פס"ד בערעור שעניינו הוכחת זכויות במקרקעין והתיישנותן

השופט ע' טאהא:

רקע עובדתי

1. המערערים הם יורשיו של המנוח ... ז"ל (להלן: "ל'") אשר נפטר במהלך ניהול ההליכים בבית המשפט קמא. המשיבים הם יורשיו בשרשור של המנוח ... ז"ל (להלן: "ר'"), מי שהיה אחיו של ל'. חלקה ... בגוש ... בשטח 4498 מ"ר הייתה בבעלות משותפת של ר' ול' בחלקים שווים ביניהם, כך שכל אחד מהם היה הבעלים של מחצית החלקה, קרי 2,249 מ"ר (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). הזכויות בחלקה הן מוקד המחלוקת בין הצדדים כפי שיפורט בהמשך.
2. במהלך השנים מכר ל' חלקים מהחלקה לרוכשים שונים כמפורט להלן: ביום 21.9.1959 מכר ל' 1,000 מ"ר לפ' בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר עליו חתם ל' בפני הנוטריון הציבורי בנצרת; ביום 23.5.1960 מכר ל' 582 מ"ר לפ' בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר עליו חתם ל' בפני הנוטריון הציבורי בנצרת; ביום 19.11.1961 מכר ל' ל... ול...(להלן: "האחים ש'"), בחלקים שווים ביניהם, 720 מ"ר, בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר עליו חתם ל' בפני הנוטריון הציבורי בנצרת; וביום 16.3.1962 מכר ל' 591 מ"ר לפ' בהתאם לייפוי בלתי חוזר עליו חתם ל' בפני הנוטריון הציבורי בנצרת. יוצא כי בהתאם לשלושה ייפויי הכוח מתאריכים 21.9.1959, 23.5.1960 ו- 16.3.1962 מכר ל' לפ' 2,173 מ"ר ובהתאם לייפוי כוח נוסף מכר שטח נוסף בגודל 720 מ"ר לאחים ש'. בסה"כ מכר ל' לצדדים שלישיים שטח של 2,893 מ"ר, קרי 644 מ"ר יותר מחלקו בחלקה. עסקאות אלה אינן שנויות במחלוקת.
3. ביום 19.3.1970 רשם פ' את הזכויות שרכש על שמו (2,173 מ"ר). חלקים אלה נגרעו מחלקו של ל' בחלקה, כך שנותר על שמו של ל' 76 מ"ר בלבד.
4. בשנת 1976 פרץ סכסוך בין ל' ור' מצד אחד ובין פ' מצד שני בעקבות עבודות בנייה שביצע פ' בחלקה. בשל כך הגישו ל' ור' תביעה נגד פ' לבית משפט השלום בנצרת למתן צו מניעה האוסר על פ' לבצע עבודות בנייה בחלקת משנה ... ובחלקת משנה ... (ת"א ...). בתביעה זו טענו ל' ור' כי חלקת משנה ...היא בבעלותם המשותפת ואילו חלקת משנה ... היא בשטח של 168 מ"ר ולא ניתן להקים עליה מבנה כלשהו בשל שטחה הקטן. עוד טענו ל' ור', כי עבודות הבנייה שביצע פ' בוצעו מבלי לשמור על מרחק מינימאלי מחלקתם כנדרש בחוק וכי המשך הבנייה יגרום להם נזק בלתי הפיך. במסגרת תביעה זו הגיעו הצדדים להסכם חלוקה, אשר הסדיר את המחלוקות ביניהם. הסכם זה קיבל תוקף של פסק דין בפסק דין שנתן השופט המנוח אליאס כתילי ביום 22.6.1976. להסכם חלוקה זה משמעות רבה במערך הראייתי שהוצג בפני בית המשפט קמא, לצורך קביעת זכויות הצדדים. לעניין זה אדרש בהמשך.
5. האחים ש', אשר רכשו ביחד מל' 720 מ"ר, ביקשו אף הם בשנות התשעים של המאה הקודמת לרשום את הזכויות שרכשו מל' על שמם, אך הם לא יכולים היו לעשות כן מאחר שהחלק שנותר על שם ל' אין בו די כדי להקנות להם זכויות בחלקה בהתאם להסכם הרכישה בינם ובין ל'. על כן, הגישו האחים ש' ביום 25.11.1992 תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת נגד ל' ונגד יורשי ר', בגדרה הם עתרו למתן פסק דין הצהרתי הקובע, כי הם רכשו את הזכויות בחלקה משני האחים, ל' ור'. בכתב התביעה טענו האחים ש', כי עת ביקשו לרשום את הזכויות בחלקה על שמם התברר להם כי החלקים שנותרו על שם ל' אינם מספיקים ועל כן הם פנו לל' על מנת לברר את העניין, ואז הסביר להם ל' כי הוא היה מיופה כוחו של ר' למכור אף את חלקיו של האחרון ועל סמך ייפוי כוח זה הוא מכר להם 720 מ"ר הן מהחלק שלו והן מהחלק של ר'. בפסק דין שניתן ביום 24.3.1994, בהעדר כתבי הגנה מטעם הנתבעים שם (ל' ויורשי ר'), קיבל בית המשפט את התביעה, והצהיר כי האחים ש' רכשו כדין מל' ומר' 720 מ"ר מתוך החלקה באופן הבא: 76 מ"ר הם רכשו מל' ושטח זה ייגרע מהזכויות שנותרו על שם ל' והיתרה בשטח 644 מ"ר רכשו האחים ש' מר' בהתאם לייפוי כוח כדין שנתן ר' לל' ועל כן, שטח זה נגרע מחלקו של ר' בחלקה.
6. נוכח העסקאות שביצע ל' כמפורט לעיל לא נותרו זכויות על שם ל' בחלקה ואילו על שם ר' (יורשיו של ר') נותר רשום שטח בגודל 1,605 מ"ר. בכתב התביעה שהגיש לבית המשפט קמא טען ל', כי ארבע עסקאות המכר שנעשו לאורך השנים כמפורט לעיל נעשו בשמו ובשם ר', כך שמכירת הזכויות לפ' ולאחים ש' נעשתה מהחלקים של שני האחים (ל' ור') בחלקים שווים ביניהם. ברם, בשל טעות שנעשתה בעת עריכת ייפויי הכוח הבלתי חוזרים ובעת החתימה עליהם בפני הנוטריון הציבורי, לא צוין בטעות בייפויי כוח אלה כי מכירת הזכויות לפ' ולאחים ש' נעשית מהחלקים של שני האחים אף שצוין כי החלקה היא בבעלות משותפת של ל' ושל ר'. טעות זו גרמה לגריעת מלוא החלקים שרכש פ' מחלקיו של ל' בלבד ומאוחר יותר אף נגרע השטח שנותר על שמו (76 מ"ר) לטובת האחים ש'. על סמך כל האמור טען ל', כי הוא זכאי להירשם כבעלים של מחצית הזכויות הרשומות היום על שם יורשי המנוח ר', קרי זכאי להירשם כבעלים של 802.5 מ"ר.
7. להשלמת התמונה נציין, כי ר' הלך לעולמו ביום ...לאחר שנרצח בעקבות סכסוך קרקעות שאינו קשור לסכסוך בתיק זה, וביום 19.7.1978 נרשמו הזכויות שהיו רשומות על שמו על שם יורשיו.

פסק דינו של בית המשפט קמא

8. בפסק הדין מושא הערעור המונח לפנינו דחה בית המשפט קמא את התביעה. נקבע כי התובעים לא הציגו תשתית ראייתית מספקת להוכחת טענותיהם כי ר' ייפה את כוחו של ל' לחתום על עסקאות המכר גם בשמו, וכי ארבע עסקאות המכר עליהן חתם ל' נעשו אף בשמו של ר' ובהסכמתו. נקבע, כי גרסת התובעים עומדת בניגוד לרשום בארבעת ייפויי הכוח העומדים בבסיס עסקאות המכר, שבהם נרשם כי המוכר הוא ל', ומבלי ששמו של ר' אוזכר בהם כמוכר חלק מהזכויות שלו בחלקה במשותף עם ל'. בית המשפט קמא דחה את גרסתו של ל' לקיומה של טעות בניסוח ייפויי הכוח, דחה את גרסתו שהוא חתם על ייפויי הכוח בשמו ובשם אחיו ר', דחה את גרסתו שהוא לא ידע במועד החתימה על ייפויי הכוח כי הוא חותם עליהם בתור מוכר יחיד וקבע, כי התובעים לא הוכיחו אף אחת מטענות אלה. בית המשפט קמא הוסיף וקבע, כי מהראיות שהונחו לפניו עולה, כי ל' היה אדם מסודר, קפדן ומעורה בענייני מקרקעין, דבר שאינו מתיישב עם טענותיו לטעות בניסוח ייפויי הכוח ולהעדר ידיעה מצדו שהוא חתם עליהם בתור מוכר יחיד. בית המשפט קמא קבע עוד, בהתבסס על התרשמותו מאישיותו של ל' כאמור, כי אילו המנוח ר' היה מייפה את כוחו של ל' לחתום על עסקאות המכר גם בשמו ואילו הוא היה מוכר את הזכויות בחלק מהחלקה בשמו ובשם ר', הדבר היה מקבל ביטוי נכון ומדויק במסמכים שנערכו. בית המשפט קמא אף התייחס לשני מסמכים מתאריכים 19.4.1960 ו- 18.11.1961 שבהם ייפה ר' את כוחו של ל' למכור חלקים מהמקרקעין שהיו בבעלותו וקבע, כי "מסמכים אלה מלמדים, לכל היותר, על מתן הרשאה/הסכמה "כללית" מצד ר' ז"ל, לאחיו התובע ל', לפעול בשמו, לצורך מכירת חלק במקרקעין".  הוסיף בית המשפט קמא וקבע, כי אף אם ניתן לקשור בין שני מסמכים אלה ובין שתי העסקאות  שביצע ל' בתאריכים 23.5.1960 ו- 19.11.1961, הרי לגבי שתי העסקאות הנוספות, לא הובאו ראיות כלשהן המלמדות כי ר' מסר לל' ייפוי כוח המסמיך אותו לבצען גם בשמו.
9. בית המשפט קמא אף קיבל את טענת ההתיישנות שהעלו המשיבים. נקבע, כי ל' הודה כי נודע לו על הטעות בייפויי הכוח ובהעברת הזכויות לטובת הרוכשים רק מחלקו הוא כבר בשנת 1976, קרי כ- 34 שנים לפני הגשת התביעה. מאחר שעסקינן בזכויות במקרקעין מוסדרים, הרי עילת התביעה מתיישנת בחלוף 25 שנים, וזאת בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958. בית המשפט קמא דחה את טענת המערערים לקיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית ביחסים שבין ל' ור' וקבע, כי התובעים לא הביאו ראיות להוכחת טענתם זו. נקבע כי המערערים לא הביאו ראיות להוכחת טענתם כי נעשתה פנייה מצד ל' למנוח ר' בעניין הטעות ולא הוכיחו את טענתם כי ר' נתן את הסכמתו לתיקון הטעות. בית המשפט קמא אף דחה את טענת המערערים כי יש לראות בהסכם חלוקה שנחתם ביום 22.7.1976 בין ל' ור' מצד אחד ובין פ' מצד שני משום הודאה מצדו של ר' בזכויות ל' במקרקעין הרשומים על שם ר' או ראיה לקיומה של נאמנות בין השניים. בהקשר זה נקבע, כי ההסכם מסדיר זכויות שימוש וחזקה במקרקעין ואין הוא מגדיר את מהות הזכויות הקנייניות שהחזיק בהן כל אחד מהאחים, ל' ור'. בית המשפט קמא אף דחה את טענת המערערים, כי יש לראות בעובדה שהמשיבים לא התגוננו מפני התביעה שהגישו האחים ש' ולא חלקו על טענתם כי ל' מכר להם 720 מ"ר מהחלקה בשמו ובשם ר' בהתאם לייפוי כוח שנתן ר' לל' הודאה במקצת הזכות ועל כן, מרוץ ההתיישנות בתביעה החל מחדש עם מתן פסק הדין, קרי ביום 24.3.1994. נקבע כי פסק הדין ניתן בהעדר הגנה, ללא דיון והכרעה לגופם של דברים, ואין הוא מכיל קביעה פוזיטיבית המהווה השתק פלוגתא או הכרה בקיומה  של נאמנות בין המנוחים או בין המנוח ל' ובין יורשי ר'.

טענות המערערים

10. המערערים טענו כי שגה בית המשפט קמא עת קבע כי לא עלה בידיהם להוכיח כי ר' נתן לל' ייפוי כוח למכור את זכויותיו בחלקה במשותף עם ל' וכי ארבע עסקאות המכר שביצע ל' (שלוש עם פ' ואחת עם האחים ש') נעשו בשמו ובשם ר' ועל כן, החלק שנמכר בהתאם לאותן עסקאות היה צריך להיגרע מחלקיהם של שני האחים, ל' ור', בחלקים שווים ביניהם. בעניין זה הפנו המערערים לשני מכתבים שמסר ר' לל' בתאריכים 19.4.1960 ו- 18.11.1961 ובהם הסמיך ר' את ל' למכור חלקים מהזכויות שלו לצדדים שלישיים. לא רק שבמכתבים אלה ייפה ר' את כוחו של ל' לפעול בשמו למכירת זכויותיו בחלקה, אלא יש בהן אף הודאה בקיומן של עסקאות קודמות שנעשו בשם שני האחים, מבלי שהועלתה כל טרוניה או טענה מצדו של ר' בעניין. מכתבים אלה מאשרים את גרסתו של ל' בנוגע לשלוש עסקאות שביצע ל' בשמו ובשם ר': העסקה מיום 21.9.1959 למכירת דונם אחד לפ'; העסקה מיום 23.5.1960 למכירת 582 מ"ר לפ'; והעסקה מיום 19.11.1961 למכירת 720 מ"ר לאחים ש'.

נוסף על מכתבים אלה הפנו המערערים למספר מסמכים אשר תומכים, לשיטתם, בטענתם כי לאורך השנים התנהלו הצדדים באופן המלמד כי יתרת הקרקע שנותרה רשומה על שם ר' היא בבעלות משותפת של שני האחים כדלקמן: מכתב מיום 2.3.1970 ששלח ר' לל' ובו הוא מפציר בו לפגוש את השוכר של הבית הקיים על החלקה; מכתב מיום 15.6.1972 שבו מבקש ר' מל' לדאוג לתיקון רישום הזכויות בחלקה עליה קיים הבית; הסכם החלוקה שנחתם ביום 22.6.1976 והתשריט שצורף לו. בתשריט זה שנערך לאחר העסקאות שביצע ל' לקח בחשבון את אותן עסקאות ואף על פי כן מופיע בו ל' כשותף של ר' בחלקה שיועדה להם בתשריט החלוקה אף שהוא לכאורה מכר את מלוא זכויותיו בחלקה ואף מעבר לכך לפ' ולאחים ש'. הסכם חלוקה זה והתשריט שצורף לו קיבל תוקף של פסק דין ואף על פי כן העדיף בית המשפט קמא את גרסתם של המשיבים שלא נתמכה בראיה כלשהי מלבד עדותם בעל פה, ובכך הוא שגה. כן הפנו המערערים להסכם שכירות משנת 1990 המלמד, לטענתם, כי כל הצדדים, לרבות המשיבים, ראו בל' כבעלים במשותף בחלקה למרות אותן ארבע עסקאות שבהן מכר חלקים גדולים מחלקו בחלקה. המערערים הוסיפו וטענו, כי פסק הדין שניתן בתביעת האחים ש' התבסס על תצהיר של צד שלישי ניטראלי (האחים ש'), אשר טענו במסגרת אותו הליך, כי פנו לל' ול..., בנו של ר',  לאחר שהתברר להם כי לא נותרו מספיק זכויות על שמו של ל' על מנת לרשום את הזכויות שרכשו ממנו על שמם, ואז התברר להם כי ל' מכר להם את הזכויות בחלקה הן בשמו והן בשם אחיו ר'. לטענת המערערים, שגה בית המשפט קמא עת העדיף את גרסתם של המשיבים שטענו כי לא התגוננו מפני אותה תביעה בשל חשש לשלומו של דודם ל' בעקבות איומים שקיבל כביכול על חייו על פני גרסת צד אובייקטיבי.

11. אשר לסוגיית ההתיישנות טענו המערערים, כי שגה בית המשפט קמא ביישום הדין בעניין זה. לשיטתם, הסכם השכירות מתאריך 1990, שבו צוין כי ל' בעלים במשותף עם יורשי ר' בבית הקיים על החלקה, מהווה הודאה מצד המשיבים במקצת הזכות של ל' בשטח שנותר רשום על שם ר' ועל כן, מרוץ ההתיישנות החל מחדש במועד ההודאה, קרי בשנת 1990. המערערים הוסיפו וטענו, כי אף העובדה שהמשיבים לא הגישו כתב הגנה לתביעת האחים ש' ולא התגוננו מפניה אף שנטען בה כי ל' מכר להם את הזכויות בחלק מהחלקה בשמו ובשם ר' ולא פעלו לאורך השנים לביטול פסק הדין אף היא מהווה הודאה מצד המשיבים בטעות שנפלה בייפויי הכוח ובהעברת הזכויות לרוכשים עת נגרעו החלקים שנמכרו מחלקו של ל' בלבד, ועל כן מרוץ ההתיישנות החל במועד מתן פסק הדין, קרי ביום 24.3.1994.

            המערערים טענו עוד, כי בין ל' ובין ר' ויורשיו נוצרו לאורך השנים יחסי נאמנות שלפיהם המשיך ר', ואחריו יורשיו המשיבים, להיות רשומים כבעלים של מלוא יתרת הזכויות בחלקה, כאשר לגבי מחצית היתרה הם המשיכו להחזיק בה בנאמנות עבור ל'. לטענתם, המסמכים שפורטו לעיל (המכתבים של ר' לל' מתאריכים 19.4.1960 ו- 18.11.1961, הסכם החלוקה משנת 1976, הסכם השכירות משנת 1990 ופסק הדין שניתן בתביעת האחים ל' בשנת 1994) מלמדים, בראיה כוללת, על קיומם של יחסי נאמנות בין הצדדים ועל קיומן של זכויות שביושר שהיו למנוח ל' בחלקה ושהוחזקו בנאמנות בידי ר' ואחריו בידי המשיבים.  מאחר שבין הצדדים התקיימו יחסי נאמנות, הרי מרוץ ההתיישנות מתחיל, בהתאם להלכה הפסוקה, במועד כפירת המשיבים בקיומה של נאמנות ובזכותו של ל' במחצית היתרה, קרי ביום 11.6.2010 עת דחו המשיבים במכתב ששלחו לבנו של ל', ..., את דרישתו של ל' להעביר על שמו מחצית הזכויות בחלקה.

טענות המשיבים