קלובלסקי ואח' נ' אליאסי ואח'

לפניי תביעה לסילוק יד ובצידה תביעה כספית.

רקע עובדתי

התובעים הם הבעלים של דירה בקומת מרתף, בת שלושה חדרים, המצויה ברחוב xxx תל אביב הידועה כגוש xx, חלקה x (להלן: "הדירה").

הנתבעים הם דיירים מוגנים בדירה, בהתאם להסכם שכירות מוגנת מיום 30.1.1981 מול בעלי הדירה הקודמים, שהורישו את הדירה לתובעים (להלן : "הסכם השכירות").

טענות התובעים

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות לאורך כל תקופת השכירות, הפרות שונות כמפורט להלן:

• מספר חודשים לאחר כניסתם למושכר בשנת 1981, פעלו הנתבעים להריסת קיר חיצוני לצורך הגדלת שטח החצר הגובלת בדירתם (להלן: "הטענות להריסת קיר");

• במשך השנים חדלו הנתבעים מלשלם את דמי השכירות לפרקים ויצרו חובות פיגורים ששולמו רק לאחר קבלת התראות לפינוי, כאשר כיום יתרת חובם של הנתבעים עומדת על סך של 12,889 ₪ (להלן: "הטענות לחוב כספי");

• בשנת 2014, הנתבעים שברו את קירות ביתם והגדילו את שטח דירתם על חשבון דירה צמודה אחרת, גם היא בבעלות התובעים, אשר אינה מאוכלסת. התובעים מציינים כי בשנת 2018, לאחר התדיינות ממושכת ניתן פסק דין נגד הנתבעים המורה להם לפנות, באמצעותה הריסה, את הקירות שבנו בניגוד לדין (להלן: "פסק הדין בתביעה הראשונה"). התובעים מוסיפים כי מאחר שהנתבעים לא השיבו את מצב הדירה לקדמותו, הם נאלצו לפתוח תיק הוצאה לפעול במסגרתו הם נאלצו לשאת במלוא הוצאות הפינוי וההריסה (להלן: "הטענות לשינוי מבנה הדירה");

• הנתבעים הקימו לאחרונה מחסנים ברחבת הבניין אותם הם משכירים לצדדים שלישיים שלא כדין, כאשר הקמת המחסנים נוגדת את סעיף 30(ג) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") ואף מטרידה ומפריעה לשכנים ומהווה עילה לפינוי הנתבעים (להלן: "הטענות לבנית מחסנים").

• הנתבעים השתלטו על שני מקומות חנייה בבניין, השייכים לדיירי הבניין, שאינם חלק מהמושכר, ומשכירים אותם לצדדי ג' ומפיקים רווחים מכך, והכל על חשבון שכניהם לבניין (להלן: "הטענות לשימוש בחנייה");

לפיכך, טוענים התובעים כי עילות הפינוי הנוגעות לענייננו מפורטות בסעיף 131(1), 131(2), 131(3) ו- 131(6) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), כך שעל הנתבעים לפנות את הדירה; את חנייה הבניין ואת חצר הבניין לרבות יחידות הדיור הבניות בשטחה. עוד טוענים התובעים כי על הנתבעים לשלם סך של 12,899 ₪ עבור חוב בדמי השכירות כאמור.

טענות הנתבעים

הנתבעים בכתב הגנתם, הכחישו את טענות הפינוי שהעלו התובעים כלהלן:

• בכל הנוגע לטענות להריסת קיר, טענו הנתבעים כי לאחר כינסתם לדירת המגורים, גילו כי מי גשמים חודרים ומציפים חלקים בה, ולכן שברו קיר שהיה חלק מהמרפסת וזאת בהתאם להמלצת מומחה ששכרו ובאישור הבעלים הקודמים;

• בכל הנוגע לטענות לחוב כספי, טוענים הנתבעים כי אינם חייבים לתובעים תשלום כלשהו, אלא הפוך הדבר – התובעים הם אלו שחייבים בהשבת כספים ששולמו ביתר לידם. בהתאם לכך, הגישו הנתבעים כתב תביעה שכנגד כמפורט בהמשך;

• בכל הנוגע לטענות לשינוי מבנה הדירה, טוענים הנתבעים כי פסק הדין בתביעה הראשונה שניתן נגדם – ניתן ללא התייצבות מטעמם בשל מצבם הבריאותי, כך שהם לא קיבלו הזדמנות להביע את התנגדותם. עוד מציינים הנתבעים כי תוצאות פסק הדין הובילו לכך שהתובעים הרסו בדירה קיר מבטון ובנו במקומו קיר האוטם את חלון אוורור חדר השירותים והאמבטיה של הנתבעים ואף גרמו לסדקים בקורות הבניין באופן המסכן את יציבות הבניין;

• בכל הנוגע לטענות לבניית המחסנים, טוענים הנתבעים כי את המחסנים הקים הבעלים הקודם – המנוח אלכסנדר קלובלסקי ז"ל (להלן: "המנוח") לצורך שימוש האישי, כאשר לאחר פטירתו עשו שימוש במחסנים באישורה של התובעת 1.

• בכל הנוגע לשימוש בחניות, טענו הנתבעים כי הם אינם עושים שימוש בחנייה, לא באמצעותם ולא באמצעות אחרים.

משכך, טוענים התובעים כי יש לדחות את התביעה, ומציינים כי ככל שיקבע כי קיימת עילת פינוי – אזי יש להימנע מפינויים מחמת סעד מן הצדק.

התביעה שכנגד

כאמור, התובעים שכנגד (ולנוחיות יקראו: "הנתבעים") הגישו כתב תביעה שכנגד, בו טענו כי הנתבעים שכנגד (ולנוחיות יקראו: "התובעים") מזה זמן רב, חייבו בדמי שכירות מופרזים, העולים על אלה שקובע חוק הגנת הדייר – כך שהחל משנת 1999 ועד הגשת כתב התביעה שכנגד ביום 1.5.2019 שילמו סכום נומינאלי בשיעור 81,994 ₪ בעוד היה עליהם לשלם עבור תקופה זו סכום בשיעור של 49,684 ₪.

התובעים מנגד טענו כי התביעה שכנגד התביעה שכנגד מתבססת על חישובים מוטעים, וכי היא התיישנה באופן שגם לפי חישובי הנתבעים והנתונים שהוצגו על ידם -סכום התביעה יכול לעמוד על סך של 2,988 ₪ בלבד, וזאת לתקופה של שבע שנים טרם הגשת התביעה שכנגד, קרי מיום 1.5.2012.

ביום 6.8.2019 ניתן פסק דין בתביעה שכנגד כלהלן:

"הנתבעים והתובעים שכנגד לא טרחו להשיב לבקשה. התביעה שכנגד נמחקת אפוא בהעדר גילוי מסמכים כנדרש".

מכאן, שיש לדון בטענות התביעה העיקרית בלבד.

דיון והכרעה

השאלות הטעונות הכרעה לפניי הן:

1. האם עומדת לתובעים עילת פינוי בגין הטענות הבאות:

   • הריסת קיר;

   • חוב כספי;

   • שינוי מבנה הדירה;

   • בניית מחסן;

   • שימוש בחנייה.

בטרם אדון בשאלות להכרעה, אציין כי הנתבעים טענו בסיכומים מטעמם כי יש לדחות את התביעה כולה מאחר שלעד מטעם התובעים – מר עודד פדרבוש (להלן: "פדרבוש") לא הוענק ייפוי כוח ואין לו זיקה לדירה נשוא התביעה, ומאחר שחוות דעת המומחה שהוגשה על ידי התובעים אינה חוות דעת כהגדרתה על פי סימן ג' לפקודת הראיות.

בכל הנוגע לטענה של ייפוי הכוח, אין כל חובה לייפות את כוחו של עד להעיד בבית המשפט. בעלי הדין ממנים עורך דין המנהל בעבורם את ההליך, ואין כל מניעה כי אדם אחר – שאינו בעל הדין – יעיד בהליך, ככל, כמובן, שהוא מכיר את עובדות המקרה. לא מצאתי כל מקור נורמטיבי המחייב את העד מטעם מי מהצדדים להיות בעל הדין עצמו, או לקבל ייפוי כוח מפורש להעיד, והנתבעים אף לא הציעו כל מקור נורמטיבי כזה.

בכל הנוגע לטענות ביחד לדוח החוקר הפרטי, הצדק עם הנתבעים: מר עומרי הלר ערך דין וחשבון על החקירה שניהל, אך הוא לא הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו ואף לא ערך חוות דעת ערוכה כדין, ועל כן – משקל הדוח שצורף לתצהיר העדות הראשית מטעם התובעים – אפסי, ולא ראיתי ליתן לה משקל כלל בעת ההכרעה במחלוקת שבין הצדדים.

הטענות להריסת הקיר

טענות אלו, אשר עלו בכתב התביעה, נטענו על ידי התובעים כלהלן:

"יצוין למעלה מן הצורך, כי אין זו הפעם הראשונה שהנתבעים עושים דין לעצמם ועורכים שינויים במבנה בניגוד לדין. בשנת 1981 הרסו הנתבעים קיר חיצוני על מנת להרחיב את החצר ובגין כך נשלחה להם התראה על ידי בא כוח המורישים.

חרף ההתראה, השלימו הנתבעים את שיברת קיר החצר ומשכך נאלץ מר אלכסנדר קלובסקי ז"ל, אחד מהמורישים, לפנות לעיריית תל אביב על מנת שזו תאכוף על הנתבעים להשיב את המצב לקדמותו".

כלומר, מלבד העובדה שמדובר בטענה משנת 1981 שהתיישנה זה מכבר, הרי שהיא הועלתה כבר בכתב התביעה ב"למעלה מן הצורך", ונראה כי התובעים זנחו את הטענה בסיכומים מטעמם. מכל מקום, מעשה שנעשה בשנת 1981 אינו יכול להקים עילת פינוי בשנת 2019, ודין טענה זו להידחות.

הטענות לחוב כספי

התובעים, טענו כאמור בכתב התביעה כי לנתבעים נותר חוב דמי שכירות מצטבר בסך של 12,899 ₪, וצירפו לו חישוב חוב דמי השכירות נכון למועד הגשת התביעה (ראו נספח 7 לכתב התביעה). כשנשאל מר פדרבוש אודות החישוב בטבלה, ומדוע לא הוגשה חוות דעת מקצועית, השיב כי:

"אנשי המקצוע בכל המחשבונים האלה, נעשו במשרדו של מר צוקרמן. אני לא, אתה יודע, אין לי מה לענות על זה. אני יודע שהשתמשו פה במחשבונים, השתמשו פה באנשי מקצוע. אני לא יודע מי הם. עורך הדין שלי, הוא זה שאמור..." (עמ' 29 ש' 9-12 לפרוטוקול).

מאחר שהעד היחיד מטעם התובעים, מר פדרבוש לא ידע להסביר את דרך עריכת החישוב ואת דרך הכנת הטבלאות, ומשלא הוגשה חוות דעת מומחה – לא לעניין התחשיב, לא לעניין העלאות דמי השכירות ולא לכל רכיב אחר – אין מנוס מן הקביעה כי התובעים לא הוכיחו את טענתם לקיומו של חוב דמי שכירות, ויש לדחות את טענתם בהיבט זה.

הטענות לשינוי מבנה הדירה

הנתבעים, טענו בסיכומים מטעמם כי פסק הדין בתביעה הראשונה נתמך במערכת עובדות אשר היו מנויות בכתב התביעה בהליך הקודם – שעניינן השבת מצב המושכר לקדמותו, ולכן, התובעים מושתקים מלהעלות כעת עובדות המבוססות על עילה זהה בהליך הקודם. טענה זו של הנתבעים אינה יכולה לעמוד, ואבאר.

בהליך הקודם, דרשו התובעים, שהם גם בעלי הדירה הגובלת בדירה נשוא התביעה דנן, כי יחייבו את הנתבעים לפנות חלק מדירה אחרת השייכת להם, חלק שאליו פלשו הנתבעים. רוצה לומר: התביעה הקודמת בין הצדדים לא התייחסה לנכס נושא ההליך הנוכחי, והוגשה מכוח בעלותם של התובעים כאן במקרקעין אחרים, אשר הנתבעים תפסו בו חזקה שלא כדין. עילת התביעה שם – הייתה הסגת גבול או פלישה, ונושא ההליך – המקרקעין הסמוכים לדירה שאותה שוכרים הנתבעים. משכך, אין מדובר בסעדים שונים הנובעים מאותה עילה (שאז היה מתעורר הצורך בבקשה לפיצול סעדים), אלא בשתי עילות שונות, הנוגעות למקרקעין אחרים, כך שאף שהתובעים היו רשאים לכרוך את שני ההליכים זה בזה – לא הייתה להם חובה לנהוג כך, והם היו רשאים לנהל את ההליך הקודם ביחס למקרקעין מסוימים, ולהגיש את ההליך הנוכחי בנוגע למקרקעין אחרים. בעובדה שהמקרקעין סמוכים זה לזה אין, כשהיא לעצמה, כדי להקים חובה לנהל את ההתדיינות ביחס אליהם בהליך אחד.

ההשתלטות על מקרקעין סמוכים שהוכרע בהליך הקודם עשוי בהחלט להוות עילת פינוי חדשה בהליך דנן, שכן הוא משקף שינויים שעשו התובעים במושכר שלא כדין, ובניגוד להסכם השכירות.

פסק הדין בתביעה הראשונה, קבע כי על הנתבעים לפנות, באמצעות הריסה, את הקירות שבנו בניגוד לדין ולהשיב את מצב הדברים לקדמותו בהתאם להיתר הבנייה ולתשריט (ראו נספחים 6-4 לתצהיר פדרבוש). לאחר עיון בפסק הדין עולה כי מדובר בפסק דין חלוט, שניתן בהעדר התייצבות של הנתבעים לדיון ההוכחות, המפרט באריכות את מחדלי הנתבעים ומבהיר כיצד עשו הנתבעים בהליך כרצונם כאשר לא התייצבו לדיונים; ביקשו מספר פעמים לדחות את דיוני ההוכחות בעניינם; ואי התייצבותם לדיון ההוכחות בניגוד להחלטות מפורשות שניתנו.

מכאן, ובשל המאמצים של בית המשפט בתביעה הקודמת לאפשר לנתבעים את יומם בבית המשפט כולל הצעה של בית המשפט לגבות את עדותו של הנתבע בביתו נוכח מצבו הרפואי הנטען (ראו עמ' 17-16 לפרוטוקול בתביעה הראשונה – נספח 4 לתצהיר מר פדרבוש) החליטו לעשות דין לעצמם ולא להתייצב לדיון הוכחות, לא הגישו כל בקשה לבטל את פסק הדין ואף לא הגישו ערעור על פסק הדין, לפיכך - מדובר בפסק דין חלוט המהווה מעשה בית דין.

עוד אוסיף בהקשר זה, כי הפסיקה קובעת כי פסק דין מקים "השתק פלוגתא", אף אם ניתן בהעדר הגנה ובלי שהזדמן לבית המשפט לברר אותה לעומקה, כאשר התנאי לכך הוא שלנתבע ניתנה האפשרות להתגונן ולהעלות את טענותיו, אך הוא לא עשה כן, כפי שנעשה בענייננו (ראו לעניין זה רע"א 2237/06 בנק הפועלים בע"מ נ' רלה וינשטיין, 8.3.2009).

על כן, וכפי שנקבע בפסק הדין בתביעה הראשונה (שקובע כי הנתבעים שינו את מבנה הדירה שלא כדין), הרי שהנתבעים הפרו את הוראות סעיף 9 להסכם השכירות הקובע כלהלן:

"השוכר מתחייב לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא, וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר..." (ראו נספח 3 לתצהיר מר פדרבוש).

מכל האמור לעיל עולה, כי קיים פסק דין חלוט, שביטולו לא התבקש מעולם ולא הוגש עליו ערעור, הקובע כי הנתבעים פלשו לשטחים שבבעלות התובעים, וסיפחו אותם לדירה בניגוד להוראותיו מהפורשות של הסכם השכירות, תוך שהם משנים את מבנה המושכר. מכאן, שקמה לתובעים עילת פינוי בגין סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

למעלה מן הצורך אציין, כי בכל הנוגע לטענות בגין שינוי מבנה הדירה, הנתבעים טענו בסיכומיהם שמדובר בהשתק עילה ותו לא, טענה שנדחתה לעיל, כאמור, ומכאן שאין בפיהם כל טענה לגוף העניין, והם אפילו לא ניסו להעלות טענות שיהיה בהן כדי לחתור תחת פסק הדין בתביעה הראשונה.

הטענות לעניין בניית המחסן

כאמור, הנתבעים טענו כי המחסנים נבנו על ידי המנוח, כאשר לאחר פטירתו קיבלו היתר לעשות שימוש במחסנים מהתובעת 1, אלא שהנתבעים לא הציגו כל ראיה התומכת בגרסתם ואפרט.

הנתבעים, בגרסתם זו, מודים למעשה כי המחסנים אינם חלק מהדירה שהושכרה להם, אך טענתם היא שהתובעת 1 התירה להם בעל פה שימוש במחסנים. כשנשאל בא כוח הנתבעים בקדם המשפט על אודות השימוש במחסנים השיב כי:

"אוכל להראות שיש רשות מצד בעלי הדירות הנוכחיים. לשאלת בימ"ש האם יש רשות מפורשת, אני משיב שאוכל להצביע שניתנה רשות מפורשת" (ראו עמ' 3 ש' 9-8 לפרוטוקול).

כפי שצוטט לעיל, סעיף 9 להסכם השכירות קובע כי אין להוסיף למושכר כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר, כמו גם סעיף 2 להסכם השכירות קובע כי: "הצדדים מסכימים שכל שינוי בהסכם זה יעשה בכתב בלבד".

הנתבעים כאמור לא הציגו כל ראיה המוכיחה כי ניתן להם אישור לשימוש במחסנים, והם אף נמנעו מהזמנתה לעדות של התובעת 1, אשר לטענתם – נתנה להם רשות מפורשת לעשות שימוש במחסנים, בטענה כי מדובר באישה מבוגרת מאוד כך שאי אפשר להביא אותה (ראו עמ' 49 ש' 22-5 לפרוטוקול). ודוק: מאחר שהטענה למתן הסכמה לשימוש במחסנים, באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות הסכם השכירות, היא טענה של הנתבעים, הנטל להוכחתה מוטל על כתפי הנתבעים, ולא הייתה לתובעים חובה להביא את התובעת 1 לעדות על מנת לסתור את הטענה. משלא הוכחה הטענה לרשות מפורשת – מהווה השימוש במחסנים ללא רשות עילת פינוי נגד הנתבעים מכוח הוראות סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

הטענות לשימוש בחנייה

התובעים טענו כי הנתבעים השתלטו על חניות בבניין והשכירו אותן לצדדים שלישיים וכי הנתבעים הטרידו בכך את שכניהם. התובעים תמכו טענות אלה בתמלילים שהחוקר הפרטי מטעמם צירף לחוות דעתו, מהם עולה לטענתם, כי הנתבע 1 הודה כי הוא יכול לתת לחוקר חנייה בבניין.

ראשית, יש לציין כי ספק בעיניי אם השכרת חניות, גם אם היא נעשית שלא כדין ותוך פגיעה בקניינם של השכנים, מהווה "הטרדה" של שכנים במובן שאליו מכוון סעיף 131 (5) לחוק הגנת הדייר. תכליתו של סעיף זה היא למנוע מדייר להתנהג כלפי שכניו באופן שאינו ראוי, לנהוג אלימות – פיזית או מילולית, ליצור אווירה רעה בבית וכן הלאה.

שנית, והוא עיקר: לא הובאה כל ראיה שיש בה כדי להוכיח כי הנתבעים אכן השתלטו על חניות בבניין, בוודאי לא הובאה כל ראיה שיש בה כדי להוכיח כי הנתבעים השכירו חניות לגורמי חוץ. לא הובאו עדויות שכנים בבניין או בעלי דירות אחרים, והראיה היחידה שהוצגה הייתה הדין וחשבון של החוקר הפרטי – שכאמור, משקלה אפסי, כאשר מר פדרבוש הודה כי לא ראה כל הסכם שכירות או תמורה או הרשאה של הנתבע 1 לצדדים שלישיים לעשות שימוש בחניה.

דין הטענה בהקשר זה – להידחות.

סעד מן הצדק

משקבעתי שהנתבעים הפרו את הסכם השכירות, יש לשקול את עתירתם של הנתבעים לסעד מן הצדק, המעוגנת בהוראות סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר.

ההלכה הפסוקה לעניין סעד מן הצדק קובעת, כי סעד מעין זה יינתן כאשר בית המשפט שוכנע שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה (ראו ע"א 417/79 מרכוס נ' המר ואח', פ"ד ל"ז (2) 337).

בנוסף נקבע, כי יש להעניק את הסעד בצמצום ורק במקרים מיוחדים ומשיקולים מיוחדים וכי יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולה לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא-מן-הכלל" (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי פ"ד נז(3) 943, 957 (2003)).

בענייננו, ולאחר ששקלתי בדבר, הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום ליתן סעד מן הצדק.

על פי האמרה הוותיקה, He who seeks equity must do equity. רוצה לומר: הטוען לסעד מן הצדק, נדרש לפעול בתום לב ולבוא לבית המשפט בידיים נקיות. התנהלותם של הנתבעים – רחוקה מתום לב, וידיהם רחוקות מלהיות נקיות. הנתבעים פלשו לדירה אחרת של התובעים וניכסו לעצמם חלק ממנה באמצעות חיבורה לדירה המושכרת להם, תוך הפרת הסכם השכירות; ואם לא די בכך, גם כאשר ניתן פסק הדין בתביעה הראשונה, המחייב את הנתבעים לפנות את השטחים שנתפסו על ידם שלא כדין – הם לא עשו כן ואילצו את התובעים לבצע את פסק הדין באמצעות לשכת ההוצאה לפעול, תוך שהם גומרים להם להוצאות ניכרות, ותוך שהם עושים מאמצים רבים לעכב את ביצועו של פסק הדין, והכל – מבלי שטענו נגד פסק הדין לגופו בשום ערכאה שהיא (כזכור – לא הוגשה בקשה לביטול פסק הדין ולא הוגש עליו ערעור). בנוסף, הוכח כאמור כי הנתבעים השתלטו על מחסנים שברכוש המשותף שאינם חלק מהדירה אותם הם שוכרים.

התנהלות כזו אינה מאפשרת ליתן לנתבעים סעד מן הצדק, המיועד למקרים שבהם מדובר בהפרה של מה בכך, אשר מתן סעד של פינוי בגינה יהיה לא צודק ולא ראוי.

סוף דבר

הפועל היוצא הוא שדין התביעה להתקבל בכל הנוגע לטענות של שינוי מבנה הדירה והשימוש במחסנים.

יתר טענות התביעה והן טענות הנתבעים לסעד מן הצדק להידחות.

משכך, ניתן בזה צו המורה על הנתבעים לפנות את הדירה, תוספות הבנייה והמחסנים כשהם פנויים מכל אדם וחפץ השייכים להם או למי מטעמם. לאור משך התקופה שבה מתגוררים הנתבעים בדירה, יהיה מועד הפינוי יום 29.10.2020 בשעה 12:00.

הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים בסך 10,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 30,000 ₪. סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' תמוז תש"פ, 25 יוני 2020, בהעדר הצדדים.