השופט נ' סולברג:
ערעור על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים (השופטת נ' בן אור) בגדרו נדחתה עתירת המערערים נגד החלטה על דחיית בקשתה של המערערת לרכוש את הדירה שבה היא מתגוררת בשכירות במסגרת מבצע מכר "דירה משלי".
עיקרי העובדות וההליכים
1. המערערים הם אם, אישה כבת 90, ובנה החסוי, כבן 50, אשר התגוררו יחדיו בשכירות בדירת עמידר. בעבר, מעת עלייתם ארצה, התגוררו בני המשפחה (14 נפשות) משנת 1964 ועד שנת 1989, בשתי דירות של חברת עמידר באור-עקיבא. לימים, החזירו האם וילדיה את הדירות באור-עקיבא לעמידר, ובשנת 1998 עברו להתגורר בדירת מגוריהם הנוכחית בירושלים, גם זו של חברת עמידר.
2. ביום 25.7.2008, בעת מגורי המערערים בדירה בירושלים, פורסם מבצע "דירה משלי". המבצע העניק לדיירי הדיור הציבורי המתגוררים לפחות 5 שנים בדירה, וממלאים אחר תנאים מסויימים, הנחות לרכישת דירת מגוריהם. המבצע היה בתוקף מיום 1.9.2008 ועד יום 31.12.2010. בחודש ינואר 2011 הגישו המערערים עתירה מנהלית (עת"מ (מחוזי י-ם) 45623-01-11), בה ביקשו מבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים להורות לחברת עמידר ולמשרד הבינוי והשיכון, לחתום עמם על הסכם לרכישת דירת מגוריהם בהתאם לתנאי המבצע. בגדרי העתירה הגיעו אז הצדדים להסכמה, אשר קיבלה תוקף של פסק דין, לבדוק תחילה האם הגישו המערערים לעמידר בקשה לרכוש את הדירה, וככל שיתברר שאכן הוגשה בקשה כזו כדין, כי אז תיבחן הבקשה בהתאם לכללי מבצע "דירה משלי", וזאת למרות חלוף תקופת המבצע. בהתאם להסכמה זו, נמחקה העתירה.
3. הבדיקה העלתה כי המערערים לא הגישו בקשה פורמאלית במועד לרכישת הדירה. אף-על-פי-כן, לאחר עיון במסמכים נוספים ושקילת נסיבות העניין, הוחלט במשרד הבינוי והשיכון לבחון לגופה את בקשתם של המערערים לרכוש את דירת המגורים על-פי תנאי מבצע "דירה משלי". הבקשה נדונה ונדחתה בהחלטה של הוועדה הבינמשרדית מיום 17.1.2012, משום שנמצא כי המערערים אינם ממלאים אחר תנאי המבצע, ועל כן אינם זכאים לרכוש את הדירה. בהחלטה צויין כי המערערת ובנה נטשו את הדירה, ובכך הפרו הפרה יסודית את חוזה השכירות. ביקורי "מעגל" וחקירות ב-8 מועדים במהלך השנים 2010-2006 העלו כי המערערת ובנה לא התגוררו בדירה. גם במכתב מאת בא-כוחם מיום 11.10.2011 (בהחלטה נכתב בטעות 1.12.2012) צויין כי הם לא גרו בדירה במשך למעלה מ-3 שנים, משנת 2003 עד לשנת 2007. הבן מתגורר בדירת אקי"ם ולא בדירה; האם מתגוררת בנתניה. בשנת 2007 נשלחה אל המערערת התראה על נטישת הנכס וסיום יחסי השכירות. עם זאת, לפנים משורת הדין, בוטלה ההתראה, והוחלט לאפשר למערערת להמשיך להתגורר בדירה. ההחלטה נבעה מתוך התחשבות במצבה של המערערת, שבעקבות תאונת דרכים שעברה בשנת 2003 נאלצה להעתיק את מגוריה אל דירת בני משפחתה. לפיכך, חרף הנטישה למשך שנים, לפנים משורת הדין, אישרה לה עמידר לחזור ולהמשיך להתגורר בדירה. הוועדה הבינמשרדית ציינה בהחלטתה כי שאלת הזכאות לרכוש את הדירה במסגרת המבצע וההטבות הגלומות בו, היא שאלה נפרדת. למערערת אין בעיית דיור, ומנגד, ממתינים זכאים רבים לדיור ציבורי במשך שנים. הוועדה לא ראתה אפוא הצדקה לחרוג מהכללים ולאפשר חריגה נוספת באופן שהמערערת תועדף על פני דיירים אחרים, שלא אושרה להם רכישת דירה בנסיבות דומות.
4. נגד החלטת הוועדה הבינמשרדית הגישו האם ובנה עתירה נוספת לבית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (עת"ם (מחוזי י-ם) 25672-02-12), בה תקפו את ההחלטה שלא לאפשר להם לרכוש את הדירה.
עיקרי פסק הדין של בית משפט קמא
5. בית משפט קמא דחה את עתירתם של המערערים, בהסתמך בין היתר על דוחות ביקורי "מעגל" ודוחות חקירות הנ"ל בשמונה מועדים שונים במהלך השנים 2010-2006 אשר העלו כי המערערים לא מתגוררים בדירה. למשל, בדוח מיום 9.7.2006 צויין כי מונה החשמל בדירה לא זז, וכאשר מצלצלים בדלת נשמע הד. בדוח מיום 29.4.2007 צויין כי שכנה טענה ש"גרים שם ערבים". גם בחודש אפריל 2010 דיווחו שכנים כי המערערים אינם מתגוררים בדירה באופן קבוע, אלא מגיעים אליה מדי פעם בפעם ועוזבים. בדוח מיום 26.8.2010 צויין כי החוקרים מצאו את המערערים בדירה. המערערת אמרה אז לחוקרים כי היא סובלת מבעיות רפואיות, אינה מסוגלת להישאר לבד בדירה, ולרוב היא שוהה אצל בנותיה הנשואות, בעיקר בנתניה. המערער מתגורר בדירת אקי"ם בגילה. מסקנת החוקר, כפי שצויין בדוח החקירה, היא כי המערערת אינה מנהלת את מרכז חייה בדירה, אין לה כתובת מגורים קבועה והיא נודדת בין בנותיה. להערכת החוקר, המערערת הובאה לדירה ביום הביקור, לאחר שנודע למשפחה שנציג מטעם עמידר ביקר מספר פעמים בדירה ושאל על אודותיה.
6. בהתאם לדברים אלה, קבע בית משפט קמא כי אין עילה להתערב בהחלטת הוועדה לדחות את בקשת המערערים לרכוש את הדירה במסגרת מבצע "דירה משלי". בית המשפט ציין כי אחד מתנאי המבצע קובע כי מכירת דירה לא תתאפשר אם הייתה הפרה יסודית של חוזה השכירות. המערערים הפרו הפרה יסודית את תנאי חוזה השכירות בכך שנטשו את הדירה ולא התגוררו בה במשך תקופות ארוכות, העולות על 6 חודשים. בית המשפט הכיר בכך שהסיבה לנטישת הדירה נבעה ממצבה הרפואי של המערערת, אולם נפסק כי אין בכך כדי להצדיק חריגה משמעותית מהכללים ומתן אפשרות לרכישת הדירה. לפנים משורת הדין נאותה עמידר לאפשר למערערת להמשיך ולהתגורר בדירה, אך אין בכך כדי להשליך על זכאותה לרכוש את הדירה, "מאגר הדירות בדיור הציבורי מוגבל והצרכים רבים. חריגה מתנאי הנוהל תפגע במי שזכאי לדיור ציבורי וממתין תקופה ארוכה לדירה שתתפנה" (עמוד 4 לפסק הדין).
7. על פסק דין זה הוגש הערעור שלפנינו.
עיקרי טענות המערערים
8. לטענת המערערים, הם לא "נטשו" את הדירה, וקנויה להם הזכות לרכוש אותה בתנאי מבצע "דירה משלי". לדבריהם, המושג "נטישה" אוצר בחובו "כוונה שלא לשוב לעולם למקום ה'ננטש'" (סעיף 2 לעיקרי הטיעון). הרציונאל שבבסיס הכלל שנטישה שוללת רכישה מוזלת הוא כי מי שנוהג כך מעיד על עצמו כי עומדת לרשותו דירה אחרת למגוריו. המערערת אכן לא התגוררה בדירה במשך פרקי זמן ארוכים, אך מעולם לא התגבשה אצלה כוונה שלא לשוב עוד לדירה. היא עזבה את הדירה רק לצורך קבלת סיוע מילדיה, בשל מצבה הרפואי בעקבות תאונת דרכים קשה שעברה, ומחמת גילה המתקדם. גם בנה של המערערת עזב את הדירה לנוכח מצבו הרפואי המיוחד אשר אינו מאפשר לו להתגורר בדירה בגפו. אין למערערת דירה חלופית, ותמיד הייתה לה כוונה מלאה לשוב לדירה. כל אימת שיכלה לעשות כן, שבה המערערת בחזרה לדירה, והתנהלותה אינה עולה אפוא כדי נטישה.
9. לטענת המערערים, גם דוחות החקירה וביקורי המעגל אינם מלמדים על נטישת הדירה. מונה החשמל המשיך לעבוד במשך תקופה והמערערת גם נמצאה בדירה בחלק מהביקורים. חברת עמידר אף היא לא סברה שהמערערת נטשה את דירתה, וראיה לכך היא שבשנת 2007 ביטלה עמידר את התראת הנטישה. עמידר החזירה את הדירה לסטטוס של "שכירות חוזית", למרות ידיעתה על כך שהמערערת התגוררה תקופות זמן מסויימות אצל בנותיה בשל מצבה הרפואי. במעשה זה, כך נטען, ויתרה עמידר על טענתה כי המערערת נטשה את הדירה.
10. עוד טענו המערערים כי בכללי מבצע "דירה משלי" צויין כי שהייה לשם אשפוז בבית חולים לתקופה של עד ששה חודשים אינה מוגדרת כנטישה. אין זה סביר שדייר שמצבו הרפואי הרע עמו, ובשל כך הוא נאלץ לשהות מחוץ לדירתו למשך תקופה ארוכה יותר, יחשב כמי שנטש את דירתו. זוהי פגיעה לא מוצדקת במי שלא שפר עליו גורלו. לדעת המערערת אין להסתפק בעובדה שהותר לה להמשיך ולהתגורר בדירה, אלא יש לאפשר לה גם לרכוש אותה, על מנת שתוכל להזדקן בכבוד, וכדי להבטיח שלבנה החסוי יהיה מקום מגורים מובטח. לעת הזו שוהה הבן החסוי בדירה של "אקי"ם", ואולם ככל שפתרון זה יבוא לקיצו, הוא יצטרך למצוא מקום מגורים הולם, גם לאחר אריכות-ימיה של אמו. בהתאם לכך, מבקשים המערערים להתחשב במצבם הייחודי כך שיותר להם לרכוש את הדירה בהתאם לתנאי מבצע "דירה משלי".
עיקרי טענות המשיבים
עמידר
11. על-פי תנאי המבצע, אין הבדל בין נטישה עם כוונה לשוב, לבין נטישה ללא כוונה לשוב. ההגדרה בנוהל המבצע קובעת כי עצם העזיבה הפיזית של הדירה לפרק זמן העולה על ששה חודשים, הריהי נטישה, בלי קשר לכוונותיו של הדייר ובלי תלות בסיבת העזיבה. הדיור הציבורי הוא מצרך יקר ערך, המחסור ניכר, ולפיכך נקבעו כללים נוקשים כדי למנוע מצב שבו דיירים שאינם זקוקים לדירות, ושאינם מתגוררים בהן, ימשיכו להחזיק בהן על חשבון אנשים אחרים הממתינים לתורם. המערערת הודתה כי לא התגוררה בדירה משנת 2003 ועד שנת 2007, ובכך נטשה את הדירה. אין נפקות לכך שהנטישה נבעה מחמת בריאותה הרופפת. משעה שעזבה את הדירה לתקופה העולה על ששה חודשים, נחשבת המערערת כמי שנטשה את הדירה. יתירה מזאת, לטענת עמידר, מדוחות ביקורי המעגל ודוחות החקירה עולה כי המערערת לא מתגוררת בדירה באופן סדיר, גם לאחר שנת 2007. גם מדבריה-שלה עלה כך. בדוח ביקור המעגל מיום 14.4.2010, צויין כי המערערת לא נמצאה בדירה. לדברי השכנים המערערת ובנה אינם מתגוררים בדירה באופן קבוע, ומגיעים רק לביקורים קצרים ועד מהרה עוזבים. בסיכום דוח החקירה מיום 26.8.2010 נכתב כי מרכז חייה של המערערת אינו בדירה. המערערת הפרה הפרה יסודית את ההסכם, נטשה את הדירה, ועל כן בדין נקבע כי היא אינה זכאית להנות מתנאי המבצע. יתירה מזאת, גם בהתעלם מנטישת הדירה על-ידי המערערת, בין השנים 2003 ועד 2007 ובתקופות שלאחר מכן, הרי שלפי סעיף 1.7 לתנאי המבצע, מי שזכאי להנות ממנו הוא דייר אשר התגורר בדירה ציבורית כדין או על-פי חוזה לפחות 5 שנים עד הגשת הבקשה לרכישה. מאחר וטרם חלפו 5 שנים מאז שנת 2007 ועד מועד הגשת בקשת הרכישה, הרי שהמערערת איננה זכאית כך או כך לרכוש את הדירה.
12. אין ללמוד מן ההחלטה לבטל את התראת הנטישה שהייתה תלויה ועומדת במהלך שנת 2007, על זכאותה של המערערת לרכישת הדירה. עמידר התחשבה בגילה של המערערת ובמצבה הרפואי, ולא הורתה על פינויה מן הדירה, למרות שנטשה אותה. אין בהתחשבות זו, שנעשתה לפנים משורת הדין, כדי ללמד על כך שהמערערת זכאית לרכוש את הדירה. הישארות בדירה למגורים היא דבר אחד, אך רכישתה היא עניין אחר, והמערערת איננה ממלאת אחר התנאים לעשות כן. באיזון שבין זכותה של המערערת לרכוש את הדירה בהנחה, לבין זכותם של הזכאים לדיור הציבורי הממתינים לתורם, יש להעדיף את זכאותם של הממתינים הללו.