סנדו נ' כונס נכסים רשמי מחוז חיפה והצפון ואח'

ובעניין:

בויום סנדו ז"ל

להלן: "החייב"

לאחר שמציע זכה בהתמחרות על דירת חייב ואף חתם על הסכם מכר אך המכר עדיין לא אושר ע"י בית המשפט, מגיע צד ג' ומציע סכום גדול יותר, האם הוא זה שייקבע כרוכש (על מנת למקסם את מימוש הנכס לטובת הנושים) או שמא הרוכש הראשון (מצד סופיות המכרז, הואיל וההתמחרות הסתיימה) – זו השאלה העומד בפנינו.

1. תחילה נפרט את השתלשלות העניינים:

   א.ביום 1.9.14 ניתן צו כינוס נכסים על נכסי החייב אשר במסגרתו מונתה המנהלת המיוחדת בתיק זה.

   ב.במסגרת דיון שהתקיים ביום 13.12.16 בפני כב' השופטת עפרה אטיאס אישר ביהמ"ש למנהלת המיוחדת להתקשר עם שמאי לצורך קבלת הערכות שווי של שני נכסים שזכויות החייב בהם אינן שנויות במחלוקת. בהחלטה זו עסקינן בנכס אחד מבין השניים, אשר נמצא ברחוב ההסתדרות בנשר הידוע כגוש 11217 חלקה 75 תת חלקה 7 + 8 (להלן: "הנכס").

   ג.במסגרת הדיון מיום 18.4.17 הגיעו הצדדים להסכמה כי הנכס הנ"ל (ומגרש נוסף בעתלית) יוצא למכירה על ידי המנהלת המיוחדת וכן הגיעו להסכמות נוספות באשר לתמורה אשר תשולם לנושה תל אור.

   ד.בסוף חודש 4/17 המנהלת המיוחדת פעלה לפרסום הזמנה להציע הצעות לרכישת זכויות החייב בנכס בשני עיתונים.

   ה.ביום 8.5.17 נפטר החייב ולנוכח עמדת המנהלת המיוחדת כי קיימת תועלת לנושים מהמשך ניהול ההליך (לאור נכסי החייב), ניתנה החלטה ביום 8.6.17 כי ההליכים יימשכו כתיק עזבון כאילו היה החייב בין החיים.

   ו.ביום 30.7.17 הגישה המנהלת בקשה לאישור מכר ממנה עולים הנתונים כדלקמן:

   הערכת השמאי על הנכס הייתה בסך 288,000 ₪ אך בפועל התקבלו 3 הצעות נמוכות יותר לרכישת הזכויות בנכס כדלקמן: המציע רוני טובי- 128,000 ₪ בתוספת מע"מ, המציע משיח עמר- 104,000 ₪ בתוספת מע"מ והמציעה יהלי יזמות- 100,000 ₪ בתוספת מע"מ. המנהלת המיוחדת מציינת כי בשל פניות רבות שהתקבלו אצלה לאחר המועד האחרון שנקבע בהזמנה להציע הצעות היא החליטה להאריך את המועד לקבל הצעות וזאת בניסיון להשיא את התמורה שתתקבל. בעקבות הארכת המועד התקבלה הצעה נוספת מטעם הגב' אורית פישר על סך 150,000 ₪ (ככל הנראה נפלה טעות סופר בבקשת המנהלת המיוחדת אשר שם נכתב כי הוצעה הצעה בגובה 50,000 ₪); או אז בתאריך 29.6.17 נערכה התמחרות בין ארבעת המציעים אשר במסגרתה זכה המציע משיח עמר (להלן: "הזוכה") אשר שיפר הצעתו לסך של 151,000 ₪ בתוספת מע"מ = סה"כ 176,670 ₪. הזוכה העביר לידי המנהלת המיוחדת ערבות בנקאית בשיעור של 10% מהצעתו המשופרת ולאחר שהוכרז כזוכה ביקש כי הרוכשת תהיה אשתו, הגב' עמר רונית יולנד (להלן: "הרוכשת"). בהתאם לכך חתמה הרוכשת על הצעה והסכם מכר והמנהלת הגישה איפוא את הסכם המכר לאישור ביהמ"ש (30.7.17) כאשר הינה מציינת שאמנם הערכת השמאי עמדה על סך 288,000 ₪ ברם ההצעות שהתקבלו מלמדות על כך ששווי השוק של הנכס כנראה נמוך מהשווי שהוערך על ידי השמאי וכי המבנה הכולל מיוחד להריסה ועל כן - ציינה המנהל המיוחדת - בנסיבות הקיימות (הדגשה שלי א.נ.) הסכום שהושג בסופו של דבר (176,670) ראוי ומשקף את שווי השוק של הנכס.

   ביום 20.8.17 הגישה הנושה עמדתה כי אינה מתנגדת למכירת הזכויות בנכס לרוכשת תמורת הסך של 176,670 ₪.

   ז.אלא שביום 23.8.17, עוד טרם הספיק ביהמ"ש ליתן החלטתו האם לאשר המכר אם לאו, הוגשה על ידי המנהלת המיוחדת בקשה בהולה להשהיית ההחלטה באשר לאישור המכר וזאת מאחר וביום 20.8.17 הגיע למשרדה מציע נוסף אשר העמיד את הצעתו על סך של 250,000 ₪ כולל מע"מ (להלן: "ההצעה החדשה" / "המציע החדש") - קרי הפרש של 73,330 ₪ מעל הצעתה של הרוכשת – פער של מעל 41%; המנהלת המיוחדת ציינה בבקשתה כי היא סבורה כי בשל ההפרש הנכבד בין הצעת הזוכה לבין ההצעה החדשה ולאור העובדה כי טרם ניתן על ידי ביהמ"ש אישור המכר לרוכשת, יש לקבל את עמדת הצדדים לרבות ובמיוחד עמדת הרוכשת ביחס לאפשרות השוואת הסכום.

   ח.ביום 4.9.17 הגישה הרוכשת תגובתה וביקשה לדחות על הסף את בקשת המנהלת המיוחדת להשהיית ההחלטה בדבר אישור המכר, כאשר לטענת הרוכשת הבקשה מנוגדת לעקרונות יסוד של הליכי מכרז בהליך פש"ר וכן נטענו טענות נוספות (אשר תורחבנה בהמשך).

   ט.הן המנהלת המיוחדת והן הנושה הביעו עמדתם הנחרצת כי יש לאפשר התמחרות נוספת בכדי להשיא את התמורה לנכס ו"להעשיר" את קופת הכינוס.

   י.ביום 14.9.17 הגישה הרוכשת תגובתה החוזרת על התנגדותה לבקשה.

    

2. עמדות הצדדים: 

   כל צד מתבסס על פסקי דין אחרים של בית המשפט העליון העוסק בסוגייה דומה.

    

   לטענת הרוכשת הבקשה מנוגדת לעקרונות יסוד של הליכי המכרז בהליך פש"ר, לרבות פגיעה בחובת השוויון, ההגינות, עקרון סופיות הליך המכר, פגיעה באינטרס ההסתמכות והציפייה של הרוכשת ומתן יתרון בלתי הוגן למציע החדש וזאת על חשבונה לאחר שהיא קיימה את תנאי המכרז וזכתה בו ביושר ובתום לב. לטענתה המציע החדש לא היה מעורב בשום שלב להליכים ולא השתתף בהליכי ההתמחרות אלא הופיע לפתע כחודשיים לאחר הכרזתה כזוכה וזאת ללא כל נימוק מצידו מדוע הגיש הצעתו באיחור כה רב, כשלושה חודשים לאחר המועד העיקרי להגשת ההצעות.

   הרוכשת מתבססת בין היתר על ע"א 509/00 אילן לוי נ' ראובן מ. ברכה עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו, אשר שם קבעה כב' השופטת פרוקצ'יה כי חובת השוויון במכרז גוברת על השגת המחיר המירבי ועל כן לא אישר שם ביהמ"ש העליון לאפשר התמחרות חדשה לאחר שהסתיימה ההתמחרות הראשונה. פסק-דין נוסף עליו מתבססת הרוכשת הינו רע"א 338/83 חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ נ' המפרקים של כיכר לוינסקי בע"מ- בפירוק, אשר שם נקבע כי אין לקבל הצעה חדשה גם כאשר היא עולה ב-25% על ההצעה הזוכה.

   לטענת הרוכשת יש לתת משקל לאינטרס ההסתמכות של הרוכש הזוכה ולעקרון סופיות המכר והשיקול של השאת התמורה לקופת הנושים אינו חזות הכל ועל כן יש להעדיף את הזוכה במכרז שזכייתו הוכרזה קבל עם ועדה ולא לקבל הצעה גבוהה יותר אלא אם מתקיימות נסיבות יוצאות דופן.

    

   לטענת המנהלת המיוחדת והנושה מטרת ההליך ותפקידה של המנהלת המיוחדת היא למקסם את התמורה שתשולם לנושים ולאור העובדה כי המכר טרם אושר על ידי ביהמ"ש יש להמשיך בהליך ההתמחרות בין הרוכשת לבין המציע החדש. המנהלת המיוחדת מציינת כי במסגרת ההזמנה להציע הצעות שפרסמה צוין באופן מפורש כי הליך המכר כפוף לאישור בית המשפט והוראה זו חודדה גם במסגרת הסכם המכר עליו חתמה הרוכשת. לטענת המנהלת המיוחדת הרוכשת ידעה והיה עליה לדעת כי כל עוד לא אושר המכר על ידי ביהמ"ש "הכל פתוח" וכל הצעה גבוהה יותר המטיבה עם הנושים יכולה לבוא בחשבון. המנהלת המיוחדת תומכת יתדותיה בע"א 7098/12 פלוני נ' פלוני ואח' שם נקבע בין היתר כי: "כפי שציינו שתי הערכאות הקודמות, המבקש היה מודע לכך שהליך המכירה אינו מסתיים בטרם אישור בית המשפט, ועל כן שושני היה זכאי להעלות הצעה גבוהה יותר. אף לא הונחה תשתית לפיה צד סטה מכללי ההתמחרות ביחס להחלטה מושא הבקשה. גישת הערכאות קמא בנושא מעוגנת בפסיקת בית משפט זה, ראו למשל ע"א 9151/00 דוגז נ' להב (28.1.2001 השופט א' מצא); רע"א הסתדרות מדיצינית הדסה נ' דורר (26.11.2001, השופטת ד' דורנר)".

   הנושה תומך יתדותיו גם על ע"א 9151/00 דוגז נכסים והשקעות בע"מ נ' אוריאל להב רו"ח המפרק (להלן: "עניין דוגז").

    

3. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובכל כתבי הטענות הרלבנטיים לבקשה זו, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לקבל את בקשת המנהלת המיוחדת ולהשהות את ההחלטה בדבר אישור המכר, וכפועל יוצא מכך כי יש לאפשר התמחרות נוספת בין הרוכשת לבין ההצעה החדשה.

    

4. המחלוקת בין הרוכשת לבין המנהלת המיוחדת והנושה מעלה שני אינטרסים מנוגדים: אינטרס השאת התמורה בגין הנכס אשר מגנה על טובת הנושים ובעלי הנכס, אל מול אינטרס סופיות הליך המכירה אשר מגנה על אינטרס ההסתמכות של הזוכה / הרוכש.

   ניתן לראות בפסיקת ביהמ"ש העליון כי אין הלכה מפורשת בעניין זה וישנן דעות לכאן ולכאן.

5. עמדתי הינה, לפחות כאשר מימוש הנכס נעשה לטובת נושים, כי המכרז הינו אמצעי בלבד להשגת המטרה שהינה מציאת קונה אשר ירבה במחיר וימקסם את הסכום אשר ניתן לקבל עבור הנושים.

   יפים לעניין זה דבריו של כב' השופט משה דרורי בבר"ע 4070/02 מלליס יעקב נ' עו"ד יששכר בר- הלל- כונס נכסים (פורסם בנבו 6.11.02) – ההדגשות אינן במקור: "עמדתי היא כי נקודת המוצא צריכה להיות זו: זכות הקניין מאפשרת לכל בעל רכוש למכור את רכושו למרבה במחיר. גם אם השיטה המשפטית קובעת כי במקרים מסוימים במקומו של בעל הרכוש מתמנה נאמן, מפרק, מנהל עיזבון או כונס נכסים, אין בה כדי לשנות את המצב המשפטי האמור; אותו נאמן, מפרק, מנהל עיזבון או כונס, צריך לפעול למען השגת מירב התועלת הכלכלית מהנכס, שהוא של בעל הנכס, קרי: מציאת קונה המוכן לשלם את הסכום הגבוה ביותר עבור הנכס. זו המטרה וזה היעד. המכרז, הוא אמצעי בלבד להשגת מטרה זו. איננו רשאים, כמובן, לערבב בין התכלית לבין האמצעי. עם כל הרצון לאפשר מכרז בתנאים הוגנים וסבירים, אני סבור כי כל עוד לא הסתיימו הליכי המכרז וניתן לשלב בו מציעים נוספים, יש לאפשר את הדבר, וזאת כדי להשיג את התכלית המרכזית, שהיא: השגת המחיר הגבוה ביותר עבור הנכס. דברים אלה נכונים כאשר מדובר בבעל נכס הזכאי לרכושו שלו ומי שמוכר את הנכס הוא בעל תפקיד הממונה על ידי בית משפט כגון: מנהל עיזבון. קל וחומר שנכונים הדברים כאשר בעל התפקיד חייב להפיק מהנכס את מלוא ערכו לא רק עבור בעליו אלא אותו בעל תפקיד משמש גם כנציג הנושים.... למשיבים 2 לא ייגרם כל נזק מעצם עריכת ההתמחרות החדשה, פרט לתחושתם כאילו כבר זכו במכרז, אך כפי שציינתי, ה"זכייה" טרם הושלמה עד להחלטת ראש ההוצל"פ (כולל הערעור עליו בפניי). לכן, מנקודת מבטם של המשיבים 2 כל אשר ארע הוא אובדן ציפייה, ומולו ניצב אינטרס הנושים ובעלי החנות להשגת המחיר המירבי של החנות, ערך אשר בעיני, במסגרת האיזון, גובר".

    

6. להשלמת הדברים יצויין כי בעניין דוגז אישר ביהמ"ש קיום התמחרות נוספת נוכח הצעה העולה ב-10% בלבד מההצעה הגבוהה שהוצעה בהתמחרות קודמת שהסתיימה, הצעה חדשה על ידי מציע שלא השתתף קודם בהתמחרות ולאחר שנחתם הסכם עם בעל ההצעה הגבוהה ביותר במסגרת ההתמחרות. בנידונינו ההצעה החדשה הינה מעל 41% מסכום הצעת הרוכשת ואשר למעשה מתקרבת להערכת השמאות ואשר תואמת את הלכות ביהמ"ש העליון לפיהן קמו נסיבות לאשר התמחרות חדשה - ראו לעניין זה רע"א 8305/01 ההסתדרות המדיצנית הדסה נ' רו"ח דרור שורר המפרק הזמני של בית החולים משגב לדך בה אושרה התמחרות נוספת לאחר שהוגשו הצעות חדשות וביהמ"ש המחוזי איפשר למתמודדות החדשות להגיש הצעותיהן ולקיים התמחרות נוספת; על כך הוגשה בר"ע שהגישו הזוכות בסיבוב הראשון והיא נדחתה. ביהמ"ש העליון ראה בעיקר משימתו של המפרק או הנאמן להשיג תוצאה גבוהה יותר וקבע כי:

   "אי פתיחתו של הליך המכירה למתמודדים חדשים עלול להעמיד את נושי עמותת בית החולים בפני שוקת שבורה".

   [יוער כי לא מצאתי כי המנהלת המיוחדת והנושה התייחסו לפס"ד הנ"ל באופן מפורש אף על פי שהוא חשוב בענייננו].

    

7. מקובלת עלי טענת המנהלת המיוחדת וכן טענות הנושה כי כל עוד לא אושרה המכירה על ידי ביהמ"ש - לא הסתיים הליך המכירה והיא אינה סופית. עובדה זו הייתה ידועה לרוכשת ולכל הפחות היה עליה לדעת וזאת בהתאם להזמנה להציע הצעות וכן לסעיף 6 לחוזה עליו חתמה: "תנאי מתלה לתוקפה של ההתקשרות על פי חוזה זה הינו, כי יינתן לה אישור בית המשפט המחוזי בחיפה". [ההדגשה איננה במקור]; הרוכשת איפוא, אמנם חתמה על הסכם הרכישה אך בידיעה ששום דבר אינו סופי עד לאישור ביהמ"ש. אומנם הבקשה לאישור המכר הוגשה לביהמ"ש ברם בפועל לא ניתן אישור ובטרם התקיים התנאי של אישור ביהמ"ש וסופיות עסקת המכר עלתה ההצעה החדשה הגבוהה בהרבה והינה לטובת הנושה ועל כן יש לאפשר התמחרות מחודשת בין הצדדים בכדי למקסם את רווחי קופת הכינוס.

   לעניין זה יפים דברי ביהמ"ש העליון בעניין דוגז: [ההדגשות אינן במקור] "בחוזה שנכרת בינו לבין המבקשת הותנה כי החוזה טעון אישור בית המשפט, ומכאן שעצם כריתת החוזה לא הקימה למבקשת זכות חוזית מוגמרת לרכישת הנכס. כל עוד לא אושר החוזה על-ידי בית המשפט - כך משתמע מן המותנה ב"הזמנה להציע הצעות" - רשאי היה המפרק לנהל משא ומתן עם גורמים נוספים ולערוך התמחרות בין המעוניינים".

    

    

    

    

8. לאור כל האמור לעיל וכפי שציינתי בסעיף 3 דלעיל, התוצאה אליה הגעתי הינה כי יש לאפשר התמחרות מחודשת בין המציע החדש לבין הרוכשת / הזוכה. וזאת בהתאם להוראות המנהלת המיוחדת אשר תוגשנה לצדדים (לרבות למציע החדש – מר דניאל בירגר בדואר רשום עם אישור מסירה) ולבית המשפט עד ליום 26.9.17.

    

9. לעיוני ביום 28.9.17.

    

   ניתנה היום, כ"ז אלול תשע"ז, 18 ספטמבר 2017, בהעדר הצדדים.