העובדות:
1. התובעים 1-24 רכשו שנים עשר קוטג'ים בשכונת גבעת שרת בעיר בית שמש (גוש 5233, 5234), מחברת יפת השמש, חברה לבנין והשקעות בע"מ (להלן: הנתבעת). נתבע 2, מר משה שיינפלד, הוא מנהלה של הנתבעת ובעל זכויות בה. נתבע 3, מר יצחק שיינפלד שימש בתקופה הרלוונטית כמנהל בפועל של פרויקט יפת השמש.
התובעים טוענים, כי החוזים עליהם חתמו היו חוזים אחידים וכי הללו כוללים תנאים מקפחים רבים. הם תובעים פיצויים בגין האיחור במסירת הבתים, ליקויי בניה שנתגלו בהם, ירידת ערך ועגמת נפש שנגרמה להם. כן תובעים התובעים החזר הכספים ששילמו לנתבעת עבור הוצאות, שכ"ט עורך דין, ערבות בנקאית ודמי ביול.
2. תחילה, אקבע את העקרונות הכלליים בנוגע לשאלות הכלליות שהתביעה מעלה ולראשי הנזק הנתבעים, ולאחר מכן אתייחס לטענותיה של כל משפחה בנפרד.
א. חוזה אחיד:
3. סעיף 2 לחוק החוזים האחידים , התשמ"ג-1982 מגדיר חוזה אחיד כדלהלן:
"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם".
המדובר בחוזה המוכתב בידי צד אחד, שמציע אותו למתקשרים מבלי שמוצעת להם האפשרות לנהל משא ומתן על תנאיו או לשנותם (ראה גם לוסטהויז ושפניץ "חוזים אחידים" (1994), עמ' 23). וכך הוגדר ייחודו של החוזה האחיד בפסיקה:
"...בפניו עומדת הברירה לקבל את ההצעה כמות שהיא או לדחותה. מרכיב זה של חוסר ברירה מעשי, בחינת "Take it or leave it", הינו ממאפייניו העיקריים של החוזה האחיד..." (ע"א 825/88 ארגון שחקני הכדורגל בישראל נ' התאחדות לכדורגל בישראל, פ"ד מה(5)89, 110).
בענייננו, אין המדובר בחוזה אחיד. התובעים כולם יוצגו על יד עורכי דין, ובטרם הרכישה ניהלו משא ומתן עם הנתבעת על תנאיו של החוזה. כך למשל, כפי שניווכח בהמשך, חלק מהתובעים דרשו לבטל או לקצר את אורך התקופה בה מותר לנתבעת לאחר במסירת הבתים, חלקם הגדירו מה יהיה גובה הפיצוי במקרה של איחור במסירה, וחלקם התנו על גובה התשלומים השונים. כל אלה באו על ביטויים בחוזים שנחתמו וניתן לראות כי לא מעט שינויים ותוספות הוספו בכתב יד על גבי החוזים המקוריים.
משקבעתי כי אין המדובר בחוזה אחיד, אין עוד צורך לדון בשאלת קיומן של תניות מקפחות. כאמור, התובעים ניהלו משא ומתן בקשר לתנאיו השונים של החוזה וכפי שקבעה בהקשר זה ג' שליו בספרה "דיני חוזים", מהדורה שניה, ירושלים (התשנ"ה):
"לקוח המתדיין במסגרת משא ומתן עם ספק על תניה מסוימת ומסכים להכללתה בחוזה, אינו יכול לטעון לאחר מכן כלפי תניה זו כי היא מקפחת אותו" (שם, עמ' 626).
ב. איחורים במסירת הדירות:
4. עיון בהסכמי הרכש מלמד, כי הבתים אמורים היו להימסר לתובעים בין החודשים יולי 1992 לינואר 1993. בפועל, הדירות כולן נמסרו במהלך שנת 1993, כאשר האיחורים נעו בין שלושה לעשרה חודשים. בהמשך יידון עניינו של כל תובע בנפרד.
הנתבעת טוענת, כי הדירות לא נמסרו באיחור. היא מפנה להוראת סעיף 4(ב) להסכם המכר הקובע, כי איחור במסירה שלא יעלה על שלושה חודשים לא יחשב להפרת ההסכם (להלן: ארכת החסד). היא טוענת, כי לפי סעיף זה, יש להוסיף למועדי המסירה הנקובים בהסכם הרכישה, שלושה חודשים נוספים. לפיכך, איחור בשלושה חודשים אינו מזכה את התובעים בפיצויים.
בנוסף טוענת הנתבעת, כי גורמים שאינם תלויים בה עיכבו את הבנייה ומנעו את השלמתה. בין היתר, מציינת הנתבעת סגר שהוטל על השטחים, מחסור כללי בכוח אדם בעקבות האינתיפאדה, עונה גשומה במיוחד ועיכוב של חברת החשמל בחיבור הבתים לרשת החשמל. גורמים אלה, לטענתה, הם בבחינת "כוח עליון", אשר בהתאם להוראת סעיף 4(ג) להסכמי הרכישה, מקנים לה זכות לדחות את מועד המסירה. הנתבעת אף צירפה לתצהיר שהוגש מטעם מנהלה מכתב שנשלח מהחשב הכללי באוצר אל מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, בו ניתנה לקבלנים אשר ביצעו את עבודותיהם באותה עת ארכה של 25 יום.
הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי התובעים ביקשו להכניס לבתים שרכשו תוספות ושינויים, וכי סעיף 3(ג) להסכם המכר מתיר לה לאחר במסירת הדירה עקב ביצוע השינויים שהוזמנו.
5. דין הטענה לפיה יש למנות את תקופת האיחור במסירה החל מתום ארכת החסד שניתנה לה, להידחות. ההלכה בעניין זה קובעת, כי במידה והצדדים לא קבעו אחרת, איחור מעבר לארכת החסד מהווה הפרת חוזה. ומרגע שהופר, צומחת לצד הנפגע זכאות לפיצוי, הנמנית
מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה ולא מתום הארכה (ע"א
4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, תקדין-עליון 2003 (4)27; ע"א 758/87
מרדכי קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מד(2)60; ע"א 1339/97
שם טוב שמואל נ' עזבון המנוח שדלז מנחם, דינים עליון, כרך נא, 558). בענייננו המשמעות הנה, כי בכל אותם מקרים בהם המסירה התאחרה בלמעלה משלושה חודשים, זכאים התובעים לפיצוי בגין כל תקופת האיחור (כולל ארכת החסד).
6. אין לקבל גם את הטענה לפיה החורף הקשה והגשום, הסגרים בשטחים והעיכוב בחיבור לתשתית החשמל מהווים כוח עליון המצדיק את האיחור במסירה. בת"א 8061/96
בר מיכל וארנון נ' יפת השמש (להלן: עניין בר), שעניינו בתביעה לפיצויים שהגישו רוכשי דירה נגד אותה נתבעת, בין היתר, בגין איחור במסירה, העלתה הנתבעת טענות זהות וביקשה להסתמך על מסמכים זהים. גם בעניין זה טענה הנתבעת, כי האיחור במסירה נבע מעיכובים שאינם תלויים בחברה, בין היתר, סגרים שהוטלו על השטחים בתקופה זו, החורף הגשום במיוחד בשנת 1992 והעיכוב בעבודתה של חברת החשמל. בית המשפט דחה בעניין זה את הטענה אך קבע, בהסתמך על המכתב מאת החשב הכללי, אשר כאמור נמצא גם לפני, כי הגורמים שצוינו לעיל הצדיקו עיכוב של כחודש במסירה. העובדה כי המדובר באותה טענה לגבי אותה תקופה, וכי אותם מסמכים מצויים גם בפני, משתיקה את הנתבעת מלהעלות טענות אלה במסגרת ההליך הנוכחי. לנתבעת "היה את יומה" בבית המשפט, ועל המקרה חל הכלל של השתק פלוגתא. העובדה כי אין זהות מוחלטת בין התובעים בעניין בר לבין התובעים בהליך שלפני, אינה משנה בנסיבות העניין, שכן המדובר בצדדים בעלי "קרבה משפטית".