יתח ואח' נ' נמדר ואח'

המחלוקת

1. בפני תביעה להורות על אכיפת חוזה ועל תיקון צו בית משותף בהתאם לחוזה, שעניינו הסכם בין דיירי בית משותף להחלפת מקומות חניה.

            עיקרי העובדות הן כדלקמן:

            תובעים 1 ו-2 (להלן: יתח) היו בעלים של דירת מגורים ברח' ברכה צפירה 11 בירושלים (להלן: הדירה), ומכרו את הזכויות בדירתם לנתבעים (להלן גם: נמדר). תובעים 3 ו-4 (להלן: אליצור) אף הם דיירים בדירה אחרת בבניין. לדירות בבניין, ביניהן הדירה נשוא תיק זה, הוצמדו חניות.

2. ביום 15.7.15 נחתם בין יתח לאליצור הסכם (להלן: הסכם החניות), שכותרתו "הסכם מכר" ועיקר תכנו הסכמה על החלפת חניה אחת שהוצמדה לדירת יתח בחניה אחת שהוצמדה לדירת אליצור, מאחר שהגב' אליצור התקשתה בחניית רכבה והיתה גורמת לחסימה לאחת החניות של יתח. עוד הוסכם בהסכם החניות כי אליצור ישלמו ליתח פיצוי חד פעמי בסכום של 5,000 ₪ עם חתימת ההסכם, ואף נכתב בו כי "מאחר והבניין טרם נרשם בטאבו, הוסכם כי מיד עם ביצוע הרישום יוחלפו החניות בהתאם להסכם זה".
3. ביום 27.7.16 נחתם חוזה מכירת הזכויות בדירה בין יתח לבין נמדר (להלן: חוזה הדירה). אין מחלוקת על כך שסוגיית החלפת מקומות החניה אינה נזכרת בחוזה זה, ואף לא בהערה, נספח או מסמך אחר הנלווה לחוזה. העניין אף לא הובא לידיעת עורכי הדין שייצגו את שני הצדדים במכירת הדירה.

            לטענת התובעים, על אף שהעניין לא הוסדר בחוזה הדירה, נמדר היו מודעים להסכם החניות ואף הסכימו לו והביעו נכונות לחתום על הסכם פורמלי, אולם בדיעבד התכחשו לחובה זו והם מתנערים מההסכם. נמדר טענו כי לא היו צד להסכם החניות והוא אינו מחייב אותם, וכי לא הסכימו מעולם להסכם זה. לטענתם הם נענו לבקשת אליצור לחנות בחניה השייכת להם למשך תקופה מסויימת, לצורך שכנות טובה, אך בהמשך הודיעו כי הם מתנגדים לכך.

הראיות

4. מטעם התובעים הוגשו תצהיריהם של יעקב יתח ודוד אליצור, וכן של עו"ד טלי כהן אומן והמתווך משה אהרוני. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של דורון נמדר ואסתר בנצקי נמדר וכן של עו"ד סימה מירסקי.
5. יעקב יתח הצהיר כי הוא ואשתו חתמו על הסכם החניות ולאחר כשנה מכרו את דירתם לנתבעים. לטענתו הנתבעים עודכנו בדבר החלפת החניות בטרם חתימת חוזה הדירה והיו מודעים לכך שמכירת הדירה היא בכפוף להסכם החניות. הוא הוסיף כי במועד חתימת חוזה הדירה ביקש מהנתבעים להוסיף סעיף הנוגע להחלפת החניות, אך הנתבעים אמרו שאין צורך בכך ו"הכל בסדר". לטענתו במעמד חתימת החוזה הנתבעים נתנו הסכמתם לחתום בבוא העת על כל המסמכים הנדרשים לצורך תיקון הצו והצמדת החניות בהתאם להסכם החניות. עוד הצהיר כי התובעים חתמו על כל המסמכים לתיקון צו הבית המשותף בהתאם להסכם החניות, אולם לאחר שנכשלו הנסיונות לתיאום פגישה עם עו"ד טלי כהן אומן הבינו שהנתבעים מתחמקים מחתימה ואין מדובר בקשיים טכניים בלבד, וזאת לאור התנגדות אליצור לבקשתם להיתר לבניית מרפסת. בסופו של דבר הסכימו הנתבעים לחתום על המסמכים בתמורה להסרת התנגדות אליצור, אך שינו את דעתם פעם נוספת.

            לתצהיר צורפו התכתבויות בין דוד אליצור לבין נתבע 1 בנוגע לחתימת המסמכים, וכן התכתבויות נוספות בין הצדדים. יתח הדגיש כי התנגדותם של אליצור להסכם החניות עלתה רק לאחר שבמשך כתשעה חודשים פעלו בהתאם לסיכום, ולאחר שאליצור הגישו התנגדות לבקשתם להיתר בניה.

6. דוד אליצור הצהיר כי הסכם החניות נחתם בעקבות קשיים פיזיים של אשתו לחנות בחניה הצמודה לדירתם, וכי לאחר שהנתבעים קיבלו את החזקה בדירה שרכשו הם חנו בהתאם להסכם החניות במשך כתשעה חודשים והחלו להעלות טענות בעניין זה רק לאחר שהגיש את התנגדותו לבקשה להיתר בניה שהגישו הנתבעים. גם הוא צירף לתצהירו את העתקי הודעות הטקסט וההתכתבויות בין הצדדים, וטען כי מדובר בסחטנות בעקבות ההתנגדות שהגיש, ולא בהסכמה של הנתבעים לתקופת נסיון.
7. משה אהרוני שימש כמתווך בעסקת המכר בין יתח לנמדר. הוא הצהיר כי הובהר לו ע"י יתח כי חניה יג' הצמודה לדירתם הוחלפה בחניה ב' הצמודה לדירת אחד השכנים (בדיעבד נודע לו כי מדובר באליצור). לדבריו נתבע 1 עודכן בנוגע להחלפת החניות טרם חתימת חוזה מכר הדירה, ובמהלך אחד הביקורים בנכס הוא הראה לנתבע 1 את החניות שהוחלפו והסביר לו באיזו חניה עושים התובעים שימוש. בהזדמנות נוספת של ביקור בדירה תובע 1 התלווה אליהם והציג לנתבע 1 את החניות שהוחלפו.
8. עו"ד טלי כהן אומן העובדת במשרדו של עו"ד חגי מזרחי הצהירה כי בחודש מאי 2017 קיבלה לידיה את הטיפול בתיקון צו הבית המשותף של הבניין, כשהתיקון הנדרש הוא החלפת החניות. לדבריה, לאחר שהתובעים חתמו על כל המסמכים הנדרשים, היא פנתה אל נתבע 1, שלא הופתע מהפניה. הנתבע שיתף פעולה ואף תיאם פגישות לצורך חתימה על המסמכים, וכן ביקש וקיבל תמונות של תשריט הבית, אך הוא לא הופיע לפגישות ובשלב מסויים הבינה כי הוא מתחמק מכך. עוד נכתב בתצהירה של עו"ד כהן אומן כי בשלב מסויים פנתה אליה עו"ד סימה מירסקי וטענה כי היא מייצגת את הנתבעים ואסור היה לעו"ד כהן אומן לפנות אל הנתבעים שלא באמצעותה. לדבריה עו"ד מירסקי אמרה לה מספר פעמים כי הנתבעים שינו את דעתם בנוגע לחניות וכי "לא מתחשק" להם לכבד את התחייבותם לחתום על המסמכים, לנוכח התנגדות של אליצור לבקשה שהגישו להיתר לבניית מרפסת. עוד הצהירה כי בשלב מאוחר יותר הבהירו התובעים שהגיעו להסכמה עם הנתבעים, לפיה הנתבעים יחתמו על המסמכים לתיקון הבית המשותף בתמורה להסרת התנגדותם של אליצור לבניית המרפסת, אולם הנתבעים שינו את דעתם פעם נוספת.
9. ב"כ התובעים, עו"ד חגי מזרחי, הוזמן להעיד מטעם הנתבעים, אולם הללו ויתרו על עדותו בעקבות הודעה שהגיש, לפיה סוגיית החלפת החניות אינה כלולה בהסכם מכר הדירה, הוא לא ידע על החלפת החניות לפני ובמהלך חתימת ההסכם, ולפיכך סוגיה זו לא נכללה בטיוטות ההסכם ובהסכם עצמו (ראו הודעה מיום 12.9.18).
10. מטעם הנתבעים הוגשו תצהיריהם של שני הנתבעים ושל עו"ד סימה מירסקי. הצדדים ויתרו בהסכמה על תצהירה ועדותה של נתבעת 2, שלא היה בהם כדי להוסיף מהותית על תצהירו ועדותו של נתבע 1.
11. נתבע 1 הצהיר כי סמוך לאחר שעבר לגור בניין הבחין כי אליצור עושים שימוש במקום החניה הצמוד לדירתם, וכשביקש לברר את הדבר ביקשו ממנו אליצור לעשות שימוש באותו מקום חניה כנגד העמדת מקום החניה שלהם או תשלום עבור השימוש או רכישת החניה. הם הסכימו לתקופת נסיון במטרה להימנע מעימות עם השכנים. לדבריו במהלך תקופת הניסיון וללא קשר, פנו הנתבעים אל כלל דיירי הבניין לקבל את הסכמתם להרחבת המרפסת, והתברר להם כי אליצור מנצלים את עניין המרפסת כמנוף לסוגיית החלפת החניה.

            לטענת נתבע 1, הנתבעים לא היו מודעים לקיומו של הסכם החניות, הוא לא צורף לחוזה הדירה והם לא הסכימו מעולם לביצוע החילוף.

12. עו"ד סימה מירסקי ייצגה את הנתבעים בעסקת רכישת הדירה. היא הצהירה כי נושא החלפת החניות לא הוזכר מעולם במהלך המשא ומתן וחתימת ההסכם, וכי אילו היה עולה היה מקבל ביטוי בחוזה הדירה. לדבריה נודע לה על המחלוקת רק לאחר השלמת העסקה, תשלום מלוא התמורה והעברת החזקה בדירה, כאשר הנתבע הודיע לה שהתבקש לחתום על בקשה לתיקון צו הבית המשותף.
13. המצהירים נחקרו על תצהיריהם בישיבת ההוכחות ביום 4.12.18.

            דוד אליצור אישר בעדותו כי לא דיבר עם הנתבעים על העסקה ולא יידע את עורך דינו אלא הסתמך על דברי יתח "כי קובי אמר לי שהוא דיבר עם הקונה וזה בסדר" (עמ' 7 שורה 16). יעקב יתח גם הוא אישר שלא יידע את עו"ד מזרחי על החילופין, "אבל הדבר היה יודע [צ"ל: ידוע] לדורון" (עמ' 11 שורה 19). יתח העיד כי גם למתווך הדירות אמר באופן כללי שהוחלפו חניות, אך לא סיפר כי קיים הסכם וששולמה תמורה. הוא אישר שיתכן שנאמרו בהקשר זה המילים "שכנות טובה" (עמ' 12), והוסיף כי הסביר לנתבע "שהחניות הוחלפו בגלל שיש קשיים להחנות את הרכבים בחניה צרה שהוחלפה עם משפחת אליצור, הוא לא הביע שום התנגדות" (שם, שורות 15, 16). בהמשך הגדיר את העניין כי "מילת כבוד" של הרוכש (עמ' 13 שורה 15).

14. המתווך משה אהרוני העיד כי מסר לרוכשי הדירה שהחניות הוחלפו בין שני הדיירים, אך לא ידע על כך פרטים נוספים (עמ' 15 שורה 20). ההסבר שניתן לכך היה "מתוך יחסי שכנות טובה, כי היה קושי לאחד הדיירים להחנות" (עמ' 16 שורה 1).

            הנתבע העיד כי ידע שיתח "מרשה למשפחת אליצור להשתמש בחניה שלו בגלל שיש לאשתו בעיות רפואיות" (עמ' 20 שורות 9, 10). הוא הוסיף כי כשהגיע לראות את הדירה עמד בחניה עם המתווך ועם קובי יתח, וקובי הסביר לו שהוא מאפשר לחנות בחניה שלו "מטעמי שכנות טובה". לדבריו הוא אמר שכשיכנס לדירה יחליט מה לעשות, ולא התחייב לדבר. הנתבע הדגיש כי ידע על ההחלפה אך לא על הסכם החניות, אותו ראה רק כשצורף לכתב התביעה (עמ' 22 שורות 4-12).

טענות הצדדים

15. התובעים טענו בסיכומיהם כי השאלה האחת והיחידה העומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים היא האם הנתבעים ידעו על החלפת החניות טרם חתימת חוזה הדירה. לטענתם הנתבעים שיקרו בנושא זה, כאשר בכתב ההגנה ובתצהירים טענו כי עניין ההחלפה לא היה ידוע להם, ואילו מחקירת הנתבע ומהתנהלותו מול עו"ד כהן אומן, כאשר לא הביע תמיהה על עצם הכוונה לבקש תיקון צו הבית המשותף, עולה כי הנתבעים היו מודעים להחלפת החניות. לטענתם גם עדים אחרים, ובהם המתווך אהרוני שהוא אובייקטיבי ונטול אינטרס, העידו כי הנתבעים ידעו על החלפת החניות טרם חתימת החוזה, והתנהלות הנתבעים שהסכימו בפועל להחלפת החניות למשך שבעה חודשים אף היא מצביעה על ידיעתם.
16. במישור המשפטי טענו התובעים כי סוגיית החלפת החניות אכן נותרה מחוץ לחוזה הדירה, אולם עובדתית הוכח שהנתבעים היו מודעים היטב להחלפת החניות ולכך שהנכס שהם רוכשים היא דירה שאליה יוצמדו בבוא היום חניות שלא בהתאם לרישום הקיים, ועובדה זו הוותה חלק מהסכם המכר. הם הוסיפו כי "במקרה דנן מוצדק לתת תוקף משפטי להיבט הספציפי של העסקה שבין הצדדים, חרף העדר מסמך כתוב, שכן זעקת ההגינות מצדיקה זאת", והדגישו כי העדר הכתב הוא אך ורק ביחס להיבט החניות ותו לא. לטענת התובעים, שלילת התוקף המשפטי מההיבט הספציפי של העסקה הדן בחניות אינה מתיישבת עם עקרון תום הלב, המחייב מתן תוקף משפטי גם להסכמות הצדדים שהושגו בעל פה בנוגע לחניות. התובעים הפנו בעניין זה לפסק הדין בע"א 8234/09, לילי שם טוב נ' כדורי פרץ (21.3.11) (להלן: עניין שם טוב), וכן לפסקי הדין בע"א 478/84, גדעון דובשני נ' יוסף חממי, פ"ד מא(2) 244 (22.4.87) ובע"א 579/83, הרי זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, קבלני בניין, פ"ד מב(2) 278 (12.6.88).
17. הנתבעים טענו בסיכומיהם כי בין הצדדים שוררות שלוש מערכות חוזיות: המערכת האחת היא התחייבות בין שתי קבוצות התובעים – יתח ואליצור – לבין עצמם, והיא התחייבות חוזית בלבד, אשר לכאורה מתקיימת לגביה דרישת הכתב. אולם התחייבות זו לא הובאה לידיעת באי כוחם של הצדדים ולא קיבלה ביטוי בחוזה הדירה או בדרך אחרת כגון דיווח לרשויות המס, מתן ייפוי כח בלתי חוזר שיאפשר רישום בעתיד וכדומה. המערכת החוזית השניה היא הסכמות לכאורה שהושגו בעל פה בין התובעים לנתבעים באשר להחלפת החניות. לטענת הנתבעים הם לא ידעו על קיומו של הסכם החניות לפני חתימת חוזה הדירה או במהלכו ולא הובא בפניהם רמז אודות קיומה של התחייבות חוזית כזו. לטענתם לטענתם ההתחייבות בעניין החלפת החניות הוצגה להם כעניין של שכנות טובה, ועמדתם נתמכת בראיות, שכן גם המתווך אהרוני העיד כי לא ידע אודות הסכם שנכרת בין התובעים, עורכי הדין המעורבים העידו כי לא ידעו על ההסכם ומר יתח אישר בחקירתו כי יתכן שנאמרו באותו מעמד המילים שכנות טובה. מערכת החוזים השלישית היא חוזה מכר הדירה שנחתם בין יתח לבין הנתבעים, אשר כולל התייחסות להצמדת החניות לדירות (כפי שנקבע במקור, ולא בהסכם החניות), והסתיים ברישום בלשכת רישום המקרקעין. הזכויות המעוגנות בחוזה זה, טוענים הנתבעים, הן זכויות קנייניות שעוצמתן חזקה יותר מהזכויות שהתובעים טוענים להן. לפיכך הם מבקשים לקבוע כי התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה המוטל עליהם.

    דיון והכרעה

    18. התובעים טענו בסיכומיהם כי השאלה האחת והיחידה העומדת בבסיס המחלוקת בין הצדדים היא האם הנתבעים ידעו על החלפת החניות טרם חתימת חוזה הדירה, אם לאו. אינני סבורה שדי בהוכחת ידיעה כזו, שכן על מנת לאכוף את ההסכם על הנתבעים יש להוכיח לא רק ידיעה כללית אודותיו, כי אם ידיעה שמדובר בהסכם מחייב ובר אכיפה, וכן להוכיח כי ההסכם שנחתם במקור בין התובעים לבין עצמם עומד בתוקפו ומחייב גם את הנתבעים.
    19. עדויות העדים כפי שפורטו לעיל מצביעות על כך שסוגיית החלפת החניות לא הועלתה במשא ומתן לכריתת חוזה הדירה, וממילא לא מצאה ביטוי בחוזה שנחתם בין הצדדים. עוד עולה כי הסכם החניות הכתוב נעשה בין התובעים לבין עצמם, אך לא הובא לידיעת הנתבעים. אליצור העיד כי לא היה לו שיח כלשהו עם הנתבעים בנוגע להחלפת החניות, והוא סמך על דברי יתח שדיבר עם הקונה. יתח העיד כי יידע את המתווך באופן כללי על החלפת החניות, אך לא הבהיר שקיים הסכם או ששולמה תמורה בגין ההחלפה. הן יתח והן המתווך אישרו אפשרות שבמהלך השיחה נעשה שימוש במילים "שכנות טובה" בהקשר של החלפת החניות.
    20. צודקים התובעים בטענתם כי חל שינוי בגירסת הנתבעים, אשר טענו בתצהיריהם כי נודע להם לראשונה על סוגיית החלפת החניות לאחר שעברו לגור בדירה ומצאו כי התובעת 2 עושה שימוש במקום החניה המסומן שלהם. מעדויות התובעים ועדיהם ומחקירת הנתבע עלה כי הנתבעים אכן היו מודעים לקיומה של הסכמה כלשהי. עם זאת, קיים פער בין העובדות שהיו ידועות לנתבעים לבין קיומו של הסכם מחייב להחלפת החניות. אני סבורה שהראיות שהובאו מצביעות על כך שלנתבע היתה ידיעה כלשהי על החלפת חניות, אולם הוא לא ידע על קיומו של הסכם מחייב ולא נתן את הסכמתו להחלפה פורמלית הבאה לביטוי בתיקון רישום הבית המשותף. בעדותם של התובעים נעשה שימוש במונחים של ידיעה, שכנות טובה, מילת כבוד וכדומה, ופחות במונחים המתארים מחוייבות חוזית ברורה. העובדה שהנושא נדון גם בפגישה עם המתווך וגם ההתכתבויות שהוצגו, מצביעות על שיח בין הצדדים בעניין זה, אך לא על גמירות דעת או התקשרות בהסכם מחייב כלשהו. גם התנהלותו של הנתבע כפי שתוארה בעדותה של עו"ד טלי כהן אומן, כך שבתחילה לא הופתע לשמוע על הכוונה לתקן את רישום הבית המשותף ובהמשך ביקש פרטים נוספים על כך וסירב להגיע לחתום על מסמכים, מתיישבת עם מסקנה זו.
    21. אני קובעת, איפוא, כי הנתבעים היו מודעים לקיומה של הסכמה כלשהי בין התובעים בנוגע להחלפת מקומות החניה, אולם הם לא ידעו על הסכם החניות שנחתם בין התובעים, ואף לא על קיומה של הסכמה מחייבת מעבר למחווה של רצון טוב, מתוך יחסי שכנות טובים, בין התובעים לבין עצמם. באשר למחוייבותם של הנתבעים, הרי שזו רחוקה עוד יותר, והעובדה שהובאו לידיעת הנתבעים הסכמות כאלה ואחרות בין התובעים, לא היה בה כדי להקים מחוייבות משפטית מחייבת של הנתבעים לעמוד בהסכמות אלו.

                די בקביעות אלו בפן העובדתי כדי להביא לדחיית התביעה. למעלה מן הצורך אוסיף עוד כדלהלן:

    22. קיים קושי משפטי בטענה שלאחר ניהול משא ומתן וחתימת חוזה מכר דירה, הנתבעים מחוייבים להסכמה חוזית נוספת כלשהי שזכרה לא בא בחוזה הדירה או במשא ומתן לקראתו. זאת במיוחד כאשר לא נטען לטעות סופר, השמטה או תקלה כלשהי שבעטיה לא הועלתה אותה דרישה, ולמעשה לא ניתן כל נימוק לכך שהנושא לא הועלה. חוזה הדירה (אשר צורף כנספח לתצהירה של עו"ד כהן אומן) הוא מסמך המשקף את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים בנוגע למכר הדירה, לאחר ניהול משא ומתן כשהם מיוצגים על ידי עורכי דין. חוזה הדירה מאמץ את הסכם השיתוף בין בעלי הזכויות בבניין כולו, את צו רישום הבית המשותף והתקנון המוסכם, הכוללים זיהוי הדירה הנמכרת ופירוט החניות המוצמדות אליה. התובעים מבקשים לקבוע כי החוזה כולל תניה נוספת, בעל פה, העומדת בניגוד להסכם שבכתב.
    23. ההימנעות מהעלאת נושא החלפת החניות בחוזה הדירה בלא הסבר כלשהו עשויה להתפרש כהסדר שלילי, כויתור מודע ומושכל של הצדדים על כל מה שבחרו שלא לכלול בחוזה הסופי, ובוודאי על מה שעומד בסתירה לחוזה. כך שחוזה הדירה מבטל כל הסכמה קודמת אחרת שהיתה בין הצדדים. העובדה שנושא החניות אף עמד על הפרק ולא נכלל בחוזה אף תומכת במסקנה שמדובר בהסדר שלילי, ומבטלת את תוקפה של ההסכמה הקודמת על החלפת החניות, ככל שהיתה כזאת.
    24. יש להדגיש כי מדובר בזכויות במקרקעין, שבשל אופיין וחשיבותן ניתנת להם בחוק הגנה מיוחדת, ובדירת מגורים שהיא מן הנכסים החשובים והיקרים שיש בדרך כלל לאדם מן היישוב. לא בכדי נקבעו בדין דרישות מיוחדות של צורה, הסדרים מיוחדים לרישום זכויות – בלשכת רישום המקרקעין, ברישום בתים משותפים וכד'. לא ניתן להתעלם מכל אלו ולטעון במחי יד להסכמות נוספות ואף סותרות, הגוברות על ההסכמה שמצאה ביטוי בחוזה הדירה בכתב, ללא כל הסבר.
    25. כיון שברקע הדברים עומדת עסקה במקרקעין, עולה גם שאלת תוקפה של דרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969. השאלה אם יש צורך במקרה זה בחוזה בכתב נובעת ממהות העסקה המיוחסת לצדדים.

                התובעים טוענים שיש לראות את העסקה הנטענת בין התובעים לנתבעים כחלק מחוזה מכר הדירה, כך שבצד החוזה כתוב נכרתה בין הצדדים גם הסכמה בעל פה בדבר החלפת החניות. גישה כזו מיישבת אמנם את בעיית הכתב, שכן החוזה עצמו נעשה בכתב, גם אם לא נזכרה בו סוגיית החלפת החניות. אולם במצב כזה עולה השאלה כיצד ניתן לראות את חוזה הדירה ככולל גם תניה שבעל פה העומדת בניגוד לתוכנו של החוזה שבכתב. כיון שלא ניתן לפרש את חוזה הדירה כך שהוא כולל מיניה וביה הוראות הסותרות זו את זו, ובהעדר הסבר לכך שהחלפת החניות לא הועלתה ולא הוסדרה בחוזה, מתחייבת המסקנה שמדובר בהסדר שלילי כאמור לעיל, והוראות החוזה שבכתב מבטלות הסכמות קודמות, אם היו, בין הצדדים.

    26. גישה אחרת הרואה את ההסכמה בנוגע להחלפת החניות כהסכמה העומדת בפני עצמה, מחייבת להחיל עליה את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. במצב זה טוענים התובעים כי יש לאפשר החרגה מחובת הכתב, בהתבסס על עקרון תום הלב ו"זעקת ההגינות", אשר הוכרה בפסיקה כמאפשרת לחרוג בתנאים מסויימים מדרישת הכתב. אולם את החריג של זעקת ההגינות יש להחיל במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן", בנסיבות חריגות המצדיקות זאת. בפסיקה הוכרו שני תנאים עיקריים בהם ייעשה שימוש בזעקת ההגינות: האחד – קיומו של שינוי מצב בעקבות החוזה שאכיפתו מבוקשת, כגון קיום החוזה או שינוי מצב לרעה, והשני הוא מידת אשמתו של הצד המבקש להתנער מהחוזה (ראו: ע"א 986/93, יעקב קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185 (12.6.96); עניין לילי שם טוב לעיל; ע"א 7424/15, עאדל חליליה נ' בנאת נזיה מוחמד (יורשי המנוח מוחמד וחיד) (11.9.17)).
    27. בענייננו, לא היה שינוי משמעותי לרעה במצבם של התובעים, שכן בידיהם נותרו מקומות החניה המקוריים של דירתם. אין "אשם" על הנתבעים, שכן התובעים הם בעלי האינטרס והם שלא העלו את הדרישה על הכתב או במעמד חתימת החוזה, על אף שהדבר היה מתבקש ולא היתה כל מניעה לכך. בנוסף, שווי הזכות אינו כזה שהימנעות מאכיפתה תגרום עוול משווע למי מהצדדים, ובכלל, נסיבות מקרה זה אינן כאלה שזעקת ההגינות עולה מהן.
    28. לנוכח כל האמור אני דוחה את התביעה.

                התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים וכן בשכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪.

     

     

    ניתן היום, ב' שבט תשע"ט, 08 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.