פסק דין בתביעה לחיוב יועץ רכישת בית בארצות הברית בגין נזק שנגרם לרוכש

לפני ביהמ"ש תביעה של רוכש בית בארה"ב נגד יועץ עמו התקשר לצורך עסקת רכישת הבית.

כתב התביעה

1. התובע הגיש ביום 2.6.21 כתב תביעה נגד חברה ובעליה, בה ביקש לחייב אותם לשלם לו פיצוי בגין נזקים שנגרמו לו עקב רכישת דירה בארה"ב בהתאם לייעוץ שקיבל מהנתבעים. התובע ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו הסך של 484,160 ₪.

    

   כתב ההגנה

2. הנתבעים הגישו ביום 28.10.21 כתב הגנה בו טענו, בין היתר, כי עילות התביעה צריכות להיות מופנות כלפי המוכר ו/או חברת הניהול ו/או מתווך העסקה.

    

   כתב תשובה

3. התובע הגיש ביום 22.11.21 כתב תשובה בו טען כי בפועל בתהליך הרכישה, הנתבע לא קישר אותו לשום בעל מקצוע והגורם הבלעדי מולו התנהל התובע היה הנתבע ובניגוד למצגיו והתחייבויותיו, הנתבע בחר לסמוך על חברת הניהול שתבדוק את הנכס, ומצב הנכס הקטסטרופלי לא ניתן להכחשה.

    

   הגשת ראיות

4. ביהמ"ש קבע ביום 14.2.22 כי מוצו הליכים מקדמיים ונתן צו להגשת ראיות. התובע הגיש ראיותיו ביום 14.3.22 והנתבעים, לאחר שביקשו וקיבלו ארכה, ביום 12.4.22.

    

    

    

   הדיון הראשון והשני

5. הדיון הראשון התקיים ביום 24.4.22. ביהמ"ש קבע מועד לשמיעת הראיות, סדר נחקרים וקצב זמני חקירה. הדיון השני התקיים היום. נחקרו התובע והנתבע והצדדים השמיעו סיכומים בעל פה.

    

   דיון והכרעה

6. על ביהמ"ש להכריע האם לנתבעים אחריות למצב הבית שלטענת התובע אילץ אותו למכור אותו במחיר מופחת לאחר ששילם עבור שיפוצים ואם כן, מהו סכום הפיצוי בו יש לחייב הנתבעים. 

    

   להלן גרסאות הצדדים:

    

   גרסת התובע

7. התובע טען בכתב התביעה כי הוא עובד שכיר בענף ההיי טק, הנתבע עוסק ביזמות והשקעות נדל"ן בארה"ב והנתבעת הינה חברה בבעלות הנתבע, כאשר הנתבע הינו בעל המניות היחיד והדירקטור היחיד של הנתבעת. התובע טען שבתחילת חודש אפריל 2019 הוא התעניין בביצוע השקעות נדל"ן ופנה אל הנתבע לאור המלצות שקיבל עליו, וביקש לשכור את שירותיו לצורך ליווי אישי לביצוע השקעה בנדל"ן בארה"ב. עוד טען, שהנתבע תיאר כי שירותיו כוללים את בניית התכנית העסקית להשקעה בהתאם לתקציב המשקיע, איתור נכס מתאים, ניהול כל הליך הרכישה של הנכס, לרבות ביצוע הבדיקות הנדרשות ועד לרישום הנכס על שם המשקיע. עוד טען, שהנתבע תיאר כי לאחר רכישת הנכס הוא מנהל את כל המשך ההליך הכולל את שיפוץ הנכס בהתאם לתכנית העסקית ככל שנדרש, חיבור הנכס לתשתיות המקומיות, מציאת שוכר וחיבור לחברת ניהול. עוד טען, שהנתבעת תוארה כבעלת ניסיון מצטבר של למעלה מ- 500 משקיעים, ניסיון השקעות של למעלה מ- 75,000,000 ₪, ניסיון מצטבר של למעלה מ- 700 נכסים.

    

   התובע טען כי התרשם עמוקות מהמצגים הרבים והשונים של הנתבע כאוטוריטה בתחום הנדל"ן בארה"ב, וביקש להתקשר עימו בהסכם הליווי. עוד טען, שבהסכם הליווי התחייב הנתבע באמצעות הנתבעת שבבעלותו, לספק לו את "שירותי הליווי האישי" הכוללים הדרכה על תהליך ההשקעה, בחינת כדאיות עסקאות, ואיתור נכסים בהתאם לתכנית ההשקעה שנבנתה למשקיע. עוד התחייב, גם לחיבור המשקיע לחברת ניהול נכסים מקצועית ולאנשי מקצוע נוספים בהם לדבריו עושה שימוש ב"פעילותו האישית בארה"ב ובפעילות קבוצות ההשקעה בניהולו".

    

   עוד התחייב, במסגרת ההסכם לטפל מול חברת הטייטל, חברת הביטוח, רואה חשבון והגורמים השונים בארה"ב. עלות שירותי הליווי נקבעה לסך של 4,000 $ בתוספת מע"מ שהועברו לפי הוראותו  בשקלים חדשים ב- 2 תשלומים 1,500 $ מקדמה ו- 2,500 $ לאחר רכישת הנכס.

    

   עוד טען, שביום 2.4.19 הוא חתם על ההסכם שנשלח לו והעביר את המקדמה שנקבעה בסך 6,364 ₪. עוד טען, שבמקביל מסר לנתבע כי הוא מעוניין להשקיע סך של 80,000 $ והנתבע התחיל באיתור נכס בהתאם לתקציב שהוגדר. עוד טען, שלקראת סוף חודש אפריל, הודיע לו הנתבע כי מצא עבורו נכס מתאים להשקעה, ושלח לו נתונים על מחירים של נכסים דומים באזור להשוואה מהם התרשם כי אכן מדובר בעסקה משתלמת. הנתבע שלח לו תכנית עסקית לנכס לפיה עלות הנכס היא 91,000 $, כאשר מחירי השכירות שניתן לקבל עליו הם כ- 1,000 $ לחודש כך שבקיזוז דמי הניהול, והתשלומים השונים לרשויות יוכל לקבל סך של 10% תשואה שנתית שוטפת מהנכס.

    

   התובע טען, שמכיוון שהתרשם מיכולותיו של הנתבע לאיתור מהיר של נכס מניב אטרקטיבי להשקעה, הוא אישר להתקדם ברכישת הנכס. עוד טען, שביום 30.4.19 הודיע הנתבע כי ישנה התקדמות בתהליך הרכישה והמזכירה שלו שלחה אליו את מסמכי הרכישה. הוא חתם על מסמכי הרכישה ששלח לו הנתבע וביצע את ההעברה הכספית בהתאם להוראות הנתבע. עוד טען, שביום 12.5.19 עדכנה אותו מזכירת הנתבע כי הנכס נרשם על שמו. ביום 13.5.19 הוא העביר לנתבע את יתרת התשלום, דהינו, החלק השני בסך של 2,500 $ כפי שנקבע, בסך של 10,433 ₪.

    

   התובע טען, כי ביום 22.5.19 הוא פנה לנתבע וביקש להתעדכן לגבי סטטוס הנכס ונענה כי "הנכס ייצא בשבוע הבא לשוק להשכרה" ובהמשך שלחה מזכירת הנתבע מייל הכרות לחברת הניהול וביקשה מהם לשלוח אליו את הסכם הניהול. עוד טען, שלאחר שבמשך שבועות הוא לא קיבל שום עדכון, הוא פנה ביום 11.6.19 לנתבע ואמר כי לאחר החתימה על הסכם הניהול, אף לא אחד פנה אליו, ולא ברור לו מה מצב הבית ומדוע הוא לא מפורסם באתר זילו (אתר דומה ליד 2 בארץ) כעומד להשכרה. עוד טען, שבשלב זה מזכירת הנתבע הודתה כי הטיפול בהשכרה נעשה על ידי חברת הניהול בלבד, בניגוד למצג שהוצג לו לפיו השכרת הנכס היא באחריות הנתבעת, והיא תברר מולם מה הסטטוס בנוגע להשכרת הבית. אולם, טען, למרות הבטחתה, חלפו מספר שבועות נוספים בהם הוא לא שמע דבר מהנתבע. ביום 2.7.19 לאחר שפנה פעם נוספת במייל לנתבע, הוא נענה כי יש שוכרת לפני סגירה. חודש ימים נוסף חלף והוא שוב לא שמע דבר מהנתבע, ופנה אליו שוב לנתבע מספר פעמים. עוד טען, כי רק ב- 8.8.19 טרחה מזכירת הנתבע לחזור אליו בדוא"ל, כאשר מהאמור התבררה סיבת השתיקה הארוכה של הנתבע והתחילו להתגלות המחדלים ורשלנותו של הנתבע. מהמייל התברר כי הם נתקלו במספר בעיות בשלב שלפני כניסת השוכר לנכס, וכי המוכר השאיר חוב של 1,800 $ בחשבון המים על הנכס מבלי שהדבר נבדק על ידם, כאשר עקב החוב שנותר על הבית, לא הסכימה העירייה לחבר את הבית למים. עוד טען, שהנתבע למעשה התרשל בביצוע הבדיקות כפי שהתחייב על הנכס, ובנוסף לכך לאחר שהתברר המחדל שמנע את חיבור הבית למים, לא עשה שום פעולה סבירה לפתור את הבעיה שנוצרה עקב מחדלו, כך שהוא הפסיד כבר בשלב זה מספר חודשים של שכירות.

    

   עוד טען, שלאחר חודש נוסף בו שוב לא קיבל שום עדכון, ולאחר שפנה מיוזמתו, התברר בפעם הראשונה כי הנכס עצמו נמצא במצב בלתי תקין ונדרשות עלויות נוספות של שיפוץ, ובנוסף רשלנותו של הנתבע בהתנהלות מול השוכר הביאה להגשת תביעה על ידי השוכר. ביום 16.9.19 שלח הנתבע עדכון של חברת הניהול לגבי מצב הנכס בו התחיל להתברר המצב השערורייתי של הנכס ועומק המחדל של הנתבע. בעדכון התברר כי הבית כלל אינו ראוי למגורים, וכי ישנם בעיות חמורות ביותר של דליפות מים, חיבור לא תקני של גז, מיכל חימום לא תקני, וכי לבית בכלל אין היתרים, הגג לא הותקן כראוי, שקיעה חמורה של הבית, בעיה חמורה ביסודות, בטון בצינורות שמונעים זרימת מים, ועוד. עוד טען, שהתברר כי הנתבע לא ערך שום בדיקה מינימאלית לנכס. לאחר שחלף חודש וחצי מבלי לקבל עדכון. רק ביום 29.10.19 חזרו אליו מחברת הניהול ואז התבררה במלואה התמונה המבהילה של מצבו האמיתי של הנכס וכי ישנם 3 אופציות מה לעשות עם הנכס 1. שיפוץ בעלות של 50,000 $ 2. הריסה מהיסוד ובניה מחדש בעלות של 100,000 $ 3. מכירה של הבית לפי שווי 40,000 $ - 50,000 $.

    

   התובע טען כי הודיע לנתבע ביום 29.10.19 כי בחר באופציה של השיפוץ וכי הוא מבקש שהנתבע יפעל לקבלת פיצוי בין אם דרך תביעת המוכר או כל גורם אחר דרכו הנתבע פעל לרכישת הנכס. עוד טען, שביום 5.11.19 התקבל דו"ח ביקורת מבנה שחשף מצג עגום וחמור ביותר של הבית הנמצא במצב ירוד ביותר של שקיעה משמעותית, בניה פגומה ובלתי תקנית, סובל משלל בעיות שונות לרבות בעיות איטום, ומהווה סכנה בטיחותית. עוד טען, שהנתבע פעל בזלזול גמור בכספו ובהתרשלות חמורה ולא ערך כל בדיקה מינימלית לפני הרכישה, וגם בדיעבד לא טרח לפעול בדרך כלשהי למציאת פתרונות למרות שרשלנותו החמורה היא שהכניסה אותו להשקעה כושלת זו.

    

   התובע טען כי העביר לחברת הניהול 25,000 $ לצורך ביצוע השיפוץ. במקביל, הנתבע לא חזר אליו לעדכון לגבי מצב הנכס או לגבי קבלת פיצוי כספי. החל מחודש דצמבר 2019 גם נציגת חברת הניהול גב' שונטה הרקליי (להלן:"שונטה") הפסיקה לענות לפניותיו. לבסוף לאחר מעל שנה של מפח נפש הוא החליט מחוסר ברירה לנסות להקטין את הנזק והודיע לנתבע ביום 24.6.20 כי הוא מעוניין להוציא את הנכס למכירה "אני מחזיק אותו ממאי 2019 כל מחיר יהיה בסדר". ובתגובה ענה הנתבע "הבנתי בודק". לבסוף ביום 4.12.20 הצליח מתווך למכור את הנכס במחיר כמעט אפסי, והעביר לו סך של 10,000 $ תמורת מכירת הנכס מתוך 20,000 $ שבו נמכר הנכס.

    

   התובע טען שהנתבע הפר את התחייבותו ללוות אותו לאורך כל הפרויקט כפי שהתחייב בהסכם הליווי, לא ערך בדיקות לנכס לפני הרכישה, לא טיפל בבעיות הרבות שהתעוררו במשך שנה שלמה מהרכישה ועד למכירה, והתעלם באדישות פושעת מפניותיו ותחינותיו. עוד טען, שהנתבע הפר את חובת הזהירות כלפיו כמלווה משקיעים סביר, פעל במחדל ובמעשה באופן רשלני, מפוזר, חסר אחריות ובאדישות ושוויון נפש כלפי הפסד השקעתו. עוד טען, שהנתבע הציג לו מצגי שווא רשלניים כאילו הוא יזם מנוסה.

    

   התובע טען כי הפסיק באופן כמעט מוחלט את כספי השקעתו בסך של 92,097 $ כאשר מכר את הנכס בסך של 10,000 $ בלבד. ובסה"כ הכל עומד הפסדו על סך 297,599 ₪ נכון ליום 4.12.20 ובהצמדה ליום הגשת התביעה סך של 299,978 ₪. בנוסף, התובע טען כי הפסיד את הסך של 4,589 $ שהעביר לכיסוי תשלום חוב המים של הדייר הקודם וכן לכיסוי הוצאות משפטיות של התביעה שהגיש השוכר, שהינם בהצמדה ליום הגשת התביעה בסך של 16,351 ₪. עוד טען, כי הפסיד סך נוסף של 25,000 $ שהעביר לחברת הניהול על מנת לשפץ את הנכס כאשר למעשה השיפוץ לא נעשה וחברת הניהול נעלמה כליל. סכום זה, טען, בהצמדה ליום הגשת התביעה עומד על סך של 86,527 ₪. עוד טען, כי הפסיד את דמי הניהול והליווי בסך של 4,000 $ ששילם לנתבע, שהם בהצמדה ליום הגשת התביעה בסך של 16,861 ₪. כמו כן, טען, כי הפסיד שנה וחצי של שכירות שיכול היה לקבל אם הנכס היה תקין בסך מוערך של 13,500 $ שהם 44,443 ₪. לאור האמור, טען, סה"כ הפסד השקעתו עומד של סך של 462,610 ₪ וזאת בנוסף לעגמת נפש אותה יש להעריך בסך של 20,000 ₪. הוא ביקש לחייב הנתבעים לשלם לו הסך הכולל של 484,160 ₪.

    

   גרסת הנתבעים

8. הנתבעים טענו בכתב ההגנה כי התביעה נולדה אלא משום שהתובע רואה בהם משום "כיס עמוק ונוח" שניתן להיפרע ממנו, שעה שנהיר לכל, כי עילות התביעה לא צריכות להיות מופנות אלא כלפי המוכר ו/או חברת הניהול ו/או מתווך העסקה ולא כלפי מי מהם כשלמעשה קיימת העדר יריבות בינם ובין התובע. עוד טענו, שתפקידה של הנתבעת התמצה בליווי התובע בעסקת הרכישה, באיתור הממכר באמצעות מתווכים מקומיים וביצירת קשר בין בעלי מקצוע שילוו את התובע בהליך הרכישה. עוד טענו, שהתובע ידע היטב, והוא אינו מכחיש עובדה זו, כי הם ו/או מי מהם לא ביקרו בדירה קודם הרכישה, והם כמו התובע עצמו, ניזונו מחוות דעתו של המתווך מר דרו, מתמונות ורשמים שנשלחו על ידי שונטה, נציגת חברת "ג'י פוניקס אינווסטמנטס" ומהצהרות המוכר. עוד טענו, שהם, כמו גם התובע בעצמו, התרשמו לטובה מהתמונות וההמלצה שנשלחה על ידי שונטה, והתובע הוא שאישר את קידום הליך הרכישה על יסוד התמונות והמלצתה של נציגת חברת הניהול. הנתבע טען, שגם שונטה שביקרה בדירה לא זיהתה כל אירוע חריג עד כדי שהיא אף לא המליצה על עריכתם של עבודות שיפוץ ו/או התאמה של הנכס לפני הוצאתו לשוק השכירות. עוד טענו, כי הנכס הושכר לשוכרת, אשר ביקרה בבית ומצאה אותו כשהוא לשביעות רצונה, מה שמלמד על כך שמצבו של הנכס היה טוב ותקין על פי מראהו. למעשה לאחר בדיקה מקיפה, כל שביקשה הדיירת הינו להחליף את השטיח במקטע מסוים בדירה וכן לספק מקרר. יתרה מכך, טענו, כי עיון בדו"ח הבדק הקפדני שהציג התובע ואשר נערך רק לאחר הרכישה, מלמד, כי הליקויים שצפה הבודק הינם ליקויים בני תיקון, אשר שווים הכולל עומד על סך של כ- 15,000 $, ובוודאי לא בליקויים שהופכים את הנכס לבלתי שמיש או לנכס "בערך הקרקע".

    

   עוד טענו, כי גם אילו הייתה מבוצעת אותה בדיקת "בדק בית" קודם הרכישה (ולא כפי הפרקטיקה הנוהגת) גם אז הייתה מבוצעת עסקת הרכישה, תוך לקיחה בחשבון את עלות השיפורים הנדרשים. גם בדיקה שביצע נציג העירייה לאחר שהתקבלו תלונות מצד הרוכשת, העלתה, כי אין דרך לדעת אם הבית נמצא במצב טוב ותקין, אלא אם יפתחו את רצפת הבית קירות הבית וגג הבית ויבצעו בדיקה יסודית, שכן הבית על פניו נראה במצב משופץ. עוד טענו, כיך גם אם נשווה את עסקת הרכישה הנ"ל לעסקת רכישה בישראל, בדיקותיו של רוכש סביר מתמצות בבדיקה פיזית של הממכר- בדיוק כפי שנעשה בענייננו, כאשר בנסיבות ענייננו בגין המרחק הגיאוגרפי הרוכש לא ביקר בממכר עצמו, ובכך הוא הסתמך על בדיקותיה של שונטה מחברת הניהול, בידיעה ברורה כי מעבר לבדיקתה זו אין בדיקה נוספת, תוך הבהרה כי כך הם נוהגים לעשות גם ברכישות המבוצעות על ידם. עוד טענו, כי לא הצהירו ולא הציגו בהסכם הליווי ולא בכל פרוספקט שהוא כי הם בודקים בעצמם את טיב הנכס מבחינת הבינוי שלו ו/או כי בדיקה זו כלולה בשכר הטרחה שהם גובים, היפוכם של דברים, צויין מפורשות כי הם נעזרים בנותני שירותים צדדי ג', והתובע רשאי לבקש להשתמש בנותני שירותים אחרים לפי שיקול דעתו.

    

   עוד טענו, כי אם לא די בכך, הרי גם כשפנו לעו"ד אבי לסקה נציגת חברת הטייטל הרשמית, במטרה למצות את זכויותיו של התובע, היא השיבה כי למעשה לא הייתה כל דרך לדעת את מצב הבית קודם הרכישה. עוד טענו, כי עסקינן במקרה מובהק של "טעות בכדאיות העסקה" באופן שבו גם התובע וגם הם הסתמכו על מצגים שהוצגו להם על ידי צד ג' ועל מצב הממכר. עוד טענו, שהתובע מתעלם כליל מהעובדה כי עסקינן בעסקה המבוצעת "מרחוק" בידיעה כי בדיוק כמוהו גם הם נותנים את שירותיהם מרחוק, ותפקידם מתמצא אפוא ביצירת הקשר בין נותני השירותים המקומיים ובין התובע תוך מתן הסבר על כל שלב בשלבי הרכישה וסיוע בתקשורת שבין הצדדים, ולכן אין להם אפוא כל יתרון בבדיקת מצב הנכס.

    

   לעניין גובה הנזק טענו, כי הסכומים המפורטים בתביעה מתורגמים לשקלים בערכם כפי שהיו במועד ביצוע העסקה, בעוד שהעסקה וכל הכרוך בה בוצעה בדולרים, ועל כן לא היה כל מקום "להמיר" את הערכים לשקלים כפי שעשה התובע. כמו כן, טענו, כי המחיר שבו התובע מכר את זכויותיו הינו מחיר הנמוך משמעותית מהמחיר שבו ניתן היה למכור את הממכר, אף לפי מצב הדברים שהוא הציג. עוד טענו, שהתובע עותר לקבלת "הוצאות" ששולמו על ידו בגין חוב מים, בעוד שמי ששילם הלכה למעשה את חוב המים הייתה דווקא הנתבעת שנשאה בעלות זו. ביחס לסך של 25,000 $ שהעביר התובע לחברת הניהול- הנתבע טען כי מעולם לא אישר את העברת הסך הנ"ל ומכל מקום, הסך הנ"ל הינו במישור היחסים שבין התובע לשונטה, אליה העביר את כספו.

    

   תשובת התובע לגרסת הנתבעים

9. התובע טען בכתב התשובה כי גם אם כטענת הנתבע כל השירות אותו הבטיח לספק היה "קישור לבעלי מקצוע מקומיים", בפועל בתהליך הרכישה הוא לא קישר הנתבע לשום בעל מקצוע והגורם הבלעדי מולו הוא התנהל היה הנתבע. עוד טען, כי הנתבע יכול להלין על עצמו כי בניגוד למצגיו והתחייבויותיו בחר לסמוך על חברת הניהול שתבדוק את הנכס, ומצב הנכס הקטסטרופלי לא ניתן להכחשה. עוד טען, שדו"ח בדק הבית מדבר בעד עצמו והנתבע איננו מצביע על אסמכתא כלשהי שעלות התיקון הייתה 15,000 $ . עוד טען, שחוו"ד הפקח מטעם העירייה שנערכה מיד בעקבות תלונות השוכרת מיד לאחר כניסתה לבית, אומרת בצורה הכי ברורה כי נעשו עבודות בבית ללא תכניות וללא אישורים, והבית לא מאושר על פי תקן הבנייה ולכן אף לא אחד אמור לגור שם. עוד טען, שהנתבע כהרגלו מנסה לסלף את האמור בדו"ח הפקח, כאשר נכתב בצורה ברורה שהליקויים קיימים ונראים בעין ורק על מנת למצוא מה מקורם של הליקויים יהיה צורך לפתוח את הרצפה. עוד טען, שהנתבע לא מסר לו בשום שלב כי הוא אינו בודק את הנכס בעצמו, ולא הציע לו לבדוק את הנכס בשום שלב על ידי בעלי מקצוע כלשהם מטעמו. עוד טען, שנציגת חברת הטייטל לא אומרת בשום שלב שלא ניתן היה לבדוק את מצב הבית, אלא רק שאישורי הדירה לא נבדקים על ידם. עוד טען, שככל שבניגוד למצגי והתחייבויות הנתבע כלפיו, בחר הנתבע להסתמך על בדיקות הנכס של חברת הניהול, הרי במערכת היחסים שלו מול חברת הניהול הוא יכול לתבוע אותם, אך כלפיו, הוא היה הצד היחיד להתקשרות בכל הקשור לרכישת הנכס, ואין זה מעניינו מהי חלוקת האחריות בין הנתבע לצדדים עמם בחר להתקשר.

    

   הנתבע הפר הסכם הייעוץ

10. הנתבע יצר בהסכם הייעוץ שערך ועליו החתים התובע ייצור כלאיים בין מתווך ובין עו"ד. לכן, מצופה היה שיגדיר היטב גבולות אחריותו ביחס לתוצאות הייעוץ. ביהמ"ש לא מצא שהנתבעת הגבילה בהסכם הייעוץ גבולות האחריות כמצופה. הנתבע הפנה בחקירתו למספר סעיפים בהם הוא כביכול הגביל אחריות הנתבעת מסעיף 1 ה עד סעיף ח. אולם, עיון בסעיפים אלה מלמד שאין בהם הגבלת אחריות מפורשת, לרבות לא בסעיף 1ו שמקנה לרוכש אפשרות לעשות שימוש בבעלי מקצוע מטעמו.

     

11. הנתבע מאדיר בהסכם ובנספח א' את מומחיותו במתן ייעוץ, הדרכה ולימוד של הליך רכישת דירה בעיקר בשני יעדים בארה"ב. אחת מהם, היא העיר קליבלנד, בה נרכש הבית. בעת חקירתו, הנתבע טען שהעשיר התובע בידע לגבי הסיכונים בקור העז ששורר בעיר שפוגע בתשתיות, הסיכון ברכישת מבנה עץ ובסיכון ברכישת מי מהבתים הישנים הרבים שמוצעים למכירה בעיר. אולם, הנתבע לא עיגן מי מאזהרות אלה בכתובים. לטענתו, חלק גדול מהתקשורת עם התובע היה בעל פה, אך הטלפון שלו אבד והוא לא הצליח לשחזר את תוכן התקשורת.

     

12. בנוסף לסיכונים המיוחדים המאפיינים את שוק הדירות בקליבלנד, בפסיקה העניפה שהצטברה בתחום המקרקעין, כבר נקבע לא פעם כי יש חשיבות רבה לבדיקה הנדסית ותכנונית של נכס מקרקעין לפני קנייתו. מכאן שמומחה לעסקאות במקרקעין, כפי שהציג עצמו הנתבע, בין אם בישראל ובין אם בארה"ב, אמור לדעת שעליו להמליץ ללקוח בכתב להזמין בדיקות תכנוניות והנדסיות באמצעות בעלי מקצוע.

     

13. לענייננו, תלותו של התובע בנתבע הייתה רבה, שכן לא רק שמדובר ברכישת נכס מקרקעין, אלא מדובר ברכישה בחו"ל על פי דין מקומי ובתנאים המיוחדים של העיר קליבלנד. הנתבעים מציגים בעמוד 7 של נספח א' לחוזה מאפיינים של העיר קליבלנד, אך רק את יתרונותיה. אין אזכור של הסיכונים אותם הזכיר הנתבע בעדותו.

     

14. בעמוד 8 של נספח א' להסכם, הנתבע מבטיח לווי אישי שלו ומתאר מתווה מובנה בו הוא נפגש בשלב 1 עם הלקוח, מגדיר עמו צרכים וציפיות ובשלב 2 מפעיל "קשרים, ניסיון וידע" שברשותו על מנת לאתר נכס בהתאם לדרישות הרוכש. בשלב 3 התיאור מתייחס ל"איתור הנכס ואישור המשקיע שהנכס מתאים". מכיוון שאך ברור הוא כי המשקיע מעונין לרכוש נכס שמתאים להשכרה, שהרי הנתבעת מציעה איתור לצורך השכרה, ישאל השואל הכיצד יידע המשקיע שהדירה מתאימה להשכרה, אלא אם כן הנתבעת תבדוק עבורו כמצופה סוגיה מהותית זו. בעמוד 8, הנתבעת, יתכן בכוונת מכוון, אינה מתייחסת במפורש לסוגיה. אולם, בעמוד 9, הנתבע מונה בין "יתרונות הליווי של החברה" נוכחות פיזית שלו בנכס וטוען כי הוא "בודק כל נכס ומגיע פיזית לנכסים כל מדי שבועיים כמו כן שומר על קשרים הדוקים עם חברת הניהול , קבלני השיפוץ וכו".

     

15. ביהמ"ש קובע כי בעמוד 9 הנתבע התחייב במפורש לבדוק בעצמו את הנכס לפני הרכישה. ישאל השואל, הכיצד הנתבע שאינו מהנדס, אדריכל, שמאי או עו"ד, מתחייב לבדוק באופן אישי את הנכס לפני הרכישה. על כך ביהמ"ש משיב כי הציפייה היא שמומחה למקרקעין, כפי שהנתבע מציג עצמו על מנת לשווק בהצלחה את שירותיו, יידע שעליו לשכור לצורך ביצוע הבדיקות שירותיהם של בעלי מקצוע שמוסמכים לבדוק הנדסית ותכנונית הנכס.

     

16. כפי שביהמ"ש סקר קודם לכן, לתובע טענות רבות כלפי הנתבע. אולם, הטענה המרכזית היא שהוא לא בדק ואף לא דאג שתתקיים בדיקה מקצועית של הנכס, ואף לא יידע את התובע לגבי עובדה מהותית זו. טענה זו נוגעת ללב המחלוקת, מכיוון שאף לשיטת הנתבע, מצב הדירה הצריך על פי חוות דעת שהגיש מטעמו שיפוץ בסך 21,000 דולר. הנכס נרכש בהוצאה כוללת של 91,000 דולר והתכנית העסקית שהכין הנתבע, נספח ו לראיות התובע, שעל בסיסה אישר התובע רכישת הנכס, אינה כוללת הוצאה נוספת בגובה מרבע מעלות הרכישה. מכאן שמחדל הנתבע לדאוג לבדיקה מקצועית גרם לשינוי מהותי בתנאי העסקה שהתובע טען, וביהמ"ש מקבל עמדתו, שאילו ידע על הפגם המהותי, הוא לא היה רוכש הנכס.

     

17. מהראיות עלה שהנתבע נוהג לבקש מנציגי חברות הניהול שמעוניינות לנהל הנכס לאחר רכישתו, לבדוק את הנכס לפני רכישתו ובכך מתמצית הבדיקה שהנתבע הבטיח בהסכם עם הלקוחות לבצע. עוד התברר שהנתבע ידע שהבדיקה בענייננו נעשתה ע"י שונתה שאינה מהנדס, אדריכל, שמאי או עו"ד. הנתבע נשאל האם הבדיקה, שממילא אינה מקצועית, מעוגנת בהתחייבות חוזית של חברת הניהול בה שונטה עבדה ועל כך השיב שאין בכך צורך כי לחברות הניהול יש עניין להצביע על ליקויים כדי להשיא רווחיהם הנגזרים גם מביצוע השיפוצים.

     

18. הנתבע לא הוכיח שהתובע ידע ששונטה היא הבודקת ומכאן שהתובע גם לא ידע שאין לה כישורים לכך. מכיוון ששונטה לא העידה, מכאן שגם לא הוכח שהגיעה לנכס לפני הרכישה ואין לשלול האפשרות לנוכח הפער בין מחיר רכישת הדירה ובין השווי המוערך של השיפוצים, שכלל לא הייתה בנכס.

     

19. הנתבע טען כי אין לו אחריות לגבי הבדיקה שכן התובע התקשר ישירות עם חברת הניהול. מהראיות עלה שטענה זו אינה נכונה. הנתבע יצר קשר בין התובע ובין חברת הניהול רק לאחר שהנכס נרשם על שם התובע ואותר שוכר. מכאן שבשלב שבו שונתה ביצעה כביכול הבדיקה, היא עשתה זאת למען ובשליחות הנתבע בלבד.

     

20. אשר על כן, לנוכח חשיבות הבדיקה המקצועית של הנכס, ביהמ"ש קובע שהנתבע הפר התחייבותו היסודית על פי החוזה לבדוק את הנכס כמומחה, שמשמעה, כך קובע ביהמ"ש, בדיקה באמצעות בעלי מקצוע. הנתבע לא הוכיח כי התובע ידע כי הנכס לא נבדק ע"י בעל מקצוע, או כי הוא הציע לתובע לבדוק הנכס באמצעות בעל מקצוע מטעמו של התובע. ביהמ"ש דוחה טענת הנתבע בכתב ההגנה ובסיכומיו כי זו הפרקטיקה של בדיקת נכסי מקרקעין בכלל או בקליבלנד בפרט.

     

    הנתבעים אחראים ביחד ולחוד

21. על אף שהחוזה הינו בין הנתבעת ובין התובע, ביהמ"ש ציטט קודם לכן מהחוזה התחייבויות אישיות של הנתבע שהינו בעל המניות והמנהל היחידי בנתבעת. הוא זה שהפר באופן אישי התחייבויותיו האישיות. כמו כן, התמורה הועברה לחשבונו האישי של הנתבע. בנסיבות אלה ביהמ"ש קובע כי הנתבעים אחראים ביחד ולחוד להפרת החוזה באופן יסודי.

     

    גובה הנזק שנגרם מהפרת התחייבות הנתבעים

22. לצורך הוכחת הפרת התחייבות הנתבעים לבדוק הנכס באופן מקצועי די היה בלשון החוזה ובעדויות התובע והנתבע. אולם, לעניין גובה הנזק שנגרם כתוצאה מההפרה, נוצר קושי עקב ויתור התובע על העדת עדים נדרשים.

     

    לא הוכח כדבעי סכום הנזק שנוצר עקב מכירת הנכס בסכום נמוך

23. התובע לא העמיד עד מטעמו, גם לא בעל מקצוע, שאישר כי הנכס נמכר במחיר שהולם את חסרונותיו. למזלו של התובע, הנתבע העמיד חוות דעת מטעמו לפיה נדרש שיפוץ בסך של 21,000 דולר להתאים הנכס למצב תקין. הנתבע טען שאפשר היה להסתפק בסכום נמוך יותר, כדי לתקן השיקוע בלבד ולא את המפגעים האחרים. ביהמ"ש דוחה טענה זו שכלל לא הוכחה. טענה זו משתלבת עם דברים שכתב הנתבע לתובע לפיה ניתן היה ל"החליק" הדירה לשוכר אחר, במקום השוכרת שעמדה על זכויותיה.

     

24. התובע נשאל על כך בסיכומיו, ובמענה טען שהוא פנה פעם אחר פעם אל הנתבע וביקש ממנו מזור, אך האחרון התנער מאחריות. גם אם טענה זו נכונה, וההתכתבות מלמדת על ליווי שאינו ראוי לכינוי "הדוק", כמובטח, אין בכך כדי לפטור התובע מהעמדת עד בעניין זה, לרבות באמצעות הוועדות חזותית. לכן, נוצר קושי לתובע בעניין הערכת הנזק, לנוכח חובתו על פי דין להקטין הנזק, שעה שאין ראיה לכך שהמחיר בו מכר הנכס, מהווה עמידה בחובתו להקטין נזק.

     

    התובע לא הוכיח כדבעי ששילם את הסך של 25,000 לחברת הניהול

25. התובע טען ששילם הסך של 25,000 דולר לחברת הניהול לצורך ביצוע השיפוץ, אך לאחר מכן חזר בו לפני ביצוע השיפוץ וביקש את כספו בחזרה ועד היום לא קיבל אותו. התובע שהגיש נספחים רבים, לא הגיש אסמכתא לביצוע התשלום כגון העברה בנקאית, או קבלה. התובע טען כי הנתבע לא כפר בכתב ההגנה בטענתו כי שילם הסך של 25,000 דולר. אולם, על התובע להוכיח כל רכיבי תביעתו ולכן היה עליו לצרף ראיה לתשלום, פרט למסמכים שונים כגון חשבונית וקטעי התכתבות מהם יתכן ועולה והסכום שולם.

     

    הסכומים שאין מחלוקת כי הוצאו

26. מכאן שהסכומים שאין מחלוקת כי הוצאו עומדים על סך של כתשעת אלפים דולר בגין שיפוץ, הוצאות משפטיות הנובעות מתביעת השוכר והשכר של הנתבעת. אם כי, הנתבע טען שאין לחייב אותו להשיב התמורה שקיבל.

     

    פיצויי קיום

27. התובע טען כי מגיע לו בנוסף לפיצויי הסתמכות גם פיצויי קיום בגין מסלול השקעה חלופי. אולם, גם אם יש ספק לגבי מתן פיצוי הן בגין הסתמכות והן בגין קיום, התובע לא הוכיח כדבעי גובה ההשקעה החלופית. ביהמ"ש דוחה הטענה שיש לראות באחוזי התשואה בתכנית העסקית השקעה חלופית.

     

    פיצוי בגין עוגמת נפש

28. כאמור לעיל, הוכח שמחדל הנתבעים לבדוק הנכס באופן מקצועי גרם לתובע עוגמת נפש רבה עקב התעסקותו במשך תקופה ארוכה בבשורות איוב שנחתו עליו בזו אחר זו. לכך יש להוסיף שמהתכתובות שהוגשו עלה שהתנהלות הנתבע מרגע שקיבל מלוא שכרו, לנוכח פניות התובע אליו פעם אחר פעם, אינה תואמת התחייבותו ל"ליווי הדוק". לעניין זה צרמה העובדה שגם לאחר רכישת הנכס, הנתבע לא הואיל לבקר בו על אף שלפני הרכישה התהדר בהסכם בנוכחותו הפיזית לעיתים קרובות בנכסים. מחדל נוסף זה, העצים עוגמת הנפש שנגרמה לתובע.

     

     

    התובע לקח סיכון מראש שיקשה עליו לעמוד על זכויותיו כלפי המוכר ובעלי מקצוע נוספים בעת רכישת הנכס בחו"ל

29. לצד ניסיון לאמוד גובה הנזק, ביהמ"ש מביא בחשבון שמלכתחילה על ישראלי שרוכש נכס מקרקעין בחו"ל לשים לנגד עיניו לא רק את התשואה הגבוהה המובטחת ע"י גורמים שונים, אלא גם את הקשיים הרבים הנגזרים מביצוע עסקה מרחוק, כגון הקושי לראות במו עיניו את הנכס ואת המוכר לפני הרכישה ולעמוד בקשר ישיר עם הגורמים השונים כגון הרשות המקומית, על מנת להבין לאשורן את הסוגיות.

     

30. התובע נשאל בסיכומיו מדוע לא הגיש תביעה נגד המוכר בגין הסתרת המידע לגבי מצבו האמתי של הנכס, והאם הסיבה היחידה לכך היא צמצום בהוצאות ונוחות שכן המוכר אינו ישראלי. יצוין שהנתבע המליץ לתובע לתבוע את המוכר. לתובע לא היה מענה הולם. ביהמ"ש קובע כי רכישת דירה בחו"ל אינה הופכת את היועצים והמשווקים למיניהם, לחברת ביטוח שפוטרת את הרוכש מהגשת תביעות נגד מזיקים נוספים שאמורים לשאת ביחד ולחוד עם הנתבע הישראלי בסכום הנזק שנגרם לרוכש. הדברים יפים גם לגבי חברת הניהול שהתובע טען שהיא קיבלה ממנו סך של 25,000 דולר עבור ביצוע שיפוץ ומסרבת להשיב סכום זה, למרות שלא בוצע שיפוץ.

     

    פיצוי על דרך אומדנא

31. לנוכח הקשיים הראייתיים בקביעת גובה הנזק הממוני המדויק, ולקיחה בחשבון של הסיכון שהתובע לקח בביצוע העסקה שבא לידי ביטוי בוויתור על הגשת תביעה נגד המוכר וחברת הניהול והעמדת עדים נחוצים, ביהמ"ש נאלץ לקבוע סכום הפיצוי הכולל, לאחר ניכוי חלקם של נתבעים נוספים שהתובע בחר לא לתבוע, על כשליש מסכום התביעה, בסך של 160,000 ₪ בתוספת פיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של 20,000 ₪ וסה"כ 180,000 ש"ח.

     

    הוצאות

32. בשים לב לסכום שביהמ"ש פסק בסופו של יום ביחס לסכום התביעה, ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע שליש מסכומי האגרה ששולמו ושכ"ט בא כוח התובע בסך של 18,000 ₪.

     

    סוף דבר

33. ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובע ביחד ולחוד כלהלן:

     

    הסך של 180,000 צמוד בתוספת רבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

     

    שליש מסכום אגרות משפט ששולמו צמודים בתוספת רבית כדין ממועד ההוצאה ועד מועד התשלום בפועל.

     

    הסך של 18,000 ₪ צמוד בתוספת רבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    ניתן היום, כ"ג תשרי תשפ"ג, 18 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.