת העותר לא היה בכך כדי לבטל את הבקשה להיתר אלא לשנותה בלבד.

     

     

     

     

    דיון והכרעה - תקפן של זכויות הבניה מכח תכנית הר/7/150

     

36. בערעור חוזר המערער על טענתו. לטענתו, הוא סבור בניגוד לעמדת ועדת הערר (הנסמכת על הפסיקה) כי הוראת סעיף 18 היא הוראה מחייבת. העותר אינו מצרף כל אסמכתא לתמיכה בעמדתו הנוגדת את הפסיקה או מנמק מדוע יש לסטות מההלכה. מדובר בטענה בעלמה.

    לאור הדברים הברורים שנקבעו בפסיקה אין לי אלא לדחות את טענת העותר ולהפנות לדברים שנאמרו בענין דחוח:

    " ...בדרך כלל הוראה בתכנית בדבר המועד לביצועה לפי סעיף 84 לחוק התכנון והבנייה יש לראותה כ"הוראה מנחה" (directory), שאי עמידה בה אינה גוררת תוצאה באשר לתוקפה של התכנית (בג"ץ 43/79 גולדנברג נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב, פ"ד לג(3) 122 (1979); בג"ץ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב, פ"ד מז(5) 573 (1993))".

     

    מספר יחידות הדיור בבניין

     

37. במסגרת הבקשה להיתר התבקשו 18 דירות נוספות על 14 הדירות הקימות. לטענת העותר, מהתשריט וצו הרישום של הבניין בפנקס הבתים המשותפים משנת 2008, עולה כי בבניין 13 דירות, גם בנסח הטאבו קיימות 13 תתי חלקות ובפועל קיימות בבנין 13 דירות. לטענת העותר יש בכך ניסיון של היזם לפצל את דירת הגן בבנין. לטענתו, גם אם בבקשה להיתר (המקורית) נכללו 14 דירות לא ניתן היום להתייחס לבנין כאילו הוא מכיל 14 דירות כשבפועל קיימות רק 13 דירות. היזם לא ביקש את פיצול דירת הגן הקיימת, והנושא לא נידון על ידי הועדה המקומית ועל כן אין להתיר זאת.

     

38. הועדה המקומית טוענת כי בתכנית המפורטת שחלה על המקרקעין, הר/7/150, נקבעו לבניין 14 יחידות דיור להן הוקצו 14 מקומות חנייה. בפועל, זכויות הבניה שניתנו הן לפי 14 יחידות דיור (ראה טבלת חישובי חניות בסעיף 31 לתגובת הועדה המקומית) וכך אף בנויים מרבית הבניינים ברחוב שנבנו באותה תקופה. היתר הבנייה המקורי של הבנין לא אותר בעקבות שריפה שהתרחשה בארכיון מנהל ההנדסה של העירייה.

     

39. היזם הסביר בדיון בפני ועדת הערר כי הפער במספר הדירות נובע מכך שדירת הגן בקומה התחתונה נוצרה מאיחוד של שתי דירות שהן בבעלות עמידר.

     

40. לאור ההסברים שניתנו על ידי הועדה המקומית והיזם קבעה ועדת הערר כי יש יסוד לעמדת הועדה המקומית והיזם לכך שהבנין הוקם עם היתר ל- 14 יחידות דיור אם לאור העובדה שעל פי התכנית הר/7/150 ניתנו זכויות ל- 14 יחידות דיור ואם מהטעם ששטחן של כלל הדירות בבנין עומד על 65 מ"ר כל אחת. לאור זאת קיבלה ועדת הערר את עמדת הועדה המקומית והיזם וקבעה כי יש להכיר ב-14 דירות במבנה.

     

     

    דיון והכרעה - מספר יחידות הדיור בבניין

     

41. בהיעדר ראיות אחרות, גודלה של "דירת הקרקע" ביחס לגודלן הסטנדרטי של הדירות בבניין, הזכויות שהוקנו בתכנית הר/7/150, ומספר החניות בבנין מעיד כי הדירה בקומת הקרקע ככל הנראה אוחדה משתי דירות. קביעתה של ועדת הערר ביחס למספר הדירות בבניין סבירה ואין מקום להתערב בכך.

     

    כניסה נפרדת לדירת הגן

     

42. לטענת העותר, לבניין 2 כניסות – כניסה צפונית לדירת הגן וכניסה דרומית לדירות הנמצאות מעליה. בתשריט שהגיש היזם מסומנת הכניסה הצפונית לדירת הגן ככניסה קיימת ללא היתר ומיועדת להריסה ובנית מרפסת במקומה. לטענת העותר, בהודעה שפורסמה על ידי הוועדה המקומית נעדרת הודעה על הריסה חלק כלשהו בבנין. זהו פגם נוסף שנפל בהודעה.

     

43. ועדת הערר קבעה כי לא התרשמה שבבקשה להיתר מבוקש להרוס כניסה קיימת אלא להסדיר כניסה לכל הדירות בבנין לרבות אלו שבקומת הקרקע דרך הלובי של הבנין. מאחר ולא נמצא כי מדובר בשינוי מהוראות התכנית התקפה ובעלי הזכויות בדירות הגן לא התנגדו לא נמצא בסיס לטענת העותר.

     

    דיון והכרעה – כניסה נפרדת לדירת הגן

     

44. מדובר בקביעה מקצועית של ועדת הערר ובית המשפט לא יתערב בה.

     

     

     

     

    6 מחסנים דירתיים בלבד

     

45. לטענת העותר סעיף 3.1.4 לתכנית הר/1002 מתיר להקים מחסנים רק אם ניתן להקימם עבור כלל הדירות בבניין. היזם ביקש להוסיף מחסנים רק עבור הדירות החדשות שיבנו בפרויקט:

    "3.1.2 למגורים בבניה רוויה (בתים משותפים):

    • תותר הקמת יחידת מחסן לדירה בשטח מרבי של 6 מ"ר ליח"ד, בתנאי שיוכח כי יש את כל מקומות החניה עפ"י התקן.

      ...

      3.1.4 כתנאי להיתר בניה תוצג תכנית לאישור ועדה מקומית המראה תוספת מחסנים לכל הדיירים ובהסכמת הבעלים כנדרש עפ"י חוק וכפוף לאישורים הנדרשים עפ"י חוק" (הדגשה שלי – ז.ב) (נספח ה' לתגובת היזם).

       

46. הועדה המקומית הסבירה כי היא מפרשת את ההוראה כמחייבת הקמת מחסנים לכל הדיירים רק כאשר מוקם בנין חדש ולא כאשר מבצעים הרחבת בניינים או בבקשות היתר מכוח תמ"א 38 במסלול של חיזוק.

     

47. ועדת הערר קיבלה פרשנות זו בהיותה פרשנות הגיונית. לעמדתה יש לקחת בחשבון את מגבלות הבנייה בבניין הקיים, ואין זה סביר למנוע בקשה לתוספת להרחבת דירות קיימות רק בשל ההוראה בתכנית הנושאית הר/1002 העוסקת בתוספת מחסנים לדירות .

     

    דיון והכרעה - מחסנים דירתיים בלבד

48. עמדתה של הוועדה המקומית ועמדת ועדת הערר מקובלות עליי. לא ניתן לצפות כי בניינים שנבנו לפני שנים רבות יכילו אפשרות תכנונית להוספת מחסנים בעבור כלל הדיירים. ואכן אין זה סביר לדחות בקשה לתוספת להרחבת דירות קיימות רק בשל ההוראה בתכנית נושאית. הפרשנות הניתנת על ידי הועדה המקומית היא פרשנות סבירה הננקטת באופן שיוויוני.

     

    קומה טיפוסית ומכפיל דירות

49. בבקשתו להיתר ציין היזם כי הקומות החדשות שיבנו יהיו בנות 5 דירות בכל קומה, ולא 4 דירות כפי שיש בקומות הקיימות. כתוצאה מכך יעמוד מכפיל הדירות על 2.5 לתוספת של 19 דירות, לצד ה-13 הקיימות. לטענת העותר מכפיל דירות של 2.5 מתאים יותר לפרויקט מסוג הריסה ובניה ולא לחיזוק ועיבוי.

     

     

    דיון והכרעה - קומה טיפוסית ומכפיל דירות

     

50. באשר לסוגיית הקומה הטיפוסית נטען על ידי המשיבות כי מדובר על הרחבת חזית שלא נטענה על ידי העותר לכל אורך ההליך. בנוסף הטענה נטענה בעלמא ללא ביסוס מספק.  

51. אכן, טענתו של העותר בעתירה לא מבוססת, שכן אינה מפנה לסעיף ספציפי בתוכניות המוזכרות על ידו. מעיון בסעיף 4.1.2ב בתכנית הר/1/38, הנוגע לתוספת קומות, לא מופיעה הגבלה על מספר דירות בקומה. על כן טענה זו נדחית.

     

52. בכל הנוגע למספר הדירות הנוספות ולמכפיל הדירות בבניין, נטען על ידי המשיבות כי תמ"א 38 לא מגבילה את מספר יחידות הדיור בבניין אלא קובעת זכויות של קומות מותרות. התכנון של יחידות הדיור נתון לשיקול דעתה של הועדה המקומית כאשר המכפיל שניתן במקרה זה דומה למכפיל שניתן במקומות סמוכים.

     

     

53. העותר מבקש לבסס את עמדתו באמצעות הפנייה לפרויקטים שונים ברחבי הוד השרון בהם נוספו דירות במכפיל של 1.7 או 1.8, כאשר בתזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה שהונח על שולחן הממשלה, מבוקש להגביל את המכפיל ל-2.0 בלבד. תזכיר חוק אינו מהווה מקור משפטי נורמטיבי מחייב. מלבד הפנייה זו שכאמור אינה רלוונטית, העותר לא ציין מדוע קיימת מניעה להתקדם עם הפרויקט עם מכפיל דירות של 2.5, בעוד הנושא נתון לשיקול דעתה של הועדה המקומית. לבסוף מבקש העותר להפנות לסעיף מההסכם שנחתם בין בעלי הזכויות בקרקע לבין היזם. העותר לא צרף את נוסחו של הסעיף המדובר, ועל כן לא מצאתי להתייחס אליו. עקב האמור לעיל, אין להתערב בהחלטת ועדת הערר גם בסוגיה זו.

     

    חניות

54. העותר טוען כי תכנית הר/7/150 מחייבת את היזם להצמיד חניות לדירות הקיימות, לצד החניות בעבור הדירות החדשות. העותר מתבסס על סעיפים 10.ד ו-16 לתכנית הנ"ל העוסקים ב"הסדרת חניה". לטענתו, אי הצמדת החניות בטאבו כפי שמתבקש לטענתו בתכנית עולה לכדי סטייה ניכרת המחזקת את מצוקת החנייה שקיימת במקום.

     

55. הועדה המקומית והיזם טוענים כי התכנית מבקשת להסדיר חניות, אך לא להצמידן לדירות ספציפיות מבחינה קניינית. הסדרת החניות בוצעה ומופיעה ב"נספח לחניה" בתכנית (נספח 9 לעתירה) ובלאו הכי בירור נושא ההצמדה בטאבו לא מיועד להתברר מול מוסדות התכנון.

     

56. ועדת הערר קבעה כי הוסדרו בעבור הבניין 24 חניות כשבפועל נדרשות 18 חניות בלבד. 5 החניות הנותרות ניתן להצמיד לדירות הקיימות, באמצעות ההליכים המתאימים.

    דיון והכרעה – חניות

     

57. עמדת ועדת הערר מקובלת עלי. תכנית הר/7/150 לא קובעת חובת "הצמדה" של החניות אלא הסדרה בלבד, כפי שאכן בוצע. ומספר החניות שהתבקש בתחומי המגרש עולה על הנדרש בתכנית הר/1/38 (שחייבה הסדרת חניות לדירות החדשות בלבד).

     

    פינוי הבית הפרטי ברחוב תבור 10

58. העותר טוען כי תכנית הר/7/150 מורה במפורש על הריסת הבית הפרטי ברחוב תבור 10, הצמוד לבניין. כך אף בהתאם למסמך המדיניות להתחדשות מתחם יסוד המעלה שאישרה מליאת הועדה המקומית באוגוסט 2020 שם נאמר "הסדרת רחוב יסוד המעלה ורח' נטעים – תוך פינוי המבנה ברח' התבור 10". העותר לסעיף 145(ג1)(1) לחוק התכנון והבניה הקובע :

    " (ג1) (1) נקבעו בתכנית החלה על קרקע או על בניין תנאים למתן היתר הנוגעים לביצועה לעניין התניית ביצועה בסלילת דרכים או בהקמת תשתיות או נקבעו בתכנית למגורים החלה על קרקע או על בניין תנאים כאמור או תנאים אחרים למתן היתר הנוגעים לביצועה, לא תיתן רשות רישוי מקומית היתר לעבודה או לשימוש אם לא מולאו התנאים האמורים, אלא אם כן אישר זאת מוסד התכנון המוסמך לבקשת מי שרשאי להגיש את התכנית לגבי הקרקע או הבניין הנוגעים בדבר, ובלבד ששוכנע כי ניתן להשיג את המטרות שבשלהן נקבעו התנאים האמורים גם בלא מילוי אותם תנאים, ולעניין תנאים הנוגעים לסלילת דרכים או הקמת תשתיות – גם אם שוכנע כי השירות התשתיתי הנדרש יינתן באופן סביר, גם בלא מילוי אותם תנאים, והכול בשים לב לזמן שחלף ממועד אישור התכנית ולשינוי הנסיבות; מוסד התכנון המוסמך ייתן החלטה בבקשה לפי סעיף קטן זה בתוך 60 ימים מיום שהוגשה לו הבקשה" (הדגשות שלי – ז.ב).

     

59. הועדה המקומית טוענת שאין בתכנית הר/7/150 הוראה המחייבת את פינוי בית המגורים. על אף הצורך לטפל במבנה העניין אינו מהווה תנאי להוצאת היתרי בניה, בוודאי כאשר מדובר בהיתרים מכוח תמ"א 38.

     

60. ועדת הערר קבעה אף היא כי אין בתכנית הר/7/150 הוראה מפורשת המחייבת את פינוי הבית האמור.

    דיון והכרעה - פינוי הבית הפרטי ברחוב תבור 10

61. איני רואה סיבה להתערב בהחלטת ועדת הערר. על אף האמור בהחלטת ועדת הערר לא הצביע העותר על הוראה המחייבת את פינוי והריסת הבית ברח' תבור 10 כתנאי להותאת היתר בניה אלא חזר על טענתו שנבחנה ונדחתה על ידי הועדה המקומית ולאחריה ועדת הערר.

     

62. סעיף 145(ג1)(1) לחוק תכנון ובניה מתייחס לתכניות בהם קיימים 'תנאים למתן היתר' ואין זה המצב בענייננו.

    הבקשה להיתר לא עומדת בהוראות סעיף 12 לתכנית הר/1002 - ניקוז

63. לא מצאתי לנכון להתייחס לטענת העותר בדבר אי עמידה בתנאי הוראות הר/1002 באשר לניקוז בפרויקט, שכן התנגדותו של העותר בנושא זה התקבלה במסגרת החלטת הוועדה המקומית בהתנגדויות שקבעה כי היזם יגיש תכנית ניקוז לאישור מחלקת התשתיות בעירייה לפני הוצאת ההיתר. על אף שוועדת הערר ציינה כי לא היה מקום להעלות טענה זו בפניה חזר העותר על הטענה כאילו לא נידונה והתקבלה.

    כך גם באשר לתכנית הר/1/38 המחייבת את היזם להגיש נספח פיתוח ותכנית תנועה ערוך על ידי מהנדס תנועה – הועדה המקומית חייבה את היזם להגיש את הנספחים הרלוונטיים כתנאי לקבלת ההיתר ועל כן טענה זו אינה רלוונטית לעתירה.

     

    אי הארכת תוקפה של תמ"א 38

64. באשר לכל הנוגע לרצונה של המועצה הארצית לתכנון ובניה שלא להאריך את תוקפה של תכנית תמ"א 38, אין בכך כדי להשפיע על בקשה להיתר שנדונה ואושרה לפי המצב הסטטוטורי הקיים באותה עת.

     

    סיכום

65. לאחר סקירה של כלל טענות העותר עולה כי יש לדחות את כל טענות העותר שנידונו והוכרעו בוועדה הערר ואין מקום להתערב בהן.

    העותר ישא בהוצאות ובשכר טרחת כל אחד מהמשיבים בסך של 15,000 ₪. (המשיבים 3ו-4 יחשבו לצורך זה כמשיב אחד).

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, י"ב ניסן תשפ"ב, 13 אפריל 2022, בהעדר הצדדים.