שר נ' נכסים יפים (2008) בע"מ ואח'

תמצית טענות התובעת

1. התובעת, נוי שר, הגישה תביעה בסכום של 2 מיליון ש"ח כנגד הנתבעת 1, חברה נכסים יפים (2008) בע"מ, חברה בעלת ניסיון בבניית פרויקטים למגורים ומסחר בישראל (להלן: "הנתבעת") וכנגד יהודה לוי, הבעלים והמנהל של הנתבעת (להלן: "הנתבע"). אציין כי סכום התביעה נתבע על ידי התובעת על בסיס הערכה בלבד נוכח טענתה שלא נמסרו לידיה נתונים המצויים ברשות הנתבעת לצורך חישוב התמורה שהתובעת זכאית לקבל מכוח הסכם שנחתם בין הצדדים.

    

2. התובעת ,על פי כתב התביעה, עוסקת בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית .בתוך כך יזמה וקידמה פרויקט בשכונת קריית חיים בחיפה שבעניינו התקשרה בתחילת שנת 2011 בהסכם עם הנתבעת לפיו תבצע הנתבעת את פרויקט הבניה ובתמורה תשלם הנתבעת לתובעת סכום של 1.3% בתוספת מע"מ מכלל התקבולים ממכירת הדירות החדשות או בהתאם לערך הדירות ככל שלא תימכרנה. על פי כתב התביעה קדמו לחתימת ההסכם עם הנתבעת שנים של עבודה קשה בייזום הפרויקט עד לשלב שבו היה ניתן להתחיל את עבודות הבניה.

    

3. לטענת התובעת , למרות שנכון למועד הגשת התביעה נמכרו למעלה מ – 100 דירות וצפויות להימכר מאות דירות נוספות, לא שילמה הנתבעת את שכרה של התובעת מכוח ההסכם .זאת למעט תשלום מקדמות בסכומים זניחים.

    

4. עוד ציינה התובעת כי עובר לחתימת ההסכם נשוא התביעה, נחתם ביום 2.3.2010 בין התובעת לנתבעת הסכם עקרוני לשיתוף פעולה במסגרת פרויקטים מסוג פינוי בינוי והתחדשות עירונית.

    

5. בהמשך נודע לתובעת על תכניות שאושרו לביצוע התחדשות עירונית ברח' מח"ל בחיפה (שכונת קרית חיים) והתובעת החלה לפעול להחתמת דיירים על מנת להוציא לפועל את הפרויקט. סה"כ כלל הפרויקט 15 בניינים (8 בניינים בחלק המערבי ו – 7 בניינים בחלק המזרחי).

    

6. לטענת התובעת בכתב התביעה ,זמן קצר לאחר שהחלה בהחתמת הדיירים בנוגע להסכמתם לביצוע הפרויקט פנתה אליה גב' מיכל שיין, אדריכלית במקצועה, בבקשה לשיתוף פעולה במס' פרויקטים .בעקבות כך נחתם הסכם בין התובעת לבין מיכל שיין לחלוקת התקבולים ביניהן מהפעילות השוטפת שתבצענה במסגרת ייזום וקידום פרויקטים אלו.

    

7. לאחר שהחתימה דיירים רבים, פנתה התובעת על הנתבעת והציעה את ביצוע פרויקט הבניה. הנתבע קיבל את הצעת התובעת ובעקבות זאת נחתם ההסכם נשוא התביעה שבפניי ביום 20.2.2011, במסגרתו נקבעה התמורה לתובעת ולמיכל שיין שותפתה בסכום של 2.6% לשתיהן יחד. מכאן שחלקה של התובעת הוא 1.3% מהסכום שיתקבל ממכירת הדירות. כן הוסכם שהתובעת ומיכל שיין תקבלנה מקדמות בסכומים נמוכים על חשבון התמורה המוסכמת בגין מכירת הדירות.

   הסכם זה נקרא על ידי התובעת, הסכם מח"ל, וכך הוא ייקרא במסגרת פסק דין זה.

    

8. לאחר שנחתם הסכם מח"ל, המשיכה התובעת בפעילותה בהחתמת הדיירים, כולל קיום מפגשים ואסיפות לצורך החתמת הדיירים וכן נערך אירוע לדיירים לאחר קבלת היתר הבניה לאחד הבניינים. התובעת שימשה כאשת קשר עבור הדיירים בכל הנוגע לפרטי התקדמות הפרויקט.

    

9. טענת התובעת היא כי למרות שהפרויקט קרם עור וגידים ונכון למועד הגשת התביעה מצוי אחד הבניינים בשלבי בניה ואף נמכרו למעלה מ – 100 דירות ,לא שילמה הנתבעת לתובעת את התמורה שהיא זכאית לה בגין התקבולים שהתקבלו ממכירת הדירות בשיעור של 1.3% .חלף זאת נתקלה התובעת בהתחמקות ותשובות פתלתלות מצד הנתבעים בנוגע לתמורה שזכאית התובעת לקבל בגין חלקה בהסכם.

    

10. בתשובה למכתב שנשלח מטעם בא כוח התובעת לנתבעת, השיב בא כוחה של הנתבעת במכתבו מיום 17.8.2016 כי על פי תחשיב הנתבעת, זכאית התובעת נכון למועד משלוח המכתב לתשלום בסכום של 12,305 ש"ח בצירוף מע"מ בהתאם לתקבולים שהתקבלו בגין מכירת הדירות .מאחר ששולמו לתובעת מקדמות בסכום של 40,000 ש"ח על חשבון התמורה היא אינה זכאית לתשלום נוסף שכן סכום המקדמות עולה על הסכום שהיא אמורה לקבל בהתאם לתקבולים ממכירות הדירות. במכתב זה ציין בא כוח הנתבעת כי לשיטת הנתבעת תרומתה של התובעת לצורך קידום הפרויקט היא דלה ומזערית.

     

11. ביום 10.10.2016 קיימה התובעת פגישה עם נציגי הנתבעת ,בה סוכם כי יועבר לידי התובעת התשלום עבור חלקה בתקבולים ממכירת הדירות .כ – 4 חודשים לאחר מכן שולם לתובעת סך של 20,000 ש"ח, בהתאם לתחשיב שנערך על ידי עובדי הנתבעת. אלא שהתובעת טוענת כי מדובר בסכום זעום ביחד לתקבולי הנתבעת בגין מכירת הדירות.

     

12. מעבר לתשלומים אלו לא שולמו סכומים נוספים לתובעת .כן לא הועברו לידיה נתונים אודות תקבולים ממכירת הדירות על ידי הנתבעת לצורך עריכת תחשיב חלקה של התובעת בגין תקבולים אלו.

     

13. במכתב שנשלח מטעם בא כוח הנתבעת אל התובעת מיום 4.7.2017 נטען כלפי התובעת כי היא הפרה את ההסכם שבין הצדדים וכן הפרה את חובת הנאמנות כלפי הנתבעת תוך שהתובעת עושה שימוש שלא כדין בשמו של הנתבע ובמוניטין של הנתבעת.

     

    תמצית טענות הנתבעים

14. בתחילה נטען כי יש להורות על סילוק התביעה כנגד הנתבע שאינו חתום על ההסכמים עם התובעת . בהיעדר יריבות ובהיעדר עילת תביעה יש להורות על דחיית התביעה כנגד הנתבע.

     

15. כן נטען כי התובעת לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם שכן לא נקטה במאמצים הראויים לצורך החתמת בעלי הדירות .משכך, בחלוף 6.5 שנים מחתימת ההסכם ניתן היתר בניה לבניין אחד בלבד . גם זאת לא בזכות התובעת אלא על אף פעילות התובעת.

     

16. עוד נטען כי תרומתה של התובעת אם בכלל הייתה תרומה זעומה ודלה שאף הסבה נזקים לנתבעת. נטען שהתובעת לא דיווחה לתובעת אחת לחודש אודות התקדמותה למרות התחייבות בהסכם. לטענת הנתבעת תכתובות דואר אלקטרוני נשלחו על ידי התובעת לנתבעת על מנת ליצור מצג שווא של היקף פעילות גדול מכפי שהיה בפועל.

     

17. לתובעת ניתנו הזדמנויות רבות להשלים את עבודתה . למרות זאת לא קיימה התובעת את ההתחייבויות על פי ההסכם ומשכך אינה זכאית לתמורה בגין חלקה בהסכם.

     

18. לטענת הנתבעת , זכאות התובעת לתשלום קמה רק בעת קבלת התקבולים בפועל על ידי רוכשי הדירות ולא בעת מכירת הדירות.

     

19. לטענת הנתבעת ,עומדת לה זכות קיזוז בשל נזקים שגרמה לה התובעת לאור העיכובים בהחתמת הדיירים והסיכון שבאי קיום בפועל של הסכמי מכר עליהם חתמה הנתבעת.

     

    עלות הנזק להערכת הנתבעת משתווה לסכום שהייתה זכאית התובעת לקבל כחלק מתקבולי מכירת הדירות. עוד נטען כי בשל העיכובים, גדלו עלויות הבניה ונגרם לנתבעת נזק של מאות אלפי שקלים בשל העיכוב בהתקדמות התובעת בהחתמת הדיירים .לבסוף נטען לנזק תדמיתי לנתבעת שמוערך על ידה בסכום של מיליוני ש"ח.

     

20. לטענת הנתבעת ,התגלה לה שהתובעת פועלת להחתמת דיירים בפרויקטים נוספים ללא ציון שמה של הנתבעת בטפסי ההחתמה .זאת למרות הסכם שיתוף פעולה שנחתם בין הצדדים.

     

    דיון והכרעה

21. מטעם התובעת, העידה התובעת בעצמה וכן מר פסח טבק, בעלים של מס' דירות בבניין שממוקם ברחוב מח"ל 41, אחד מהבניינים שהם חלק מהפרויקט נשוא התביעה. מטעם הנתבעים, העיד הנתבע 2 בעצמו וכן העיד עו"ד אבי ענתבי, שייצג את התובעת יחד עם שותפתה, מיכל שיין, בהתקשרות עם הנתבעת.

     

    ההסכמים שבין התובעת לנתבעת

     

22. לתצהיר התובעת צורפו 3 הסכמים רלוונטיים:

    ההסכם הראשון מיום 2.3.2010 שמהווה הסכם מסגרת שנחתם בין התובעת לבין הנתבעת בנוגע לשיתוף פעולה בקידום פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי,

    ההסכם השני - הסכם מיום 10.11.2010 המגדיר את שיתוף הפעולה בין התובעת לבין שותפתה מיכל שיין,

    ההסכם השלישי - ההסכם שעליו מבוססת התביעה שבפניי, הוא הסכם מיום 20.2.2011 הנוגע לפרויקט בצדו המערבי של רח' מח"ל שנחתם בין התובעת ושותפתה לבין הנתבעת והוא שקובע גם את שכר טרחת התובעת ושותפתה, 1.3% לכל אחת מהשותפות מסך התקבולים שתקבל הנתבעת מהדירות שתמכור במסגרת הפרויקט. בהמשך נחתם נספח להסכם מיום 20.2.2011 בו הורחב הפרויקט גם לצדו המזרחי של רח' מח"ל, מבלי שנעשה שינוי בתנאי ההסכם מיום 20.2.2011 (להלן ייקראו יחד: הסכם מח"ל).

23. בהסכם מח"ל נקבע בפרק התמורה בסעיף 8 כך: "תמורת עבודתן יקבלו שר ושיין 2.6% בצירוף מע"מ מהסכום שיתקבל בגין מכירת כל דירה שתימכר בפרויקט או בהתאם לשוויה עפ"י הערכת שמאי מוסכם באם החברה תבחר להשאיר ברשותה דירות".

     

24. כדי לקבוע מהי "העבודה" בגינה זכאית התובעת לתמורה הקבועה בהסכם מח"ל, יש לעיין במבוא להסכם בו הציעו התובעת ושותפתה לנתבעת את פרויקט עיבוי רחוב מח"ל בקרית חיים. בסעיף 3 להסכם - הצהירו התובעת ושותפתה על יכולתן להחתים את בעלי הדירות בפרויקט לכדי הסכם מחייב לצורך הקמת פרויקט עיבוי,

    בסעיף 5 להסכם - הוסכם שהתובעת ושותפתה יעניקו את מרצן והיכרותן עם בעלי הדירות וכן בסעיף 7 בו נקבע כי התובעת ושותפתה תהיינה הגורם הפעיל בהחתמת בעלי הדירות לכדי הסכם מחייב ותפעלנה לתיאום פגישות עם בעלי הדירות והחתמתם על הסכם מחייב עם הנתבעת לצורך ביצוע הפרויקט ועם הרשויות לצורך קידום הפרויקט.

     

25. מסעיפי ההסכם שציינתי לעיל עולה כי עיקר עבודתן של התובעת ושותפתה הוא בשלב ראשון , בעצם הצעת הפרויקט לנתבעת, הצעה המהווה את הבסיס להתקשרות שבין הצדדים .לאחר מכן בפעילות התובעת ושותפתה בהחתמת בעלי הדירות על הסכמתם לביצוע הפרויקט לצורך החתמתם בשלב מאוחר יותר על הסכם מחייב וכן בקיום קשר רציף עם בעלי הדירות בבניינים בהם מתוכנן הפרויקט בין אם באמצעות פגישות וכנסים למס' דיירים ובין אם באמצעות קשר ישיר עם כל אחד מבעלי הדירות השונים.

     

26. תכליתו העסקית של ההסכם היא שיתוף פעולה בין התובעת שהיא בעלת הידע והניסיון בקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בשלביו הראשוניים (איתור ובחינת היתכנות ביצוע הפרויקט וקבלת הסכמת הדיירים) לבין הנתבעת שהיא בעלת הידע והניסיון בתחום הבניה והיכולת להוציא את הפרויקט מן הכוח אל הפועל.

     

27. לטענת הנתבעת ,התובעת אינה זכאית לתמורה שנקבעה בהסכם .זאת משלא מילאה את חלקה בהסכם והפרה את התחייבויותיה.

    בתצהיר הנתבע נטען ,שהתובעת לא נקטה במאמצים הראויים והדרושים לצורך החתמת בעלי הדירות. עוד טען הנתבע כי בחלוף 6.5 שנים ממועד חתימת הסכם מח"ל ניתן היתר בניה לבניין אחד בלבד ועוד 3 בניינים מצויים בשלבי הוצאת היתר בניה.

     

     

    עוד טען הנתבע כי רק ב – 3 בניינים הוחתמו כל הדיירים וגם זאת לא בזכות התובעת, כאשר לגבי אחד משלושת הבניינים ברח' מח"ל 29, הושגו החתימות של הדיירים ללא מעורבות של התובעת. כן נטען כי תרומתה של התובעת להוצאת הפרויקט לפועל הייתה תרומה דלה וזעומה ביותר. בנוסף נטען שהתובעת לא קיימה את חובתה להמציא דיווח חודשי לתובעת בניגוד להתחייבותה בהסכם. נטען כי התובעת ישבה בחיבוק ידיים במשך כ – 7 שנים, בעוד העבודה נעשית על ידי אחרים עבורה.

     

28. חרף טענות הנתבעת כלפי התובעת בנוגע להתנהלותה במשך שנים ארוכות, בחרה הנתבעת להמשיך בביצוע הפרויקטים .זאת למרות שעל פי סעיף 13 להסכם מח"ל, זכאית הנתבעת להחליט שלא לבצע את הפרויקט ובמקרה זה התובעת זכאית להעביר את ביצוע הפרויקט לחברה אחרת בקיזוז הוצאות הנתבעת.

     

29. הנתבעת גם לא הודיעה בשום שלב על כוונה לביטול ההסכם שנחתם בינה ובין התובעת ושותפתה והמשיכה בביצוע הפרויקטים.

     

30. עיון בנספחים 9-13 לתצהיר התובעת מלמד על הפעילות שנקטה במסגרת התחייבותה על פי הסכם מח"ל בכדי לקבל את הסכמת הדיירים הנדרשת לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל. מסמכים אלו מעידים על מעורבותה של התובעת בתהליך החתמת הדיירים ותפקידה כאשת הקשר בין הדיירים לבין הנתבעת. מטבע הדברים עולה כי הקשר עם הדיירים נעשה באמצעות שיחות טלפון ופגישות אישיות .לכן לא ניתן להמציא אסמכתא לכל פעולה ופעולה שביצעה התובעת אך די במסמכים שהוצגו כדי לקבוע שהתובעת עמדה בנטל הנדרש להוכחת קיום חלקה בהסכם מח"ל.

     

31. בחקירתו הנגדית של עו"ד ענתבי התברר כי לגבי הבניין ברח' מח"ל 31, חתמו כל דיירי הבניין עד לאמצע שנת 2012 , זאת בניגוד לתשובתו של עו"ד ענתבי ששלב החתמת כלל הדיירים הסתיים בתחילת שנת 2016 או בסוף שנת 2015 (עמ' 27 ש' 26-31 לפרוטוקול מיום 25.6.2019). כן התברר כי בקשה להיתר בניה הוגשה כבר בשנת 2013 שלא כטענת עו"ד ענתבי על פיה הבקשה הוגשה בשנת 2014 או בשנת 2015 (עמ' 28, ש' 6-9) וכן אישר עו"ד ענתבי כי הבניין נמצא בשלבי אכלוס דיירים (עמ' 28, ש' 10-12).

     

32. הסכם מח"ל אינו נוקב במועדים ברורים שבהם התחייבה התובעת להשלים את פעולת החתמת הדיירים וממילא ברור כי בשים לב לאופי ההתחייבות, הנטל על התובעת הוא לפעול לשכנע את הדיירים לצורך מתן הסכמתם ואין הדבר תלוי רק בהתנהלות התובעת ולכן כאשר בוחנים את קצב ההתקדמות של ההליכים בנוגע לבניין ברח' מח"ל 31, שבו הסתיימה החתמת הדיירים לכל היותר באמצע שנת 2012 והנתבעת הגישה בקשה להיתר בניה כבר בשנת 2013, כאשר ההסכם בין הצדדים נחתם בפברואר 2011, איני רואה כיצד עומדת טענת הנתבעת בדבר הפרת חלקה של התובעת בהסכם ביחס לבניין זה. הנתבעת גם לא הוכיחה שמי שביצע בפועל את החתמת הדיירים בבניין זה הוא גורם אחר ולא התובעת או מי מטעמה.

     

33. בבחינת תכלית ההסכם אני סבורה כי הפרשנות הראויה שיש להעניק להסכם היא כי בנוגע לבניין מתוך הפרויקט שבנייתו הושלמה והוא מצוי בשלבי אכלוס, הנתבעת אינה יכולה להתנער מחלקה בהסכם ולהימנע מתשלום התמורה לתובעת מהתקבולים שקיבלה הנתבעת ממכירת הדירות בטענה שהתובעת לא קיימה את חלקה בהסכם שכן לא השקיעה את מירב המאמצים להצלחת הפרויקט ולו מהטעם שהשלמת הפרויקט תוך פרק זמן סביר מדברת בעד עצמה בכל הנוגע לקיום התחייבויותיה של התובעת בהסכם.

     

34. כמו כן ההסכם שנחתם בין הצדדים אמנם עוסק בפרויקט נרחב הכולל מס' בניינים יחד עם זאת אין כל קושי לבצע חלוקה של ההסכם תוך קביעת חלקה של התובעת בתקבולים שקיבלה הנתבעת גם במקרה של יישום חלק מהפרויקט .משכך גם אם לא תושלם בניית הפרויקט בשלמותו אין בכך כדי לגרוע מזכויותיה של התובעת לקבל את התמורה בגין אותם שלבים בפרויקטים שהושלמו והנתבעת קיבלה תמורה בגין הדירות שמכרה במסגרת אותו שלב בפרויקט. בעניין זה סעיף 11 להסכם מח"ל קובע במפורש כי התשלום לתובעת ייעשה לכל בניין בנפרד בהתאם להתקדמות הפרויקט.

     

35. כמו כן אין לקבל את טענת הנתבעת לפיה בחלוף 7 שנים ממועד חתימת הסכם מח"ל ניתן היתר בניה רק עבור בניין אחד. גם אם היה ממש בטענה זו אין בכך כדי לגרוע מחובת הנתבעת לשלם לתובעת את חלקה על פי ההסכם עבור הבניין המסוים שבנייתו הושלמה והוא מצוי בשלבי אכלוס מתקדמים.

     

    התמורה ומועד הזכאות של התובעת

     

36. אשר לשאלה מהו המועד שבו זכאית התובעת לתשלום ומהי התמורה שזכאית התובעת לקבל בגין מכירת דירות בבניין ברח' מח"ל : במסגרת כתב התביעה נקבע סכום מוערך של 2 מיליון ש"ח וזאת משלא היו בידי התובעת נתונים בדבר תקבולים ממכירת דירות על ידי הנתבעת.

     

37. בתצהיר שהגישה התובעת לאחר שנמסרו לה הנתונים על ידי הנתבעת, נטען כי הסכום הכולל שתקבל הנתבעת בגין מכירת 26 דירות מתוך 30 דירות, עומד על 30,440,000 ש"ח .מכאן חלקה של התובעת בשיעור של 1.3% עומד על 395,720 ש"ח בתוספת מע"מ ואילו התמורה הצפויה ממכירת 4 הדירות שנותרו עומדת של 5,760,000 ש"ח ולכן חלקה של התובעת בגין הדירות הנוספות עומד על סך של 74,880 ש"ח בתוספת מע"מ. עוד נטען כי במקרה שתתקבל טענת הנתבעים לפיה התובעת זכאית לתמורה רק בגין תקבולים שהתקבלו בפועל יהיה חלקה של התובעת בסך 321,889.25 ש"ח.

     

38. בסיכומיה טענה התובעת כי היא זכאית למלוא התמורה בגין 30 הדירות בשל סיום אכלוס הבניין ומכאן הסכום הכולל הוא 470,600 ש"ח.

     

39. הנתבעים לכל אורך הדרך, בכתב התביעה, בתצהירים ובסיכומים נמנעו מהגשת תחשיב נגדי על מנת לסתור את טענות התובעת אלא טענו באופן כללי כי הם כופרים בתחשיבי התובעת .זאת מאחר שעל פי ההסכם התובעת זכאית לתמורה רק בגין תקבולים בפועל ולא בעת חתימת חוזי מכר הדירות. משכך ובהיעדר תחשיב נגדי לא נותר אלא לקבוע כי התובעת הוכיחה את טענותיה בנוגע לסכום לו היא זכאית על פי ההסכם בגין התקבולים ממכירת הדירות בבניין ברח' מח"ל 31.

     

40. סעיף 8 להסכם מח"ל קובע כי תמורה בשיעור של 2.6% בצירוף מע"מ לתובעת ושותפתה מהסכום שיתקבל בגין מכירת כל דירה או בהתאם לשווי הדירה על פי הערכת שמאי מוסכם אם הנתבעת תבחר להשאיר את הדירות ברשותה.

     

41. סעיף 10 להסכם מח"ל קובע את מועד תשלום התמורה לתובעת בהתאם לסעיף 8 להסכם הקובע את שיעור התמורה. בסעיף 10 שדן במועד שבו זכאית התובעת לקבלת חלקה מהתקבולים ממכירת הדירות נקבע כי המועד הוא "במכירת הדירות ו/או קבלת טופס 4 עפ"י המוקדם". עוד נקבע כי אם תחליט הנתבעת לדחות את מכירת הדירות תשולם התמורה תוך 9 חודשים ממועד קבלת טופס 4.

     

42. בשילוב סעיפים 8 ו – 10 אני קובעת כי את הסכום שתקבל התובעת יש לחשב מתוך הסכומים שנתקבלו בפועל על ידי הנתבעת בגין מכירת הדירות ולא בהתאם לשווי הדירה בחוזה המכירה .זאת לאור לשון ההסכם בסעיף 8, שכן תשלום לפי שווי הדירה ייעשה במקרה שהנתבעת תבחר להשאיר את הדירות ברשותה.

     

    המועד שבו זכאית התובעת לתשלום הסכום שנקבע לפי סעיף 8 יחול כבר במכירת הדירה בהתאם לתקבולים שקיבלה הנתבעת או במועד קבלת טופס 4 לפי המוקדם או בהתאם לחלופה הנוספת במקרה שהנתבעת תחליט לדחות את מכירת הדירות והוא בתוך 9 חודשים ממועד קבלת טופס 4.

     

43. אני מקבלת את טענות הנתבעים כי מקרים של הסכם מכר הכולל תנאי מתלה או חוזה שבוטל אינם מזכים את התובעת בתשלום התמורה בהתאם לשווי הדירה בהסכם שכן הנתבעת אינה זכאית לתקבולים בגין מכירת דירה במקרים אלו.

     

44. בהתאם למסמכים שהוצגו על ידי התובעת המעידים על מכירת 26 דירות בסכום כולל של 30,440,000 ש"ח (נספח 24 לתצהיר התובעת) והתקבולים בסכום של 24,761,881 ש"ח (נספחים 27-28 לתצהיר התובעת) אני קובעת שעל הנתבעת לשלם לתובעת את חלקה בשיעור של 1.3% בתוספת מע"מ, דהיינו הנתבעת תשלם לתובעת סכום של 321,899.25 ש"ח בתוספת מע"מ.

     

45. באשר ליתרת התקבולים בגין 26 הדירות שכבר נמכרו ובאשר ל – 4 הדירות הנוספות שטרם נמכרו במועד הגשת תצהירי התובעת, אין בפני בית המשפט ראיות לכך שהנתבעת קיבלה תקבולים נוספים מרוכשי הדירות .לכן איני מחייבת במסגרת פסק דין זה את הנתבעת לשלם לתובעת את חלקה בגין דירות אלו . לא למותר לציין כי אין בפני בית המשפט ראיה לקבלת טופס 4 עבור הבניין ברח' מח"ל 31, שכן גם בסיכומי התשובה מטעם התובעת ישנה הפניה לתשובתו של הנתבע בחקירתו הנגדית שהתקיימה ביום 25.6.2019 לפיה צפוי להתקבל טופס 4 בחודשים הקרובים, אך כאמור זה לא הוצג לבית המשפט.

     

     

46. עם זאת, נוכח ההסכם שנחתם בין הצדדים והאופן שבו יש לחשב את התמורה בגין עבודתה של התובעת ובהתאם לסעד שהתבקש בכתב התביעה אני מחייבת את הנתבעת להמציא לידי התובעת ב – 1 לכל חודש, דו"ח הכולל של הנתונים בדבר מכירת הדירות בכלל הפרויקטים נשוא הסכם מח"ל והנספח הנוסף (החלק המערבי והחלק המזרחי) בצירוף העתק מהסכמי המכר וכן פירוט בדבר סכום התקבולים בגין הדירות שנמכרו במסגרת הפרויקט ומועד העברת התקבולים לידי הנתבעת, כמו כן תמציא הנתבעת לתובעת העתק מטופס 4 בסמוך לקבלתו, כל זאת על מנת שהתובעת תוכל לפקח ולוודא כי תשולם לה התמורה שנקבע בהסכם מח"ל על ידי הנתבעת. בהתייחס לבניין ברח' מח"ל 31 ובשים לב לזמן שחלף ממועד הגשת הראיות על ידי הצדדים תמציא הנתבעת לידי התובעת את המידע בתוך 14 ימים ממועד מתן פסק הדין.

     

47. בנוגע למכירת דירות נוספות בבניינים שבכתובות מח"ל 27, 29, 35 ו- 37, הגישה התובעת לבית המשפט טבלה המרכזת את סכומי מכירת הדירות על פי הסכמי המכר וכן צילום של העמוד הראשון או מס' עמודים ראשונים מתוך הסכמי המכר.

     

48. נוכח הכרעתי דלעיל לפיה על פי ההסכם יש לחשב את התמורה לה זכאית התובעת מתוך התקבולים שהועברו בפועל לידי הנתבעת בגין מכירת הדירות, לא ניתן לחייב את הנתבעת על בסיס הסכומים שנקבעו בהסכם המכר ולכן היה על התובעת לצרף דו"ח תקבולים בדומה לדו"ח שהוגש בגין הדירות שנמכרו בבניין ברח' מח"ל . 

    משאין בפניי נתונים אודות התקבולים, לא מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת לשלם לתובעת על בסיס הסכמי המכר בלבד. עם זאת כפי שנקבע לעיל הנתבעת מחוייבת להמציא לידי התובעת נתונים עדכניים אודות התקבולים שהועברו על ידי רוכשי הדירות על מנת לאפשר לתובעת לערוך את החישוב בגין התמורה שהיא זכאית לקבל מכוח הסכם מח"ל.

     

    סעד הצהרתי

49. סעד נוסף שהתבקש על ידי התובעת במסגרת כתב התביעה הוא סעד הצהרתי, לפיו בית המשפט מתבקש להצהיר שהתובעת זכאית ל – 1.3% ממכירת כל דירה עתידית בפרויקט בחלק המערבי ובחלק המזרחי, גם לאחר הגשת תביעה זו.

     

50. הסכמת הצדדים על פי ההסכם כפי שצוין לעיל היא כי התמורה לתובעת תשולם בעבור כל בניין בנפרד בהתאם להתקדמות הבניה .משכך הסעד ההצהרתי המבוקש על פי נוסחו הוא גורף .ואין מקום למתן סעד זה באופן הצופה פני עתיד, לתקופה לא מוגדרת ומבלי להתייחס לאפשרות של נסיבות או זכויות שמן הראוי היה לקחת בחשבון בעת חישוב זכויות התובעת , ומבלי שתיבחן זכאות התובעת לקבלת התמורה בהתאם למכירת הדירות בפועל ולאחר חישוב תקבולי הנתבעת בגין מכירת כל דירה ודירה.

     

51. ככל שכוונת התובעת הייתה במסגרת הבקשה לסעד הצהרתי שבית המשפט ידון בפרשנות הסעיף בהסכם שקובע את גובה התמורה שהתובעת זכאית לקבל הרי שאיני סבורה כי הדבר נדרש גם נוכח הכרעתי דלעיל הקובעת את זכות התובעת לקבלת התמורה בהתייחס לדירות הספציפיות שכבר נמכרו בבניין ברח' מח"ל 31 וגם משום האופן שבו מנוסח הסעד ההצהרתי שדומה לאופן ניסוח הסעיף בהסכם וממילא בית המשפט אינו נדרש לאשרר סעיף כזה או אחר בהסכם שנחתם בין הצדדים .הפרשנות לסעיף תיעשה בהתאם לכללי הפרשנות ובשים לב לנסיבותיו של כל מקרה ומקרה ככל שתתגלע מחלוקת עתידית נוספת בין הצדדים באשר לתמורה שזכאית לה התובעת עבור מכירות עתידיות של דירות בחלקים אחרים בפרויקט.

     

52. משכך אני מורה על דחיית רכיב הסעד ההצהרתי שנכלל בכתב התביעה.

     

    קיזוז

53. על פי ההסכמים שנחתמו בין התובעת לנתבעת, שולמו לתובעת מקדמות שיש לקזזן מחלקה של התובעת בתמורה שהיא זכאית לקבל ממכירת הדירות. התובעת הציגה תחשיב שקיבלה מהנתבעת בדבר המקדמות ששולמו לתובעת במהלך השנים 2010-2018.

    לטענת התובעת יש לקזז את המקדמות ששולמו עבור השנים 2012-2018, דהיינו לאחר חתימת הסכם מח"ל ביום 20.2.2011, בסכום של 71,991 ש"ח ואין להכליל מקדמות ששולמו עבור השנים 2010-2011 בסכום של 116,650 ש"ח שכן אלו שולמו בהתאם להסכם כללי שנחתם בין הצדדים ביום 2.3.2010 שאינו חל בקשר עם פרויקט שנחתם בהסכם מח"ל אלא בעניינם של פרויקטים רבים אחרים שהציעה התובעת לנתבעת.

     

54. לעניין זה יצויין , בהסכם מח"ל לא קיימים אזכור של ההסכם הכללי או הפניה להוראות ההסכם הכללי שקדם לחתימת הסכם מח"ל בנוגע לתשלום המקדמות.

    כמו כן על פי הסכם מח"ל מועד תחילת תשלום המקדמות לתובעת הוא מיום החתמת כלל בעלי הדירות הראשון על הסכם מחייב וזאת בשונה מההסכם הכללי מיום 2.3.2010 שם נקבע כי המקדמות תשולמנה לתובעת החל ממועד חתימת ההסכם .מכאן שהצדדים לא פעלו בהתאם להוראות ההסכם הכללי אלא קבעו תנאים חדשים במסגרת הסכם מח"ל גם בנוגע לתשלום המקדמות. בחקירתו של עו"ד ענתבי אישר כי החתמת הדיירים בבניין ברח' מח"ל 31 הסתיימה במהלך שנת 2012 (עמ' 28, ש' 2-4 לפרוטוקול מיום 25.6.2019) .לכן תשובתו מתיישבת עם טענת התובעת בדבר המועדים שבהם החלה הנתבעת לשלם לתובעת מקדמות על פי הסכם מח"ל.

     

55. למעט הכחשות גורפות לעניין זכותה של התובעת לתמורה בגין תקבולים ממכירת הדירות לא נוכחתי בטענה מצד הנתבעים בעניין קיזוז המקדמות מהתמורה שנדרשת הנתבעת לשלם לתובעת.

     

56. לאור האמור לעיל אני מקבלת את טענות התובעת ומורה כי מתוך התמורה שנפסקה לזכות התובעת יקוזז סך של 71,991 ש"ח בגין המקדמות ששולמו לתובעת בשנים 2012-2018.

     

     

     

    חיוב אישי של הנתבע

57. התובעת הגישה את התביעה כנגד הנתבעת, החברה עמה התקשרה התובעת בהסכם וכנגד הנתבע, הבעלים של הנתבעת.

    אין מחלוקת שהנתבע אינו חתום על ההסכם ואף לא התחייב באופן אישי לתובעת לקיום התחייבות הנתבעת, אך לטענת התובעת יש להורות על חיוב הנתבע בשל היותו הרוח החיה מאחורי הנתבעת ומאחר שהוא גרם להפרת ההסכם על ידי הנתבעת.

     

58. כן נטען כי יש לחייב את הנתבע מכוח עוולת הרשלנות בכך שהפר את חובת הזהירות כלפי התובעת כאשר באופן מכוון לא שילם את חלקה של התובעת על פי ההסכם או מכוח עוולת התרמית בשל מצגי שווא כוזבים שהציג הנתבע בפני התובעת בהבטחות לשלם את חלקה בהסכם או מכוח עילת עשיית עושר ולא במשפט שכן הנתבע שלשל לכיסו את התקבולים עבור הדירות מבלי ששילם לתובעת את חלקה מתוך כספים אלו. טענה נוספת של התובעת היא שיש להורות על הרמת מסך ההתאגדות ולחייב את הנתבע באופן אישי לאורן של טענות אלו ובייחוד כאשר עסקינן בבעלים יחיד של מניות הנתבעת .

     

59. התובעת מפנה בסיכומיה אל סעיפים 5-7 וסעיפים 51-54 בתצהירה המוכיחים את הטענות כנגד הנתבע 2 המקימות את העילה לחיובו באופן אישי. עיון בסעיפים אלו מלמד כי סעיפים 5-7 מתארים בקצרה את ההיכרות האישית המוקדמת של התובעת והנתבע. בסעיפים 51-54 מצהירה התובעת שהנתבע היה מודע להסכם עמה ונראה כי בעניין זה אין מחלוקת נוכח היותו הבעלים של הנתבעת החתומה על ההסכם.

     

    התובעת מצהירה באופן כללי על התחמקות מתשלום והחלטה של הנתבע לא לשלם לתובעת את חלקה בהסכם וכן הבטחות שווא בדבר תשלום עתידי.

     

60. עדות כללית זו אינה מוכיחה שפעולותיו של הנתבע לא נעשו מתוקף היותו אורגן בנתבעת החתומה על ההסכם ומשכך אינה מקימה עילה להרמת מסך שעל פי סעיף 6 לחוק החברות, תשנ"ט – 1999, יש לנקוט בפעולה זו במקרים חריגים בלבד ולא בכל מקרה שבו חברה לא פרע את חובו לנושה שאחרת אין משמעות לעיקרון האישיות המשפטית הנפרדת.

     

61. התובעת אמנם פרטה עילות תביעה שונות: רשלנות, תרמית, עשיית עושר ולא במשפט, אולם טענות אלו נטענו מבלי שנתמכו בתשתית עובדתית ויש בהן מעין חזרה על הטענה העיקרית שנטענה על ידי התובעת שהיא הפרת החוזה בשל אי תשלום התמורה לתובעת על פי הסכם מח"ל.

     

62. בהיעדר תשתית עובדתית ומשפטית מספקת אני מורה על דחיית התביעה שהוגשה כנגד הנתבע לחיובו האישי בחוב הנתבעת על פי הסכם מח"ל.

     

    סיכום

63. התביעה כנגד הנתבע 2 נדחית.

     

64. מחייבת את הנתבעת 1 לשלם לתובעת סך 376,622 ש"ח (321,899 ש"ח, בתוספת מע"מ), סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל. מסכום זה יקוזז סכום של 71,991 ש"ח ששולם לתובעת כמקדמות בין השנים 2012- 2018.

     

65. כמו כן תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 37,000 ש"ח בצירוף ריבית והצמדה מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. בפסיקת הוצאות אלו התחשבתי בקבלת התביעה כנגד הנתבעת 1 ומנגד דחיית התביעה שהגישה התובעת כנגד הנתבע 2.

     

66. כמו כן מחייבת את הנתבעת בהחזר מחצית האגרה ששילמה התובעת בצירוף ריבית והצמדה ממועד תשלום האגרה ועד התשלום בפועל. קביעתי מבוססת על כך שהסכום שנפסק בפסק הדין נמוך באופן משמעותי מסכום התביעה אך זאת בשל אי מסירת מסמכים על ידי הנתבעת לתובעת למרות ההסכם שנחתם בין הצדדים שהביאה את התובעת להעמיד את התביעה על סכום המבוסס על הערכה בלבד וכן התחשבתי בכך שהתביעה כנגד הנתבע 2 נדחתה.

     

67. המזכירות תמציא את פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

     

     

     

    ניתן היום, כ"ה אלול תש"פ, 14 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.