פסק-דין בתיק הפ 794/06

רקע

בסמוך לינואר 2006 פנו משה בן מנחם ואברהם גרמיזא, מנהלי משיבה 1 (להלן: "המשיבה") אל אביהם של המבקש ומשיב 3 (להלן: "דורון") והתעניינו ברכישת אולם בקומה ג' בבניין השוכן ברח' לבנדה 36 הידוע כחלקות משנה 22, 23, 24, 25 ו - 26 בגוש 6977 בתל אביב אשר בבעלות המבקש ודורון בחלקים שווים (להלן: "הנכס"). זה הפנה אותם לבנו דורון, משיב 2.

מנהלי המשיבה שוחחו בטלפון עם דורון, וזה הודיע כי הוא נמצא בירדן וכי יוכלו לפנות בעניין אל אחיו.

ביום 26.1.06 העביר עו"ד אדיר שמואל, למנהלי המשיבה טיוטה של הסכם מכר שנערכה בקשר עם משא ומתן קודם למכירת הנכס, בה צויינו המבקש ודורון כמוכרים של הנכס.

ביום 30.1.06 התקיימה פגישה בין מנהלי המשיבה לבין המבקש בה ערכו הצדדים זכרון דברים, לפיו מכרו המבקש ודורון למשיבה את הנכס תמורת 190,000$ ובנוסף עד 10,000$ לתשלום מס השבחה. על זכרון הדברים חתמה המשיבה מצד הקונה והמבקש בשמו ובחתימה נוספת בשם דורון מצד המוכרים (להלן: "זכרון הדברים").

במעמד החתימה על זכרון הדברים שילמה המשיבה למבקש סך של 1,000$ כמוסכם.

ביום 1.2.06 הגישה המשיבה בקשה לרשום הערת אזהרה על הנכס מכוח זכרון הדברים והערת אזהרה כאמור נרשמה בפנקס המקרקעין.

לאחר עריכת זכרון הדברים טען המבקש כי בזכרון הדברים הוסכם על כריתת הסכם תוך 7 ימים מיום עריכת זכרון הדברים, וכי התמורה הנזכרת בזכרון הדברים אינה כוללת מע"מ.

במקביל טען דורון כי המבקש לא הוסמך להתקשר בהסכם מחייב בשמו, ובסמוך אף בוטלה לפי דרישתו הערת האזהרה שנרשמה על זכויותיו בנכס. 

עם זאת, ניהלו הצדדים שיחות והחליפו טיוטות בנסיון לגבש הסכם מפורט, ובסמוך ליום 10.4.06 גובש נוסח הסכם, ובין הצדדים התקיימה פגישה אליה הגיעו נציגי המשיבה מצויידים בשיק ע"ס 23,000 ש"ח ערוך לפקודת המבקש ושיק נוסף על אותו הסכום ערוך לפקודתו של דורון.

באותה הפגישה לא נחתם הסכם סופי בשל חילוקי דעות בין הצדדים, ונציגי המשיבה לא מסרו למוכרים את השיקים שהכינו על חשבון תמורת הנכס.

בתובענה שלפני עותר המבקש:

א.      להצהיר כי זכרון הדברים אינו בעל תוקף משפטי מחייב ולא יצר קשר חוזי מחייב בין הצדדים בהיותו נעדר פרטים מהותיים והצדדים לא התכוונו כלל ליצור קשר חוזי מחייב. 

ב.      לחילופין, להצהיר כי המשיבה הפרה את זכרון הדברים וזה בוטל כדין.

ג.        להורות למשיבה להסיר את הערת האזהרה על זכויות המבקש בנכס אשר נרשמה לטובתה ביום 12.2.06 בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב.

טענות המבקש

בעת עריכת זכרון הדברים לא הייתה לצדדים כוונה להתקשר בהסכם מחייב אלא להעלות על הכתב את ההסכמות אליהם הגיעו הצדדים עד לאותו המועד. זכרון הדברים חסר פרטים באשר לשער הדולר לפיו יחושבו התשלומים שנקבעו בו, שיעור הפיקדון שיופקד בידי הנאמן לצורך תשלום המיסים ורישום זכויות המשיבה, זהות הנאמן, מצב הנכס בעת מסירת החזקה בו, ושיעור הפיצויים במקרה של הפרת חיוב. בהעדר כוונה להתקשר בהסכם מחייב והעדר מסויימות אין לראות בזכרון הדברים חוזה מחייב.

למנהלי המשיבה הובהר כי המבקש מסוכסך עם דורון ועל כן נדרשת הסכמתו של דורון לעסקה וללא הסכמה כזו לא ניתן להוציא את העסקה אל הפועל. בעת עריכת זכרון הדברים לא ידע המבקש האם  יחוייב במס ערך מוסף בגין העסקה, לפיכך הוסכם כי הצדדים לא יתקשרו בהסכם מחייב עד לבירור העניין על ידי המבקש וכי במידה ויתברר כי העסקה חייבת במס ערך מוסף תחויב המשיבה בסכום המס.

לאחר עריכת זכרון הדברים ניהלו הצדדים משא ומתן לגיבוש תנאי העסקה אולם לא הצליחו להגיע לכלל הסכמה באשר לתנאי ההתקשרות, בשל התכחשותה של המשיבה לתנאים שהוסכמו בזכרון הדברים.

בזכרון הדברים התחייבה המשיבה לשלם את מלוא התמורה עד 90 יום מיום חתימת החוזה, ממילא אם השתכלל זכרון הדברים לכדי חוזה מחייב היה על המשיבה לשלם את מלוא תמורת הנכס תוך 90 יום מיום עריכת זכרון הדברים וחתימתו ומשלא עשתה כן הפרה את התחייבותה.

אפילו השתכלל זכרון הדברים לכדי חוזה מחייב, אין לאכפו משום שהמשיבה לא התקשרה עם המבקש בהסכם מחייב תוך 7 ימים בניגוד למוסכם בזכרון הדברים ובהתאם הודיע המבקש למשיבה ביום 12.3.06 על ביטול זכרון הדברים.