השופט ס' ג'ובראן:
ראובן ולאה הינם בני זוג שלא נקשרו בקשר נישואים. ראובן לווה מהבנק סכום כסף למען מימון בניית פרויקט מגורים, ובתמורה משכן את חלקו בקרקע לבנק. דירה אחת בפרויקט הפכה לדירתם של בני הזוג, והיא אינה רשומה על שמה של לאה. ברבות הימים גדלו חובותיו של ראובן לבנק, בגין פעילויות עסקיות אחרות שלו ושל חברה שבבעלותו, וכעת מבקש הבנק לממש את שטר המשכנתא על דירת המגורים של בני הזוג. האם יכול הבנק לממש את המשכנתא על דירת המגורים של בני הזוג? אם התשובה הינה חיובית, עולה השאלה מה ההשפעה של הלכת השיתוף בנכסים בין בני הזוג על יכולתו של הבנק לממש את המשכנתא? אלו השאלות העיקריות המתעוררות בפנינו בערעור זה.
רקע עובדתי
1. המשיבים 1 ו-2 הינם בני זוג המנהלים מאז שנת 1995 משק בית משותף. המשיב 3 הוא בנם המשותף של בני הזוג. המערער, שהינו בנק מסחרי, התקשר עם המשיב 2, שהינו קבלן בניין, בהסכמים שונים בתקופות שונות. מכוח הסכמים אלו קיבל המשיב 2, מאת המערער, אשראי לצרכים שונים.
2. ביום 1.12.1996 נחתם הסכם שיתוף בין בעלים שונים וביניהם המשיב 2 וחברה שבבעלותו, בקשר עם מקרקעין הידועים כחלקה 329 בגוש 7650. על פי הסכם השיתוף חולקו זכויות השימוש והחזקה במגרש בין קבוצת סדן, קבוצה שהמשיב 2 נמנה עליה, לבין קבוצת השותפים הנותרת. החברה שבבעלותו של המשיב 2 יזמה פרויקט בניה על המקרקעין האמורים (להלן: הפרויקט).
3. לצורך הקמת הפרויקט נעשתה פניה על ידי המשיב 2 למערער לקבלת אשראי. ביום 10.12.1996 נחתם בין החברה שבבעלותו של המשיב 2 לבין המערער כתב התחייבות - אשראי למימון בניה (להלן: כתב ההתחייבות). כנגד האשראי התחייבו המשיב 2 והחברה שבבעלותו להמציא למערער בטוחות שונות וביניהן משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על הזכויות במקרקעין שיועדו למשיב 2 ולקבוצת השותפים שהוא מייצג. המשיב 2, אשר היה אחד מבעלי הזכויות במקרקעין האמורים, יצר לטובת המערער משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 2/20 חלקים במגרש (שטר מס' 30549/96/3). החברה שבבעלותו של המשיב 2 יצרה לטובת המערער משכנתא מדרגה ראשונה, ללא הגבלה בסכום, על 46/200 חלקים במגרש (שטר מס' 30549/96/5).
4. לאחר שהבניה הסתיימה עברו בני הזוג להתגורר באחת מהדירות שנבנו בפרויקט, אך לא התבצע רישום בדבר זכויותיה של המשיבה 1 בדירת המגורים. בחשבון הבנק של הפרויקט נותרה יתרת חוב על סך 452,000 ש"ח. בפגישה מיום 30.3.2000 שנערכה בין המשיב 2 לבין המערער הוסכם כי חשבון הבנק של הפרויקט ייסגר, ויתרת החוב תועבר לחשבון אחר ותיפרע על ידי החברה שבעלותו של המשיב 2 בתשלומים. ברבות הזמן המשיכו המשיב 2 והחברה שבבעלותו לקבל אשראי מאת המערער וחובם למערער הלך וגדל, על פי טענת המערער, לכדי חוב של 12 מליון ש"ח. המערער פתח בהליכי הוצאה לפועל למען מימוש הביטחונות שניתנו לו על ידי המשיב 2 והחברה שבבעלותו, וביניהם דירת המגורים של בני הזוג (תיק הוצאה לפועל 01-20967-04-01). המשיבים התנגדו למימוש דירת המגורים והגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו.
ההליך בבית המשפט המחוזי
5. המשיבים הגישו, כאמור, המרצת פתיחה ובה ביקשו כי בית המשפט יצהיר כי שטר המשכנתא מיום 12.12.1996, אשר הוגש על ידי המערער לביצוע במסגרת תיק הוצאה לפועל 01-20967-04-01 על דירת המגורים של המשיבים, בטל וכפועל יוצא מכך ייסגר תיק ההוצאה לפועל האמור ויבוטל מינוי בא כוח המערער ככונס נכסים על דירת המגורים, תוך ביטול כל ההליכים בקשר למימוש המשכנתא, ככל שננקטו כאלו. כמו כן, ביקשו המשיבים כי יוצהר שלא קיימת זיקה בין שטר המשכנתא האמור לבין החוב הנטען על ידי המשיב, ולקבוע כי למשיבה 1 זכות במחצית מדירת המגורים. לחלופין, לקבוע כי המשיבים הינם דיירים מוגנים בדירת המגורים וליתן צו המונע את מכירת הדירה, ולחילופי חילופין להתנות את מכירת הדירה במתן דיור חלופי הולם למשיבים. בבקשתם טענו המשיבים כי שטר המשכנתא הנדון מהווה בטוחה אך ורק לחובות שנוצרו בגין הפרויקט. על פי טענתם, חשבון הפרויקט אופס ונסגר, ולא נותר כל חוב בגין פרויקט זה, ומכאן שהמשכנתא אינה בתוקף ואינה יכולה לשמש כבטוחה לחובות אחרים של המשיב 2 או של החברה שבבעלותו. כמו כן, טענו המשיבים כי זכויותיה של המשיבה 1 בדירה גוברות על זכויותיו של המערער, אם ישנן כאלו. המשיבים טענו כי המשיבה 1 הינה הידועה בציבור של המשיב 2 ולכן חלה על דירת המגורים של בני הזוג הלכת השיתוף בנכסים, כמו כן, המשיבה 1 השקיעה מכספה בבניית דירת המגורים. המשיבים טוענים כי המערער התעלם מזכויותיה של המשיבה 1 בדירת המגורים. הוא לא ביקש את הסכמתה לרישום המשכנתא ולא בדק את הנכס באופן פיזי, ומכאן שהתנהגותו הינה חסרת תום לב, ולכן זכותה של המשיבה 1 גוברת על זכותו של המערער.
6. המערער טען בפני בית המשפט המחוזי כי הוסכם בין הצדדים ששטר המשכנתא הנדון יהווה בטוחה כלפי כל הכספים שניתנו למשיב 2 ולחברה שבבעלותו, והסכמה זו נכתבה באופן מפורש בכתב ההתחייבות. אשר על כן, שטר המשכנתא אינו מהווה בטוחה אך ורק לאשראי שניתן בקשר לפרויקט, אלא כבטוחה לכל האשראי שניתן למשיב 2 ולחברה שבבעלותו, מאת המערער. כמו כן, אף לענין הפרויקט עצמו, נותרו למשיב 2 חובות כלפי המערער. יתר על כן, המערער טוען כי במשך כל הקשר העסקי בין הצדדים הובהר למשיב 2 כי שטר המשכנתא הנדון מהווה בטוחה לכל חובותיהם והתחייבויותיהם שלו ושל החברה שבבעלותו. לענין מעמדה וזכויותיה של המשיבה 1, טוען המערער כי הוא כלל לא ידע על קיומה בזמן החתימה על שטר המשכנתא, ורק בשנת 2000 בדרך מקרה נודע לו על מערכת היחסים בין בני הזוג, וכי בכל אותם השנים היה המשיב 2 נשוי לאישה אחרת שהייתה מוכרת לבנק. אשר על כן, טוען המערער כי במועד יצירת המשכנתא לא הייתה למשיבה 1 כל זכות במקרקעין, וכי אסור היה למשיב 2, מכוח כתב ההתחייבות, להעביר לאדם אחר זכויות בנכס הממושכן ללא אישור המערער. כמו כן, טוען המערער כי לא הוכח שהמשיבה 1 הינה הידועה בציבור של המשיב 2, ולכן הלכת השיתוף לא חלה במקרה זה. לחילופין טוען המערער כי אם יוכר כי בני הזוג הינם יודעים בציבור, יש להחיל את הלכת השיתוף בחובות על המשיבה 1. בנוסף טוען המערער כי המשיבה 1 ידעה על קיומו של שטר המשכנתא ולא הביעה כל התנגדות באשר לתוכנו במשך כל השנים. בכל הקשור לטענה כי המשיבים הינם דיירים מוגנים, טוען המערער כי המשיב 2 ויתר על טענה זו בכתב ההתחייבות.
7. ביום 6.3.2007 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (ה"פ 1106/04, כבוד השופט מ' אלטוביה). בית המשפט קיבל את טענותיהם העיקריות של המשיבים והצהיר כי שטר המשכנתא הנדון בטל, תיק ההוצאה לפועל ייסגר ומינוי כונס הנכסים על דירת המגורים יבוטל תוך ביטול כל ההליכים למימושה. עוד הוצהר כי לא קיימת זיקה בין שטר המשכנתא הנדון לבין החוב הנטען. בית המשפט המחוזי קבע כי שטר המשכנתא הנדון יכול לשמש כבטוחה אך ורק לאשראי שניתן בגין הפרויקט, וזאת משום שמוטלת חובה אקטיבית על המערער להבהיר למשיב 2 כי דירת המגורים משמשת בטוחה לכל התחייבויותיו, ולא די בכך שהמערער היה מודע לכך בדרך כזו או אחרת, וכן לא די בתניה שנמצאת בכתב ההתחייבות. על המערער, על אף קיומה של תניה בכתב ההתחייבות, לחזור ולקבל את הסכמת הערב לשימוש בערבות או בבטוחה לכל פרויקט ופרויקט מחדש. כמו כן, קבע בית המשפט המחוזי כי המשיבה 1 הינה הידועה בציבור של המשיב 2 ולכן חלה ביניהם הלכת השיתוף בנכסים, וכן נקבע כי היא השקיעה מכספה בבניית דירת המגורים, ומכאן שיש לה זכות בחצי מדירת המגורים. בית המשפט קבע כי המערער התעלם מזכותה של המשיבה 1 בדירת המגורים, למרות שהייתה לו חובה אקטיבית "לוודא ככל הניתן ולקבל הבהרות מתאימות ובכתב, מאת הלווה או הערב המעמיד נכס כבטוחה, באשר למצב הזכויות שבנכס". אשר על כן, הצהיר בית המשפט המחוזי על ביטול שטר המשכנתא וכל ההליכים הנוגעים למימושו.
מכאן הערעור שבפנינו.
טענות הצדדים
8. המערער טוען כי לפסק דינו של בית המשפט המחוזי ישנן השלכות רוחב על מערכת היחסים בין בנק ללקוח בשתי סוגיות עיקריות. הסוגיה הראשונה נוגעת לתוקפה של בטוחה שניתנה לעסקה מסוימת, אך הוסכם בין הצדדים כי היא תשמש כבטוחה גם לעסקאות עתידיות. המערער טוען כי קביעת בית המשפט המחוזי בסוגיה זו מביאה לכך שהבנק צריך לקבל אישור מחודש בכתב לפני כל עסקה ועסקה בדבר קיומה של הבטוחה, וזאת על אף שכבר ניתנה ההסכמה הראשונית לקיומה של הבטוחה. המערער טוען כי קביעה זו מערערת את יסודות חיי המסחר והבנקאות, שלפיהם מקובל כי לקוח מעמיד בטוחות לצורך קבלת אשראי, ואלו משמשות להבטחת כל האשראי שהלקוח צורך במהלך פעילותו העסקית. כמו כן, קביעה זו יוצרת "דרישת כתב" חדשה, על אף המגמה בפסיקה לצמצם את דרישת הכתב. לגופו של ענין טוען המערער כי קביעתו של בית המשפט המחוזי מתעלמת מן הלשון הברורה של כתב ההתחייבות, ומכך שהמשיב 2 היה מודע והסכים שדירת המגורים תשמש בטוחה לכל האשראי שניתן לו על ידי המערער. הסוגיה השנייה נוגעת להיקף החובה המוטלת על הבנק לברר מעת לעת את מצבו האישי של לקוחו שנתן בטוחה לבנק. המערער טוען כי קביעתו של בית המשפט המחוזי מטילה חובה רחבה על הבנק לוודא באופן תמידי כי בטוחה שניתנה אינה פוגעת בזכויות של צד שלישי, שהוא בן או בת זוגו של הלקוח. המערער טוען כי ישנו הגיון בברור חד פעמי של מצבו האישי של נותן הבטוחה, אולם אין להרחיק לכת ולדרוש מהבנק בירורים חוזרים ונשנים אודות מצבו האישי של נותן הבטוחה, מה גם שדרישה זו מהווה פגיעה בפרטיותו של הלקוח. לגופו של ענין טוען המערער כי המשיב 2 היה נשוי ואף העמיד לאשתו כרטיס אשראי מאת הבנק, במצב זה לא היה מקום לחייב את המערער לברר בכתב את מצבו האישי של המשיב 2. כמו כן, טוען המערער כי לא הוכחו זכויותיה של המשיבה 1 בדירת המגורים. לא הוכח כי המשיבה 1 השקיעה מכספה בבניה, וכן שגה בית המשפט המחוזי כאשר החיל על בני הזוג את הלכת השיתוף בנכסים למרות שהיה נשוי לאישה אחרת. בנוסף טוען המערער כי שגה בית המשפט המחוזי שלא החיל את הלכת השיתוף גם על חובותיו של המשיב 2 והחברה שבבעלותו. יתר על כן, המערער טוען שהמשיבה 1 ידעה על מתן האשראי וקיומה של המשכנתא. ממכלול הדברים, טוען המערער, יש לקבוע ששטר המשכנתא תקף כלפי כל חובותיו של המשיב 2 והחברה בבעלותו למערער, והמשכנתא חלה על כל דירת המגורים. לחילופין, טוען המערער, כי שגה בית המשפט בקביעתו שלא הוכח שנותר חוב בגין הפרויקט. המערער טוען כי נותר חוב מן הפרויקט עצמו, ולכן ניתן לממש את שטר המשכנתא על כל דירת המגורים בגין חוב זה.
9. המשיבים חוזרים על עיקרי טיעוניהם בבית המשפט המחוזי, וסומכים את ידם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. המשיבים טוענים כי שטר המשכנתא הנדון נועד אך ורק לשם הבטחת האשראי שניתן בגין הפרויקט. לאחר סיום הפרויקט וסגירת החשבון ללא יתרת חוב, פג תוקפו של שטר המשכנתא. כמו כן, טוענים המשיבים כי יש להפריד בין הבטוחה הנדונה שניתנה על ידי המשיב 2 בכובעו כבעל הקרקע לשם בניית בית מגוריו, לבין שאר הכספים שניתנו למשיב 2 בכובעו העסקי כבעלים של חברה מסחרית. על כן, טוענים המשיבים כי יש לפרש את שטר המשכנתא כבטוחה לפרויקט בלבד, ולא כבטוחה לכספים שניתנו לחברה ולמשיב 2 בכובעו כבעליה. בנוסף, טוענים המשיבים, כי המערער לא הוכיח שהבהיר למשיב 2 בצורה ברורה כי המשכנתא הנדונה תשמש כבטוחה גם ליתר הכספים שקיבלו המשיב 2 והחברה שבבעלותו מאת המערער. המשיבים טוענים כי מוטלת על המערער חובת גילוי רחבה, והיה עליו לוודא כי המשיב 2 מודע לסיכונים המוטלים עליו. משלא עשה כן, הפר המערער את חובתו, ולכן יש לבטל את שטר המשכנתא. כמו כן, טוענים המשיבים כי התניה בכתב ההתחייבות, אשר מבססת, לפי טענת המערער, את הקשר בין המשכנתא לבין החוב הקיים, אינה ברורה, אינה ממוקדת ונבלעת בהוראות כלליות בשטר המשכנתא. עוד טוענים המשיבים כי לאור תחולת הלכת השיתוף בנכסים בין בני הזוג, וכן לאור ההשקעה הכספית של המשיבה 1 בבניית דירת המגורים, קנתה המשיבה 1 זכות על מחצית מדירת המגורים, וזכותה זו גוברת על זכותו של המערער. בנוסף טוענים המשיבים כי אין מקום להחיל על המשיבה 1 שיתוף בחובותיו של המשיב 2, מכיוון שהם לא נוצרו בגין הנכסים המשותפים של בני הזוג. טענה נוספת הינה ששטר המשכנתא חל רק על זכותו של המשיב 2 במקרקעין ולא על דירת המגורים. לחילופין טוענים המשיבים כי יש להחיל עליהם את ההגנות הקבועות בחוק למימוש דירת מגורים.
דיון
10. הסוגיה שבפנינו מעוררת שאלות נכבדות מתחומי משפט שונים. תפקידנו לפרש את המערכת העובדתית שנפרסה לנגד עינינו, ולמצוא את "המיקום הגיאומטרי" הנכון של הסוגיות המשפטיות השונות (ראו ע"א 5258/98 פלונית נ' פלוני, פ"ד נח(6) 209, 221 (2004)). בשלב הראשון ייבחן תוקפו של שטר המשכנתא והיקף השתרעותו, קרי, הקשר בין המשכנתא הנדונה לבין החוב הנטען. השאלה העיקרית העומדת לפתחנו בשלב זה, היא האם שטר המשכנתא הנדון משמש כבטוחה אך ורק לאשראי שניתן בגין הפרויקט, או שמא כבטוחה גם לאשראי שניתן בגין פרויקטים אחרים של המשיב 2 והחברה שבבעלותו. אם ייקבע שקיים קשר בין החוב הנטען לשטר המשכנתא נעבור לשלב השני, שבו תיבחן תחולת הלכת השיתוף בנכסים על בני הזוג המבקשים, וההשפעה של הלכת השיתוף בנכסים על זכותו של המערער.
שלב א - תוקפו של שטר המשכנתא והיקפו
פרשנותו של חוזה בנקאי