עת"מ 19490-07-13 פרץ בוני הנגב (1993) בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון זמורה ואח'

הסעד המבוקש בעתירה

1. לפניי עתירה בה התבקשתי להורות למשיבים 1 – 4 לרשום את תכנית בניין עיר זמ/מק/3/4572 (להלן: "תכנית 3") ו-זמ/מק/4/4572 (להלן: "תכנית 4") בלשכת רישום המקרקעין ברחובות (להלן ביחד: "התוכניות"). לחילופין, ככל שלא תירשמנה התכניות תוך 45 ימים ממועד מתן פסק הדין, התבקשתי למנות את ב"כ העותרת ככונסי נכסים לצורך השלמת רישום התכנית, תוך מתן סמכויות לכונסים לבצע כל הנדרש לשם כך.

    

   תמצית העובדות הרלבנטיות

    

2. תכנית 3 אושרה כדין ביוני 2005 ותוכנית 4 אושרה כדין באוקטובר 2006, משמע התכניות נשוא העתירה קיבלו תוקף לפני כ-10 שנים, על בסיסן ניתנו היתרי בנייה לבנייה של עשרה בניינים לבנייה רוויה, בהם כ-130 יחידות דיור שנמכרו ל-130 משפחות שונות המתגוררות באותם עשרה בניינים.

    

3. בשנת 2006 רכשה העותרת מהמשיבה 4 (להלן: "גרנד האוז" או "המשיבה 4"), את זכויות הבעלות במגרשים 1, 2, 4, 7, 1,001 ו-1,002, לפי תכנית בניין עיר זמ/מק/4/4572, כשמגרשים אלה מצויים בחלקות שונות, בגוש 4586 (להלן: "המקרקעין").

    

   גרנד האוז נותרה הבעלים והיזם של ייתרת החלקות שבתוכניות, וכפי שיפורט בהמשך, גם בין גרד האוז, לבין המשיבה 5 (להלן: "משק פטר" או "המשיבה 5"), לבין המשיבה 1 (להלן: "המועצה" או "המשיבה 1"), לבין המשיבה 2 (להלן: "הוועדה המקומית" או "הועדה המקומית"), התגלעו חילוקי דעות שהגיעו לערכאות שיפוטיות.

    

4. על סמך תכניות הבנייה המאושרות, ניתנו היתרי בנייה, ניבנו בנינים של בניה רוויה, נמכרו דירות, ניתנו משכנתאות, ניתנו טופסי 4 והדירות אוכלסו. כל אלו היוו בסיס מוצק והסתמכות של כל הצדדים הנוגעים בדבר, כי הליך הרישום יבוצע כדין ובמועדו.

    

5. בשנת 2007 הגישה המשיבה 5 עתירה מנהלית 2984/07 בבית המשפט המחוזי בת"א, כנגד אישורה של תכנית 4 ובשנת 2008 הגישה עתירה מנהלית 1217/08 כנגד אישורה של תכנית 3. טענתה המרכזית של משק פטר בעתירות אלו כי יש לה זכויות בבאר מים (שאינה בתחום התוכניות) ובבריכת אגירה (הנמצאת בתחום התוכנית) וכי אין לקבל את השינויים שבוצעו בתוכניות בקביעת גבולות החלקות בהן נמצאות הבאר ובריכת האגירה.

    

   עת"מ 1217/08, התוקפת את תכנית 3 נמחקה בהסכמת הצדדים ביום 21.9.14 והלכה למעשה כפי שיפורט בהמשך, רק עתירה 2984/07 ממתינה להכרעה (להלן: "עתירת משק פטר").

    

6. כאמור לעיל, בין המשיבה 2- לבין המשיבה 4, הייתה נטושה מחלוקת, בקשר לנושא הפיתוח, שגם היא עיכבה את רישום התכניות החלות על המקרקעין.

    

   בגין מחלוקת זו הגישו בשנת 2009, גרנד האוז והמועצה, תביעות הדדיות האחד נגד השני.

    

   המועצה הגישה תביעה נגד גרנד האוז, בתיק 33807-12-09 וגרנד האוז הגישה עתירה מינהלית נגד המועצה והוועדה המקומית זמורה בעת"מ 2358/09 .

    

   לאחר שהוגשה התביעה והעתירה הנ"ל, ולאחר משא ומתן ארוך, הגיעו הצדדים – המועצה, גרנד האוז והועדה המקומית להסדר פשרה והתביעה והעתירה הנ"ל נמחקו (להלן: "הסכם הפשרה").

    

   בהתבסס על הסכם הפשרה ביום 3.4.11 חתמה המועצה על התכניות לרישום פרצלציה.

    

   חרף ההסכמה האמורה, עד היום לא נרשמה הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת בעיקר עקב התנגדות המשיבה 5- משק פטר, לרישום הפרצלציה, מאחר שלטובת משק פטר רשומה הערת אזהרה בחלקה 232.

    

7. הערת האזהרה נרשמה מכח הסכם שנכרת בין המועצה למשק פטר ביום 10.1.10 אשר ענינו אפשרויות השאיבה והפעלת הבאר ובריכת האגירה לשם אספקת מים "לשטחים חקלאיים", וכי המועצה תחתום על היתר הבניה שדרשה הועדה המקומית (להלן: "הסכם משק פטר- המועצה").

    

   בהתאם לסעיף 11 להסכם הוסכם כי יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר זכויותיו של משק פטר "לשאיבת מים ולהיקפה..." (להלן ולעיל: "הערת האזהרה").

    

8. ביום 6.3.11 הגיעה גם הועדה המקומית להסכם עם משק פטר במסגרתו הסכימה הועדה שיוצא היתר בניה שהתבקש ע"י משק פטר וכי יבוצעו תיקונים בנספחי התוכניות, אך הוסכם מפורשות שלא יעשה כל שינוי בגבולות חלקות פטר עליהן הבאר ובריכת האגירה, כמופיע בתוכניות (להלן: "הסכם משק פטר- עם הועדה").

    

9. הלכה למעשה, המשיבות כולן, למעט משק פטר, אינן מתנגדות לרישום ולסעד המבוקש בעתירה.

    

   טענות המשיבה 5- משק פטר

    

10. למשק פטר, טענות שונות לגבי זכויות, בחלקה הסמוכה לתכנית- בחלקה 232, עליה קיימת הבאר שאינה פעילה כיום (להלן ולעיל: "הבאר"), ובקשר - לחלקה 229 (כיום 713)בגוש 4586, בה מצויה בריכת אגירת מים (להלן ולעיל: "בריכת האגירה").

     

    (החלקות עליהן הבאר ובריכת האגירה, להלן ולעיל: "חלקות פטר").

     

11. לטענת משק פטר, קיימים פסקי דין חלוטים ((הראשון: עת"מ 1297/03, בו ניתן פסק דין ע"י כב' השופטת קובו (בדימוס) ביום 30.6.05 והשני ביום 18.6.08) (להלן: "פסקי הדין")), באשר לגודלן, ייעודן ומיקומן של חלקות פטר, ולפיכך לא ניתן לרשום תכנית הסותרת קביעות שבפסקי דין.

     

    בפסק הדין הראשון של כב' השופטת קובו בוטלה התכנית זמ/במ/572א', אשר שינתה את הייעוד של חלק מחלקת השצ"פ בה מצויה הבאר והפכה חלק זה של החלקה לשצ"פ לדרך.

     

    ביהמ"ש העליון, לאחר שהוגש לו ערעור על פסק הדין הראשון, החזיר את התיק לביהמ"ש המחוזי, הורה לצרף את גרנד האוז להליכים, ואז ניתן פסק הדין השני.

     

    לטענת משק פטר, העותרת רכשה את המקרקעין בכפוף לפסקי הדין עליהם היא ידעה, כמצוין בסעיף 3.6 וסעיף 4.1 להסכם הרכישה.

     

12. משק פטר עתר כאמור לביהמ"ש לעניינים מנהליים ("עתירות משק פטר" המוזכרות בס' 5 לעיל).

     

    עתירה זו תלויה ועומדת בבימ"ש המחוזי בת"א, נדונה ע"י כב' השופטת שיצר והצדדים ממתינים לקבלת פסק דין (להלן: "העתירה בת"א").

     

13. משק פטר טוען, כי מהמסמכים שהוצגו בתשובתו, עולה בבירור, כי העותרת ידעה שנאסר עליה לבנות בחלקת הבאר וכי היא לא בנתה ולא תיבנה בחלקת הבאר (ראה בקשות ביניים וצווי מניעה שהגישה משק פטר בש"א 30056/07, 30365/07, במסגרת עת"מ 1989/06).

     

    למשק פטר טענות, כי צווי הביניים שניתנו התייחסו לחלקת הבאר כפי שהייתה בטרם נכנסה התכנית זמ/מק/4/4572, אשר שינתה את גבולות חלקת הבאר, וכי תוכנית 4 לא פורסמה כדין ולא התאפשר למשק פטר להגיב על התכנית ולכן היא לא תקפה.

    חלקת הבאר לא פורסמה ברשומות והיא אינה חלק מהתכנית.

     

14. לטענת משק פטר, יש לה זכויות במתקני המים שבחלקותיה, ורק לאחרונה היא קיבלה אישור מרשות המים להתחיל בהליך הפקה וטיוב מי הבאר.

     

    רישום התכנית על חלקת הבאר יגרום למשק פטר נזק בלתי הפיך, שינציח את אי חוקיותה של התכנית ביחס לחלקת הבאר, ותינתן גושפנקא לכך כי תכנית זו חלה על חלקת הבאר, למרות שהסעד בעתירה בת"א הנדרש הינו להצהיר כי התכנית אינה חלה על חלקת הבאר, ופסק דין של בימ"ש זה עלול לעמוד בסתירה לפסק דין של בימ"ש בעתירה בת"א.

     

    לפיכך, טוענת משק פטר, כי התכנית עומדת בסתירה להסכמות שהתקבלו בפסקי הדין, ולמשק פטר אין כל מניעה כי התכנית תירשם ללא חלקת הבאר, ובלבד שתישאר לטובתה הערת אזהרה בחלקה.

     

    דיון והכרעה

     

15. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, אלו שהועלו על הכתב ואלו שנטענו בעל פה בדיון לפני, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין העתירה להתקבל.  לא היה כל מקום להתנגדות משק פטר לרישום הפרצלציה כמבוקש, בשום היבט.

     

    בפניי תכניות המהוות דין, וכפי שיפורט בהמשך, לא רק שזו זכותן של העותרת ושל גרנד האוז, כי הן תרשמנה, אלא שיש חובה לרושמן לפי הדין.

     

16. בעתירה בת"א, מנהל משק פטר מאבק עיקש וארוך מאז שנת 2008, בו התבקש ביהמ"ש להורות על ביטולן של התכניות, והכרעה בעתירה זו אמורה להינתן ע"י ביהמ"ש, מפי כב' השופטת שיצר.

    כל עוד לא תיקבע כב' השופטת שיצר אחרת, הרי ברור, שמעמדן של התכניות הן דין לכל דבר ועניין, ודין יש לכבד בכלל, ובפרט כשהוראות החוק קובעות הליכים מפורשים, לרישומן של אותן תכניות וזכויותיהם של אנשים רבים תלויות בכך.

     

    אני סבור (וכך גם הבהרתי במהלך הדיון), כי מן הראוי היה, שמשק פטר ייפנה לביהמ"ש ויבקש צו מניעה זמני כנגד מימושן ורישומן של התוכניות, אם הוא סבור, שבדין ניתן למנוע את הרישום, ולו רק בשל כך- שלטענתו הן אינן תקפות בחלקן. אך הוא, מטעמים השמורים עמו, לא עשה כן במשך שנים ארוכות, וכשעשה כן, כפי שיפורט בהמשך- הוא נדחה.

     

17. לא ניתן להתעלם מהעובדה, שבמתחם עליו חלות התכניות, גרים מאות אזרחים (לפחות 130 משפחות), שרכשו את דירותיהם מהעותרת, במיטב כספם, בהסתמך על התכניות התקפות והיתרי הבנייה שניתנו על פיהן, והם זכאים בכל היבט, כי הדירות שרכשו, יירשמו על שמם.

    יתר על כן, בגין דירות אלו, ניתנו ע"י הבנקים בישראל, משכנתאות בסכומי עתק למימון הרכישה, וגם הבנקים זכאים כי המשכנתאות שניתנו תרשמנה כדין.

     

    העיכוב היחידי שאינו מאפשר לרשום את הבתים בהם נרכשו הדירות- כבתים משותפים, היא העובדה, שטרם נרשמה פרצלציה בלשכת רישום המקרקעין, כך שכל מגרש המצוי בתחום המקרקעין יירשם כחלקה נפרדת שעליה ממוקם הבניין, ובלאו הכי, יירשם בהמשך, בית משותף על אותה החלקה.

     

    הלכה למעשה, רישום הבית המשותף יתאפשר אך ורק לאחר רישום הפרצלציה, והסעד המבוקש כאן יש להדגיש, הינו אך ורק רישום התכניות על פיהן יהיה ניתן לרשום את הפרצלציה ואת החלקות הנפרדות.

     

    איני נדרש ואיני נכנס במסגרת פסק דין זה, לבעייתיות ולנזקים הנגרמים, עקב אי הרישום, במערכת היחסים שבין: המוכרת - גרנד האוז לבין הקבלן הקונה (העתרת)– פרץ בונה הנגב; שבין הקבלן לדיירים שרכשו דירות; ומעל כל אלו- ליחסים שבין הקבלן והדיירים; בין הבנקים שנתנו משכנתאות לבין הדירים שלקחו את המשכנתאות, אך לא ניתן להתעלם מאלו, במסגרת עתירה מנהלית, בהיבט של חובת תום הלב ומאזן הנוחות ממי שמונע בפועל את הרישום.

     

    החובה לבצע את הרישום הינה חובה שבדין ואין צורך ליתן כל הסבר, מדוע יש לקיים חובה כזו, ואין צורך להבהיר את דחיפות רישומה, בצד כל הנזקים שנגרמים לכל אחד מהנגעים בדבר, כל עוד לא נרשמת התכנית.

     

18. רישום בכלל, בלשכת רישום המקרקעין, מטרתו להציג נכונה כלפי כולי עלמא, את מצב הזכויות של הזכאים במקרקעין, ובפרט יש חשיבות של רישום זה, כדי לאשר שאותם הדיירים שרכשו את דירתם בבניינים המשותפים שנבנו על אותן החלקות, על פי היתרי בנייה שניתנו כדין לבוני הדירות, הם הבעלים של אותן הדירות.

     

    הימנעות מהרישום לא רק שפוגעת במי שרכש זכויות במקרקעין, אלא היא פוגעת גם באמינותו של מוסד זה, שהינו מוסד נדיר, בקשר לחשיבות הרישום המתבצע בו.

     

    אין לחזור ולהרבות בדברים, כי זכות במקרקעין מסתיימת רק מעת רישומה בלשכת רישום המקרקעין, וכל עוד היא לא נרשמה, זכות זו אינה זכות שלמה במקרקעין, על כל המשתמע מכך כפי שנקבע בס' 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

    (א)עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

    (ב)עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

     

    (הארה: בכל מקום בפסק דין זה, בו מופיע קו, המטרה הינה להדגיש, וכל עוד לא נאמר אחרת, הציטוט במקור אינו מודגש בקו).

     

     

    לנכונות הרישום בלשכת המקרקעין יש כאמור, חשיבות יתרה, וכפי שקבע כב' השופט פוגלמן ברע"א 3463/11, עיזבון המנוח אהרוני ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ (פורסם בנבו 16.1.13), שאמר:

     

    "כפי שנפסק לא אחת, חוק המקרקעין מבטא את רצון המחוקק לקיים שיטת מרשם מחייבת ומקיפה שתבטיח כי נכסי מקרקעין, לרבות עסקאות ופעולות משפטיות המבוצעות ביחס אליהם, ישתקפו אל נכון בפנקסים פומביים העומדים לעיונו של כל דורש באופן שיאפשר להסתמך על תוכנם (ראו ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 220-218 (1999); ע"א 2242/92 מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ (1994) פ"ד מח(3) 249, 255 (1994))".

     

19. איני סבור כי טענות משק פטר, יכולות לעמוד כנגד הבקשה וחובת הרישום של התוכניות והפרצלציה המבוקשים. בהסכם משק פטר-הועדה, שנחתם ביום 6.3.11,התחייב משק פטר במפורש, כי הוא מסכים לשינוי הגבולות של חלקת הבאר, ואף הסכים לדחיית עתירתו ביחס לחלקה 713 (229) שהיא חלקת בריכת האגירה, וכך נאמר במפורש באותו הסכם עליו חתום משק פטר:

     

    "1. עתירה 2084/07 תתקבל באופן שיעודה של חלקת הבאר, כפי שסו סומנה בתוכנית 4 היה שצ"פ ובו יהיה ניתן לעשות שימוש בהתאם לס' 17 לתקנון התוכנית ונספח המים... משק לא תטען כנגד שינוי גבולות חלקת הבאר, ככל ששונו גבולות אלו....".

    2. חלקה של עתירה 1217/08 ככל שהיא נוגעת לגבולות חלקה 713 (לשעבר 229) בהתאם תוכנית –תידחה.".

     

    איני מביע דעתי במישרין או בעקיפין לעניין עתירת משק פטר התלויה ועומדת- העתירה בת"א, אך ברור לי כי הסכמה הנ"ל אינה עומדת בקנה אחד, עם התנגדותה של משק פטר לרישום הפרצלציה כמבוקש בעתירה דנן. ער אני לעובדה, כי ההסכם האמור קיבל תחילה תוקף של פסק דין, שלאחריו בוטל, אך הועדה עומדת על תוקפו והיא אף נתנה היתרי בניה בהתייחס אליו (ראה ס' 16 לתגובת הועדה לעתירה) והחשוב יותר לענייננו, העובדה שמשק פטר חתם על הסכם אומרת, שהוא בלאו הכי הסכים לתנאיו. הסכמת משק פטר למחיקת העתירה בקשר לתוכנית 3 (עת"מ 1217/08), אינה מותירה גם היא ספק, כי למשק פטר לא יכולה לעמוד כל טענה כנגד, רישום התוכנית והפרצלציה.

     

    ייתר על כן, איני סבור, כי גם פסקי דינה של כב' השופטת קובו שלטענת משק פטר, יש בגינם לעכב את הפרצלציה, רלוונטיים לענייננו.

     

    פסקי הדין הנ"ל קובעים קביעה אחת ויחידה הרלבנטית לענייננו, כי על הבאר להיות ממוקמת בשטח ציבורי פתוח.

     

    רישום התכניות והפרצלציה, כלל אינה נוגעת לייעוד חלקת השצ"פ, בה מצויה הבאר, ולמיטב הבנתי, תכנית זמ/במ/572 נשארת ועומדת בעינה בתוקף באשר לייעודה, בייחוד כאשר בסעיף 14 לתקנון התכנית נקבע כי התכנית מהווה שינוי לתכנית זמ/במ/572 ביחס למספר יחידות הדיור בתחום התכנית כולה ושינוי מיקום שטח השצ"פ במגרשים 232 ו-233, מבלי להקטין את שטחם, וכי "כל ההוראות האחרות בתכנית זמ/במ/572 אינן משתנות".

     

20. רישום הערת האזהרה אין בה כדי למנוע את הרישום ולכן גם לא ברור מדוע הועדה, תלתה סירובה לבצע את הרישום מטעם זה..

    בהתאם לנאמר כבר לעיל, הערת האזהרה, ענינה ביכולת ובזכות שאיבת מים מהבאר, שאיננה ניתנת להעברה ולכן גם אינה נפגעת מרישום התוכנית והפרצלציה, בפרט לאור סעיף 126 (ב) (ג) לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התו"ב") הקובע:

    "(ב) היה השעבוד זכות מעבר, זכות שאיבת מים או זכות אחרת כיוצא באלה שאינן נתונות להעברה לחלקה שבמקום האחר, תישאר הקרקע כפופה לשעבוד גם אחרי החלוקה; אולם מותר לקבוע בתכנית הוראות בדבר הפקעת זכויות אלה או שינויין, והוראות חוק זה בדבר הפקעת בעלות או פגיעה אחרת בה יחולו על הפקעה או שינוי כאמור, בשינויים המחוייבים לפי הענין.

    (ג) בסעיף זה, "שעבוד"- משכנתה וכל זכות חפצית שיש בה כדי להגביל את הבעלות בקרקעות, וכן שכירות, איסור העברה, עיקול או הערה בפנקסי המקרקעין."

     

21. הוראות הדין בקשר לרישום חלוקה בפנקסי המקרקעין הינן ברורות.

     

    בהתאם לדין, מוטלת על מוסד התכנון החובה לפעול ולרשום תכנית פרצלציה ובסמכותו של יו"ר המוסד לקבוע הוראות שונות, כמו ייחוד הערות אזהרה, זיקות הנאה וכו'. באשר לטענת המשיבה 5, בשאלת הסמכות העניינית של בית המשפט לעניינים מינהליים, לדון בעתירה, אני קובע מפורשות כי משלא נרשמה הפרצלציה, ברור כי ביהמ"ש לענייני מנהליים רשאי וצריך להורות לו לעשות כן, והדרך הנכונה היא בדרך של עתירה מנהלית.

     

    להלן הוראות הדין הרלוונטיות באשר לחובת ונוהלי הרישום:

     

    1. סעיף 125 לחוק התו"ב- שעניינו רישום חלוקה בפנקסי המקרקעין, קובע סד זמנים להגשת תכנית לצורכי רישום למנהל מחלקת המדידות; וכן קובע סד זמנים להגשת תכנית מאושרת על ידי המנהל הנ"ל לרשם המקרקעין:

        

       • בתוך שמונה חודשים מיום תחילת תוקפה של החלוקה החדשה, יגיש יושב ראש הוועדה המקומית, שבתחומה אושרה תכנית החלוקה החדשה, למנהל כהגדרתו בפקודת המדידות (בסעיף זה – המנהל), תכנית לצורכי רישום התואמת את התכנית של החלוקה החדשה שאושרה; בתוך חודשיים מהיום שהועברה התכנית למנהל, יאשרה ככשרה לרישום בהתאם לפקודת המדידות וחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, אם מצא כי התכנית ראויה לרישום כאמור.

       • בתוך שמונה חודשים מהיום שאושרה תכנית ככשרה לרישום לפי סעיף קטן (א), יעביר יושב ראש הוועדה המקומית ללשכת רישום המקרקעין הנוגעת בדבר את התכנית, וכן את העתק התכנית לחלוקה החדשה שאושרה על תשריטיה, כשהוא חתום על ידיו, ורשם המקרקעין ירשום את החלוקה בהתאם לתכנית בתוך חודשיים מהיום שהועברו אליו התכנית והעתק התכנית כאמור.

          

         1. תקנה 66 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב – 2011 קובעת כי רישום החלוקה יעשה על פי בקשה חתומה של יו"ר וועדת מוסד התכנון:

             

            "(א) רישום חלוקה חדשה ייעשה על פי בקשה החתומה ביד יושב ראש מוסד התכנון שאישר את החלוקה, ויצורפו לה מסמכים אלה:

             

            1. סדר פעולות האיחוד והחלוקה, הכולל את פירוט הפעולות על פי סדרן בהתאמה לתכנית לצורכי רישום כאמור בפסקה (5) וכן הוראות בדבר ייחוד שעבוד וייחוד או ביטול זיקות הנאה, בהתאם לצורך;

            2. הוראות ותשריט התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה, ובכלל זה הוראות בדבר רישום זיקות הנאה ושעבודים אחרים, הנושאים חותמת בדבר אישורם על ידי מוסד התכנון;

                

            3. העתק טבלת ההקצאה או טבלת הקצאה והאיזון של התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה, לפי העניין, הנושאת חותמת של מוסד התכנון בדבר אישורה;

            4. תכנית לצורכי רישום, הכוללת את המקרקעין שמבוצעת בהם החלוקה החדשה, ומאושרת בהתאם לחוק התכנון והחתומה ביד יושב ראש מוסד התכנון כתואמת את התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה;

            5. תכנית לצורכי רישום, הכוללת את המקרקעין שמבוצעות בהם החלוקה החדשה, ומאושרת ככשרה לרישום על פי פקודת המדידות;

            6. כל מסמך אחר הדרוש למתן החלטה בבקשה.

               (ב) את התכניות לצורכי רישום המנויות בתקנת משנה (א)(4) ו – (5) ניתן להגיש על גבי  תשריט אחד".

                

               21.3 תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), תשס"ט – 2009 קובעות, גם הן, בתקנה 12, מהם המסמכים אתם צריך יו"ר מוסד התכנון להעביר לרישום המקרקעין לצורך רישום חלוקה חדשה:

                 "(א) לצורך רישום חלוקה חדשה, יעביר יושב ראש הוועדה המקומית לרשם המקרקעין, את המסמכים האלה:

               (1) בקשה לרישום החלוקה החדשה החתומה בידי יושב ראש הוועדה המקומית;

               (2) סדר פעולות האיחוד והחלוקה, הכולל את פירוש הפעולות על פי סדרן בהתאמה לתכנית לצורכי רישום כאמור בפסקה (6), וכן הוראות בדבר ייחוד שעבוד וייחוד או ביטול זיקות הנאה, במידת הצורך;

               (3) הוראות ותשריט התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה, ובכלל זה הוראות בדבר רישום זיקות הנאה ושעבודים אחרים, הנושאים חותמת בדבר אישורם על ידי מוסד התכנון;

               (4) העתק טבלת ההקצאה או טבלת ההקצאה והאיזון של התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה, לפי העניין, הנושא חותמת של מוסד התכנון בדבר אישורה;

               (5)תכנית לצורכי רישום הכוללת את מתחם האיחוד והחלוקה, ומאושרת בידי יושב ראש הוועדה המקומית כתואמת את התכנית שקבעה את ההוראות בדבר האיחוד והחלוקה;

               (6) תכנית לצורכי רישום הכוללת את מתחם האיחוד והחלוקה, ומאושרת ככשרה לרישום על פי פקודת המדידות.

               (ב) את התכניות לצורכי רישום המנויות בתקנת משנה (א)(5) ו- (6) ניתן להגיש על גבי תשריט אחד." 

                

               21.4 על פי קובץ נוהלי רשום והסדר מקרקעין, אשר כולל את הוראות הנוהל של האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים, על יו"ר:

                

               2.3.8140 "ייחוד שעבודים והערות בתכנית חלוקה חדשה.

               א. הערת אזהרה – הייחוד יתבצע על פי בקשת הזכאי או על פי הצהרת עורך דין, כולל הערות אזהרה לזכות בנקים, המתבססת על ידיעתו, לאחר שבדק המסמכים בגינם נרשמו הערות האזהרה או על פי הוראות יושב ראש וועדת התכנון. 

               ב. הערות אחרות כגון: הפקעה, צווי הריסה, אתר עתיקות וכד', הייחוד יתבצע על פי הסכמת מי שרשם את ההערה או על פי הצהרת מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו ההערות או על פי הוראות יושב ראש וועדת התכנון. 

               2.3.8150 זיקות הנאה בתכנית חלוקה חדשה.

               א. זיקות הנאה יש לייחד אך ורק לחלקות המתאימות. הזיקה אינה עוברת עם העברת הבעלות לחלקה החדשה, אלא יש לייחדה אך ורק לחלק החדשה שבה הזיקה מצויה (סעיף 126(ב) לחוק התכנון וסעיף 97 לחוק המקרקעין).

               ב. הייחוד יכול שיהא על פי תצהיר של מודד מוסמך, לאחר שבדק את התשריטים לפיהם נרשמו הזיקות, או על פי אישורו של יו"ר וועדת התכנון. 

               ג. בתכנית לחלוקה חדשה ניתן לבטל זיקות הנאה קיימות (סעיף 126 (ב) לחוק התכנון).

               [...]

                

               מן המקובץ עולה כי חרף ההוראות הנ"ל – המטילות כאמור על יו"ר מוסד התכנון חבות לרישום חלוקה חדשה וכן מקנות לו סמכות לייחוד הערת אזהרה/זיקת הנאה – נמנע יו"ר מוסד התכנון בענייננו, מלרשום את התכנית (תהא סיבת הסירוב אשר תהא ובין היתר מהנימוקים של משק פטר שאינם אמורים למנוע את הרישום).

                

               בנסיבות אלו, ברי כי לבית המשפט לעניינים מינהליים מוקנית הסמכות להורות לו לרשום את התכנית, ולכן אין כל בסיס לשאלת הסמכות שעוררה כאמור משק פטר.

                

22. מהאמור לעיל עולה באופן ברור, כי משקיבלה התכנית תוקף לפני כעשר שנים, היא הפכה לדין מחייב והיה צורך לרשמה מכוח הוראות סעיף 125 לחוק התו"ב הנ"ל, הקובע לוח זמנים של שמונה חודשים ליו"ר הוועדה המקומית כדי להגישה לרישום למנהל לשכת רישום המקרקעין, וזה אמור לאשרה בתוך חודשיים.

     

23. אני סבור, כפי שכבר נאמר, כי טענות משק פטר אין בהן דבר, שהיה ושיש בו כדי למנוע או לעכב את הרישום.

     

    מאז שהוגשה העתירה בת"א ע"י משק פטר, ועשר שנים מאז שאושרו התכניות, לא סברה משק פטר להגיש צו מניעה שימנע את רישומה של התכנית, או כל צו אחר, בקשר למימושה.

     

    כאמור, גם אנוכי במהלך הדיונים שבפניי, כשניסיתי להביא את הצדדים לכדי הסדר, הבהרתי למשק פטר כי ללא מתן צו מניעה ע"י ביהמ"ש שדן בעתירה- העוסקת בשאלת תקופתה של התכנית לכאורה (ראה דיון מיום 11.11.13), לא ניתן למנוע את רישום הפרצלציה, אך למרות זאת, בקשה שכזו לא הוגשה עד ליום 4.8.14, שאז נאות משק פטר להגיש את הבקשה, אך בקשה זו נדחתה ע"י כב' השופט גינת ביום 13.8.14, וגם משכך- משנדחתה בקשה לעכב את מימוש התכנית, לא יכולה משק פטר להעלות כל טענה או לבקש כל סעד שימנע את הרישום.

     

24. יתר על כן, ולמעלה מן הצורך, אינני סבור כי מטיעוני משק פטר עולה הסבר הגיוני, או שהוצגה לי ראיה כלשהי, כי אכן בביצוע רישום התכנית תהיה פגיעה בלתי הפיכה למשק פטר.

    כפי שכבר נאמר, רישום תכנית בלשכת רישום המקרקעין איננו רישום המקנה זכויות למאן דהוא, אלא גורם לכך, שהרישום בלשכת רישום המקרקעין תואם את תכניות בניין העיר שאושרו כדין ואת הבנוי עליהן, ככל שזה נבנה על פי היתר כדין שניתן בהתבסס על התכניות. משמע, רישום התכנית עצמה איננו יוצר את הזכויות, ולכן אין בו פגיעה.

     

25. איני מתעלם מטענת משק פטר כי לטעמה, חייב להיות רדיוס מגן סביב הבאר כדי שיהיה ניתן לשאוב ממנה וכי תכנית הפרצלציה זמ/מק/4/4572 מנוגדת לתכנית זמ/במ/572 ונספח המים שלה, מונעים את קיומו של רדיוס המגן, ולכן נמנע ממשק פטר, השימוש בבאר לצורך הפקת מי שתייה.

     

    ראשית, לא ראיתי בנספח המים של תכנית זמ/במ/572 תימוכין לטענה זו של משק פטר. דווקא עיון בנספח המים מעלה כי בפרק תיאור התכנית נקבע בפירוש שהבאר תשמש לאספקת מים לשטחים חקלאיים, ובסעיף 17 לתקנון התכנית זמ/במ/572 נקבע: "אספקת מים תהיה ממקור מאושר ע"י משרד הבריאות".

     

    מהאמור עולה, ובהמשך יוכח כי למסקנה זו תימוכין נוספים, שהבאר נשוא הדיון אינה מיועדת להיות מקור למי שתייה, אלא בייעודה היא מקור מים לחקלאות, ואילו המים שיסופקו לדיירי הבניינים שבתכנית, יסופקו רק ממקור מאושר ע"י משרד הבריאות.

     

    כבר בדיון בחודש יוני 2011, שהתקיים בבימ"ש העליון, הודיע ב"כ המועצה כי "מהבדיקות המוקדמות שעשינו אנחנו הבנו שהבאר מליחה".

     

    גם משרד הבריאות הבהיר בהודעת עדכון לביהמ"ש כי "באר משק פטר המופיעה בתכנית אינה מאושרת לשמש כבאר מי שתייה ולפיכך לא חלות עליה מגבלות בנייה ברדיוס המגן".

     

    במכתב משרד הבריאות מיום 9.7.14 נקבע במפורש כי: "נכון להיום על פי המידע שבידינו באר משק פטר המופיעה בתכנית אינה מאושרת לשמש כבאר מי שתייה ולפיכך לא חלות עליה מגבלות בנייה ברדיוס מגן של באר מי שתייה".

     

    בישיבה של הוועדה המקומית מיום 10.9.14 עלה כי עמדת משרד הבריאות לא השתנתה כלל ועיקר ואף הוקצנה, וכך נאמר:

     

    "מהאמור עולה כי בכל מקרה לא ניתן להפיק במקום מי שתייה, אלא מים לחקלאות, קידוח שאינו מצריך מרווחי מגן. (...) לאחר בירור נוסף התקבל מסמך מאת המהנדסת המחוזית לבריאות הסביבה, גב' איתי בורלה, הקובע כי בזמנו נבדק הנושא של הסבת הקידוח לשתייה והמסקנה הייתה שזה לא אפשרי ולפיכך אין קידוח מי שתייה/אין שפרות להסבת מי שתייה ולכן אין רדיוס מגן ואין מגבלות במקום.

    מהאמור לעיל עולה המסקנה כי מבחינת משרד הבריאות האמון על שמירת רדיוסי המגן מקידוחי מים, אין מניעה לאשר את הבקשה להיתר".

     

    ולבסוף לעניין זה יש עוד להעיר ולהאיר כי תקנות הבריאות העם (תנאים תברואיים לקידוח מי שתיה) תשנ"ה- 1995 בתקנה 6 ו-7 אוסרות על בניה ברדיוס מקידוח מי שתיה ולא מגבול החלקה עליה בנויה הבאר, מגבלה שגם היא אינה קימת בעיניננו, כעולה מטיעוני הצדדים.

     

26. במסגרת הכרעתי זו, איני דן בשאלה, האם משק פטר הינה בעלת רישיון תקף להפקת מים מהבאר, אך אם אכן כך הם הדברים, הרי רק סביר שמשק פטר יודעת שהבאר לא נועדה להפקת מי שתייה, ולכן לא ברור לי מדוע לא הובאו העובדות הנ"ל כהווייתן בפני בימ"ש זה, שדן בעתירה מנהלית, שכידוע, לצדדים חובה מוגברת בהליך שכזה, למסירת כל הנתונים והעובדות הנכונות.

     

27. למעלה מן הצורך, לא יכול להיות חולק כיום, כי גם אם היה בסיס משפטי כלשהו לטענות משק פטר (ואיני סבור כך), הרי שמתשובת משרד הבריאות ומהראיות שהיו בפניי, עולה, כי אין ביסוס לטענות אלו של משק פטר. טענת משק פטר שנטענה במפורש או במשתמע, כי מדובר בבאר המיועדת למי שתיה, לא הוכחה, והסתבר- קרוב לוודאי, שהיא אינה מתיישבת עם המציאות ועם העובדות בשטח בקשר לייעוד אותה באר ותכליתה.

    רדיוס מגן מסביב לבאר חייב להיות בבאר שמפיקה מי שתייה, והבאר נשוא טענות משק פטר הינה באר שאושרה בעבר לקידוח מי קולחים, מים לחקלאות, שלגביהם לא חלה החובה של רדיוס.

     

28. טענה נוספת שנטענה ע"י משק פטר הינה כי הסכם פשרה שנחתם בינה לבין העותרת ביום 28 פברואר 2007 מופר ע"י העותרת שהתחייבה שלא לבנות בחלקת הבאר.

    עיון בהסכם מעלה כי אין בו או בהתחייבות האמורה של העותרת על פי הסכם זה כדי למנוע את רישום התכנית. לא הוכח ולא נטען גם ע"י משק פטר, כי בוצעה בניה בחלקת הבאר, וכל שנטען ע"י משק פטר היה, שנעשתה בנייה של חדר אשפה בסמוך לגבול חלקת הבאר, אך לא בתוכה, וגם מטעם זה, לא נראה כי יש רגליים לטענת משק פטר בדבר הפרת הסכם הפשרה.

    בכל מקרה עתירה זו ופסק דין זה אינם באים כלל להכשיר בנייה שנעשתה, גם אם היא נעשתה בניגוד למוסכם שבין הצדדים, ומטרתו רק להכשיר את הליך רישום תכנית פרצלציה בלשכת רישום המקרקעין ולא להכשיר בניה שנעשתה.

     

29. מהאמור לעיל עולה, כי התנגדות משק פטר לרישום אינה מבוססת, אינה מנומקת ואינה עולה בקנה אחד עם הוראות הדין.

     

30. לאור כל האמור לעיל אני מקבל את העתירה ואני מורה למשיבים 1 ו-4 לרשום את התוכניות בלשכת רישום המקרקעין בהקדם האפשרי.

     

31. אני מחייב את המשיבה 5 לשלם:

    • לעותרת שכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,200 ₪.

    • למשיבה 4 שכ"ט עו"ד בסך כולל של 7,200 ₪.

    • למשיבה 3 שכ"ט עו"ד בסך כולל של 1,800 ₪.

    • לא מצאתי לזכות את המשיבות 1 ו-2 בהוצאות מאחר וגם להן "אשם תורם" וחלק במחדל אי הרישום.

       

      ניתן היום, כ"ב אייר תשע"ה, 11 מאי 2015, בהעדר הצדדים.

       

      חתימה