רקע עובדתי ודיוני
1. בתביעתן מבקשות התובעות כי ייקבע שבינן לבין הנתבעים נכרת הסכם מחייב, שבמסגרתו רכשו התובעות מהנתבעים מחצית מזכויות החכירה בחנות הנמצאת במתחם התחנה המרכזית החדשה בירושלים, וכי בית המשפט יורה על אכיפת הסכם זה על הנתבעים.
2. עיקרי העובדות הצריכות לעניין אינם נתונים במחלוקת של ממש, ולפיכך גם הסכימו הצדדים כי המצהירים לא ייחקרו על תצהיריהם. אמם של הנתבעים (להלן - "
המנוחה") היתה בעלת זכויות חכירה לדורות בחנות ששכנה במתחם התחנה המרכזית הישנה בירושלים. ביום 24.11.95 נחתם בין התובעות לבין המנוחה הסכם (להלן - "
הסכם 95") שלפיו היא תפנה את חנותה הנ"ל ובתמורה תקבל זכויות חכירה בחנות חדשה במתחם התחנה המרכזית החדשה, שזכויות הבעלות בה תהיינה של התובעות (נספח א' לכתב ההגנה). בסעיף 17 להסכם 95 נקבע כדלהלן:
"
החוכר [המנוחה]
מתחייב ליתן לבעלים [התובעות]
אופציה ראשונה לרכוש את החנות החדשה במחיר שיוצע לכל קונה צד שלישי".
לימים נפטרה המנוחה, והנתבעים הם שניים מארבעת יורשיה. היורשים, אשר ירשו את זכות החכירה בחנות, השכירו את החנות לתובעות, המשמשות לפיכך גם כשוכרות וגם כבעלים של הנכס הנדון. בשלב מסוים ביקשו הנתבעים להעביר את זכויותיהם בחנות (דהיינו מחצית מזכויות החכירה) למר יחזקאל מעתוק (להלן - "
צד ג'"), שהוא בנו של אחד מיורשיה האחרים של המנוחה, תמורת סכום של 300,000 ש"ח. ביום 30.6.08 חתמו הנתבעים וצד ג' על הסכם למכירת זכויותיהם של הנתבעים בחנות (להלן - "
הסכם הרכישה", נספח ג' לכתב ההגנה). בסעיף 17 להסכם הרכישה הוסף תנאי מתלה, הקובע כדלהלן:
"
הסכם זה מותנה בתנאי מתלה כי העברת הזכויות על פי הסכם זה תאושר על ידי החברה המשכנת [התובעות]
. במידה ולא יתקבל אישור החברה המשכנת, מכל סיבה שהיא, יבוטל הסכם זה מעיקרו, והמוכרים [הנתבעים]
ישיבו לקונים [צד ג']
את הסכומים ששולמו על ידם על חשבון התמורה, בערכים שקליים".
עוד קודם לכן, ביום 27.2.08, ביקשו הנתבעים מהתובעות אישור בדבר זכויותיהם בנכס, לקראת חתימה על הסכם מכר (נספח ב' לכתב ההגנה). ביום 3.7.08 הודיעו הנתבעים לתובעות על ביצוע העסקה בינם לבין צד ג', וצירפו להודעתם את הסכם הרכישה (נספח ג' לכתב ההגנה). ביום 12.9.08 הודיעו התובעות לנתבעים (נספח ה' לכתב ההגנה), כי בהתאם לתנאיו של הסכם 95, הן בעלות אופציה ראשונה לרכוש את החנות במחיר שיוצע לכל קונה צד שלישי, וכי הן החליטו לממש אופציה זו ולרכוש את החנות באותם תנאים עליהם הסכימו הנתבעים וצד ג' בהסכם הרכישה. התובעות הוסיפו במכתבן, כי החל מחודש אוקטובר 2008 הן תפסקנה לשלם דמי שכירות, שכן הזכות לקבלת דמי השכירות הועברה לרוכשים על פי הסכם הרכישה. ביום 19.9.08 הודיעו הנתבעים לתובעות כי הם דוחים את עמדתן, וכי הם החליטו לבטל את הסכם הרכישה, ולפיכך דרשו מהתובעות להמשיך ולשלם את דמי השכירות (נספח ו' לכתב ההגנה). התובעות הודיעו כי הן אינן מקבלות את עמדת הנתבעים, וכי ההסכם הרכישה מהווה, על פי הסכם 95, הצעה, עליה הן נתנו הודעת קיבול, עוד לפני שניתנה הודעת הביטול של הסכם הרכישה (נספח ז' לכתב ההגנה). התכתובת בין הצדדים נמשכה (נספחים ח' ו-ט' לכתב ההגנה).
משסירבו התובעות להמשיך ולשלם את דמי השכירות לנתבעים, הגישו נגדן האחרונים תביעה בבית משפט השלום בירושלים. נוכח טענות ההגנה באותה תביעה המליץ בית המשפט כי תוגש לבית משפט זה תובענה שתדון בשאלת תוקפו של ההסכם בין הצדדים בעקבות הודעת המימוש, וכי הדיון בה יאוחד עם הדיון בתביעה שהגישו הנתבעים בבית משפט השלום, שהועברה לבית משפט זה (ת"א 3505/09). לפיכך הוגשה התביעה שלפניי. בשלב מאוחר יותר ביקשו הנתבעים למחוק את התביעה בת"א 3505/09, שבמקורה הוגשה לבית משפט השלום, ללא צו להוצאות ותוך שמירת טענותיהם, וכך נעשה (החלטה מיום 13.9.10).
במסגרת ההליך דנן הגישו הצדדים חוות דעת שמאיות ביחס לשווי הזכויות בחנות, ובנוסף הוגשה בעניין זה חוות דעתו של שמאי מטעם בית המשפט. הצדדים הסכימו, כאמור, כי הכרעה בתביעה תיעשה על יסוד התצהירים, חוות הדעת השמאיות והסיכומים שהוגשו בכתב, ללא צורך בחקירת העדים.
טענות התובעות
3. התובעות טוענות כי נכרת הסכם מחייב בינן לבין התובעים, מאחר וזכות הסירוב שניתנה להן בהסכם 95 היא למעשה אופציית קנייה, שהשתכללה ביוני 2008, כתוצאה מהסכם הרכישה עליו חתמו הנתבעים וצד ג'. לטענת התובעות, הן הביעו את הסכמתן לתנאים שהציעו הנתבעים לצד ג' בהסכם הרכישה, ובכלל זאת לתמורה, ועל כן יש לומר כי האופציה מומשה ונכרת בינן לבין הנתבעים הסכם מחייב, הזהה למעשה להסכם הרכישה. התובעות טוענות כי שני היסודות הנדרשים לשכלול חוזה, גמירת דעת ומסוימות, התקיימו אצל שני הצדדים. התובעות מוסיפות, כי מאחר שבעקבות ההסכם שנכרת הן הפכו גם לחוכרות לדורות של מחצית מהזכויות בנכס, ובהינתן העובדה שהן גם השוכרות של החנות, הרי שהן הפסיקו כדין לשלם את דמי השכירות עבור מחצית מזכויות החכירה בחנות, אך טרם העבירו את התמורה, שכן בהתאם להסכם הרכישה זו תועבר רק במעמד החתימה, ואילו הנתבעים סירבו בינתיים לחתום על חוזה פורמאלי עם התובעות.
התובעות דוחות את טענת הנתבעים לפיה הכפיפות לתנאי בדבר זכות הסירוב הראשון פקעה עם פטירתה של המנוחה. לטענתן, מושכלות ראשונים הם כי יורש אינו יכול לרשת זכות טובה יותר מאשר היתה למוריש, ומכיוון שזכויותיה החוזיות של המנוחה היו כפופות לזכות הסירוב, הרי שאלו עברו בירושה באותו אופן, כולל המגבלה. התובעות מוסיפות כי גם הנתבעים היו מודעים לעניין זה, שכן הם הכניסו להסכם הרכישה סעיף שלפיו ההסכם יבוטל אם לא יינתן לכך אישור התובעות.
התובעות דוחות את טענתם של הנתבעים לפיה הן "החתימו" את המנוחה על הסכם 95 ובכלל זאת על התנאי הכולל את זכות הסירוב, וחתימתה לא היתה חופשית ומרצון. לטענתן, הסכם 95 נבע מרצונם החופשי של שני הצדדים, ולאחר משא ומתן בו ניתנה לשניהם הזדמנות לערוך שינויים בניסוחו. התובעות מוסיפות כי מדובר בהסכם מאוזן, מאחר שהמנוחה זכתה במסגרתו גם להטבות משמעותיות.
התובעות דוחות את טענת הנתבעים לפיה זכות הסירוב שבהסכם 95 טעונת רישום במרשם ציבורי ובדיווח לרשויות המס ומאחר שלא נרשמה היא חסרת תוקף. לטענתן, סעיף 29 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 אינו נוגע למקרה שלפנינו, שכן הוא עוסק בהסכם שיתוף במקרקעין ואילו הצדדים כאן אינם שותפים. התובעות מוסיפות כי סעיף 29 מתייחס לשיתוף בזכות במקרקעין, בעוד שהסכם 95 אינו עוסק בזכויות במקרקעין אלא בזכויות ביחס למקרקעין, שכן המנוחה והנתבעים מעולם לא נרשמו כבעלי זכות חכירה לדורות אלא רק ירשו זכות חוזית להירשם ככאלו. בנוסף טוענות התובעות כי סעיף 29 הנ"ל קובע את הצורך ברישום ככל שמדובר בצדדים שלישיים רחוקים, בעוד שבענייננו הנתבעים אינם צדדים שלישיים אלא צד קרוב ביותר, ואין לאפשר להם להעלות טענות סותרות - מחד להתנגד למימוש זכות הסירוב במקרה של מכירה בתוך המשפחה, ומאידך לטעון כי הם צדדים שלישיים מרוחקים ועל כן מתחייב רישום של זכות הסירוב כדי להעניק לה תוקף. כמו כן טוענות התובעות, כי גם אם היה מדובר בהסכם שיתוף במקרקעין, הרי שהנתבעים בכל מקרה היו מודעים לזכות הסירוב שנקבעה בהסכם 95. לבסוף טוענות התובעות כי זכות הסירוב אינה טעונה דיווח לרשויות המס, שכן אין מדובר ב"מכירת זכות במקרקעין" כהגדרת המונח בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
התובעות דוחות את טענת הנתבעים לפיה זכות הסירוב צומצמה רק למקרה של מכירה מחוץ למשפחה. התובעות מפנות בעניין זה אל לשונה של הוראת זכות הסירוב בהסכם 95, שמתייחסת לכל קונה שלישי ולא רק לאלו שאינם בני משפחה. התובעות טוענות כי הנתבעים גם לא הוכיחו כי רצונה של המנוחה היה שלא למכור את החנות לזרים שלא מקרב משפחתה, ומוסיפות, כי החנות ממילא אינה מתפקדת כעסק משפחתי אלא היא הושכרה לתובעות.
התובעות דוחות את טענת הנתבעים לפיה מכירת חלק מהזכויות, ולא מלוא זכויות החכירה, מאפשרת לעקוף את זכות הסירוב. לטענתן, לא ייתכן כי יהיה ניתן לעקוף את זכות הסירוב ולרוקנה מתוכן באמצעות מכירת הזכויות בחנויות בחלקים, חלף מכירתן בבת אחת. התובעות מפנות בעניין זה לפסק הדין בע"א 8810/08
ברוש נ' יעקב פריצקר ושות' חברה לבנין חיפה בע"מ (7.11.10).
התובעות דוחות את טענת הנתבעים לפיה ביטולו של הסכם המכר בינם לבין צד ג', ביטל רטרואקטיבית את האפשרות לממש את זכות הסירוב. לטענתן, אין בהסכמה שהשיגו הנתבעים עם צד ג' בנוגע לביטול ההסכם, כדי לכפות הסכמה דומה גם עליהן. התובעות טוענות כי בשלב הביטול רק הן היו רשאיות להודיע על אי מימוש האופציה, והנתבעים לא יכלו יותר לחזור בהם מהמכירה. התובעות מפנות בעניין זה לה"פ (מחוזי-ת"א) 196/06
כהן נ' בלמורל השקעות בע"מ (22.4.07) ולת"א (מחוזי-ת"א) 1202/02
צחי נ' דן (29.11.05).
התובעות דוחות את טענת הנתבעים לפיה המחיר שסוכם עם צד ג' אינו משקף באופן אמיתי את שווי הזכויות נשוא הסכם הרכישה. התובעות טוענות כי הנתבעים דיווחו על הסכם הרכישה ועל המחיר לרשויות המס, ואם מחיר זה אינו משקף את שוויו האמיתי של הנכס, הרי שיש בכך פגיעה בתקנת הציבור, לכל הפחות. התובעות מוסיפות כי גם אם המחיר אינו משקף באופן אמיתי את שווי הזכויות, הרי שהדבר אינו מעלה ואינו מוריד שכן ההוראה בהסכם 95 לא כללה הסתייגות כלשהי בנוגע למחיר. בנוסף טוענות התובעות כי המחיר אינו נמוך משוויין האמיתי של הזכויות, שכן רשויות המס לא הביעו כל הסתייגות ממנו, וכן מכיוון שהנתבעים החליט למכור את זכויותיהם לצורך הכנסה, ועל כן אין להניח כי הם היו מסכימים למחיר הפסד, גם אם המכירה נעשית לקרוב משפחה. כמו כן טוענות התובעות כי חישוב דמי השכירות מעלה גם הוא כי מדובר במחיר מכירה סביר, וכי גם השמאים מטעמם ומטעם בית המשפט העריכו את שווי הזכויות האמיתי בסכום שאינו רחוק מסכום המכירה. התובעות טוענות כי הנתבעים לא הוכיחו כלל את שווי הזכויות הנמכרות.
טענות הנתבעים