מבחינה עובדתית, שם, להבדיל מהמקרה שבפנינו, דובר על דייר מוגן שהתקין "מתקן רב מידות" בגג הבניין, ועל כן לא ניתנה לו רשות לכך.
9.בסוגיית יישום סעיף 37 לחוק הגנת הדייר אדון בהמשך. החשוב לענייננו, בשלב זה של הדיון, הוא העיקרון- סמכותו של בית הדין משתרעת גם על חדר המדרגות המהווה את דרך הגישה הבלעדית למושכר.
10.בסיום פרק זה הריני רואה לנכון להפנות לעניין מרסה נ' מ.ע.ג.ן , שם ביקשו דיירים מוגנים לחייב את בעלי הבית להתיר להם בניית סוכה בחצר שבבעלות בעלי הבית. העתירה התקבלה. ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי נדחה ובר"ע שהוגשה לעליון- נדחתה. כב' השופט דנציגר ציין בפסק הדין את נימוקי בית משפט השלום תוך שאימץ אותם וקבע:
"העובדה שמדובר בבניין שאינו רשום כ"בית משותף" אינה מונעת מכל הדיירים לעשות "שימוש רגיל ונאות" בשטח החצר, בהיעדר קביעה מפורשת אחרת בהסכמי השכירות עם הדיירים. נראה לי כי הדברים הינם בבחינת היגיון בריא ושכל ישר... זאת ועוד, מקובלת עלי גם קביעתו המשפטית של בית משפט השלום לפיה סירובן העיקש של התובעות בנסיבות העניין להקמת הסוכה מהווה שימוש לרעה בזכות הקניין. כפי שקבע בית משפט השלום, מסקנה זו ניתן לבסס על עיקרון תום הלב או על סעיף 14 לחוק המקרקעין ... (רע"א 8834/12 מ.ע.ג.ן ייעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מרסה (31.12.12)).
מדברים אלה עולה, כי גם בענייננו ניתן לעשות שימוש בעיקרון תום הלב כמו גם גם בסעיף 14 לחוק המקרקעין.
11.לסיכום סוגיה זו-
יש תחולה לסעיף 37 לחוק הגנת הדייר גם בהתייחס לבקשה להתקנת מעלון בחדר מדרגות, אשר מהווה את דרך הגישה הבלעדית למושכר.
במסגרת הדיון בבקשה ייבחנו האינטרסים המנוגדים של הצדדים, זכות הקניין של בעל הבית, מחד ומצבו של הדייר המוגן וצרכיו, מאידך, וזאת תוך התחשבות במכלול השיקולים הרלבנטיים, לרבות בעיקרון תום הלב כמו גם בסעיף 14 לחוק המקרקעין.
הבניין
12.הנתבעת הינה הבעלים הרשום ובעלת מלוא הזכויות של הבניין. הבניין מכיל 12 דירות, כאשר אחת מהן משמשת למשרד, והיתר למגורים. באחת עשרה מדירות הבניין מחזיקים שוכרים בשכירות חופשית. כל הדיירים המוגנים שהחזיקו בעבר בדירות בבניין, פונו, למעט התובע.
הבניין הוגדר כמבנה לשימור על פי תכנית מתאר ת"א 2650ב'.
הבניין אינו רשום כבית משותף, ברם, לטענת הנתבעת, ראוי להירשם כבית משותף.
מעמדו של התובע
13.זכויותיו של התובע כדייר מוגן הוגדרו בפסק דין בת.א. 14028/91. הנתבעת מעלה טענות המייחסות לתובע הפרת פסק הדין והשתלטות על שטחים שלא כדין. אלה, אינם מעניינו של ההליך שבפני.
הנחת המוצא בהליך זה היא כי התובע מחזיק בדירה כדייר מוגן.
חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות ותקנותיו
14.הגם שנראה כי הדבר מיותר, על מנת לחדד את חשיבות הנגשת הדירה לתובע, ראוי להפנות לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, תשנ"ח-1998 (לעיל ולהלן: "חוק שוויון זכויות").
בסעיפו הראשון מפרט חוק שוויון זכויות את "עקרון היסוד" עליו הוא מושתת:
1.זכויותיהם של אנשים עם מוגבלות ומחויבותה של החברה בישראל לזכויות אלה, מושתתות על ההכרה בעקרון השוויון, על ההכרה בערך האדם שנברא בצלם ועל עקרון כבוד הבריות.
הסעיף השני לחוק שוויון זכויות מבהיר את תכליתו:
2.חוק זה מטרתו להגן על כבודו וחירותו של אדם עם מוגבלות, ולעגן את זכותו להשתתפות שוויונית ופעילה בחברה בכל תחומי החיים, וכן לתת מענה הולם לצרכיו המיוחדים באופן שיאפשר לו לחיות את חייו בעצמאות מרבית, בפרטיות ובכבוד, תוך מיצוי מלוא יכולתו.
בסעיף ההגדרות נקבע כי:
" 'אדם עם מוגבלות' – אדם עם לקות פיסית, נפשית או שכלית לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, אשר בשלה מוגבל תפקודו באופן מהותי בתחום אחד או יותר מתחומי החיים."
חוק שוויון זכויות הינו פועל יוצא של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו אשר מקנה מעמד- על לערך ההגנה על כבוד האדם וחירותו, חייו וגופו.
מכוח החוק הותקנו תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות למקום ציבורי שהוא בניין קיים), תשע"ב-2011 (להלן: "תקנות שוויון זכויות").
חוות דעת מומחה נגישות
15.התובע צירף חוות דעת של מומחה נגישות, מר ורשבסקי אשר נחקר בחקירה נגדית.
בחוות דעתו מאזכר מר ורשסבקי את תקנות שוויון זכויות, תוך שהוא מציין כי אין הן חלות על בניינים קיימים, אולם ניתן להשליך מהוראותיהן גם לגבי הבניין הנדון. בחוות דעתו, ציין מר ורשבסקי כי בבניין מגורים, ככלל קיים מדרג של פתרונות נגישות אפשריים.
לגבי הבניין הנדון הביע מר ורשבסקי את עמדתו כי:
"2. מצבו הקיים של הבניין בו מצויה דירת התובע ומיקומו של חדר המדרגות בו, אינם מאפשרים פתרון נגישות באמצעות מעלית או מעלון אנכי, ומשאירה בידנו את החלופה שבעדיפות השלישית והאחרונה – מעלון משופע.
3. בהיעדר אפשרות אחרת וטובה יותר, ההמלצה המקצועית הינה לבצע בחדר המדרגות מעלון משופע, שיוצמד למעקה המדרגות הפנימי וינוע על מסילת מתכת רציפה, עד לקומה השלישית בה ממוקמת דירת התובע" (עמ' 2 לחוו"ד ורשבסקי).
סירוב המשיבה
16.במסגרת דיון בבקשה זו, יש לאזן בין שני אינטרסים מנוגדים, זכות הקניין של בעל הבית, מחד ומצבו של הדייר המוגן וצרכיו, מאידך.
ברי כי יש לנתבעת, כבעלת הבית, אינטרס לגיטימי לשמור על חזותו של הבניין שהוא קניינה, כפי שהיא בוחרת שיהיה.
מאידך, אין להתעלם מצרכיו של הדייר המוגן, אשר בשל מוגבלותו לא יוכל להתגורר בדירתו אם לא תונגש כראוי.
לעניין הטעם הסביר להתנגדות בעל הבית, נאמר:
"שאלת קיומו של הטעם הסביר להתנגדות בעל הבית היא עניין הנתון לשיקולו של בית הדין לשכירות. ערכאה זו באה במקומו של בעל הבית הסביר, ובמידת הצורך היא רשאית להרשות לדייר לבצע שינויים. ואימתי מתעורר צורך זה? כאשר התנהגותו של בעל הבית מבוססת על טעמים בלתי סבירים. במצב דברים כזה סמכותו של בית הדין נתונה לו לבטל את ההתנגדות ולתת במקומה את ההסכמה שבעל בית סביר היה אמור לתת". (ד. בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר מהדורה שנייה עדכון מס' 6, (הוצ' פרלשטיין – גינוסר בע"מ, 1999), עמ' 84, להלן: "בר אופיר") .
להלן ייבחנו טעמי ההתנגדות שהעלתה הנתבעת.
17.הנתבעת טוענת כי התובע אינו נכה ואינו מוגבל באופן מהותי בתנועותיו, ולא הציג חוות דעת רפואית.
לאחר שבחנתי את הראיות שבפני והתרשמתי באופן בלתי אמצעי מהתובע, נחה דעתי כי עלה בידו להוכיח כי ניידותו מוגבלת וכי נבצר ממנו או למצער קשה לו מאד לעלות ו/או לרדת שלוש קומות.
התובע הינו כבן שמונים. גילו של התובע, הוא כשלעצמו מאשש, במידה רבה, את מוגבלותו הפיזית ואת הקושי לעלות ולרדת עשרות מדרגות.
בהקשר זה יצוין, כי אין הכרח כי התובע יהיה נכה בשיעור 100% ודי בכך שיהיה בעל "מוגבלות פיזית" כפי שקובע חוק שוויון זכויות.
מעבר לכך, התובע הציג מסמכים לרבות תעודות רפואיות המעידות על מוגבלות מבחינת ניידות (נספח ב' לכתב התביעה). עוד הוצג תו נכה (מוצג ת/1).
עדותו של התובע בדבר מגבלת הניידות לא הופרכה. הודאת התובע כי הינו יוצא מביתו, אין בה כדי לאיין את קשיי הניידות בכלל, ובמדרגות, בפרט.
באשר לטענת הנתבעת בדבר אי הגשת חוות דעת רפואית, לא מצאתי כי יש ממש בטענה זו. די במסמכים שהוגשו על מנת להוכיח את מגבלת הניידות, ולא היה הכרח להגיש חוות דעת רפואית דווקא. בהקשר זה יוער כי בבית הדין לשכירות קיימת גמישות ראייתית (סעיף 141 לחוק הגנת הדייר) וגם מטעם זה, לא מצאתי לנכון שלא להסתמך על המסמכים שהוגשו והמלמדים על מגבלת הניידות של התובע.
בנסיבות העניין שוכנעתי כי מעלון הינו צורך בסיסי, חיוני ונדרש להמשך חייו של התובע בדירתו.
18.עוד טוענת הנתבעת כי התובע הוא "איש העולם הגדול"- התובע שוכר מזה שנים דירה ברובע ווסטמינסטר בלונדון. בנוסף, התובע בעל זכות בחירה בארה"ב ומחזיק תו נכה לצרכי חניה בארה"ב.
אכן, נתונים אלה הובררו בחקירתו הנגדית של התובע , אך לא מצאתי כי יש בהם כדי להמעיט מחשיבות זכות הנגישות של התובע לדירתו בתל אביב.
19.הנתבעת מוסיפה וטוענת כי אין להעמיס עליה "לשאת בעולם של אנשים בעלי אמצעים היכולים להרשות לעצמם לשפר על חשבונם את איכות חייהם" (סעיף 19 לסיכומי הנתבעת).
אין בידי לקבל טיעון זה. יכולתו הכלכלית של התובע, ככל שקיימת, אין בה כדי לשלול את זכותו לעשות שימוש בדירתו ולמצות את הנאתו ממנה, על ידי הנגשתה באופן התואם את צרכיו.
20.לעמדת הנתבעת, הבקשה להתקנת מעלון מהווה למעשה "מהלך טקטי במו"מ המתנהל בין הצדדים בעניין שעור דמי הפינוי" (סעיף 20 לסיכומי הנתבעת).
הנתבעת אינה מכחישה את רצונה לקבל לחזקתה את הדירה בה מחזיק הנתבע, תוך שהיא מוכנה לשלם עבור הפינוי.
ניתן להבין את שאיפתה של הנתבעת לקבל לחזקתה את הדירה המחוזקת על ידי התובע כדייר מוגן אחרון בבניין, ברם אין בכך כדי להוות טעם סביר לדחיית הבקשה. בהיעדרה של עילת פינוי, אין לכפות על התובע את פינוי הדירה אלא בהסכמה. באם לא הצליחו הצדדים להגיע להסכמה בדבר שיעור דמי הפינוי, זכאי התובע להמשיך ולהחזיק בדירה, ויש לאפשר לו נגישות אליה.
21.לא הוכח כי התקנת המעלון באופן שהוצע על ידי מר ורשבסקי תגרום נזק לבניין או תפריע לשימוש הרגיל בחדר המדרגות.
לעניין זה התייחס מר ורשבסקי בחוות דעתו וציין כי:
"לחשש שמא המעלון המוצע כולל המסילה המהווה חלק ממנו, יצר את רוחב מהלכי המדרגות, יש מענה בתקנות, בפרט משנה 10 בנושא מעלון משופע סעיף ב(2), בזו הלשון: "(2) מעלון משופע ואביזריו במצב סגור, לרבות המסילה, לא ייחשבו כגורעים מרוחב המדרגות המזערי הנדרש"". (עמ' 3 לחוו"ד ורשבסקי).
לשאלת בית הדין לעניין האפשרות שהמעלון יפגע בשימוש הרגיל במדרגות, השיב מר ורשבסקי כי "המעלון אינו חוסם את המעבר" וכי מדובר בהצרה של רוחב המדרגות בכ- 6-8 ס"מ ו "זה לא פוגע בתקינות" (עמ' 8 שורות 2-9 לפרוטוקול).
22.בחינת נימוקי ההתנגדות שהעלתה המשיבה מעלה, כי בסופו של יום, אין טעם של ממש המצדיק את דחיית הבקשה.
פיצוי
23.סעיף 37(ב) לחוק הגנת הדייר מסמיך את בית הדין, אם בנסיבות העניין היה זה צודק לעשות כן, לקבוע פיצוי לבעל הבית ותנאים אחרים לרשות שניתנה לפי סעיף זה.
בסוגיית הפיצוי, נתתי דעתי לכך שככלל קביעת פיצוי אינה כרוכה בשאלה אם ביצוע השינוי הסב נזק לבעל הבית. כן הבאתי בחשבון כי התקנת המעלון עשויה לשנות את חזותו של חדר המדרגות.
לאחר ששקלתי את הדברים בכובד ראש, מצאתי כי במקרה הנוכחי אין מקום לקביעת פיצוי.
24.בהתאם להלכה הפסוקה, קביעת פיצוי אינה מחוייבת כדבר שבשגרה, והדבר נעשה רק אם יש הצדקה לכך. הפיצוי אינו קנס המוטל על הדייר, וכל תכליתו לא באה אלא כדי להיטיב את נזקו של בעל הבית או לתת לו תמורה אם הנסיבות מצדיקות זאת. במילים אחרות: יש לשקול אם לבעל הבית אכן מגיעה תמורה בעד ההנאה הנוספת שניתנה לדייר כתוצאה מהרשות שניתנה לו לעשות דבר שלא היה רשאי לעשותו מלכתחילה.
ראוי לציין כי כאשר דובר במתן הרשאה להתקנת טלפון, מזגן או מתקן חימום- נקבע כי לא יהיה זה צודק ואף לא חינוכי אם בהיעדר נסיבות מיוחדות, ייקבע פיצוי לטובת בעל הבית כפרס על התנגדותו הבלתי סבירה. (בר אופיר, עמ' 85 והאסמכתאות שם).
הדברים האמורים מקבלים משנה תוקף עת מדובר במתן רשות להתקנת מעלון על מנת לאפשר לדייר נגישות לדירתו. במקרה זה אין מדובר ב"תוספת הנאה" לדייר המוגן , כי אם בצורך בסיסי. מטעם זה, אין כל מקום לחייב את התובע לפצות את הנתבעת כתנאי להנגשת דירתו.
אכן, לא מן נמנע כי התקנת המעלון תגרום לשינוי חזותי מסויים של חדר המדרגות ואולם אין מדובר בשינוי משמעותי ומכל מקום לא בשינוי הגורם לירידת ערך כלשהי. נהפוך הוא. קיומו של מעלון מעיד על התחשבות בבעלי צרכים מיוחדים ועשוי להעלות את קרנם של בעלי הבית בעיני הבריות.
סוף דבר
25.הבקשה מתקבלת.
ניתנת רשות לתובע להתקין מעלון משופע בחדר המדרגות בבניין, בהתאם לחוות דעתו של מומחה הנגישות, מר ורשבסקי.
התובע יתקין את המעלון על חשבונו, ויישא בעלות פירוקו עם פינוי דירתו.
על התובע לוודא קבלת כל האישורים הנדרשים להתקנת המעלון.
התקנת המעלון תיעשה בתיאום עם הנתבעת או מי מטעמה.
הנתבעת תישא בהוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 7,500 ₪.
ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ו, 01 מאי 2016, בהעדר הצדדים.
