השופט נ' הנדל:
1. מונח לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה מיום 30.11.2008 בת"א 688-03, שניתן על-ידי כב' השופט כ' סעב. ההליכים נסובים סביב זכויות הבעלות של הצדדים במקרקעין בכפר מנדא.
רקע עובדתי
2. כתב התביעה שהוגש לבית המשפט המחוזי על ידי המערערים (המשיבים שכנגד) מתאר את סיפור המעשה. אחמד טאהא מורד (להלן: "המוכר") החזיק בבעלותו שתי חלקות מקרקעין. חלקה 21 בגוש 17565 (להלן: "חלקה 21") וחלקה 2 בגוש 17560 (להלן: "חלקה 2"). ביום 14.4.1941, התקשר המוכר בעסקה למכירת זכויותיו במקרקעין בחלקים שווים לאברהים מחמד מראד (אשר יורשיו הינם נציגי עזבונו, להלן: "מערער 1"), ואחר - מוחמד מוסטפא מורד (להלן: "מוחמד"). נטען על ידי התובעים - הם המערערים, כי במהלך הליכי הסדר מקרקעין שהתנהלו באמצע שנות הארבעים, לא דיווח המוכר על העסקה האמורה לפקיד הרישום, ולפיכך עם תום הליכי ההסדר בשנת 1946, נרשמו החלקות על שמו.
עסקת מכר זו לא עמדה לבדה. כעולה מכתב התביעה, מכר מוחמד בשנת 1946 את מחצית חלקה 2 בחלקים שווים למוצטפה מוצטפה עבדול עאני (שעזבונו מיוצג על ידי יורשיו ויכונה להלן "מערער 2") ולסאלח אחמד עבדול עאני (שיורשיו הם מייצגי עזבונו, להלן: "מערער 3"). על פי הנטען, באותה השנה נמכרה גם מחצית מחלקה 21 על ידי המוכר, כך שרבע מהחלקה נמכר למערער 1, והרבע הנוסף נמכר לחוסין עבדול חמוד - הוא מערער 4. יודגש כי עסקת מכר אחרונה זו, אינה מתיישבת עם תביעת מערער 1 לרישום שמו על מחצית חלקה 21 בלבד. לחלופין לא מתיישבת עסקה זו עם הטענה לפיה שתי החלקות נמכרו בתחילת הדרך למערער 1 ולמוחמד בחלקים שווים. כך או כך, נראה להלן כי אין בסתירה זו כדי להשליך לענייננו.
בשנת 1955, נוכח מצב רישום הזכויות במקרקעין, והעובדה כי המוכר הוגדר כנפקד, מכר האפוטרופוס לנכסי נפקדים (להלן: "האפוטרופוס") את המקרקעין לרשות הפיתוח.
טענות הצדדים בבית המשפט המחוזי
3. בבית המשפט קמא, תבעו המערערים את תיקון מרשם הזכויות בחלקות, באופן שאלה תירשמנה על שמות המערערים. את תביעתם ביססו המערערים על הסכמי מכר המאשרים את העסקאות שתוארו לעיל. עסקינן בשלושה הסכמי מכר. ת/1 - הסכם שנערך בין המוכר לבין מערער 1 ומוחמד בדבר מכירת הזכויות בחלקה 2 ובחלקה 21. ת/2 - הסכם שנערך בין מוחמד לבין מערער 3 הנוגע לרבע מחלקה 2. ת/3 - הסכם המתאר את עסקת המכר של רבע מחלקה 2 בין מוחמד למערער 4 (להלן: "המסמכים").
לטענת המערערים, במסגרת הליכי ההסדר, לא גילה המוכר את דבר העסקאות שנעשו במקרקעין ולכן מדובר במעשה מרמה. משכך, ביקשו המערערים את רישום שמם בחלקות, וזאת בהתאם לסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969 (להלן: "פקודת ההסדר") לפיו אם שוכנע בית המשפט כי רישומה של זכות בפנקס הושג במרמה רשאי בית המשפט להורות על תיקון הפנקס. כן נטען כי המערערים החזיקו ועיבדו את החלקות משך כל השנים, וזכות הבעלות קמה להם אף מכח חוק הקרקעות העותמאני.
המשיבים טענו בבית המשפט המחוזי כי נוכח קיומם של תיקים נוספים - ת"א 44/64 ות"א 1168/62- במסגרתם נדונו עניינים העולים בתביעה, יש לקבוע קיומו של מעשה בית דין. כן נטען שיש לדחות את התביעה נוכח חוסר האותנטיות של המסמכים והחשש כי הם מזוייפים. לדעת המשיבים, המסגרת המשפטית הראויה לדון בתביעה אינה פקודת ההסדר כי אם חוק נכסי נפקדים, התש"י-1950(להלן: "חוק נכסי נפקדים"), המסדיר את המקרים בהם ביצע הנפקד עסקה בטרם היותו נפקד. הוסף, כי בכל מקרה לא ניתן להחזיר את המקרקעין בעין, אלא רק את תמורתם.
הכרעת בית המשפט המחוזי
4. ברמה הדיונית דחה בית המשפט המחוזי את בקשת המשיבים לדחיית התביעה מחמת מעשה בית דין, בהיעדר פסק הדין בת"א 44/64 ובאי התאמה בין זהות הצדדים והחלקות שנדונו בת"א 1168/62 לבין אלה הנזכרים בתביעה הנוכחית. עוד נקבע שלא כל היורשים הנכללים בעיזבון צורפו לתביעה, ולכן זו מתייחסת רק לאלה שאישרו הגשת תביעה בשמם ותביעתם הינה אך בשם חלקם היחסי בעיזבון. לגופו של עניין קבע בית המשפט המחוזי כממצא עובדתי כי רק המסמכים ת/1 ו-ת/2 הוכחו כאותנטיים. בהתאם נדחתה תביעתם של המערער 2 והמערער 4 בהיעדר מסמך המעיד על כל זכות שלהם במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי המערערים 1 ו-3 הוכיחו את זכותם לבעלות במקרקעין.
נפסק על ידי בית המשפט המחוזי כי התנהגותו של המוכר, שלא גילה לפקיד ההסדר את דבר מכירת החלקות למערערים, עולה כדי מרמה. שתיקתו הפסיבית מהווה פעולת מרמה אקטיבית. עוד נקבע כי פעולת מכירת המגרשים מהאפוטרופוס הכללי לרשות הפיתוח בוצעה בתום לב הדדי ובתמורה. צדדים אלה רשאים ליהנות מכך. כן נדחתה טענת המערערים בדבר החזקת המערערים בחלקות ועיבודן, שכן טענה זו לא הוכחה. לצד זאת, האפוטרופוס מכר את המגרשים לרשות הפיתוח מתוך טעות לפיה סבר כי המגרשים הינם נכס מוקנה. על כן נפסק, בהתאם לסעיף 18 לחוק נכסי נפקדים, שבפני האפוטרופוס הברירה להשבת המקרקעין בעין או תשלום תמורתם תוך שבית המשפט ממליץ על האפשרות הראשונה. זאת נוכח העובדה שרשות הפיתוח לא העבירה את החלקות לצדדים שלישיים. מכאן הערעורים שבפניי.
טענות הצדדים בערעור ובערעור שכנגד
5. לגישת המערערים שגה בית המשפט קמא משהחליט כי התביעה תתברר אך לגבי היורשים שהגישוה, שכן התביעה הוגשה בשם העיזבון תוך פירוט שמות היורשים. נטען, כי טעה בית המשפט כאשר דחה את תביעת מערער 2 נוכח היעדר זיהוי למסמך ת/3 (בכתב הערעור נכתב בטעות ת/2). עוד נטען כי טעה בית המשפט משקבע כי לא הוכח חוסר תום לב בעסקה שבין האפוטרופוס לרשות הפיתוח. לדעת המערערים חוסר תום הלב מתקיים ומתבסס על שלושה גורמים: התמורה שניתנה לאפוטרופוס הכללי בגין העסקאות הינה תמורה סמלית המהווה "היעדר תמורה"; ספרי המועצה המקומית המאשרים כי החלקות היו בחזקתם של המערערים; וחוות דעת המומחים אשר העידו כי המערערים החזיקו ועיבדו את החלקות משך שנים רבות החל משנת 1941. לבסוף נטען כי לא היה על בית המשפט להותיר בידי האפוטרופוס את ההכרעה לגבי מכירת המקרקעין או מסירתם בעין, והיה עליו לקבוע כי המערערים זכאים להשבת המקרקעין בעין.
בתשובתם לערעור, סומכים המשיבים את ידיהם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. עוד מבקשים הם לדחות את טענת המערערים בדבר חוסר תום ליבו של האפוטרופוס וזאת מכמה טעמים. ראשית טוענים הם שרישום המקרקעין המוסדרים הינם ראייה חותכת לתוכנם, ועל כן, משהסתמך האפוטרופוס על המרשם, אין לומר שפעל בחוסר תום לב. לעניין ההחזקה בחלקות נטען כי בשל מספר סיבות, בין היתר - התיישנות, לא העניקה החזקה זו בעלות במקרקעין. בנושא ספרי המועצה המקומית טוענים המשיבים כי אין במסמך האמור כדי להוכיח את בעלותם של המערערים במקרקעין. אף בעניין התמורה חולקים המשיבים על טענת המערערים. נטען כי בית המשפט המחוזי קבע כי שולמה תמורה, וכי להבדיל מתקנת השוק הרגילה, סעיף 17 לחוק נכסי נפקדים אינו קובע דרישת "תמורה". לדעת המשיבים, לא היה מקום להורות לאפוטרופוס לבחור מבין החלופה של תשלום תמורת המקרקעין או השבתם בעין, שכן העסקה בין האפוטרופוס ובין רשות הפיתוח בעינה עומדת ולכן המוצא היחיד הוא תשלום תמורת המקרקעין.
בערעור שכנגד טוענים המשיבים (המערערים שכנגד) כי עילות תקיפת הרישום במרשמי המקרקעין מצומצמות ביותר נוכח עיקרון סופיות ההסדר והצורך בביטחון וודאות בחיי המסחר במקרקעין. לדידם, עול ההוכחה לעניין טענת המרמה הינו כבד למדי, והמערערים לא הרימוהו. נטען כי מההליכים שהתקיימו בשנות השישים של המאה הקודמת ניתן ללמוד שפקיד ההסדר כלל לא קיבל דרישה בכתב לרישום החלקות על שם המערערים. צוין כי הקביעה לפיה שתיקה יכולה לעלות לכדי מרמה אינה גורפת, וכאשר גם הקונה לא גילה לפקיד ההסדר את דבר רכישת המקרקעין, קיים חשש כי רב הנסתר על הגלוי וייתכן שיש להותיר את הרישום על כנו. כן נטען שבכל הנוגע להסכם ת/2, הרי שהמוכר לא היה צד לו ולא הוכח שידע אודותיו, לכן אין להלין שלא דאג לרישום זכויותיו של מערער 3 במקרקעין. הוסף כי המוכר כלל לא נטל חלק בהליכי ההסדר, אלא היה זה אחיו - סעיד, אשר פעל ללא הרשאה וביקש לרשום המקרקעין על שמו של המוכר. לגישת המשיבים שגה בית משפט קמא עת קבע שלא התקיים מעשה בית דין כלפי מערער 1. אמנם, בת.א. 1168/62 נדונו חלקות שונות, אולם החלקות נשוא הדיון כאן נדונו אף הן ובית המשפט הורה למערער 1, שהיה צד בהליכים, לסלק ידו מהן.
דיון והכרעה בערעור ובערעור שכנגד
6. למקרא הערעור, נמצאנו למדים כי יוצא הוא נגד ארבע קביעות של בית המשפט המחוזי: קביעת זהות המערערים נוכח צו הירושה; הקביעה כי המסמך ת/3 אינו אותנטי; הקביעה כי העסקה בין האפוטרופוס לרשות הפיתוח נעשתה בתום לב; ומתן אפשרות הבחירה למשיבים בין השבת הנכס או תשלום תמורתו. אדון בטענות אלו כסדרן.