קמחי נ בר דב ואח'

"הכל בגלל מסמר קטן

הכל בגלל מסמר"

נעמי שמר

1. ענייננו בתביעת התובעת, אשר הוגשה כנגד הנתבעים, בגין טענה להפרת הסכם מכר למכירת נחלה במושב, שרכשו הנתבעים מאת התובעת בשנת 2009, כאשר לטענת התובעת, הנתבעים לא שיתפו פעולה בהעברת רישום הזכויות בנחלה על שמם של הנתבעים, באופן שגרם לעיכוב בהעברת כספי התמורה לידי התובעת יריעת המחלוקת עוסקת בעיקרה בשאלות הבאות:

על מי מהצדדים, אם בכלל, מוטלת האחריות לעובדה כי רישום הזכויות לא בוצע עד לכתיבת שורות אלה, והאם יש לחייב את הנתבעים בנזקים ישירים ועקיפים שנגרמו לתובעת בשל העיכוב בהעברת הרישום על שמם? כמו כן, האם חלה על התביעה התיישנות בשל העובדה שמדובר בהסכם מכר שנכרת, כאמור, בשנת 2009? בשאלות אלה עוסק פסק הדין  דלהלן.

רקע עובדתי ודיוני

1. התובעת, הגב' פיה קמחי, רשומה בספרי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י" או "ממ"י" או "המינהל") כ"בר-רשות" במשק מס' 1 במושב בן שמן (להלן: "הנחלה" ו"המושב", בהתאמה). ביום 18.5.09 נכרת הסכם בין התובעת לבין הנתבעים 1-2 (בני זוג, שבינתיים נפרדו דרכיהם זה מזו, להלן: "הנתבעים" או "הרוכשים") למכירת זכויות התובעת בנחלה (להלן: "הסכם המכר"), אשר היו מעוגנות בהסכם משולש, בין האגודה השיתופית בן שמן (להלן: "האגודה השיתופית" או "האגודה"), הסוכנות היהודית,  ורמ"י.
2. בהסכם המכר נקבע כי התמורה שתשולם על ידי הרוכשים תעמוד על הסך של 4.5 מיליון ₪, כאשר מתוך  סכום זה הופקד בהסכמת הצדדים הסך של 1.2 מיליון ₪ בידיו הנאמנות של ב"כ דאז של התובעת – עו"ד צביקל (להלן: "עו"ד צביקל"); וזאת, במטרה להבטיח שיתוף פעולה בהעברה מלאה של הנחלה וברישומה על שם הנתבעים.
3. עילתה של התביעה היא בטענת התובעת בדבר היעדר שיתוף פעולה של הנתבעים בהעברת הנחלה על שמם, באופן שמנע שחרור כספי הנאמנות ובאופן שגרם לה לנזקים ישירים ועקיפים. התביעה הוגשה במקורה גם כנגד עורך הדין צביקל ועורך הדין אשר ייצג את הנתבעים בעסקת המכר – עו"ד אלון נוקראי (להלן: "עו"ד נוקראי") בטענה כי אלו התרשלו במילוי תפקידם. עם זאת, ביום 31.12.19, בהסכמת התובעת ובאת כוחה, במסגרת דיון קדם משפט שהתקיים לפניי, הוריתי על דחיית התביעה כנגד עורכי הדין ב"כ הצדדים דאז.
4. ביום 5.8.20 הגישה התובעת בקשה לתיקון כתב התביעה בדרך של הסרת סכום הפיצוי (1,500,000 ₪) שנדרש בגין טענות התובעת באשר לאופן פעולתם של עורכי הדין נוקראי וצביקל, וכן הוספת ראש נזק נוסף והוא תשלום היטל השבחה, אשר לשיטת התובעת נאלצה לשלמו בשל מחדלי הנתבעים. ביום 14.9.20 הוריתי על קבלת הבקשה ועל תיקון כתב התביעה כמבוקש. כמו כן, במועד הדיון האמור, הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו לא יוגשו תצהירי הצדדים ולא יישמעו עדויות וההליך יוכרע על פי כתבי טענות הצדדים וסיכומי ב"כ הצדדים בלבד.

הסכם המכר

1. בשל חשיבות ההסכם אתייחס לעיקריו:

בסעיף 2.6 להסכם נקבע כי העברת הזכויות בנחלה מותנית ותלויה בתנאי מתלה שהוא "קבלת הרוכש כחבר באגודה", וכל צד מתחייב לפעול בכל דרך ראויה ובשיתוף פעולה מלא לצורך קבלת אישור ממוסדות האגודה.

בסעיף 3.2 להסכם נקבע כי הרוכשים מתחייבים לקבל לידיהם את הנחלה ולמלא את כל התחייבויותיהם בהסכם, ובכלל זה, לפעול כמיטב יכולתם על מנת להירשם כבעלי זכויות בנחלה.

בסעיף 4.1 להסכם נקבע כי בכפוף לתנאי המתלה, המפורט בסעיף 2.6 להסכם, מתחייבת התובעת להעביר לרוכשים את מלוא זכויותיהם בנחלה ואף תמליץ לפני המושב לקבל את הרוכשים למושב וכחברי האגודה השיתופית.

סעיף 6 להסכם קובע כי הרוכשים מתחייבים למלא אחר התנאים הנדרשים ע"י המושב כתנאי לקבלתם כחברים ולעשות כמיטב יכולתם כדי להתקבל כחברים במושב. כן נקבע בסעיף זה כי לרוכשים תינתן האפשרות למצות את כל ההליכים כדי לקבל את אישור האגודה, וזאת בתוך 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם. עוד נקבע, כי במידה שעד ליום 18.11.09 לא יתקבל אישור האגודה על קבלת הרוכשים כחברים באגודה והסכמת האגודה לרכישת הנחלה, תהא רשאית המוכרת לבטל את העסקה.

בסעיף 17 להסכם נקבעו הסעיפים המהווים תנאים היסודיים בהסכם, שהפרתם מקנה את התרופות לצד המקיים, ובכלל זה: סעיפים 2, 3, 4, 5 , 6 ו-9 להסכם. כן נקבע בסעיף 17.1 פיצוי מוסכם בסך של 450,000 ₪.

השתלשלות העניינים לאחר מועד החתימה על הסכם המכר

1. במהלך חודש מאי 2009, ומיד לאחר חתימת הצדדים על הסכם המכר, אישרה האגודה השיתופית, בחתימת ועדת הקבלה מטעמה, את רכישת הזכויות בנכס על ידי הנתבעים (להלן: "האישור הראשוני"). החלטה זו אושרה גם על ידי ועד ההנהלה של האגודה. יו"ר ומזכיר האגודה השיתופית חתמו על בקשת הצדדים לרמ"י לשם העברת הזכויות, והמסמכים הועברו לרמ"י (שהסכמתה להעברת הזכויות מהווה גם היא תנאי הכרחי) במועד שנקבע בהסכם המכר. בשל כשל טכני במסמכים שהעבירה התובעת לרמ"י נדרש אישור האגודה השיתופית לקבלת הנתבעים כחברי האגודה פעם נוספת, אולם עתה ביקשה האגודה השיתופית לחזור בה מהאישור הראשוני.
2. כך, ביום 3.8.10 העבירה האגודה השיתופית לנתבעים מכתב שעניינו תשלום דמי כניסה לאגודה. במכתב זה צוין, בין היתר, כי הנתבעים התחייבו בעת קבלתם לאגודה לשלם סך של 60,000 ₪ בפריסה לתשלומים, דמי כניסה לאגודה (להלן: "דמי הכניסה"), המהווים את אחד התנאים לקבלה לחברות. זאת, חרף העובדה שעוד קודם לכן, במסגרת האישור הראשוני מיום 19.5.09, קיבלו הנתבעים את אישור האגודה לרישומם כחברי אגודה. עוד צוין במכתב זה, כי היות שהנתבעים מתחמקים מתיאום מועדי פירעון יתרת ההמחאות לתשלום דמי הכניסה, לא נותרה לאגודה ברירה אלא להודיע על מועדי פירעון ההמחאות.
3. הנתבעים סירבו לשלם את דמי הכניסה הללו, כאשר לטענתם, דרישה זו אינה מעוגנת בכל דין ועל כן אינה חוקית. בשל כך, פנו הנתבעים בבקשה וצירוף המכתב האמור לעיונה של רמ"י לטובת בחינת חוקיות הגבייה האמורה. ביום 7.9.10 העבירה רמ"י מכתב לאגודה השיתופית לפיו מדובר בגביית כספים אסורה, וכי על האגודה השיתופית להימנע מכל גביית כספים אסורה. מכתב דומה נשלח גם ביום 27.1.14.
4. מאחר שדמי הכניסה לא שולמו על ידי הנתבעים, ומאחר שהנושא היה מצוי בהתדיינות בין רמ"י לאגודה השיתופית ולנתבעים, הרי שהנתבעים לא הוכרו הלכה למעשה כחברי האגודה השיתופית. כל אותה העת נמנעה רמ"י מהנפקת שובר דמי הסכמה (בשונה מדמי הכניסה שעל הנתבעים היה לשלם לאגודה השיתופית), המהווים כאמור תנאי הכרחי להעברת הזכויות בנחלה מאת התובעת לנתבעים. בעניין זה ניתן לראות כי בין השנים 2011-2016 הוחלפו בין ב"כ הצדדים – בינם לבין עצמם, לבין רמ"י והאגודה השיתופית, הודעות מייל ומכתבים רבים אשר יפורטו בהמשך.
5. ביום 22.4.14 הודיעה רמ"י לאגודה השיתופית כי אין באפשרותה לחזור בה מקבלת הנתבעים כחברים בה, כפי שנקבע באישור הראשוני ולבחון את הנושא מחדש, וכי ככל שלא תתקיים מניעה משפטית תמשיך רמ"י בקידום הליך העברת הזכויות. עם זאת, מספר חודשים לאחר מכן הודיעה רמ"י כי בשל חריגות בנייה בנחלה לא ניתן לקדם את ההליך, ומשכך גם בשלב זה טרם הונפק שובר דמי ההסכמה, אשר הותנה כעת בהסרת החריגות. 
6. ביום 8.11.17 הגישה התובעת בקשה לצו עשה נגד רמ"י בבית המשפט המחוזי מרכז, במסגרת ת"א 17767-11-17 קמחי נ' בן שמן מושב עובדים, רמ"י ואח', הליך שבמסגרתו הוגדרו הנתבעים דכאן כנתבעים פורמליים (להלן: "הבקשה לצו עשה"). במסגרת הליך זה התבקש צו עשה כנגד כלל הנתבעים ובכלל זה כנגד האגודה השיתופית, על מנת שתחתום שוב על הבקשה להעברת זכויות במקרקעין על שם הנתבעים אצל רמ"י, או לחילופין לחייב את רמ"י  להעביר את הזכויות בנחלה על שם הנתבעים דכאן ולהנפיק את שובר תשלום דמי הסכמה.
7. ביום 24.1.18 התקיים דיון בבקשה בפני כב' השופט אילן שילה. במסגרת הדיון קבע כב' השופט שילה כי "בכל מקרה תוציא הרשות שומה לדמי הסכמה. השומה תוצא תוך 30 יום". ואכן, ביום 22.2.18 הנפיקה רמ"י שובר לתשלום בסך של 1,137,348 ₪, וביום 10.5.18 העביר ב"כ הנתבעת – עו"ד צביקל, מתוך כספי הנאמנות, את התשלום עבור דמי ההסכמה.

טענות התובעת:

1. לטענת התובעת, סיכלו הנתבעים, ובמיוחד הנתבע 1 (שלאחר גירושיו מרעייתו, הנתבעת 2, נותר המחזיק היחיד בנחלה), את העברת הנחלה לידיהם ולמצער לא שיתפו פעולה בהעברת הנחלה. רק לאחר ניסיונות התובעת לבוא בדברים עם הגורמים האמונים על רישום הזכויות והגשת הבקשה לצו עשה, נאותה רמ"י, אשר הסכמתה היא תנאי להעברת הזכויות, להנפיק לתובעת שובר תשלום דמי הסכמה והאגודה השיתופית נאותה לחתום על מסמכי העברת הזכויות.
2. לטענת התובעת, היא  המציאה עוד בשנת 2009 את כל המסמכים הנדרשים להעברת הנחלה על שם הנתבעים ואף שילמה את כל המיסים וההיטלים הנדרשים. גם בהמשך, כאשר התנהלו חילופי תכתובות בין ב"כ הצדדים, רמ"י והאגודה השיתופית, הם נעשו בשל פניות התובעת לב"כ הצדדים וביוזמתה.
3. התובעת מוסיפה וטוענת כי הסכם המכר קובע תנאי מתלה מפורש באשר לרישום זכויות הנתבעים כחברים באגודה, וכי היא מצידה פעלה ככל יכולתה כדי לאפשר את האמור. כמו כן, הנתבעים היו מודעים לדרישת האגודה באשר להפקדת דמי כניסה והתחייבות זו אף רשומה בתקנון האגודה השיתופית, אולם לא הנתבעים לא העלו בזמן אמת כל טענה כנגד דרישה זו אלא רק לאחר החתימה על הסכם המכר, תוך שהם מנהלים מלחמה כנגד רמ"י והאגודה השיתופית "על גבה" של התובעת. 
4. יתירה מכך, טוענת התובעת, כי גם כאשר רמ"י נאותה לקדם את הליך רישום הזכויות ולהנפיק את שובר תשלום דמי ההסכמה אף בטרם שולמו דמי הכניסה על ידי הנתבעים, הוסיף ההליך להתעכב בשל שימושים חורגים שעשו הנתבעים בנחלה והתנייתה של רמ"י כי על הנתבעים להסירם בטרם תוכל להסכים להעברת הזכויות.
5. בשל התנהלות הנתבעים והעובדה כי חששה להתחייב לקניית דירת מגורים אחרת מבלי לדעת את גובה דמי ההסכמה שתיאלץ לשלם, היה על התובעת, יחד עם בתה הנכה הסמוכה על שולחנה (שבינתיים הלכה לעולמה, למרבה הצער), להתגורר בשכירות. עלויות השכירות וההוצאות הנלוות הגיעו לכדי סכום של 935,209 ₪.
6. לבסוף טוענת התובעת, טענה שהורחבה, כאמור, במסגרת הבקשה לתיקון כתב התביעה, כי בשל העיכובים הרבים שנגרמו בהעברת הזכויות חויבה התובעת בתשלום היטל ההשבחה, שבו לא הייתה מחויבת אלמלא היו פועלים הנתבעים בהתאם להסכם המכר. זאת, מאחר שבעוד שבמועד החתימה על הסכם המכר נהנו ברי-רשות ממדיניות לפיה אינם נדרשים לשלם היטל השבחה, הרי שבשנת 2014 קבע בית המשפט הלכה חדשה לפיה גם ברי רשות חייבים בהיטל זה. כך, בעוד שבשנת 2009, בסמוך לחתימת הסכם המכר, הונפק לתובעת אישור כי על הנחלה לא חל היטל השבחה, לאחר שינוי ההלכה המשפטית ובשל העובדה כי טרם התבצע רישום הזכויות על שם הנתבעים, חויבה התובעת בתשלום.
7. בשל כל האמור עותרת התובעת לחייב את הנתבעים בסך של 450,000 ₪ בגין הפרה יסודית של הסכם המכר ומכוח הפיצוי המוסכם הקבוע בו; בגין ההצמדות והריבית שצורפו לדמי ההסכמה ששולמו מכספי הנאמנות בסך של 89,744 ₪; בגין היטל ההשבחה שהוטל למפרע בסך של 107,807.44 ₪, וכן שכ"ט עו"ד והוצאות משפט בסך של 110,000 ו-25,496 ₪ בהתאמה. עוד עותרת התובעת לחייב את הנתבעים בפיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה, והכל מכוח סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970.

טענת הנתבעים:

1. לטענת הנתבעים יש לדחות את התביעה מחמת התיישנותה. זאת, מאחר שכבר ביום 3.8.10 (מועד המצאת דרישת האגודה השיתופית לתשלום דמי הכניסה כתנאי לחברות הנתבעים, חרף אישורה הראשוני) הייתה מודעת התובעת לעובדה כי אין בכוונת הנתבעים לשלם את דמי הכניסה. עוד טוענים הנתבעים, כי התביעה נעדרת עילה, מאחר שסעיף 17.1 להסכם המכר קובע שצד מפר יחוייב בפיצוי מוסכם רק בעת ביטול ההסכם, כאשר בענייננו התובעת אינה מבקשת לעשות כן ואף מבקשת לאכוף את הסכם המכר.
2. לגופו של עניין, טוענים הנתבעים כי כספי הנאמנות לא שוחררו בשל העובדה כי התובעת טרם סיימה למלא את חובותיה. זאת ועוד, ככל שדרישת האגודה השיתופית לתשלום דמי הכניסה הייתה חוקית היה עליה לפעול להקטנת הנזק ולשלם את דמי הכניסה, תשלום שממילא היא חייבת בו על פי הסכם המכר. עוד הם טוענים, כי בנחלה נעשתה בנייה של סככות, הצבת מכולות, ובית ספר לרכיבה, עוד בתקופת התובעת, ומשכך אין לייחס את חריגות הבנייה והשימושים החורגים לנתבעים. הנתבעים עצמם זכאים, לטענתם, לשיפוי או קיזוז בגין עלויות פינוי של צד ג' בסך של 70,000 ₪, וכן תשלום דמי שימוש חורג בסך של 58,000 ₪.
3. עוד טוענים הנתבעים כי טענו לאורך כל הדרך שדרישת האגודה השיתופית לתשלום דמי הכניסה אינה מקובלת עליהם, באשר היא מנוגדת לחוק ולנהלים שלעניין, ובשלב מסוים אף קיבלו תמיכה מצד רמ"י לטענתם כי הם אינם אמורים לשלם את דמי ההסכמה וכי מדובר ב"כספים אסורים". לבסוף טוענים הנתבעים, כי דרישת התובעת לקבלת פיצוי מוסכם כמו גם סכום ההצמדות והריביות שצורף לדמי ההסכמה מהווה כפל פיצוי.

התכתובות בין הצדדים וניסיונה של התובעת לקדם את העברת הזכויות

1. ביום 10.7.11, בחלוף כמעט כשנתיים מיום החתימה על הסכם המכר וככל הנראה לאחר ניסיונות הצדדים ובאי כוחם לקדם את הליך העברת הרישום והעברת הזכויות, שלח עו"ד צביקל הודעת מייל לעו"ד נוקראי במסגרתה כתב כדלקמן:

"אלון שלום,

לא ניתן למשוך עוד את הסיום של העסקה. הבנתי כי גם "התרוץ", של דב, כי הוא בהליך גירושין, אינו עוד רלונטי, כי הוא הסתיים. בין אם זה נכון או לא, איני מוכן למשוך זאת יותר וחייבים לשחרר לפיה את הכספים שאצלי מזה כשנתיים!!! אנא עדכן אותי לאלתר מתי המסמך יחזור אלי חתום וכן עזרתך בסיום ההליך במנהל".

1. ביום 20.7.11 נשלחה הודעת מייל נוספת מאת עו"ד צביקל לעו"ד נוקראי. לדבריו של עו"ד צביקל, צורף להודעה "אישור תשלום מס השבח מ-2009", והאישור היחיד שחסר הוא אישור המנהל, כאשר הכוונה היא לרמ"י. בהמשך מוסיף עו"ד צביקל, כי:

"הנני שב ומבהיר, כי למרשתי נגרמים נזקים כבדים בשל אי יכולתה להמציא המסמך ובין היתר, ריביות שיפסקו לה בגין איחור בתשלום." (ההדגשות כאן ולהלן שלי. י.פ.).

1. ביום 27.7.11 שלח עו"ד צביקל מייל נוסף לעו"ד נוקראי, ובו מסר כי פיה הגיעה לאגודה השיתופית לשם קבלת מסמכים ונדחתה מכל וכל, תוך שהופנתה לשוחח עם ב"כ האגודה השיתופית – עו"ד דן פיאלה (להלן: "עו"ד פיאלה"). כן הוסיף עו"ד צביקל: "מה עם שחרור הכספים?". בתגובה, השיב לו עו"ד נוקראי מאוחר יותר באותו היום כי שוחח עם עו"ד פיאלה, ואין כל מניעה שהתובעת תקבל לידיה את עותק התקנון (אשר נדרש ככל הנראה לשם בירור חוקיות גביית דמי ההסכמה מאת הנתבעים). כמו כן, השיב עו"ד נוקראי כדלקמן:

"אני אבדוק עם מרשיי מה בכוונתם לעשות ובכל זאת, נא הזכר למרשתך כי היא התחייבה להמציא את כל המסמכים וההסכמות, בין השאר, של האגודה לצורך השלמת העסקה. במקומה, לא בטוח שהייתי מסתמך על דרישה בלתי חוקית כעילה לביטול העסקה. לעניין שחרור מקצת הכספים, עדיין לא קיבלתי הוראות מ-2 הצדדים. אחזור אליך בהקדם."

מדברים אלה עולה, כי התובעת או ב"כ העלו את האפשרות לביטול הסכם המכר בשל סירוב הנתבעים לשלם את דמי הכניסה לאגודה השיתופית, אולם עו"ד נוקראי טען בשם הנתבעים כי "לא בטוח שהייתי מסתמך על דרישה בלתי חוקית כעילה לביטול העסקה."

1. על כך השיב לו עו"ד צביקל באותו היום:

"אלון. אם זו הגישה, מרשתי חדלה הרגע לפעול עבורו. גם גרם וגורם לה נזקים, ביקש במשך יותר משנה שנמתין בגלל גרושיו, מתברר ששיקר ומנהל מלחמות על גב מרשתי, גם מריץ אותה לפעול עבורו ועכשיו היא אשמה במחדליו. הבנתי. תודה."

1. עו"ד נוקראי השיב לעו"ד צביקל במייל כי אינו מבין את תגובתו וכי אינו מאשים את התובעת, וכן הוסיף:

"בסה"כ ביקשנו את התקנון מפיה והודענו כי כל הפרמטרים יישקלו ובהחלט ייתכן שנחליט לשלם לאגודה ולתבוע אח"כ. גם סוגיית שחרור חלק מהכספים לפיה לא סורבה. כפי שהודעת פיה שוקלת לבטל את ההסכם, השבתי שלא הייתי מזדרז לעשות כן, שהדבר לא יהווה חרב פיפיות. בוא - עוד כמה ימים נגבש החלטה. לצורך ההחלטה הסופית, אני חייב לבדוק בתקנון האגודה אם טענת עו"ד פיאלה נכונה, שצריך הסכמת האסיפה הכללית כתנאי להעברת הזכויות. אם כן, המלצתי למרשיי תהא ברורה – לשלם ולא להתחרקש, לפחות עד אשר יתקבלו סופית לאגודה ונשלים העברת הזכויות. עוד טיפה סבלנות והענין יקודם."

1. למחרת היום, 28.7.11, השיב עו"ד צביקל לעו"ד נוקראי במייל, תוך שכתב את הדברים הבאים:

"אלון שלום אני בטוח שהבנת הכל היטב. אתה מנסה להגן על לקוחך וזה בסדר אבל זה לא יוביל אותו/אותנו לפתרון. קודם כל צריכים להיות הוגנים. הסבלנות של פיה מתורגמת לא נכון. ישי לא הצליח להתקבל כחבר למושב? מכאן שהתנאי לקיום העסקה לא התממש. רק עתה נודע לי על כך, כי עד היום הוצג מצג אחר. פיה עשתה כל מה שהתחייבה. אישור המנהל לא הושג אך ורק בגלל ישי. כבר הודעתי לך שהיא לא תהיה מוכנה ואין זה הוגן שהיא תישא בתוצאות העיכוב שנגרם ע"י הקונים. ריביות/הצמדות/קנסות. אם הקונים לא יהיו הוגנים ויאשרו זאת, איני מוצא סיבה להמשיך ולשתף פעולה, לפעול עבור הקונים ושהם ירקו בפנינו. לידיעתך."

לא נמצאה תגובה נוספת למייל זה.

1. ביום 4.8.11 פנה עו"ד נוקראי לעו"ד צביקל בהודעת מייל הפותחת במשפט "לא יודע למה היום נחה עליי הרוח והחלטתי לעיין שוב במסמך שהועבר אליי ע"י משרדך". במסגרת ההודעה הנ"ל, מסר עו"ד נוקראי כי הוא מבקש לעבור על כל דרישות המסמכים כפי שנתבקשו על ידי רמ"י  לשם העברת הזכויות בנחלה, וסיים בקביעה כי "אני חושב שניתן להתקדם".
2. ביום 10.4.12 פנה עו"ד צביקל במייל לתובעת, ומסר לה כי בלית ברירה הם (ככל הנראה, הכוונה אליו עצמו ולעו"ד נוקראי) עורכים את כל המסמכים מחדש, וכי הוא זקוק לתשובתה באשר למספר נתונים. לבסוף, מסר "תאמי פגישה לשבוע הבא במטרה להחתימך ולנסות שוב ולהחיות העניין".
3. ביום 18.4.12 שלח עו"ד נוקראי הודעת מייל לעו"ד צביקל וטען כי הוא מניח שרמ"י לא הוציאה את שובר התשלום בעיקר כי היו להם דרישות לתיקון הבקשה להעברת הזכויות, וכי "כפי שראינו, רוב ההערות שקיבלתם מממ"י היו שטותיות (או בתחום אחריותה של פיה לביצוע – ראה דרישה לדיווח מע"מ שהיא מוקש אדיר!)", ובהמשך הוסיף כי הוא סבור שאם התובעת וב"כ יגשו למשרדי רמ"י יוכלו לקדם את הנושא, וכי הוא שמח שעו"ד צביקל נחוש להתקדם. עו"ד צביקל השיב לו כי מעולם לא קיבל הערות מרמ"י ושאל: "על איזה דרישת מע"מ אתה מדבר? אמרו לנו זאת רק בע"פ. אם יש לך משהו, אנא העבר לי".
4. ביום 18.6.12, בחלוף כחודשיים, שלחה עו"ד אלינור חן, ממשרדו של עו"ד צביקל, הודעת מייל לעו"ד נוקראי, ובה כתבה, בין היתר, כי:

"בהמשך לטיפולנו בדרישות מנהל מקרקעי ישראל, הריני לעדכנך כדלקמן:

היום פנתה הגב' קמחי לאגודת מושב בן שמן על מנת להחתימה שוב על הבקשה להעברת זכויות בנכס, בהתאם לדרישת המנהל, אולם נתקלה בסירוב מצד האגודה, הואיל ולטענת האגודה חובו של מרשך טרם הוסדר. עוד נאמר לגב' קמחי, כי לשם זירוז העניין, יוכל מרשך להפקיד בידך נאמנות את סכום החוב, וזאת עד להסדרת ובירור העניין מול האגודה..."

בהמשך ביקשה עו"ד חן כי עו"ד נוקראי יפנה לנתבע לצורך הסדרת החוב מול האגודה בהקדם. עו"ד נוקראי השיב לה במייל חוזר ומסר כי הדרישה לדמי הכניסה אינה חוקית ואסורה וכי גם רמ"י הודיעה זאת לאגודה השיתופית. עוד הוסיף:

"יחד עם זאת, האם האגודה תהא מוכנה לשתף פעולה ולחתום על כל המסמכים אם הכספים יוחזקו בידי בנאמנות? אם כן, נא בקשו מהאגודה להמציא לנו הודעה כאמור ואנסה לשכנע את מרשיי להפקיד בידיי את הכספים."

1. ביום 31.5.12 פנתה התובעת בהודעת מייל לעו"ד צביקל, ועדכנה אותו כדלקמן: "ישי בר דב סגר את החוב והעביר לי צילום של ישיבת הוועד שבה מאשרים את חברותו במושב. מצרפת אותו כאן. אולי זה המסמך שהיה חסר?".
2. ביום 21.9.12 שלח עו"ד צביקל הודעת מייל נוספת לעו"ד נוקראי ובה כתב כי הנתבע 1 ממשיך לגרום לאי קבלת האישור וכי:

"אני לא יכול להגיד לפיה להמתין עם הכספים ועם חוסר הודאות לגביהם. ככל שתידרש ריבית והצמדה, פיה לא תישא בהם."

עו"ד נוקראי השיב לו באותו היום, כי "ישי מנסה לרכוש את הזכויות של גרושתו; או אז, אם יצלח, המגמה להגיע להסדר מול המושב ברוח ההצעה שלכם." כלומר, הפקדת כספי דמי הכניסה בנאמנות עד שתתברר סוגיה זו.

1. ביום 7.4.14 פונה התובעת בהודעת מייל לעו"ד צביקל ומעדכנת אותו כדלקמן:

"עדכנתי את ישי בר דב בהתנהלות בין המושב למינהל. הוא עסוק כרגע בגיוס הכסף לקנות את החלק של גרושתו במשק, לכן לא מעניין אותו שהם לא יכולים למכור את המשק כי הוא עדיין על שמי. כשאמרתי לו שיש אפשרות שהוא לא יתקבל כחבר באסיפת חברים בגלל ההתנהלות שלו, הוא ענה (די בבוטות) שלא מעניין אותו אם יקבלו אותו כלל, ואף אחד לא יוכל ולא יעז להוציא אותו משם...".

מבלי להתייחס לאמור במייל לגופו, הרי שדומה שהדברים מדברים בעד עצמם, במובן הזה שהתובעת מציגה תכתובת בזמן אמת (המשקפת דברים שלכאורה נאמרו לה ע"י הנתבע 1 סמוך לכתיבתם על ידה) שלפיה נדרשה לעדכונים מטעם הנתבע מס' 1, אשר עדכן אותה באותו מועד באשר למניעות נוספות להעביר הנחלה על שמו, כמו למשל: רכישת הנחלה מגרושתו, הנתבעת מס' 2.

1. ביום 9.12.15 פנה עו"ד צביקל במכתב רשמי לעו"ד נוקראי, שכותרתו "פנייה בטרם הגשת תביעה" בגין עסקת המכר דנן. מכתב דומה נשלח במייל גם ביום 29.12.15 ובו נכתב כדלקמן:

"הזמן ממשיך לחלוף לו, ולצערי, איני רואה כל חדש וכל התקדמות. לגופו של עניין, וכפי שכבר הבנת, סבלנותה של פיה חלפה לה כבר מזמן מאוד מאוד והודעות מסוג זה ששלחת לי, היא קיבלה מישי במשך השנים, ללא סוף, ודבר לא יצא מהן. לכן, אנא הודע לישי ואיריס ולעוה"ד המכובדים, כי אנו נותנים להם שהות נוספת של - 14 ימים ממועד משלוח מייל זה, על מנת שתוצג לנו ההתקדמות ברישום כנטען."

1. ביום 26.1.16 פנה עו"ד צביקל במכתב רשמי לנתבע 1, ובו הודעה על ביטול החוזה ודרישת פינוי. קודם לכן (במועד שאינו ברור מהתכתובת) מעדכנת התובעת את עו"ד צביקל כדלקמן:

"ניסיתי לקבוע פגישה עם הגב' איריס בר-דב כדי לנסות להציג בפניה את היתרונות של ביטול ההסכם בהסכמה, לאחר שישי בר-דב חזר ואמר לי שאין לו כל נגיעה יותר לענייני המשק, והכל שייך לכונס הנכסים – שהוא עורך הדין של איריס. היא נמנעה בתירוצים לא ברורים".

1. כאמור, ביום 8.11.17 הגישה התובעת את הבקשה לצו עשה כנגד האגודה השיתופית ורמ"י.
2. הארכתי בתיאור פרטני ואף בציטוטים רבים של התכתובות בין הצדדים, מהם עולה כי התובעת ועו"ד צביקל הפצירו בנתבעים פעם אחר פעם לפעול לשם קידום העברת הזכויות. בשאלה האם ניתן לומר דברים אלה גם באשר לנתבעים אדון בהמשך, אולם קודם לכך אדון בטענת הנתבעים להתיישנות התביעה.

טענות הנתבעים להתיישנות עילת התובענה

1. לטענת הנתבעים, כפי שנטען על ידם גם במסגרת הבקשה לסילוק התובענה על הסף, התביעה התיישנה ומשכך יש לדחותה מטעם זה בלבד. זאת ועוד, התובעת אף לא התייחסה לטענות אלה כלל ולא הגישה כתב תשובה בעניין ויש לזקוף עובדה זאת לחובתה.
2. לגופה של טענת ההתיישנות ובאשר למועד הקובע להתגבשות העילה, טוענים הנתבעים כי יש לראות מועד זה ביום 7.9.10, המועד בו נודע לתובעת אודות דרישת האגודה לתשלום דמי הכניסה בסך של 60,000 ₪, ולכל המאוחר ביום 18.11.09, אשר בהתאם לסעיף 6 להסכם המכר נקבע כמועד אפשרי לביטול ההסכם מצד התובעת בהיעדר הסכמת האגודה לקבל את הנתבעים כחבריה. התובעת ידעה כבר באוגוסט 2010 כי אין בכוונת הנתבעים לשלם את דמי ההסכמה, וגם בהתאם למועד זה חלה התיישנות על התביעה.
3. מנגד טוענת התובעת, כי במסגרת הגשת הבקשה לצו עשה נחשפה למסמכים ועובדות שהוגשו במסגרת כתבי בי-הדין ואשר אליהם לא הייתה נחשפת ככל הנראה באופן אקראי, אשר סייעו בהתגבשות עילות התביעה ותמיכה בטענותיה. כמו כן, טוענת התובעת כי הגשת כתב תשובה היא אינה בגדר חובה וכי ממילא ככל שזה אינו מוגש, נקודת המוצא היא כי כל הנאמר בכתב ההגנה מוכחש.
4. סוגיית ההתיישנות נדונה גם בהחלטתי בבקשת הנתבעים לסילוק התובענה על הסף, ובמסגרתה קבעתי כי:

"עולה מן המקובץ, שלא ניתן לקבוע בשלב זה בבירור שהמניעה היחידה לקידום העסקה היתה העדר ההסכמה לתשלום דמי הכניסה... לוועד האגודה השיתופית. כפי שעולה מן המסמכים היו מניעות נוספות, ובכללן – מינוי כונס נכסים מטעם בני הזוג למשק. יודגש כי גם עו"ד נוקראי... לא סבר כי העדר תשלום דמי ההסכמה (צ"ל: דמי הכניסה. י.פ.) כשלעצמו מהווה עילת ביטול כמפורט לעיל. ברי, כי לפחות בשלב זה, לא ניתן להוכיח כי התובעת ישנה על זכויותיה במשך השנים."

כעת, לאחר שהוגשו כלל ראיות וסיכומי הצדדים, אדרש לסוגיה זו פעם נוספת.

דיון והכרעה

התיישנות בהפרת הסכם – מסגרת נורמטיבית

1. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות" או "החוק"), קובע כי תקופת ההתיישנות ב"שאינו מקרקעין" עומדת על 7 שנים. סעיף 6 לחוק קובע ממתי יש למנות את תקופת ההתיישנות:

"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

מכוחם המצטבר של שני הסעיפים ניתן אפוא לקבוע את הכלל  בדבר התיישנותה של תביעה לאחר חלוף שבע שנים מהיום בו נולדה עילת התביעה. הנה כי כן, בחינת טענת התיישנות מחייבת לדעת מהי עילת התביעה אשר לגביה נטענת טענת ההתיישנות. (ת"א (מרכז) 10475-09-09 יוסף יצחק נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם בנבו, 10.2.13)).

1. עיון בכתבי הטענות בתובענה מלמדנו כי היא מבוססת על עילת התביעה של הפרת חוזה שגרמה לנזק, כאשר לטענת התובעת הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם החוזיות לפעול לשם קבלתם כחברים באגודה השיתופית (דבר שגרר היעדר רישום הנחלה על שמם) וכתוצאה מכך נגרמו לה נזקים רבים. כפועל יוצא חויבה התובעת על ידי רשויות המדינה בתשלומים שלא הובאו בחשבון בעת הניסוח והחתימה על הסכם המכר, ועל הנתבעים לשפות את התובעת ולפצותה בגין ההוצאות הכספיות שנגרמו לה עקב כך. נזקים אלה ניתן לחלק לשני ראשי נזק עיקריים – הריבית וההצמדה לדמי ההסכמה לרמ"י (89,744 ₪) והיטל ההשבחה שנאלצה לשלם (107,807 ₪), כאשר התובעת נסמכת בעניין זה על סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים – תרופות"). על אלה יש לצרף את הדרישה לפיצוי המוסכם, עילה חוזית, הקבועה בסעיף 17.1 להסכם המכר.
2. הנה כי כן, עניין לנו ב"סוגי עילות" שונות – שתיים נזיקיות והאחת חוזית מובהקת. לשיוך וסיווג זה קיימת משמעות באשר לטענת ההתיישנות. זאת, מאחר שבע"א 3599/94 יופיטר נ' בנק לאומי בישראל בע"מ (פורסם בנבו, 23.4.99 להלן: "יופיטר") נקבע כי מקום שבו עילת התובענה נסמכת על סעיף 10 לחוק החוזים-תרופות, כמו במקרה שלפנינו, "אין העילה מתיישנת גם אם עילת ההפרה גרידא (להבדיל מעילת הנזק שנגרם בעקבות אותה הפרה) התיישנה זה מכבר" (אלון ריחני, "התיישנות העילה החוזית בגין הפרת חוזה: ממועד הפרת החוזה או ממועד גרימת הנזק", המשפט ח, 461). כך, קיימים מקרים בהם יחל מרוץ ההתיישנות ממועד קרות הנזק ולא ממועד ההפרה שגרמה לנזק.

התיישנות במשפט העברי

1. במשפט העברי לא מוכרת התיישנות לא מהותית ולא דיונית, וזאת, בשונה מהגישה במשפט הישראלי, המכירה בהתיישנות דיונית, הגם אם לא מהותית.
2. עם זאת, כפי שעולה מדבריו של כב' השופט רובינשטיין (כתוארו אז) בבע"מ 8098/04, פלונית נ' פלונים, פ"ד נט נט(3), 111 (פסקה יט, פורסם ב"נבו", 4.11.2004), פרשנות שעולה בסוגיה שבנדון בראשונים ובאחרונים וכן התפתחות הלכתית העולה בעניין במהלך הדורות מחפשת ליישן תביעה כאשר הדבר מוצדק, כדלקמן:

"(1)...... בעיקרון, בדין העברי אין התיישנות גורמת לביטול הזכות ואף אינה מונעת היזקקות בית הדין לתביעה (א' שוחטמן, סדר הדין לאור מקורות המשפט העברי תקנות הדיון ופסיקת בתי הדין הרבניים בישראל, עמ' 178). זו לשונו של שולחן ערוך (חושן משפט, סימן צ"ח סעיף א'):

סדר גביית החוב כך הוא: כשהמלווה מוציא שטר חוב מקויים, אומרים ללווה: שלם. אפילו שהה כמה שנים ולא תבעו, אין אומרים מחל לו כיוון ששהה כל כך שנים ולא תבעו.

ועם זאת (שם, סעיף ב):

צריך לעשות הדיין דרישה וחקירה בשטרות ישנים שמוציאים אותם, למה לא תבעו עד עתה, אם יראה לו צד רמאות, כדי להוציא הדין לאמיתו.

עם זאת, פרשנות שניתנה לדין זה בראשונים ובאחרונים פיתחה אפשרויות - שאמנם לא התקבלו על הכל - של שימוש לשם קביעת התיישנות במקורות משפטיים כמו תקנה, מנהג, או הנחת מחילה מצד הנתבע; (ראו המקורות המובאים על ידי שוחטמן שם, וכן מ' אלון, "התישנות במשפט העברי", הפרקליט י"ד (תשי"ח), 179, המאוזכר שם). ואכן אלון (המשפט העברי, תולדותיו, מקורותיו, עקרונותיו, 113-110), מתאר התפתחות הלכתית שחיפשה דרכים ליישן תביעות כשהיה הדבר הוגן, למשל דברי הרא"ש החוקר ודורש לגבי שטרות ישנים שהוגשו לפירעון "למה שמרו זה ימים רבים", שו"ת הרא"ש כלל פ"ה, י'; דברי הרא"ש מצוטטים במקומות שונים. לימים אף נקבעה בתקנות מסוימות כמו פנקס מדינת ליטא שמאזכר אלון שם, תקופת התישנות; ראו גם ציון אילוז "לא תעשו עוול במשפט - דין מרומה, השתהות ושיהוי", פרשת השבוע, 163, אחרי מות קדושים, תשס"ד, משרד המשפטים (א' הכהן ומ' ויגודה, עורכים), המתאר את האיזונים שבין המשפט הישראלי הכללי למשפט העברי, האיזונים שבין דין ההתיישנות המקובל יותר במשפט הכללי, לבין דין השיהוי המקובל יותר במשפט העברי, והמיצוע האפשרי ביניהם. ראו גם דברי השופט טירקל בע"א 1254/99 המאירי נ' הכשרת הישוב, פ"ד נד(2) 535, 558, והמקורות המצוטטים שם.

(2)   בערעור מלפני כיובל שנים נדרש השופט זילברג לעניין ההתיישנות וראה בה "מוסד עתיק יומין אשר קנה לו שביתה בצורה זו או אחרת בשיטות המשפט של כל העמים וכל התקופות", וטעמיו על פי מקורות המשפט העברי - בין השאר - הקושי לנתבע לשמור זמן רב מדי על הראיות (משנה בבא בתרא ק"ע, ע"ב), וכן ריח המחילה שיש בחלוף הזמן ללא תביעה (בבלי כתובות ק"ד, ע"א). ראו ע"א 158/54 דה בוטון נ' בנק המזרחי הנזכר, פ"ד י' 687, 695.

(3)   כפי שמתאר המחבר אלון, המשפט העברי, שם (עמ' 113-112), כשהוגשה הצעת חוק ההתיישנות (ה"ח תשי"ז, 280), אשר כשלעצמה אינה נדרשת למשפט העברי, תאמה העמדה שבה את גישת הדין העברי במובן זה שההתיישנות נקבעה כפרוצדוראלית בלבד, ולא כמהותית המבטלת את הזכות. הדבר נותר על כנו בחוק שהתקבל, אך הוסרה ההוראה שבהצעת החוק בדבר העדר מקום לטענת התיישנות עם הודאת הנתבע, כך שעל פי החוק, כפי שנתקבל, יכול הנתבע להודות ועם זאת לטעון להתיישנות".

1. קיצורם של דברים: אמנם ניתן לראות גם במשפט העברי, למצער, על מנת שהדין לא יצא מרומה ועל מנת שלא לפגוע בראיות, הכרה בהתיישנות של תביעות במישור הדיוני. חרף האמור לעיל, ברי כי בנסיבות העניין אין מקום להכיר בהתיישנות התביעה.

שאלת התיישנות – מן הכלל אל הפרט

1. עילות התביעה הן, כאמור, בגין הנזקים שנגרמו מהפרת ההסכם וכן מכוח הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם המכר. מאחר שהלכת יופיטר קובעת כי מלבד מועד הפרת ההסכם יש לקבוע את מועד היווצרות הנזק, הרי שעלינו לבחון את המועדים שבהם נוצרו הנזקים הנטענים על ידי התובעת:
2. היטל ההשבחה – התובעת מבקשת, כאמור, להיפרע בגין חיוב זה, אשר התשלום עבורו בוצע במרביתו מתוך כספי הנאמנות, בתוספת כספי התובעת לשם השלמת החסר. מנגד טוענים הנתבעים, כי היטל ההשבחה הוא בגין השבחות שהתקיימו בשנים 1988 ו-2005,ומשכך חלה על טענה זו התיישנות.  לטעמי, אין לקבל את טענות הנתבעים בדבר התיישנות באשר לרכיב זה, וזאת מאחר שדרישת התשלום בגין היטל ההשבחה לא נוצרה אלא לאחר הלכת בלוך, אודותיה אפרט בהמשך, אשר נקבעה בשנת 2014. משכך, אין כל ספק כי אף לפי הספירה המוקדמת ביותר – המועד שבו היה באפשרות הרשות להטיל את החיוב (כאשר ספק גדול אם אין לנו עניין אף במועד מאוחר יותר, כדוגמת המועד בו נודע לתובעת אודות קיומו של החיוב) – טרם התיישנה התביעה.
3. סכום הריבית וההצמדה לדמי ההסכמה לרמ"י – שובר תשלום דמי הסכמה לרמ"י, אשר תשלומו מהווה תנאי הכרחי להעברת הזכויות בנחלה, הונפק לבסוף ביום 22.2.18, על הסך של 1,137,348 ₪ (כולל מע"מ), ושולם ביום 10.5.18 מכספי הנאמנות אשר הופקדו בידי עו"ד צביקל, כאשר סכום בסך של  89,348 ₪ מתוך הסך הנ"ל  מהווה ריבית והצמדה על סכום הקרן של דמי ההסכמה. באשר לשאלה בשל מי נגרם העיכוב אדון בהמשך, אולם באשר למועד היווצרות הנזק, לטעמי, יש לקבעו כמועד בו הונפק השובר – 22.2.18, וזאת, מאחר שרק במועד זה התגבש הנזק באופן סופי. גם אם נטען כי הריבית וההצמדה לא הוטלו באחת ביום הנפקת השובר ואלה הצטברו מדי יום מאז החתימה על הסכם המכר, הרי שעניין לנו בנזק מתמשך אשר ממילא לא התגבש במלואו עד ליום הנפקת השובר, ואולי אף עד ליום בו דחתה רמ"י את השגת התובעת על סכום הריביות וההצמדה, ביום 24.6.18.

ודוק, אלמלא היה מונפק השובר באותו המועד לא היה מצופה מהתובעת להגיש את תובענה זו, שכן לא היה באפשרותה לדעת כלל את היקף הנזק, אם בכלל (שכן ייתכן שרמ"י הייתה מוחלת לתובעת על תוספות אלה). משכך, גם על רכיב נזק שהתגבש רק כשנה בטרם הגשת תובענה זו, ואשר יוצר עילת תביעה נזיקית בגין הפרת חוזה, לא חלה התיישנות.

1. פיצוי מוסכם - באשר לתביעה לתשלום פיצוי מוסכם, הרי שלכאורה תביעה זו אמורה אכן להתיישן מקץ שבע שנים, הואיל ומדובר בתביעה כספית-חוזית ולא בתביעה נזיקית מכוח סעיף 10 לחוק החוזים-תרופות. יחד עם זאת, ומאחר שהתביעה בגין רכיב זה דינה להידחות לגופו של עניין כפי שיפורט בהמשך, הרי שאינני נדרש להכרעה בשאלת ההתיישנות.
2. לסיום סוגיה זו אוסיף עוד, כי  המדיניות השיפוטית (כפי שעולה מההלכה הפסוקה) היא כי יש לעודד קיום חוזים, לתמרץ את מי שנפגע מהפרת חוזה למנוע או לתקן את נזקי ההפרה, ולא לכפותו לבטל חוזה ולהגיש תביעה כל עוד לא מיצה מהלכים אלה (ע"א 42/86 אבידוב נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פ"ד מג(2) 513; ע"א 697/83 וינר בתי יציקה בע"מ נ' סומך, פ"ד לט(3) 796). משכך, אין לקבל את טענת הנתבעים לפיה יש לחשב את תקופת ההתיישנות מהיום שבו היה באפשרות התובעת לבטל את החוזה ומשלא מימשה אפשרות זו. וכך גם ציינתי בהחלטתי בבקשה לסילוק על הסף בשל התיישנות:

"כפי שציינתי לעיל וכעולה מהפסיקה שלעניין, כאשר ענייננו ברישום זכויות במקרקעין המדיניות השיפוטית אינה מעודדת הגשת תביעות מייד בעת התרחשות האירוע המכונן, וזאת במטרה לנסות לפתור את הסכסוך מחוץ לכותלי ביהמ"ש. דומה כי התובעת אכן פעלה כך או למצער הבהירה מדוע לא פנתה לאלתר, ודומה כי לפחות בשלב זה התנהלות זו אינה אמורה לעמוד בעוכריה."

העיכוב בהנפקת שובר דמי ההסכמה על ידי רמ"י

1. כאמור, טענות הצדדים באשר לסירובה של רמ"י לתת הסכמתה להעברת הזכויות נבע מסיבות רבות שאינן עשויות מקשה אחת. כך, לטענת התובעת בעוד שבתחילה נבע העיכוב מהתדיינות בין הנתבעים, רמ"י והאגודה השיתופית, באשר לחוקיות הדרישה לתשלום דמי הכניסה וסירוב הנתבעים לשלמם; בהמשך נבע העיכוב מסירובה של רמ"י לאשר הרישום של הנתבעים בשל קיומם של שימושים חורגים של הנתבעים בנחלה אשר לא הוסרו על ידם, והאישור הונפק לבסוף רק לאחר שהתובעת פעלה בנדון והגישה בקשה לצו עשה.
2. לטענת הנתבעים אין לייחס להם את העיכובים האמורים. כך, מאחר שהאגודה השיתופית הסכימה לקבלם כחברים בלא כל תנאי כבר בשנת 2009, ואילו רק לאחר שהתגלה כי נפלה טעות טכנית במילוי הבקשה על ידי התובעת (ונדרשה חתימת האגודה השיתופית על הבקשה להעברת הזכויות פעם נוספת), חזרה בה האגודה מהסכמתה והתנתה אותה בתשלום דמי כניסה על ידי הנתבעים. הבקשה תוקנה על ידי התובעת רק ביום 14.8.13. כלומר, לשיטת הנתבעים עובר למועד האמור ממילא לא ניתן היה לבצע את הרישום וזאת בשל מחדלי התובעת.
3. גם ביחס לתקופה שלאחר מועד זה, ולאחר שביום 22.4.14 הודיעה רמ"י כי תיתן הסכמתה להעברת הזכויות ככל שלא תתקיים מניעה משפטית לכך, התעכב הרישום בשל חריגות בנייה ושימושים מפרים שהחלו בתקופת התובעת. עוד טוענים הנתבעים בסיכומיהם, כי לא ברור להם מדוע רק בשנת 2017, בחלוף 8 שנים ממועד חתימת הסכם המכר נקטה התובעת בהליך משפטי כנגד רמ"י ומביעים תמיהה מדוע לא עשתה זאת עוד קודם לכן.
4. מאחר ששאלות אלה  ישפכו אור באשר להפרות הסכם המכר שהתקיימו (או לא התקיימו) על ידי מי מהצדדים, אתייחס עתה לכל אחת מתקופות אלה תוך בחינת טענות הצדדים:

תשלום דמי הכניסה (לעומת תשלום דמי ההסכמה) לא היה מוטל על התובעת

1. סעיף 16.2 להסכם המכר קובע כדלקמן:

"כל התשלומים למינהל ולרבות דמי הסכמה ו/או דמי היתר למינהל אם וככל שיחולו בגין החוזה, יחולו על המוכר וישולמו על ידו."

סעיף 16.8 להסכם קובע כי:

"כל תשלום שיש לשלמו לאגודה, אם בכלל, לצורך קבלת הרוכש כחבר ו/או כבעל זכויות, הן בנחלה ובזכויות שבה יחול על הרוכש."

1. אין כל מחלוקת כי תשלום דמי ההסכמה היה מוטל על התובעת. המחלוקת בענייננו נוגעת ביחס לתשלום דמי הכניסה לאגודה השיתופית. כך לטענת הנתבעים, היה מוטל תשלום זה על התובעת. הנתבעים מפנים בעניין זה לסעיף 2.5 להסכם המכר, הקובע, בין היתר, כי:

"מובהר בזאת כי למרות שבאחריות הרוכש לטפל בנהלי העברת הזכויות בנחלה ע"ש הרוכש, הרי שבאחריות המוכר לגרום לכך שלא תחול כל מניעה להעברת הזכויות בנחלה ע"ש הרוכש וכן למסור לרוכש את החזקה הנחלה (למעט מניעה שהינה באחריות ו/או לבקשת הרוכש)".

1. אני דוחה טענה זו מכל וכל, וקובע כי תשלום דמי הכניסה היה מוטל על הנתבעים. סעיפים 16.2 ו-16.8 להסכם מנוסחים בעניין זה באופן מפורש ובהיר שאינו מותיר מקום לפרשנות, ואין מקום לפרשנות יצירתית של סעיף 2.5 המהווה סעיף כללי, כאשר גם בו אין כדי להועיל לנתבעים. זאת, מאחר שבוודאי שלא ניתן לייחס לתובעת מניעה כלשהי בהעברת הזכויות בנחלה בהקשר של דמי הכניסה, וברור כי המניעה במקרה זה היא לבקשת הרוכש - הנתבעים (שלא לומר אף באחריותם).
2. זאת ועוד, הדרישה לתשלום דמי הכניסה הייתה ידועה לנתבעים בטרם חתמו על ההסכם. קביעה זו, אשר נדמה כי אף היא אינה שנויה במחלוקת, עולה הן מקריאת ההסכם והן מקריאת הודעת המייל מיום 27.1.09 אשר נשלחה מעו"ד צביקל לתובעת (נספח 19 לכתב התביעה) ולפיה:

"אעדכנך, כי שוחחתי עם עו"ד הקונה ומסרתי לו המידע על ועדת הקבלה ועל הסכום הנדרש. עוה"ד ממש לא היה מופתע וקיבל זאת די בשיוויון נפש."

כאמור, הנתבעים אף לא טוענים אחרת. יתירה מכך, בעת חתימת ההסכם היו הצדדים מיוצגים על ידי עורכי דין אשר הקפידו על ניסוח ההסכם. ב"כ הנוכחי של הנתבעים אף טען במהלך הדיון מיום 15.7.20 (עמ' 8, ש' 27-29 לפר') כי  עורך דינם של הנתבעים, עו"ד נוקראי, הוא מומחה בתחומו והקפיד על כל סעיף ופרט. היה זה רק לאחר החתימה על הסכם המכר, ולאחר שכבר נתקבלו הנתבעים כחברים באגודה השיתופית, אז נמלכו בדעתם והחליטו כי אין בכוונתם לשלם את דמי הכניסה.

1. לא זו אף זו, לשיטת הנתבעים "ברור כי התובעת חייבת בסכום אותו דורשת האגודה, שכן ברור שאין התשלום – בהיותו דרישה בלתי חוקית – יכול להיות 'מצוי באחריות ו/או חובת הרוכש' (סעיף 21 לכתב ההגנה של הנתבעים). אני מוצא טעם לפגם בטענת הנתבעים לפיה מאחר שמדובר בדרישה בלתי חוקית יש להטיל את התשלום על התובעת. לא ברור לי מדוע אותה "דרישה בלתי חוקית" ביחס לנתבעים המונעת מהם מלקיימה, מחייבת את הנתבעת לקיימה? מדוע דין אחד לתובעת ודין אחר לנתבעים? ראוי היה כי טענה כאמור לא הייתה  מועלית.
2. בשולי הדברים אוסיף, כי לטענת התובעת, הנתבעים התקבלו כחברים באגודה השיתופית רק באוגוסט 2018, לאחר שחתמו על הסכם עם האגודה על תשלום דמי הכניסה והחלו לשלמם. עם זאת, טענה זו לא נתמכה בראיות.

לא היה באפשרותה של התובעת לפעול כדי להקטין את הנזק

1. לטענת הנתבעים, היה באפשרותה של הנתבעת לפעול לשם הקטנת הנזק, וזאת, באמצעות תשלום דמי הכניסה לאגודה השיתופית, באופן שיביא גם להנפקת השובר לתשלום דמי ההסכמה על ידי רמ"י. בכך, הייתה מונעת את הצטברות הריביות וההצמדות שהוטלו על דמי ההסכמה במרוצת השנים.
2. מנגד טוענת התובעת כי אין לקבל טענה זו כלל ועיקר, שכן לא זו בלבד שמדובר בחובה המוטלת על הנתבעים באופן מפורש מכוח ההסכם וכי תשלום דמי הכניסה רק היה מגדיל את סך נזקיה, אלא שכלל לא היה באפשרותה לשלם את דמי הכניסה בעבור הנתבעים, המחויבים בתשלומם באופן אישי כחלק מקבלתם כחברים באגודה השיתופית. בעניין זה מפנה התובעת גם לסעיף 15(1) לפקודת האגודות השיתופיות.
3. אני סבור כי בעניין זה הצדק עם התובעת. סעיף 14(א) לחוק החוזים-תרופות קובע כי:

"אין המפר חייב בפיצויים לפי סעיפים 10, 12 ו-13 בעד נזק שהנפגע יכול היה, באמצעים סבירים, למנוע או להקטין."

הנתבעים לא הציגו כל ראיה לטענה לפיה היה באפשרות התובעת לשלם במקומם את דמי הכניסה, המוטלים עליהם כמי שמבקשים להתקבל כחברים באגודה השיתופית, ומשכך אין באפשרותי לקבוע כי היה עליה לעשות כן.

1. זאת ועוד, הסכם המכר מטיל, כאמור, באופן מפורשת את החובה בדבר תשלום דמי הכניסה על הנתבעים ומשכך לא היה מקום לתובעת לפעול מעבר לפעולותיה בעניין – פניות חוזרות ונשנות לעו"ד צביקל, אשר מצידו פנה פעמים רבות לעו"ד נוקראי מטעם הנתבעים. אני סבור, כי היו אלה הנתבעים – עליהם הטיל הסכם המכר במפורש את חובת תשלום דמי הכניסה, אשר היו צריכים לפעול לשם מניעת הנזק.
2. זאת, בשים לב לעובדה כי לנתבעים הוצעה האפשרות להפקיד את דמי הכניסה בנאמנות לידיו של בא כוחם עד שתתברר המחלוקת, אפשרות שלה הסכימה האגודה השיתופית, כפי הנלמד מהתכתובות בין הצדדים. לחילופין, היה באפשרות הנתבעים לשלם את דמי הכניסה לאגודה השיתופית תחת מחאה ותוך שמירת זכותם להגיש תביעה בעניין כנגד האגודה לאחר מכן.

קיומם של חריגות ושימושים חורגים בנחלה

1. לטענת התובעת, המשך העיכוב בהליך העברת הזכויות, החל משנת 2014, נבע מקיומם של שימושים חורגים בנחלה, אשר נגרמו בעטיים של הנתבעים. בעניין זה טוענת התובעת, כי פקח מטעם רמ"י אשר ביקר בנחלה ביום 4.11.09 לא מצא כל חריגות או שימושים חורגים, כאשר עוד באותה שנה נמסרה החזקה בנחלה לידי הנתבעים. היה זה רק בשנת 2014, אז נשלח מכתב מרמ"י המודיע כי הזכויות לא יועברו לנתבעים 1 ו-2 בשל חריגות בנחלה.
2. עוד טוענת התובעת כי רק בשנת 2017, לאחר כ-8 שנים מיום חתימת ההסכם וקבלת החזקה בנחלה, ולאחר מספר ביקורים של פקחים מטעם רמ"י אשר מצאו כי השימושים החורגים לא הוסרו, הודיעו הנתבעים לרמ"י על הסרת החריגות.
3. מנגד טוענים הנתבעים, כי בנחלה נעשתה בנייה של סככות, הצבת מכולות, ובית ספר לרכיבה, עוד בתקופת התובעת, ומשכך אין לייחס את חריגות הבנייה והשימושים החורגים לנתבעים. עם היוודע דרישת רמ"י באשר לחריגות האמורות פעלו הנתבעים באופן מיידי להסרתם. לא זו אף זו, אלא שאורוות הסוסים אף הושכרו בתקופת התובעת לצד ג', יצחק ארביב (להלן: "ארביב"), והיה על הנתבעים להתמודד עם שוכר זה ותביעה לפינויו ועם קיומן של החריגות. הנתבעים מוסיפים בעניין זה, כי הם זכאים לשיפוי או קיזוז בגין הוצאות פינויו של ארביב בסך של 70,000 ₪, וכן 58,000 ₪ בגין דמי השימוש החורג שנאלצו לשלם בעטיין של חריגות התובעת.
4. בסיכומי תשובתה הגיבה התובעת לטענות אלה, וטענה כי ב-30.10.90 ניתן היתר בניה מס' 20972, המתיר לבנות תוספת לבית המגורים ובנוסף היתר לקרות את הסככה הקיימת ולהקים אסם הספקה לסוסים. עוד היא מציינת כי הנתבעים היו מודעים לכך, שכן מידע זה  מופיע בדוח שמאי משנת 2008 שהוצג בפני הנתבעים (צורף כנספח ב' לסיכומי התובעת). על פי חוות דעת זו פעלה התובעת לפנות כל בניה לא חוקית או חורגת שהייתה במקום. התובעת פינתה מבנה יביל אחד שלא היה לו אישור, עובר למכירת  זכויותיה בנחלה, ובכך השלימה את פינוי החריגות עובר לכריתת הסכם המכר.
5. כמו כן, טוענת התובעת כי הנתבעים כלל לא העלו את נושא חריגות הבנייה עד ליום שבו החלה התובעת לנהל הליכים משפטיים בעניין. התובעת מבקשת להיתלות בעניין זה גם בעובדה כי בכלל המכתבים מאת רמ"י וכתב ההגנה שהוגש במסגרת הבקשה לצו עשה (נספח 26 לכתב התביעה; להלן: "כתב ההגנה של רמ"י בבקשה לצו עשה") לא הועלתה כל טענה פוזיטיבית מצד רמ"י באשר לקיומן של חריגות קודם לשנת 2014.
6. לשם בירור הטענות האמורות יש להידרש למספר אסמכתאות שהובאו לעיוני, ובהן כתב ההגנה של רמ"י בבקשה לצו עשה – אשר מוחזקת כרשות מנהלית נטולת אינטרס בהליך זה; כתב ההגנה של רמ"י בהליך דנן (אשר התביעה כנגדה נמחקה בהמשך ההליך); מכתביה של רמ"י ותכתובות בין הצדדים.
7. אכן, בכתב ההגנה של רמ"י בבקשה לצו עשה לא הוזכר כי היו חריגות בשנת 2010. בסעיף 9 לכתב הגנה זה נטען כי "מבדיקה שנערכה על ידי מפקח מטעם הרשות במאי 2010 נמצא, כי בחצר הבית בית גידול וטיפול בסוסים הכולל גדרה-מאננג', חצר סוסים וכן מבנה איסכורית ריק", אך לא נטען כי דובר במבנים או שימושים חורגים. בסעיף 24 נטען, כי "ביום 26.6.14 התקבל ברשות דו"ח פיקוח, ממנו עולה כי בשטח המשק פועל בית ספר לרכיבה, 3 מכולות וסככה ללא היתר". עוד נטען בכתב ההגנה לצו עשה, כי רמ"י מסרה על כך הודעה לעו"ד צביקל ביום 8.7.14 (צורף כנספח 8 לכתב התביעה דנן), וביום 22.7.14 הודיע עו"ד צביקל לרמ"י כי המבנים האמורים לא שייכים לתובעת וכי יש להפנות את הדרישה להריסתם לנתבע 1, המחזיק בנחלה. בתגובה הודיעה רמ"י לתובעת והנתבעים ביום 2.9.14, כי העברת הזכויות טרם הושלמה וכי יש לפעול להסדרת הקיים במשק וכי עד להסדרה כאמור תימנע רמ"י מהעברת הזכויות לנתבעים.
8. בהמשך כתב ההגנה של רמ"י לצו עשה, נטען שבדיקה נוספת שנערכה בנחלה ביום 5.3.15 העלתה שהשימוש החורג טרם הופסק. כן נאמר, כי ביום 30.8.15 פנתה התובעת לרמ"י בבקשה להשלים את הליך העברת הזכויות ולהנפיק שובר לתשלום דמי הסכמה, וכי ביום 2.9.15 השיבה רמ"י לתובעת כי כל עוד לא יוסדר המצב הקיים בנחלה לא ניתן להנפיק שובר לדמי הסכמה. עוד הוסיפה רמ"י וטענה כי ביום 12.3.17 פנו אליה הנתבעים בבקשה לחידוש הטיפול בהעברת הזכויות משהוסדרו כל חריגות הבנייה, וכי במכתב מיום 18.6.17 השיבה להם רמ"י ועדכנה כי לפי דו"ח פיקוח עדכני ישנו שימוש חורג למטרת מרפאה וטרינרית. ביום 28.6.17 הודיעו הנתבעים לרמ"י שהקליניקה פונתה. ביום 21.11.17 הוזמנה שומה לדמי שימוש בגין השימוש החורג, ביום 12.12.17 התקבלה הערכת השמאי, וביום 28.12.17 בוצע התשלום עבור השימוש החורג (על פי המסמכים שצורפו לכתב ההגנה, תשלום זה שולם על ידי הנתבעים). כל זאת לעניין האמור בכתב ההגנה של רמ"י במסגרת צו העשה.
9. במסגרת כתב ההגנה בתביעה דנן, הוסיפה רמ"י וטענה כי לא נמצא אצלה כל תיעוד לביקורו של פקח מטעמה בשנת 2009 ולקביעה כי לא היו אז חריגות. כן נמצא, כי ביום 16.5.10 (לאחר העברת החזקה לידי הנתבעים) נערכה בדיקה על ידי פקח מטעמה, ממנה עלה כי קיימת חוות סוסים פעילה המהווה שימוש חורג. בהתאם למדיניות האגף החקלאי ברמ"י הצהירו הנתבעים בשלהי שנת 2011 כי מדובר בחוות סוסים לשימוש עצמי. עוד מוסרת רמ"י, כי ביום 13.3.17 התקבלה ברשות בקשת הנתבעים לשלוח מפקח פעם נוספת לשם קידום הליך העברת הזכויות. מדו"ח פיקוח מיום 14.6.17 עלה כי אמנם השימושים החורגים הקודמים טופלו, אולם התגלתה מרפאה וטרינרית המהווה שימוש חורג. רק בבדיקה שהתקיימה ביום 26.6.17 נמצא כי לא מתקיימים עוד שימושים חורגים.
10. לכך יש לצרף את האמור במכתביה של רמ"י לאורך השנים. כך, במכתב של רמ"י מיום 8.5.12 (נספח 21 לכתב התביעה) נמסר בסעיף 4: "ידוע לנו כי האורווה היתה קיימת ביום המכירה, כמו כן מאושרים על ידי המנהל בריכת שחיה, בריכת נוי, סככת רפת...". במכתב נוסף מיום 24.6.18, מסרה כי "בשנת 2014 התקבל דוח פיקוח כי קיימות הפרות בנחלה, אשר הופסקו רק באמצע שנת 2017." כמו כן, בהודעת מייל מאת התובעת לעו"ד צביקל מיום 21.7.14 (צורף כנספח 25 לכתב התביעה), מסרה התובעת כי "כל העסקים והמבנים המוזכרים במכתב מהמינהל הם של ישי."

מהאמור עולות מספר מסקנות:

1. ראשית, השימוש באורוות הסוסים היה בהיתר ככל שדובר בשימוש פרטי. עם זאת, שימוש מסחרי, ובכלל זה בית ספר לרכיבה, היה בניגוד להיתר רמ"י ולכן היווה שימוש חורג (ר' בעניין זה דו"ח רמ"י מיום 26.6.14). מטענות הנתבעים והנספחים שצורפו עולה כי התובעת עצמה השכירה את אורוות הסוסים לצד ג' לשימוש מסחרי. כך, קובע סעיף 8.1 להסכם השכירות בין התובעת לבין ארביב (לתקופה שבין 1.2.09-31.1.10, וכן אופציה של "שנה+שנה"; נספח 1 לכתב ההגנה), כי: "מטרת השכירות הנה אך ורק לחוות סוסים – אכסון, פנסיון לסוסים, גידול, קניה ומכירה, לימוד רכיבה, רכיבה טיפולית (מטרת השכירות)". התובעת אינה מתייחסת בסיכומיה כלל לטענות אלה, ודומה כי שתיקתה בעניין רועמת.
2. עם זאת, אין בידי לקבל את עתירת הנתבעים לשיפוי או קיזוז עבור ההוצאות שנגרמו להם בגין הפרה זו על סך 70,000 ₪ ולו מן הטעם כי לא צורפה כל ראיה בעניין. הנתבעים אף לא הציגו כל פניה מצדם לתובעת במהלך השנים, במסגרתה הם טוענים לאותם שימושים חורגים. ועוד אוסיף בעניין זה, כי חזקה על הנתבעים אשר הצהירו בהסכם המכר שבדקו את הנחלה בטרם רכישתה (סעיפים 3.1 ו-3.2 להסכם המכר) כי היו מודעים לחריגות אלה. סביר להניח שהדבר הוסכם בין הצדדים, כאשר הנתבעים ביקשו ליהנות מדמי השכירות של השכרת האורוות, וזאת חרף השימוש החורג. 
3. שנית, באף לא אחת מהאסמכתאות האמורות ציינה רמ"י בקביעה פוזיטיבית כי לא היו בנחלה שימושים חורגים קודם לשנת 2010. התייחסותה של רמ"י לעניין נדרשה בשנת 2014 לאחר שזו הודיעה כי תמשיך בהליך העברת הזכויות חרף המחלוקת באשר לחוקיות תשלום דמי הכניסה. אז התגלו לטענת רמ"י השימושים החורגים. מכך לא ניתן ללמוד כי שימושים כאמור לא התקיימו אף קודם לכן, וכטענת הנתבעים עוד מתקופתה של התובעת. זאת ועוד, הסכם השכירות האמור עם ארביב מוכיח כי אכן היו חריגות עוד קודם להעברת החזקה, כך שגם אם הדבר נסתר בזמן אמת מעיני רמ"י הרי שאין בכך כדי לשנות את העובדות האמורות.
4. בהקשר זה יש לדחות גם את טענת התובעת כפי שנטענה במסגרת כתב התביעה, לפיה פקח מטעם רמ"י אשר ביקר בנחלה ביום 4.11.09 לא מצא כל חריגות או שימושים חורגים. לטענה זו לא צורפה כל ראיה תומכת. יתירה מכך, רמ"י ציינה כאמור בכתב הגנתה לתביעה דנן כי לא נמצא אצלה כל תיעוד לקביעה כי ב-2009 ביקר פקח מטעמה וכי בביקור מיום 16.5.10 נמצא כי קיימת חוות סוסים פעילה המהווה שימוש חורג.
5. שלישית, יש לדחות את טענת התובעת לפיה לא הייתה מודעת כלל להפרות וחריגות הבנייה שבוצעו במקרקעין עד שנחשפה לכתבי בי-הדין במסגרת הבקשה לצו עשה. לא ברור כיצד מעלה התובעת טענה זו, נוכח המכתב ששלחה רמ"י לעו"ד צביקל ביום 8.7.14 אודות החריגות, תגובתו למכתב זה מיום 22.7.14, מכתב נוסף של רמ"י מיום 2.9.14 לפיו עד להסדרת השימושים החורגים ותשלום בגינם לא יועברו הזכויות, וכן תגובתה של רמ"י מיום 2.9.15 לפניית התובעת לפיה לא יונפק שובר הסכמה בטרם יוסדרו החריגות.
6. רביעית, מלבד טענת התובעת בזמן אמת (הודעת המייל לעו"ד צביקל 21.7.14) לא צורפה כל אסמכתא כאמור לפיה לא החלו החריגות עוד בתקופה שקדמה להעברת החזקה לידי הנתבעים. על אף שככל הנראה הוסיף הנתבע על החריגות הקיימות אף חריגות משל עצמו, כדוגמת המרפאה הוטרינרית (ויוער בעניין זה כי הנתבע הוא וטרינר במקצועו), הרי שלמצער ההפרות באשר לבית הספר לרכיבה, הורתן בתובעת.
7. בשולי הדברים אציין, כי לא מצאתי בהפניית התובעת לדו"ח שמאי המקרקעין משנת 2008, קודם להסכם המכר, כדי להוכיח את טענותיה לפיהן החריגות בוצעו לאחר זמנה.
8. קביעות אלה יש בהן גם כדי להשליך באשר לטענת הנתבעים לקיזוז או שיפוי בגין השימושים החורגים, שכן כאמור גם לנתבע עצמו יש יד ורגל בדבר השימושים החורגים. משכך,  ובהיעדר ראיות חותכות באשר לחלקו של מי מהצדדים באיזו הפרה ומשך הזמן שנמשכה ובאשר להיתכנות לפירות ממנה נהנו הנתבעים בזמן ההפרות, אני קובע על דרך האומדנה חלוקת אחריות בין הצדדים באופן ש כל אחד מהצדדים יישא במחצית החבות בגין השימושים החורגים. בהינתן שדמי השימוש ששולמו הם בסך של 57,718.02 הרי שמדובר בסך של 28,859 ₪ עבור כל אחד מהצדדים, ובכלל זה גם התובעת. 

הגורם לעיכוב בהעברת הזכויות והנפקת שובר ההסכמה ע"י רמ"י (סיכום ביניים)

1. עולה מן המקובץ, כי התובעת או מי מטעמה הגישו בתחילה לרמ"י בקשה להעברת הזכויות בנחלה אשר נפלה בה טעות שניתן להגדירה כטעות טכנית. טעות זו הביאה לידי כך שאישורה של האגודה השיתופית לקבלת הנתבעים כחברים בה נדרשה פעם נוספת, אלא שהאגודה סירבה לאשר החברות מאחר שהנתבעים לא הסכימו לשלם את דמי הכניסה לאגודה.
2. ואבהיר, אני מודע לטענות הנתבעים בעניין זה, לפיהן הטעויות אשר נפלו בבקשה להעברת הזכויות אינן טעויות של מה בכך, שכן הן נגעו לגודלה במ"ר של חלקה ב' ולשטחו של בית המגורים, כאשר טעויות אלה אף הצריכו תיקון הסכם המכר לשם הגשת בקשה חוזרת לרמ"י, ואף הביאו את הצדדים לחתום ביום 25.11.13 על תיקון להסכם. עם זאת, מדובר בתיקון להסכם הכולל עמוד אחד בלבד בעל שלושה סעיפים שבהם המתייחסים כאמור לגודל השטחים בנחלה ותיקון באשר להטלת חבות תשלום המע"מ, ולא התרשמתי כי מדובר בתיקון מסובך או מורכב במיוחד, או כזה שלא ניתן היה לבצעו בתוך זמן קצר מרגע שנתגלתה הטעות.
3. משכך, הגעתי לכלל מסקנה כי עיקר העיכוב נבע בגין המחלוקת באשר לתשלום דמי הכניסה, ולא בגין חוסר במסמכים כאלה או אחרים. בהתאם, ככל שהיו משולמים דמי הכניסה דומה כי תקלה זו הייתה באה על פתרונה בנקל, כאשר כדור השלג האימתני שהלך וגדל מאז ועד היום היה נמס ונעלם כלא היה.
4. מהתכתובות בין הצדדים עולה כי התובעת ובא כוחה עשו כל שביכולתם כדי לנסות ולהשלים את הנדרש (ור' בעניין זה תכתובות מימים 10.4.12, 18.4.12, 18.612, 31.512 ו- 7.4.14) וכי הבעיה העיקרית אשר דרשה טיפול הייתה ההבנה באשר לדמי הכניסה לאגודה השיתופית.
5. אני מפנה בעניין זה לכתב ההגנה של רמ"י בהליך דנן, שם נטען כי הנתבעים פנו אליה בחודש מאי 2013 כשלטענתם האגודה השיתופית "מונעת את העברת הזכויות של משק מספר 1 במושב בן שמן למרות הליך רשמי ותקין של ועדת קבלה במושב", וכן כי "אין המושב מוכן לחתום על מסמכים לשם העברת הזכויות וכל זאת בגלל דמי הסכמה (צ"ל: דמי הכניסה, י.פ.) שהינם דורשים מאיתנו". מדברים אלה עולה, שהנתבעים עצמם מסרו במאי 2013 כי העברת הזכויות נמנעת בשל אי תשלום דמי הכניסה, ולא בשל התקלה הטכנית במילוי טופס הבקשה על ידי התובעת.
6. עוד אני מפנה לטענות הנתבעת 2 בעצמה במסגרת כתב תשובתה בבקשה לצו העשה (נספח 35 לכתב התביעה), לפיהן:

"כל הסכסוך בעניין אי רישום זכויות המשיבים 3 ו-4 אצל המשיבה 2 (רמ"י) הורתו בדרישה לא חוקית של המשיבה 1 להתנות את מתן אישורה להעברת הזכויות, בתשלום סכום של 60,000 ₪".

ובהמשך:

"להפתעת הכל, המשיבה 1 התנתה את חתימתה ואישורה על גבי המסמכים המתוקנים (תיקון טכני/טעות קולמוס בלבד) בתשלום סכום של 60,000 ₪."

1. אכן, רמ"י ציינה במספר מקומות כי העיכוב נגרם הן בשל היעדר מסמכים והן בשל המחלוקת באשר לחוקיות דמי הכניסה (ר' בעניין זה מכתבה של רמ"י מיום 22.4.14; סעיפים 39, 40.1 בכתב ההגנה להליך דנן), כאשר מוסכם שהמסמכים הדורשים תיקון הוגשו רק ביום 30.12.13. יחד עם זאת, הדבר אינו סותר את העובדה שבמהלך התקופה האמורה ניטשה מחלוקת באשר לתשלום דמי הכניסה וכי במצב דברים זה גם תיקון הבקשה והגשת המסמכים מחדש לא היה בהם כדי  להועיל, עד שתיפתר המחלוקת האמורה. כמו כן, ייתכן בהחלט כי רמ"י אינה מודעת לכלל ההתנהלות בין הצדדים והתכתובות ביניהם וכפועל יוצא לתמונה במלואה, כפי שמוצגת עתה בפניי מותב זה.

על כל פנים, ולאחר שרמ"י הודיעה במכתב מטעמה בשנת 2014 כי תמשיך בהליך העברת הזכויות חרף היעדר אישור האגודה השיתופית, נבע העיכוב מקיומם של שימושים חורגים בנחלה. שימושים אלה כאמור, החלו בחלקם עוד בתקופת התובעת, בעוד שאחרים החלו בתקופת הנתבעים (ובעיקר הנתבע) והם אלה שנהנו מפירותיהם. ההפרות האמורות הופסקו ביולי 2017 בלבד, כאשר בנובמבר 2017 הגישה התובעת את הבקשה לצו עשה.

1. עולה איפוא, כי ניתן לקבוע שתחילתו של העיכוב נגרם בעיקר בגין היעדר תשלום דמי הכניסה, סוגיה אשר כאמור ניתן היה לפתור באמצעות הפקדת הכספים בנאמנות או תשלום תחת מחאה. באשר לתקופה שלאחר שנת 2014 נגרם העיכוב בשל השימושים החורגים, כאשר דומה שגם עיכוב זה ניתן היה להביא לסיום במהרה תוך הפסקת שימושים אלה ושמירת הטענות בעניין (ככל שהיו) כלפי התובעת.
2. עם זאת, וחרף האמור דומה כי גם בעניין זה התנהלו הנתבעים בעצלתיים ולא פעלו להסרת החריגות במהירות הנדרשת והאפשרית. בעניין זה אזכיר פעם נוספת, כי לא נמצא בראיות שהוצגו בפניי כל תיעוד באשר לפניית הנתבעים לתובעת בעניין זה, וכי היה על הנתבעים, אשר היו מיוצגים כאמור בעת החתימה על הסכם המכר, לבדוק את דבר קיומם של ההיתרים בנחלה, ומשכך גם לפתחם רובצת האחריות בעניין זה. קביעה זו מובילה אותנו לשאלה הבאה והיא: האם הפרו הנתבעים את הסכם המכר?

הפרת ההסכם על ידי הנתבעים

1. לטענת התובעת, בהתאם לסעיף 4.1 להסכם המכר, העסקה כולה כפופה לקיומו של התנאי המתלה הקבוע בסעיף 2.6 להסכם: קבלת הנתבעים כחברים באגודה השיתופית. כמו כן, התובעת מפנה לסעיף 6 להסכם המכר הקובע כי הקונה מתחייב למלא אחר כל התנאים הנדרשים ממנו על ידי המושב כתנאי לקבלתו כחבר ולעשות כמיטב יכולתו כדי להתקבל כחבר במושב. מאחר שתנאי מתנאי האגודה, אשר היה ידוע לנתבעים טרם החתימה על הסכם המכר, הוא תשלום דמי כניסה על ידי חבר חדש (דרישה המעוגנת גם בתקנה 4(א) לפרק ג' של תקנון האגודה) ומאחר שהנתבעים לא פעלו כדי לשנות החלטה זו, הפרו הנתבעים את הסכם המכר. כל מניעה, באם הייתה, התלויה בתובעת – הוסרה, וככל שזו נוצרה יש לייחסה לפועלו של הנתבע 1.
2. מנגד טוענים הנתבעים, כי מסעיף  2.5 להסכם ניתן ללמוד שחובת תשלום דמי הכניסה חלה על התובעת, טענה אשר נדחתה כאמור. עוד הם טוענים, כי ככל שלא הושלם רישום הזכויות, על התובעים להפנות טענותיהם כלפי רמ"י אשר סירבה להנפיק את שובר דמי ההסכמה, וכן כלפי האגודה השיתופית אשר ביקשה לגבות כספים שלא כדין. הנתבעים גם דוחים את הטענה כי העיכוב ברישום נגרם כתוצאה מחריגות ושימושים שהחלו בתקופתם. 

100. סעיף 2.6 להסכם המכר קובע תנאי מתלה, לפיו:

"המוכר מצהיר כי העברת הזכויות ו/או ביצוע העסקה דנן מותנית ותלויה בתנאי מתלה, קרי- קבלת הרוכש כחבר באגודה. כל צד מתחייב בזאת לפעול בכל דרך ראויה, ובשיתוף פעולה מלא, לצורך קבלת אישור ממוסדות האגודה לקבלת הרוכש כחבר האגודה. במידה ולא יתקבל האישור מהאגודה כאמור שלא כתוצאה ממעשה או מחדל באחריות מי מהצדדים, יתבטל חוזה זה וייחשב כאילו לא נכרת וכל הכספים ששולמו ו/או הופקדו יושבו לרוכש בצירוף הפירות עליהם".

כמו כן, סעיף 3.2 להסכם המכר קובע כדלקמן:

"הרוכש מתחייב לקבל לידיו את הנחלה במועדים ובתנאים הנקובים בחוזה, למלא את כל התחייבויותיו לפי החוזה, ובכלל זה לפעול כמיטב יכולתו על מנת להירשם כבעל הזכויות בנחלה ברישומי המושב הסוכנות והמנהל"

וכך קובע סעיף 6:

"מובהר בזאת כי הקונה מתחייב למלא אחר כל התנאים הנדרשים ממנו ע"י המושב כתנאי לקבלתו כחבר ולעשות כמיטב יכולתו כדי להתקבל כחבר במושב. לקונה תהא הזכות לפעול כדי לשנות את החלטה כאמור, ותינתן לו השהות למצות את כל ההליכים, אם יבחר בכך, כדי לקבל את אישור האגודה וזאת בתוך תקופה של עד 6 חודשים ממועד חתימת ההסכם. במידה ועד ליום 18.11.09 לא התקבל אישור האגודה על קבלת הקונה כחבר האגודה והסכמתה לרכישת הנחלה (שלא כתוצאה ממעשה או מחדל המיוחס למוכר), יהא רשאי המוכר לבטל את ההסכם דנן, הסכום המצוי בידי הנאמן יושב לרוכש בצירוף פירותיו וכן לכל צד לא תהא טענה כנגד האחר".

101. נשאלת אם כן השאלה, האם ניתן לקבוע שהנתבעים פעלו בכל דרך ראויה וכמיטב יכולתם, תוך שיתוף פעולה מלא, לצורך קבלת האישורים הנדרשים? האם עמדו בתנאים להם התחייבו, וביניהם "למלא אחר כל התנאים הנדרשים ממנו ע"י המושב כתנאי לקבלו כחבר ולעשות כמיטב יכולתו כדי להתקבל כחבר במושב"? לטעמי, התשובה לשאלה זו היא בשלילה.
102. כפי שהובא לעיל הרי שהאגודה השיתופית הסכימה כבר בשנת 2012 (כך עולה ממייל מיום 18.6.12 שנשלח ממשרדו של עו"ד צביקל לעו"ד נוקראי אשר צורף כנספח 9 לכתב התביעה) כי הנתבעים יעבירו את דמי הכניסה הנדרשים לידי נאמנות עד אשר תתברר סוגיה זו, אולם הם לא פעלו כאמור ובכך לא פעלו להקטנת הנזק ולקיום ההסכם. זאת ועוד, מהנספחים שצורפו לכתב התביעה עולה תמונה, לפיה התובעת היא ש"רודפת" אחר הנתבעים כדי למלא את חלקם בהסכם ולהעביר את הרישום בזכויות ואילו הנתבע 1 מגלה אדישות, ככל הנראה בהיעדר אינטרס להעביר את הזכויות על שמו.
103. כך, בהודעת מייל של התובעת לעו"ד צביקל מיום 7.4.14 (נספח 12 לכתב התביעה) כתבה התובעת כי:

"עדכנתי את ישי בר דב בהתנהלות בין המושב למינהל. הוא עסוק כרגע בגיוס הכסף לקנות את החלק של גרושתו במשק, לכן לא מעניין אותו שהם לא יכולים למכור את המשק כי הוא עדיין על שמי. כשאמרתי לו שיש אפשרות שהוא לא יתקבל כחבר באסיפת חברים בגלל ההתנהגות שלו, הוא ענה (די בבוטות) שלא מעניין אותו אם יקבלו אותו כלל, ואף אחד לא יוכל ולא יעז להוציא אותו משם. נראה שמבחינתו אין כל לחץ לסיים את ה"פרשה הצדדית" שנוגעת אלי. הוא הציע לי לפנות לבג"צ. אני לא רואה את עצמי בבתי משפט יותר בחיי אלה. אין לי את השנים, האנרגיה ואף לא את המשאבים. האם אין כל סנקציה שאפשר להפעיל?...."

מעבר לחוסר האונים הברור של התובעת, דומה כי ניתן להתרשם שלפחות בשלב זה, הנתבע 1 לא נאות לשתף פעולה כדי להביא לסיום ההליך ורישום הזכויות כפי שהתחייב בהסכם המכר, וכי כדברי התובעת כלל לא עניין אותו באם יתקבל כחבר באגודה השיתופית, אם לאו. כל זאת, חרף התחייבויותיו בהסכם המכר כאמור.

104. ואדגיש, אני ער לעובדה כי הדברים נאמרים מפיה של התובעת ואין כל הוכחה שאכן נאמרו על ידי הנתבע ומשכך אין הם אלא עדות מפי השמועה. עם זאת, הן בפסיקה והן בחקיקה קיימים חריגים לכלל האוסר עדות מפי השמועה. דוגמא לחריג מסוג זה הוא "רס גסטה" (res gestae) – מושג המשמש אכסניה לקבוצת אמרות המוכרות כחריגים לכלל הפוסל עדות מפי השמועה. המכנה המשותף  המאגד אמרות אלה נעוץ בעצם היכולת לסמוך על אמתותן כקרובות יותר ל"עדות מקור" מאשר ל"עדות מפי השמועה", ועל כן ניתן להעביר את נקודת הכובד מעניין הקבילות לשאלת המשקל (י' קדמי, על הראיות, חלק שני, תש"ע -2009, עמ' 587-588; להלן: "קדמי").
105. במסגרת אמרות הנחשבות כ"רס גסטה", ניתן למנות גם "אימרות המלוות 'מעשה' ומסבירות את עשייתו" (קדמי, 594-595). בעניין זה, הכלל הוא כי אמרה – בכתב או בע"פ – המלווה מעשה שאומר האומר, ואשר יש בה כדי להאיר את המעשה ולהסבירו, תתקבל כראיה לאמיתות תוכנה. דברים אלה באו לכלל ביטוי בע"א 6/51 קירשבאום נ' קרויניק ח 645, כאשר נדונה שאלת קבילותם של מכתבים ששיגר אדם לאחיו, ובהם הודיע לו כי שלח לאדם מסוים כסף עבורו. וכך נכתב באותו עניין:

"מסכימים אנו עם טענתו של מר שרף, כי בהיותם אמירה המלווה את פעולת התשלום, לא היה בהם, בשני מכתבים אלה, כדי להוכיח כי אחי התובע הוא הוא ששלח את הסכום הנדון. כשרות הראיה, מחמת היותה חלק מן הres gestae-, נעוצה במקרה אשר לפנינו בכך שאין להפריד בין פעולת התשלום לבין הדברים שנאמרו על ־ידי המשלם בעת התשלום; שני הדברים האלה מהווים עיסקה אחת. הוכח משלוח הכסף בלבד, הרי זו פעולה המשתמעת לכמה פנים; כי יתכן שהכסף נשלח כהלואה, כמתנה, לפרעון חוב קודם ועוד. אך דברי־הלואי שנאמרו בשעת מסירת הכסף הם המרחיקים את הספק ומבהירים למה התכוון שולח הכסף; הדברים משלימים, איפוא את מעשיו ומשווים להם את אפיים המשפטי; הם מאפשרים לנו לקבוע אם נשלח הכסף בתורת הלואה או בתורת מתנה. היוצא מכאן, כי דברי־הלואי אינם יכולים לבוא במקום הראיה על משלוח הכסף, שהיה טעון הוכחה, ואינם כשרים להוכיח משלוח זה גופו. כתחליף להוכחת משלוח הכסף אין לדברי לואי כל ערך הוכחתי: רק אם הוכח משלוח הכסף בדרכים אחרות יכולים דברי הלואי של השולח להשלים את פעולת המשלוח ולהסביר שמתנה לתובע נשלחה כאן."

עינינו הרואות, כי האמרה המלווה את המעשה אינה יכולה לבוא בפני עצמה וכי אין היא אלא משלימה קיומן של הוכחות אחרות. ובמילים אחרות, כוחה הראייתי של אימרה כאמור מצומצם להארתו ולהסברתו של המעשה אותו היא מלווה, להבדיל מהוכחת עצם עשייתו של המעשה כשלעצמו.

106. אם ניישם דברים אלה לענייננו, הרי שאמרותיה של התובעת בתכתובת המייל שהובאה לעיל מתארות את מעשיה – פנייתה לנתבע ושיחותיה עמו – והן ללא כל ספק משתלבות עם שאר הראיות והנסיבות והלך הדברים כפי שהוצג לעיל. ויודגש, אף שלא ניתן לקבוע שדברים אלה אכן נאמרו על ידי הנתבע, ברי כי ניתן ללמוד על הלך רוחה של התובעת וסערת הרגשות נוכח תגובתו של הנתבע ותחושתה בדבר חוסר רצונו לשתף פעולה. ועוד אוסיף, כי הנתבע לא הכחיש אמירות אלה כהוא זה, וגם לכך יש לתת משקל.
107. כאמור, גם כלל הנסיבות העולות מן הראיות אינן מצביעות על כך שלנתבע היה עניין כדי לזרז את ההליכים ולקדמם. כך, בניגוד לתכתובות רבות בין התובעת לעו"ד צביקל וגורמים אחרים, ניכר כי פניות ופעולות דומות כמעט שלא ננקטו על ידי הנתבעים. יתירה מכך, התכתובות בין הצדדים, אשר הובאו בפירוט לעיל, מראות גם הן כי התובעת ובא כוחה – עו"ד צביקל, ניסו להציע פתרונות אפשריים וביקשו לקדם את קיום הסכם המכר ככל שניתן, תוך שאף הזהירו מפני נזקים כספיים שעלולים להיות מושתים על התובעת (ר' תכתובות מייל מימים 21.9.12, 28.7.11 ו- 20.7.11). אני סבור כי אמירה זו אינה נכונה באשר לנתבעים אשר בחרו לנהל מלחמה מול האגודה השיתופית (אשר ייתכן בהחלט שהייתה מוצדקת) כאשר התובעת ניצבת בתווך.
108. ויובהר, אינני נדרש עתה לטענה בדבר השאלה האם אכן מדובר בגבייה חוקית או שמא גבייה אסורה. כל שאני נדרש אליו הוא התנהלות הנתבעים אל מול התובעת וההתחייבויות אותם נטלו על עצמם מתוקף הסכם המכר והאם אלה קוימו על ידם. באשר לשאלה זו ברור כי הנתבעים לא פעלו כאמור, וכי היו מונחות לפתחם אפשרויות פעולה אחרות אשר היו מונעות את הנזקים והפגיעה בתובעת ומבלי שייגרם להם חיסרון כיס (כך, כאמור, הפקדת דמי הכניסה בנאמנות או תשלום תחת מחאה).
109. כמו כן, הנתבעים גם לא מילאו חובותיהם בהתאם לסעיף 3.2 ולא פעלו כמיטב יכולתם להירשם כבעלי הזכויות, כאשר בהמשך לא הסירו במהירות האפשרית את השימושים החורגים שהיו בנחלה. כך, התובעת מפצירה בנתבעים פעם אחר פעם לפעול לקידום הנושא, ואף פעלה לביטולו בשנים 2015-2016, אך דומה כי הבקשות נפלו על אוזניים ערלות. ויוער בעניין זה, כי לא ברור מהראיות שהוצגו בפניי מדוע לא עמדה התובעת על ביטולו של הסכם המכר ומדוע זנחה את הודעות הביטול שנשלחו על ידה לנתבעים ובא-כוחם, עו"ד נוקראי (נספחים 10-11 לכתב התביעה), אולם ממילא ברי שלא ניתן לטעון כי התובעת לא פעלה וישנה על זכויותיה. לא זו אף זו, הודעות ביטול אלה רק ממחישות את חוסר ההיענות ושיתוף הפעולה מצד הנתבעים, שאף לא הציגו כל ראיה לפיה הגיבו להן וניסו להניא את התובעת מלקיימן.
110. עינינו הרואות, כי הנתבעים הפרו את ההסכם ואת חובתם לקיימו, תוך שפעלו באדישות והיעדר שיתוף פעולה לשם מילוי חובותיהם. כעת, יש לקבוע את באילו סעדים, אם בכלל, מזכות הפרות אלה את התובעת.

הפיצוי המוסכם

111. סעיף 17.1 להסכם המכר קובע הסדר לפיצוי מוסכם במקרה של הפרת ההסכם על ידי מי מהצדדים, וזו לשונו:

"הפר צד התחייבות יסודית כלשהי על פי הוראות החוזה ובוטל ההסכם כדין, ישלם המפר לצד המקיים סכום בש"ח השווה ל-450,000 ₪ (ארבע מאות וחמישים אלף ₪) וזאת כדמי נזק ופיצוי קבועים ומוערכים מראש, בלא צורך בהוכחת הנזק ומבלי לגרוע מכל יתר התרופות העומדות לצד המקיים בגין ההפרה, כולל זכותו לאכיפת החוזה או ביטולו וכן לקבלת כל סעד אחר שהוא זכאי לו לפי הוראות החוזה ו/או על פי דין".

112. בעניין זה אני מקבל את טענת הנתבעים, לפיה סעיף זה קובע מפורשות שהזכות לפיצוי מוסכם קמה לצד המקיים את ההסכם רק עם ביטולו כדין של הסכם המכר. משההסכם לא בוטל, והתובעת דווקא עומדת על אכיפתו, הרי שאין היא זכאית לפיצוי.
113. אני דוחה את טענת התובעת לפיה הוראה כי פיצוי מוסכם יחול רק בביטול ההסכם אינה מתיישבת עם הוראות החוק. כוונת הצדדים בעניין זה ברורה ונכתבה באופן מפורש, ולא ברור כלל איזה חוק היא סותרת. חופש החוזים והאוטונומיה של צדדים לחוזה הם עקרונות ידועים במחוזותינו וככל שהצדדים ביקשו לנסח את הסעיף באופן האמור, הרי שלא הייתה בפניהם כל מניעה לעשות כן (ע"א 8506-13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (פורסם בנבו, 23.8.15)). כמו כן, אין באפשרותי להתייחס לטענת התובעת לפיה ככל שהייתה מבטלת את ההסכם היה הדבר מיטיב עמה, שכן אפשרות זו הייתה פתוחה בפניה לאורך כל הדרך והיא זו שהחליטה לעמוד על אכיפתו (הגם שבמהלך הדרך ביקשה ליישם אפשרות זו, אולם חזרה בה בהמשך).

רכיב הריבית וההצמדה לדמי ההסכמה לרמ"י

114. כאמור, טוענת התובעת לנזק בסך של 89,744 ₪ בגין הריבית וההצמדה שצורפו לדמי ההסכמה לרמ"י. התובעת מבקשת לבסס טענתה זו על סעיף 10 לחוק החוזים – תרופות, הקובע כי:

"הנפגע זכאי לפיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה ושהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

לדבריה, מאחר שהנתבעים הפרו את ההסכם ומאחר שהיה עליהם לצפות מראש את הנזקים שנגרמו בעניין זה, יש לחייבם בפיצויים. הנתבעים מצדם, כופרים כאמור בטענה לפיה הפרו את ההסכם ועל כן ממילא כופרים בדרישה לחייבם בתשלום הריבית וההצמדה.

115. כפי שקבעתי לעיל, הנתבעים הפרו את הסכם המכר. כמו כן, היה על הנתבעים לצפות מראש את הנזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מהפרה זו, וזאת ביתר שאת לאחר שעו"ד צביקל הביא את ההיתכנות לקיומם עוד בטרם נגרם מרביתו. הנתבעים פעלו בניגוד להתחייבויותיהם בהסכם המכר, אשר היו ידועות להם בטרם החתימה עליו, ולא פעלו למניעת הנזק או למצער להקטנתו כאשר היה באפשרותם לעשות כן. על כן אני קובע שיש לחייבם בגין ראש נזק זה.

סוגיית היטל ההשבחה – הלכת בלוך

116. נזק נוסף לו טוענת התובעת הוא חיובה בהיטל השבחה. בטרם אביא את טענות הצדדים בעניין אסכם בקצרה את הרקע העובדתי הנוגע לעניין:
117. ביום 10.6.09, בסמוך למועד החתימה על הסכם המכר, הנפיקה הועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין, אישור לרישום העברת זכויות במקרקעין לפיו "לא חל היטל השבחה" (להלן: "אישור הועדה").
118. ביום 3.9.14 ניתן ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך (פורסם בנבו, 3.9.14) (להלן: "הלכת בלוך") פסק דינו של בית המשפט העליון. בהתאם לפסק הדין נקבעה הלכה, לפיה בניגוד לנעשה עד לאותו מועד, הרי שגם ברי רשות חייבים בתשלום היטל השבחה. כך נקבע, כי יש לאמץ למונח חוכר לדורות שבסעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, פרשנות מהותית, לפיה יש לראות בברי רשות במקרקעי המינהל מכוח "חוזה משבצת" - כחוכרים לדורות לצורך חיוב בהיטל השבחה, ולחייבם בתשלומו.
119. בעקבות פניית הרוכשים לקבלת אישור העברה לרשם המקרקעין בחודש נובמבר 2018 ולאור הלכת בלוך, והעובדה כי רישום הזכויות טרם הושלם והן רשומות על שמה של התובעת, הוצאה ביום 11.12.18 שומת היטל השבחה בגין תכניות גז/424/ג' (מיום 13.11.88) וגז/1000 (מיום 28.11.05) בסך של 225,419.02 ₪.
120. התובעת הגישה ערר על שומה זו וביקשה לבטלה, בשל העובדה כי הסכם המכר נחתם עוד בשנת 2009, אז טרם חלה הלכת בלוך. ביום 12.12.19 קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה – מחוז מרכז, כי בדומה למקרים דומים שנדונו לפניה הרי שגם במקרה דנן יש לקבוע שהלכת בלוך חלה למפרע על התובעת, וזאת חרף אישור הועדה שהונפק לה בשנת 2009. עם זאת קבעה ועדת הערר, כי בשל נסיבות המקרה יש להפחית את ריבית הפיגורים ולבטל רכיב זה באופן שהחוב יעמוד על הסך של 107,809 ₪ בלבד, ולא כפי דרישת התשלום הראשונית.
121. ביום 20.1.20 הונפק חשבון היטל ההשבחה המעודכן, וביום 29.1.20 שולם הסכום בהעברה בנקאית מיתרת הכספים שהיו אצל עו"ד צביקל בנאמנות – סה"כ 99,087.60 ₪ (אשר נותרו בחשבון הנאמנות לאחר תשלום דמי ההסכמה) ובתוספת של 8,722 ₪ אשר הועברו לחשבון הנאמנות על ידי התובעת.
122. לטענת התובעת, התוודעה להיטל זה לראשונה עת פנו הנתבעים לבאת כוחה במהלך חודש דצמבר 2018 באמצעות הודעת פקס. כמו כן נטען, כי הנטל לשלם את היטל ההשבחה אינו מוטל עליה, ועל הנתבעים לשלמו. זאת, מאחר שהזכויות לא הועברו על שם הנתבעים בשל מגוון הסיבות אשר אינן תלויות בתובעת ופורטו באריכות לאורכו של פסק דין זה.
123. עוד טוענת התובעת כי כאשר הסכם המכר נחתם בשנת 2009, אף לא אחד מהצדדים הביא במערכת השיקולים את האפשרות שבשנת 2014 תתקבל הלכת בלוך ותביא לחיובה של התובעת למפרע. משכך, הסתמכותה שאין מוטל עליה היטל השבחה הייתה סבירה והיא הייתה מבוססת על הנורמה המשפטית שהייתה נהוגה במועד ביצוע העסקה ודיווח אודותיה לוועדה. זאת ועוד, על אף שהתכניות בגינן הוטלו דמי ההשבחה הן משנים קודמות למכירת הזכויות בנחלה, ככל שהיו מועברות הזכויות במועד, הרי שתשלום ההיטל היה מוטל על הנתבעים והועדה לא הייתה פונה בדרישה לתובעת.
124. מנגד, מפנים הנתבעים לסעיף 16.2 להסכם המכר לפיו כלל התשלומים למינהל (הכוונה לרמ"י) יחולו על המוכר, וכן לסעיף 16.4 להסכם המכר, אשר קובע כי:

"כל היטלים, תשלומים והוצאות מכל מין וסוג שהם, למועצה המקומית ו/או הועד המקומי ו/או בגין כל תכנית החלה על הנחלה ושקיבלה תוקף, עד למועד חתימת הסכם זה, יחולו וישולמו ע"י המוכר. היטל השבחה בגין כל תכנית שתחול על הנחלה ממועד ההסכם ואילך – ישולם ע"י הקונה."

125. לטענת הנתבעים, סעיף זה, קובע מפורשות כי כלל ההיטלים, ובכללם היטל ההשבחה, עד למועד חתימת ההסכם יחולו וישולמו על ידי התובעת. מאחר שהיטל ההשבחה נגבה בגין תכניות משנים 1988 ו-2005, עובר למועד כריתת הסכם המכר, הרי שאין כל ספק שעל התובעת לשלמו. הנתבעים טוענים עוד, כי הצדדים היו מודעים לעובדה כי יוטל היטל השבחה על התובעת ומשכך הופקדו כספים בנאמנות אשר יבטיחו תשלום זה מצד התובעת. הנתבעים טענו, כאמור, גם להתיישנות בגין רכיב זה, אולם טענה זו נדונה בפרקים הקודמים לעיל ונדחתה על ידי. עתה אדון בטענה לראש נזק זה לגופו של עניין:
126. אכן, סעיף 16.4 להסכם המכר קובע באופן מפורש כי התובעת היא שנושאת בנטל התשלום של היטל השבחה בגין כל תכנית החלה על הנחלה ושקיבלה תוקף עד למועד חתימת ההסכם. כזה הוא גם היטל ההשבחה שבענייננו – אשר הוטל, כאמור, בשל תכניות משנים 1988 ו-2005, ובוודאי קודם לחתימה על הסכם המכר. כמו כן, אני נוטה להסכים עם טענות הנתבעים לפיהן נוסח הסעיף מעלה כי האפשרות לחיוב עתידי בשל התביעה שהוגשה בעניין בלוך עמדה לעיני הצדדים. בכך לכאורה, נסתם הגולל על טענותיה של התובעת ואין להשית את התשלום על הנתבעים.
127. ואולם, החיוב הנדון עתה אינו מכוח עילה חוזית כאמור, כי אם מכוח עילה נזיקית בשל הפרת חוזה. בשים לב לקביעתי כי הנתבעים הפרו את הסכם המכר, אין כל מניעה לחייבם בגין נזק שנגרם בהפרה זו, וזאת גם אם במסגרת החוזית הצדדים קיבלו על עצמם חיובים מסוימים ואחרים. אני מסכים עם טענת התובעת, לפיה ככל שהיו הנתבעים עומדים בהתחייבויותיהם ומקיימים את ההסכם הרי שנזק זה, שהתגבש בשנת 2014 עם קביעת הלכת בלוך, לא היה מתממש כלל. יתירה מכך, הנזק התגבש כ-5 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר. מדובר בתקופה ארוכה לכל הדעות, בה אילו היה מתקיים ההסכם לא היה מתגבש הנזק.
128. התובעת פעלה מיד בסמוך לחתימה על הסכם המכר וקיבלה לידיה את אישור הועדה בשנת 2009, ולפיו "לא חל היטל השבחה". אילו הדברים היו מתקדמים כסדרם לא הייתה מחויבת התובעת בהיטל ההשבחה. ואוסיף, אכן נכתב בתחתית אישור הועדה, כי:

 "אישור זה אינו משחרר מתשלום שחל בעת מתן האישור ואשר מסיבה כלשהי לא נתגלה הדבר/ לא נדרש / לא שולם בעת מתן האישור".

אולם בהתייחס לקביעה זו, אני מסכים עם טענת התובעת לפיה המילה "בעת" מצביעה על כך שהקביעה אינה חלה ביחס לתשלום שנוצר או נדרש לאחר מתן האישור. כזה הוא התשלום בענייננו אשר נדרש רק לאחר הלכת בלוך.

129. לסיום אציין, כי אינני מקבל את הטענה לפיה כספי הנאמנות שולמו בעבור הבטחה לתשלום דמי ההשבחה. ברי כי אילו מטרת כספים אלה הייתה הבטחת תשלום היטל ההשבחה לא היה צורך בהפקדתם של 1.2 מיליון ₪, סכום אשר תואם דווקא את דמי ההסכמה. לא זו אף זו, אלא שהתובעת אף נאלצה להוסיף סכום של כ-10,000 ₪ נוספים מכיסה לכספים, שהיו מצויים בנאמנות לשם תשלום דמי ההשבחה, עובדה המחזקת את הטענה כי תשלום כספים אלה לא נעשה להבטחת תשלום זה.
130. משכך, אני קובע כי בהפרת הסכם המכר גרמו הנתבעים לנזק לתובעת בחיובה בהיטל דמי ההשבחה בסך של 107,809 ₪ וכי עליהם לפצותה בגין נזק זה.

סוף דבר

131. עניין לנו בהסכם מכר פשוט בין התובעת לנתבעים אשר נכרת בשנת 2009. הסדרת רישום הזכויות, עניין שנעשה בשגרה בהסכמי מכר, הייתה צריכה להגיעה לקיצה בסמוך לחתימת הסכם המכר ולמצער שנים מספר לאחר מכן. עם זאת, בשל גורמים רבים, ובהם כשל טכני במילוי המסמכים; מחלוקות בין הנתבעים לבין האגודה השיתופית באשר לחוקיות גבייתם של דמי כניסה; הליך הגירושין של הנתבעים ומינוי כונס נכסים לנחלה וחריגות בנייה, התעכב רישום הזכויות עד לעצם כתיבת שורות אלה – כ-11 שנים לאחר החתימה על הסכם המכר.
132. כפי שהובא באריכות לעיל, דומה כי עיקר הכשל והנסיבות האמורות נעוצות בנתבעים, ובעיקר בנתבע 1, אשר הוא המחזיק בנחלה מזה מספר שנים. הראיות שהוצגו לפניי העלו בבירור כי התובעת פעלה ללא לאות כדי לקדם את הליך רישום הזכויות והעברתן על שם הנתבעים, תוך שהיא מזהירה פעמים רבות מהאפשרות שייגרמו נזקים שייווצרו בשל העיכוב. התובעת פנתה פעמים רבות לבא כוחה דאז – עו"ד צביקל, וכן לרמ"י, ולאגודה השיתופית. תחילה, בשנים 2009-2014, במטרה לקיים את הסכם המכר, להביא לקבלתם של הנתבעים כחברים באגודה השיתופית, ולקבל את הסכמתה של רמ"י להעברת הזכויות. בהמשך, בשנים 2015-2016 בניסיון לבטל את הסכם המכר, ולבסוף, בשנת 2017, בניסיון נוסף לקיים את ההסכם, תוך הגשת בקשה לצו עשה לבית המשפט המחוזי.
133. מנגד, לא הציגו הנתבעים כמעט כל ראיה לניסיונות דומים שנעשו מצדם. הנתבעים סירבו בכל תוקף לפעול לשם מציאת פתרון באשר לתשלום דמי הכניסה, וזאת על אף שפתרונות כאמור הוצעו ועל אף שהתחייבו בהסכם המכר לפעול ככל יכולתם לשם קבלתם כחברים באגודה השיתופית. כמו כן, הנתבעים התמהמהו בהסדרת השימושים החורגים בנחלה אשר נטענו על ידי רמ"י, ורק לאחר כ-3 שנים ומעלה, ותוך כדי שהנתבע הוסיף במהלך שנים אלה חריגות נוספות, פעל לבסוף להסרתן. כמו כן, הנתבעים לא הגיבו להודעות באשר לביטול הסכם המכר שנשלחו אליהם על ידי התובעת בשנים 2015 ו-2016, וככלל ניתן לומר כי פעלו באדישות רבתי.
134. משכך, הפרו הנתבעים את הסכם המכר והם חייבים בנזקים אשר נגרמו לתובעת בגין הפרות אלה. נזקים אלה כוללים את היטל ההשבחה שהוטל על התובעת בשנת 2018 וכן את הריבית וההצמדה שצורפו לדמי ההסכמה ששולמו לרמ"י.
135. לקראת סיום אוסיף ואומר, כי אינני סבור שהנתבעים היו מעוניינים בסיכול הסכם המכר או בביטולו, כמו גם בגרימת נזקים לתובעת. עם זאת, גם אדישות וחוסר שיתוף פעולה הנדרש במצבים כגון דא, היה בהם כדי להפר את ההסכם ולגרום לנזקים האמורים. התובעת ביקשה שנים רבות לקיים את ההסכם אולם נתקלה בקירות אטומים כאשר ככל הנראה לא היה לנתבעים כל עניין לקדם את העניין. אין לזקוף לחובת התובעת את העובדה כי היא אינה אשת ריב ומדון וכי לא פנתה מיד לערכאות משפטיות ולביטול ההסכם. טענת הנתבעים בעניין זה לפיה היה עליה להגיש תביעתה לצו עשה כנגד רמ"י בסמוך להסכם המכר, היא טענה שאין לקבלה, ובוודאי שאין עליה לשאת בשל כך בנזקים שנגרמו בגין המחלוקות בין הנתבעים לבין רמ"י.

תוצאה

136. לאור כל האמור והמפורט לעיל, אני פוסק כי הנתבעים ישלמו יחד ולחוד לתובעת את הסכומים הבאים:
137. סך של 107,807 ₪ בגין היטל ההשבחה וכן סך של 89,744 ₪ בגין הריבית וההצמדה שנוספו לדמי ההסכמה לרמ"י. סכומים אלו יישאו ריבית והפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.
138. בנוסף, ישלמו התובעים פיצויים בגין עוגמת נפש מכוח סעיף 13 לחוק החוזים-תרופות בסך של 20,000 ₪.
139. מסכומים אלה יש לקזז את חלקה של התובעת בדמי השימוש החורגים בנחלה, כפי שקבעתי לעיל, בסך של 28,859 ₪.
140. לעניין הוצאות משפט, מבקשת התובעת לחייב את הנתבעים בהוצאות הכוללות שכ"ט עו"ד בסך של 110,000 ₪, וכן בגין הוצאות משפט בסך של 25,496 ₪ ובסך הכל בסכום כולל של 135,496 ₪. משהתקבלה התביעה בחלקה, יש מקום לשפותה עבור ההוצאות בהם נשאה לצורך ניהול ההליך שבפניי.
141. בעניין זה נתתי דעתי לכך שהתביעה הוגשה על סך של 783,047 ₪, כי כתב התביעה תוקן וכי רכיב בסך של 450,000 ₪ בגין פיצוי מוסכם נדחה על ידי. משכך, אני קובע את שכר טרחת עו"ד על הסך של 44,922 ₪.
142. כן ישלמו הנתבעים לתובעים אגרת משפט כפי ששולמה.
143. הנתבעים ישלמו לתובעים את כלל הסכומים האמורים לעיל בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו הסכומים ריבית והפרשי הצמדה כדין.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי מרכז בלוד כדין.

ניתן היום, ו' אייר תשפ"א, 18 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.