פס"ד בנוגע לאכיפת זכרון דברים

בפני תביעה למתן סעד הצהרתי, לפיו זיכרון דברים, שנחתם בין התובע לנתבע ביום 13.1.22, הוא הסכם מכר מקרקעין מחייב, וכן להורות על אכיפתו.

בשולי התביעה, נדרש סעד של פיצויים בגין הפרת חוזה, אולם התביעה לא הוגדרה כתביעה כספית, לא נתבע בה סעד כספי, לא שולמה אגרה בגינו ולא הוצג טיעון מפורט בעניין הסכום הנתבע. על כן, אין צורך להידרש לסעד זה.

הנתבע הוא הבעלים הרשום של הדירה בגוש 6406, חלקה 87, תת חלקה 3, ברחוב עין גנים 89, פתח תקוה (להלן: "הדירה"), ומכר הדירה הוא שעומד במרכז המחלוקת.

אין מחלוקת, שהתובע והנתבע מכירים, שכן אביו של התובע הוא שכנו של הנתבע, ושהתובע פנה לנתבע מספר פעמים בעבר והביע רצון לרכוש את הדירה. ביום 13.1.22 נפגשו התובע ואחיו עם הנתבע בדירה (שבה גר הנתבע), ובסיום הפגישה חתמו התובע והנתבע על מסמך שכתב האח (יש מחלוקת מה היה כתוב בו בעת החתימה).

התובע טוען, שזיכרון הדברים נחתם, כפי שצורף לכתב התביעה (נספח ב'), שהוא מבטא הסכמה למכירת הדירה, ושמיד לאחר חתימתו, עוד בהיות הצדדים בדירה, הוא הועבר בהודעות ווטסאפ לבתו של הנתבע, שנכחה בדירה, ולנתבע עצמו, והדבר מוכיח, שזיכרון הדברים נחתם בנוסח שהוגש, ולא הוספו בו פרטים לאחר מכן. לטענתו, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, התחמק הנתבע ולבסוף הכחיש את הסכמתו.

לטענת הנתבע, המסמך שהוגש מזויף (במובן זה, שבעת החתימה כלל רק את 3 או 4 השורות הראשונות, ללא תמורה ופרטים נוספים), ואף בנוסחו "המלא" אינו מגלה גמירות דעת ומסוימות, וקבוע בו תנאי מתלה שלא התקיים. עוד טוען הנתבע, שלאחר החתימה (על 3-4 השורות הראשונות) ובעת שהיה בשירותים, התובע ואחיו נעלמו מהדירה, הוספת הפרטים ובכללם התמורה נעשתה כשלא היו בדירה, ורק לאחר מכן העבירו את המסמך "המלא" בווטסאפ.

לאחר עיון בכל הראיות ושמיעת העדים, מצאתי, שגרסת התובע משכנעת יותר מגרסת הנתבע, שזיכרון הדברים נחתם בנוסחו "המלא", כנספח ב' לתביעה, ושהעתקו הועבר לנתבע ולבתו שנכחה בדירה לבקשת הנתבע ובנוכחותו , לפני שהתובע ואחיו יצאו ממנה. כן מצאתי, שבנסיבות המקרה, זיכרון הדברים הוא הסכם מכר מחייב, אשר בכפוף להשלמה בעניין מועדי קיום החיובים שבו, מתקיימים התנאים לאכיפתו.

כתב התביעה

בכתב התביעה, טען התובע, שביום 13.1.22 חתמו הוא והתובע על זיכרון דברים (שצורף כנספח ב' לכתב התביעה), אשר בו מכר הנתבע לתובע את זכויותיו בדירה. זיכרון הדברים נכתב על ידי אחיו של התובע בכתב יד על נייר דפדפת, וזו לשונו (התעתיק נעשה לפי השורות במקור):

בס"ד 13.1.2022

אני אלמוג כהן ת.ז XXX

אני רוכש את הדירה בעין גנים 89 פ"ת

גוש 6406/87 בהתניה שניתן לבצע

העברת זכויות במצב הקיים של הנכס.

שחלקוֹ אינו מאושר בעריה ללא רישוי

במידה וניתן לעשות העברת זכויות

פלוני ת.ז XXX

יקבל מאלמוג סכום של 1.5 מיליון ₪

ע"י חוזה שיתקבל על שני הצדדים ע"י

עורכי הדין

על ניתן על החשבון 100 ₪

מוכרקונה

[חתימה בכתב יד] [חתימה בכתב יד]

לכתב התביעה צירף התובע תמליל (נספח ג'; נספח ה' לתצהיר התובע) של הקלטה ערך במעמד עריכת זיכרון הדברים.

לטענת התובע, לאחר החתימה, הנתבע ניתק מגע והחליט להכשיל את העסקה, ובשיחה נוספת ביניהם (שאף תמליל שלה צורף לכתב התביעה כנספח ו'), והתכחש, לכך שמכר את הדירה ("חוץ מזה אני לא מוכר לך ת'בית").

אשר להעדר הסדר תשלומים, טען התובע, שהדבר לא נדרש, שכן לתובע יש אישור למשכנתה.

הבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה

משלא הוגש כתב הגנה במועד, הגיש התובע בקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה. המשיב הגיב לבקשה בליווי תצהיר. בתצהירו הוצגה תמצית הגנתו של הנתבע, ונכתב, כי "למשל, המחיר שרציתי באותה עת עבור הדירה היה 1,650,000 ₪ אך התובע רשם בפתק, לא בנוכחותי ולאחר חתימתי, סך של 1,500,000 ₪. לא הסכמתי לכך."

בשל כך שהנתבע לא הגיש כתב הגנה גם בשלב זה, הגיש התובע בקשה למתן החלטה בבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה, שאף לה השיב הנתבע. בדיון שהתקיים ביום 22.11.22 אמר התובע בעצמו, בין השאר, כך:

"אמר פלוני משך כמה חודשים בעניין מכירת הדירה, ב[א]יזה שהוא שלב שלחתי לו את עורך הדין שלי, הוא הזמין אותי על[י]ו הביתה עם אח שלי, הבאתי את אחי כי אני לא בקיא בעניינים האלה, ... סגרנו על סכום של 1.5 מיליון ₪ והוא גם הוקלט. ... לשאלה אם היא [עורכת הדין] יזמה פניה, אני משיב שלא."

במענה לכך אמר הנתבע בעצמו, בין השאר, כך:

"הבחור הזה רצה לקנות דירה. כל הזמן אומר לי אני ר[ו]צה לקנות דירה ואמרתי לי שעל הדירה הזו יש עליה הפתעה, והוא אמר אני אביא רשיון, ראש העיר חבר שלי, והוא נעלם לשלושה חודשים. הדירה פחות 1.850 מיליון ₪ לא היה מה לדבר. לסכום של 1.650 מיליון ₪ לא הייתי מוכר אותה. הדירה הזו היתה אצל מתווך ולא הצליחו בשום פנים להעביר אותה בטאבו."

בסיומו של הדיון, בהסכמת התובע, נקבע מועד להגשת כתב הגנה.

כתב ההגנה

בכתב ההגנה התייחס הנתבע לזיכרון הדברים כאל "פתק", הודה בחתימתו עליו, אך טען שהוא מזויף, שכן לאחר שחתם עליו, הוספו לו פרטים, לרבות התמורה.

לטענתו, זיכרון הדברים הוא "חוזה למראית עין", המהווה "אקט המגלם דפוס עברייני", אשר נכלל בו תנאי מתלה "... במידה וניתן לעשות העברת זכויות פלוני...", שלא הוכח שמתקיים.

הנתבע טען, שהתובע היה מלווה באחיו, והעובדה, שהסתיר זאת בכתב התביעה, מלמדת על חוסר תום לב.

הנתבע אישר, שהתקיים מפגש בינו לבין התובע ואחיו, אשר "החתימו אותו על הפתק המכונה על ידם 'זיכרון דברים מחייב', ו'זרקו' 100 ₪ על השולחן כ'מקדמה' לכאורה." והוסיף: "וזאת לדעת, הנתבע דרש עבור דירתו סך של 1,650,000 ₪, אך האחים גנון [התובע ואחיו] כתבו בו - לאחר חתימתו ובהיעדרו – סך של 1,500,000 ₪, ובתביעתם הם מסתמכים על מסמך מזויף זה." לטענתו, לא הושאר בידיו העתק של המסמך שחתם עליו (סעיפים 10-9).

בהקשר זה נטען (בסעיף 17), כי "הנתבע לא הסכים כלל למחיר של 1.5 מיליון ₪ אך מהתמליל נמחקה אמירתו בתואנה של 'לא ברור'."

הנתבע הוסיף, כי התובע ואחיו התחייבו "לסדר את עניין החריגה תוך 3-4 ימים", ושעניין זה הוא תנאי מתלה בזיכרון הדברים, וכי כאמור בתמליל אחיו של התובע אמר "עדיין צריכים לעשות חוזה ושבחוזה זה יהיה מקובל על שני הצדדים."

הנתבע הוסיף וטען, שגם לפי זיכרון הדברים הנטען, הוא אינו אלא שלב במו"מ, שכן נכללה בו ההתחייבות: "ע"י חוזה שיתקבל על שני הצדדים" (סעיף 26), ושממילא חסרים בו תנאים יסודיים ובעיקר לוח זמנים להשלמת העסקה ולתשלומים (סעיף 19).

כן טען הנתבע, שהוא "חולה כרוני אונקולוגי בן 71".

כתב התשובה

בכתב התשובה דחה התובע את טענת הזיוף, וטען, שסמוך לאחר החתימה על זיכרון הדברים, לבקשת הנתבע ובנוכחותו, הועבר העתק של המסמך החתום, כפי שהוצג בכתב התביעה, הכולל את התמורה בסך 1,500,000 ₪, באמצעות ווטסאפ, לבתו של הנתבע שנכחה במקום, וזאת, לאחר שהיא מסרה לו את מספר הטלפון שלה (העתק ההודעה נכלל בכתב התשובה). התובע טען, שחילופי הדברים בעניין זה מופיעים בתמליל נספח ג' לכתב התביעה (בע' 15).

הראיות

מטעם התובע העידו הוא ואחיו, מר אברהם גונן.

התובע תיאר, שפנה לנתבע לרכישת דירתו. הנתבע חזר אליו והציע שיפגשו, ועל כן הגיע אליו לדירה התובע יחד עם אחיו ביום 13.1.22 בשעה 18:00. סיכום הדברים ביניהם נרשם על ידי אחיו, אברהם, וכלל את סכום התמורה בסך 1,500,000 ₪, שהוסכם על ידי הצדדים. לדבריו, לפני חתימת ההסכם, אמר הנתבע לאחיו "אני לא יודע אם הוא [התובע] כל כך משופשף על מנת שהזיכרון דברים יתקבל הוא [התובע] צריך לתת לי משהו על החשבון אפילו 100 שקל". על כן, הוציא התובע 100 ₪ ונתנם לנתבע, שחתם על זיכרון הדברים ואמר "בהצלחה". הוא צירף העתק של זיכרון הדברים (נספח ב'), וכן תמליל של הקלטה, שלפי טענתו, הוא תמליל עריכת זיכרון הדברים והחתימה עליו (נספח ה').

לאחר מכן, ביקש הנתבע לשלוח את זיכרון הדברים החתום לבתו, סיוון, שהיתה בדירה. סיוון הקריאה את מספר הטלפון שלה (והפנה למקום, בו מופיעים חילופי הדברים בתמליל נספח ה') ובמקום נשלח אליה העתק זיכרון הדברים. התובע צירף שני צילומי הודעות ווטאספ, שבהן מופיע זיכרון הדברים, כפי שהוא מצורף לכתב התביעה (מלוא הטקסט והחתימות). צילום אחד הוא הודעה ל"סייון בת של פלוני" [כך במקור], בו מופיע תאריך "יום ה' 13 בינו'" (נספח ג' לתצהיר), והשני ל"פלוני השכן", ובו מופיע תאריך "13 בינו' 2022" (נספח ד' לתצהיר). לטענת התובע, בכל אחד מהם יש אישור קריאה (שני V כחולים). לאור אלה, טען "לא ברור אם כן כיצד נולדה טענת הזיוף הנבזית."

התובע הוסיף, שכמה ימים לאחר מכן התקשר לנתבע כדי לברר איך להתקדם בהשלמת ההסכם, ואף מסר שבשיחה עם העיריה נאמר לו, ש"אין בעיה ברישום למרות חריגות הבניה". הנתבע אמר, שבא כוחו בחו"ל והבטיח להתקשר עם שובו. לאחר מספר ימים התקשר התובע לנתבע שוב, והנתבע אמר, שאינו יכול למכור את הדירה כי יש עליה עיקול. אולם לא מסר פרטים אודותיו. בשיחה הבאה אמר הנתבע לתובע "שהחליט לא למכור את הדירה" בטענה, שהעסקה אינה חוקית בשל חריגות הבניה. להוכחת הדברים צירף הודעות ווטסאפ ששלח ל"פלוני השכן" מיום 13.2.22, ובהן נכתב "אני דיברתי עם עורכת הדין שלי, הזיכרון דברים הוא חוזה מחייב,", וכן "אני מבקש ממך ומעורך דינך להעביר לי חוזה טיוטה לגבי המכירה שאעביר לעורך דין שלי" (נספח ד'; ההודעות מופיעות לאחר ההודעה עם צילום זיכרון הדברים).

בחלוף כשבוע נוסף, ביום 21.2.22, שלחה באת כוחו של התובע לנתבע מכתב התראה, בו הוזכר זיכרון הדברים, נטען, שהתנהלותו מפרה את הדין וחסרת תום לב, והוא נדרש "להתכנס לחתימה עם מרשי על הסכם" תוך 48 שעות. המכתב והעתק אישור מסירה על משלוח בדואר אקספרס הוגש כנספח ו' לתצהיר התובע. בנספח ד' מופיעה הודעה ל"פלוני השכן" מיום "21 בפבר' 2022", ובה כותרת מכתב משרדה של באת כוח התובע ללא תוכן המכתב עצמו. הנתבע לא השיב למכתב.

התובע הוסיף, שבכל השיחות הללו לא העלה הנתבע את טענת הזיוף, שהוצגה בכתב ההגנה.

מר אברהם גונן, אחיו של התובע, חזר בתצהירו על עיקרי הדברים. הוא תיאר את בקשת התובע ממנו להצטרף לפגישה עם הנתבע ביום המחרת, ואת הסכמתו לעשות כן והצהיר, שהוא זה שכתב את "הסיכום אליו הגיעו הצדדים ... הסיכום תואם 1 ל-1 את הרשום בזכרון הדברים. הסכום שנרשם בהסכם היה 1,500,000 ₪ בדיוק כפי שהוסכם." הוא מעיד, שתשלום 100 שקלים על ידי התובע היה לבקשת הנתבע, שאמר לאחר מכן "בהצלחה", וכן תיאר את בקשת הנתבע מהתובע להעביר את זיכרון הדברים החתום "לבתו סיוון שנכחה בדירה". לתצהירו צורפו הנספחים שצורפו לתצהיר התובע (ולשניהם לא צורף תמליל השיחה המאוחרת, נספח ו' לכתב התביעה).

הנתבע שב בתצהירו על האמור בכתב ההגנה, ובכלל זה הצהיר, שזיכרון הדברים "מזויף במובן זה שלאחר חתימתו [כך במקור] הוספו בו פרטים באופן חד צדדי על ידי התובע או מי מטעמו (כולל סכום התמורה)."

בהתייחס לטענת התובע ואחיו, שזיכרון הדברים החתום "המלא" הועבר לבתו סיוון, שנכחה בדירה, הצהיר הנתבע "כי מדובר בשקר גס, כי התובע ואחיו ניצלו את צאתי לשירותים למספר דקות ונעלמו לבלי שוב מדירתי יחד עם זיכרון הדברים בו היו כתובות לכל היותר כ-4 שורות, ויותר מאוחר באותו יום, לאחר שהוסיפו את סכום התמורה וכיוב', הם שלחו לבתי ואלי בווטסאפ את זיכרון הדברים המזויף." לדבריו, לא עיין בווטסאפ באופן יסודי ולא טיפל בעניין הזיוף, משום שהוא "אדם פשוט, נאיבי ולא מיומן ב'שטיקים וטריקים' מסוג זה."

עוד הוסיף והצהיר, שהוא סובל ממחלות שונות, ובהן מחלה "אונקולוגית ודמנציה".

בעניין התמליל של הפגישה, עמדת הנתבע היתה, ש"מהתמליל ... עולה בבירור כי לא התכוונתי למכור את הדירה ללא הסדרת חריגות הבניה, וכן עולה כי האחים גונן לא הציעו שהם ירכשו את הדירה כולל חריגות הבניה." הוא הוסיף שבשום מקום בתמליל לא מופיע "שהדירה תימכר לתובע חרף החריגות 'בהתניה שניתן לבצע העברת זכויות במצב הקיים'." לטענתו, הוא רשאי שלא למכור את הדירה בלי להסדיר קודם לכן את חריגות הבניה.

הנתבע שב על הטענה, שלא נחתם "חוזה שיתקבל על שני הצדדים", כפי שנכתב בזיכרון הדברים, והוסיף, שטענת התובע ואחיו, שהובאה כציטוט מהתמליל, כאילו הוא אמר "אני לא יודע אם הוא כל כך משופשף על מנת שזיכרון דברים יתקבל הוא צריך לתת לי משהו על החשבון אפילו 100 ₪", היא טענה כוזבת ("המשפט מפוברק"). לטענתו, הוא אמר (וכך מופיע בע' 18 לתמליל שצורף לתצהיר התובע): "זה לא. כי פשוט ... אני ... לא יודע אם הוא כזה משופשף, אז עדיף, ה-100 שקל הזאתי יכולה להיות שווה 100,000 שקל. תזכור."

בעניין העדר הסדר התשלומים, טען הנתבע, כי במועד החתימה על זיכרון הדברים, הנתבע לא ידע אם יקבל משכנתה.

גדר המחלוקת העולה מטענת הנתבע, שהמסמך מזויף, במובן זה שבעת החתימה הוא כלל רק את 3-4 השורות הראשונות, הוא המסמך עצמו נחתם בידי השני הצדדים, ושבעת החתימה המסמך הסתיים בשורה "העברת זכויות במצב הקיים של הנכס" או קודם לה, ולא נכללו בו השורות הבאות אחריה, שבהן רשומים התנאי "במידה וניתן לעשות העברת זכויות", התמורה בת "1.5 מיליון ₪", התנאי בדבר "חוזה שיתקבל על שני הצדדים ע"י עורכי דין", והקביעה, כי "ניתן על החשבון 100 ₪".

ביום 27.6.23 התקיימו ישיבת הוכחות. בראשיתה, ביקש ב"כ הנתבע להגיש אישור רפואי מקופת חולים על מצבו של הנתבע. בשל כך שהדבר עלה בהפתעה, הותר לו להגיש בקשה נוספת, שהוגשה ונדחתה (בהחלטה מיום 5.7.23).

כן העלה ב"כ הנתבע התנגדות לסעיפים 11-12 לתצהירו של התובע ו-12-13 לתצהיר אברהם בטענה, שזו חזית חדשה ושהדברים אינם מופיעים בתמליל הפגישה. בהחלטה הובהר, שלא תותר הרחבת חזית, ושהשאלה האם הביטוי האמור הוא הרחבת חזית תוכרע בפסק הדין. בהצגת הטענה אישר ב"כ הנתבע לשאלת בית המשפט, שקובץ ההקלטה – האודיו – נמסר לידיו במסגרת גילוי המסמכים (פרוטוקול 27.6.23, ע' 9, ש' 31-27).

דיון והכרעה

תמליל הפגישה מיום 13.1.22 (נספח ה' לתצהיר התובע)

כאמור התובע הגיש את התמליל כנספח לכתב התביעה, ובכתב ההגנה אישר הנתבע, שלפגישה בביתו הגיעו התובע ואחיו, "כשהם מצוידים במכשיר הקלטה" ולא כפר בתוכנו של התמליל. הוא טען, שהתמליל "הוגש שלא כדין וללא קובץ השמע", שהתמליל לא כולל את תחילת הפגישה, שבצד איזכור הסכום 1.5 מיליון שקלים, "נמחקה אמירתו בתואנה של 'לא ברור' לכאורה..." וש"התמלילים" אינם עומדים "בשום רף ראייתי מקובל".

כפי שהובהר בראשית דיון ההוכחות, קבצי השמע נמסרו להגנה במסגרת גילוי המסמכים.

התמליל מתחיל מרישום הגוש והחלקה של הדירה (כפי שמופיע בשורה הרביעית בזיכרון הדברים), ללא השלב שקדם לכך מראשית הפגישה. בתצהיר העדות הראשית, לא פירט התובע את נסיבות ההקלטה. ב"כ הנתבע עימת אותו עם הטענה, שההקלטה לא החלה בראשית הפגישה (קרי שהיה חלק שלא הוקלט), אולם לא הציג בפניו טענה כלשהי בדבר האותנטיות של מה שהוקלט. התובע השיב, שהוא החל בהקלטה בעקבות דברי הנתבע "אם אני אדפוק מישהו זה יהיה אותך ולא אותו" (פרוטוקול 27.6.23, ע' 12-11). אישור להתבטאות ברוח זו מצוי בדברי הנתבע בתמליל המאוחר (נספח ו' לכתב התביעה, עמ' 4): "אני אמרתי לך, אני לא דפקתי אותך ...", שאותם אישר בתצהירו (סעיף 15). יתירה מכך, בסעיפים 16 ו-17 לתצהירו, נסמך הנתבע על ציטוטים, מהתמליל של פגישת זיכרון הדברים, ובמובן זה אישר את נכונותו.

כאמור, אף שקובץ השמע היה בידי ההגנה, לא הציג הנתבע חוות דעת בדבר האותנטיות של ההקלטה, ואף לא תמליל נגדי. הנתבע לא טען בתצהירו, שמה שמופיע בתמליל לא נאמר, ובא כוחו לא השמיע לתובע או לאחיו קטעים בחקירה נגדית כדי לעמת אותם עם גרסתם. אף בסיכומים לא העלה הנתבע כל טענה בעניין קבילותו של התמליל, אלא רק בעניין תוכנו והעובדה, שהוא מתחיל במהלך הפגישה ולא בראשיתה (סעיף 3 לסיכומי הנתבע).

עולה, שלא הייתה מחלוקת בין הצדדים בעניין קבילותו של התמליל ובדבר העובדה, שהוא משקף נכונה את ההקלטה שערך התובע במעמד זכרון הדברים, וממילא את מה שאמרו הדוברים מרגע תחילת ההקלטה באותו מעמד. כך, התמליל הוא ראיה שאינה במחלוקת על מהלכה של הפגישה, והוא מהווה מעין "תו תקן" לבחינת זיכרון הדברים וגרסאות הצדדים.

בתמליל מופיעים כשמות דוברים אלמוג גונן ופלוני, אך לא מוזכר בו האח, אברהם. בגוף התמליל מופיע דובר לא מזוהה (המכונה "דובר"), אשר לאחר מכן התברר שהוא אברהם. הנתבע טען, שמדובר בהשמטה מכוונת הפוגמת במשקלו של התמליל, ומלמדת על העדר תום לב מצד התובע. אף שהתובע ואחיו לא ידעו להסביר את הפגם, לא מצאתי, שיש לייחס לו משקל של ממש. אין מחלוקת בין הצדדים, שבפגישה השתתפו התובע, אחיו והנתבע, ושה"דובר" הוא אברהם. משכך, ברור הדבר, שכאשר הוצג התמליל, ידע הנתבע, שמדובר באברהם, ואף טען כך, ממילא הוא לא הוטעה, וספק אם הייתה כוונה או אפשרות להטעותו בעניין זה. על כן, לא מצאתי שיש בכך כדי לפגום במשקלו של התמליל.

לאור דברים אלה, ובפרט העדר מחלוקת, שמה שמופיע בתמליל אכן נאמר על ידי הדוברים בפגישה, מצאתי, שהעובדה, שהתמליל מתחיל במהחלך הפגישה מעט לאחר ראשית עריכת זיכרון הדברים, אף אם היא פוגעת במשקלו כראיה עצמאית, אין בה כדי לפגוע במשקלו כראיה מסייעת לבחינת זיכרון הדברים ועדויות הצדדים.

מראשית התמליל ועד לדקה 00:03:10 נשמעת עריכה משותפת של זיכרון הדברים. חלק זה מתחיל בשורה

"דובר [שהוא אברהם]: אה ... 6406 על 87 אה ... אני חושב (לא ברור) 64807, אה .. בהתניה שניתן אה ... לבצע העברת זכויות במצב הקיים של הנכס אה ..."

דברים אלה מתאימים לשורות 5-4 בזיכרון הדברים.

לקראת סיומו של קטע זה מופיע בתמליל כך:

"דובר [אברהם]: תחתום פה, הוא יחתום שם. להתראות."

ומעט לאחר מכן עד מונה 00:03:10:

"דובר: צלם את זה, פלוני גם (לא ברור) בטלפון או משהו שיהיה לך או שתישלח לו את זה בווטסאפ.

...

פלוני: אני אשלח את זה לבת שלי."

עיון במקטע זה של התמליל ברציפות מלמד, שכל המילים שנכתבו בזיכרון הדברים כמובא לעיל, מפרטי הגוש והחלקה ועד לחתימות, נאמרו בשטף וברצף על ידי הצדדים, באופן שנחזה להיות עריכה משותפת של המסמך, על כל פרטיו ודקדוקיו, בנוסח שהוצג על ידי התובע (נספח ב' לכתב התביעה), כפי שיודגם בהמשך.

זיכרון הדברים – כללי

השורה הראשונה בזיכרון הדברים שהגיש התובע (והובא לעיל) כוללת "בס"ד" ותאריך "13.1.2022".

שתי השורות הבאות בזיכרון הדברים שהגיש התובע, כוללות את שם התובע, תעודת הזהות שלו, האמירה "אני רוכש" ופרטי הדירה. הפרטים עד כה אינם מופיעים בתמליל.

שתי השורות הבאות (שתוכנן מופיע בתמליל, כאמור לעיל) הן: "גוש 6406/87 בהתניה שניתן לבצע העברת זכויות במצב הקיים של הנכס."

הנתבע טען בתוקף, שבעת שחתם על המסמך ("הפתק" בלשונו), "חתמתי על 3 עד 4 שורות מקסימום שהיה" (פרוטוקול 27.6.23, ע' 47, ש' 7). כשנשאל מה נכלל בשורות אלו, הצביע על שורות "1, 2, 3 או 4", ולבסוף אישר, שלטענתו, ההסכם הסתיים במילים "המצב הקיים. בלי אישורים." (פרוטוקול 27.6.23, ע' 48, ש' 22), ואף הבהיר, שהוא לא מדבר על מכירה. הוא נשאל ואישר, ש"כל מה שרשום פה החל 'משחלקו' ועד 'ניתן' היה דף חלק" (שם, ע' 49, ש' 24-23).

אולם עיון בתמליל מלמד, כאמור, שכל המילים המופיעות בזיכרון הדברים, משורה 3 ועד לשורה האחרונה, מופיעות בתמליל באופן מלא ובאותו סדר.

תנאי מתלה

הנתבע טען בתצהירו, כי מהתמליל "עולה בבירור כי לא התכוונתי למכור את הדירה ללא הסדרת חריגות הבניה..." (סעיף10 ), וכי "[ש]גם את דרישתי לסידור החריגה כתנאי למכירה, דרישה המופיעה בתמליל מספר פעמים, הם [התובע ואחיו] עיוותו וניסחו אותה באופן שאינו נתמך בתמליל אותו צירפו. בשום מקום בתמליל לא נאמר שהדירה תימכר לתובע חרף החריגות 'בהתניה שניתן לבצע את העברת הזכויות במצב הקיים'." (סעיף 11).

בכך ביקש הנתבע להראות, שדרישתו בעניין חריגת הבניה לא הייתה לעניין העברת הזכויות הנכס לידי הרוכש, אלא להסדרת החריגות לגופן (קרי הסדרת הרישוי), או כדבריו (בסעיף 10 לתצהירו): "זכותי המלאה להחליט כי אין לי עניין למכור את הדירה עד להסדרת חריגות הבניה..."

האמור בתמליל – שכאמור אינו במחלוקת – ובכלל זה הדברים שהנתבע עצמו אמר, עומד בסתירה חזיתית לתצהירו של הנתבע בעניין זה.

החל משתי השורות האחרונות, שהנתבע מודה שהיו בעת החתימה, נאמרים הדברים הבאים (דברי הנתבע מודגשים; הקו התחתי מסמן התבטאות, שנכתבה בזיכרון הדברים):

"דובר (שהוא אברהם): אה ... 6406 על 87 אה ... אני חושב (לא ברור) 64807, אה .. בהתניה שניתן אה ... לבצע העברת זכויות במצב הקיים של הנכס אה ...

פלוני: (הוא הנתבע): שחלקו אינו מאושר בעיריה

דובר: "שחלקו אינו מאושר בעיריה. אה...

פלוני: אתה יכול להוסיף כ... יש ... ללא אישורים, ת ... תוסיף בשבילו זה הגנה בשבילו

דובר: מה? שמה?

פלוני: ש ... א... יש שם תוספת ללא אישור

דובר: שחלקו אינו מאושר בעיריה.

פלוני: (לא ברור) כן. ללא רישוי.

דובר: ללא רישוי.

פלוני: ללא רישוי.

דובר: ללא...

פלוני: זה רק בשבילו אני אומר לך (לא ברור)

דובר: רישוי.

פלוני: זה... מה שאני אומר לך עשיו, זה לטובתו.

דובר: ללא רישוי ו... במידה ...

פלוני: ב ... במידה ולא מסתדר ..."

ראשית, אומר אברהם במפורש את המילים "בהתניה שניתן לבצע העברת זכויות במצב הקיים", שאותן הכחיש הנתבע במפורש, ואף טען שאינן מופיעות בתמליל ("בשום מקום בתמליל לא נאמר..."; סעיף 11 סיפא לתצהירו).

שנית, לאחר מילים אלו, היה זה הנתבע, שעמד על כך, שיש להוסיף אותן לזיכרון הדברים ("אתה יכול להוסיף ... תוסיף בשבילו").

שלישית, הנתבע חזר ואמר "ללא אישור" ופעמיים "ללא רישוי", ואברהם חזר על המילים הללו, באופן שנחזה כהכתבה מפי הנתבע, והן אכן רשומות בזיכרון הדברים.

רביעית, הטעם שהציג הנתבע לכך היה, "זה הגנה בשבילו", "לטובתו", "במידה ולא מסתדר". טעם זה מתיישב היטב עם הביטוי "בהתניה שאפשר לבצע העברה", המגן על הרוכש, ואינו מתיישב כלל עם הטענה, שמדובר בחובת הסדרה של חריגות הבניה (קרי, הסדרת הרישוי), כטענת הנתבע.

וחמישית, למען הסר ספק, גם בדברים המצויים בתמליל אשר לא נכתבו בזיכרון הדברים, לא מופיעה הדרישה להסדרת חריגות הבניה.

התובע, שתמך את עדותו בזיכרון הדברים ובתמליל, נשאל על כך בחקירה נגדית מספר פעמים, והשיב באופן ברור ומשכנע, התואם את האמור בתמליל: "הוא לא אמר שהוא רוצה שאני אסדר לו את חריגות הבניה. ממש לא. רק בדקנו שאפשר יהיה להעביר את הנכס." (פרוטוקול 27.6.23, ע' 18, ש' 34, וכן 21 ו-29); "... אמרתי שאם לא יהיה אפשר להעביר את העברת הזכויות בנכס, כמובן שלא נעשה עסקה." (שם, ע' 20, ש' 4, וכן ש' 1).

הנתבע נסמך בטענתו על דברים, שאמר לתובע בשיחה, שהתקיימה ביניהם לאחר משלוח מכתב ההתראה, שתמלילה צורף לכתב התביעה (נספח ו'), ובפרט על כך, שאמר לתובע באותה שיחה "אני לא ימכור אם לא יהיו אישורים".

אף שהתובע לא הגיש את התמליל המאוחר בין ראיותיו, משהודה בו בכתב התביעה, רשאי היה הנתבע להסתמך עליו. עם זאת, לגופו של עניין, לא מדובר בתיעוד של עמדת הנתבע בזמן חתימת זיכרון הדברים, אלא בתיעוד דבריו, בעת שהיה ברור, שהוא אינו משתף פעולה במימוש ההסכם. כאמור, במעמד עריכת זיכרון הדברים הנתבע לא הציג עמדה כזו, ואף לאחר שהתובע פנה אליו לקיום זיכרון הדברים, לא השיב לו ברוח זו. למעשה, המועד הראשון בו הוצגה עמדתו הוא בשיחה מאוחרת זו.

אין בדברים הכבושים שאמר הנתבע בשיחה זו כדי לגבור על הדברים שאמר בזמן אמת, כמפורט בתמליל המתעד את מעמד עריכת זיכרון הדברים, ובפרט משנמצא, שהוא הציג גרסה כוזבת ביחס לדברים שאמר באותו מעמד.

לסיכום נקודה זו, טענת הנתבע בדבר תנאי מתלה שלא התקיים, שתוכנו הוא הסדרת חריגות הבניה (להבדיל מאפשרות להעביר את הזכויות), נסתרה, וטענתו, שלא נאמר בתמליל דבר על "התניה שניתן לבצע העברת זכויות במצב הקיים", נסתרה אף היא. בה בעת נסתרה טענת הנתבע, שהטקסט שנכתב לאחר 4 השורות הראשונות, לא היה במסמך בעת שנחתם. הצטברות הדברים מלמדת בבירור, שעדותו בעניין זה אינה אמת.

התמורה

טענה מרכזית, שהנתבע העלה בעקביות היא, שבמסמך שנחתם לא הוזכרה תמורה, ושהוא לא הסכים לסכום של 1.5 מיליון ₪. כך, בתצהיר התגובה לבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה, בדיון שהתקיים ביום 22.1.23 בעניין זה, בכתב ההגנה ובסעיף 14 לתצהירו ("ברצוני להדגיש כי בזיכרון הדברים לא נכתבה תמורה כלל והיא הוספה על ידם באופן חד צדדי").

בחקירה הנגדית עמד הנתבע על גרסתו בתוקף: "לא היה שם כסף בכלל" (שם, ע' 47, ש' 13). כשנשאל האם דובר על מיליון וחצי שקלים, השיב באופן מתחמק (שם, ע' 50, ש' 30-14), ולבסוף לשאלה "האם בשיחה ביניכם דובר והוסכם על מיליון וחצי ₪?", השיב "לא" (שם, ע' 50, ש' 33). לשאלה נוספת: "לא דובר על זה גם?", השיב: "לא. הוא יכול לדבר, הוא רצה, הוא דיבר תחילה על מליון ומשהו, מליון וחצי, 1,600,000, וזה מה שזה."; כשהתבקש להראות את הדברים הללו בתמליל, השיב: "זה הוא הקליט, אז הוא פספס" (שם, ע' 51-50).

טענתו זו נסתרה בעליל מחילופי הדברים המופיעים בתמליל – שכאמור אין מחלוקת, שהוא משקף את מה שנאמר בפגישה. אלה הדברים שמופיעים בתמליל מיד אחרי המקטע שהובא בעניין חריגות הבניה ללא רישוי (גם כאן, דברי הנתבע הודגשו, והקו התחתי מסמן דברים שנכתבו בזיכרון הדברים):

"דובר: בעסקה. ו... וה ... ניתן לעשות העברת זכויות אה .... פלוני מה?

פלוני: פלוני.

דובר: פלוני... פלוני. תעודת זהות

פלוני: X...

דובר: X...

פלוני: X

דובר: X

פלוני: X... X

דובר: יקבל מאלמוג סכום של אחד וחצי מיליון ₪ ו... אב...

פלוני: זה סכום (לא ברור)

דובר: על ידי

פלוני: טוב."

דברים אלה תואמים במדויק את מה שנרשם בשורות 8 ו-9 לזיכרון הדברים. לאחר שהנתבע אומר את שם המשפחה שלו ואת מספר תעודת הזהות שלו, אומר אברהם, ממש כפי שכתוב בזיכרון הדברים בשורה 9: "יקבל מאלמוג סכום של מיליון וחצי ₪". ובסמוך לאחר מכן אומר הנתבע "טוב".

כאמור, אבן הראשה של הגנת הנתבע היא טענת הזיוף, שלפיה "התמורה", "הכסף", "מיליון וחצי שקלים", לא נכללו במסמך עליו שחתם, והוספו רק לאחר החתימה ולאחר שהתובע ואחיו יצאו מהדירה.

טענה זו הופרכה באופן חזיתי ומלא. לא רק שהסכום נאמר ונכתב בזיכרון הדברים לפני החתימה, אלא שהנתבע אישר אותו במפורש עוד לפני שחתם.

ועוד: בניגוד לטענות הנתבע אין בתמליל אזכור לאמירה של התובע "1,600,000" ואין איזכור לדרישה של הנתבע למחיר של "1,650,000 ₪", כטענתו בתצהיר התומך בתגובה למתן פסק דין בהעדר הגנה.

בכתב ההגנה נטען, שהנתבע לא הסכים לסכום, אך דבריו נמחקו "בתואנה של 'לא ברור'". קרי שהביטוי "לא ברור" הוא כסות שקרית שנתן התובע להתנגדות מפורשת מצד הנתבע. אולם בתצהירו של הנתבע אין לכך זכר. הנתבע לא הציג גרסה מפורטת בקשר לשיחה האמורה. כאמור, הוא התכחש לכך שהסכום הוזכר, ממילא לא נתן כל הסבר למילים שנאמרו, ולא הבהיר את דבריו שלו "זה סכום" ולא את מילת האישור "טוב". יתרה מזו, בהמשך חילופי הדברים בעמ' 3 לתמליל התובע התייחס לתשלום 100 השקלים באומרו "זה סכום ראשוני, כן? אחרי זה תוריד לי את זה מהמיליון וחצי", ולכך השיב והנתבע: "מה חשבת? זה אני אתן לך ב... בתשלומים." גם בשלב זה, לאחר שזיכרון הדברים הכולל את התמורה נחתם על ידו, הנתבע לא הסתייג מהסכום.

כאמור, קובץ השמע נמסר לנתבע, אולם הוא לא הגיש את הקובץ או תמליל נגדי כדי ללמד, שבמקום שנכתב "לא ברור", הובעה התנגדות מפורשת לסכום של 1.5 מיליון שקלים.

כך, הנתבע לא הוכיח, שבפגישה, ובפרט במקום שבו אמר "זה סכום...", הוא אמר גם מילים המביעות אי הסכמה לסכום. כאמור, מה שנאמר על ידו, אינו מתיישב עם אפשרות כזו.

כמפורט לעיל, בעניין התמורה מסר הנתבע מספר גרסאות. בתצהיר התגובה לבקשה למתן פסק דין בהעדר הגנה הוא טען, שביקש עבור הנכס 1.65 מיליון שקלים. בקדם המשפט הראשון הוא טען, שלא היה מסכים ל-1.65 מיליון שקלים ועל פחות מ-1.85 מיליון "לא היה בכלל מה לדבר".

בחקירה נגדית, נחקר הנתבע במשך דקות ארוכות אודות אזכור הסכום של 1.5 מיליון שקלים בתמליל, וכן אזכור הסכום של 1.65 מיליון שקלים ואף 1.8 מיליון שקלים. לכך השיב שורה של תשובות מתחמקות (שם, 54-51). ריבוי הגרסאות והעדר המענה הענייני חיזקו את הרושם הלא מהימן, שהותירה עדותו של הנתבע.

לסיכום הדיון בשאלת התמורה, גרסת התובע, שהתמורה שנכתבה בזיכרון הדברים, 1.5 מיליון ₪, נאמרה במפורש והוסכמה בין הצדדים, עדיפה בעיניי לאין שיעור על גרסת הנתבע.

100 שקלים על החשבון

הנתבע טען, כי "באותה פגישה הם החתימו אותי על הפתק שהם קוראים זיכרון דברים, ונתנו לי 100 ₪" (סעיף 13 לתצהירו). בכתב ההגנה טען, שהתובע ואחיו "[ו]'זרקו' 100 ₪ על השולחן כ'מקדמה'." קרי שהיתה זו יוזמה מפתיעה של התובע ואחיו.

התובע העיד, שמדובר ביוזמה של הנתבע: "זה הוא ביקש מקדמה. אני לא תכננתי לתת מקדמה. ... אני גם רציתי לחתום את ההסכם רק אצל עו"ד ... הוא אמר לי אין צורך ... הוא אמר לי קח, יש פה דפדפת, לאח שלי אבי, תרשום הכל."

גם בעניין זה התמליל מפריך מכל וכל את עדותו של הנתבע, ומלמד, שהיה זה הנתבע שהעלה ביוזמתו ובמפתיע את הדרישה לתשלום 100 שקלים על חשבון התמורה וכביטוי לאישורו של ההסכם.

מיד לאחר השלמת תנאי זיכרון הדברים, כשאברהם אמר את המילים "על החתום", אמר הנתבע (ודבריו מובאים בדילוג על דברי התובע ואחיו): "לא. לא תוסיף. ת... [...] תאשר אותו. אתה חייב לאשר אותו. איך? אתה יודע? [...] תשלם 100 שקל [...] ברגע שנתת [...] שילמת עבור משהו. [...] (לא ברור) החלק שלך ...".

לאחר דברים אלה, אמר התובע: "זה ה-100 שקל, שיהיה פה שתדע. הנה.", ואז אמר אברהם "שיהיה ברכה והצלחה", התובע הוסיף "אמן", והנתבע השלים את הדברים: "אמן. רק בהצלחה שיהיה לו." לאחר מכן אמר אברהם: "תחתום פה, הוא יחתום שם. להתראות."

לאחר החתימה, אמר התובע: "זה סכום ראשוני, כן? אחרי זה תוריד לי את זה מהמיליון וחצי", הנתבע השיב "מה חשבת? זה אני אתן לך ב... בתשלומים..." , התובע אמר: "בבקשה, הוא מוכר (לא ברור) סגור", ואברהם השיב: "צלם את זה."

במהלך חילופי הדברים, אמר אברהם את המילים הכתובות בזיכרון הדברים "ניתן על החשבון 100 שקל".

דברי הנתבע בעניין זה מלמדים על הסכמה מלאה למסמך המלא בטרם חתימתו ועל כוונה שהמסמך יבטא התקשרות משפטית מחייבת (להבדיל מהסכמה זמנית שהיא בגדר שלב במשא ומתן).

לאור האמור לעיל, לחתימתו של הנתבע על זיכרון הדברים המלא, בנוסח שהוצג בכתב התביעה, יש משקל ממשי ועצמאי. שלב החתימה לא היה טכני ובמהלכו ביטא הנתבע בדרישת תשלום המקדמה "כדי לאשר אותו", ובברכת ההצלחה בסיומו – הסכמה מלאה לאמור בזיכרון הדברים על כל תנאיו, ועל העדר הסתייגות מהמצוי בו, וממילא גם ממה שאינו מצוי בו.

לא נתתי משקל של ממש לטענת הנתבע, שהתובע ואחיו הציגו "חזית חדשה", בכך שטענו בתצהיריהם, שלאחר החתימה הוא אמר : "אני לא יודע אם הוא כל כך משופשף על מנת שהזיכרון דברים יתקבל הוא צריך לתת לי משהו על החשבון אפילו 100 ₪". אכן, בתמליל מופיעים הדברים באופן שונה במעט: "... אני ... לא יודע אם הוא כזה משופשף, אז עדיף, ה-100 שקל הזאתי יכולה להיות שווה 100,000 שקל. תזכור." אולם הבדלי הנוסח אינם משמעותיים, והם מצויים בדברים שאמר הנתבע בעניין זה, גם אם לא ברציפות. חיבורם לציטוט רצוף, לא שינה את משמעותם. מנגד, אמירתו של הנתבע – בה הוא מודה – שהמקדמה הפעוטה עשויה להיות שווה 100,000 שקלים, מלמדת דווקא על רצינות הסכמתו וכוונתו להתקשר בהסכם מחייב.

העברת העתק זיכרון הדברים לנתבע ולבתו

כאמור, הנתבע טען, שלאחר שחתם על 4-3 שורות בלבד, נכנס לשירותים, ואז התובע ואחיו יצאו בלי לומר שלום ובלי להשאיר העתק, והוסיפו את יתרת הדברים, ובהם התמורה כשלא היו בדירה.

בתגובה לכך, טען התובע בכתב התשובה, שהעביר את העתק של זיכרון הדברים בהודעות ווטסאפ לנתבע, ולבקשת הנתבע, גם לבתו סיוון, שנכחה בדירה באותה עת. בתצהירו, צירף התובע העתקים של הודעות ווטסאפ ל"סייון הבת של פלוני" ול"פלוני השכן", ובהן צילום של ההסכם המלא, כפי שצורף לכתב התביעה.

בסעיף 5 לתצהירו, הצהיר הנתבע, לראשונה, כי "[ו]יותר מאוחר באותו יום לאחר שהוסיפו את סכום התמורה וכיוב', הם שלחו לבתי ואלי בווטסאפ את זיכרון הדברים המזויף."

התמליל, בחלק המתעד את שיחת הצדדים לאחר החתימות ומייד לאחר העברת 100 השקלים כאמור, מאשש את גרסת התובע ואחיו, ומפריך לחלוטין את גרסתו של הנתבע.

אברהם אמר לתובע "צלם את זה", והוסיף "פלוני גם (לא ברור) או משהו שיהיה לך או שתישלח לו את ה בווטסאפ". פלוני אמר: "הטלפון שלי לא הכי טוב. סיוון, הוא ישלח לך מייל, זה ... צילום (לא ברור)." ומייד אחר כך שאל: "מה מספר? שניה?" קרי, הנתבע הציע לשלוח לבתו ופנה אליה, כמי שנוכחת במקום. כאן מתומללים דברים מפי "סיוון", שמסרה מספר טלפון (שמטעמי פרטיות לא אחזור עליו), כשבמקביל התובע חזר את הספרות בקול רם ואמר "רק רגע אני ארשום". לאחר מכן שאל התובע: "סיוון?", הנתבע השיב: "סיוון כן", והתובע אמר: "סיוון בת של פלוני. סגור. אני עכשיו יעביר לך. העברתי את זה לך." דברים שמתאימים לרישום שם איש קשר ("סיוון בת של פלוני", ומשלוח הודעה). הנתבע השיב: "יופי. אין בעיה."

דברים אלה תואמים את עדותו של התובע ואת עדות אחיו, ומפריכים בעליל את טענת הנתבע. ראשית, הם נאמרים ברצף ישיר לחתימה על ההסכם לאחר העברת 100 השקלים כמפורט לעיל. אין כל ביטוי לכך שהנתבע עוזב את החדר לשירותים או למקום אחר. אין כל ביטוי לכך שהתובע או אחיו עוזבים את הדירה. גם כאן, הנתבע לוקח חלק פעיל בהעברת ההעתק לידיו ומבקש להעבירם לבתו, ואף מדבר איתה. מספר הטלפון שלה נאמר על ידה, כשהיא נוכחת במקום והנתבע משתתף בשיחה, ומייד לאחר שהתובע אומר שהעביר את המסמך, הנתבע מאשר זאת "יופי. אין בעיה."

העובדה, שזיכרון הדברים בנוסחו המלא הועבר לנתבע סמוך לחתימתו (גם אם כטענת הנתבע, לאחר שהתובע ואחיו עזבו את הדירה), היא בעלת משקל של ממש. שכן, הנתבע לא העלה כל טענה כזו עד להגשת התביעה, ובכלל זה גם בשיחה המתועדת לאחר מכתב ההתראה (נספח ו' לכתב התביעה), ועל כן היא נחזית להיות טענה כבושה.

כשהתבקש הנתבע בחקירה נגדית לאשר, שלאור התמליל הוא קיבל את זיכרון הדברים המלא ("המזויף"), השיב "אני קיבלתי אותו בערך אחרי חצי שעה, בין 20 דקות לשעה. קיבלנו." (פרוט' 27.6.23, ע' 61 ש' 7). אך כשהתבקש לאשר, שהוא קיבל את הודעת הווטסאפ, התחמק: "אם אתה חושב ככה אנחנו נענה לך בצורה שלך. ... לא יודע. לא זוכר. לא שומע. לא רואה. בבקשה. גם אני יכול להגיד לך ככה. אם אתה חושב. ....". כשבית המשפט הציע לנתבע לחשוב על השאלה, וב"כ התובע שאל: "אתה אומר קיבלתי גם אני וגם הבת שלי ווטסאפ באותו יום?" השיב הנתבע: "אני לא. לא. סליחה. ... סליחה רגע, הוא שלח לבת שלי. אני לא היה לי טלפון טוב באותו יום." כשב"כ התובע הפנה אותו, לכך שהוא כתב בתצהירו שהתובע ואחיו שלחו לו ולבתו את ההודעות (כאמור לעיל), ושאל האם שיקר בתצהירו, השיב הנתבע: "אני משקר, למה? ... אני לא כתבתי כלום... אני לא כתבתי את זה ... זה לא מעניין וכלום לא נכון. פשוט אני לא יודע, מה אתם רוצים פה להגיע, לסחוט, לא ייסחט. יהיה המשך לזה וחבל שזה צריך להגיע ככה." (שם, ע' 61). בהמשך הופנה לכך שבסעיף 6 לתצהירו נכתב "...לא עיינתי בווטסאפ באופן יסודי", ואף בכך יש אישור לכך שקיבל אותו, והוא השיב "עניתי, אמרתי לך, אני לא קיבלתי, אני לא מקבל ווטסאפ, עד היום אני לא מקבל". כשנשאל אם הטלפון עליו, השיב שלא. כשנשאל שלא נדרש עיון יסודי כדי לראות שהוספו שורות רבות למסמך, השיב מספר תשובות, שאינן מתיישבות זו עם זו: "זה זיוף של אותו כתב יד ...", "כי לא התייחסתי, לא חשבתי שאני הולך לכיפה אדומה" (שם, ע' 62), אולם בסעיף 6 לתצהירו נכתב: "לא טיפלתי בענין הזיוף! ממילא ידעתי כי אם אמכור לתובע את דירתי, יהיה זה בכפוף לחתימת הסכם בו אהיה מיוצג ע"י עורך דין..." (אולם, כפי שיובהר, הסעיף הקובע "ע"י הסכם שיתקבל על שני הצדדים ע"י עורכי דין" לא נכלל ב-4-3 השורות הראשונות, ועל כן לפי טענת הנתבע, הוא חלק מהתוספת המהווה "הזיוף").

דברי הנתבע בעניין זה לא עוררו כל אמון. הוא לא היסס להכחיש עובדות נחרצות, לסתור את תצהירו (שכשלעצמו כלל עדות כבושה בעניין הודעות הווטסאפ), להציג תשובות סותרות, להתחמק משאלות עובדתיות פשוטות, להיתמם ("לא יודע. לא זוכר. לא שומע. לא רואה"), להטיח האשמות חריפות ("לסחוט") ולנקוט לשון חריגה הקרובה לאיום ("יהיה לזה המשך") תוך כדי עדותו בבית המשפט.

לכך יש להוסיף, שאילו ביקש הנתבע לסתור את הטענה, שבתו נכחה בדירה, וקיבלה את זיכרון הדברים המלא, כאשר התובע ואחיו היו במקום, קרי בזמן אמת ולפני כל שינוי אחר, היה עליו לזמנה לעדות. אולם הוא בחר שלא לעשות כן, ומתקיימת החזקה, שאי הבאת עדים עשויה ללמד, שעדותם, לו הובאה, לא הייתה מתיישבת עם גרסת בעל הדין שנמנע מהבאתם (ר' מיני רבים: ע"א 9656/05נפתלי שוורץ נ' רמנוף חברה לסחר וציוד בניה בע"מ(2008), סע' 26-30 וההפניות שם; ע"א 256/17הרשקוביץ נ' מדינת ישראל (2019), פסקה 15; ע"א 8294/14גנגינה נ' פקיד שומה פתח תקוה (2018).

נתתי דעתי לעדותו של הנתבע, שהוא חולה אונקולוגי וסובל אף מדמנציה. לא הובאה בפני חוות דעת רפואית בדבר זיכרונו וכשירותו להשתתף בהליכים משפטיים. לפי התרשמותי בקדמי המשפט ובדיון ההוכחות, אין זיקה בין מחלותיו של העד לעדותו, ואף לא לעצם התקשרותו בזיכרון הדברים. כאמור, טענתו העיקרית היא, שההסכם זויף, ולא שלא הבין את תוכנו, ולטענה זו אין זיקה למצב בריאותו.

סיכום בעניין זיכרון הדברים

התביעה מבוססת על הטענה, שהצדדים הסכימו על תנאי המכר וחתמו על זיכרון דברים המפרט אותם, ושיש יסוד לאוכפו. ההגנה התבססה על הטענה, שזיכרון הדברים שהוצג הוא פרי זיוף, ושהתנאים המהותיים הוספו לו בניגוד לעמדתו המפורשת.

לשם הכרעתי, לא נדרשתי לנטל הראיה המוגבר הנדרש מהטוען לזיוף. הגנתו של הנתבע קרסה לחלוטין, והוא לא עמד גם בנטל ראייתי רגיל, ואף לא הצליח לערער את היסוד הראייתי של טענות התובע (מבין רבים: ע"א 7456/11 בן נוי נ' מלחי (2013)).

מכלול הדברים שהובאו לעיל מוכיח, שהנתבע בחר בחירה מודעת להכחיש את זיכרון הדברים בנוסחו המלא, ולהציג גרסה כוזבת בעניין זה. לא מדובר בשגגה, בפרט מקרי או בסתירה בין גרסאות, אלא בעדות כוזבת בעניין עובדות היסוד של עילת התביעה, עדות שבה הנתבע שיקר במצח נחושה, הן בטענה, שחתם על זיכרון הדברים כאשר היו בו רק 4-3 השורות הראשונות, שלא כללו את התמורה ואת הפרטים הנוספים שבאים לאחר שורות אלו, והן בכל אחד מפרטיו של זיכרון הדברים, כמבואר לעיל.

זהו מקרה מובהק להחלתה של החזקה הראייתית בעניינו של בעל דין, כי "מי שמשקר ביודעין בדבר אחד, משקר בכל עדותו" (Falsus in Uno, Falsus in Omnibus) (ע"א 765/18 חיון נ' חיון (2019) בעמדת כבוד השופט אלכס שטיין). בפרט כך, כאשר מדובר בפרט מהותי, וכאשר העדות השקרית אינה נקודתית, אלא פרוסה כמעט על כל היבטיה של המחלוקת המרכזית.

אכן, "הניסיון השיפוטי מלמד כי עדים משקרים או טועים או סותרים את עצמם מכל מיני סיבות ..." (ע"א 7862/22 וערעורים נוספים דכנאס ואח' נ' דפראוי ואח' (2023) בעמדתו של כבוד השופט יצחק עמית). אולם במקרה דנן, אין כל סיבה לעדות השקר למעט נסיונו של הנתבע להרחיק עצמו מזיכרון הדברים, לאור הבנתו, שהמסמך מבטא את הסכמתו לאמור בו. על כן, בענייננו מתקיימת ההלכה, כי "במקרים בהם עדויותיהם של בעלי הדין הן שקר בוטה אשר יורד לשורש העניין, עדויות אלה לא תוכלנה להרים את נטל הבאת הראיה, ויש בהן כדי לחרוץ את גורל טענותיהם של השקרנים לדחייה." (ע"א 3589/23 קדוש נ' גנדלר (2023), פסקה 33 לעמדת כבוד השופט שטיין).

כך, הוכח במאזן ההסתברויות ואף למעלה מכך, שזיכרון הדברים נערך על ידי הצדדים במשותף, במעורבות פעילה של הנתבע, נחתם אהדדי בנוסחו המלא לעיל, כפי שהוגש כנספח לכתב התביעה, על יסוד הסכמתו המלאה והלא מסויגת של הנתבע לאמור בו.

הנתבע טען, לחלופין, שאף אם ייקבע שזיכרון הדברים נחתם בנוסחו המלא, אין לראות בו חוזה בר אכיפה בשל 'נוסחת הקשר' הקבועה בו ובשל העדרם של לוח תשלומים, מועד מסירה וסנקציות על הפרת ההסכם. אף ש"גורל טענותיהם של השקרנים לדחיה" (כאמור), אפנה עתה לבירורה של הטענה לגופה.

נוסחת הקשר, גמירות דעת ומסוימות

השאלה שלפנינו היא האם זיכרון הדברים, הוא חוזה בר אכיפה. כפי שנפסק בע"א 692/86 בוטוקובסקי ושות' חברה ליבוא ושיווק בע"מ נ' גת (1989) (בדברי כבוד השופט אליהו מצא, פסקה 9):

"מקום שצדדים עורכים הסכם שבו – או לצדו – מתנים הם ביניהם, כי עוד יחתמו על חוזה, ובסופו של דבר אין החוזה המצופה נחתם, צפה ועולה השאלה, מה כוחו של ההסכם המוקדם לחייב את המתקשרים בהסכם לכל דבר. התשובה לשאלה זו נגזרת מתכונותיו ומנסיבות כריתתו של ההסכם המוקדם, מחד גיסא, ומן המשמעות אותה יש לייחס לאי-חתימתו של החוזה, מאידך גיסא."

בחלוף כמעט שנות דור, סוכמה ההלכה שהתפתחה בעניין זה בע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן (2013), והובאה בתמצית בפסקה 12:

"כידוע, מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן – המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים של עסקה אך מוסיף וקובע כי ייחתם הסכם סופי בעתיד – עשוי בנסיבות מסוימות להוות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות ללמד כי מדובר אך בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו (ראו:ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979) (להלן: עניין רבינאי);ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004)). מסמך מעין זה מכונה תדיר 'זיכרון דברים' אולם כינויו אינו מכתיב את נפקותו. כדי שניתן יהיה להסיק מן המסמך שנכרת חוזה, נדרשים להתקיים שני יסודות מצטברים ברגע הכריתה: האחד, עליו ללמד כי הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה מחייב; והשני, על ההסכמה להיות מסוימת די צרכה (ראו: סעיפים2ו-5לחוק החוזים(חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים);ע"א 7193/08עדני נ' דוד, פסקאות 9-8 (18.7.2010) (להלן: עניין עדני); גבריאלהשלו, דיני חוזים– החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 166-165 (2005) (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן,חוזים כרךא', 299-291 (1991) (להלן: פרידמן וכהן)). שאלת התקיימותם של יסודות אלו נבחנת על סמך מכלול נסיבות העניין (ע"א 10859/07חברה קדישא גחש"א נ' לוי, פסקה 7 (22.1.2012) (להלן: עניין חברה קדישא))."

בעניין נוסחת הקשר, קרי ההפניה לחתימה על חוזה פורמאלי, נפסק בענייןרבינאי כך:

"מן הראוי לציין כי נוסחאות אלה ואחרות כבודן במקומן מונח, אך אין לראות בהן חזות הכל. הכל תלוי בכוונת הצדדים, שעליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה. אין לבודד את 'נוסחת הקשר' ממכלול עובדות אלה".

את כוונת הצדדים ניתן ללמוד ראשית מעדויותיהם, ומנסיבות המקרה. אולם, כפי שעולה מן האמור לעיל, במקרה דנן קשה לסמוך על עדותו של הנתבע, שהעמיד את הגנתו על טענה כוזבת.

כפי שנפסק, העובדה, שזיכרון דברים אינו מפרט חלק מתנאי העסקה, אינה מלמדת בהכרח, שלא התקיימו גמירות דעת ומסוימות, שכן תנאים חוזיים, ובכלל זה סדר תשלומים ומועד מסירה, ניתן להשלים מכוח הדין והנוהג (סעיף 26 לחוק החוזים; עניין רוזנברג לעיל, פסקה 14 והאסמכתאות שם). אם כי בעניין עדני (ע"א 7193/08 לעיל) נפסק, כי "השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים." ראו גם ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן (1998).

עולה, שכדי שזיכרון הדברים יהיה בר אכיפה בהסכם מכר, על התובע להוכיח את המסוימות וגמירות הדעת בעשיית העסקה, וכן שבזיכרון הדברים ביקשו הצדדים לבסס את התחייבויותיהם באופן לא מסויג, לא רק כשלב במשא ומתן (פרידמן וכהן, חוזים א', מה' 2 (2018), ע' 333-332).

כפי שקבעתי, בענייננו, זיכרון הדברים כלל כוונה ברורה ולא מסויגת להתקשר בהסכם המכר, ונכללו בו עיקר הפרטים ההכרחיים הדרושים, ובהם שמות הצדדים וזיהוים, פרטי הנכס, התמורה, והתנאי בדבר רישום העברת הזכויות (ע"א 651/72 צפורה ארנה פסטרנק נגד חברת יוסף לוי פתח-תקוה בע"מ, ואח'); ע"א 649/73 קפולסקי נגד גני גולן בע"מ ואח').

אכן, זיכרון הדברים לא כלל מועדי תשלום ומסירה, הסדר מיסוי והוראות בדבר הפרה. על כן, יש לבחון אם ניתן להשלים פרטים אלה מהדין ומהנוהג, כאמור.

במקרה בו התעוררו שאלות אלו אף ביתר שאת, קבע בית המשפט כך: "ושוב עלי להדגיש: אילו קבעו הצדדים תנאים הסוטים מההסדר החקיקתי ואותם תנאים לא פורשו במסמך בכתב, לא היתה לפנינו התחייבות במשמעות החוק. אך איש לא טען שנקבעו תנאים כאלה." (ע"א235/75‏ ‏ חסן ערפאת קאדרי נ' מסדר האחיות צ'רלס הקדוש (1976) (להלן: "עניין מסדר האחיות").

בעניין 'נוסחת הקשר', טען הנתבע, שמדובר היה אך בשלב במשא ומתן ולא בהסכם מחייב. הוא הפנה למשפט "ע"י חוזה שיתקבל על שני הצדדים ע"י עורכי דין" המופיע בשורה העשירית של זיכרון הדברים, וכן לדבריו של אברהם בתמליל, בעת שכתב את התנאי האמור: "זאת אומרת עדיין כאילו ... אחר כך צריך לעשות חוזה ושבחוזה הזה יהיה מקובל על שתיכם...". לכך אפשר להוסיף את דברי התובע בחקירה נגדית, שאישר את הדברים במפורש (שם, ע' 26 ש' 19, 30), וכן את דברי אברהם בחקירה נגדית: "בזיכרון הדברים יש הסכם שמסכם מה גודל, על מה העסקה בעצם ומה זה, זה זיכרון דברים. זיכרון דברים זה לא חוזה" (ע' 34), "הגובה של הקנס וכל הדברים, זה בתהליך של עורכי דין שביניהם יושבים...", "בחוזה רושמים גם מועד חזרה... את החזקה, את החזקה בזה, רק בחוזה..." (ע' 35).

אלא שבפני הנתבע עומד קושי הנובע מחזית ההגנה שהציג. הנתבע טען, שבעת שחתם היו במסמך רק 4-3 שורות. 'נוסחת הקשר' נכתבה בשורה העשירית, קרי בחלק שלטענת הנתבע, הוא לא חתם עליו, וממילא לא הסכים לו. משנמצא שהתכחשותו כוזבת מעיקרה, אין בידי הנתבע יכולת להשתית הגנה חלופית על טענה עובדתית סותרת, לפיה משפט זה דווקא הופיע בזיכרון הדברים, והוא מבטא את כוונת הצדדים (קרי: גם את כוונתו שלו), שמדובר בהסכמה על תנאי שיחתם הסכם פורמלי. אף מעבר להלכה שבעל דין המשקר בנעיין מהותי, גורל כל טענותיו, הרי שמדובר בטענה הסותרת את טענת ההגנה העיקרית של הנתבע, שמתקיים לגביה השתק שיפוטי והעלתה נעדרת תום לב (רע"א 4224/04‏בית ששון בע"מ נ' שיכון עובדים והשקעות בע"מ (2005); עניין קדוש לעיל).

כך, אף מטעמי מהימנות. לנוכח התרשמותי השלילית מעדותו של הנתבע, כמפורט לעיל, ולאור מהלך הדברים ובכללו יוזמת הנתבע לתשלום 100 השקלים כמעין אישור להסכם בשלב החתימה, אני דוחה את עמדתו זו.

כפי שעולה מהתמליל, ברור שהצדדים ציפו להתקדם לחתימת הסכם מפורט, שיערך בידי עורכי הדין. התובע העיד כך בפה מלא, וביום 13.2.22 אף שלח לנתבע הודעה, שבה נכתב: "אני מבקש ממך ומעורך דינך להעביר לי חוזה טיוטה לגבי המכירה שאעביר לעורך דין שלי". כאמור, גם אחיו אברהם העיד כך (פרוטוקול 27.6.23, ע' 35-34). אולם השאלה אינה אם היתה לצדדים ציפייה לחתימת הסכם פורמלי, אלא אם היתה להם כוונה שבהעדר הסכם פורמלי לא יהיה תוקף משפטי מחייב לזיכרון הדברים (ראו עניין בוטקובסקי).

נוסחו של המשפט עצמו אינו מלמד על כוונה להימנע מהתקשרות משפטית מחייבת, וכך גם התנהגותם של הצדדים. התובע פעל באופן מיידי כמי שקשור בהסכם. הוא פנה לעיריה כדי לברר את אפשרות העברת הזכויות, פעל לקבלת אישור למשכנתה, ואף כתב לנתבע ביום 13.2.22 "אני דיברתי עם עורכת הדין שלי, הזיכרון דברים שחתמנו הוא חוזה מחייב" (נספח ד' לתצהירו).

הנתבע מצדו לא הגיב לפניותיו של התובע ואף לא למכתב ההתראה שנשלח אליו, ושנכתב בו, ש"חתימתך על זיכרון הדברים מהווה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ודינה כדין הסכם שיש לאוכפו" (נספח ו'1 לתצהיר התובע). אילו היה מדובר אך בשלב במשא ומתן, היה ניתן לצפות מהנתבע להשיב לתובע באופן ענייני, להציג עמדה סותרת, להצביע על הנושאים שעודם במחלוקת, או אף להודיע על חזרה מכוונה להתקשר בהסכם. הנתבע לא עשה דבר מאלה. לפני הגשת התביעה הוא התעלם כלל ועיקר מפניות התובע, ולאחר שקיבל כתב תביעה, ורק אז, טען, שמדובר בזיכרון דברים "מזויף", טענה כבושה שהתברר שהיא כוזבת מיסודה. התנהגות זו מלמדת, שהנתבע ניסה להרחיק עצמו מזיכרון הדברים החתום בנוסחו המלא, מתוך הבנה שמדובר במסמך חתום ובעל תוקף משפטי מחייב.

אפשר שדברים אלה הם מעבר לדרוש, שכן משטען הנתבע, ש"נוסחת הקשר" האמורה הוספה לאחר חתימתו ושלא בנוכחותו כלל, אין הוא יכול לחסות תחת האמור בנוסחה זו.

אך גם לגופם של דברים, נוסחת הקשר, לפי לשונה נסיבותיה עריכתה, לאור עדותו המהימנה של התובע ובהעדר עדות מהימנה של הנתבע, ולנוכח התנהגותו המתחמקת ומשוללת תום לב של הנתבע לאחר החתימה – לא מבטאת הסתייגות ממעמדו המשפטי המחייב של זיכרון הדברים, או העדר גמירות דעת ומסוימות.

נותר אם כן, לשוב ולבחון את הפרטים החסרים, שעליהם הצביע הנתבע. הכלל הוא, שניתן להשלים פרטים דרושים בהסכם מכר "אך ורק כשמדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם – אגב בחינת כלל נסיבות העניין – כי הצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה. ... כאשר מדובר בהסכם מוקדם, באופן טיפוסי הוא מפורט פחות מההסכם הפורמאלי הסופי, אולם כל עוד הושגה בו הסכמה בנוגע לפרטים שהצדדים ראו כמהותיים לעסקה – דרישת המסוימות מתקיימת לגביו" (עניין רוזנברג לעיל, פסקה 14 והאסמכתאות שם).

כאשר ברור, שהצדדים מייחסים לאחד מהפרטים "חשיבות מירבית" ורואים בו "היבט יסודי של העסקה", הסכם מוקדם שאינו כולל הסכמה בעניין זה, אינו מבטא גמירות דעת (ע"א 9255/11 יוסף דניאל נ' פלונית (2013)).

דרך ההשלמה הותוותה בפסיקה, ולפיה "אך נראה לי שתנאים הנכללים בהסכם מכוח החוק או ההלכה, אין צורך לפרשם בגוף המסמך, כדי שיהיה מסמך שלם ותקף כמשמעובסעיף 8לחוק המקרקעין." (כפי שנפסק בעניין מסדר האחיות). אכן כך קובע סעיף 26 לחוק החוזים.

במקרה שלפנינו הנושא היחיד, שהנתבע הציג כבעל חשיבות רבה עבורו, היה הסדרת חריגות הבניה. אולם, כפי שנקבע, עדותו בעניין זה נדחתה. התברר, שהתנאי נוסח בהסכמה ובמשותף, והוא עסק באפשרות העברת הזכויות לתובע כהגנה עליו ("אם זה לא מסתדר"). ולא בתנאי מתלה להסדר חריגות הבניה לגופן. הנתבע לא העלה דרישה להסדרת החריגות, ואף לא הביע הסתייגות מהניסוח, בעת שחתם על זיכרון הדברים.

מועדי התשלומים הם אחד מהתנאים המרכזיים בכל הסכם מכר מקרקעין, אולם ההלכה בעניין היא, שבמקרים המתאימים ניתן להשלים גם תנאי זה. סעיף 21 רישא לחוק המכר, תשכ"ח-1968 קובע, כי "המחיר ישולם במועד מסירת הממכר" (עניין מסדר האחיות; ראו: ע"א774/75‏ ‏ עובדיה נ' אדרבי (1976); עניין רוזנברג לעיל, פסקה 14 והאסמכתאות שם). מאז התפתחה ההלכה ונקבע בה גם מסלול של קיום מיטבי לשיטת הצד השני, למשל בדרך של הקדמת תשלום (ע"א 3102/95 ‎ כהן‏‎ ‎נ' כהן ואח' (1996)). ההלכה בעניין זה סוכמה בע"א 692/12 פרידמן נ' שפירא (2013) (בעמדת כבוד השופטת דפנה ברק-ארז; הקו התחתי אינו במקור):

"אי הסדרתם של מועדי התשלום מעוררת לכאורה קושי רב יותר. עם זאת, לאחרונה נקבע בפסיקתו של בית משפט זה כי אין מקום לקבוע באופן קטגורי שמועדי התשלום הם תנאי שאי-הסכמה עליו מלמדת בהכרח על העדר מסוימות, מאחר שבנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה (ראו: ע"א 9247/10רוזנברג נ' סבן, פסקה 14  (24.7.2013) (להלן: עניין רוזנברג)). כך או כך, בנסיבות העניין, המשיב היה נכון לבצע את התשלום כולו על אתר (כאמור בפסקה 7 לעיל), ועל-פי פסיקתו של בית משפט זה קיום מיטבי של החוזה – היינו נכונות לביצוע לפי החלופה הטובה ביותר מבחינתו של הנושה – די בה כדי לתת מענה לאי הסדרה של מועדי התשלום." (והאסמכתאות שם).

ראו גם : פרידמן וכהן שם, ע' 314 פסקה 8.11, ע' 330-331 פסקה 8.21).

במקרה דנן, לא הנתבע לא טען, שהסדרי התשלום היו בעלי "חשיבות מיוחדת" עבורו (שהרי הכחיש את זיכרון הדברים המלא). יתירה מכך, גם שפנה אליו התובע לא הציג מחלוקת בעניין זה, ממילא לא הוחלפו עמדות שונות או טיוטות בקשר ללוח הזמנים, והנושא לא עורר מחלוקת (להבדיל ראו: ע"א 579/83 זוננשטיין נ' האחים גבסו בע"מ (1988)).

התובע גילה את דעתו שהוא נכון היה לשלם את מלוא הסכום לאלתר עם המסירה. סמוך לאחר החתימה, הגיש התובע בקשת משכנתה, שאושרה בסכום הקרוב למיליון שקלים. כשנשאל על כך בחקירה נגדית, השיב: "שום דבר לא התעכב. בוא נגיד שגם אם לא הייתי לוקח משכנתא באותו רגע, הוא היה מקבל את הכסף שלו ברגע שהעסקה מושלמת." (פרוט' 27.6.23, ע' 25, ש' 7).

עמדת התובע מלמדת על נכונות ל"קיום מיטבי" מבחינת הנתבע, והיא משלימה את החסר, בכך שבמקום הסדר תשלומים, ישולם מלוא התשלום עם מסירת ההחזקה בדירה לתובע.

אשר למסירה, סעיף 23 לחוק המכר קובע, כי "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד", קרי מדובר בחיובים שלובים. סעיף 7 לחוק המכר קובע את חובת המסירה, ובכלל זה החובה להעביר בעלות: "המוכר חייב למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו." סעיף 9(א) קובע את המועד: "מקום שהממכר לא נמסר על אתר, תהא המסירה זמן סביר לאחר גמירת החוזה."

הנתבע הצביע גם על העדר התייחסות לסעדים בגין הפרות הסכם. אכן, בהסכמי מכר מקרקעין רבים, קובעים הצדדים הסדרים מיוחדים למקרים של הפרה. אולם בהעדר הסדר ייחודי, וכשלא הובאה כל ראיה שעניין זה היה בעל חשיבות מיוחדת למי מהצדדים, חל חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970, ולא נדרשת כל השלמה.

כאמור, גם הסדר המיסוי לא הוסדר בזיכרון הדברים, אולם מן התמליל ברי, שלא הייתה למי מהצדדים דרישה הנוגדת את ההדר הקבוע החוק או בנוהג בעניין זה, ועל כן נכונה הקביעה, כי "לענין המיסים, אלה יחולו – בהיעדר כוונה אחרת במקרה שלפנינו – על הצדדים השונים בהתאם להוראות הרלבנטיות בחקיקת המיסים" (עניין רבינאי לעיל) .

סיכומו של דבר, החלת סעיפים 7, 9(א), 21 ו-23 לחוק המכר, יחד עם הודעת התובע בדבר תשלום מלוא התמורה במועד המסירה, מובילה למסקנה, שלפי זיכרון הדברים, היה חייב התובע לשלם לנתבע את מלוא התמורה בסך 1,500,000 ₪, תוך "זמן סביר" מהחתימה (13.1.22), וכי במועד זה צריך היה הנתבע למסור לתובע את ההחזקה בבית, ואת הבעלות בדרך של העברת הרישום על שמו (או חתימה על ייפוי כוח בלתי חוזר לשם כך, שיימסר לתובע או למי מטעמו, כנהוג).

סוף דבר

התחמקותו של הנתבע מהשלמת המכר, מלמדת שנדרשת אכיפה של זיכרון הדברים, קרי אכיפת המכר, כפי שהוסכם בין הצדדים.

בעניין קביעת המועד חל סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973: "חיוב שלא הוסכם על מועד קיומו, יש לקיים זמן סביר לאחר כריתת החוזה, במועד שעליו הודיע הנושה לחייב זמן סביר מראש.". במקרה דנן הנושה הוא הנתבע והחייב הוא התובע (ע"א 986/93‏קלמר‎ ‎נ' גיא (1996)).

שנתיים שחלפו מאז החתימה הם בבירור יותר מ"זמן סביר" להשלמת החיובים השלובים של מסירה ותשלום בהסכם מכר דירה, ועל כן, יש לקיימם לאלתר.

על כן, בהתחשב בכך מדובר בדירת המגורים של הנתבע מצד אחד ובחלוף הזמן מחתימת ההסכם מצד שני, זיכרון הדברים ייאכף תוך 60 יום ממתן פסק הדין. עם זאת, ונוכח סעיף 41 סיפא לחוק החוזים, בידי הנתבע להודיע לתובע על מועד מוקדם יותר לקיום החיובים השלובים, ובלבד שימסור לנתבע הודעה בכתב 21 ימים מראש על מועד הקיום.

במועד קיום ההסכם ישלם התובע לנתבע את מלוא התמורה בסך 1,500,000 ₪ (בניכוי סך 100 ₪, ששולם במועד החתימה כאמור – אם התובע יעמוד על כך), והנתבע ימסור לו במקביל את הדירה ואת הבעלות (אפשר בדרך של מסירת ייפוי כוח בלתי חוזר חתום על ידו כדין לעניין זה). 

משזכה התובע בתביעתו במלואה, הוא זכאי להוצאות משפט. בעניין זה יש לתת את הדעת גם להוצאות בגין הליכי ביניים, ובכלל זה את הטורח המיותר שנוצר בעניין הגשת סיכומי התובע. לאחר שנתתי דעתי למכלול ההליכים, ולקביעותי בעניין ההוצאות ואף לשווי הדירה, ישלם הנתבע לתובע סך של 40,000 ₪ כהוצאות משפטיות ושכ"ט עו"ד, וכן את מלוא האגרה ששולמה. 

ניתן היום, ה' אדר א' תשפ"ד, 14 פברואר 2024, בהעדר הצדדים.