פונדק משה ואחרים נ' יצחק גיל ואח'

פסק דין

1. כללי

לפניי תביעה למתן פסק דין המצהיר כי התובעים רכשו את זכויות הבעלות של הנתבעים בנכס מקרקעין בתל אביב, ולחלופין לשלם לתובעים את ההפרש בין שווי המקרקעין כפי שהוסכם לבין שווי השוק שלהם וכן שכר טרחת עורך דין שהיה כרוך בהכנת ההתקשרות שבין הצדדים.

2. הצדדים ותמצית העובדות

כל אחד הצדדים, למעט הנתבע 1, הוא בעלים רשום של 1/8 זכויות של הקרקע המצויה ברחוב ישיבת וילוז'ני 70, תל אביב, הנמצאת בשכונת נווה צדק, או בסמוך לה והידועה גם כחלקה 10 בגוש 7112, ועליו מבנה ישן (להלן: "המקרקעין" או "הנכס").

הנתבע 1 (להלן: "גיל"), הוא בעלה של הנתבעת 2, ומי שהיה לו חלק פעיל בהתנהלות מול התובעים, אך אין לו זכויות בנכס. יתר הנתבעים הם בני דודים, אשר קיבלו את הזכויות בנכס בירושה. הנתבעים 3 ו – 5 הם אחים, כאשר הנתבע 3 המתגורר בארצות הברית, הסמיך את אחותו, הנתבעת 5 לפעול בשמו, על פי יפוי כוח נוטריוני כללי (הנתבעים 2-4: להלן: "קבוצת המוכרים").

התובעים, שני זוגות, שותפים גם בעסקים, שעיקרם מפעל לבנייה מתועשת, הממוקם במפרץ חיפה. במקביל השקיעו ביחד גם בנדל"ן, בין באמצעות חברה שבבעלותם ובין באופן אישי. בבעלות התובעים גם מספר נכסים בשכונת נווה צדק, בקרבת הנכס. התובע 1 (להלן: "פונדק"), הוא הפעיל מבין התובעים בנוגע להשקעות בנדל"ן של התובעים כאשר התובע 3 (להלן: "ורון"), אמון על הצד הטכני של המפעל. מטבע הדברים, פונדק הוא שהיה מעורב מטעם התובעים בכל הנוגע להתנהלות בתיק שלפניי.

בין גיל לבין פונדק, נוהל מו"מ במהלכו הועלתה אפשרות לפיה ירכשו התובעים את זכויותיה של הנתבעת 2, תמורת הסך 40,000 דולר. בהמשך נוהל מו"מ לפיו כל קבוצת המוכרים תמכור את חלקה לתובעים תמורת הסך 220,000 דולר, קרי 55,000 דולר לכל אחד מהם. כפי שיפורט להלן, הוכנו טיוטות הסכם מכר, ואלה הועברו על ידי פונדק או מטעמו, לגיל וממנו ליתר הנתבעים, אך בסופו של דבר לא נחתם הסכם מכר.

המחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים הינה האם נכרת הסכם מכר מחייב, לפיו מכרה קבוצת המוכרים את זכויותיה במקרקעין לתובעים או לחלופין רק הנתבעת 2 מכרה את חלקה לתובעים על פי נוסח קודם של מסמך התקשרות שלא כלל את יתר קבוצת המוכרים, ואם לא, האם זכאים התובעים לקבל מהנתבעים פיצויי קיום בדמות ההפרש בין שווי השוק של זכויות המוכרים בנכס לעומת הסכום שנקבע במסמכי ההתקשרות שהוחלפו בין הצדדים. לחלופי חילופין לחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים כשכ"ט עו"ד בקשר עם הטיפול בהתקשרות.

3. עמדת התובעים בקליפת האגוז

התובעים גורסים כי בשלב כלשהוא, פנה גיל אל פונדק והציע לו לרכוש את זכויותיה של הנתבעת 2 תמורת הסך 40,000 דולר. התובעים הסכימו להצעה ובהתאם לכך הכין בא כוח התובעים, עו"ד יהודה נביא (להלן: "עו"ד נביא"), טיוטת הסכם מכר, לפיו מוכרת הנתבעת 2 את חלקה לתובעים תמורת הסך 40,000 דולר, המשולם במזומן עם חתימת ההסכם, מתוכו יופקד סך של 7,500 דולר בנאמנות בידי עו"ד נביא, להבטחת התשלומים החלים עליה לפי ההסכם (להלן: "הטיוטא הראשונה"). לגרסת התובעים, הטיוטא שוגרה לגיל על ידי פונדק, באמצעות מכשיר הפקס של שכנתו של גיל. לעמדת פונדק, מסר לו גיל הערות לטיוטא הראשונה, שלא שינו במהות את פרטי ההתקשרות, ובכללן כי רק התובעים יישאו בהוצאות המשפטיות הכרוכות בעיסקה, ומבלי שהנתבעת 2 תידרש לתשלומן של אלה. ההערות הועברו לעו"ד נביא אשר על גבי נוסח הטיוטא הראשונה במחשב משרדו, ביצע את התיקונים הדרושים, מבלי שנשמר הנוסח המקורי של הטיוטא הראשונה. המסמך המתוקן (להלן: "הטיוטא השנייה"), הועבר אף הוא לגיל בפקס ביום 273.07. לאחר שלא נמסרה הטיוטא השנייה כשהיא חתומה על ידי הנתבעת 2, פנה פונדק לגיל והאחרון הודיעו כי נבדקת אפשרות שגם יתר המוכרים ימכרו את חלקם לתובעים. בחלוף כשבועיים הודיע גיל לפונדק כי גם יתר המוכרים מסכימים למכור לתובעים את זכויותיהם בנכס אך בתמורה של 220,000 דולר, קרי תוספת של 40% על המחיר שהוסכם עם הנתבעת 2. לאחר התייעצות בין התובעים לבין עצמם, הסכימו האחרונים להצעה, מסרו אותה לעו"ד נביא, אשר העלה אותה על הכתב (להלן: "הטיוטא השלישית"), והיא שוגרה בפקס לגיל, בסוף חודש אפריל 2007.

חתימת ההסכם נדחתה פעם אחר פעם על ידי גיל אשר הודיע כי בגין המכירה תחוייב הנתבעת 4 במס שבח מאחר ומכרה דירה אחרת בפטור ממס במהלך ארבע השנים האחרונות. סופו של דבר, ולאחר בדיקה של פונדק, הוא הגיע למסקנה כי לא יחול מס שבח על המוכרים, והודיע לגיל, לאחר התייעצות עם התובעים, כי אם יחול מס שבח על המוכרים, ישאו בו התובעים. בהקשר זה אף התקיימו שיחות בין פונדק לבין בעלה של הנתבעת 4 אשר טיפל עבורה בעסקה, בהן נדון נושא מס השבח, ובמהלכן הודיעו הראשון כי גיל מייצג את כל המוכרים וכי אין כל מניעה שהמוכרים יחתמו על הטיוטא השלישית. גם הנתבעת 5, אישרה לפונדק, כך לטענתו, כי גיל פועל בשם כל המוכרים.

להפתעת פונדק, הודיע לו גיל בשיחה ביום 3.7.07 כי המוכרים שינו מטעמם, אינם מסכימים למכירה בסך המוסכם של 220,000 דולר ודורשים סך של 400,000 דולר שהוא השווי ההולם לפי חוו"ד שמאי שנועצו איתו. לשינוי זה לא הסכימו התובעים, שאף שלחו ביום 9.7.07 מכתב דרישה לנתבעים בו עמדו בין היתר על אכיפת ההתקשרות. למכתב לא התקבלה תגובה. בנסיבות אלה הגישו את התביעה נשוא פסק הדין.

בתביעה נטען כי יש לאכוף על המוכרים את הטיוטא השלישית שכן משקפת את גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב, הגם שלא נחתמה. לחלופין, יש לאכוף על הנתבעת 2 מכירת חלקה לפי הסך 40,000 דולר לפי הטיוטא השנייה. לחילופי חילופין, יש להשית על הנתבעים לשלם לתובעים פיצויי קיום לפי הפער בין שווי השוק של זכויות הנתבעים במקרקעין שהוא 400,000 דולר כגרסת הנתבעים לבין המחיר המוסכם של 220,000 דולר, קרי לשלם את הסך 180,000 דולר וכן את שכ"ט עו"ד התובעים בקשר עם הטיפול בהתקשרות בסך של 3,000 דולר.

בסיכומיו טען בא כוח התובעים כי הוכחה גמירות דעת של קבוצת המוכרים להתקשר בהסכם מחייב, וכי רק מחמת רצון קבוצת המוכרים לשפר את התמורה המוסכמת, לא נחתם ההסכם, וזו בגדר נסיבה חיצונית שאין בה כדי לשחרר צד מהתחייבותו החוזית. לעניין גמירות הדעת טוען בא כוח התובעים, שאין אמת בפי קבוצת המוכרים לפיה לא החליטו להתקשר בהסכם למכירת חלקיהם תוך שטוען לסתירות מהותיות בעדויות הנתבעים כמו גם העדר אמת בפיהם, לאי העדת עדים דרושים, במיוחד בולט הדבר, כך לעמדת בא כוח התובעים, לעומת מהימנות התובעים שאמינותם לא התערערה. עוד נטען שאי התייצבות חלק הנתבעים לדיון לא כל שכן, העדר תצהיר מטעמם, מקנה לתובעים את הזכות ליטול נגדם פסק דין. בית המשפט מופנה להלכות בהן הורו בתי המשפט על אכיפת הסכמי מכר, בין בעין ובין על ידי מתן פיצויי קיום, חרף אי חתימתם, על בסיס עקרון תום לב.

4. עמדת הנתבעים בקוף המחט

הנתבעים מכחישים את גרסת התובעים באשר לדידם המגעים ביניהם היו בדרג של בדיקות וגישושים בלבד ומבלי שהגיעו לשלב של גיבוש אומד דעת להתקשר בהסכם מחייב. עוד טוענים התובעים כי פונדק, איש עסקים ממולח, ניצל את תמימותם, היותם אנשים מבוגרים, בלתי מנוסים בתחום העסקים אשר הפעיל עליהם לחץ בלתי פוסק להגיע להסכמות למכירת חלקם בנכס מבלי שנתן בידם שהות מספקת וסבירה לבדוק את תנאי העסקה, ובגדרה המחיר הראוי.

הנתבעים מאשרים אמנם כי נוצר קשר בין פונדק לבין גיל באשר לאפשרות מכירת זכויות הנתבעת 2 בנכס, ובהמשך למכירת חלקם של יתר קבוצת המוכרים, אך כל זאת נעשה שלא באופן הנטען על ידי התובעים.

גיל טוען כי בעקבות פנייה לפונדק והצעה למכירת חלקה של הנתבעת 2 תמורת הסך 40,000 דולר, העביר לו פונדק טיוטא בפקס, וגיל לטעמו לא ראה צורך ליתן לה התייחסות שכן אשתו, הנתבעת 2, לא הייתה בשלה למכור את זכויותיה בנכס. לפיכך, לא הועברה אליו טיוטא שנייה מתוקנת למכירת זכויותיה של הנתבעת 2 בנכס, בניגוד לגרסת התובעים. גיל והנתבעת 2 טוענים כי הנתבעת 2 ביקשה לבדוק אפשרות עם יתר המוכרים מעוניינים למכור את חלקם, דבר שיהיה בו, אם יוחלט על מכירה, להעלות את סכום התמורה. בהמשך, נועצו הנתבעים בינם לבין עצמם ושקלו אפשרות למכור את זכויותיהם בנכס תמורת סך של 220,000 דולר לפחות, לאחר שייבדק הנושא עם אנשי מקצוע בכללם שמאי ועורך דין, ויוכן הסכם שייחתם, כתנאי להתקשרות מחייבת. עוד הובהר כי גיל אינו מייצג את יתר הנתבעים, והוא אינו מוסמך לחייב אותם. בהמשך, שגר פונדק טיוטא של מכירת זכויות כל המוכרים לתובעים, היא הטיוטא השלישית שלגרסת הנתבעים היא הקבוצה השנייה. הנתבעים פנו לשני עורכי דין בדבר אפשרות המכירה ואלה מסרו להם שקודם עליהם לפנות לשמאי אשר ישום את שווי זכויותיהם בנכס, ורק לאחר מכן יהיה טעם להיכנס למו"מ מתקדם למכירת הזכויות. בהתאם לכך, כך נטען, נמסר לנתבעים כי שווי הזכויות מגיע לסך של 400,000 דולר, מחיר אשר לגביו לא הייתה הסכמה של התובעים לשלם. עוד נטען לבעיה שהתעוררה בנוגע למיסוי החל על הנתבעת 4, כאשר התובעים הסכימו לקחת אותו על עצמם.

5. המחלוקות