רייך נ' פפיר ואח'

העניינים שבשתי התובענות שבכותרת אוחדו. המבקשים בתובענות הם 3 בעלי זכויות בבית משותף בן 9 דירות, אשר לגביו נכרת הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38. בחלוף מספר שנים המחה יזם הפרויקט (המשיב 3) את זכויותיו וחיוביו מכוח אותו הסכם ליזם אחר (היא המשיבה 2). בעקבות כך, נכרת הסכם חדש בין הדיירים לבין היזם החדש. בגדרי התובענות, מעלים המבקשים טענות שונות כנגד המשיבה 2 ועותרים להשתחרר מן ההסכם עמה. המשיבה 2, מצדה, סבורה כי אין כל ממש בטענות המבקשים ועומדת על קידום ההסכם כדי הוצאת הפרויקט אל הפועל.

העובדות הצריכות לעניין

1. ברחוב אוסישקין 4 בתל אביב, במקרקעין הידועים כחלקה 44 בגוש 6963, ניצב בניין מגורים ובו 9 דירות (להלן: "הבניין"). בבעלות כל אחד מהמבקשים בשתי התובענות (להלן: "רייך", "גבע", "שטרן" וביחד: "המבקשים") יחידת מקרקעין נפרדת בבניין.

2. בשנת 2013 נכרת הסכם בין חלק מדיירי הבניין (ובכללם המבקשים) לבין המשיב 3 (להלן: "איתן"). תכליתו של הסכם זה הייתה חיזוק ושיפוץ הבניין, וזאת בתמורה לזכויות הבנייה הקיימות ולבניית דירות נוספות, שהבעלות בהן תהא של איתן (להלן: "ההסכם הראשון"). יוער, כי שמו של המשיב 4 - בנו של איתן הוסף אל ההסכם הראשון בכתב יד, לצד אביו, ואולם אין מחלוקת בין הצדדים כי איתן היה יזם הפרויקט ובעל-דברם של הדיירים. אגב החתימה על ההסכם הראשון, חתמו הדיירים על ייפוי כוח בלתי חוזר, לפיו הסמיכו את עו"ד מימון אביטן לפעול בשמם ולעשות במקומם את הפעולות הנובעות מהתחייבותם מכוחו (להלן: "עו"ד אביטן" ו-"ייפוי הכוח" - בהתאמה).

3. בשנת 2015 נרשם המשיב 4 כבעל הזכויות באחת הדירות בבניין (דירה מספר 8, לה הוצמדו גג הבניין וחניה בקומת הקרקע). עוד באותה שנה מכר המשיב 4 חלק מזכויותיו למשיב 1 (להלן: "רוד") הוא בעליה של המשיבה 2 (להלן: "פפיר גרופ").

4. ביום 9.6.2016 המחה איתן לפפיר גרופ את זכויותיו והתחייבויותיו מכוח ההסכם הראשון (להלן: "ההמחאה"). בעקבות ההמחאה, נחתם בשנת 2018 בין פפיר גרופ לבין בעלי הזכויות במרבית הדירות בבניין (7 מתוך 9 דירות) מסמך שהוכתר "נספח להסכם חיזוק" (להלן: "ההסכם השני"). בהסכם השני נכללה הצהרה בדבר תוקפו ואישרורו של ההסכם הראשון. כן נכללה בו הסכמת הדיירים להמחאה, תוך שנאמר, במפורש, כי לפפיר גרופ תועברנה מלוא הזכויות וההתחייבויות של איתן מכוח ההסכם הראשון.

   יצוין כבר עתה כי קיימים שינויי נוסח אלו ואחרים בין ההסכם השני עליו חתומה רייך (נספח 3 לתשובה לתובענת רייך) לעומת ההסכם השני עליו חתומים יתר הדיירים בבניין (נספח ב' לתובענת גבע ושטרן). עוד יוער כי גבע ורייך חתמו על ההסכם השני בעצמם ואילו בשמו של שטרן חתם עו"ד אביטן, בעשותו שימוש בייפוי הכוח.

5. בד בבד עם חתימת ההסכם השני על ידי רייך ביום 24.4.2018 נחתם בינה לבין פפיר גרופ הסכם נוסף, לפיו חלק משטח החצר האחורית בבניין יוצמד לדירתה, וזאת בתמורה לסכום של 40,000 ₪ (נספח ד' לתובענת גבע ושטרן) (להלן: "הסכם רייך").

6. כמו כן, ביום 7.6.2018 נחתם בין גבע לבין פפיר גרופ הסכם לפיו דירתו של גבע תשמש את פפיר גרופ לצורכי משרד למשך 6 חודשים, במהלך תקופת ביצוע עבודות הבנייה, ובעבור כך ישולמו לגבע דמי שכירות וכן יתוקנו ליקויים בדירתו (להלן: "הסכם גבע").

7. בחודש אפריל 2018 אושרה בקשה שהגישה פפיר גרופ להיתר בנייה ובחודש יולי 2018 החלו ההכנות הנדרשות לצורך תחילת עבודות הבינוי בבניין, לרבות גידור חלקת המקרקעין. בעקבות כך ולאור התנגדותה של דיירת אחת בבניין לביצוע העבודות - עליזה סוריזון (להלן: "סוריזון") - התנהל במקביל להליך דנא הליך לפני המפקחת על המקרקעין אשר הוציאה צו ארעי המונע את תחילת עבודות הבנייה במקרקעין.

8. ביום 19.4.2020 ניתן פסק-דין על ידי המפקחת על המקרקעין בו נדחתה התנגדות סוריזון ואושר ההסכם השני בין פפיר גרופ לבין דיירי הבניין. בכך ניתן "אור ירוק" להמשיך בביצוע העבודות, וזאת בכפוף לתוצאות תובענתה של רייך כאן (תובענת גבע ושטרן בהליך דנא הוגשה לאחר הגשת הסיכומים בהליך שהתקיים בפני המפקחת על המקרקעין).

   תמצית טענות הצדדים

9. המבקשים עותרים להצהיר על בטלות ההסכם הראשון (מול איתן) וההסכם השני (מול פפיר גרופ).

10. אשר להסכם הראשון, נטען כי הסכם זה היה מותלה בתנאים שונים, כגון חתימת 75% מהבעלים של הרכוש המשותף בתוך 90 ימים, עריכת בדיקה בתוך 90 ימים של יסודות ושלד הבניין ומתן היתר בנייה בתוך 18 חודשים. לטענת המבקשים, משלא התקיימו תנאים אלו, אזי לא בא ההסכם הראשון אל העולם. עוד נטען, כי בהיותו היזם, איתן לא היה רשאי להמחות את חיוביו מכוח ההסכם לאחר ללא הסכמה מאת הדיירים עצמם. יתרה מכך, במועד ההמחאה, כלל לא היו לאיתן זכויות מכוח ההסכם הראשון (שלא נכנס לתוקף נוכח התנאים המתלים), כך שההמחאה כולה בטלה.

11. בהתייחס להסכם השני, בפי כל אחד מהמבקשים טענות שונות, כדלקמן-

    לטענת רייך, שנטענה מחוץ לכתב טענותיה, חתימתה על ההסכם השני יסודה בטעות ובמצג שווא, לפיו שטח הגינה יוצמד לדירתה, כאשר לא הובהר לה כי תידרש הסכמת יתר הדיירים בבניין לצורך כך. טענה זו לבשה כסות של עילת תביעה לראשונה בסיכומים.

    לטענת שטרן, ייפוי הכוח שנתן לעו"ד אביטן בשנת 2013 - בו השתמש האחרון לחתום בשם שטרן על ההסכם השני - אינו בתוקף, לאחר שלא התקיימו התנאים המתלים בהסכם הראשון. כן נטען, כי ממילא לא הייתה בייפוי הכוח משום הרשאה לעו"ד אביטן להחליף את זהות היזם ולחתום על הסכם תמ"א 38 חדש.

    לטענת גבע, הוא איבד אמון בפפיר גרופ מסיבות שונות, וביניהן ההתחייבות שניתנה לרייך להצמיד לדירתה את שטח החצר בבניין (שלו עצמו יש חלק בה), מכירת דירות בבניין שטרם נבנו וכן הפרת ההסכם הפרטני שנחתם עימו - הסכם גבע.

12. המשיבים, מצדם, טוענים כי דין התובענות להידחות. לשיטתם, התנאים המתלים שבהסכם הראשון בוטלו במפורש בהסכם השני שנחתם בידי המבקשים ולפיכך אין להם עוד נפקות. כך אף נטען, כי מכוח ההסכם השני אין תוקף לטענות נגד המחאת הזכויות מאיתן לפפיר גרופ.

    אשר לטענת רייך להטעיה, הודגש כי עסקינן בהרחבת חזית שלא הועלתה בכתב הטענות ובתצהיר ואין להידרש אליה. עוד סבורים המשיבים, כי הן גבע והן רייך פעלו בחוסר ניקיון כפיים, משלא ציינו בכתבי טענותיהם את העובדה שנחתמו עימם הסכמים פרטניים (הסכם רייך והסכם גבע).

    המשיבים מייחסים חלק נכבד בסיכומיהם לטענה לפיה סוריזון, יחד עם בתה, היא הגורם שעומד מאחורי שתי התובענות דכאן, אשר מומנו על ידיה והוגשו לפי בקשתה, עד כי המבקשים כולם הם "בעלי דין מלאכותיים" שסרים למרותה.

    ארחיב את ההתייחסות לטענות הצדדים בגוף הדיון להלן.

    דיון והכרעה

13. מטעם המבקשים העידו הם עצמם. מטעם המשיבים העיד המשיב 1.

    לאחר התחשבות בטענות הצדדים, בראיותיהם ובמכלול נסיבות העניין, הגעתי לכלל מסקנה כי דין שתי התובענות להידחות. בתמצית אציין כי לא נמצאה בטענות המבקשים העוצמה שבראיות ובדין המצדיקה את הסעדים המבוקשים על ידם. התרשמתי כי סעדים אלו מנוגדים להסכמים עליהם חתמו המבקשים ובעניינה של רייך, חלקם אף אינו עולה בקנה אחד עם כתב טענותיה.

    אתייחס להלן להוראות הדין החל ולאורן, אבחן את השאלות שבמחלוקת הניצבות במוקד הדיון, בדמות תוקפם של ההסכם הראשון ושל ההמחאה; משמעות החתימה בשם שטרן באמצעות ייפוי הכוח; משמעותה הדיונית של טענת רייך להטעיה; משמעות טענת גבע לביטול ההתקשרות עם פפיר גרופ והיבט האמון בפפיר גרופ ובבעליה.

    כללי – באילו נסיבות יבוטל הסכם מחייב?

14. ביטול חוזה הוא הפסקה מוצדקת שלו על ידי אחד הצדדים לו. על מנת שצד לחוזה יהיה זכאי לבטלו (מבלי שייחשב כמי שמבצע הפרת חוזה), צריך שתתקיים אחת מעילות הביטול הקבועות בדין. ככלל, ביטול חוזה ייעשה כדין בשני מקרים. האחד, כאשר אירע פגם הנוגע לעצם כריתת החוזה והשני, כאשר הוא הופר על ידי אחד הצדדים, הפרה שלאחריה מסר הצד האחר הודעת ביטול (ראו ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי (2005), 356-355).

15. זכות לביטול חוזה בשל פגם ברצון בעת כריתתו, מוסדרת בפרק ב'לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"). הכוונה היא למקרים שבהם אחד הצדדים התקשר בחוזה מתוך טעות, הטעיה, כפייה או עושק. הנטל להוכיח "פגם ברצון" מוטל על הטוען כנגד החוזה, ועליו לשכנע את בית המשפט כי התקיימו כל אחד ואחד מן היסודות הקבועים בדין אשר לעילת הפגם הנטענת.

16. כנזכר, אפשרות נוספת של צד לחוזה להשתחרר הימנו מתהווה כאשר הצד האחר הפר את החוזה. חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"ג-1973 מבחין לעניין זה בין הפרה יסודית והפרה שאיננה יסודית, שתוצאותיהן שונות. עמד על כך בית-המשפט ב-ע"א 7403/11 ‏בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' ניאגו (13.8.2013), כך:

    "ההבחנה הקבועה בחוק החוזים(תרופות) בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית משקפת את הגישה לפיה ההצדקה ליתן בידי הנפגע את הזכות לביטול החוזה באופן מיידי ראוי לה כי תקום מקום שבו ההפרה הינה משמעותית וחמורה, ואילו כאשר מדובר בהפרה מינורית אין לאפשר הסתלקות חד-צדדית ומיידית של הנפגע מן החוזה... 'נזכור נא את מטרתו של הסעיף 6 [לחוק החוזים(תרופות)]. הוא בא להבטיח שלא יחמירו נפגעים על קוצו של יוד ושלא יעשו מכל הפרה קלה ובלתי-משמעותית אמתלא לביטול חוזה, שחדל להיות לרוחם'. (...) 'פגיעה כה חמורה ביסוד החוזה, עד כדי כך שיהא בה למוטט את בסיסו העסקי של החוזה ולשלול את התועלת שהחוזה נועד להעניק לנפגע'...". 

17. ובהתאמת עקרונות אלו לענייננו; התרשמתי כי לא הוכח שהתקיימו היסודות שבדין ביחס לאיזו מעילות הקשורות ב"פגם ברצון" ולא הוכחה פגיעה כה חמורה ביסוד המוסכם בין הצדדים, שיהא בכוחה לשמוט את בסיסו, תכליתו ותועלתו. ואפרט.

    תוקפם של ההסכם הראשון ושל ההמחאה

18. המבקשים טוענים כי ההסכם הראשון בטל, משלא התקיימו תנאים מתלים הקבועים בו וכן טוענים כנגד המחאת הזכויות מאיתן לפפיר גרופ.

19. אכן, אלמלא חתימתם של המבקשים על ההסכם השני (ובהמשך אתייחס לתוקף חתימתו של שטרן באמצעות ייפוי הכוח), נחזה ממש אפשרי בטענותיהם ביחס לתוקפם של ההסכם הראשון ושל ההמחאה. כך, בסעיף 2 להסכם הראשון נקבעו מספר תנאים מתלים ודומה כי אין חולק שהם לא התקיימו. כמו כן וביחס להמחאה, בהתאם לסעיף 6 בחוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969, הכלל הוא כי חייב אינו רשאי להמחות את חיובו כלפי נושה לאדם אחר, אלא בהסכמת הנושה.

20. אולם, שוכנעתי כי שתי סוגיות אלו מוצאות את פתרונן המספק בגדרי ההסכם השני (נספח 3 לתשובה לתובענת רייך), אשר זוהי לשונו:

    "... והואיל והצדדים מבקשים בנספח זה לאשר את תוקפו של ההסכם על נספחיו כמו גם לאשר וליתן הסכמתם המלאה להמחאת כל הזכויות והחובות עפ"י אותו הסכם מהיזם הקודם לחברה אשר פרטיה כאמור במבוא לנספח זה (פפיר גרופ – א' י')...

    והואיל וברצון הצדדים להגדיר היחסים ביניהם, לאשר, לחדש ולהצהיר על ביטולם של חלק מהסעיפים בהסכם כך שהאמור בנספח זה יגבר על האמור בהסכם...

    בעלי הדירות מצהירים ומאשרים בזאת כי ההסכם על כל נספחיו עומד בתוקפו בכפוף לשינויים כמפורט בנספח זה...

    בעלי הדירות מאשרים ומסכימים, בהסכמה גמורה ומוחלטת וללא כפייה, מתוך שיקול דעת ולאחר שהתייעצו עם ב"כ מטעמם את תנאי ההסכם על כל צרופותיו ומסכימים כי במסגרת נספח זה יועברו ליזם מלוא הזכויות והתחייבויות היזם הקודם, כך שלמעשה בכל עניין ו/או נושא, זכות ו/או התחייבות עפ"י ההסכם תכנס החברה בנעלי היזם הקודם...".

    על נוסח זה של ההסכם השני חתמה רייך, בעוד הנוסח עליו חתמו יתר הדיירים, וביניהם שטרן וגבע (נספח ב' לתובענת גבע ושטרן) דומה למדיי, למעט שינויים אלו ואחרים שאינם מהותיים ואינם יורדים לשורשו של עניין.

21. הנה כי כן. בשנת 2018 אישרו המבקשים, בחתימתם על ההסכם השני, כי ההסכם הראשון משנת 2013, עומד בתוקפו, בכפוף לשינויו בהסכם השני. כן אישרו במפורש את ההמחאה ביחס לזכויות ולהתחייבויות של איתן לפפיר גרופ. לפיכך, לא מצאתי מקום לשעות כיום לטענותיהם ביחס לתוקפו של ההסכם הראשון, לרבות הטענה כי לא התקיימו התנאים המתלים שנקבעו בו. מקובלת עליי טענת המשיבים כי משחתמו המבקשים בשנת 2018 על הסכם מעודכן אל מול פפיר גרופ, ובהינתן נוסחו, אזי אין עוד טעם בבחינת התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בהסכם הראשון משנת 2013.

22. יתרה מכך. בהסכם השני נכללה התייחסות מיוחדת לסוגיית התנאים המתלים בהסכם הראשון, שנקובים בו בסעיף 2. בנוסח ההסכם השני עליו חתומה רייך נאמר כי סעיף 2 להסכם הראשון מבוטל "על כל תתי סעיפיו", ואילו בנוסח ההסכם השני עליו חתומים יתר הדיירים נאמר כי בטלים התנאים המתלים הנקובים בסעיף 2.4-2.2 להסכם הראשון. מכאן, שההבדל בין שני הנוסחים הוא במעמדו של סעיף 2.1 להסכם הראשון, שלכאורה כן בוטל בהסכם השני עליו חתמה רייך ולא בוטל בנוסחו האחר של הסכם זה.

    כך או כך וכפי שציינתי, אני סבור כי לא נודעת לדבר חשיבות מעשית. בסעיף 2.1 להסכם הראשון נקבע, כתנאי מתלה, כי בתוך 90 ימים יחתמו עליו 75% מבעלי הזכויות בבניין. אולם, לצד סעיף זה בהסכם הראשון, נקבע בהסכם השני כי לצורך התחלת העבודות קיים צורך במספר חתימות דרוש על פי חוק, וככל שפפיר גרופ תפעל ללא הסכמת הדיירים כולם, אזי האחריות המשפטית החוזית והנזיקית תחול עליה. עוד נאמר בהסכם השני (סע' 1.2), כי הוראותיו תגברנה על האמור בהסכם הראשון "במקרה של סתירה ו/או הוראות כפולות". מכאן, שאף אם פורמאלית לא בוטל סעיף 2.1 בהסכם הראשון, הוא מאבד חלק ניכר ממשמעותו בהינתן התוספת בהסכם השני.

    מטעמים אלו, מצאתי לנכון לדחות את טענות המבקשים בדבר תוקף ההסכם הראשון ובדבר תוקף ההמחאה.

    חתימה בשם שטרן באמצעות ייפוי הכוח

23. שטרן יוצא נגד השימוש בייפוי הכוח על ידי עו"ד אביטן. בהקשר זה נטען, כי ייפוי הכוח לא היה בתוקף שעה שנעשה בו שימוש לצורך החתימה על ההסכם השני, וזאת משלא התקיימו התנאים המתלים בהסכם הראשון. כן נטען, כי ייפוי הכוח לא כלל הרשאה להחליף יזם או לחתום על הסכם חדש וכל תכליתו הייתה להוציא לפועל את ההסכם הראשון (קרי, הסכם זה בלבד, ולא הסכם אחר עם יזם אחר). טענה נוספת היא, כי לצד חתימתו של עו"ד אביטן על ההסכם השני, לא צוין שמו של שטרן, כך שלא ברור בשם מי נחתם ההסכם השני.

24. אין בידי לקבל טענות אלו. בייפוי הכוח (מש/1) שכותרתו: "ייפוי כוח בלתי חוזר" מינה שטרן את עו"ד אביטן: "לעשות בשמי ובמקומי את כל הפעולות הנובעות מהתחייבויותיי כלפי חברת איתן סגל (...) ("היזם/ "החברה") על פי תנאי ההסכם שנחתם בינינו לבין החברה בקשר למכירת זכויות הבנייה לפי תמ"א 38 בנכס הידוע כחלקה 44 בגוש 6963 ברח' אוסישקין 4 בתל אביב-יפו ולמימוש זכויות החברה על פי ההסכם ובכלל זה הפעולות הבאות, או חלק מהן, מזמן לזמן ובכל זמן, לאמור: (...) להתפשר, בכל פשרה, לוותר כל ויתור, לעשות כל פעולה וכל עסקה – בין בתמורה ובין שלא בתמורה – ולבוא לכל מיני הסכמים, בעניינים הנוגעים ברכוש הנ"ל וכנובע מכל זכות של צד ג' ברכוש הנ"ל".

25. נלמד כי נוסחו של ייפוי הכוח הוא כה רחב ("לוותר כל ויתור"; "לעשות "כל פעולה וכל עסקה"; "לבוא בכל מיני הסכמים"), כדי כך שנחזה כי אף החתימה על הסכם מול יזם אחר, לו המחה איתן את זכויותיו, יכולה לדור עמו בכפיפה אחת. התקשרות עם יזם חדש אשר בא בנעליו של היזם הקודם היא בגדר "עסקה" או "הסכם" ובמקרה המוקשה יותר זהו "ויתור" על ההתקשרות עם היזם הקודם. כל אלו נכללו כנזכר בייפוי הכוח שהוא תולדה של הסכמה מפורשת מטעם שטרן.

26. כמו כן, לא שוכנעתי מיסוד ממשי שהונח לטענה לפיה ייפוי הכוח לא היה בתוקף בעקבות אי-התקיימות התנאים המתלים שנקבעו בהסכם הראשון. אף בהתעלם מהכתרת ייפוי הכוח כ"בלתי חוזר", לפי סעיף 14 בחוק השליחות, התשכ"ה-1965, ייפוי כוח מתבטל בעקבות ביטולו על ידי השולח או מיופה הכוח, וכן "במותו של אחד מהם, בגריעת כשרותו או בפשיטת רגלו". אין חולק כי אף אחד מאלו לא אירע בענייננו (ראו דברי שטרן כי ייפוי הכוח לא בוטל על-ידו, פרו' עמ' 13, שו' 22-1). משכך, שוכנעתי כי ייפוי הכוח עמד בתוקפו עת עשה בו עו"ד אביטן שימוש.

27. אשר לטענה כי לא נרשם שמו של שטרן לצד חתימתו של עו"ד אביטן, אינני מוצא מקום לייחס לכך משקל ראייתי המטה את הכף לעבר העדפת גרסת שטרן. לצד חתימת שטרן על ההסכם השני (בכל עמוד ועמוד) נרשם "עפ"י יפוי כח". שטרן לא טרח לזמן את עו"ד אביטן לעדות כדי להפריך את הטענה שייפוי הכוח נחתם בשמו. הימנעות מהבאת עד רלוונטי פועלת לחובתו של בעל-הדין שנמנע מהזמנתו, ומקימה חזקה לפיה ככל שהובאה אותה ראיה היא הייתה פועלת לחובתו של בעל הדין שנמנע מהצגתה (ראו ע"א 8382/06‏‏בוטח נ' כהן‏ (26.8.2012); ע"א 7183/09עזבון המנוח בולוס חורי נ' מינהל מקרקעי ישראל4.4.2012))).

28. סיכומו של עניין זה, התרשמתי כי יש להתייחס לחתימתו של שטרן על ההסכם השני באמצעות ייפוי הכוח כאל שרירה וקיימת. למותר לציין כי אין באמור כדי לגרוע מטענותיו של שטרן על השימוש שעשה עו"ד אביטן בייפוי הכוח, כפי שעלו מעדותו (פרו' עמ' 11, שו' 20 – עמ' 18 שו' 22) ואולם אין זו המסגרת הדיונית לבררן.

    טענת רייך להטעיה

29. כזכור, רייך טענה בסיכומיה, תוך שהיא מפנה לסעיף 15 בחוק החוזים, כי חתימתה על ההסכם השני נעשתה בעקבות הטעייתה על ידי רוד. על פי הנטען, הוצגה לה "עסקת חבילה שגויה", לפיה אם תחתום על ההסכם השני אזי חצר הבניין תוצמד לדירתה (וזאת מבלי שנאמר, לכאורה, כי נדרשת לכך הסכמת יתר הדיירים בבניין). לביסוס הקשר הסיבתי בין ההטעיה כביכול להתקשרות בהסכם עם פפיר גרופ, נאמר בסיכומים, כי: "אילולא הבטחת היזם להצמדת גינה כחלק מתמורות התמ"א לא הייתה חותמת רייך על הסכם 2018" (ראו סע' 52-44 לסיכומים). בעדותה, תיארה רייך בהקשר זה כך: "הייתי במשרדו של רוד פפיר, במשרד שמה, והוא החתים אותי על ההסכם הזה אבל אמר לי רגע רגע, לפני שאת חותמת על הדבר הזה (...) לפני שאת חותמת על (...) אהה על המכירת חצר שאני אתן לך, אוקיי? את חייבת לחתום על הדבר הזה (הכוונה להסכם השני – א' י'). ככה זה התנהל. אז חתמתי. שוב, לא הסתכלתי לא הייתי עם עורך דין לא הייתי זה..." (ראו פרו' עמ' 44, שו' 22-15).

30. אולם, מצאתי ממש בהפניית המשיבים לפיה הטענה להטעיה היא בבחינת הרחבת חזית מובהקת ואסורה, משטענה זו לא נכללה בכתב התובענה. כבר נקבע, כי:

    "האיסור 'להרחיב חזית' עיקרו בכך שבעל-דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצבה בכתבי-הטענות, אלא אם כן נענה בית-המשפט לבקשתו לתקן את כתבי-טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא" (ראו ע"א 8168/03ארנון נ' חשמל זועבי בע"מ (8.11.2009); ע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נח(2) 145, 151 (2003); ע"א 1184/04קרויזר נ' שוורץ (15.4.2007)).

    יפים לעניינו אף הדברים שנקבעו ב-רע"א 9123/05אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ (בפירוק מרצון) נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ (25.10.2007), לאמור:

    "רשימת הפלוגתאות העומדת לדיון מעוצבת בכתבי הטענות שמגישים הצדדים. משכך, טענה שמעלה בעל דין שלא הועלתה מלכתחילה בכתבי טענותיו מהווה "שינוי חזית" או "הרחבת חזית", ויש לדחותה (...) הרציונאל העיקרי העומד בבסיסה של הלכה זו הוא מניעת עיוות דין, והדברים מקבלים משנה תוקף שעה שמשנה החזית הוא התובע. מבחינת  הנתבע, משקפים כתבי הטענות של התובע את עילת התביעה נגדו, ועל בסיסם הוא בונה את קו הגנתו. אם יאפשר בית המשפט לתובע לשנות את גרסתו במהלך הדיונים, הרי שיכולתו של הנתבע להתגונן עלולה להיפגע. יוצא אפוא, כי בהלכה זו, כמו גם בהוראות אחרות שעניינן סדרי דין, הפרוצדורה אינה אך קביעת "כללי המשחק", ופעמים רבות יש והיא באה להגן על זכויותיהם המהותיות של הצדדים" (ההדגשה הוספה – א' י').

31. בתי המשפט הבחינו בין הרחבת חזית בכל הנוגע לטענות משפטיות לעומת טענות עובדתיות. לעניין זה נקבע כי כאשר מדובר בטענה משפטית שאמנם לא נטענה במפורש בכתבי הטענות, אך היא נובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט, אזי אין לקבל את טענת שינוי החזית, ובזו הלשון:

    "הכלל של שינוי חזית מופנה בעיקר כלפי טענות עובדתיות, אך גם כלפי טענות משפטיות שיש בהן שינוי מהותי של חזית הטיעון. אולם, כאשר מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של מסגרת עילת התביעה, והנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצד שכנגד, אין לנעול את הדלת בפניה (ע"א 271/75 שושן נ' שושן, פד"י ל(1), 473, 476; ע"א 776/86 עודה נ' מנהל מס ערך מוסף, פד"י מד (4) 652, 658). המערערת לא הוסיפה עובדות, אלא טענה למשמעותן המשפטית-פרשנית בלבד, ולכן אין למנוע ממנה העלאת טענה זו" (ראו ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3) 105, 116-117).

32. בחינה מדוקדקת של תובענת רייך והתצהיר הנלווה אליה בראי קביעות אלו, מגלה כי לא זו בלבד שהטענה המשפטית להטעיה לא נטענה קודם לסיכומים, אלא שלא ניתן למצוא בתובענה ובתצהיר ולו זכר לסוגיית הצמדת החצר לדירה. כך אף לא לחתימת רייך על ההסכם השני ולנסיבות בהן חתמה עליו. העתק מהסכם רייך המתייחס להצמדת החצר לדירתה צורף אך לתובענת גבע ושטרן, וההסכם השני שעליו מופיעה חתימתה של רייך צורף לכתב התשובה של המשיבים לתובענה.

33. כפי שציינתי, שני המקרים בהם תותר הרחבת חזית הם היתר מבית המשפט לתיקון כתבי הטענות או הסכמת בעל הדין שכנגד לכך, בין במפורש ובין מכללא. אף אחד מאלו לא אירע בענייננו. רייך כלל לא ביקשה לתקן את התובענה שהגישה. המשיבים לא נתנו את הסכמתם להרחבת החזית האמורה. כך, אף שרייך הזכירה בחקירתה הנגדית את העובדות המקימות את טענת ההטעיה כביכול, ועל כך שהצמדת הגינה נכרכה בחתימה על ההסכם השני, הביע ב"כ המשיבים תמיהה על כי גרסתה זו לא הועלתה קודם לעדותה, ועל כי בתובענה כלל לא הוזכרו ההסכם השני והסכם רייך (ראו פרו' עמ' 45 שו' 14 – עמ' 46, שו' 22).

    אף קיים קושי מובנה לייחס אפשרות דיונית להרחבת חזית המריבה במהלך חקירה נגדית דווקא, משגדרה אינה מוגבל לחקירת עד לגבי שאלות רלוונטיות. נחזה אף קושי לדרוש השמעת התנגדות מפורשת להרחבת חזית במסגרת של חקירה נגדית (השוו ע"א 397/68 וייס נ' ג'ורג' פד"י כג 402, 407; מ' קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי הלכה למעשה מהד' 15 עמ' 529).

    בנסיבות אלו, לא נמצא מקום לדון כעת בטענת ההטעיה מן הטעם של הרחבת חזית אסורה.

34. יתרה מכך ולו למעלה מן הצורך, חרף העובדה שרייך עצמה חתמה על ההסכם השני - ובכך נתנה את הסכמתה לפפיר גרופ לביצוע העבודות בבניין - הדבר לא מנע ממנה לטעון בכתב התובענה כי רוד: "החל לפעול, על דעת עצמו, להגשת בקשה להיתר לחזוק המבנה" (סע' 5 להמרצת הפתיחה). עוד צוין, כי רוד פעל באופן זה לאחר שרכש זכויות באחת הדירות בבניין, משום שהוא: "החליט שעם הזכויות בדירה מגיעות לו גם הזכויות מתוקף הסכם התמ"א". דומני כי לכל הפחות אין המדובר בהתנהלות מקובלת. רייך עצמה התירה לפפיר גרופ לפעול בעצם חתימתה על ההסכם השני. אם לא די בכך שלא מצאה לנכון לחשוף זאת מלפני בית-המשפט, היא אף טענה כי בעליה של פפיר גרופ "עשה דין לעצמו" בתחילת ביצוע עבודות החיזוק (סע' 7 להמרצת הפתיחה).

    טענת גבע לביטול ההתקשרות עם פפיר גרופ

35. גבע טוען, כנזכר, כי עומדת לו זכות לביטול ההסכם אל מול פפיר גרופ וזאת משום ארבעה טעמים עיקריים. ראשית - רוד, בעלי פפיר גרופ, התחייב כלפי רייך להוציא מרשות הדיירים וביניהם גבע חלק מחצר הבניין ולהצמידה לדירת רייך וזאת בלא הסכמת הדיירים. שנית - פפיר גרופ הפרה את הסכם גבע. שלישית - פפיר גרופ מכרה את הדירות החדשות שמיועדות להיבנות בבניין לצדדים שלישיים ואף רשמה לטובתם הערות אזהרה, בעוד שלפי ההסכם הראשון הדבר יתאפשר רק לאחר השלמת מלוא התחייבויות החברה. רביעית - פפיר גרופ הסתירה מהדיירים את הסכם רייך ואת מכירת הדירות החדשות שמיועדות להיבנות בבניין. נוכח כל אלו, סבור גבע כי נוצר פגם קשה באמון בפפיר גרופ וברוד, באופן שמצדיק את שחרורו מכל קשר חוזי עימם. התרשמתי כי אין לקבל איזו מטענות אלו.

36. אשר לטענה משמע פפיר גרופ מכרה לרייך את זכויות הדיירים בחצר מאחורי גבם. אין צורך להכביר בכך שלא ניתן לסחור בזכויות הדיירים ברכוש המשותף, וממילא לא יהיה זה אפשרי להפקיע מרשות דיירי הבניין חלק מהרכוש המשותף בלא הסכמתם. הדברים אף הובהרו בעדותו של רוד, כך:

    "עו"ד מורן:... למה אתה מתכוון שאתה מציג לה את זה שתוצמד לה גינה?

     

    רוד פפיר:אני מתכוון לכך שבכפוף לכך שיאושר הדבר על ידי יתר בעלי הדירות בבניין, על ידי כך שאני אנסה לשכנע אותם... 

    עו"ד מורן:האם אתה אמרת לגברת אקי רייך שצריכים הסכמה של 100% מבעלי הזכויות על מנת להצמיד לה את דירתה ולספח את הגינה המשותפת?

     

    רוד פפיר:בהחלט שכן. בהחלט שכן ובמידה ולא אצליח להשיג את זה אשיב לה את כספה בחוזר. כפי שהצעתי מספר פעמים לעשות את זה" (ראו פרו' עמ' 86, שו' 16-14; עמ' 89, שו' 11-7).

    אכן, לשונו הפשוטה של הסכם רייך אינה מעלה בבירור תנאי להצמדת החצר הנעוץ בהסכמת יתר דיירי הבניין. עם זאת, לנוכח העובדה שהדבר מתחייב על פי דין, ולנוכח דבריו של רוד בפרוטוקול הדיון שלא נסתרו, אזי נדחית הטענה לפיה פפיר גרופ ביצעה עסקה על גבם של הדיירים והתיימרה למכור את זכויותיהם ברכוש המשותף.

37. אשר לטענה כי פפיר גרופ הפרה את הסכם השכירות עם גבע. הפכתי בטענות הצדדים ולמעט אמירה כללית וסתמית בדבר הפרת ההסכם האמור על ידי פפיר גרופ לא הובאו כל פרטים אשר להפרה המדוברת. כך, גבע העיד, כי: "אני לא האמנתי שאני אקבל מפפיר אגורה, מה גם שהיה בינינו הסכם חתום חוזי על השכרת הדירה שלי והוא הפר אותו, אז אני לא מאמין לו" (ראו פרו' עמ' 64 שו' 9-7). מעבר לאמירה זו, לא הוברר מה טיבה של אותה "הפרה" נטענת. יוער כי גם בחקירתו של רוד, לא הופנו אליו שאלות בנוגע לעניין זה. בנסיבות אלו, הטענה בדבר הפרת הסכם גבע לא הוכחה והיא נדחית.

38. בהתייחס לטענה כי פפיר גרופ מכרה לצדדים שלישיים דירות בבניין שטרם נבנו ואף רשמה לגביהן הערות אזהרה. אכן, בהסכם הראשון קיימות הוראות מגבילות את מכירת הדירות ואת רישום הערות האזהרה. כך, בסעיף 19.7 נקבע כי החברה תהיה רשאית למכור דירות בהתאם לקצב התקדמות הפרויקט, כאשר דירה אחת ניתן יהיה למכור לאחר קבלת היתר בניה ודירה נוספת לאחר בניית שלד הדירות.

    בסעיף 19.2 להסכם הראשון צוין, כי: "רישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים (...) יתאפשר אך ורק לאחר השלמת מלוא התחייבויותיה של החברה כלפי הדיירים על פי ההסכם, ואך ורק על הרכוש המשותף או על היחידה הנפרדת (...) ובשום מקרה לא יאושר רישום הערת אזהרה כלשהי (...) על זכויות הדיירים".

39. בהקשר זה סבורני כי יש לערוך הפרדה בין הטענה להפרת ההגבלות על מכירת דירות לבין הפרת הגבלות על רישום הערות אזהרה. לעניין רישום הערות אזהרה, עיון בנסח הטאבו מעלה כי על תת-חלקה 8 (דירת הגג שבבעלות רוד) רשומות מספר הערות אזהרה לטובת אנשים שונים. כשנשאל רוד לפשרן של הערות אלו, השיב כי הן רשומות לטובת "משקיעים", וכי לא קיימת כל מניעה לבצע רישום הערות על דירה שבבעלותו (ראו פרו' עמ' 100, שו' 11-2; עמ' 99, שו' 18-15). אשר לשאלה אם נמכרו דירות עתידיות בפרויקט, השיב רוד בשלילה (ראו פרו' עמ' 101, שו' 8-5). לצד זאת, הסביר כי מכר לצדדים שלישיים "חלק מגג" (הכוונה לגג שמוצמד לדירתו, תת חלקה 8 - ראו פרו' עמ' 100 שו' 22-12).

40. לא הוכח באופן שיאפשר קביעת ממצאים מושכלת כי פפיר גרופ או רוד פעלו בניגוד להסכמות שבין הצדדים. כך, לא הוכחה טענת המבקשים כי אכן נמכרו דירות עתידיות, לא הוצגו הסכמי מכר, ודבריו של רוד כמפורט מעלה בדבר "משקיעים" או מכירת חלקים בלתי מסוימים מדירתו שלו (לה מוצמד הגג) - לא נסתרו. לצד זאת, אין לכחד שרוד פעל, כנחזה, במטרה לעקוף את הוראות ההסכם המטילות מגבלות על מכירת דירות. כך, אף בנוגע לרישום הערות אזהרה. אולם וסבורני כי זהו העיקר, משנרשמו ההערות על תת-חלקה 8, המצויה בבעלות אישית של רוד, לא שוכנעתי כי ניתן לקבוע שהופרו הוראות ההסכם כדי כך שיתהווה הצדק לביטולו. אתייחס להקשר זה בבחינת הוצאות הדיון.

41. אף לא ראיתי לנכון לייחס משמעות רבה לטענות בדבר "הסתרה" כביכול של הסכם רייך ושל מכירת הדירות הנטענת.

    לא מן הנמנע כי יזם תמ"א 38 יהא רשאי לערוך הסכמים פרטניים עם דיירים מסוימים, ולא הוכח כי חלה עליו חובה מוגברת לגלות על אודות אותם הסכמים לדיירים אחרים. כך, באותו אופן נערך עם גבע הסכם לשכירת דירתו ולתיקון ליקויים בה, ולשטרן ניתנה, לדבריו, הצעה לתשלום כספי ולהגדלת השטח שבבעלותו, מבלי שיתר הדיירים ידעו על כך (ראו פרו' עמ' 11 שו' 19-15; וראו גם דברי רוד בעניין הצעתו לשטרן – פרו' עמ' 79, שו' 18 ואילך). אשר לטענה כי הוסתרה מכירת דירות כביכול, כנזכר - לא הוכח כי נמכרו דירות עתידיות בבניין. בכל מקרה ואף אם הוכח הדבר, קיים קושי שלא הוסר לבסס ביטול הסכם מחייב על אי-גילוי פרט מעין זה.

42. לא מצאתי ממש אף בטענתם הכללית של המבקשים, לפיה אין להם עוד אמון בפפיר גרופ ובבעליה - רוד, כטעם נוסף המהווה צידוק להשתחרר מההסכמים עליהם חתמו. אין בצמד המילים "חוסר אמון" משום מילות קסם מכוחן יבוטל חוזה מחייב על אתר ככזה ראה וקדש. לא שוכנעתי כי בנסיבות העניין יש מקום לחוסר האמון הנטען והמבקשים לא הציגו לכך נימוקים של ממש. גם הביטוי "קשיי ערבות נחזים" הועלה בעלמא בסיכומי המבקשים (סעיף 54) ללא תימוכין מספק.

    אציין כי מסקנתי זו שונה מהמסקנה אליה הגעתי במקרה אחר שנדון מלפניי בגדרי ה"פ 34054-03-18 שבץ נ' ג.ג.ברקת הנדסה בנייה והשקעות בע"מ (15.2.2021), משום הנסיבות הייחודיות באותו מקרה (שם נמצא, בין היתר, כי היזם הציג מצג-שווא בנוגע לניסיונו המקצועי, הפר את התחייבותו לתכנן חדרי ממ"ד בבניין והחליף ערב להסכם באופן חד-צדדי בערב חסר יכולת כלכלית). נסיבות המקרה כאן שונות וכך גם תוצאתו.

    סוף דבר

43. גרסאות המבקשים אינן מתיישבות עם הסכמות הצדדים. בעניינה של רייך, גרסתה אף איננה מתיישבת עם כתב טענותיה. התרשמתי כי גרסת המשיבים מתיישבת ביתר עם ההסכמים כפי שנחתמו ועם מכלול נסיבות העניין ומצאתי מקום להעדיפה על פני גרסאות המבקשים. אני סבור כי אין ביתרת טענות הצדדים כדי לשנות מן המסקנה אליה הגעתי ולאור המקובץ, דין התובענות שבכותרת להידחות.

44. אשר להוצאות משפט. מן הצד האחד, יש להתחשב ולזכות המשיבים בתוצאה אליה הגעתי, במורכבות המחלוקת, בהיקף כתבי הטענות, במשאבים הנחזים אליהם נדרשו המשיבים ובהתנהלותם הדיונית של הצדדים (לרבות אי-הצגת פרטים מהותיים בתובענת רייך והעלאת טענות שאינן עולות בקנה אחד עם המצב העובדתי לאשורו). מן הצד השני, יש להתחשב בשיתוף הפעולה העתידי שבין הצדדים בגדרי הפרויקט שיוקם, ביחסי האמון ביניהם שמצאתי חשיבות שלא להעיב עליהם ביתר, בהתנהלות המשיבים הן ביחס לרישום הערות האזהרה והן ביחס להסכם רייך (שאין מחלוקת לדידו של רוד אשר לזכאות רייך לקבלת הסכום ששילמה מכוחו) ובמכלול נסיבות העניין. מטעמים אלו, מצאתי לנכון לחייב את המבקשים בהוצאות משפט על הצד הנמוך. רייך תישא בהוצאות המשיבים 1-2 בסכום כולל של 10,000 ₪ וגבע ושטרן, ביחד ולחוד, יישאו בהוצאות המשיבים 2-1 בסכום כולל של 17,000 ₪.

    סכומי ההוצאות ישולמו בתוך 60 ימים ורק ככל שלא ישולמו במועד, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

    ניתן היום, ו' אייר תשפ"א, 18 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.