פס"ד בשני ערעורים העוסק בזכויות במשק חקלאי

שני ערעורים על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בנצרת (כב' השופט אסף זגורי – סגן נשיא) מיום 31.3.2020, העוסק בזכויות במשק חקלאי מס' ... בכפר ..., הידוע גם כחלקה ... בגוש ... וחלקה ... בגוש ... (להלן: "המשק").

רקע עובדתי

1. המשק היה בבעלות ...ו... ז"ל (להלן: "א'" ו- "ז'"), אשר קיבלו אותו בשנת 1964 מהוריו של ז' שנמנו על מייסדי כפר .... א' וז' היו רשומים במרשם המקרקעין, בחלקים שווים ביניהם, כחוכרים לדורות של המשק, וזאת בהתאם להסכם העברת זכות חכירה שנחתם בינם ובין הוריו של ז' בשנת 1964. רישום הזכויות על שם המייסדים (הוריו של ז') ולאחר מכן על שם א' וז' נעשה בהתאם לחוזה משבצת דו-צדדי שנכרת בין רשות מקרקעי ישראל ובין אגודת כפר ... ובהתאם לחוזה חכירה פרטני שנכרת בין א' וז' ובין רשות מקרקעי ישראל. בהתאם לכך, זכויות א' וז' נרשמו ישירות על שמם בלשכת רישום המקרקעין, באופן שהבעלות במקרקעין רשומה על שם הקרן הקיימת לישראל, וא' וז' היו רשומים כבעלי זכות שכירות (חכירה).

2. ... (להלן:" צ'") היא בתם של א' וז' ונולדה בכפר .... לאחר נישואיה של צ' לי' היא עזבה את כפר ... יחד עם בן זוגה, עברה להתגורר במרכז הארץ, והשתקעה ב.... בשנת 1978, כשמונה שנים לאחר שעזבה את המושב, חזרה צ' ביחד עם בן זוגה לגור בכפר ..., והשניים השתקעו במשק. עם חזרתם למשק ניהלו צ' וי' את המשק במשך כתשע שנים עד לקריסתו בשנת 1987.

3. ביום ... הלך ז' לעולמו. הוא השאיר אחריו צוואה שנכתבה בכתב ידו ביום ..., שלפיה ציווה את כל עיזבונו, לרבות זכויותיו במשק, לאשתו א'. צוואה זו קוימה בצו קיום צוואה שניתן בבית המשפט המחוזי בחיפה ביום 23.7.1989. בהתאם לכך, זכויות החכירה במשק נרשמו במלואם בלשכת רישום המקרקעין על שם א'.

4. ביום 3.8.1989 נחתם הסכם חכירה בין רשות מקרקעי ישראל (אז מנהל מקרקעי ישראל) ובין א' בנוגע למשק. בהסכם החכירה צוין כי א' חוכרת את המשק הידוע כחלקה בגוש ... וכחלקה ... בגוש ... לתקופה של 49 שנים, כאשר תקופת החכירה נקבעה מתאריך 1.10.1988 ועד ליום 30.9.2037. בשל שינויים במספרי החלקות וגודל השטח המוחכר בעקבות תכנית מפורטת שהכינה רשות מקרקעי ישראל, נחתמה ביום 26.7.2011 תוספת להסכם חכירה שבה הוסכם, כי א' חוכרת את חלקה ... בגוש ... ואת חלקה ... בגוש ... (שטח של כ- 37,304 מ"ר), המהוות יחד את המשק, לתקופה בת 49 שנים, המתחילה ביום 1.8.1989 ומסתיימת ביום 1.8.2038.

5. לאחר קריסת המשק כאמור לעיל, נפתחו בעניינם של צ' וי' הליכי פש"ר בבית משפט זה במסגרת תיק פש"ר ... . בין הצדדים קיימת מחלוקת בשאלה מה גרם להסתבכותם הכלכלית של צ' וי', האם הדבר נגרם בשל ניהול כושל של המשק וקריסתו בעקבות כך כטענת א' וא.ע., או שמא בשל הסתבכותו הכלכלית של י' בעקבות קריסת המפעל אותו ניהל ב.... ברם, ההכרעה במחלוקת זו אינה נדרשת לצורך הכרעה בסכסוך המונח לפנינו ועל כן, אינני רואה צורך להידרש לה. בעניין הליכי הפש"ר אציין רק, כי בדין וחשבון שהגישו צ' וי' לבית המשפט הדן בהליכי חדלות הפירעון בעניינם, הם לא פירטו את המשק כחלק ממסת הנכסים שלהם. מעיון בהחלטת בית המשפט מיום 8.12.1997 שניתנה במסגרת תיק הפש"ר ושדנה בבקשת הפטר שהגישו צ' וי' עולה, כי הם הצהירו כי שווי כלל נכסיהם מסתכם בסכום של 40,912 ₪ בלבד.

6. ביום 8.4.2013 העבירה א' את זכויותיה במשק לבתה ע', בהתאם לתצהירי מתנה שערך עו"ד ... באותו יום. בתצהיר המתנה עליו חתמה א' צוין כי היא "בעלת הזכויות בנחלה מס' ... בכפר ... הידועה גם כגוש ... חלקה ... וכגוש ... חלקה ... והרשומה במינהל מקרקעי ישראל ...". עוד הצהירה א' בתצהיר המתנה כי היא "מעבירה ללא תמורה את כל זכויותיי בנחלה הנ"ל לבתי, ע' ת.ז..." וכי "לאחר העברה הנ"ל לא יוותרו לי כל זכויות בנחלה הנ"ל". בד בבד עם חתימת א' על תצהיר המתנה חתמה ע' באותו מעמד על תצהיר, שלפיו היא "מסכימה לקבל מאמי, א', ת"ז.... במתנה וללא תמורה את כל זכויותיה בנחלה מס' ... במושב כפר ......" וכי "לאחר העברה הנ"ל אהיה הבעלים של כל הזכויות בנחלה הנ"ל". הצדדים דיווחו על עסקת המתנה לרשויות וזכויות ע' כחוכרת של המשק בהתאם לתצהירי המתנה נרשמו על שמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 12.12.2013.

7. חזרה בזמן לאחור. בשנת 2002 התגרשו צ' וי'. בעקבות כך עזב י' את המשק ועבר להתגורר מחוץ ליישוב כפר ..., ואילו צ' המשיכה להתגורר בבית המהווה חלק מהנחלה והמשק והיא מתגוררת שם עד היום. על אף המשך מגוריה של צ' במשק, אין מחלוקת כי מאז קריסת המשק בשנת 1987 או סמוך לכך, צ' וי' הפסיקו לעבוד במשק, הפסיקו לעבד את הקרקעות, הפסיקו לנהל בו פעילות עסקית או חקלאית כלשהי ולמעשה מאז ועד היום, המשק אינו מנוהל כלל.

8. ע' הלכה לעולמה ביום 9.2.2018. היא השאירה אחריה צוואה שבה ציוותה את המשק לבתה א.ע. . צוואה זו קוימה בצו קיום צוואה שנתן הרשם לענייני ירושה בנצרת ביום 25.3.2018. ביום 25.10.2018 הועברו זכויות החכירה במשק (חלקות ... ו- ...) על שם א.ע. בלשכת רישום המקרקעין, וזאת על סמך צוואת ע' וצו קיום הצוואה שנתן לה תוקף.

התביעות ופסק דינו של בית המשפט קמא

9. לבית המשפט קמא הוגשו שתי תביעות שהדיון בהן אוחד. שתי התביעות הוגשו כאשר ע' וא' היו עדיין בחיים. התובענה הראשונה הוגשה על ידי צ' בתמ"ש 58842-03-16, בגדרה עתרה למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי היא בעלת הזכויות במשק וכי העברת הזכויות לע' דינה להתבטל. לחילופין עתרה צ' למתן פסק דין הצהרתי הקובע כי היא זכאית לזכות מגורים במשק לכל ימי חייה ולזכות חכירה בבית בו היא מתגוררת, באופן שבית המגורים והמגרש עליו הוא בנוי יפוצלו מהנחלה ויירשמו על שמה, וזאת בנוסף לפיצוי כספי שהיא עתרה לו בגין יתר חלקי המשק. לחילופי חילופין עתרה צ' למתן פסק דין המצהיר כי היא בעלת זכות מגורים בלתי הדירה במשק ובבית שבו היא מתגוררת וכי בנוסף לכך היא זכאית לפיצוי בשווי השקעותיה. אם בית המשפט לא יקבל את תביעתה לסעדים שפורטו לעיל עתרה צ' לחילופין לחיוב א' וע' בפיצוי בסכום של 1,500,000 ₪ בגין שווי השקעותיה במשק בנוסף לשווי זכות המגורים שלה במשק.

            התביעה השנייה הוגשה בתמ"ש 27727-06-16 על ידי א' וע' לסילוק ידה של צ' מהמשק. בכתב התביעה טענו א' וע', כי הזכויות במשק עברו לע' כדין בהתאם לתצהירי מתנה שנערכו כדין, כי הזכויות במשק  נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על שמה של ע' ועל כן, אין לצ' כל זכויות במשק ועליה לסלק את ידה ממנו.

10. בפסק הדין מושא הערעור המונח לפנינו ציין בית המשפט קמא כי בפתח ישיבת ההוכחות שקיים ביום 21.6.2016 הצהיר בא כוחה של צ', כי צ' אינה טוענת "לפסק דין הצהרתי למינוי בן ממשיך אלא להתחייבות בלתי חוזרת של האם והאב המנוח להעניק המשק לתובעת". על אף הצהרה זו ונוכח העובדה כי צ' המשיכה לטעון להיותה "בן ממשיך" בחן בית המשפט קמא את טענותיה של צ' בעניין זה וקבע, כי "טענת "בן ממשיך" אין לה במה להיאחז וביחס למושב כפר ... אין אפשרות להעביר זכויות לאחר פטירה באמצעות המוסד "מינוי בן ממשיך" ולפחות לא עלה בידי התובעת להוכיח כי ניתן ו/או הועברו בעבר זכויות במשקים חקלאיים במושב כפר ... באמצעות מינוי בן ממשיך".

בית המשפט המשיך ובחן את מערכת היחסים הפנים משפחתיים בין א' וצ' וקבע, כי הוריה של צ' התחייבו בפניה שהיא תקבל את המשק לאחר מותם והתחייבות זו יצרה אצל צ' ציפייה לגיטימית לקבל את הזכויות במשק לאחר מותם של ההורים. בית המשפט קיבל את עדותה של צ', הנתמכת במסמכים בכתב שחלקם נערכו בידי הוריה, ושלפיה היא ובן זוגה הגיעו למשק והשתקעו "לאור הבטחה ו/או התחייבות הוריה כי הם יהיו בנים ממשיכים במשק". בית המשפט קמא דחה את עדות א' שלפיה היא לא נתנה את הסכמתה למעבר של צ' וי' למשק וקבע, כי ההחלטה שצ' "ובעלה לשעבר יגיעו למשק הייתה על דעתה ובהסכמתה ומרצונה של הנתבעת (א' – ע.ט.) לזמן ארוך ואפשרות אף לקבלת המשק לאחר שיבה טובה של הנתבעת".

11. על סמך כל האמור הגיע בית המשפט קמא למסקנה, כי הייתה התחייבות של א' כלפי צ' שהיא תקבל בעתיד ולאחר פטירתה את הזכויות במשק. ברם, כך נקבע, אין המדובר בהתחייבות בלתי חוזרת ועל כן, א' רשאית הייתה לחזור בה מהתחייבותה זו ביחס למשק בכללותו, אך לא ביחס לדירה שבה גרה צ'. בית המשפט קמא ביסס קביעה זו על מספר אדנים: ראשית, אין אפשרות מבחינת מערכת היחסים החיצונית מול הגורמים המיישבים להסדיר העברת זכויות בעתיד באמצעות מינוי בן ממשיך, או על סמך התחייבות בעל פה שנתנה א'. גם חוזה המשבצת הדו צדדי אינו מכיר במוסד "בן ממשיך"; שנית, תנאי המתנה במקור אינם מתקיימים. המשק אינו מתפקד כמשק חקלאי מזה 28 שנים, צ' אינה עובדת במשק אלא כשכירה במפעל, והתכנית שהביאה את צ' ובן זוגה להשתקע במשק אינה מתקיימת עוד; אם התובעת יכולה הייתה לערוך צוואה בנוגע להורשת הנחלה ולבטלה, כך נקבע, אין סיבה שלא תוכל לעשות כן חרף התחייבותה לתת את המשק במתנה לצ'; הפסיקה מאפשרת לנותן משק במתנה עתידית לחזור בו בנסיבות אלו מהתחייבותו לתת את המתנה.

12. על סמך כל המפורט לעיל קבע בית המשפט קמא, כי צ' היא בעלת זכות אישית ובלתי הדירה בדירה שבה היא מתגוררת במשק למשך כל ימי חייה וכי היא אינה חבה בדמי שימוש. עוד נקבע, כי העברת הזכויות על שם ע' ולאחר מכן על שמה של א.ע. אינה כוללת את זכות השימוש של צ' בדירה  שבה היא מתגוררת והעברה זו של הזכויות כפופה לזכויות צ' כפי שנקבעו בפסק הדין. צ' תהיה רשאית לפצל את הבית שבו היא מתגוררת ואת המגרש עליו הוא קיים מהנחלה, כאשר ההוצאות הכרוכות בפיצול, לרבות חובת תשלום המיסים החלים בגין כך, יחולו על צ'. זכות זו תעמדו לצ' במשך 3 חודשים ממועד מתן פסק הדין.

הערעורים וטענות הצדדים

13. על פסק דינו של בית המשפט קמא הוגשו שני ערעורים: האחד על ידי צ' (עמ"ש 45358-06-20); והשני על ידי א' וא.ע. (עמ"ש 56019-06-20). ביום 18.10.2020 הודיע ב"כ א' וא.ע. כי ביום ... הלכה א' לעולמה. להודעה צורפה הודעת פטירה. ביום 28.12.2020 שמענו השלמת טיעון מטעם הצדדים בעל פה. מאחר שהטענות בשני הערעורים שלובות ומאחר שטענות ההגנה באחת התביעות מהוות עילת התביעה בתביעה השנייה וההפך נכון, טענות הצדדים יובאו להלן כמקשה אחת לגבי כל אחד מבעלי הדין, ללא הפרדה בין הערעורים.

14. צ' טענה, כי בית המשפט קמא קבע עובדתית, כי בינה ובין א' נכרת הסכם, לפיו התחייבה א' כי המשק יהיה שלה לאחר מותה. קביעה זו, כך נטען, מבוססת היטב בחומר הראיות שהונח לפתחו של בית המשפט קמא ואין עילה להתערבות ערכאת הערעור בה. לטענת צ', קביעה זו יכולה להוביל למסקנה משפטית אחת – מתן פסק דין הצהרתי לפיו המערערת זכאית למשק וביטול העברת הזכויות על שם ע' ולאחר מכן על שם א.ע.. צ' הוסיפה וטענה, כי על סמך ההסכם שנכרת בינה ובין הוריה, היא שינתה את מסלול חייה, עזבה את ביתה שבעיר והקימה את ביתה ואת מרכז חייה במשק יחד עם משפחתה, פרנסה את הוריה וניהלה את הפעילות במשק. מאחר שא' הפרה את ההסכם בכך שהעבירה את המשק לע', היה על בית המשפט להורות על אכיפת ההסכם במלואו באופן שייקבע כי צ' זכאית להירשם כבעלת הזכויות במשק כולו ולא רק בבית שבו היא מתגוררת.

צ' חזרה על טענתה בכתב התביעה, כי אם ערעורה לא יתקבל בכל הנוגע לזכויות המגיעות לה במשק כולו, היא זכאית לפיצוי בגובה שווי המשק בניכוי שווי הבית והמגרש שעליו הוא קיים ושלפי הכרעת בית המשפט קמא יועבר על שמה. לחילופי חילופין טענה צ', כי נוכח קביעת בית המשפט קמא בדבר קיומו של הסכם מחייב בינה ובין א' ומאחר שא' הפרה את ההסכם בכך שהעבירה את הזכויות במשק לע', אין לקבל את קביעת בית המשפט קמא שהוצאות פיצול הבית והמגרש יחולו עליה ולטענתה, בנסיבות שתוארו לעיל, יש להשית הוצאות אלה על א' וא.ע..

15. א' וא.ע. טענו מנגד, כי על אף קביעתו של בית המשפט קמא, כי אין בידי צ' מסמך בכתב המעגן את ההתחייבות הנטענת של א' להעניק לה את הזכויות במשק ועל אף קביעתו כי צ' היא בעלת רשות בלבד לגור בבית בתוך המשק, בית המשפט קמא העניק לה זכויות קנייניות במשק, והתיר לה לפצל את הבית ואת המגרש עליו קיים ללא כל בסיס משפטי. א' וא.ע. טענו, כי צ' וי' עברו לגור במשק מבלי שקיבלו התחייבות בכתב להעביר את המשק על שמם, והפנו בעניין זה לקביעת בית המשפט קמא שלפיה "במקרה שלפניי אין חולק ואין ספק כי אין התחייבות או מסמך בכתב מצד ההורים". לטענתן, על העובדה שלא הייתה כוונה מצד ההורים להעביר את הזכויות במשק על שם צ' ניתן ללמוד מצוואתו של ז' שנכתבה כארבע שנים לאחר שצ' עברה להתגורר במשק. בצוואה זו ציווה ז' את כל זכויותיו, לרבות זכויותיו במשק, לאשתו א', מבלי שצוין בה ולו ברמז כי לצ' זכויות במשק או שניתנה לה התחייבות כלשהי בנוגע לזכויות במשק. א' וא.ע. טענו עוד, כי בעקבות קריסת המשק והחובות שצבר בשל ניהולם הכושל של צ' וי' הגיש המושב נגדם ונגד א' תביעה כספית. במסגרת תביעה זו הגיש י' כתב הגנה בו הוא טען, כי אין לו זכויות במשק ועל כן, אין לייחס לו את החובות של המשק. לטענתן, בית המשפט קמא התעלם ממסמך זה אף שמהווה ראיה חשבוה ובעלת משקל ממשי.

א' וא.ע. המשיכו וטענו, כי טענת צ' שניתנה לה הבטחה בעל פה לקבל את המשק היא טענה חסרת בסיס שלא הוכחה וממילא אין בה כדי להעניק לה את הסעד שהעניק לה בית המשפט קמא, קרי פיצול הבית והמגרש עליו הוא קיים והעברת זכות החכירה בהם על שמה. בעניין זה הפנו א' וא.ע. לקביעת בית המשפט קמא, כי תנאי המתנה במקור אינם מתקיימים, שכן המשק אינו מתפקד כמשק מזה כ- 28 שנים, צ' אינה עבודת במשק אלא כשכירה במפעל והתכנית שהביאה את צ' ואת בן זוגה דאז להגיע למשק ולהשתקע בו אינה קיימת עוד. נוכח ממצאים אלה ונוכח קביעתו של בית המשפט קמא כי א' הייתה רשאית בנסיבות אלו לחזור בה מהתחייבותה לתת מתנה, לא היה מקום להעניק לה זכויות כלשהן במשק, בוודאי לא זכות קניינית הכרוכה בפיצול הבית והמגרש כקביעת בית המשפט קמא. א' וא.ע. טענו עוד, כי בית המשפט קמא התעלם מדרישת הכתב המעוגנת בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") אשר קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב" ומההלכה הפסוקה הקובעת, כי דרישת הכתב לעניין התחייבות לעשות עסקה במקרקעין אינה דרישה ראיתית אלא מהותית וכי באין מסמך בכתב אין התחייבות.

דיון והכרעה

16. לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית המשפט קמא, בסיכומים שהגישו הצדדים ולאחר ששמענו השלמת טיעון בעל פה, נחה דעתי כי דין הערעור שהגישו א' וא.ע. להתקבל ודין הערעור שהגישה צ' להידחות.

17. כאמור, הזכויות של א' וז', לפני העברתם לע', היו רשומות על שמם בלשכת רישום המקרקעין. על כן, התחייבות א' וז' להעביר את המשק לצ' היא בגדר התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין הטעונה מסמך בכתב כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, אשר קובע כי "התחייבות לעשות עיסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית ובהעדר מסמך בכתב אין התחייבות (ע"א 726/71 גרוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח ... בידרמן, פ"ד כו(2) 781; ע"א 649/73 יצחק קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291; ע"א 158/77 חוה רבניאי נק' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) (8.4.1979); ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי, פ"ד לז(1) 589; ע"א 3931/16 יצחק מור נ' שרה נחמני (5.9.2018); ע"א 7424/15 עאדל ח'ליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (יורשי המנוח מוחמד וחיד) (11.9.2017); ע"א 8234/09 לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (21.3.2011)).

            המבקשת לא הציגה התחייבות בכתב של א' וז' להעביר לה את המשק, לא בחייהם ולא לאחר מותם. היא אף לא טענה כי נערך מסמך בכתב המעגן את התחייבותם הנטענת של א' וז' להעביר לה את המשק לאחר מותם. את טענתה בדבר קיומה של התחייבות כאמור מבססת צ' על מסמכים שנערכו במהלך המגעים שניהלו הם, א' וז' מול המושב בכל הנוגע לפעילות במשק. כך, צ' הפנתה לזיכרון דברים ללא תאריך (ככל הנראה נחתם בסוף שנת 1987 לאחר שהמשק כבר קרס) שנחתם בינה ובין י' מצד אחד ובין ... מרכז כפר ... מצד שני, ושבו נכתב, כי "משפחת צ' וי', מכוח היותם בנים ממשיכים במשק, ומבחינתם כלפי האגודה ויחס האגודה כלפיהם, כחברים אולם במסגרת משק בלתי פעיל" (סעיף 2 לזיכרון הדברים). כן הפנתה צ' למסמך (אף הוא ללא תאריך) שנכתב בכתב ידה של א' ושכותרתו "לקראת הבוררות", שם הצהירה א', כי "למשק אוריין דור צעיר אשר ייטול על עצמו בעתיד הנראה לעין את הפעלת המשק". כן ביססה א' את טענתה בדבר קיומה של התחייבות על מכתב ששלח אביה המנוח ז' לוועד ההנהלה ביום 5.7.1986 (נספח ה' לתצהיר צ') ובו נכתב" "בעקבות פעילות אישית חריגה, בשום אופן לא מישקית, של בנינו י' וצ' שהם בנינו הממשיכים במשקנו, ובכוונה ללחוץ עליהם, הטילה ההנהלה סנקציות וגורמת בזה להרעבת עדר הבקר...".

18. טענות אלה של צ' לא ניתן לקבל. ראשית, כאמור, בהתאם להלכה הפסוקה, דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין היא דרישה מהותית ומחייבת כי ההתחייבות עצמה לעשות עיסקה במקרקעין תהיה מעוגנת בכתב, ואין הכוונה לקיומם של מסמכים המוכיחים קיומה של התחייבות. בעניין קפולסקי שהובא לעיל נקבע:

"המסמך בכתב הנדרש לפי סעיף 8 הוא מהותי ולא בעל ערך הוכחתי בלבד. על כן, האסמכתאות בדבר ראשית ראיה, במקום שנדרש מסמך בכתב כראיה, אינן מועילות לעניין זה. 'ההתחייבות' היא עצמה, צריכה לקבל צורה של כתב, וזה אינו קיים".

            לא צריכה להיות מחלוקת כי המסמכים שהובאו לעיל ושעליהם מבססת צ' את טענתה בדבר קיומה של התחייבות מצד א' וז' להעניק לה את המשק לאחר מותם אינם מעגנים התחייבות של א' ושל ז' להעניק לה את המשק. לכל היותר מדובר במסמכים בעלי משקל ראייתי כזה או אחר, אך בוודאי אין בהם עיגון של התחייבות כלשהי.

19. זאת ועוד, בהתאם להלכה הפסוקה, על מנת שמסמך יקיים את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, נדרש כי הפרטים המהותיים של העסקה יכללו בתוך המסמך. כן נדרש כי המסמך יעיד באופן ברור על קיומה של עסקה ועל גמירות דעת להתקשר בקשר משפטי מחייב (עניין קפולסקי ועניין רבניאי שהובאו לעיל; ע"א 774/75 עובדיה נ' אדרבי, פ"ד ל(3) 533; ע"א 269/77 צ'צ'ק חברה לבנין בע"מ נ' יורשי המנוח אברהם כץ, פ"ד לב(2) 203). המסמכים שהובאו לעיל אינם מצביעים על עסקה כלשהי שנכרתה בין א' וז' ובין צ', הם אינם מבטאים התחייבות כלשהי מצדם כלפי צ', הם אינם עונים על דרישת המסוימות, אינם מכילים פרטים כלשהם בנוגע לעסקה ואינם מעידים על גמירות דעת מצדם של א' וז' להתקשר בקשר משפטי מחייב עם צ'.

20. בהעדר התחייבות בכתב כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, אין עסקה ואין תוקף להתחייבות אף אם הוכחה התחייבות בעל פה. אוסיף עוד ולמעלה מן הנדרש, כי מעיון בחומר הראיות שהונח בפני בית המשפט קמא, לא שוכנעתי כי הוכחה התחייבות בעל פה מצד א' וז' להעניק לצ' את המשק לאחר מותם. אכן, הייתה ציפייה מצד צ' ובן זוגה שהם יתמנו כבנים ממשיכים ויקבלו את המשק בחלוף הימים ולאחר מותם של א' וז' וככל הנראה אף הייתה כוונה מצד א' וז' להעניק להם את המשק לאחר מותם. ברם, כוונה ורצון אינם בגדר התחייבות משפטית שניתן לתת לה תוקף משפטי אף בהעדר דרישה למסמך בכתב המעגן את ההתחייבות. לא הובאו בפני בית המשפט ראיות המעידות על קיומה של גמירות דעת מצד א' וז' להתקשר בקשר משפטי מחייב להעניק את המשק לצ' ואף לא הוכחו פרטי ותנאי ההתחייבות הנטענת. טענת צ' כי א' וז' התחייבו בהתחייבות משפטית מחייבת להעניק לה את המשק לאחר מותם התבססה על עדותה בלבד, מבלי שהובאו ראיות התומכות בקיומה של ההתחייבות כנטען.

21. מכל האמור עולה, כי מעמדה של צ' במשק הוא של בת רשות. כאשר מתעוררת בפני בית המשפט תביעת הבעלים של המקרקעין לביטול הרישיון במקרקעין וסילוק ידו של בעל הרישיון, על בית המשפט לבחון אם בנסיבות העניין, מן הצדק לבטל את הרישיון, ואם כן, האם יש מקום לפסוק לבעל הרישיון פיצויים. בעניין זה על בית המשפט להתחשב בנסיבות בהן נוצר הרישיון, בהשבחת הנכס בידי בעל הרישיון ככל שהייתה, במשך הזמן שבו מחזיק בעל הרישיון במקרקעין, בציפיות שטיפח בעל הרישיון ובמידת הסתמכותו על הרישיון שניתן לו ( ע"א 6757/13 אביטסם נחום נ' רשות הפיתוח (19.8.2015); ע"א 496/82 יצחק רוזן נ' יגאל סלונים, פ"ד לט(2) 337, עמ' 342 (להלן: "עניין רוזן") רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנעאן ואח' נ' עבד אלטיף גזאוי פ"ד נג(3) 151, עמ' 170).

            בעניין נחום שהובא לעיל נקבע, כי "יש להכפיף ביטולו של רישיון במקרקעין לעקרונות צדק, בהתחשב בעיקר בציפייה הסבירה שנטע בעל המקרקעין אצל פלוני ובהסתמכותו על כך, וזאת לרוב באמצעות קביעה, כי רשות שניתנה התגבשה לכדי רשות מכוח השתק, ולכן אינה ניתנת לביטול באופן חד-צדדי. במקרים המתאימים, יבחן בית המשפט בהתאם לנסיבות כל מקרה ובהתבסס על שיקולי צדק, האם ראוי להקנות סעד לבר הרשות, כאשר באמתחתו מגוון סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול".

            בעניין רוזן נקבע כי "המסקנה, לפיה דורש הצדק את קיום החוזה, צריכה להתבסס על נסיבותיו של כל עניין ועניין, ועל כן יש לבדוק את העובדות כדי ללמוד ולהסיק מהן, אם אכן זו המסקנה המתבקשת. לא בכל מקרה, בו ניתן רישיון ובעל הנכס מבקש לבטלו, דורש הצדק את המשך קיומו של הרישיון, ויש מקרים בהם ניתן, למשל להסתפק בתשלום פיצויים, כפי שיש גם מקרים, בהם אין הצדק לדרוש אפילו את תשלומם של פיצויים כלשהם; אף היפוכו של הדבר הוא הנכון, הינו, יש נסיבות, בהן תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל הרישיון הוא דווקא שיכול לנגוד את תחושת הצדק".

22. הנה כי כן, השאלה אם יש מקום לבטל את הרישיון ואם יש להתנות את הביטול בתשלום פיצויים או בתנאים אחרים, תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ונקבעת בהתאם לשיקולי צדק. בענייננו, אין לקבל את קביעת בית המשפט קמא כי מדובר ברשות בלתי הדירה שלא ניתנת לביטול. לא מצאתי בפסק דינו של בית המשפט קמא נימוקים המצדיקים את הקביעה כי מדובר ברשות בלתי הדירה שלא ניתנת לביטול. כפי שקבע בית המשפט קמא, צ' ובן זוגה י' עברו להתגורר במשק בשנת 1978 על מנת להפעיל את המשק ולקיימו. תנאים אלה חדלו להתקיים בשנת 1987 לכל המאוחר, אז קרס המשק ומאז צ' אינה מנהלת פעילות מישקית כלשהי בתחומו. זאת ועוד, בשנת 2002 התגרשה צ' מבן זוגה, הוא עזב את המשק והיא התחילה בשלב מסוים לעבוד כפקידה במפעל מחוץ למשק ועדיין עובדת שם. יתירה מכך, ועל כך אין מחלוקת, א' רכשה עבור צ' דירת מגורים ביוקנעם ודירה זו רשומה על שמה עד היום, היא משכירה אותה ומקבלת את דמי השכירות בגינה לכיסה. לא הוכח כי צ' השקיעה השקעות משמעותיות במשק ולא הוכח כי השקעות אלה הביאו להשבחה משמעותית של המשק באופן המצדיק את הקביעה כי הרשות שניתנה לצ' היא רשות בלתי הדירה שלא ניתנת לביטול. בנסיבות אלה, הקביעה כי צ' היא בעלת רשות בלתי הדירה להמשיך ולהתגורר במשק למשך כל חייה אינה עולה בקנה אחד עם שיקולי צדק.
23. סוף דבר, אציע לחבריי כי נקבל את ערעור א' וא.ע. ונורה על ביטול פסק דינו של בית המשפט קמא. כן אציע לחבריי להחזיר את הדיון לבית המשפט קמא על מנת שיקבע את המתווה לפינויה של צ' מהמשק ואת התנאים לפינויה. לצורך קביעת המתווה לפינוי יזמן בית המשפט קמא את הצדדים מחדש לצורך שמיעת טענותיהם וייתן פסק דין משלים כחוכמתו. נוכח המסקנה אליה הגעתי כאמור, אציע לדחות את ערעורה של צ'.

            בנסיבות העניין אציע לחבריי שלא ייעשה צו להוצאות.

השופט הבכיר שאהר אטרש – אב"ד

אני מסכים.

השופטת תמר נסים שי

אני מסכימה.

הוחלט אפוא, פה אחד, כאמור בפסק דינו של כב' השופט ערפאת טאהא.

אנו מתירים את פרסום פסק הדין ללא פרטים מזהים.

ניתן היום, ז' שבט תשפ"א, 20 ינואר 2021, בהעדר הצדדים.