פסק-דין בתיק א 10146/96

1.         התובעים רכשו מאת הנתבעת מס' 1 דירות מגורים בפרוייקט שנבנה על ידי הנתבעות  בכרמיאל. ביום 15.7.96 הגישו התובעים נגד הנתבעות תביעה כספית על סך 3,065,780 ש"ח, שעניינה ליקויים ואי התאמות בדירות וכן תביעה בקשר למחיר הדירות והשבת הוצאות פיתוח ששילמו. הנתבעות שלחו הודעה לצד שלישי נגד מדינת ישראל- משרד השיכון.

2.         בהסכמת הצדדים הועברה סוגיית הליקויים ואי ההתאמות להכרעת בורר, באופן שההכרעה בפסק דין זה הינה בשאלת  הוצאות הפיתוח בלבד.

3.         להלן אביא נוסח תביעת התובעים בענין הוצאות הפיתוח, כפי שפורטה בסעיף 6 לכתב התביעה המתוקן:

"6(א)    התובעים 1 עד 42 לא קיבלו מהנתבעות את הזיכויים המגיעים להם עקב זיכוי הנתבעות מ"החזר הוצאות פיתוח".

הנתבעת מס' 2 הצדיקה את המחדל בענין זה בכך שלא קיבלה את הזיכוי "מהחזר הוצאות הפיתוח", שאמורה היתה לקבל ממשרד הבינוי והשיכון.

בלא שהדבר יגרע מנטל ההוכחה המוטל על הנתבעות בענין זה טוענים התובעים, כי הנתבעות או מי מהן קיבלו, או היו זכאיות לקבל מהמדינה, במישרין או בעקיפין (בדרך של הנחה או כיוצ"ב) את הזיכויים מההחזרים הנ"ל, ועליהן לזכות את התובעים בגינם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו נתקבלו ( או נתאפשרה קבלתם) אצל הנתבעות.

(ב)        סכומי הזיכויים שהגיעו לתובעים היו לפחות 8,300 ש"ח לדירת 2 חדרים, 10,600 ש"ח לדירת 3 חדרים ו- 12,900 ש"ח לדירת   ½ 3 חדרים ומעלה (לחודש 6/90)".

4.         הנתבעת מס' 1 פרטה בהרחבה בכתב ההגנה המתוקן את המסכת העובדתית הנוגעת להוצאות הפיתוח כדלקמן:

"6.1      הנתבעות התקשרו בהסכם לביצוע עיסקה משותפת לבנית 144 יח"ד בכרמיאל במסגרת ועפ"י הסכם פרוגרמה 1988 עם משהב"ש.

6.2               משהב"ש על פי חוזה הפרוגרמה נשא בהוצאות הפיתוח וקיבל החזר מהחברות הבונות (הנתבעות) עבור שירותי הפיתוח שהעניק בשעור של 50% מהעלות. עלות הוצאות הפיתוח כאמור לעיל נכללו בתחשיב מחירי הדירות.

6.3               במכתב שקיבלו הנתבעות ביום 16.12.90 הודיע להם משהב"ש כי על פי החלטתו מיום 12.11.90 יחולו הנחות בהחזרי הפיתוח בגין דירות שלא נמכרו, לכל יחידות הדיור מפרוגרמת שנת 1990  (רביע אחרון של שנת 1989) וזאת בנוסף להנחה בסך של 50% על כל הדירות שניתנה מלכתחילה לנתבעות בהתאם לתנאי הפרוגרמה, באופן שבגין דירות אלו לא תחוייבנה הנתבעות בהוצאות פיתוח.

6.4               על פי הנחיות משהב"ש התבקשו החברות עליהן חלה ההחלטה לשלוח תצהירים של רואה חשבון ומנהל החברה לענין מספר הדירות שטרם נמכרו והתחייבות החברה למכור את הדירות במחיר מופחת בהתאמה להנחה נוספת ו/או אי חיובן בהחזר הוצאות הפיתוח למשהב"ש. נוסח המכתב מיום 15.12.90 רצ"ב כנספח א'.

6.5               מנכ"ל הנתבעת 1 מילא טופס הצהרה וזו נשלחה למשהב"ש כנדרש ביום 7.2.91 במטרה לעמוד בהנחיות משהב"ש ולקבל זיכוי להחזר הוצאות הפיתוח. תצהיר המנכ"ל מצ"ב כנספח ב'.

בהתאם לסעיף 3 להצהרה, התחייבות הנתבעות למכירה במחיר מופחת היתה ב"אופן שמחיר המכירה ישקף את מלוא שיעור ההפחתה במחיר הפיתוח שהחברה תקבל ממשרד הבינוי והשיכון בעקבות הגשת תצהיר זה". דהיינו ההפחתה במחירי הפיתוח ממחירי הדירות שטרם נמכרו היתה תלויה בקבלתה ממשהב"ש.

6.6               למרות מחוייבותו לזכות את הנתבעות כאמור ולמרות שהנתבעת עשתה את שנדרש ממנה, המשיך המשרד לדרוש ולגבות תשלום מלא של הוצאות הפיתוח מן הנתבעות.

6.7               ביום 8.1.92 נשלחה מהמשרד הודעת תשלום להחזר הוצאות פיתוח המציינת מפורשו כי כייוון שמירב הדירות נמכרו כבר במחירי פיתוח מלאים, אין לזכות את הנתבעת "אין להקטין החיוב והוא נשאר עומד בעינו...", כפי שהיה ביום 26.7.90. מצ"ב ההודעות כנספחים ג1 ו- ג2.

6.8               הנתבעות שימשו ו/או היו צריכות לשמש כצינור להעברת כספים ממשהב"ש לתובעים. אם היה משהב"ש מנכה מחיוביו על הוצאות הפיתוח את ההנחה שהובטחה לנתבעות היו גם הן בתורן מקנות את אותה הנחה לתובעים.

הכספים צריכים היו להיות מועברים ממשהב"ש ולא מהנתבעות. טענות התובעים לענין זה צריכות להיות מופנות למשהב"ש בלבד וכל סכום שיפסק, אם יפסק, לזכותם צריך לבוא ממשהב"ש.

יודגש: לנתבעות אין ולא היתה נגיעה לענין משהב"ש התכוון לתת הנחות לתובעים במימונו המלא באופן שהנתבעות המוכרות לא יחוייבו בהוצאות פיתוח על דירות לא מכורות. כיון שמשהב"ש חייב את הנתבעות במחיר ההוצאות המלא הרי אין לצפות שנטל ההנחה והזיכוי ומימונם יעבור לנתבעות....".