פס"ד בנושא מחלוקת בין אחים בנוגע להתחייבותו של אח לקנות עבור אחיו מגרש בהרחבה. בסיס המחלוקת בשאלה, האם הוצאות הפיתוח נכללות בערך הקרקע

מחלוקת בין אחים בנוגע למגרש שבהרחבה במושב XXX (להלן: "המושב").

בבסיס המחלוקת התחייבות של הנתבע, אחיו של התובע, מיום 26.2.1998 (להלן: "כתב ההתחייבות").

אין מחלוקת כי במסגרת כתב ההתחייבות, התחייב הנתבע לקנות עבור אחיו, התובע, מגרש בהרחבת המושב ככל שתינתן לו האפשרות. עיקרה של המחלוקת היא האם התחייב הנתבע לשלם עבור התובע אך ורק את עלות הקרקע "נטו" (שנכון להיום עומדת על 0 ₪ לאור הטבות להם זוכה המושב, המצוי בשטחי עזה מהמדינה)? או שמא התחייבות זו כוללת גם התחייבות לשלם עבור הנתבע את הוצאות פיתוח המגרש, שעומדות כפי הנראה על סכום עדכני של מעל 230,000 ₪?

רקע כללי ודיוני

1. כאמור, בעלי הדין הם אחים.

1. אמם של הצדדים רשומה כבעלת הזכויות במשק מס' XX במושב (להלן: "המשק").

1. אין מחלוקת בין האחים כי הוריהם הועידו את הנתבע לשמש כ"בן ממשיך" במשק וכמי שיירשם כבעל הזכויות בו לאחר אריכות ימיהם.

1. אין מחלוקת כי עסקת מתנה שבמסגרתה ביקשה האם להעביר את זכויותיה במשק לידי נתבע 1 טרם הושלמה.

1. כתב ההתחייבות נערך ונחתם על ידי נתבע 1 בנוכחות עורך דין א.ר., וזאת כפי העולה מהעדויות בעקבות דין ודברים משפחתי באשר לגורל המשק לאחר אריכות ימי הורי הצדדים.

1. כתב ההתחייבות נחתם בנוכחות הורי הצדדים וכן שלושה עדים נוספים על פי לשונו (הגם שאחד מהעדים, ד.ח., התכחש לכך שכתב ההתחייבות נחתם בנוכחותו).

1. אביא את לשון כתב ההתחייבות הרלוונטי לעניינו כלשונו:

"...אני הח"מ ח.א. נושא ת"ז XXXX ממושב XX משק XX, בנם של ס.ח. נושא ת"ז XXX ומ.ח. נושאת ת"ז מס' XXX, מצהיר ומתחייב בזה כדלקמן:

אם תנתן לי קרקע ביחידת בניה לבנים ממשיכים למשק XX מטעם מושב XX (להלן- הקרקע), הנני מתחייב:

לקנות את הקרקע בסכום העלות של הקרקע מטעם המושב ולהעביר את כל  הזכויות בקרקע לאחי מ.ח. נושא ת"ז מס' XXXX .

לעזור לאחי מ.ח. הנ"ל לכשיתחתן סכום כולל של 20,000 ₪ (ללא ריבית והצמדה) למטרת חתונתו..." (שם).

1. התביעה הוגשה כתביעה לאכיפת חוזה ולחילופין פיצוי כספי כנגד נתבע 1 כמו גם כנגד וועד המושב ורמ"י.

1. במסגרת כתב התביעה גולל התובע את ניסיונותיו להביא לאכיפת  כתב ההתחייבות על ידי הנתבע לאחר שהחלה להתפרסם הקצעת מגרשים בשטחי ההרחבה של המושב. לטענתו של התובע הנתבע, חרף אישורו בפני המושב המושב כי התובע מומלץ מטעמו לרכישת המגרש, מתנער שלא כדין מהתחייבותו.

על פי כתב התביעה הואיל והנתבע הוא שהתחייב לרכוש את המגרש עבורו, חלה עליו גם החובה לשלם את מלוא הוצאות הפיתוח עליו, לבנות עליו בית ורק כעבור 5 שנים, להעביר את הזכויות לתובע (סעיף 15 לכתב התביעה).  לכן ומשאין פועל הנתבע כאמור מבקש התובע לאכוף על הנתבע את התחייבותו לרכוש את המגרש ולחילופין לפצותו כדי שווי המגרש על פי הערכת שמאי שימונה.

1. טענת הנתבע, בתמצית, היא כי אמנם התחייב לרכוש עבור התובע את המגרש בשווי עלות הקרקע, אלא שעלות זו איננה כוללת כל עיקר את הוצאות הפיתוח, ובכך גם כמובן לא התחייב לבנות על המגרש בית עבור התובע אלא להמליץ עליו בפני האגודה, כפי שאמנם עשה. הניסיון לחייבו לשלם את הוצאות הפיתוח אינו עולה בקנה אחד עם התחייבותו.

1. אין כפי הנראה מחלוקת כי סכום הוצאות הפיתוח שאושר לגבייה עתה עומד על כ- 227,000 ₪, וזוהי ליבת המחלוקת (ראו גם בכתב ההגנה מטעם רמ"י).

1. משנסיונות להביא את הצדדים לכלל הסכמה לא עלו יפה נקבעה התובענה לשמיעת ראיות.

1. הוגשו תצהירי עדות ראשית, שכללו לבד מתצהירי הצדדים גם שני עדים מטעם התובע, מר ח.ב. ומר ח.ד., בני משפחת הצדדים.

1. כן התבקש תחילה זימונו למתן עדות של עורך הדין אשר ניסח את כתב ההתחייבות בשנת 1998, עו"ד א.ר.. בעקבות בקשות חוזרות ונישנות מטעם עו"ד ר' להימנע מלזמנו למתן עדות לאור גילו המתקדם, מצבו הרפואי ונסיבות נוספות שפורטו בבקשותיו הסכימו הצדדים שניהם שלא לזמנו למתן עדות כי אם לשלוח לו שאלות הבהרה. זאת גם בהתחשב בחלוף הזמן מאז נערך כתב ההתחייבות ובתועלת הפוטנציאלית של עדות זו בחלוף שנים כה רבות.

1. הראיות נשמעו ביום 25.11.2018 (לאחר שדיון קודם בוטל לאור אי התייצבות אחד העדים שהוזמנו). במהלך דיון שמיעת הראיות גם נטלו חלק נציג המושב (שהוזמן למתן עדות לאחר שהמושב ביכר שלא להתייצב לדיוני קדם המשפט) וב"כ היועמ"ש.

1. סיכומי הצדדים (למעט נציג המושב, שלא התייצב) נשמעו בעל פה ביום 17.2.19.

תמצית טענות התובע

1. הורי הצדדים ביקשו להבטיח את עתידו של התובע וזהו הבסיס לכתב ההתחייבות.

מאחר שהנתבע הוא שהתחייב לרכוש את המגרש, הרי שעליו גם לשאת בהוצאות הפיתוח.

לא ניתן להעביר את הזכויות במגרש מבלי לבנות שלד, לפי הוראות רמ"י. חובתו של הנתבע קודם כל לבנות בית ורק אחר כך כעבור חמש שנים יוכל להעביר הזכויות לאחיו. מאחר שהנתבע אינו בעל הזכויות במשק הוא רשאי לרכוש את המגרש ובכל מקרה עליו לממש את זכותו זו.

אלא שהנתבע התחמק ממילוי התחייבויותיו.

בנסיבות אלה, לאור כתב ההתחייבות יש להורות לנתבע לאכפו או לחילופין לפצות את התובע בגין הפרתו.

תמצית טענות נתבע 1

1. הנתבע אינו מתכחש להתחייבותו  אולם טוען שכתב ההתחייבות מחייבו אך ורק בעלות הקרקע, ולא בדבר נוסף.

עד היום לא ניתנה הקרקע לנתבע, הגם שהוא המליץ על התובע, כפי חובתו.

בשנת 1998 לא היתה החלטת ממשלה בדבר הנחות לרכישת מגרשים בעוטף עזה.  לו היתה התחייבות מעבר לעלות הקרקע היה עליה להיות מפורשת, דבר שלא נעשה כלל בכתב ההתחייבות.

גם עדותו של ב' מטעם התובע והמזכר בכתב שהציג, אך מחזקת מסקנה זו.  מעדות זו לכל היותר גם ניתן ללמוד כי ככל שהיתה התחייבות לשלם דבר מה מעבר לעלות הקרקע, הרי היתה זו התחייבות של אביהם המנוח של הצדדים, ולא של הנתבע.

תמצית טענות נתבע 2, המושב

1. המושב הודיע בכתב כי איננו מתערב במחלוקת הפנימית שבין האחים.

תמצית טענות נתבעת 3, רמ"י

1. נתבעת 3 תכבד כל הסכמה או הכרעה שתעלה בקנה אחד עם נהלי הרשות.

הגם שנתקבלה אצלה בקשה להעביר את הזכויות במתנה מאם הצדדים לנתבע 1, הטיפול בבקשה הסתיים לאור אי השלמת מסמכים דרושים על ידי המבקשת.

לא ניתן להעביר זכויות במגרש בטרם חלפו 5 שנים ממועד סיום הבניה עליו.

המושב הוא שרשאי להמליץ על בעל זכות למגרש בהרחבה.

ככל שהנתבע 1 יירשם כבעל הנחלה, הרי שלא יוכל להירשם כבעל זכויות במגרש בהרחבה.

נכון להיום, אין מניעה שבעל מגרש בהרחבה יירשם כבעל זכות בנחלה (ראו גם הבהרת רמ"י מיום 27.6.18).

דיון והכרעה

1. לאחר שעיינתי במכלול החומר המצוי בתיק, שמעתי את הצדדים, העדים ובאי כוחם הגעתי לכלל מסקנה שדין התובענה להידחות. בראש ובראשונה, מן הטעם שהתובע לא עמד בנטל לשכנע, כי כתב ההתחייבות כלל גם התחייבות של הנתבע לשלם גם את הוצאות הפיתוח של קרקע. בנוסף לא מצאתי יסוד לקבל את הטענות שנטענו בכתב התביעה לפיהן הנתבע התחייב גם לבנות עבור התובע במגרש; בין אם שלד ובין אם בית מוגמר.

1. באשר למעמדו של הנתבע.  דיון מיותר התנהל בין הצדדים כולם באשר לשאלה זו. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע הוא המיועד להירשם כבעל הזכויות במשק, בין אם כבן ממשיך בין אם מכח מתנת אמו. אף אין מחלוקת בין הצדדים כי מכח ייעוד זה הסכים הנתבע ליטול על עצמו את ההתחייבויות כלפי התובע וכלפי אח נוסף אשר מנויות בכתב ההתחייבות.

1. הנתבע טוען, כי הואיל וטרם נרשם כבן ממשיך או כבעל הזכויות, הרי שתוקף התחייבות זו טרם הגיעה לכלל מימוש. אלא שספק אם הנתבע עצמו רואה כך את הדברים בפועל, שכן אחרת לא היה מוצא לנכון להמליץ על אחיו, התובע כבעל זכות מטעמו למגרש בהרחבה (ראו גם סעיף 18 לכתב ההגנה מטעמו).

1. באשר למעמדו של כתב ההתחייבות. הגם שמדובר במסמך שלא כולל הצעה וקיבול בין שני צדדים לעסקה אין ביניהם כל מחלוקת לפי המדובר במסמך תקף ולפיכך כללי הפרשנות שלו שואבים אף הם מכללי פרשנות הטקסט, בכללם אלה הנוהגים בדיני החוזים (בהקשר זה ראו גם: סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 ; להלן: "חוק החוזים").

1. אינני רואה נפקות לטענת התובע לפיה בכל מקרה על הנתבע להעביר על שמו את הזכויות למגרש בהרחבה, לבנות בית עבורו ורק לאחר מכן כעבור חמש שנים, לאור נהלי רמ"י, להעביר את הזכויות לתובע.

לצד התחייבות הנתבע  כלפי התובע גלומה גם הסכמת כלל האחים שהנתבע יקבל לידיו את המשק. יש להקנות את הפרשנות ההולמת לא רק את לשון כתב ההתחייבות גרידא, אלא גם את צידה השני של המטבע – ייעודו של הנתבע כבעל הזכויות במשק בעתיד. פרשנות שכזו איננה יכולה להעניק תוקף לטענת התובע שלפיה בעצם מילוי התחייבותו של הנתבע, יידרש הוא גם לבנות על גבי המגרש ולהחזיק בו פרק זמן ממושך, מקום בו בכל דרך שלא ייבחן כתב ההתחייבות אין נמצאת בו התחייבות לבנות. היכן ניתן ללמוד בכתב  ההתחייבות על התחייבות של הנתבע לבנות עבור התובע בית – שלם או שלד? האם באמת ניתן לחייב את הנתבע לבנות עבור התובע בניין, באופן שאיננו עולה בקנה אחד עם התחייבותו לקנות לתובע מגרש,  אך משום שנכון לעת הזו אלו הם נהלי רמ"י?  מסופקני.

ואם לא ניתן לרכוש מגרש בהרחבה מבלי לבנות עליו ולהחזיקו לתקופה ממושכת, עקב נהלי הרשות הנוהגים כיום, שעה שהנתבע התחייב לרכוש את המגרש בעלות הקרקע בלבד, האם נאמר כי ההתחייבות כולה בטלה?  הגם שטענה כזו לא נטענה על ידי הנתבע, הרי היא צידה השני של המטבע. בדיוק כשם שלא הייתי מקבל טענה שכזו, אין מקום לקבל את טענת התובע בהקשר זה.

במסקנה זו תומך גם לשון חוק החוזים, המעדיף פירוש המקיים חוזה על פני פירוש המבטלו ומעדיף קיומו בתום לב  של הצדדים שניהם (השוו: סעיף 25(ב) וסעיף 39 לחוק הנ"ל).

פרשנות זו גם לא עולה בקנה אחד עם האינטרס של התובע עצמו, שכן חזקה שהאינטרס של התובע הוא לקבל לזכותו – ולא לזכות אחיו – מגרש.

במסקנה זו תומכת גם עדותו של התובע עצמו. שכן גם לטענת התובע כתב התחייבות זה לא שוכן לבדו בחלל הריק אלא הוא חלק מההתחשבנות וההחלטות הכוללות שהתקבלו במשפחה סביב נכסי ההורים לאחר אריכות ימים, ומינויו של הנתבע כבן ממשיך (ראו דברי התובע בעמ' 15-16 וכן סעיף 5 לתצהיר העדות הראשית מטעם התובע).

אמנם כתב ההתחייבות נקט במונח "לרכוש" עבור התובע (ביחס לקרקע), ו"להעביר" (את הזכויות על שמו של התובע). אלא  שכאמור לעיל, יש לפרש את כתב ההתחייבות גם בשים לב לנסיבות עריכתו, בהן ייעודו של הנתבע כבעל הזכויות במשק בעתיד. 

בהקשר זה, תגובתה של רמ"י הדגישה כי המצב "נכון להיום" הוא שבעל מגרש בהרחבה יכול להירשם כבעל נחלה (סעיף 6 להבהרה מיום 27.6.18 ; ההדגשה במקור). אולם דווקא בעצם ההדגשה הנ"ל ניתן לתהות האם מצב זה יוותר על כנו גם בעתיד, או שמא גם נוהל זה ישתנה? בוודאי שבמצב שכזה אין ניתן להעדיף פרשנות של התחייבות, שלפיה בעצם מילוי התחייבותו של הנתבע, עלול הוא לסכן את ייעודו לקבל את הזכויות במשק עצמו לידיו.

מנגד, הפרשנות שמציע הנתבע היא פרשנות סבירה בהחלט לאור הדין החל על הזכויות במשקים (זכויות בר רשות מכח הסכמי המשבצת). לפיה, הנתבע אכן התחייב לשלם עבור עלות הקרקע, ולעשות הצריך מצידו כמיועד להיות בעל הזכות במשק, או כבעל הזכות במשק אם הועברה כבר, על מנת שהתובע יירשם כבעל הזכויות במגרש.

כך או אחרת, ונכון למציאות המשפטית העכשווית, אינני רואה הבדל של ממש בין השאלה האם הנתבע ישלם עבור עלות הקרקע (ולמי ישלם – האם יממן עבור התובע או ישלם ישירות לרמ"י) ויפעל על מנת שהתובע יומלץ כבעל הזכות, ובין לשון ההתחייבות עצמה. שכן הלכה למעשה מוקד ההתחייבות, כפי שגם התובע הבהיר בכתבי טענותיו, היא העובדה שהנתבע נטל על עצמו לממן עבור התובע את עלות המגרש.

במסקנה זו תומכת גם המציאות בפועל, לפיה הלכה למעשה גם בעלי נחלות ממליצים בפני האגודה עצמה מי יתקבל ויומלץ על ידה כבעל הזכות למגרש בהרחבה. שכן גם אם אכן פורמלית המושב עצמו הוא היחיד להמליץ על המועמד לקבל את הזכות במגרש ההרחבה, כטענת רמ"י, הרי שבפועל דומה הפרקטיקה הנוהגת גם במושב זה, כבמושבים אחרים, היא שבעל הזכויות במשק מביע את עמדתו בפני המושב וזה נותן לה, לכל הפחות, משקל של ממש לכל הפחות [השוו: דברי נציג המושב בחקירתו, עמ' 27 לפרוטוקול ; השוו גם תמ"ש (ב"ש) 30698-07-13 מ.ד נ' מ.ד (מצוי במאגרים המשפטיים ; 26.12.17)].

לא זו בלבד, אלא שבענייננו אף הבהיר נציג המושב לשאלתי, "...מעולם לא היה שבוועדת קבלה נפסל מועמד של בעל הנחלה..." (עמ' 27 שורה 14).

בנסיבות אלה, כאמור לעיל, לא ראיתי נפקות אמיתית לטענה שעל הנתבע לפעול לרכישה ולהעברת הזכויות במגרש על שמו, לא כל שכן לבנות בניין עליו, ורק אז, וכעבור חמש שנים, להעביר הזכויות לטובתו. הפרשנות שמציע הנתבע עצמו היא הסבירה בעיני בנסיבות העניין ובמציאות המשפטית העכשווית, כאמור לעיל.

מסקנה זו מובילה לשאלה העיקרית שעל הפרק, קרי – האם על הנתבע לשלם גם את הוצאות הפיתוח עבור הקרקע אם לאו.

1. אבחן את הראיות על מנת להידרש לפרשנותו של כתב ההתחייבות ביחס למחלוקת הנקודתית שלפני ; קרי – האם על הנתבע לשלם את עלות הקרקע "נטו", או שמא גם הוצאות הפיתוח?  פרשנות זו צריכה להידרש הן לנסיבות עריכת כתב ההתחייבות והן לאומד דעתו של המתחייב, קרי הנתבע, בעת עריכת כתב ההתחייבות. לעניין זה, בין היתר, קובע סעיף 46 לחוק החוזים, כי: "... חיוב לתשלום בעד נכס או שירות שלא הוסכם על שיעורו, יש לקיים בתשלום של סכום שהיה ראוי להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה..." (שם).

כמובן שנקודת המוצא לבחינת ההתחייבות הכספית של הנתבע היא לשונה.

1. מכאן לשאלה מהי בדיוק משמעות ההתחייבות שנטל על עצמו הנתבע, נכון להיום. עתה, משעלות הקרקע עצמה עומדת על אפס, יכול ונשאלת השאלה מה משמעות פעולת הרכישה או התשלום עצמם. אלא שהצדדים לא חלוקים על כך שבעבר, כשנערך כתב ההתחייבות, לא היו אלה פני הדברים בפועל. שכן רק שנים לאחר מכן ניתנה הנחה בגובה עלות הקרקע נטו למגרשים בשטח המושב, מכח היותו מושב השוכן בשטחי עוטף עזה.

לפיכך, גם לו "נחסך" מהנתבע היום תשלום עבור עלות קרקע שאיננה נדרשת עוד, ספק רב אם מעצם ההנחה ממחיר הקרקע שהתקבלה מהמדינה בלבד ניתן לגזור חיוב לשאת בתשלום אחר, והוא הוצאות הפיתוח.

אף ספק רב אם למעשה בעצם החיסכון מהנתבע היום, נמצא התובע ניזוק, שכן כך או אחרת, ההנחה בגובה שווי עלות הקרקע כלל לא גולגלה לפתח התובע.

1. באשר לשאלה האם ניתן לקרוא בכתב ההתחייבות הוראה מפורשת ולפיה על הנתבע לשאת גם בהוצאות הפיתוח, הרי שעל שאלה זו יש לענות בשלילה ממספר טעמים.

• ראשית, הואיל ועוד בעת עריכתו של כתב ההתחייבות העסיקה השאלה כיצד יש לסווג את הוצאות הפיתוח מתדיינים בעסקות מכר שונות (על כך עוד בהמשך). כך שלא ניתן לומר שסוגיה פוטנציאלית זו לא ניתנת היתה לבירור ומיקוד בעת נערך כתב ההתחייבות. כזכור, כתב ההתחייבות נוקט בביטוי "סכום העלות של הקרקע" ואיננו מציין דבר לעניין הוצאות הפיתוח. לאור האמור לעיל ספק אם יש מקום להעדיף פירוש החורג מן המשמעות הלשונית הברורה של ההתחייבות הנקודתית.

לפיכך מלשון ההתחייבות לא ראיתי סיבה להעדיף דווקא את הפרשנות המרחיבה שהתובע מציע לה (בהקשר זה השוו למשל: סעיף 25(א) לחוק החוזים).

• שנית, הואיל ובעת נערך כתב ההתחייבות, בהקשרים משיקים, הדין עצמו נקב באבחנה מפורשת בין עלויות קרקע והוצאות פיתוח, ולא כלל אותן כחלק מעלויות הקרקע (בהקשר זה, השוו למשל: ע"א 293/89 מנהל מס שבח מקרקעין נ' גרינבלט פ"ד מו(4), 456; ע"א 225/84 מנהל מס שבח מקרקעין נ' הכט פ"ד מ(1), 190).

אנו רואים,  אפוא, שכאשר נידונו סוגיות מתחום חבות המס בגין עסקאות רכישה או מכירה של מקרקעין, הוצאות פיתוח עתידיות לא נכללו כחלק מהתמורה החייבת במס. הטעם לכך היה, כי לא ניתן עוד לצפות לחיוב במס כתוצאה מפיתוח שטרם בוצע.

חודשים מספר לאחר עריכת כתב ההתחייבות, ניתן בבית המשפט העליון פסק דין אשר שינה מעט את ההלכה באשר לחבות מס בגין הוצאות פיתוח של מגרש [ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט יזום פרויקטים ובניו (1991) בע"מ  (מצוי במאגרים המשפטיים; 2.11.1998)].

בפסק דין זה חודדה האבחנה באשר לשאלה האם הוצאות פיתוח נכללות בגדר תמורה חייבת במס כחלק מעלות המגרש. הכלל שנקבע בפסק דין זה, הוא שיש לבחון את הסוגיה בהתאם לנסיבות המקרה, כאשר באופן עקרוני הותווה "כלל אצבע" ולפיו ככלל שמדובר בהוצאות פיתוח שהוצאו טרם מועד הסכם הרכישה הן ייכללו כחלק מעלות המגרש ; ואילו ככל שמדובר בהוצאות פיתוח עתידיות שטרם הוצאו בפועל לא יהא ניתן לראות בהן כהוצאות שהן חלק מעלות המגרש.

לו נביא בחשבון את הדין באותה העת אשר נתן דגש לשאלה האם הוצאו הוצאות פיתוח בפועל אם לאו, מתחזקת המסקנה לפיה כשנחתם כתב ההתחייבות על ידי הנתבע, לו התחייב לשאת גם בהוצאות מעבר לעלות הקרקע, דוגמת הוצאות הפיתוח, היה עליו לציין זאת במפורש.

משלא כך עשה, מתחזקת הפרשנות שמציע הנתבע לכתב ההתחייבות.

1. גם כאשר בוחנים את הראיות שהוצגו אין ניתן להגיע למסקנה אליה מכוון התובע.

• ראשית, הפרשנות שמציע התובע בכתב התביעה לפיה על הנתבע מכח התחייבותו והדין למסור לתובע "מוצר מוגמר" הכולל גם מבנה על הקרקע, מוקשית עד מאוד לאור לשונו של הכתב. פרשנות זו אף איננה עולה בקנה אחד עם דברי התובע עצמו בחקירתו הנגדית לפיה לשיטתו על הנתבע לספק לו שלד (עמ' 17 שורות 13-16 לפרוטוקול). פרשנות זו אף איננה עולה בקנה אחד עם עדותו של מר ב.ח., מטעם התובע, אשר הבהיר מפורשות כי ההתחייבות כללה רכישת המגרש בלבד (עמ' 20-21 לפרוטוקול ; להלן: "ב'").

• שנית, כאשר העיד ב', התברר למעשה, שדבריו בתצהיר לפיו כתב ההתחייבות כלל את הוצאות הפיתוח, לא היו מדויקים. שכן בחקירתו הנגדית סיפר ב' על נסיבות עריכת כתב ההתחייבות ועל הצהרותיו המוקדמות של אבי הצדדים, ס' ז"ל, בכל הנוגע לחלוקת הרכוש. מתברר מדברי ב', כי לא הנתבע לקח על עצמו מפורשות את תשלום הוצאות הפיתוח במעמד עריכת כתב ההתחייבות אלא אביהם של הצדדים. לדבריו, האב המנוח הוא שלפי הנטען הורה "...מגרש למ' כולל פיתוח ותשלום..." וכן "...לא רשום פיתוח אבל אבא שלי אמר כולל פיתוח, לא התכוונו לרשום כל דבר מה צריך..." (עמ' 21 שורות 11-12 ו- 14 בהתאמה).

לא זו בלבד שגרסה נקודתית זו לא נכתבה בתצהיר העדות הראשית (והדברים אומרים דרשני),  ממילא אין בה כדי להטיל את החובה המשתמעת על הנתבע דווקא.

• בנוסף, דווקא התיעוד שערך העד, אשר נזכר גם בתצהירו בסעיף 7 וגם הוצג במעמד שמיעת הראיות, איננו תומך בטענה לפיה הנתבע התחייב מפורשות לשלם עבור הוצאות הפיתוח. שכן תיעוד זה, לו אניח שאמנם נערך בזמן אמת, אך משקף את הקביעה או ההתחייבות: "מגרש למ' כולל תשלום" (סעיף 7 לתצהירו של ב', וכן עמ' 21 לפרוטוקול).

לטענת התובע ואף לטענת ב'ן בין בני המשפחה היה דיון ער בשאלה האם עלויות המגרש כוללות הוצאות פיתוח אם לאו (כאשר כזכור מדובר בסוגיה שהעסיקה גם ערכאות משפטיות עוד באותה העת). אלא שדווקא עצם העובדה שבתיעוד שב' ערך בזמן אמת לא נמצא לו זכר, יש כדי להטיל צל על הטענה לפיה הנתבע התחייב לשאת בהוצאות פיתוח אלה.

1. כאשר בוחנים את התכלית ואת האופי המובחן שבבסיס הוצאות הפיתוח, מגיעים לאותה המסקנה. מדובר בהוצאות שבהן מתחייב הרוכש, לצד תשלום לרשות עבור רכישת זכויות במקרקעין, עבור ביצוע תשלומים לצד שלישי שמבצע את עבודות הפיתוח. זאת ממספר טעמים שפורטו בפסיקה, בראש ובראשונה הבטחת מקור מימוני לביצוע עבודות תשתית המוטלות על הרשות המקומיות [השוו: ו"ע (חיפה)  67093-06-16 אלמוג ב.ז בנייה והשקעה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (מצוי במאגרים המשפטיים; (17.10.18)].

אם מביאים בחשבון את מכלול הנסיבות שאין על אודותיהן מחלוקת אני מתקשה להגיע למסקנה אליה מכוון התובע, ולפיה הנתבע התחייב גם לשאת בהוצאות הפיתוח. שכן גם יעד התשלום (ערך הקרקע לרמ"י והוצאות הפיתוח לצד ג', הקבלן המפתח), הוא שונה וגם תכלית התשלום היא שונה (תשלום לרמ"י, בעלת הקרקע, עבור הזכות בקרקע ; תשלום שכר טרחה לקבלן המבצע, עבור עבודות הפיתוח).

1. סיכומו של דבר, מכלול של הנמקות מוביל למסקנה שאין לקבל את התביעה:

• ככלל אין מחלוקת שהתחייבות הנתבע הייתה לסייע לאחיו, התובע. סיוע, משמעו רכישת מגרש ולא רכישה ובנייה של בית שלם עבור הנתבע ; זאת בנוסף לסיוע בדמות תשלום סכום כסף אם יינשא הנתבע. בהתחשב באבחנה המפורשת שהייתה נוהגת בין עלויות מגרש והוצאות פיתוח הרי שהתזה הפרשנית שמציע התובע איננה עדיפה על פני זו של הנתבע. מדוע יסתיים הסיוע רק בתשלום עבור הוצאות הפיתוח בנוסף למגרש ולא עבור בנייה של בית מלא עבורו? לשאלה זו לא מצאתי מענה גם לא בדברי התובע שכאמור לעיל הציג גרסאות שונות גם בהקשר זה.

• בגרסתו של העד מטעם התובע, ב', התבררו פערים בין חקירתו הנגדית לבין תצהירו תוך שהתברר שבדברים שנאמרו בעל פה האב המנוח הוא שלטענת העד הזכיר את הוצאות הפיתוח. במיוחד כאשר מדובר בהתחייבות שנערכה בכתב בסיוע עורך דין, התמיהה המהותית - מדוע התחייבות זו לא נזכרה מפורשות בכתב ההתחייבות -פועלת לחובתו של התובע.

• התובע לא השכיל להציג טעם מבורר או לכל הפחות הגיוני מדוע ייטול על עצמו הנתבע בשנת 1998 הוצאה שלא ידע אותה העת להעריך לאשורו את שיעורה, בדמות הוצאות פיתוח שטרם נולדו, בהסכם רכישה שטרם נכרת, באזור שטרם התחיל פיתוחו ; בין אם בהסכם בינו ובין רמ"י ובין אם בהסכם בין המומלץ עצמו ובין רמ"י.

• גם הדין הנוהג בתחומים המשיקים אותה העת ולאחריה הבחין מפורשות בין עלות קרקע ובין הוצאות הפיתוח בגין בנייה על הקרקע. לא זו, אלא שבתחומים המשיקים קבע הדין מפורשות, כי אין להביא בחשבון הוצאות פיתוח שטרם הוצאו כחלק מעלות הקרקע לצורך חישוב החבות במס.

• אין חולק כי עת נערך כתב ההתחייבות כפי הנראה עלות הקרקע היוותה רכיב כספי של ממש, שלא כהיום. עצם העובדה שהנתבע עצמו "נהנה" מההנחה שניתנה לרוכשי מגרשים בעוטף עזה בדמות פטור מתשלום עבור רכיב הקרקע אין משמעותה שהתובע יוצא חסר. שכן אין מדובר ברכיב כספי שעתה מגולגל לפתחו של התובע.

• הנתבע מילא אחר התחייבותו בכך שציין בפני נציגי המושב כי הוא ממליץ על התובע לרכישת המגרש. בכך פעל, לכל הפחות מבחינה סובייקטיבית, על פי תכלית ההתחייבות.

1. מכלול המפורט לעיל מוביל למסקנה לפיה אין יסוד לקבל את הפרשנות שמציע התובע ולפיה יש לגלגל על הנתבע תשלומן של הוצאות פיתוח. בוודאי שאין מקום, כעתירת התובע, להורות לנתבע לרכוש בפועל ולרשום על שמו את המגרש, לבנות עליו בית (או לפי גרסה אחרת של התובע, שלד) ובעוד חמש שנים להעבירו לתובע ; מהלך שהוא פועל יוצא של נהלי רמ"י היום, ואשר משמעותו הכלכלית (בנייה בפועל) מנוגדת לכתב ההתחייבות ולא ברור האם תציב בעתיד מכשול ביחס לאפשרות הנתבע לקבל לידיו את הזכויות במשק.

משנמצא שהנתבע אף לא פעל בניגוד ליסוד התחייבותו, אין כל מקום להורות על פיצוי כלשהו, כסעד חליפי לסעד האכיפה שנתבע, בוודאי שלא בשווי ריאלי של מגרש, מקום בו הנתבע התחייב לשלם עבור ערך הקרקע בלבד (שהיום מוענקת בהנחה, בחינם).

כפועל יוצא דין התביעה להידחות בעיקרה המכריע.

זאת למעט ההוראה, שככלל מקובלת אף היא על הנתבע ולפיה על הנתבע יהא להמליץ מיוזמתו על התובע בכל מקום בו נדרשת המלצה  או עמדה זו, כבעל הזכויות המומלץ מטעמו למגרש בהרחבה המוקצה למשק  וכן לשאת בכל עלות ככל שתהא למגרש בגין עלות הקרקע ללא הוצאות פיתוח, כפי התחייבותו בכתב ההתחייבות.

1. בכפוף למילוי התחייבות הנתבע כפי האמור בכתב ההתחייבות וכמפורט לעיל, אני מורה על דחיית התובענה.

בנסיבות העניין, בהתחשב שמדובר במערכת יחסים שבין בני משפחה, כל צד יישא בהוצאותיו.

            המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

            פסק הדין מותר לפרסום בהשמטת מלוא פרטיהם המזהים של הצדדים ומשפחותיהם.

ניתן היום,  כ"א אדר א' תשע"ט, 26 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.