ביום 12.1.12 ניתן פסק דין בערעור בבית המשפט המחוזי בתל אביב בתיק ע"א 8837-05-11 בו ביטל בית המשפט המחוזי את פסק הדין שניתן מיום 28.2.11, וקבע כי הנתבעת נושאת באחריות לפצות את התובעים על נזקיהם, ככל שיש כאלה.
2. המדובר בתביעה על סך של 1,093,250 ש"ח אשר הוגשה בטענה שהעירייה מסרה לתובעים מידע תכנוני שגוי, שבעקבותיו בנו את דירותיהם מתחת למפלס הקרקע ועל כן ערכן ירד משמעותית.
3. התובעים הינם הבעלים של שלוש דירות בבניין שנבנה בשנת 1996 ברחוב רוקח מס' 10 בשכונת נווה צדק בעיר תל אביב. לטענתם, לקראת הבנייה במגרש מסרה העירייה מפת תכנון שכללה נתונים אודות "קו האפס" ברחוב אמזלג, שלא היה סלול באותה עת. בהתאם להנחיות אלה הגיש האדריכל ששכרו, גידי בר אוריין, תוכניות לבניית הבניין.
4. לטענת התובעים, כבר במהלך העבודות התברר שקו האפס שנמסר אודותיו לתובעים נמוך ממפלס הרחוב בפועל. לאחר השלמת הבנייה, גילו הם כי המרתפים נמצאים כמעט בכל שטחם מתחת למפלס הרחוב, וכי גם חלק מהחלונות העיליים במרתפים נמצאים מתחת לפני הקרקע.
5. בדצמבר 1997 פנו התובעים לעירייה בבקשה שמפלס רחוב אמזלג יתוקן בהתאם למובטח. העירייה השיבה כי הרחוב נמצא בשלבי תכנון וביצוע, וכי הסלילה אמורה לפתור את הבעיה. הרחוב נסלל בפועל רק בשנת 2000, וגם אז נדהמו התובעים לגלות כי מפלס הרחוב נשאר במצבו הקיים, וכי לדברי העירייה אין אפשרות להנמיכו בשל שיפוע הקיים ברחוב.
6. בית המשפט המחוזי קבע כי הנתבעת נושאת באחריות לפצות את התובעים על נזקיהם, וכעת נותר רק לקבוע את סכום הנזק. בסיפת פסק הדין צוין כדלקמן:
" מוסכם כי העירייה נושאת באחריות לפצות את המערערים על נזקיהם, ככל שקיימים כאלה. התיק מוחזר לבית המשפט קמא על מנת שיוציא מלפניו פסק דין חדש בשאלת גובה הנזק ובשאלה זו בלבד.
אם עד ליום 22.1.12 יגישו הצדדים הסדר כולל שיסיים את המחלוקת וייתר את המשך ההתדיינות בבית משפט קמא, ויבקשו לתת לו תוקף של פסק דין שיחליף את פסד דיננו דלעיל, תישקל בקשתם בחיוב."
7. הצדדים לא הגיעו, למרבה הצער, להסדר ביניהם, והוסכם כי יוגשו סיכומים קצרים בכתב לעניין היקף הנזק.
טענות התובעים
8. לטענת התובעים, נגרמו להם נזקים בגין ירידות ערך נכסיהם, שווי השימוש שנמנע מהם ובגין הנזקים הלא ממוניים אשר הינם תוצאה של העוול שנגרם להם על ידי מעשי הנתבעת.
9. התובעים צירפו חוות דעת מטעם השמאי מר איל טדי הראל , אשר אמד את ירידת ערכו של הנכס שבנדון, שנגרמה מהגבלת מפלס, קו ה-0", שבוצע על ידי הנתבעת, וקבע את הנזקים הבאים, כדלקמן:
" א) עבור דירת התובעת מס' 1, הגב' פלונית - ירידת ערך משוקללת של 9%, ממחיר הדירה דאז בסך של 4,950,000 ש"ח, ובסה"כ סך של 445,500 ש"ח.
ב) עבור דירת התובע מס' 2, מר ברזילי בועז - ירידת ערך משוקללת של 6.5%, ממחיר הדירה דאז בסך של 4,050,000 ש"ח, ובסה"כ שך של 263,250 ש"ח.
ג) עבור דירת התובע מס' 3, ברזילי יצחק - ירידת ערך של 8% ממחיר הדירה דאז בסך של 900,000 ש"ח, ובסה"כ סך של 72,000 ש"ח.
(ראה: נספחים ד' ו- ה' לכתב התביעה).
10. לדבריהם, השמאי מטעמם מפרט בחוות הדעת שלו, בפירוט רב, את הגורמים לירידת ערך הדירות. בתחשיביו נלקחו בחשבון כל הפרמטרים, וכי מחירי הדירות ואחוזי ירידת הערך שנקבעו הינם ריאליים ונכונים.
11. באשר לחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת גורסים התובעים כי זו לא נערכה על ידי שמאי מקרקעין אלא על ידי אדריכל, ולא מהווה חוות דעת שמאית אלא אדריכלית, המציעה פתרונות אדריכליים לנזקים.
12. כן, טוענים הם כי אין בחוות הדעת מטעם מומחה הנתבעת התייחסות ממשית לסכום הנזק הנובע מהפרש הגבהים בין מצבו הקיים של הבניין לבין המצב הפוטנציאלי, קרי, בניין הנבנה כשגובה רצפתו כגובה מפלס הכביש.
טענות הנתבעת
13. מנגד, הציגה הנתבעת חוות דעת מטעם האדריכל חיים בן ארי , אשר ערך טבלה מסכמת הממחישה את ההבדלים בין המותר על פי התרי הבנייה לבין ביצוע בפועל של הבנייה, כמפורט להלן:
|
מספר דירה
|
מיקום חלונות
|
היתר בנייה
|
ביצוע בפועל
|
|
1
|
קומת קרקע
|
במפלס 15.03 מ'
( 1.56 מ' עד 1.81 מ' מעל פני המדרכה)
|
במפלס 15.20 מ' ( 1.50 מ' עד 1.80 מ' מעל פני המדרכה)
|
|
3
|
מרתף
|
מתחת פני המדרכה
|
מעל פני המדרכה
|
|
4
|
מרתף
|
מתחת פני המדרכה
במפלס 15.03 מ'
( 1.40 מ' עד 1.46 מ' מעל פני המדרכה)
|
מתחת פני המדרכה
במפלס 15.20 מ'
( 1.08 מ' עד 1.22 מ' מעל פני המדרכה)
|
14. מסקנותיו לנוכח ממצאים אלה הינן:
דירה מס' 1 - בשני המצבים, במצב המתוכנן שהותר לבנייה ובמצב הקיים בפועל, החלונות בקומת הקרקע נמצאים בגובה זהה מעל פני המדרכה ברחוב אמזלג ולא ניתן להשקיף מהרחוב אל פנים הדירה.
דירה מס' 2 - במצב המתוכנן שהותר לבנייה, לא ניתן היה לחשוף את החלונות אל החוץ מאחר שחלקם תוכנן מתחת לפני המדרכה. במצב שבוצע בפועל החלונות חשופים אל החוץ.
דירה מס' 4 - בשני המצבים לא ניתן לחשוף את החלון שבמרתף אל החוץ. בהתייחס לחלונות קומת הקרקע, בשני המצבים גובה קו ראיה ( 1.5 מ' ) מאפשר מבט מהרחוב אל פנים הדירה. בפועל, המדרכה נבנתה בכ - 25 ס"מ גבוה מהמתוכנן והחלונות הותקנו בגובה של כ - 15 ס"מ נמוך מהנדרש בתקן הישראלי.
15. באשר לחוות הדעת מטעם התובעים, טוענת הנתבעת כי זו סתמית וחסרת כל תימוכין וביסוס, וכי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם להוכחת נזקיהם.
הכרעה
16. לאחר עיון בסיכומי הצדדים ובחוות הדעת אותן הגישו, ובהמשך להחלטת בית המשפט המחוזי, מגיעה אנוכי למסקנה כי דין התביעה להתקבל, באופן חלקי, ודומני, כי יש לפצות את התובעים בגין הנזק שנגרם להם. שיעור הנזק ייקבע על דרך של אומדנא וייגזר מהפרש הגבהים בין המצב הקיים בשטח, שעליו אין מחלוקת בין הצדדים, לבין התכנון של קו האפס על פי התוכנית המקורית, אשר נמסרה לתובעים על ידי הנתבעת.
17. סבורתני, כי הנתבעת אכן אחראית לפצות את התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם, אולם, יש לחלק את האחריות לנזקי התובעים, בינם לבין הנתבעת, באופן שווה, וזאת מאחר שבניין התובעים לא נבנה על פי היתר הבנייה והתשריט שצורף לו, ולו היה נבנה על פי ההיתר שניתן להם, הרי שבכך היו התובעים מקטינים את נזקיהם, כחובתם על פי דין.
18. במצב דברים זה, יכולים היו התובעים להקטין את נזקם ולבנות את הבניין על פי התוכנית המקורית, בהתאם להיתר שניתן להם, ובכך, כאמור, היו מקטינים את נזקם.
19. לעניין עקרון הקטנת הנזק קובע סעיף 14 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 כדלקמן:
"14. הקטנת הנזק
(א) אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 12 ,10 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין.
(ב) הוציא הנפגע הוצאות סבירות למניעת הנזק או להקטנתו, או שהתחייב בהתחייבויות סבירות לשם כך, חייב המפר לשפות אותו עליהן, בין אם נמנע הנזק או הוקטן ובין אם לאו; היו ההוצאות או ההתחייבויות בלתי סבירות, חייב המפר בשיפוי כדי שיעורן הסביר בנסיבות העניין."
20. עוד נקבע בעניין זה בת"א (ירושלים) 8432/06, פלוני (קטין) ואח' נ' שירותי בריאות כללית , [פורסם בנבו], כדלקמן:
"הלכה פסוקה היא כי על הניזוק מוטל הנטל - נטל ולא חובה ... להפחית הנזק שעוולת המזיק גרמה לו. נטל זה נקבע במפורש בחקיקה באשר לפיצוי בגין הפרת חוזה (סעיף 14(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). חרף העדרה של הוראה מפורשת בעניין זה בפקודת הנזיקין, הלכה פסוקה היא כי נטל דומה קיים גם בדיני הנזיקין... על עקרון זה נאמר כי ביסודו שיקולים של יעילות ושל צדק, והמבחן הינו האם הנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין את הנזק."
כן ראה: 6581/98, זאבי נ' מדינת ישראל, מחלקת עבודות ציבוריות , פ"ד נט(6) 1, כדלקמן:
"העיקרון של הקטנת הנזק זכה לעיגון סטטוטורי בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אשר לפיו החייב החוזי אינו חייב בפיצויים על נזק שהיה הנפגע החוזי יכול להקטין או למנוע באמצעים סבירים. חרף היעדרה של הוראה מפורשת בעניין זה בפקודת הנזיקין [נוסח חדש] הלכה פסוקה היא כי נטל דומה קיים גם בדיני הנזיקין (ראו ע"א 252/86 גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ [7], בעמ' 51). השיקולים העומדים ביסוד העיקרון של הקטנת הנזק הם אותם השיקולים בדיני החוזים ובדיני הנזיקין".
ובהמשך נקבע:
"ההצדקה לעיקרון של הקטנת הנזק - זו הכלכלית וזו המוסרית - יפה לכל דיני החיובים. לכן, ההלכות בתחום מסוים מדיני החיובים יכולות לשמש לנו מקור השראה לגבי תחומים אחרים מתוך דיני החיובים. משנגרם הנזק, הדין מטיל את הנטל של הקטנת הנזק על הניזוק. מה לי אם הנזק נגרם עקב פגיעה חוזית או עקב פגיעה נזיקית?".
21. הנטל להוכחת אי עמידה בעקרון הקטנת הנזק, מוטל לפתחו של המזיק, ובמקרה שלנו, על הנתבעת, אשר עמדה, לדעתי, בנטל זה כיוון שהוכיחה, באמצעות חוות הדעת אותה הגישה, כי התובעים לא בנו את הבניין בהתאם לתוכניות שנמסרו להם ולו היו עושה זאת, היה בכך כדי להקטין את נזקם, כפי שניתן להיווכח מהטבלה המופיעה בחוות הדעת מטעם הנתבעת.
22. לעניין זה נקבע בת"א (תל-אביב-יפו) 35800/05, אחים שרבט חברה לבנין בע"מ נ' חן יוסף, [פורסם בנבו], כדלקמן:
"דין הוא כי ניזוק חייב בנטל של הקטנת הנזק. המקור הסטאטוטורי הספציפי לחובת הקטנת הנזק נקבע בסעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) - תשל"א, 1970. ההלכה הפסוקה גורסת כי החובה להקטין את הנזק כוחה יפה לגבי כל דינו החיובים... בצידו של עקרון זה נקבע כי מילוי הדרישה הראייתית, דהיינו, נטל הראייה להוכיח כי התובע לא עשה די להקטנת נזקו, חל על הנתבע."
עוד ראה: ת"א (חיפה) 11685/04, רוזנברג שמעון נ' מכשירי תנועה בע"מ, [פורסם בנבו], כדלקמן:
"ס' 14 (א) לחוק החוזים תרופות מטיל על הנפגע לנקוט באמצעים סבירים להקטנת הנזק. "הצדקותיו של עקרון הקטנת הנזק הן מוסריות וכלכליות. עקרון זה מונע מן הנפגע את ניצול המפר על ידי חוסר מעש ומדרבן אותו להקטין את הנזק".
וכן ראה: ע"א 120/00 משה יעל נ' משה בצלאל [פורסם בנבו], כדלקמן:
"נטל ההוכחה, כי הניזוק-התובע לא עמד בחובת הקטנת הנזק, מוטל על כתפי המזיק-הנתבע ... נטל זה מחייב את המזיק להראות, כי מאזן ההסתברויות נוטה לכוון טענתו, על פיה הניזוק לא עשה את המוטל עליו, ולא נהג כנדרש על מנת להקטין את נזקו."
23. על כן, תשלם הנתבעת לתובעים כדלקמן:
1. התובעת מס' 1, הגב' פלונית, תקבל פיצוי בסך של מחצית הסכום של 445,000 ש"ח, ובסה"כ סך של 222,500 ש"ח.
2. התובע מס' 2, מר ברזילי בועז, יקבל פיצוי בסך של מחצית הסכום של 263,250 ש"ח ובסה"כ סך של 131,625 ש"ח.
3. התובע מס' 3, מר ברזילי יצחק, יקבל פיצוי בסך של מחצית הסכום של 72,000 ש"ח ובסה"כ סך של 36,000 ש"ח.
4. בסה"כ תשלם הנתבעת לתובעים, כל אחד על פי חלקו כמפורט כלדעיל, סך של 390,125 ש"ח, וזאת בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.
24. כן תשא הנתבעת בהוצאות התובעים בסך של 10,000 ש"ח לכל אחד, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.
ניתן היום, 06 ינואר 2014, בהעדר הצדדים.