שכר טרחה של כונס נכסים שמונה לצורך פירוק שיתוף במקרקעין

בתיק העיקרי הגישו המשיבות 34 ו-35 תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 126 בגוש 6360 (להלן - המקרקעין). שטח של 7,684 מ"ר מתוך השטח הכולל של המקרקעין, 47,415 מ"ר, נכלל בתכנית מתאר פת/במ/3/2003 (להלן - התכנית), אשר הינה תכנית תקפה. שטח של 5,062 מ"ר מתוך השטח הכלול בתחום התכנית מהווה מגרש 2022 (להלן - המגרש), ועליו ניתן לבנות 94 יח"ד. יתרת השטח הכלול בתכנית מיועד לשטחים צבוריים. יתרת שטח המקרקעין הינו אדמה חקלאית, המצויה גם היא בהליכי הפשרה לבניה.

בהחלטתי מיום 5.5.05 הוריתי על מינויו של המבקש ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין. בהחלטה הנ"ל נקבע, כי בשלב ראשון יפעל המבקש למכירת המגרש, ולאחר מכן יפעל לפירוק השיתוף ביתרת שטח המקרקעין.

במסגרת פעולותיו הזמין המבקש חוות דעת של שמאי המקרקעין מנחם מלוכנא. בחוות דעתו מיום 27.6.05 העריך השמאי את שוויו של המגרש בסך של 3,700,000$. במקביל לקבלת חוות הדעת פרסם המבקש מודעות בעתונים ובהן הזמנה להציע הצעות לרכישת המגרש. עד ליום 20.7.05 הוגשו תשע הצעות לרכישת המגרש, כשהגבוהה מביניהן עמדה על סך של 4,230,000$ בצירוף מע"מ.

ישיבת התמחרות נערכה ביום 31.7.05. לישיבת ההתמחרות הוזמנו המציעים, הבעלים, בעלי הערות אזהרה וב"כ הצדדים. בסיומה של ההתמחרות ההצעה עלתה לסך של 5,100,000$ בצירוף מע"מ. המציעות שזכו היו המשיבות 32 ו-33. משיבות אלו הינן בעלי זכות להירשם כבעלים של חלקים מהמקרקעין. הן חברו יחד עם בעלי זכויות אחרים במקרקעין, וביחד עומד חלקם היחסי במקרקעין בשיעור של 72.914%. הם הציעו לרכוש את חלקם של בעלי הזכויות האחרים במגרש, העומד על שיעור של 27.08525%.

לאור הזכיה במכרז שנערך על ידי כונס הנכסים, נחתם ביום 28.8.05 הסכם מכר (להלן - הסכם המכר), ולפיו מכרו המשיבים 1-19, באמצעות המבקש, את חלקם במגרש בשיעור 27.08525% למשיבות 32-33 בתמורה לסך בש"ח השווה ל- 1,381,348$ (להלן - התמורה). התמורה מגלמת שווי של המגרש כולו בסך של 5,100,000$. ביום 29.8.05 הוגשה במסגרת בש"א 3239/05 בקשה לאישור הסכם המכר. בהחלטתי מיום 15.11.05 אושר הסכם המכר. בהתאם לדו"ח שהוגש על ידי המבקש ביום 19.2.06 השלימו המשיבות 32-33 את תשלום התמורה ביום 28.12.05.

בעקבות מכירת הזכויות ערך המבקש 16 שומות מס שבח בנפרד לכל אחד מיחידי המשיבים שזכויותיו נמכרו, כאמור לעיל. בעניין זה פנה המבקש לכל אחד מיחידי אותם משיבים לשם קבלת נתונים לצורך הכנת השומות. השומות נערכו על ידי המבקש על סמך אותם נתונים שהומצאו לו, ככל שהומצאו. השומות הוגשו ביום 19.1.06, ושולם מס בהתאם לאותן שומות עצמיות שערך המבקש. ביום 26.6.06 התקבלו שומות מס שבח ומס מכירה, אך יש צורך בהגשת השגות על שומות אלו.

בהתאם לשומת היטל השבחה של עיריית פתח תקוה מיום 20.12.05 חוייבו המשיבים שזכויותיהם נמכרו בתשלום היטל השבחה בסך כולל של 1,467,497 ש"ח. ביום 18.1.06 הגיש המבקש שומת היטל השבחה נגדית של השמאי גלעד המאירי. בסופו של דבר הגיע המבקש לשומה מוסכמת עם עיריית פתח תקוה, ולפיה הופחת היטל ההשבחה בשיעור 25%. השומה המוסכמת טרם נחתמה על ידי נציג העירייה. המשיבים 11-12 טוענים, כי הם זכאים להפחתה נוספת עקב היטל השבחה ששילמו כבר בשנת 1995. המבקש פנה לעירייה גם בענין זה, אך טרם הושגה הסכמה סופית  בין הצדדים בנוגע לסכום ההיטל שעל משיבים אלה יהיה לשלם.

בנוסף לאמור לעיל מנהל המבקש מגעים עם עיריית פתח תקוה, המשיבה 3, לשם קבלת אישור משרד הפנים למכירת זכויותיה של המשיבה 3 במסגרת פירוק השיתוף. המשיבה 3 הינה בעלים של 1.36% מהזכויות במקרקעין.

עתה מונחת בפני בקשתו של המבקש לפסיקת שכרו ככונס נכסים. בבקשה מצויין, כי שכר הטרחה שיאושר וישולם יהווה הוצאה מוכרת וניתן יהיה לנכותו לצרכי מס שבח מהכנסות המשיבים שזכויותיהם נמכרו.

המבקש טוען, כי בקביעת גובה שכר הטרחה המגיע לו יש לקחת בחשבון את שווי המגרש בשלמות ולקבוע את שכר הטרחה כנגזרת משווי זה ולא כנגזרת מהתמורה בלבד. לעניין זה מסתמך המבקש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב בע"א 3120/00, שאווט נ' אלבר (מינטלית) נכסים והשקעות בע"מ, פורסם באתר www.nevo.co.il. שם נדון מקרה בו הוגשה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין. בית המשפט הורה שם על פירוק השיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר. לשם ביצוע המכירה מונה כונס נכסים. כונס הנכסים ערך מכרז, ובסופו של דבר זכתה התובעת במכרז ורכשה את חלקם של הנתבעים. בית המשפט אמר שם לעניין שכר טרחתו של כונס הנכסים:

"אשר לשכר טרחת הכונס - בראש ובראשונה יש לציין כי מדובר היה במכירת המגרש כולו ולא מחציתו בלבד. העובדה שבסופו של דבר זכתה המשיבה במכרז ומשום כך היה עליה לשלם רק עבור המחצית השייכת למערערים, אין בה כדי לשנות זאת. לפיכך היתה הצדקה מלאה לקבוע את שכר הכונס באחוזים משווי המגרש כולו ולא מחציתו בלבד".

סבורני, כי הדברים הולמים גם את המקרה שבפנינו. המבקש מונה ככונס נכסים לצורך פירוק השיתוף במקרקעין, ולא בחלקם. כשלב ראשון צווה המבקש למכור את המגרש על מנת שהשיתוף שבין המשיבים בכל הנוגע למגרש יפורק. פעולת הפירוק נעשתה עבור כל המשיבים, באופן שבמסגרת פירוק השיתוף יוכלו לממש זכויותיהם במגרש. חלק מבעלי הזכויות, שהתאגדו עם אחרים, רכשו את חלקם של בעלי הזכויות הנותרים במגרש. לא ניתן עתה לבוא ולומר, כי פירוק השיתוף נעשה רק לגבי חלק מהמגרש, אותו חלק שהזכויות בו הועברו למשיבות 32-33. פירוק השיתוף נעשה במגרש כולו. המבקש פעל ככונס נכסים עבור כל אחד ואחד מבעלי הזכויות, ועל כך זכאי המבקש למלוא שכרו. פעילותו של המבקש הביאה לתוצאה הסופית, מגרש שבו אין שותפים המונעים מהבעלים שנותרו את מימוש זכויותיהם בו. עתה, לאחר שהמשיבות 32-33 רכשו את זכויותיהם של המשיבים 1-19, נותרו המשיבים האחרים, משיבות 32-33 ואלו שחברו אליהן, במצב בו הם יכולים לממש זכויותיהם במגרש באין מפריע ולבנות עליו ביחד. ברור, איפוא, שאין לפטור את מי מן המשיבים מתשלום שכרו של המבקש, אשר בפעילותו הביא לתוצאה זו. אין מקרה זה דומה למקרה שנדון בהחלטת סגנית הנשיא, כב' השופטת אסתר שטמר, בת"א(רחובות)2475/01, נבט נ' הלל, פורסם באתר www.nevo.co.il. שם נאמר במפורש, שכונסי הנכסים  מונו למכירת חלקיהם של המוכרים, כאשר המוכרים היו בעלים של חלק מהזכויות בלבד, אותו חלק שנמכר במסגרת כינוס הנכסים. אכן בהחלטה מאוחרת יותר של אותו מותב, אשר ניתנה בבש"א(רחובות)1046/05, כונס הנכסים עו"ד יניב עצמון נ' חן מאיר, פורסם באתר www.nevo.co.il, אומצו הדברים שנקבעו בע"א(ת"א)3120/00 הנ"ל.

באשר לשיעור שכר הטרחה, בתי המשפט העמידו לאורך שנים את שכר טרחתם של כונסי נכסים, אשר מונו לצורך פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה בטווח של 6%-10% משווי המקרקעין. בפסיקה נקבעו פרמטרים שונים לצורך קביעת שיעורו של שכר הטרחה. בין השאר, נלקחו בחשבון היקף הפעולות שנעשו על ידי כונס הנכסים, משך זמן פעילותו, ומהות העניין. פעילותו הברוכה של המבקש, אשר הביאה למכירת המגרש במחיר העולה בהרבה על הערכת השמאי, פורטה בפתח החלטתי זו. העובדה, כי בתוך זמן קצר יחסית הצליח המבקש אודות לפעילותו היעילה למכור את המגרש במחיר גבוה, לא צריכה להביא במקרה זה להפחתת שכרו. יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את ערכו הגבוה של המגרש. בפסיקה נקבע, כי כאשר מדובר בנכס שערכו גבוה במיוחד, ניתן להפחית את שכר טרחתו של הכונס. לענין זה ראה בר"ע(חיפה)276/00, החברה לפיתוח מרכזים מסחריים ביו"ש בע"מ נ' אדמות שמאי יקיר בע"מ, פורסם באתר www.nevo.co.il, והפסיקה הנזכרת שם.

במקרה דנן שווי המגרש ביום החתימה על הסכם המכר,  היה 5,100,000$, דהיינו: 23,067,300 ש"ח. לאחר שקילת נסיבות המקרה ובחינת פעילותו של המבקש, מועמד בזאת שכרו של המבקש בשיעור של 6% משווי המגרש, ובסך 1,384,038 ש"ח בצירוף מע"מ. המשיבים ישאו בשכר טרחתו של המבקש, כל אחד בהתאם לחלקו היחסי במגרש. המשיבים 1-19, שזכויותיהם במגרש נמכרו, ישלמו חלקם בשכר הטרחה לאלתר, כאשר התשלום ישולם מתוך הכספים המצויים בקופת הכינוס. שאר המשיבים ישלמו חלקם עם סיומם של הליכי כינוס הנכסים.

ניתנה היום י"ח בחשון, תשס"ז (9 בנובמבר 2006) בהעדר הצדדים, בלשכתי.