גבי בן גלים חברה לבניין בע"מ נ' מזור ואח'

החלטה

לפניי בקשה למתן הוראות מטעם הנאמנים בנוגע לחלוקת פיקדון שנותר בידיהם להבטחת ביצוע תיקונים בשנת בדק (להלן: "פיקדון בדק"). 

רקע

1. ביום 8.10.2019 ניתן צו הקפאת הליכים בעניינה של החברה ובעניינן של חברות אחרות קשורות (תיק פר"ק 24919-09-19), ועורכי הדין איתי פרימן ואמיר פלמר מונו כנאמנים בהליך. ביום 1.12.2020 נתתי צו לפירוק החברה ומיניתי את עורכי הדין איתי פריימן ואמיר פלמר כמנהלים מיוחדים.

2. במסגרת צו ההקפאה הוריתי לנאמנים להמשיך ולהפעיל את עסקי החברה במהלך עסקים רגיל בהתאם לשיקול דעתם. אחד הפרויקטים שבהם הייתה החברה קשורה הוא פרויקט תמ"א 38/2, בגדרו הרסה החברה בניין קיים ובנתה במקומו בניין מגורים חדש בן 14 דירות.

3. המשיבים 1 עד 5 הם בעלי הדירות בבניין הישן ובהתאם להסכם עם החברה הם קיבלו 6 דירות בבניין החדש. מזור מור קיבל דירה מס' 4, מזור שוהם קיבל דירה מס' 7, לוי לאה קיבלה דירה מס' 8, לוי הראל קיבל דירות מס' 9 ו- 10 ומזור משה קיבל דירה מס' 11. המשיבים 6 ו- 8 רכשו מהחברה את הדירות 3 ו- 6 (בהתאמה) לפני כניסת החברה להליכי חדלות פירעון ואילו המשיבים 7, 9 ו- 10 רכשו דירות (דירות מס' 5, 12 ו- 14) מהנאמנים במסגרת הליכי חדלות הפירעון.

4. המשיבים 11-12 הם הקבלן המבצע שעמם התקשרה החברה, באמצעות הנאמנים. בהתאם להסכם שנחתם עמם נטלו המשיבים 11 ו- 12 על עצמם, בין היתר, מתן שירותי בדק בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 לתקופה שלא תפחת מהתקופה לה התחייבו הנאמנים כלפי הדיירים (המשיבים 1 עד 10).

5. נוכח כניסתה של החברה להליך חדלות פירעון, כאמור לעיל, ועל מנת להתאים את הסכמי המכר שנכרתו בין החברה ובין בעלי הדירות להליך חדלות הפירעון, נחתמה בין הנאמנים ובין בעלי הדירות תוספת להסכמים, שבה נקבע, בין היתר, כי להבטחת התחייבויות החברה לבדק יחזיקו הנאמנים בידיהם בנאמנות סך של 150,000 ₪, אשר יוחזקו לתקופה של 30 חודשים ממועד מסירת החזקה בדירות ולא פחות משני חורפים ממועד מסירת החזקה, לפי התקופה הארוכה יותר. עוד נקבע בתוספת, כי הנאמנים ישתמשו בפיקדון לבדק לתיקון כל ליקוי שיתגלה בדירות או ברכוש המשותף וזאת עד לגובה הפיקוד בלבד. כן נקבע בתוספת כי הסכום הנ"ל הוא בנוסף לסכום העיכבון בשיעור של 5% שנקבע בהסכם עם הקבלן ושאף הוא נשאר בידי הנאמנים כבטוחה לבדק.

6. מתוך הסכומים המופקדים בידי הנאמנים לבדק נוצל סך של 54,300 ₪ לתיקון ליקויים שהתגלו בדירות מס' 8, 11, ו-12, כך שיתרת הפיקדון לבדק עומדת על סך של 95,700 ₪. זאת בנוסף לסכום של 62,857 ₪ המהווה סכום עיכבון לדירות שקיבלו או רכשו המשיבים 1 עד 10, כך שהסכום הכולל המוחזק נכון להיום בידי הנאמנים בגין בדק עומד על סך 158,557 ₪.

7. בבקשה המונחת כעת לפניי טוענים הנאמנים, כי הם קיבלו מהמשיבים 1 עד 10 פניות רבות לתיקון ליקויים בדירות שהתגלו, לטענתם בדירותיהם, ובנסיבות אלה נוצר צורך לחלק את הסכום המוחזק בין הדיירים, שכן לא ניתן לעשות בסכום שימוש לטובת חלק מהדיירים. הוסיפו הנאמנים וטענו, כי מאחר שבהסכמים שנכרתו עם המשיבים לא נקבע מנגנון קדימות בסכומי הפיקדון, נדרשת הכרעת בית המשפט בעניין. לשיטתם, נכון יהיה לחלק את הסכום הנותר בצורה שווה בין המשיבים 1-10.

8. המשיבים 1 עד 6 והמשיב מס' 8 התנגדו לבקשה וטענו כי הם זכאים לקבל את מלוא הסכום שנותר בידי הנאמנים. לטענתם, אין לנכות או להפחית מסכום הפיקדון לבדק כל סכום בגין דירות שנמכרו לאחר מועד החתימה על התוספת להסכמים. לשיטתם, התוספת להסכמים מורה כי הפיקדון לבדק יוחזק על ידי הנאמנים עבור דירות "שנרכשו מהחברה נכון למועד החתימה על נספח זה וברכוש המשותף." מהוראה זו עולה, כי הפיקדון ישמש לתיקון ליקויים שיתגלו בדירות שנמכרו עד מועד החתימה על התוספת בלבד ומאחר שמשיבים 7, 9 ו- 10 רכשו את דירותיהם לאחר מועד החתימה על התוספת, אין הם זכאים להשתתף בחלוקת סכום הפיקדון.

   דיון והכרעה

9. סכום הפיקדון לבדק וסכום העיכבון מהווים מקור כספי להבטחת תיקון ליקויים שהתגלו או יתגלו בדירות שנרכשו מהחברה. חלוקת הסכום באופן שוויוני בין בעלי הדירות תוך התעלמות מהליקויים שהתגלו בדירות אינה עולה בקנה אחד עם תכלית זו. כך למשל, אין סיבה המצדיקה תשלום סכום כלשהו מתוך הפיקדון לבעלי דירות שלא התגלו בדירותיהם ליקויים כלשהם. אין היגיון שבעל דירה מסוימת יקבל סכום העולה על עלות תיקון הליקויים שהתגלו בדירתו. על כן, המנגנון שהנאמנים ביקשו מבית המשפט לאמץ לצורך חלוקת הכספים המוחזקים בידיהם אינו מנגנון ראוי ואינו צודק. מאחר שסכומי הפיקדון והעיכבון נועדו לכסות את עלות תיקון הליקויים בדירות, המנגנון הראוי הוא לחלק את הסכום בין הדיירים השונים, בהתאם לחלקו היחסי של כל דייר בסכום הנזק הכולל. לצורך קביעת החלק היחסי כאמור יהא על הנאמנים להכריע בעלות התיקונים הנדרשים בכל דירה, לחלק את עלות התיקון של כל דירה בעלות הכוללת של כלל התיקונים הנדרשים בכלל הדירות ולהכפיל את התוצאה בסכום הפיקדון והעיכבון, בדיוק כפי שהנאמנים מחלקים דיבידנד לנושים שהם באותה דרגת קדימות.

10. אין בידי לקבל את טענת המשיבים 1-6 ו-8 שלפיה, אין לכלול את המשיבים 7, 9 ו- 10 בחלוקת סכום הפיקדון מאחר שהם רכשו את דירותיהם לאחר מועד החתימה על התוספת שבה נקבעה חובתם של הנאמנים להפקיד סכום של 150,000 ₪ להבטחת הבדק. ראשית, חובת הנאמנים להשאיר בידיהם סכום של 150,000 ₪ עוגנה אף בהסכמים שנחתמו בין הנאמנים ובין המשיבים 7, 9 ו- 10. אין להניח כי הסכום שהשאירו הנאמנים בידיהם הוא דווקא הסכום שנקבע בתוספת ולא הסכום שנקבע בהסכמים עם משיבים אלה. זאת ועוד, בתוספת להסכם נקבע, כי הסכום הוא עבור הדירות שנרכשו עד אותו מועד. מבקשת הנאמנים עולה, כי הדירות שרכשו המשיבים 7, 9 ו- 10 נמכרו בעבר על ידי החברה לרוכשים אחרים אך הסכמי המכר בוטלו והדירות נמכרו מחדש למשיבים 7, 9 ו- 10. עולה, אפוא, כי בקביעת סכום הפיקדון נלקחו בחשבון הדירות שרכשו המשיבים 7, 9 ו- 10 וסכום זה בא לכסות אף את הליקויים שיתגלו בדירות אלה.

11. סוף דבר, הנאמנים יפעלו על פי המתווה שנקבע בסעיף 9 לעיל. שכר הנאמנים בגין בדיקת דרישות הדיירים ייקבע על ידי לאחר קבלת דרישת הנאמנים ועמדת הדיירים.

12. אין צו להוצאות.

     

    ניתנה היום, י"ד אלול תשפ"ד, 17 ספטמבר 2024, בהעדר הצדדים.