חונדיאשווילי נ' כונס נכסים רשמי תל אביב ואח'

 בעניין:

פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם 1980(להלן: "הפקודה")

ובעניין: 

1. כונס הנכסים הרשמי תל אביב 2. עו"ד גיל בר-נתן ( המנהל המיוחד)

ובעניין:

בנק הפועלים בע"מ (הנושה)

לפניי בקשת המנהל המיוחד להצהיר, כי החייבים הם בעלי הזכויות בדירה המצויה ברחוב הצנחנים 12 בראשון לציון והידועה כגוש 5037, חלקה 37, תת-חלקה 26 (להלן: "הדירה").

רקע

1. החייבים הם בעל ואישה. הורי החייב ,ה"ה לילי חונדיאשווילי (המשיבה) ויוסף חונדיאשווילי )להלן : ההורים"), הם הבעלים הרשום ,בחלקים שווים, של הדירה. זכות הבעלות של ההורים בדירה נרשמה כדין בלשכת רישום מקרקעין- רחובות (להלן : "המרשם") ביום 13.7.1999.

ביום 23.3.1999, התקשרו החייבים וההורים בחוזה מכר מקרקעין (להלן: "החוזה"),לפיו רכשו החייבים מההורים את הדירה בתמורה מוסכמת בסך 230,000 דולר ארה"ב, שתשולם כדלקמן: סך 25,000 דולר ישולם ושולם בפועל בעת החתימה על החוזה, סך 175,000 דולר ישולם בתוך 30 יום מיום החתימה על החוזה והיתרה בסך 30,000 דולר תשולם עד ליום 15.7.1999 (להלן: "התמורה"). אביו של החייב , המנוח יוסף חונדיאשווילי ז"ל , נפטר ביום 8.6.2004 (להלן: "המנוח").

2.לצורך רכישת הדירה וקיום שאר חיוביהם לפי החוזה, לקחו החייבים הלוואה גדולה וארוכת טווח, ובלשון הדיבור המקובלת - משכנתא ,בסכום של 600,000 ₪, מבנק משכן- בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ , חברה שהתמזגה עם בנק הפועלים בע"מ (הנושה) ביום 31.12.2003, בכפוף לשעבוד הדירה לטובת הבנק-המלווה (להלן: "המשכנתא"). הסכם ההלוואה נחתם ביום 18.8.1999. החייבים התחייבו לרשום שעבוד מסוג משכנתא על הדירה. ביום 11.8.1999 ,נרשמו כדין משכון והערת אזהרה על הדירה לטובת הבנק-המלווה. סכום ההלוואה, בסך 600,000 ₪, הועבר מהבנק –המלווה ישירות להורים, וזאת בהתאם להוראות שהחייבים נתנו לבנק.

3.ביום 15.8.1999, נרשמה כדין הערת אזהרה במרשם על הדירה לטובת החייבים. ביום 15.4.1999, דיווחו החייבים וההורים , הצדדים לחוזה, על עסקת המכר למשרדי מיסוי המקרקעין ברחובות.

4.החוזה טרם קוים כלשונו וכתבו. הזכויות בדירה טרם עברו ונרשמו כדין במרשם על שם החייבים – הקונים, וממילא טרם נרשם כדין במרשם שעבוד מסוג משכנתא על הדירה לטובת הנושה.

5.בשנת 2010 ולאחר תקופה של קרוב ל- 10 שנים בה החייבים שילמו את תשלומי המשכנתא כסדרם, הם חדלו מלשלם. ביום 3.5.2010, הגיש הנושה ללשכת ההוצל"פ ראשון לציון בקשה למימוש משכון (תיק הוצל"פ 18-06524-10-7). ביום 6.7.2013,מינה רשם ההוצל"פ את ב"כ הנושה , עו"ד אושרה פרידמן, ככונסת נכסים לדירה לשם מימוש המשכון (להלן: "כונסת הנכסים").

6.ביום 19.3.2014 ,הגישה המשיבה לבית משפט השלום בתל אביב –יפו תובענה לסעד הצהרתי נגד החייבים והנושה (ת.א 37086-03-14 ) (להלן: "התובענה"). המשיבה עתרה לבית המשפט האמור , כי יצהיר שהנושה אינו רשאי לממש את המשכון ולמכור את הדירה בטענה ,כי החייבים לא שילמו להורים את מלוא התמורה. לדידה של המשיבה , מאחר והחייבים הם בנה וכלתה לא בוטל החוזה והיא ממשיכה לגור בדירה. לבסוף, טענה המשיבה בכתב התובענה שמעולם לא הסכימה למשכן את הדירה לטובת הנושה. היא הוחתמה על כתב התחייבות לרישום משכנתא כמצוות בעלהֹ בלי שידעה על מה חתמה.

7.החייבים, שכאמור נתבעו ע"י המשיבה יחד עם הנושה, לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיון שהתקיים ביום 7.5.2015. במהלך הדיון האמור ,הגיעו המשיבה והנושה לידי הסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק דין,  לפיו צו מימוש הדירה באמצעות כונסת הנכסים יבוצע בדרך של הגשת תביעה על ידי כונסת הנכסים נגד המשיבה; פינוי המשיבה מהדירה יהיה לפי החלטת בית משפט מוסמך; תישקל אפשרות העברת הסכסוך מושא התובענה להליך גישור; הצדדים בתובענה שומרים על טענותיהם וזכויותיהם ;אין בהסכם הפשרה כדי להוות ויתור של הנושה על חוב החייבים כלפיו לפי המשכנתא או מימוש הדירה בעתיד בהתאם להחלטת בית משפט מוסמך. לבסוף, בכפוף לתנאים דנן, התובענה נמחקה ללא צו להוצאות. כמבואר, הסכם הפשרה האמור קיבל תוקף של פסק דין ביום 7.5.2015.

8.החייבים נקטו הליכי פשיטת רגל לפי הפקודה והתקנות שהותקנו על-פיה. החייבת הגישה בקשה למתן צו כינוס והכרזתה פושטת רגל ביום 30.3.2015. ביום 26.4.2015 ,ניתן נ צו כינוס לנכסיה. החייב הגיש בקשה למתן צו כינוס והכרזתו פושט רגל ביום 4.6.2015 .ביום 21.6.2015 ,ניתן צו כינוס לנכסיו . עו"ד גיל בר-נתן מונה מנהל מיוחד לנכסי החייבים בהתאם להוראת סעיף 23 לפקודה.

9. ביום 9.8.2015, הגישו הנושה וכונסת הנכסים לבית משפט זה תביעה אזרחית נגד החייבים והמשיבה (ת.א 17310-08-15) (להלן: "התביעה"). הנושה וכונסת הנכסים, התובעים בתביעה, עתרו לבית המשפט למתן מספר סעדים כדלקמן: אכיפת החוזה; סעד הצהרתי לפיו החייבים כאן הם הבעלים של הדירה ולהורות על העברת הדירה ורישומה במרשם על שמם החייבים; צו עשה המורה על רישום משכנתא על הדירה לטובת הנושה; מתן היתר לנושה לממש את המשכנתא ולהיפרע מלוא חובם של החייבים כלפיו לפי המשכנתא ;צו פינוי המשיבה מהדירה; לחילופין- סעד כספי. התביעה נידונה לפני כב' השופטת ריקי שמולביץ. הנתבעים דשם (המשיבה והחייבים כאן) לא הגישו כתבי הגנה. התובעים דשם הגישו בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה. כב' השופטת שמולביץ לא נעתרה לבקשה האמורה במעמד צד אחד וקבעה אותה לדיון במעמד הצדדים , וזאת ובין השאר בשים לב לפסק הדין שניתן בתובענה. בדיון שהתקיים ביום 28.2.2016,נכחו באי כוח התובעים (הנושה וכונסת הנכסים) ,המשיבה והחייבת כאן. החייב כאן (נתבע 2 דשם) היה מאושפז בבית חולים. במהלך הדיון טענה החייבת  ובין השאר ,כי החוזה בוטל, אולם לא הוסיפה פרטים. וכן הוסיפה היא ,כי היא ובעלה נמצאים בהליכי פשיטת רגל. בסוף הדיון, החליטה כב' השופטת שמולביץ ובין השאר ,כי על התובעים דשם להגיש בקשה לבית משפט זה למתן היתר להמשך ההליכים בתביעה, מאחר והחייבים מצויים בהליך פש"ר וההליכים המשפטיים נגדם מעוכבים. 

10.ביום 15.3.2016, הגיש הנושה לבית המשפט בקשה להתיר המשך ההליכים בתביעה. המנהל המיוחד סבר ,כי דין הבקשה להתקבל ,ואילו החייבים לא מצאו לנכון להשיב לבקשה. חרף החלטה המורה להם לעשות כן. בהחלטה מיום 31.3.2016 , התיר בית המשפט את המשך ההליכים בתביעה ובלבד שהמנהל המיוחד יצורף כנתבע נוסף בתביעה (להלן: "ההחלטה").

11. ביום 6.4.2016, הפקידו הנושה והכונסת הנכסים את ההחלטה בתיק התביעה ,ואף הגישו בקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה. ביני לביני ובהתאם להחלטה , הוגש כתב תביעה מתוקן בתיק התביעה , שכלל את המנהל המיוחד כנתבע נוסף. לא למותר לציין, כרמז לבאות, כי כב' השופטת שמולביץ הורתה לצדדים בתיק התביעה להגיש מועדים מוסכמים לצורך קביעת דיון בתביעה. הנושה הגיש רשימת מועדים המוסכמת עליו ועל המנהל המיוחד והסביר ,כי מאמציו לקבל מהחייבים מועדים מוסכמים עלו בתוהו.

12.בהחלטה מיום 26.4.2016 ,החליטה כב' השופטת שמולביץ ובין השאר ,כי:

"תשומת לב המנהל המיוחד כי הנתבעים בחרו לא להגיש כתב הגנה

נגד התביעה. במצב דברים זה, מתבקש המנהל המיוחד להמציא עמדת התובעים לבקשתו. כמובן שפתוחה לפניו הדרך לממש את סמכויותיו במסגרת תפקידו כמנהל מיוחד של הנתבעים וראוי שיעשה כן בהקדם האפשרי."

המנהל המיוחד השיב לכך ביום 15.5.2016 וציין בין היתר:

"אכן הנתבעים בחרו ובוחרים שלא להגיש כתב הגנה נגד התביעה. המנהל המיוחד ניסה פעם נוספת לקבל מהנתבעים 1-2 תגובה ואף דרש מהנתבע להתייצב לחקירה אך ללא הועיל . הנתבע אינו זמין והנתבעת רעייתו טענה בשיחה טלפונית קצרה עם משרד המנהל המיוחד כי היא בהיריון מתקדם ועל כן הנתבע אינו יכול להתייצב בפני המנהל המיוחד."

13.משלא הגישו החייבים כאן כתב הגנה לתביעה ולאחר הגשת תצהיר לאימות העובדות שנטענו בכתב התביעה ולאור עמדת המנהל המיוחד שהסכים למתן הסעדים המבוקשים כאמור ומפורט בכתב התביעה, נעתרה כב' השופטת שמולביץ לבקשה למתן פסק דין בהיעדר הגנה כמבוקש בכתב התביעה ביום 23.6.2017 (להלן: "פסק הדין").

בפסק הדין , נקבע ,בין היתר, כי:

"מוצהר בזאת כי הנתבעים 2 ו-3 [החייבים –ש.ס] זכאים להירשם כבעלים של הדירה הידועה כגוש 5037 חלקה 37 תת חלקה 26 הנמצאת ברח' הצנחנים 12 בראשון לציון (להלן: "הדירה"). מוצהר בזאת כי התובע 1 [הנושה-ש.ס] זכאי להירשם כבעל המשכנתא על זכויות הנתבעים 2 ו-3 בדירה. אני מורה ללשכת רישום המקרקעין לרשום את הנתבעים 2 ו-3 כבעלים של הדירה ובמקביל לרשום משכנתא לטובת התובע 1 על זכויות הנתבעים 2 ו-3 בדירה.."

14. ביום 27.6.2016, הגישה המשיבה בקשה לביטול פסק הדין. החייבים לא הצטרפו לבקשת המשיבה דנן. לאחר בחינת הבקשה, התשובה והתגובה לתשובה, החליטה כב' השופטת שמולביץ לדחות את הבקשה האמורה ביום 3.8.2016.

15.המשיבה הגישה בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין ובמסגרתה טענה לראשונה ,כי החייבים רכשו דירה אחרת, כשלושה חודשים לאחר חתימת החוזה. שוב, החייבים לא הצטרפו לבקשה.

16.ביום 12.9.2016, הגישה המשיבה ערעור על פסק הדין לבית המשפט העליון (ע"א 7104/16). גם הפעם, החייבים לא הצטרפו לערעור (להלן: "הערעור").

17.ביום 27.11.2016 ,התקיים דיון בערעור. החייבים לא התייצבו לדיון. בסוף הדיון, החליט בית המשפט העליון, כי מאחר והמנהל המיוחד טוען שהחייבים הם הבעלים של הדירה , לא ניתן לקדם פשרה בין המשיבה/המערערת לבין הנושה/המשיב. לפיכך נקבע ,כי המנהל המיוחד יגיש לבית משפט זה בקשה מתאימה כאשר המשיבה תהא משיבה לבקשה. כן ,הוחלט על המשך עיכוב ביצוע פסק הדין.

מכאן, בקשה דנן.

תמצית טענות הצדדים

טענות המנהל המיוחד

18.המנהל המיוחד טוען, כי הזכויות בדירה מוקנות לחייבים ולהם בלבד. הוא מבסס את טענתו על החוזה, הערת האזהרה שנרשמה לטובת החייבים, תשלום מס הרכישה, העברת סכום המשכנתא מהבנק ישירות להורים ומסמכי המשכנתא. עוד מצביע המנהל המיוחד על כך שהחייבים שילמו את תשלומי המשכנתא באופן רצוף מדי חודש בחודשו משך שנים ארוכות עד שנת 2010.

19.החייבת אשר התייצבה לדיון בתיק התביעה, לא עדכנה את המנהל המיוחד על קיום ההליך.

20.המנהל המיוחד סומך את ידיו על פסק הדין שניתן בתיק התביעה ועל ההחלטה לדחות את הבקשה לביטולו. הוא חוזר על קביעות בית המשפט (כב' השופטת ריקי שמולביץ) לפיהן החוזה לא בוטל; מדובר בחוזה שנערך בין קרובי משפחה שכולם התגוררו באותה הדירה; באמצעות החוזה, קיבלו החייבים את כספי המשכנתא; המשיבה והחייבים ידעו ,כי עליהם לדווח על העסקה לשלטונות המס אך לא עשו כל פעולה פורמאלית לביטול ההסכם כביכול; הטענה ,כי הם ביטלו את החוזה בינם לבין עצמם אינה יכולה להתקבל בהיעדר כל אינדיקציה חיצונית לכך.

21.המשיבה והחייבים עושים יד אחת במטרה להבריח את הדירה מנושי החייבים. לטענה אודות ביטול החוזה כביכול , לא היה לה זכר משך 16 שנים ,והיא הועלתה לראשונה רק במהלך הליך הפש"ר דנן. הוא הדבר באשר לטענת המשיבה ,כי כל הכספים שהחייבים שילמו בגין הדירה הוחזרו להם. גם טענה זו היא טענה חדשה שעלתה לראשונה בשנת 2016. כך למשל, בתובענה המשיבה לא ציינה שהתשלום שהתקבל מהחייבים הוחזר להם ואף לא טענה ,כי החוזה בוטל. מכל מקום, לא הוצגו אסמכתאות להשבת הכספים, ואף אם הועברו כספים, אין זו אלא מתנה לחייב – בנם היחיד של המשיבה ושל בעלה המנוח.

22. במסגרת התביעה , הוטל עיקול על הדירה. החייבים לא טענו ,כי מדובר בדירה שלא שייכת להם ולא בקשו להסיר את העיקול.

23. במקרה דנן, החוזה הוא חוקי ותקף ,ולא נפל פגם בכריתתו. אין המדובר בחוזה למראית עין . הטענה ,כי מדובר בחוזה למראית עין ,היא טענה כבושה .העסקה דווחה כדין לרשויות המס, שולמו מיסי מקרקעין כמו גם תשלומי משכנתא שוטפים. טענת החייבים ,כי מטרת החוזה היא לזכות במשכנתא על מנת לרכוש דירה אחרת, איננה מתיישבת עם כך שבפועל החייבים קבלו משכנתא עבור הדירה האחרת שרכשו.

המנהל המיוחד מוסיף ומזכיר ,כי החייבים טענו ,בחקירתם לפניו, שהם נקלעו למשבר כלכלי בעקבות השקעות נדל"ן באוקראינה, אולם הם לא המציאו כל אסמכתאות לטענה זו.

טענות המשיבה

24.המשיבה טוענת ,כי החוזה הוא ,למעשה, חוזה למראית עין והוא בטל. היא עצמה קורבן למעשי החייבים. היא חתמה על החוזה כמצוות בעלה, כמקובל במשפחתה ובעדתה. מיד עם קבלת כספי המשכנתא, בעלה (המנוח) העביר את מלוא הסכום לידי החייבים, כפי שעולה מתדפיס חשבון הבנק.

25.החייבים רכשו דירה אחרת, כחודש לפני קבלת סכום המשכנתא. החייבים לא השלימו את רישום זכויותיהם בדירה. החייבים לא התגוררו בדירה אלא בדירה האחרת שרכשו. גם לאחר שאותה דירה נמכרה הם עברו להתגורר בשכירות ולא בדירה.

טענות הנושה

26.הנושה טוען, כי אם יתברר שהחוזה תקף והחייבים הם בעלי הדירה, יש לרשום שעבוד מסוג משכנתא על הדירה לטובתו, וזאת בהתאם להסכם המשכנתא. וכן, במידה ויתברר שהחוזה הוא למראית עין, אין הדבר פוגע בזכויותיו , מאחר והסתמך בתום לב על קיום החוזה.

טענות החייבים

27.החייבים טוענים ,כי הם שילמו להורים סך של 300,000 ₪, שהוחזר להם במרוצת השנים. המשכנתא שהתקבלה לחשבון ההורים הועברה אל החייבים מיד עם קבלתה, ושימשה אותם לרכישת דירה חלופית. ההסכם לרכישת הדירה החלופית נחתם 4 חודשים לאחר חתימת ההסכם עם ההורים.

28. החייבים ביטלו את החוזה על מנת לרכוש דירה אחרת תוך שימוש בכספי המשכנתא שקיבלו. החייבים לא מיהרו לרשום הערת אזהרה לטובתם על הדירה אלא רק כאשר היה עליהם לעשות זאת לשם קבלת המשכנתא מהבנק-המלווה. הדבר מלמד, לשיטתם, על כך שהחוזה לא נועד אלא כדי לקבל את המשכנתא למימון רכישת נכס אחר. מחיר הדירה החלופית שרכשו החייבים היה 840,295 ₪. 600,000 ₪ הושגו באמצעות המשכנתא ו- 400,000 ₪ נוספים התקבלו באמצעות משכנתא אחרת . יתרת הסכום שימשה להוצאות נלוות ולשדרוג הדירה.

29.אין מקום גם להסיק ,כי החייבים רכשו את שני הנכסים, שכן סך כל ההלוואות נמוך ממחיר שתי הדירות.

30. החייבים הינם אנשים מן היישוב שלא ידעו ,כי יש לבטל את החוזה באופן פורמאלי. המשיבה גרה בדירה בגפה. החייבים לא התגוררו בדירה מעולם.

עמדת הכנ"ר

31. הכנ"ר תמים דעים עם המנהל . לדידו, אין מדובר בחוזה למראית עין. בלתי סביר בעליל ,כי בעל דין מעלה כנגד עצמו טענה חמורה אודות התקשרות למראית עין. החייבים לא מצאו לנכון להגיש כתב הגנה בתיק התביעה שהנושה ניהל נגדם, זאת חרף ההזדמנויות שבית המשפט העניק להם, לפני שנתן פסק דין . אין לקבל את טענתה של המשיבה ,כי הוחתמה על החוזה או על הסכם המשכנתא מבלי שידעה על מה חתמה. לעניין זה ,יש לאמץ את החלטתה המנומקת של כב' השופטת שמולביץ, שדחתה את הבקשה לביטול פסק הדין

32. גם לעניין הטענה בדבר ביטול החוזה, סומך הכנ"ר את ידיו על קביעת כב' השופטת שמולביץ ,לפיה מדובר בטענה ש"מוטב היה לו לא הייתה נטענת".

33. טענת החייבים והמשיבה ,כי הכספים ששילמו החייבים בגין הדירה (התמורה) הוחזרו להם, חלק באופן מידי (600,000 ₪) וחלק במרוצת השונים (300,000 ₪) לא הוכחה ולא נתמכה באסמכתאות.

34. לחייבים אין הסבר המניח את הדעת, מדוע הם ביקשו וקיבלו משכנתא לצורך רכישת הדירה , שעה שבכוונתם היה לרכוש דירה אחרת, ולא נטלו מראש משכנתא גדולה יותר עבור הדירה בה חפצו.

35. אין כל היגיון בכך שהחייבים לא בקשו לקבל חזרה את מס הרכישה ששילמו בגין העסקה שבוטלה לטענתם.

דיון והכרעה

36. בענייננו-שלנו, כך תהא דרך הילוכנו: תחילה ,יש לדון ולהכריע בטענתה של המשיבה ,כי היא הוחתמה על החוזה ומסמכי המשכנתא בלא לדעת תכנם. לאחר מכן, יש לדון ולהכריע בשאלה האם החוזה היה חוזה למראית עין בלבד, וככל שהתשובה היא חיובית יש להמשיך ולברר את נפקותו המשפטית . לבסוף וככל שהתשובה היא שלילית ואין מדובר בחוזה למראית עין, יש להמשיך ולברר האם הוא בוטל כדין.

א. חתימת המשיבה על החוזה ומסמכי המשכנתא

37. אפתח ואומר , ללא כל היסוס, כי המשיבה לא הוכיחה כדין את טענתה לפיה היא חתמה על החוזה ומסמכי המשכנתא כמצוות המנוח וכמקובל במשפחתה ובעדתה בלא לדעת את תכנם ,ודין טענתה דנן להידחות. דין הוא , כי אדם החותם על מסמך משפטי בלא לדעת את תכנו, לא ישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא הבין את תכנו. חזקה ,אומנם הניתנת לסתירה, כי הוא חתם לאות הסכמתו, יהא תכנו של המסמך אשר יהא (ע"א 467/64 שוויץ נ' סנדור , פ"ד יט (2) 113, 117 (1965);ע"א 1513/99 דטיאשוילי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ , פ"ד נד(3) 591, 593 (2000);ע"א 9538/06 סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ [פורסם בנבו] ,10.6.2008)ׂׂ;ע"א 8963/14 נעאמנה נ' בדארנה [פורסם בנבו], 12.7.16).בנוסף ולדידי , על בעל דין המבקש לסתור את החזקה האמורה, לשאת בנטל הוכחה כבד מאוד כשמדובר במסמך מהותי ביחס לנכסיו כמו שטר משכנתא , הצהרה לרשויות המס וחוזה מכר מקרקעין, שנערך על ידי עורך דין.(ראו והשוו- ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ ,פ"ד נח(2) 145, 149 (2004) ; ע"א 9538/06 סגל נ' בנק ירושלים לפיתוח ומשכנתאות בע"מ [פורסם בנבו] ,10.6.2008)). ויודגש: טענתה של המשיבה ,כי היא חתמה על החוזה בלא לדעת את תכנו ,לא רק שאינה מגובה בראיה קבילה ובעלת משקל כלשהי ואף אינה סבירה בעליל בעיניי ,אלא שהיא גם טענה כבושה ללא הסבר סביר ומהימן. זאת ועוד, כריתת חוזה למראית עין מצריכה כוונה פוזיטיבית מצד הצדדים לחוזה, קרי - מודעות למעשה ורצון לתוצאה. היא כרוכה בתכנון מדוקדק ומצריכה מחשבה תחילה. רוצה לומר: הסכם למראית עין וחוסר מודעות לתוכן ההסכם הם תרתי דסתרי.

וכן, המשיבה ומשום מה לא דאגה שעורך הדין עידו קלס ,אשר ערך את החוזה ואישר את חתימתה וחתימת החייבים על טופס ההצהרה לשלטונות המס על מכירת/רכישת הדירה לפי החוזה ,יגיש תצהיר כדין מטעמו לשם הוכחת טענתה דנן. אין להכביר מלים , כי עורך הדין האמור הוא עד רלוונטי מהותי ביותר, ויכול היה לתרום עד למאוד לחשיפת האמת ועשיית הצדק. בפניי, אין הסבר סביר ומהימן למחדלה דנן של המשיבה. מחדלה האמור מחזק את טענות וראיות הצד שכנגד : המנהל המיוחד ,הנושה והכנ"ר (78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ , פ"ד סא (3) 18, 61(2006)).

ב. חוזה למראית עין

38. סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים") מסדיר ,מבחינה נורמטיבית, את סוגית החוזה למראית עין וקובע , כהאי לישנא:

"חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה".

בע"א 3642/11 הדר כהן נ' גטאס [פורסם בנבו], 03.03.2014) נפסק ,באשר למהותו של חוזה למראית עין ,כי:

"חוזה למראית עין הוא חוזה שבו 'מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה'[...] בחוזה כזה מתקיים חוסר התאמה מכוון בין הצהרת הרצון של הצדדים המשתקפת כלפי חוץ בחוזה שכרתו ובין רצונם האמיתי והסמוי שלא לתת לאותו חוזה תוקף מחייב. [...]

בטלותו של חוזה למראית-עין מתוקף סעיף 13 לחוק החוזים מבטאת את העקרון לפיו אין לתת תוקף מחייב לחוזה פיקטיבי. ובמילים אחרות, חוזה למראית עין בטל מעיקרו משום שמלכתחילה לא היה לו, למעשה, כל תוקף ביחסים בין הצדדים שהתקשרו בו. [...]

אך תהא מטרה זו אשר תהא, משהצדדים להסכם לא התכוונו לכתחילה לקיים את ההסכם כפי שהוא משתקף כלפי חוץ, בין משום שהם אינם מעוניינים כלל בשינוי המצב המשפטי ביניהם, בין משום שמאחורי ההסכם למראית עין עומד חוזה שונה וסמוי, תוצאתו של מהלך פיקטיבי כזה היא בטלות (להבחנה בין "מראית עין מוחלטת" ובין "מראית עין יחסית" [...]

על מנת לקבוע האם הסכם הוא הסכם תקף או שמא הסכם למראית עין, יש להתחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה ולבחון האם ההסכם אכן משקף את אותה הכוונה, אם לאו. התשובה לשאלה זו היא שאלה שבעובדה הנלמדת ממכלול נסיבות המקרה.

[...] אשר לרמת ההוכחה הנדרשת מבעל דין המעלה טענת בטלות בשל היות החוזה למראית עין, כבר נפסק כי בשל טיבה של הטענה נדרשת רמת הוכחה מוגברת לצורך ביסוסה."

(וראו: ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי ,פ"ד לג(2) 576, 581 (1979) (להלן: "עניין ביטן") ; ע"א 53/86 סולל נ' צוקרמן ,פ"ד מב(2) 625, 631 (1988)ג. שלו, דיני חוזים (2005) 167 ;ג. טדסקי "חוזה למראית-עין ודבר פסלותו" משפטים מח 507, 510 (1977)).

39. הפסיקה הבחינה בין חוזה למראית עין בסימולציה מוחלטת ,כאשר לא מסתתרת מאחיו עסקת משפטית כלשהי בין הצדדים , לבין חוזה למראית עין בסימולציה יחסית ,כאשר מסתתרת מאחוריו עסקה משפטית אחרת בין הצדדים.

לעניין זה נפסק ,כי:

"במקרה הראשון – סימולציה מוחלטת – קיימת חזות חיצונית של חוזה הבא להכניס שינוי במצב המשפטי בו היו נתונים הצדדים בטרם נכרת החוזה . בעוד שכוונתם האמיתית של הצדדים היא כי המצב המשפטי שהיה בתוקפו בטרם נעשה החוזה למראית עין ישאר בעינו. זהו מצב הדברים ,כאשר ראובן ושמעון עושים למראית עין חוזה לפיו ראובן מוכר נכסיו לשמעון. למעשה מסתבר שהדבר נעשה כדי ליצור רושם כלפי נושיו של ראובן שהוא משתחרר מנכסיו. לאמיתו של דבר ,ראובן נשאר בעל הנכסים. במקרה השני- סימולציה יחסית- קיימת חזות חיצונית של חוזה פלוני, כאשר מאחוריה מסתתר הסדר שונה בין הצדדים. במצב דברים זה קיימת, אפוא, שתי עסקאות משפטיות בין הצדדים. האחת הגלויה , זו שלמראית עין ואשר הצדדים כלל אינם מתכוונים לבצעה, והאחרת הנסתרת, אותה מתכוונים הצדדים לבצע. עסקה נסתרת זו יכולה להיות שונה במהותה מהעסקה הגלויה, כגון שהעסקה הגלויה היא עסקת מכר ,ואילו העסקה הנסתרת היא עסקת מתנה. אך יתכן גם כי העסקה הנסתרת זהה במהותה לעסקה הרגילה ,אך שונה ממנה בתנאיה..."

(עניין ביטון , בעמ' 582 ;וראו גם ע"א 4305/10 אילן נ' לוי [פורסם בנבו], 9.5.2012)).

40. באשר לנטל ההוכחה , נפסק ,כי הטוען שהחוזה נכרת למראית עין והוא בטל ,עליו הראיה (ע"א 6295/95 בוחסירה נ' בוחסירה , פ"ד נ(1) 259, 262 (1996) ;רעא 10098/16 רוזנפלד נ' קרויז {פורסם בנבו], 4.1.2017)). לעניין מידת ההוכחה , יש להדגיש שוב , כי המדובר במידת הוכחה הקשורה במהותה ובחומרתה של הטענה הנטענת. הטוען שהחוזה הוא למראית עין ובטל, עליו להביא ראיות שמשקלן סגולי , הן במבחן הכמות והן במבחן הרצינות (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן [פורסם בנבו] ,3.2.2011)).

מן התם להכא

41. אפתח ואומר, כי לאחר עיון בכתבי בי-דין ובכתבי הסיכומים ,ובשים לב לדין (החרות וההלכתי ) שלעניין , מסקנתי היא, כי לא הוכח כדין שהחוזה הוא למראית עין ובטל הוא.

ראשית וכמבואר, המשיבה העלתה ,לראשונה, את טענתה שהחוזה למראית עין ומבוטל רק בכתב הסיכומים , שהגישה במסגרת בקשה זו. הטענה נטענה בלשון רפה וזהירה , וליתר דיוק בעלמא. טענתה זו של המשיבה , לא נטענה קודם ואף לא נתמכה בתצהיר. זו גרסה כבושה. דין הוא, כי "הכלל החל לעניינה של עדות כבושה הינו כי ערכה ומשקלה הראייתי של זו מועטים בשל החשד המתעורר באופן טבעי באשר לאמיתותה. זאת, כל עוד אין בפי העד הסבר משכנע ומניח את הדעת לטעמים שבעטיים כבש עדותו" (ע"פ 1645/08 פלוני נ' מדינת ישראל [פורסם בנבו], 03.09.2009)). המשיבה לא סיפקה הסבר סביר ומשכנע לכבישת טענתה דנן.

42. שנית, מצאתי סתירות חיצוניות בטענותיה וגרסאותיה של המשיבה. כך לדוגמא , בסעיף 12 לכתב התובענה טענה המשיבה ובין השאר ,כי : "חרף הוראות הסכם המכר, [החוזה- ש.ס]עד היום הנתבעים 2-3 [החייבים כאן – ש.ס]לא שילמו לתובעת את מלוא התמורה בסך 230,000$." דהיינו, המשיבה הלינה על כך שהחייבים לא שילמו לה את מלוא התמורה לפי החוזה . קרא ודוק: טענתה היחידה של המשיבה היא ,כי החייבים -הקונים הפרו את החוזה, בכך שלא שילמו להורים- המוכרים את מלוא התמורה ; חוזה למראית עין – לא נטען כלל. הטענה בדבר הפרת החוזה , לא יכולה לדור בכפיפה אחת עם הטענה כי החוזה הוא למראית עין בלבד ובטל הוא. זאת ועוד, בהמשך אותו סעיף ציינה המשיבה, כי : "הנתבעים 2-3 [החייבים כאן- ש.ס]לא זכאים לקבל את החזקה בדירה עד אשר יסרו מחדליהם". יוצא, כי גרסת המשיבה היחידה לענייננו, כפי שעולה בבירור ולראשונה מכתב התובענה, היא כי החוזי הוא חוקי כדין ותקף, ואינו למראית עין. החייבים הפרו אותו , בכך שלא שילמו להורים את מלוא התמורה.

43. שלישית, החייבים עצמם אינם טוענים מפורשות ,כי החוזה הוא למראית עין ובטל הוא. הם מנסים "להלך בין הטיפות". הם טוענים מחד גיסא ,כי :"הצדדים ביטלו את ההסכם הראשוני [החוזה- ש.ס], ע"מ לרכוש נכס חלופי אחר במקומו, בכספי המשכנתא אשר קיבלו" (סעיף 4 לכתב הסיכומים) ומאידך גיסא ,כי : "ההסכם

[ החוזה- ש.ס]היה אך לשם קבלת כספי ההלוואה לצורך רכישת נכס אחר". (סעיף 6 לכתב הסיכומים). החייבים מדגישים ,כי ההסכם לרכישת הדירה השנייה נחתם לפני קבלת המשכנתא. לדידי, גרסאות החייבים אינן מתיישבות זו עם זו ואינן סבירות בעיניי , וזאת בלשון המעטה. ככל שהחוזה נחתם מראש אך לשם קבלת כספי המשכנתא, לא היה כל צורך לבטלו לשם רכישת נכס חלופי אחר במקומו. זאת ועוד, החייבים עשו כל שלאל ידם כדי להימנע מלמסור את גרסתם. גרסתם הועלתה לראשונה בכתב הסיכומים. בכל ההליכים הקודמים (תיק ההוצל"פ, התובענה , התביעה והערעור) נמנעו המה מלהתגונן ואף לא הצטרפו למשיבה בבקשה לביטול פסק הדין ולא בערעור עליו.

44. רביעת, מהחוזה עצמו ,ממכלול נסיבות העניין ואף מהתנהגות המשיבה והחייבים, לא ניתן ללמוד , כי החוזה הוא למראית עין. ההפך הוא הנכון. החוזה נערך על ידי עורך דין. המדובר בחוזה מכר מקרקעין מפורט וכדין. ההורים- המוכרים אף חתמו על יפוי כוח בלתי חוזר להבטחת זכויותיהם של החייבים –הקונים וביצוע החוזה כדין (סעיף 14 לחוזה) .הצדדים לחוזה (החייבים וההורים) דיווחו כדין לרשויות המס על עסקת המכר נשוא החוזה בהתאם להוראות הדין . הם חתמו כדין על טופס הצהרה על מכירת/רכישת הדירה ,חתימותיהם אושר על ידי עורך דין ואף שילמו לרשויות המס מסים כדין בגין מכירת/רכישת הדירה. נרשמה במרשם הערת אזהרה על הדירה לטובת החייבים, והכל לפי החוזה. החייבים קיבלו בפועל את המשכנתא מהבנק- המלווה לצורך קיום חיוביהם לפי החוזה, במיוחד תשלום התמורה. הם שילמו להורים- המוכרים את התמורה לפי החוזה. כאן המקום לציין ,הגם שלעניין זה אפרט בהרחבה בהמשך , כי טענת המשיבה והחייבים לפיה ההורים החזירו לחייבים את התמורה ששולמה בסך 900,000 ₪,בעלמא היא ולא הוכחה כדין. טוב לטענה זו אילו לא נטענה כלל. הערת אזהרה ומשכון נרשמו כדין על הדירה לטובת הנושה , ומעולם לא בוטלו. השעבוד מסוג משכנתא טרם נרשם ,במרשם, על הדירה לטובת הנושה , בהתאם לתנאי המשכנתא, מאחר והעברת הזכויות לפי החוזה ורישומן ,במרשם, על שם החייבים טרם בוצעה מהסיבה ,כי טרם שולמה מלוא התמורה להורים, ולא מסיבה אחרת .הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לטובת החייבים לא בוטלה מעולם. עו"ד עידו קלס , שערך את החוזה וככל הנראה גם ייצג גם את ההורים והחייבים בעסקת המכר האמורה, מעולם לא הפעיל את סמכותו לפי יפוי הכוח הבלתי חוזר לשם ביטול הערת האזהרה שנרשמה לטובת החייבים לפי החוזה, סמכות שהוסדרה בסעיף 13 (ג) לחוזה. וכן, החייבים שילמו לבנק- המלווה ( הנושה) את התשלומים החודשיים במשך תקופה ארוכה (10 שנים), והכל בהסתמך על החוזה ומסמכי המשכנתא. פסק הדין מחייב את הצדדים והבקשה לביטולו נדחתה כדין. לבסוף וכפי שאפרט בהרחבה בהמשך, החוזה מעולם לא בוטל כדין.

45. זאת ועוד, בלתי סביר בעליל ,כי החייבים והוריהם הסכימו לשאת בכל ההוצאות הכרוכות בעסקת המכר לרבות תשלום מיסי מקרקעין, שכ"ט עו"ד וכדומה רק על מנת לקבל את המשכנתא. באפשרותם היה למשכן את דירת ההורים לצורך המשכנתא אף ללא ביצוע עסקת מכר הדירה. אלא בכך לא סגי. חיבור הסכומים של שתי המשכנתאות שקיבלו החייבים (משכנתא אחת לכל דירה) עולה על מחיר הדירה השנייה אותה רכשו. כפי הנראה, יתרת הסכום שולמה להורים על חשבון התמורה. החייבים מנסים לתרץ זאת בכך שלמחיר הדירה השנייה נוספו עלויות בגין שינויים שהוזמנו, אולם לא צורפו כל אסמכתאות לשינויים כאלה. לא נמסר פירוט של השינויים שהוזמנו, לא נמסר מחיר השינויים ולא צורפו קבלות. לבסוף, לו כוונת הצדדים לחוזה הייתה באמת רק להשיג משכנתא, החייבים לא היו משלמים להורים כל תשלום שהוא מכיסם ולא היו מורים לבנק לשלם את המשכנתא ישירות להורים. החייבים שילמו להורים מקדמה בסך 300,000 ₪ (סעיף 1 לסיכומי החייבים). אין הסבר המניח את הדעת לתשלום זה. אף אם הבנק דרש הוכחה כי הרוכשים שילמו מכיסם את יתרת התמורה, הרי שתשלום זה היה מוחזר לחייבים מיד או למצער במועד קבלת המשכנתא.

46. חמישית, בהתחשב במכלול נסיבות העניין, קל להיווכח , כי המשיבה והחייבים - אימא, בן ואשת הבן - עשו יד אחת לשם הברחה ,שלא כדין, את נכסי החייבים מהנושים בהליך דנן . בית משפט של פש"ר לא יאפשר מעשה פסול זה, שתכליתו ,כאמור, פגיעה בזכויותיהם המוקנות של הנושים ובאינטרס הציבורי הכללי , וכוונתי היא לתקנת הציבור.

ג. ביטול החוזה- האומנם?

47. הטענה ,כי החייבים הפרו את החוזה והוא בוטל כדין, אף היא איננה מתיישבת עם הטענה לפיה מדובר בחוזה למראית עין, שהרי חוזה למראית עין כלל איננו חוזה חוקי ,בטל מעיקרו ואין צורך בביטולו. כמבואר, החייבים והמשיבה טוענים ,כי התשלום ששולם להורים ( 900,000 ₪) הוחזר לחייבים. הם טוענים זאת כדי להראות שהחוזה היה למראית עין , ולחילופין כדי להראות שהחוזה בוטל. כאמור דלעיל , אין להלום טענה זו. מכל מקום, לא מצאתי ממש בטענה זו ודינה להידחות.

ראשית, כפי שכבר נאמר לעיל, המשיבה טענה בכתב התובענה ,כי החייבים טרם שילמו את מלוא התמורה לפי החוזה, ועליהם לעשות כן כדי לקבל לידיהם את החזקה בדירה. טענה זו מלמדת כי החוזה לא בוטל ,וכי הכסף לא הושב. המשיבה רואה בחוזה כחוזה חוקי ותקף ודורשת ביצועו .

48. שנית, המשיבה ציינה בסעיף 12 לכתב התובענה ובין השאר , כי :"יחד עם זאת, היות והנתבעים 2-3 [החייבים כאן- ש.ס]הם בנה וכלתה של התובעת, הסכם המכר לא בוטל והתובעת מתגוררת בדירה גם היום". קרא ודוק: המשיבה מצהירה ומודה , קבל עם ועדה, כי החוזה חוקי ומעולם לא בוטל כדין!

49. שלישית, השבת התמורה להורים, כטענת המשיבה והחייבים, לא הוכחה כדין. החייבים צירפו תדפיס תנועות מחשבון בנק המראה כי ביום 17.8.1999 הופקד לחשבון שיק בנקאי על סך 600,000 ₪ וכי למחרת, נמשך מהחשבון סכום זהה, גם כן באמצעות שיק בנקאי. לא ברור האם מדובר בחשבון בנק של החייבים או של ההורים, שכן על גבי המסמך מצוין רק שם המשפחה המשותף לשניהם. מכל מקום, לא צורפו העתקי השיקים, לא הוכח ממי התקבל השיק הבנקאי שהופקד בחשבון האמור, ועל שם מי נרשם השיק הבנקאי שנמשך באותו סכום ואיזה בנק משכו. הצדדים יכלו לצרף בקלות מסמכים להבהרת העניין אולם הם לא עשו כן ואף לא טענו ,כי ניסו לעשות כן ללא הצלחה. במחדלם דנן, מחזקים המה את טענות הצד שכנגד (המנהל המיוחד, הנושה והכנ"ר) וראיותיו.

זאת ועוד, בפניי הוכח כדין ,כי סכום המשכנתא בסך 600,000 ₪ שולם על ידי הבנק המלווה להורים, לפי הוראת החייבים, בשני שיקים נפרדים שנמשכו על ידי הבנק המלווה לפקודת ההורים ביום 15.8.1999 , האחד על סך 60,000 ₪,והשני על סך 540,000 ₪.עובדות אלה, אינן עלות בקנה אחד עם טענתם דנן של המשיבה והחייבים.

50.רביעית ולדידי, טענת החייבים , כי הם אנשים מן הישוב ולא ידעו שיש לבטל את החוזה באופן פורמלי ובכלל זה דיווח לרשויות המס על ביטולו, היא טענה, מניפולטיבית ובמקרה הטוב – מתממת שאין לה מקום , בלתי סבירה בעליל ובלתי מהימנה עליי . דייני לציין לעניין זה, כי החוזה נערך על ידי עורך דין, וככל הנראה עורך הדין ייצג גם את החייבים בעסקת המכר ואף הסביר להם את זכויותיהם וחיוביהם הן לפי החוזה והן לפי הדין , בכל הקשור לחוזה, ביצועו ,ביטולו וכדומה. מכל מקום, לא נטען ולא הוכח אחרת בפניי. אין כל היגיון שהחייבים ישלמו הוצאות בסכומים גבוהים מאוד (שכ"ט עו"ד, מסים , אגרות ,היטלים, החזר משכנתא וכדומה ) בגין חוזה למראית עין ובטל ו/או חוזה שבוטל כדין.

51. חמישית, החייבים טענו ,כי מעולם לא התגוררו בדירה . אין ממש בטענה זו ודינה להידחות. עיון במסמכים המונחים בפניי מלמד ,כי כתובתם של החייבים הייתה, לפחות בחלק מהתקופה, ברחוב הצנחנים 12 – דהיינו, הדירה היא מקום מגוריהם. כתובת זו צוינה ,למשל, בהסכם רכישת הדירה השנייה (נספח ג' לכתב סיכומי החייבים), בספח תעודת הזהות של החייב שצורף לבקשה לכינוס נכסים והכרזתו כפושט רגל ובמכתבי שחרור החייב מבתי חולים שונים. כתובת זו , אף מצוינת ככתובתו הקודמת של החייב כאמור בטופס הבקשה שהגיש לכינוס נכסים והכרזתו כפושט רגל. הוא הדבר באשר לכתובתה הקודמת של החייבת כפי שמצוינת בטופס הבקשה לכינוס נכסים והכרזתה כפושטת רגל שהגישה בהליך דנן , בדף חשבון הבנק שצורף לבקשה, בספח תעודת הזהות שלה, במכתב שנשלח אליה מהמוסד לביטוח לאומי וצורף לבקשה, בדף חשבון נוסף של בנק דיסקונט שצורף, בתלושי השכר של החייבת, ובאישור תשלום הפיקדון לפתיחת הליך הפש"ר. נמצא ,אפוא, כי טענת החייבים לפיה הם לא התגוררו מעולם בדירה איננה נכונה, ונסתרה מניה וביה, בראיות קבילות ובעלות מלוא המשקל.

52.שישית, התנהלות החייבים נגועה בחוסר תום לב. ודוק: כפי שתואר בפתח הדברים, הנושה נקט בהליכי הוצל"פ לשם מימוש המשכון ביום 3.5.2010. החייבים לא התנגדו ,כדין ובטענה שהחוזה בוטל כביכול, למימוש המשכון .ובעקבות זאת, הגישה המשיבה נגד הנושה והחייבים את התובענה ביום 19.3.2014 .החייבים לא הגישו כתב הגנה ולא התייצבו לדיון. אולם שתיקתם מטעה. מתחת לפני השטח הם פעלו בנחישות. הדיון נקבע ליום 7.5.2015. כחודשים לערך לפני קיום הדיון האמור ובמקום להתגונן כדין , הם נקטו הליכי פשיטת רגל לפי הפקודה והתקנות שהותקנו על-פיה. החייבת הגישה בקשה למתן צו כינוס והכרזתה פושטת רגל ביום 30.3.2015. ביום 26.4.2015 ,ניתן נ צו כינוס לנכסיה. החייב הגיש בקשה למתן צו כינוס והכרזתו פושט רגל ביום 4.6.2015 5 .ביום 21.6.2015 ,ניתן צו כינוס לנכסיו . עו"ד גיל בר-נתן מונה מנהל מיוחד לנכסי החייבים בהתאם להוראת סעיף 23 לפקודה.

שאר טענות המשיבה והחייבים

53.לא מצאתי ממש בשאר טענותיהם של המשיבה והחייבים, ודין טענותיהם אלה להידחות.

התוצאה

54. התוצאה היא , אפוא, כי אני נעתר לבקשה ומצהיר , כי החייבים הם בעלי הזכויות בדירה המצויה ברחוב הצנחנים 12 בראשון לציון והידועה גם כגוש 5037, חלקה 37, תת-חלקה 26.

וכן, כונס הנכסים או המנהל המיוחד ירשום לאלתר הערת אזהרה על הדירה בלשכת רישום מקרקעין רחובות בדבר קיום פסק הדין ותוצאתו , בהתאם להוראת סעיף 130 לחוק המקרקעין ,תשכ"ט- 1969.

כמו כן, כונס הנכסים או המנהל המיוחד יפעל אצל כל הרשויות שלעניין, לרבות רשות המסים בישראל ולשכת רישום המקרקעין ברחובות, על מנת להשלים העברת הזכויות בדירה לפי החוזה ורישומן על שם החייבים בלשכת רישום המקרקעין ברחובות וזאת בהקדם.

בהתחשב במכלול נסיבות העניין, אין צו להוצאות.

המזכירות תמציא את ההחלטה לצדדים.

ניתנה היום, כ"א תשרי תשע"ח, 11 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.

חתימה