הרקע:
1.בבקשה למתן הוראות שלפניי עותרים כונסי הנכסים למתן סעד של אכיפת הסכם לפיו הקצתה משיבה מס' 1, רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות"), לחייב ולאשתו את נחלה מספר 32 במושב נחושה (להלן: "הנחלה"). כונסי הנכסים מבקשים, כי חרף ביטול ההקצאה על ידי הרשות יתאפשר להם להשלים את התחייבויות החייב ואשתו כלפי הרשות. עוד מבקשים הם להורות לרשות לחתום על בקשה מטעמם להיתר בניה ולהימנע מלהתנגד לאישור הבנייה במקרקעין.
2.העובדות הנדרשות לצורך הכרעה בבקשה אינן נתונות במחלוקת. מחלוקת הצדדים נוגעת בעיקרה לפרשנות העובדות ולתוצאות המשפטיות הנובעות מהן, כפי שיפורט להלן.
תמצית העובדות הנוגעות לעניין:
3.שטח הנחלה, כשטחן של נחלות אחרות במושב נחושה, מצוי במשבצת קרקע שהושכרה על ידי הרשות למשיבה מס' 2, הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: "הסוכנות"). משבצת הקרקע נמסרה למשיבה מס' 3, אגודת נחושה (להלן: "האגודה") כבת רשות. בין הרשות, הסוכנות והאגודה נחתמו לעניין זה מספר הסכמים, האחרון שבהם: "חוזה שכירות (משבצת תלת-צדדי)" מיום 10/10/2020, שהוראותיו עומדות בתוקפן (להלן: "ההסכם המשולש").
4.החייב ואשתו זכו בנחלה, ללא תשלום, בהגרלה שנערכה ביום 16/10/2012. בו ביום שלחה להם הרשות הודעה על תוצאות ההגרלה. בהודעה צוין, בין היתר, כי בתוך 90 יום עליהם להמציא מסמכים שונים, כולל תצהיר בנוסח שצורף להודעה, וכי אם המסמכים לא יומצאו בתוך פרק הזמן האמור, תפקע זכותם לקבל את הנחלה. עוד צוין, כי אישור מסירת הנחלה מותנה בהתחייבותם לבנות את ביתם בנחלה בתוך שלוש שנים.
התצהיר האמור נחתם על ידי החייב ואשתו, ובו נאמר:
"ידוע לנו כי מסירת הנחלה הנ"ל מותנית בכך שנקים את ביתנו תוך שלוש שנים ונתגורר מגורי קבע תוך עיבוד בהתמדה, ואנו מתחייבים לעשות כן...ידוע לנו ואנו מסכימים לכך כי אם לא נקיים את התנאים המובאים לעיל, או אחד מהם, יתבטל מאליו אישור המינהל למסירת הנחלה הנ"ל אלינו וכל זכות או רשות ביחס אליה תפקע עם תום המועד של שלוש השנים האמורות, ולא תהיינה לנו כל תביעות או טענות כלפי המינהל בגין הביטול הנ"ל".
5.המסמכים הנדרשים הומצאו לרשות. לאחר מכן, החל מיום 6/12/2012, הופקו על ידי הרשות אישורי זכויות בנוגע לנחלה, בהם צוין כי הזכויות בה רשומות אצלה כ"בר רשות" על שם החייב ואשתו.
6.צו כינוס נכסים בעניינו של החייב ניתן ביום 19/8/2014, לבקשתו, ועורכת הדין תמר פיינברג מונתה כמנהלת מיוחדת לנכסיו. דבר מינוי המנהלת המיוחדת נרשם בספרי הרשות ביום 16/11/2014.
7.ביום 3/2/2016 מינה בית משפט זה (כב' השופט ד' טפרברג) את המנהלת המיוחדת לשם מכירת הנחלה.
8.ביום 24/2/2016 החייב הוכרז פושט רגל, ועורכת דין תמר פיינברג מונתה כנאמנת על נכסיו.
9.ביום 29/3/2016 דחתה הרשות בקשה מטעם החייב למסור לו אישור זכויות. בתשובתה לפניית החייב ציינה שבבדיקה שנערכה בנחלה נמצא שהמגרש ריק, בניגוד לתנאי ההקצאה, ושהיא בוחנת את עמדתה בסוגיה. ביום 12/4/2016 מסרה הרשות לנאמנת הודעה דומה, לפיה כיוון שהנחלה לא מאוישת, בניגוד להחלטות ונוהלי הרשות, זכויות החייב ואשתו נבחנות, ולא נרשמו בספרי הרשות הערות הנוגעות להליך פשיטת הרגל של החייב.
10.ביום 13/7/2016 התקבלה על ידי הנהלת הרשות החלטה מספר 3988, לפיה במושבים שקף ונחושה תינתן ארכה להשלמת בניית בתים עד ליום 31/12/2017, ללא תשלום. אולם לשם הבטחת קיום התחייבות הבנייה והצורך לפינוי הנחלה אם ההקצאה תבוטל, תופקד ערבות בנקאית.
11.ביום 29/3/2017 הודיעה הרשות לנאמנת, בתגובה לפנייתה אליה: כי החייב ואשתו לא עמדו בתנאי שנקבע לבניית בית בנחלה ולא קיימו את התחייבותם בעניין; כי בהנהלת הרשות נקבע, לפנים משורת הדין, שתינתן אפשרות לבנות את הבית ללא תשלום עד ליום 31/12/2017; וכי לצורך הבטחת קיום התחייבות או פינוי הנחלה, יש להפקיד ערבות בנקאית על סך 75,000 ₪. עוד צוין, כי אם החייב ואשתו לא יעמדו בהתחייבות זו, ההקצאה תבוטל ויידרש פינוי הנחלה.
12.ביום 11/12/2017 הנאמנת שבה ופנתה לרשות, וביקשה לדחות את המועד לבניית בית בנחלה בשלוש שנים נוספות. בתשובתה מיום 17/12/2017 הודיעה הרשות לנאמנת כי לאחר שהערבות הבנקאית שנדרשה לא הופקדה, ומאחר שלא נעשתה כל פעולת בנייה בנחלה, בוטלו זכויות החייב ואשתו בנחלה, והיא תוקצה לגורם אחר.
13.ביום 1/1/2018 נעתר בית משפט זה (כב' השופטת מ' אילני) לבקשת נושה של החייב, והורה לרשות להימנע מלבצע דיספוזיציה בזכויות בנכס. ביום 4/3/2018 מינה בית המשפט את עורכי הדין יגאל ויינשטיין ושחר קטוביץ ככונסי נכסים על הנחלה, לצדה של הנאמנת. בית המשפט הורה לכונסי הנכסים להמשיך ולקדם את הליכי התכנון בנחלה, ולפנות לרשות בבקשה מנומקת לשקול הארכת מועד נוספת בהתאם לנסיבות העניין. עוד נקבע, כי צו איסור הדיספוזיציה יעמוד בעינו עד החלטה אחרת.
14.ביום 11/11/2019 פנו כונסי הנכסים לרשות בבקשה מפורטת ומנומקת ליתן לחייב ולאשתו ארכה נוספת, ולאפשר להם להשלים את מחדלי החייב. הנהלת הרשות דנה בבקשה ובהחלטה מס' 4763 מיום 12/2/2020 קבעה שזכויות החייב ואשתו בנחלה פקעו לאחר שלא קדמו את הבנייה בנחלה ואף לא הגישו בקשה להיתר בנייה עד המועד שנקבע להשלמת הבנייה. עוד נקבע, כי לאחר שזכויות החייב ואשתו פקעו, לא ניתן להקצות להם את הנחלה מחדש.
תמצית טענות הצדדים:
תמצית טענות המבקשים:
15.לטענת המבקשים, עוד בשנת 2012, לאחר שהחייב ואשתו המציאו לרשות את המסמכים שנדרשו על ידה, הושלם הליך הקצאת המקרקעין לטובתם והתגבשה זכותם החוזית בנחלה. המבקשים מבהירים כי הם עותרים לאכיפתו של חוזה שהתגבש בין החייב לרשות, ולא מלינים על הפרת הבטחה שלטונית שניתנה על ידי הרשות. כיוון שכך, על בקשתם חל הדין האזרחי, ולא הדין המנהלי, ובית המשפט של פשיטת רגל מוסמך לדון בה.
16.המבקשים טוענים, כי זכויות חוזיות אינן פגות מאליהן, אלא, לכל היותר, ניתנות לביטול. במקרה זה אין עילה לביטול הסכם. לטענתם, הרשות, היא-היא שהפרה את הסכם, כאשר ביטלה אותו ביום 17/12/2017, עוד קודם שחלף המועד שקצבה להשלמת הבנייה ביום 31/12/2017, ומבלי שהעניקה למבקשים פרק זמן סביר להשלמת הבניה ולמלא אחר תנאי הסכם. מכל מקום, ככלל, יש להעדיף את קיום הסכם על פני ביטולו.
17.המבקשים מדגישים כי צדדים שלישיים הסתמכו על אישורי הזכויות שהרשות הפיקה, וטוענים כי אין הצדקה לאיין את זכויותיהם.
לטענת המבקשים, הרשות הפיקה מדי פעם בפעם אישורי זכויות, על יסוד התגבשות זכותם החוזית של החייב ואשתו בנחלה. הנושים של החייב, כך נטען, הסתמכו על מצג שהוצג להם על ידי הרשות, לפיו לחייב ולאשתו זכויות חוזיות בנחלה, ובשל כך העניקו להם כשני מיליון ₪, המובטחים בשעבודים שנרשמו לטובתם ברשם המשכונות, ומקצתם אף בספרי הרשות. לטענת המבקשים, הסתמכותם של הנושים על אישורי הזכויות, מודעותה של הרשות לכך שזכויות החייב שועבדו וחובת תום הלב, מצדיקים את אכיפת ההסכם לתועלת הנושים, ומחייבים מסקנה לפיה במקרה זה "ביטול החוזה בלתי צודק", כלשון סעיף 7(ב) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות").
לעמדת המבקשים, הם משמשים כזרועו הארוכה של בית המשפט, תפקידם הוא להשיא את קופת הכינוס, ובקשתם מוגשת בשמם של נושי החייב. הנאמנת, כך נטען, "פועלת גם ובעיקר, מטעמם ובשמם של הנושים", כלשונם.
תמצית טענות הרשות:
18.הרשות מאשרת בתגובתה כי הליך ההקצאה של הנחלה לחייב ולאשתו הסתיים בשנת 2012, ומסכימה כי הסעד החוזי לו עותרים המבקשים מצוי בסמכותו של בית משפט זה. אולם, לטענתה, זכותם של החייב ואשתו בנחלה לא התגבשה לכדי זכות מלאה של בר רשות במקרקעין.
19.לטענת הרשות, הקצאת הנחלה לחייב ולאשתו הותנתה בכך שהם יעמדו בתנאיה, יבנו את ביתם במועד שנקבע, ישבו בנחלה ויעבדו אותה. אולם, החייב ואשתו לא עמדו בתנאי ההקצאה ולא בנו את ביתם במועד. בכך הם הפרו את תנאי הסכם הפרה יסודית וזכותם המותנית התבטלה מאליה. לעמדתה, התנאים שנקבעו עומדים בבסיס הקצאתה של נחלה חקלאית למתיישב, והפרתם מסכלת את מטרתה וסותרת את מדיניות ההקצאה שנקבעה על ידי מועצת מקרקעי ישראל.
20.הרשות טוענת, כי החלטת הנהלת הרשות מס' 3988 מיום 13/7/2016, לפיה ניתנה ארכה להשלמת תנאי ההקצאה, התקבלה לפנים משורת הדין, לאחר שזכותם של החייב ואשתו התבטלה מאליה. זכותם של החייב ואשתו בנחלה בוטלה, לאחר שהם לא עמדו בתנאי שנקבע בהחלטה ולא הפקידו את הערבות הבנקאית, ולאחר שהתברר שהם לא התחילו בבניה, שאין ביכולתם לעמוד במועד החדש שנקבע ושאין היתכנות למילוי תנאי ההקצאה על ידם.
21.עוד טוענת הרשות, כי מעולם לא הציגה מצג לפיו זכותם של החייב ואשתו השתכללה לכדי זכות קבועה של בר רשות בנחלה, אלא הבהירה שמדובר בזכות שקיומה תלוי בתנאים. צד שלישי שביקש להסתמך על הזכות האמורה נדרש להביא בחשבון את האפשרות שהתנאי העומד בבסיס ההקצאה לא יתקיים. הרשות מדגישה, כי באישורי הזכויות שהפיקה צוין שאין בהם כדי להטיל עליה אחריות כלשהי, לא כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות ולא לשמש הוכחה לתוכנם.
22.לעמדת הרשות, אין במעמדם של המבקשים ככונסי נכסים כדי לשנות מהוראות הדין או ממדיניות הרשות, ולא כדי להצדיק להתייחס לנחלה, שהוקצתה כאמצעי ייצור חקלאי למי שמעוניין ומסוגל לקיים אותה, כנכס שמטרתו להשיא את קופת פשיטת הרגל.
עמדת הסוכנות:
23.הסוכנות ציינה בתגובתה כי בבקשה לא התבקש נגדה כל סעד, והודיעה כי היא מותירה את ההכרעה לשיקול דעתו של בית המשפט, בכפוף לנוהלי הרשות.
תמצית טענות החייב:
24.החייב מצטרף לטענות כונסי הנכסים ולעמדתם לפיה יש להורות על אכיפת החוזה ולאפשר לו ולאשתו להשלים את הליכי התכנון והבנייה תוך פרק זמן סביר.
25.החייב מוסיף וטוען, כי על פי דרישת הסוכנות נחתמו על ידו ועל ידי אשתו תצהיר וכן מסמך שכותרתו "התחייבות לבניית בית", המופנים לסוכנות, במסגרתם הם התחייבו לכך שאם לא יבנו בנחלה בית מגורים ויתגוררו בו עם בני משפחתם תוך חמש שנים מיום חתימתם על חוזה התיישבות, תתבטל הרשות שניתנה להם להחזיק בנחלה, והם מתחייבים להחזיר לסוכנות את החזקה בה. חוזה התיישבות בין החייב ואשתו לסוכנות נחתם ביום 31/12/2012. לטענת החייב, הרשות, ששלחה את הודעה על ביטול זכותו בנחלה קודם שחלפה התקופה בת חמש השנים האמורה, פעלה "בחוסר תום לב קיצוני" כלשונו.
26.עוד טוען החייב, כי מצבו הנוכחי נובע רק מהתנהלותם ומחדליהם של הרשות ושל האגודה, בעטיים לא התאפשר לו להתחיל בהליכי התכנון עד לשנת 2012. לאחר ההקצאה, בשנת 2012 ובראשית שנת 2013, הוא נקלע לקשיים כלכליים ולהליכי חדלות פירעון, שמנעו ממנו להתחיל בהליכי הבניה.
טענות הכנ"ר:
27.הכנ"ר הביע את עמדתו באופן קצר וממצה. לטענתו, אין להיעתר לבקשה כיוון שזכויות כונסי הנכסים בחלקה פקעו.
28.לעמדת הכנ"ר, החייב ואשתו לא עמדו בהתחייבותם כלפי הרשות, גם לא במועד שהוארך. לכן, ומאחר שהבקשה לדחייה נוספת של המועד לקיום התחייבותם נדחתה על יד הרשות, זכויותיהם לבניית בית בנחלה פגו עוד בשנת 2017. ממילא, פגה גם זכותם של כונסי הנכסים.
29.הכנ"ר טוען, כי ההסדר החוזי בין הרשות לחייב ואשתו הוא ברור, ולפיו הענקת הזכויות מותנית בתנאי מפסיק או בתנאי מתלה, כמשמעותם בסעיף 27(א) בחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.
30.אשר לטענת הסתמכות של צדדים שלישיים על אישורי הזכויות טוען הכנ"ר, כי לכונסי הנכסים ולנאמנת לא מוענקים זכויות חוזיות עודפות על זכויותיו של החייב בשל הליך פשיטת הרגל המתנהל בעניינו, וכי זכותם של החייב ואשתו, ככל זכות חוזית אחרת, תלויה במערכת החוזית הכוללת.
דיון ומסקנות:
31.כפי שיפורט להלן, דין הבקשה להידחות, מהנימוקים הבאים:
א.לחייב הוענקה בנחלה זכות מותנית. זכותו של החייב פקעה ובטלה, לאחר שהוא לא עמד בתנאי שנקבע להקצאת הנחלה.
ב.גם אם זכותו של החייב בנחלה לא פקעה מאליה, היא בטלה לאחר שהוא הפר את ההסכם הפרה יסודית, והרשות הודיעה על ביטולה בהודעה שניתנה כדין ביום 17/12/2017.
ג.אין באישורי הזכויות שהרשות הפיקה כדי להקנות זכויות יש מאין, ולא להעניק למבקשים זכויות בנחלה העולות על זכויותיו של החייב.
ד.דרישת הסוכנות מהחייב ומאשתו לחתום על מסמכים שונים, ותוכנם של המסמכים עליהם נדרשה חתימתם, אינם מעניקים לחייב זכויות יתרות על אלו שהוענקו לו על ידי הרשות.
הקצאת מקרקעי ישראל:
32.הנחלה נתונה לבעלותה של מדינת ישראל, והיא חלק מ"מקרקעי ישראל", כמשמעותם בסעיף 1 בחוק יסוד: מקרקעי ישראל.
33.מקרקעי ישראל מנוהלים על ידי הרשות, הנדרשת לפעול בהתאם למדיניות הקרקעית הנקבעת על ידי מועצת מקרקעי ישראל (סעיפים 2 ו-3 בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960; ע"א 7019/14 שזור - מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ נ' פרג'י, פסקה 51, 16/5/2018; בג"ץ 1836/16 פירט נ' מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל, פסקה 1, 15/1/2018).
34.המקרקעין במדינת ישראל הם משאב לאומי מוגבל ויקר ערך. הם משמשים בסיס לפיתוחה של המדינה ולרווחה חברתית, מצויים במחסור תמידי וערכם הכלכלי רב. ככל הטבה שלטונית, עליהם להתחלק באופן שוויוני ומידתי (רע"א 10011/17 מי-טל הנדסה ושירותים בע"מ נ' סלמאן, 19/8/2019; ע"א 4547/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי צאן ישראליים בע"מ, 19/11/2013; עע"מ 4955/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה נ' קרן תורה ועבודה, פ"ד סד(2) 353, 381). כבר נפסק כי:
"לא ניתן להפריז בחשיבותו של נכס זה ובחשיבות שיש לחלוקתו ולהקצאתו באופן צודק וראוי ... קיים אינטרס ציבורי רב משקל בכך שמשאבים מסוג זה יחולקו על-ידי המדינה, או הרשויות הפועלות מטעמה, באופן הוגן, צודק וסביר."
(בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדמוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25, 65)
35.בהחלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל "מדיניות הקרקע בישראל", 17/5/1965, נקבע, בין היתר, כדלהלן:
"קרקע חקלאית תימסר בדרך של חכירה בלבד ליצור מוצרים חקלאיים ולהקמת מבנים ומתקנים הדרושים למגורי המתישבים ולצרכיהם האחרים וכן לצרכי הייצור החקלאי."
(סעיף א(1))
בהמשך:
"קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופתוח חקלאי של משרד החקלאות (להלן - המרכז לתכנון). נחלות יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ יוחכרו הנחלות לקבוץ".
(סעיף א(4)(א))
ובהמשך:
"חוכר של קרקע חקלאית חייב להתגורר בנחלה ולנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוחכרה הקרקע. זכות החכירה של החוכר אשר לא מילא אחר חובות אלה או שוועדה מקצועית מיוחדת שמונתה לענין זה על ידי שר החקלאות קבעה כי הזניח עיבוד הקרקע תיפקע והנחלה תוחזר למינהל אשר יפצה את החוכר וישלם לו עבור השקעותיו בנחלה, בשיעור שיקבע על ידי מועצת מקרקעי ישראל (להלן - המועצה) בכללים. המועצה תקבע בכללים נוהלי הגשת ערר על החלטות הועדה המקצועית. במקרה שהחוכר הזניח את עיבוד הקרקע בגלל מחלה, זקנה, או מסיבות שאינן תלויות בו - הוא יהא זכאי לפיצוי בשיעור השווה לערך הריאלי של הנחלה. באגודה שיתופית שהיא מושב עובדים לא תופקע זכות החכירה כאמור אלא בתאום עם האגודה".
(סעיף א(7)).
36.זכויותיו של הפרט במקרקעי ישראל יוכרו בכפוף לכך שהן הוענקו לו כדין, ושמתקיימים התנאים לקיומן של הזכויות ועמידתם בתוקף. בית המשפט העליון כבר עמד על כך ש:
"... על בתי המשפט העוסקים בכגון דא, קרי, בקרקעות הציבור וחלוקתן, להשגיח בשבע עיניים כיצד מוקצים מגרשים בגדרי קרקעות המדינה המוחזקות בידי האגודות השיתופיות (לא רק הן כמובן), נוכח יצר לב האדם והחשש כי "לפתח חטאת רובץ", ... "
(ע"א 7094/10 צורן נ' שפירא, פסקה א לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין, 18/4/2012)
37.את בקשתם של כונסי הנכסים יש לבחון על רקע האמור לעיל.
הקצאת הנחלה לחייב – הקצאה על תנאי:
38.כאמור, מוסכם על הצדדים שמערכת הדינים החלה בנסיבות העניין היא מערכת דיני החוזים. עמדתם של המבקשים, לפיה מסמכי הזכייה של החייב ואשתו במקרקעין משמשים תשתית להתקשרות החוזית בין הצדדים (ראו: עמ' 2 לפרוטוקול ש' 6 – 7) מוסכמת על הרשות.
39.אין מחלוקת כי הזכות שהוענקה לחייב בנחלה היא זכות של בר רשות (ראו: פסקה 5 לעיל וסעיף 3.3 בבקשה). כעולה ממסמכי הזכייה, הענקתה של הזכות האמורה הותנתה בכך שהחייב ואשתו יבנו את ביתם בנחלה בתוך שלוש שנים. כך, במכתב הרשות לחייב ולאשתו מיום 16/10/2012, בו הודע להם על תוצאות הגרלה שנערכה, צוין כי: "אישור מסירת הנחלה מותנה בכך כי הנכם מתחייבים לבנות את ביתכם בנחלה בתוך 3 שנים...". בתצהיר שצורף למכתב, שנחתם על ידי החייב ואשתו בהתאם לדרישת הרשות וכתנאי להקצאת הנחלה, אושר על ידם כי:
"ידוע לנו כי מסירת הנחלה הנ"ל מותנית בכך שנקים את ביתנו תוך שלוש שנים ונתגורר מגורי קבע תוך עיבוד בהתמדה, ואנו מתחייבים לעשות כן...ידוע לנו ואנו מסכימים לכך כי אם לא נקיים את התנאים המובאים לעיל, או אחד מהם, יתבטל מאליו אישור המינהל למסירת הנחלה הנ"ל אלינו וכל זכות או רשות ביחס אליה תפקע עם תום המועד של שלוש השנים האמורות, ולא תהיינה לנו כל תביעות או טענות כלפי המינהל בגין הביטול הנ"ל".
משמעות התניה בהסכם, לפיה הזכויות המוענקות לחייב ולאשתו יתבטלו מאליהן אם התנאי לא יתקיים, היא שהזכות שהוענקה לחייב היא זכות מותנית של בר רשות במקרקעין. התנאי שנקבע לעמידה בתוקף של זכות החייב בנחלה תואם את מטרת מסירתה לחייב, כמו נחלות אחרות, לצורך ניצולה למגורים ולחקלאות, בהתאם למדיניות שקבעה מועצת מקרקעי ישראל.
40.העובדה שהחייב ואשתו לא הקימו את ביתם בנחלה בתוך שלוש שנים אינה נתונה במחלוקת. משלא התקיים התנאי, פקע תוקפה של זכות החייב בנחלה והיא התבטלה מאליה (השוו: ת"א (מחוזי ירושלים) 37473-11-12 סיידוף נ' שמואל, פסקאות 293 – 294, 23/12/2019; ה"פ (מחוזי ירושלים) 38060-04-18 קול נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 23, 1/7/2019).
ביטול ההקצאה על ידי הרשות:
41.כאמור, הרשות העניקה לחייב, כמו לאחרים, ארכה למלא אחר המוטל עליו. בהתאם להחלטת הנהלת הרשות מיום 13/7/2016 נדחה המועד שנקצב לצורך השלמת בניית בית המגורים בכשנתיים ימים, משלהי שנת 2015 עד ליום 31/12/2017. אולם, כתנאי למתן הארכה נדרשה הפקדת ערבות בנקאית על סך 75,000 ₪. בקשה מטעם החייב לקבל ארכה נוספת נדחתה על ידי הרשות, שהודיעה ביום 17/12/2017 על ביטול ההקצאה.
42.הנחלה, בהיותה משאב ציבורי מוגבל ויקר ערך, הוקצתה לחייב למטרות של מגורים וחקלאות, לצורך פיתוחה של המדינה ולרווחה חברתית. הוֹבָרָתָהּ של הנחלה על ידי החייב והימנעותו מלנצל אותה למטרות האמורות בתוך פרק הזמן שנקבע לכך עומדים בניגוד למטרות ההקצאה, מהווים הפרה יסודית של ההסכם ומקנים לרשות את הזכות לבטלה (סעיף 7(א) בחוק התרופות). לפיכך, גם אם זכותו של החייב בנחלה לא פקעה מאליה, היא בוטלה עם הודעת הרשות על ביטול ההקצאה.
43.אין בידי לקבל את טענת המבקשים, לפיה הרשות הפרה את ההסכם בכך שביטלה את ההקצאה קודם שחלף המועד האחרון שנקבע על ידה להשלמת הבניה.
ראשית, החייב לא הפקיד בתוך זמן סביר את הערבות הבנקאית, שהפקדתה שימשה תנאי למתן הארכה. ממילא, אין בידי החייב להסתמך על הארכה האמורה.
שנית, ההקצאה בוטלה 14 יום לפני תום המועד המוארך. אותה עת הנחלה עדיין עמדה בשיממונה, טרם החלו להיעשות בה עבודות בניה ואף טרם הוגשה בקשה לקבלת היתר בניה. ברור מנסיבות אלה, שהחייב לא יכול היה לקיים את התניה ולהשלים את בניית ביתו עד תום התקופה המוארכת. הפרתו הצפויה של ההסכם על ידי החייב העניקה לרשות את הזכות לבטל את הסכם גם אם החייב היה מקיים את התנאי שנקבע, מפקיד את הערבות הבנקאית ומקבל את הזכות לדחות את מועד השלמת הבנייה (סעיף 17 בחוק התרופות).
יצוין כי בניגוד לטענת המבקשים, הטענה בדבר קיומה של הפרה צפויה עולה בבירור מתוך מכתב הרשות מיום 17/12/2017 ומתשובתה לבקשה (ראו סעיף 100). כך גם הבינו המבקשים עצמם, שציינו בבקשתם כי: "לפנינו הודעת ביטול שנשלחה טרם חלוף המועד שנקצב על ידי הרשות להשלמת הבניה, מחמת קיומה של 'הפרה צפויה'" (סעיף 8.4 בבקשה, ההדגשה אינה במקור). אין מדובר אפוא בהרחבת חזית, כנטען על ידי המבקשים בדיון.
הסתמכות צדדים שלישיים:
44.טענת המבקשים, לפיה צדדים שלישיים הסתמכו על אישורי הזכויות והעניקו לחייב כספים (כפי הנראה, הכוונה היא הלוו להם כספים), אינה מסייעת בידם, משלושה טעמים:
ראשית, אין בכוחם של אישורי הזכויות ליצור יש מאין, ולהעניק לחייב זכויות במקרקעין שלא הוקנו לו על פי הסכם. כך גם צוין על גבי אישורי הזכויות, שאין בהם "כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות". במיוחד נכון הדבר שעה שהענקת זכויות כאמור סותרת את מטרות ההקצאה, כאמור לעיל.
שנית, באישורי הזכויות צוין באופן כללי בלבד כי לחייב ולאשתו זכות של "בר רשות" בנחלה. לא פורטו בהם היקפה של הזכות ותנאיה, ולא נטען כי הצדדים השלישיים פנו לרשות על מנת לקבל את הפרטים הנדרשים לשם עמידה על היקפה של הזכות, מהותה ותנאיה.
שלישית, אמנם, כפי שטענו המבקשים, הם פועלים לשם השאת קופת הכינוס. אולם, תפקידם ומעמדם לא מקנים להם בנכסי החייב זכויות העולות על זכויותיו של החייב עצמו, ולא מעניקים להם עילת תביעה כלפי צד ג' שאינה נתונה לחייב.
45.בדומה, גם משכון שנרשם על זכויות החייב בנחלה לא הקנה לנושה אלא זכות הכפופה לזכותו של החייב, ולא מעבר לכך. כיוון שזכויות החייב בנחלה פקעו, אין עוד תוקף לזכויות הקנייניות שהיו לצדדים שלישיים בנחלה מתוקף זכויות החייב.
דרישות הסוכנות לא מעניקות זכויות לחייב:
46.ההסכם, עליו מבססים המבקשים את טענותיהם, התגבש בין הרשות לחייב. מכוחו של הסכם זה הוקצתה הנחלה לחייב ובו נקבעו תנאי ההקצאה. דרישות הסוכנות מהחייב, כך נראה, נבעו ממעמדה על פי ההסכם המשולש. בהסכם המשולש נקבע, כי הרשות משכירה את משבצת הקרקע לסוכנות (סעיף 1 בהסכם), וכי הסוכנות מוסרת את המשבצת לשימוש האגודה (סעיף 18 בהסכם). אין בכוחה של הסוכנות להעניק לחייב זכויות בנחלה מעבר לאלה שהוענקו לו על ידי הרשות על פי הסכם ההקצאה. התחייבותו של החייב כלפי הסוכנות אינה מאריכה אפוא את פרק הזמן שנקבע לקיום התחייבותו בהסכם שנכרת בין הרשות לבינו, מכוחו הוענקה לו זכות בנחלה.
סוף דבר:
47.בהתייחס להענקת זכויות במקרקעי ישראל נקבע בפסיקה כי:
"למעשה, החכרה של "נחלות" היא "עסקת חבילה" שלה יתרונות וחסרונות. היא נעשית במתכונת של גודל סטנדרטי ושוויוני לכל יחידות המשק בישוב מסוים. כמו כן, כפי שנטען על-ידי המינהל, היא כורכת בחובה מגבלות שונות, ובהן חובת מגורים בנחלה עצמה, איסור על פיצול הנחלה ואיסור על העברתה בירושה ליותר מ"בן ממשיך" אחד."
(ע"א 4547/13 מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי צאן ישראליים בע"מ, 19/11/2013)
האמור יפה גם לעניין הקצאת הנחלה לחייב. "עסקת החבילה" בעניינו כללה הקצאת זכויות במקרקעין ללא תמורה, אולם בתנאים. כיוון שהתנאים לא התמלאו, וכיוון שהפרתם עולה כדי הפרה יסודית, ההקצאה בוטלה.
בתי המשפט, הנדרשים, כאמור לעיל, "להשגיח בשבע עיניים כיצד מוקצים מגרשים בגדרי קרקעות המדינה", נדרשים, לטעמי, גם להשגיח כי מתקיימים התנאים העומדים בבסיס הסכם ההקצאה ולוודא את מימושה של מטרת ההקצאה.
התוצאה:
48.הבקשה נדחית.
המבקשים ישלמו לרשות הוצאות הליך זה בסך 20,000 ₪.
ניתנה היום, י"ח אייר תשפ"ב, 19 מאי 2022, בהעדר הצדדים.
