עת"מ 1757-07 אשבד נכסים בע"מ נ' עיריית ראש העין

פסק דין זה הוא פסק דין משלים לאחר שבית המשפט העליון החזיר לבית משפט זה את שאלת חישוב היטלי הפיתוח שהעותרת מחויבת בהם.

הנסיבות

בראשית שנות התשעים זכתה העותרת במכרז שפורסם ע"י מינהל מקרקעי ישראל לחכירת מגרש בפארק התעשייה "אפק" שבראש העין (להלן: הנכס). חלף היטלי הפיתוח, התחייבה העותרת במסגרת תנאי המכרז בתשלום הוצאות פיתוח לחברת "מבני תעשייה בע"מ" בסך של 1.12 מיליון ש"ח.

סמוך לאחר זכייתה, מימשה העותרת את מלוא זכויות הבנייה המוקנות לה, בהיקף של 120% העולים כדי 7,880 מ"ר. לאחר מספר שנים, ביצעה העותרת בנייה נוספת בנכס עד כדי הכפלת השטח הבנוי ואף יותר מכך (17,133 מ"ר), כאשר חלקה הגדול של הבנייה מבוצע בלא היתר. לאחר שהוגש כנגד העותרת כתב אישום פלילי בגין חריגות בנייה, גובש הסדר פשרה במסגרתו סוכם כי חלק מהבנייה העודפת ייהרס מבלי להרשיע אי מי מבעלי העותרת. יחד עם זאת, הוצאו היתרי בנייה מכוחה של תכנית חדשה לחלק מהבנייה העודפת עליה לא חל צו ההריסה, ולגבי חלק נוסף טרם הוצאו היתרי בנייה.

ביום 10.04.2007 שלחה המשיבה לעותרת דרישה להשלמת היטלי פיתוח המכוונת כלפי הבנייה העודפת שלא נהרסה (8,557 מ"ר), בסך 1,522,119 ש"ח בהתאם לחוקי העזר העירוניים [חוק עזר לראש העין (אספקת מים) התשכ"ט- 1969 (להלן- חוק אספקת מים); חוק עזר לראש העין (ביוב) התשס"ז- 2007 (להלן- חוק הביוב החדש); חוק עזר לראש העין (סלילת רחובות) התשס"ז- 2006 (להלן- חוק הסלילה החדש)].

בפסק דין שניתן ביום 29.11.2009 קבעתי כי "מיקור החוץ" בו נקטה העירייה כשהפריטה את עבודות הפיתוח לחברת מבני תעשייה בע"מ מהווה וויתור שלה על גביית היטלי הפיתוח המגיעים לה בגין הבנייה הראשונית בנכס. כן נקבע שבהתאם ל'הלכת אל עמי' ניתקה זיקת השירות בין עבודות הפיתוח שבוצעו בראשית שנות התשעים לבנייה העודפת שנבנתה כמעט עשור לאחר מכן. כך, זיקת שירות (אפילו מינימלית) בין עבודות הפיתוח לנכס אינה מתקיימת ומשום כך למשיבה אין סמכות לגבות היטלי פיתוח נוספים בעבור הבנייה העודפת.

המשיבה ערערה על פסק דין זה (עע"מ 2314/10 עיריית ראש העין נ' אשבד נכסים, (24.06.2012), להלן- פסק הדין), ובהרכב מורחב של חמישה שופטים התקבל הערעור ושונתה 'הלכת אל עמי'. "שיטת ההיטלים" שאושרה בבית המשפט העליון קבעה שני תנאי סף לגביית היטלי פיתוח- הראשון, שהגבייה תותנה בכך שהוקמו תשתיות בפועל ברחוב הגובל לנכס המחויב בהיטל פיתוח, כך שמתקיימת זיקת הנאה ישירה בין עלות התשתיות לבין החיוב הראשוני בהיטל, תנאי זה הוא תנאי 'בלעדיו אין' ; השני, שהסכומים שנגבו יחושבו וישקפו נאמנה את ההוצאות הצפויות וישמשו לתכלית שלשמה נגבו ולא להעשרת קופת העירייה- תנאי זה מהווה קיומה של זיקה מימונית כלשהי, גם אם רופפת, בין עלות העבודות לתעריף ההיטל שנקבע, בהתאם לעליית המדדים הרלוונטיים ולהתפתחותן של תכניות התשתית העירונית (לפיכך, קיימת חובה על הרשות לעדכן מעת לעת את תעריפי ההיטלים).

משהתגבשו תנאי הסף ניתן לחשב את היקף החיוב. לעניין זה, שוקלים שני ראשי חיוב- ראשוני ומשלים. עילת חיוב ראשונית מתגבשת עם היווצרותה של זיקת הנאה בין הנכס לבין התשתית (ביצוע עבודות בנכס גובל). עילה זו מחושבת כמכפלת תעריף ההיטל בשטח הבנוי בפועל. עילת חיוב משלימה קמה כל אימת שנוספת בנייה לנכס, ומחושבת כמכפלת התוספת בתעריף ההיטל במועד גמר הבנייה. הדין הקנה אפשרות לרשות המקומית לבחור בין שיטת חיוב חד פעמית לבין פיצול החיוב לעילה ראשונית ומשלימה. הרשויות המקומיות עיגנו את שיטת ההיטלים בחוקי העזר השונים.

בהקשר לעניין דנן, נקבע בפסק הדין שאין מקום ל"כפל היטל" באמצעות תשלומים כפולים למבני תעשייה ולעירייה עבור אותן עבודות. לפיכך, הסכום אותו שילמה העותרת לחברת מבני תעשייה בע"מ בגין הוצאות הפיתוח יקוזז מחבותה לעירייה בגין היטלי הפיתוח המוטלים על הנכס, הן בגין עילת החיוב הראשונית והן בגין עילת החיוב המשלימה. ובלשון בית המשפט-

"מקום שהעירייה מבקשת להטיל היטל משלים בגין בנייה נוספת, יש לחייב את אשבד בכל סכומי ההיטל שהעירייה הייתה זכאית לגבות כדין לפי התעריפים הקבועים בחוקי העזר- הן בגין החיוב הראשוני הן בגין החיוב המשלים, ומסכום זה יש לקזז את הסכום ששילמה למבני תעשייה בגין עבודות הפיתוח הראשוניות. אציע אפוא לקבוע כי העירייה זכאית לגבות מאשבד אך את היתרה שתיוותר לאחר קיזוזו של הסכום שנזקף לזכותה כאמור, ככל שתיוותר כזו"

הדיון הוחזר לבית משפט זה לשם חישוב הסכום המדויק המגיע למי מן הצדדים לאחר הקיזוז האמור. הצדדים הגישו כתבי טענות משלימים (ותגובות והשלמות לתגובות כפולות ומכופלות) ובהם תחשיביהם לבירור יתרת החוב.

טענות, מענות ודיון בהן

המשיבה גורסת כי קביעת בית המשפט העליון שמהסכום אותו חייבת העותרת לשלם למשיבה בגין החיוב הראשוני והמשלים "יש לקזז את הסכום ששילמה למבני תעשייה בגין עבודות הפיתוח הראשוניות", משמעה כי הסכום ששולם למבני תעשיה יכול להיות מקוזז רק כנגד היטל הפיתוח הראשוני ולא כנגד סך כל החיובים- הראשוני והמשלים. לשון אחר, אם הסכום ששולם למבני תעשייה גבוה מהיטל הפיתוח הראשוני, אין לקזז את היתרה שבין הסכום ששולם לסכום היטל החיוב המשלים. שכן, הסכום ששולם למבני תעשייה שקול רק כנגד היטל הפיתוח הראשוני, כך שבכל מקרה היתרה העומדת לזכותה או לחובתה של העותרת בסוף שנת 1994 (מועד החיוב הראשוני) עומדת על 0 ש"ח.

עיון מדוקדק בלשון פסק הדין למד שלעניין זה אין לקבל את טענת המשיבה. לשון פסק הדין קושרת את סכומי ההיטל הראשוני והמשלים לסך אחד ממנו יש לקזז את הסכום ששולם למבני תעשייה. פרשנותה של המשיבה אינה עולה בקנה אחד עם לשון פסק הדין לעניין זכותה של העירייה לגבות את "היתרה שתיוותר לאחר קיזוזו של הסכום שנזקף לזכותה כאמור, ככל שתיוותר כזו", ומייתרת את הסיפא "ככל שתיוותר כזו". שהרי, אם החיוב המשלים אינו יכול להיות מקוזז בעודפי יתרה ששולמו לכאורה כנגד ההיטל הראשוני, לא ייתכן מצב בו לא תיוותר יתרה כלל. הפרשנות היחידה האפשרית היא שיש לסכום את סך כל החיובים אותם יכולה הייתה המשיבה לגבות, הן בגין החיוב הראשוני(X) והן בגין החיוב המשלים (Y) , ומהם להפחית את הסכום ששולם למבני תעשיה (1.12 מיליון ₪) כך שיתרת חובה של העותרת למשיבה היא X+Y-1,120,000.

לשאלת חישוב סכומי ההיטל הראשוני והמשלים אדרש עתה, בעילות החיוב השונות (סלילה, מים, וביוב).